マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4641: 匿名さん]

>4635
そんなことしてマンション内では変人と思われるだけだよ。
確かに特別決議事項を普通決議で決議したのは無効かもしれないが、
組合員は総会でそれを承認したんでしょう。
一般の組合員にとっては特別決議だろうと普通決議だろうと関係ないんだよ。
問題があるんだったら、今後の対応策として規約を改正すればいいでしょう。
その時の議案は特別決議だろうと普通決議だろうと承認決議されていたと
思うけどね。
その議案が何かは分らないけどね。

[4642: 匿名さん]

>今後の対応策として規約を改正すればいいでしょう。
逆。特別決議で規約を改正してから本件の普通決議をとるのが正しい手順。
これなら訴訟沙汰にはならない。

[4643: 匿名さん]

>そういう輩に限って、総会の欠席者は理事長（議長）に一任するとの規約で、規約の設定変更廃止を、区分所有法３１条の強行規定を無視して可決したりする。

特別決議対策として棄権者の議決権を議長委任にして総会時の賛成票と反対票に按分して強制的に議決権を行使させるという規約である。これは憲法の保障する思想・信条の自由を侵す暴挙と言える。棄権は賛成でも反対でもない、特別決議の成立を阻止する議決権数の減数なのである。
訴訟を提起して、控訴・上告まで持って行って理事長解任判決と同様に最高裁判決をとることである。

[4644: 匿名さん]

まだ議長一任という手法を使っているんですね。
うちの場合は議決権行使書の賛否を優先している。
委任状の場合は、部屋番号と名前を記入することになっている。

[4645: 匿名さん]

>>4643
それが最高裁でお墨付きが得られれば、今後は特別決議の票集めで苦労することはない。
ぜひとも司法判決をとるべきだ。

[4646: 匿名さん]

欠席者（総会に欠席して、しかも委任状もださず。議決権行使書も未提出者。）を意思表示
なき者の票を、理事長（議長）に一任として賛成票に投じた、規約の設定、変更、廃止をし
た規約で管理組合は運営されている。勿論この意思表示なき者の票を賛成票に投じなければ
大幅に四分の三以上の賛成を満たす事は出来ない。

[4647: 匿名さん]

特別決議の場合の票集めに棄権者の票を活用しなければ
ならないとは残念な組合ですね。
それだけの活動をしていないからそういうことがでてくるんですよ。
もっと常日頃から情報の提供と公開をしなければだめだね。

[4648: 匿名さん]

あけまして　おめでとう　ございます
３１日に高熱が出て、１日に病院にいったらインフルエンザＡ型とのこと。
インフルエンザの注射を打っていたためか、すぐ熱も平熱になりました。
明日は３社参りでもしますか。

[4649: 匿名さん]

明日から又ここのスレを盛り上げていきましょう。

[4650: 匿名さん]

管理会社１０９と共謀して理事長に就任した偽理事長は、管理会社と偽理事長に都合の良い規約の設定、
変更、廃止、の議案を総会に提案、

賛成票を取り込むために悪い組合員が睨みをきかせて組合員の各戸を戸別訪問して委任状を取り付け議案
を可決した。

法的には偽理事長には総会招集権は有りませんので、理事会も総会も無効であるとの異議の申立てがなさ
れている。

[4651: 匿名さん]

悪い住民？の方が何故積極的に委任状の取り付けをしているんですか？
悪い理事長とか悪い組合員は住民に信頼があるんですよね。
規約の改正には４分の３以上の承認が必要ですので、住民の殆どは賛成
しているということですね。

[4652: 匿名さん]

総会での議案に対する投票は、弁護士曰く選挙と同じであるとの回答に対して質問しただけの
案件です、深く考えないで下さい。選挙と同じであれば戸別訪問は法令違反でしょ。

それでもいいと弁護士は言っている訳だから選挙と同じといった事は間違いだと語るに落ちて
いることになります。

私の所などは、出席通知書、委任状、議決権行使書を未提出者の宅を総会前日に理事総出で回
収します。

選挙と同じであれば法令に反するのではないかとの疑問です。

[4653: 匿名さん]

うちのマンションでも総会当日に出欠票が出ていない組合員の部屋に
管理会社のフロントが部屋を訪れて提出してくれるようお願いをして
ますけどね。
欠席するんであれば、委任状、議決権行使書での参加をお願いします
といってね。
別にその未提出者の票をどうこうする訳ではないんですが。
ただできるだけ出席率を高くするためにやってますよ。

[4654: 匿名さん]

民泊の基本ルールを定めた住宅宿泊事業法が今年の６月から施行されます。
新法は、マンションでも民泊事業を可能としました。
管理組合に対しては、民泊の使用の可否を規約で明記するように求めています。
民泊は今年の３月１５日から事業の届け出が始まります。受け付ける条件として
は、管理規約で民泊が禁止されていなければ承認されるということです。
住宅宿泊事業法・・・今年の６月１５日施行、家主が都道府県に届け出れば年間
１８０日を限度として営業できるというものです。

民泊問題は他所事と思わずもう現実問題として目前に迫っています。
規約に禁止事項がなければ、住民が届け出れば民泊としての許可がでます。
手遅れにならないように早めに対処しておくことが大切です。
できれば、今年の総会で規約の改正案を提出すべきです。
許可をもらった者がいた場合、それ以降に規約を改正しても手遅れになります。
その個人の承諾がなければ規約の改正もできなくなりますので。

[4655: 匿名さん]

築２５年のローコストマンションでバリアフリー化もされていない安マンションである。
永住志向で買ったわけではないが、子育ても終わったので民泊を含めた賃貸を考慮して
新築マンションに住み替える事を考えたが、敵もさるもので、規約に民泊禁止を設定した
のですぐに売却した。将来のスラム化は間違いないマンションでその時は民泊でしのぎた
いとおもったが、？

[4656: 匿名さん]

今年の３月１５日から受付開始ということなので、それまでに規約で
民泊禁止がされていないと受け付けられるということになります。
一人でも受け付けられるともう規約の改正はできなくなります。
そういうことを知らないマンションは（殆どだろうけど）後で痛いこと
になるだろう。

[4657: 匿名さん]

>>4654
>管理組合に対しては、民泊の使用の可否を規約で明記するように求めています。
誰が求めているの？余計なおせっかいだろう。

>>4655
なんで民泊禁止するの？新法に基づく合法的な民泊でしょ？
違法はだめだけど合法ならやってもいいよ。
区分所有者に権利制限をやたらにかけるものではない。
管理組合は規約規制の乱用は慎むべき。

[4658: 匿名さん]

>4657
民泊の基本ルールを定めた住宅宿泊事業法が今年の６月から施行されます。
新法は、マンションでも民泊事業を可能としました。
管理組合に対しては、民泊の使用の可否を規約で明記するように求めています。
民泊は今年の３月１５日から事業の届け出が始まります。受け付ける条件として
は、管理規約で民泊が禁止されていなければ承認されるということです。
住宅宿泊事業法・・・今年の６月１５日施行、家主が都道府県に届け出れば年間
１８０日を限度として営業できるというものです。

国は民泊を禁止するのではなく、民泊をみとめたのです。
但し、マンションによっては民泊反対のところもあるので、そういうところは
規約に民泊禁止を規定しなさい、それがなければ届け出があれば承認しますと
いうことだよ。
東京五輪に向かって、ホテルが足りなくなりマンションの住民が勝手に貸し出し
をすれば、騒音やゴミ問題、犯罪等が発生しマンションでの快適さがなくなる
恐れがあるからじゃないかな。
オートロックの玄関も知らない外人が自由に出入りすることになるしね。
国に届け出れば違法ではないよ。

[4659: 匿名さん]

うちは理事会で検討した結果、民泊新法による合法的な民泊は許可することにしました。
管理会社に民泊新法による住宅宿泊管理業者登録をしてもらい、家主不在型民泊事業者には管理会社に管理委託することを条件にしています。
5月連休、夏休み、年末年始のゲストルーム不足（和洋2室しかない）を少しでも解消することが目的です。

[4660: 匿名さん]

>4657
あなたの隣の部屋が民泊の申請をしている場合、今日は中国人が１０人宿泊、
明日は８人が宿泊して大騒ぎし、ゴミは分別なしで目茶苦茶に捨てられる。
こういう状況になってもいいなら構わないけどね。

[4661: 匿名さん]

>4659
夜隣の部屋がうるさいので注意をしにいけばトラブルとなる。
住民間のトラブルは、管理会社も理事会もタッチしないからね。
合法とかいってるけど、届け出が承認されていればそれが合法というだけのこと。
民泊は外国人に対しても適用されますよ。
民泊問題は国に届け出を出して承認を得たところしか適用されないしね。
所謂ホテル不足によるための応急策だからね。
あなたのいっているのは、短期貸借だよ。単なるゲストルームとかの対応策。
これだけで部屋を空けておくわけにはいかないでしょう。民泊はホテルと同じ
ようなもので、できるだけ多くの利用者がいないと長期賃貸に出した方がプラス
になるしね。

[4662: 匿名さん]

４６５９のところは単なる空き部屋の有効活用であって民泊ではない。
外国人や外部の者にはかさないのであろう。

[4663: 匿名さん]

しかし民泊の届出はできるということだから、民泊事業をされても
管理組合としては何にもいえないよね。合法的に商売をしているのを
妨害することはできないだろうから。
通常の賃貸に出すより、年間１８０日は民泊事業ができるからそれを
管理している協会に加入すれば宿泊客は確保できるので、利益率は大きく
なるからね。
それが判れば現在賃貸に出している住民も民泊に衣替えするだろうし。
そのマンションは誰でも自由に出入り可能となる。

[4664: 匿名さん]

都道府県に届け出をすれば承認される。
但し、管理規約に民泊禁止の規定がないことが条件。

[4665: 匿名さん]

民泊新法では、家主居住型と家主不在方型の二種類あり、後者は住宅宿泊管理業者に管理委託する規定である。従って、管理がされるので管理規約やルールはは守られると考える。
中国人だから云々は、今までの無管理の違法民泊での話しで、しかも人種に対する偏見で人種差別といえる。
日本人だって規約やルールを守らずゴミ出しをしたら近隣騒音で迷惑をかけるのである。
ゲストルーム不足を民泊対応で解消するのは一つのアイデアだと思う。
ただ民泊で本当に儲かるのかは疑問。
年間固定賃料の入る賃貸のほうが投資としては堅実だと思う。
で、賃借人が中国人だったら？都内のマンションに多いが。

[4666: 匿名さん]

>4665
賃借人が中国人でも問題はないでしょう。賃貸人が賃貸する時の条件を
明示しておけばいいのですから。それに長期賃貸だからね。
民泊の場合は、１日・２日とかの滞在なので、管理も行き届かない。
おまけに問題が起きても注意もできないし指導もできない。言葉の壁や
習慣の違いもあるしね。
ゲストルームの解消だけだったらいいけど、民泊は商売だからね。
１泊１万とか２万円で部屋を貸せば月極めで契約するより効率はいいし。
１部屋を５人～１０人で借りれば安くつくしね。
通常のゲストルームは住民の親戚や家族のために活用するものだよね。
民泊の場合は全く関係のない者に貸すことになるんだよ。
日本人も中国人も同じと考えているけど、後日問題があった場合、日本人
だったら問題解決はしやすいけど、外人だったらそれができないのでは。

[4667: 匿名さん]

>>4666
回転率の問題だけどね。180日間100%回転率なんて有り得ない。
それと第一民泊の需要のあるマンションなのか？
立地、ホテル並みの共用施設を備えていることが必要。

[4668: 匿名さん]

>4667
ホテルが不足するからその一時しのぎができればいいんですよ。
賃料も安ければ安い方がいいという者も多いから、多少の設備
不足は関係ないと思うよ。
宿泊できて、暖が取れ、風呂があれば上等。それに冷蔵庫が必要かな。
それだけあれば、ビジネスホテルとかわらないよ。食事は弁当とか
外食で対応できるし。
夜は宴会もできるし。

[4669: 匿名さん]

自分の隣の部屋が民泊適用となり、知らない外国人が宿泊して騒音とか
があれば注意もできないし、やはり困るよね。
単なる住民のためのゲストルームという考えなら理解できるけど、民泊
の申請が承認されればもう誰でも借りることはできるからね。

[4670: 匿名さん]

>>4669
家主在宅型なら家主に、家主不在型なら住宅宿泊管理業者に言えばいい。
国がコールセンターを開設するのでそこに連絡すればいい。
共用廊下から見える玄関に民泊ステッカーが法律で貼られるので届出番号を言えばいい。

[4671: 匿名さん]

住宅宿泊管理業者に連絡すればいいといっても、少し騒いだ程度で
すぐきて対応してくれるのかな。隣の住民は連絡するにしても迷惑
だよね。民泊がなければいらぬ心配もしなくていいし。
ゴミ処理問題でも、注意するにももういないだろうし。
日中でもマンション内をうろうろされたり、共用玄関に集まって話し
とかされると不気味だしね。子供も不安視するんじゃないかな。

[4672: 匿名さん]

民泊といってもマンションではごく一部の者しかやらないし、
住民にとっては何のメリットもないしね。
その一部の住民のために便宜を図らなくてもいいんでは。
必ずトラブルや不平・不満が起ると思うので。

[4673: 匿名さん]

標準管理規約第１２条
　区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし
　他の用途に供してはならない。

うちのマンションの規約もこれが規定されているけど、この規定があれば
民泊は認められないということだろうか。

この規定はどこのマンションでも規定されていると思う筈だが、何故
国は民泊禁止の規定がなければ民泊を承認するといっているのだろうか。

[4674: 匿名さん]

>>4673

それはだれでもが抱く疑問である。
それに対して明快な回答を理事会も管理会社も説明できていない。
国からのお達しということで通している。

それでは説明しよう。
民泊新法（住宅宿泊事業法）は専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新しい法律である。
従って、従来の旅館業法の旅館や簡易宿所とは異なる位置づけになるため新法が創設された。
だから民泊新法の民泊は第12条の「専ら住宅として使用し」の規定に抵触していない。
従って第12条に「民泊新法の民泊を承認しない」の規定を追加しなければ、民泊新法の民泊を禁止していないと解される。

[4675: 匿名さん]

>4674さん
明快な解答ありがとうございます。
もっと詳しい情報があれば教えてください。

[4676: 匿名さん]

区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし
他の用途に供してはならない。

この規定があっても民泊禁止の規約改正が必要というのはみあたらないけどね。
ただ、標準管理規約の改正案はあるけど。

[4677: 匿名さん]

民泊新法の家主居住型民泊は家主自身が住んでいるよ。
住民票もあり専有部分を専ら住宅として使用している。
そして家主が住みながら空き部屋を使って民泊事業をする。

[4678: 匿名さん]

マンションではどんないい事や悪い事をしてもクレームはつきものである。
悪い一部の組合員と悪い管理会社が共謀すれば何でもやり放題である。

[4679: 匿名さん]

住宅宿泊事業法の条文には、届け出に管理規約の上の許諾が必要との
規定はありません。
届けでの欠格事由（住宅宿泊業法４条）は、人についてのものであり、
住居（建物）についての制限はありません。
届け出に管理規約の規定はないのに、標準管理規約の改定が行われて
いるけど、まだ改善の余地があるのでは？

[4680: 匿名さん]

大阪地裁（２０１６年１月２７日）
　この判決は、専ら住宅として使用するという規約があるので無効ということで
　民泊の差し止めを命じる判決がでました。
　但し、これは旅館業法違反の状態で行われたサービスについての判断でした。

大阪地裁（Ｈ２０・４月１６日）
　一般的に専有部分の使用を制約する規約は無効の判決がありました。

もし、一部の者が民泊の届け出を出した場合、民泊禁止の規約改正は難しい。
一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす規約の変更は、その者の承諾が
必要となるからです。これを覆す判決は現在のところありません。
現時点でいえることは他の区分所有者に与える迷惑の程度によって禁止できるか
どうかで決まるのではないでしょうか。

[4681: 匿名さん]

3月15日から民泊事業の自治体への届出が開始されるので、それまでに国交省は規約改正して民泊禁止なら規約にその旨を記載することを推奨している。
届出を受けた自治体は、管理規約で民泊禁止が規定されてないことを条件に届出を受けるようだ。
ただ現実問題として、それまでに規約改正の特別決議をとれる管理組合があるかどうかだ。

[4682: 匿名さん]

>4681さん
住宅宿泊事業法には、届け出に管理規約上の許諾が必要との
規定はありませんよ。
民泊が行われると、玄関はオートロックなのに宿泊者が自由に出入りされると
不安ですし、廊下やＥＶないでの大声、キャリーバックの音がうるさい、ゴミ
の分別方法が分らない、室内での会話や入浴時のマナー、共用玄関にたむろ
されることによる不安感を住民に与える等のマイナス要因があります。
規約改正ですから特別決議となりますが、承認は容易ではないでしょうか。

[4683: 匿名さん]

>>4682
>住宅宿泊事業法には、届け出に管理規約上の許諾が必要との規定はありませんよ。

住宅宿泊事業法施行規則について
平成２９年１０月　国土交通省　厚生労働省

Ⅱ．概要
（３）届出（第４条第４項関係）
届出書に添付する書類は、
・登記事項証明書
・住宅の図面
・住宅が賃借物件である場合の転貸の承諾書
・住宅が区分所有建物である場合には規約の写し（規約に住宅宿泊事業に関して定めがない場合は管理組合に禁止する意思がない（※）ことを確認したことを証する書類）等とする。
※「管理組合に禁止する意思がない」ことは、管理組合の理事会や総会における住宅宿泊事業を禁止する方針の決議の有無により確認する予定。

[4684: 匿名さん]

>>4682
もちろん法律にはない。
届出を受ける自治体が条例で規制をかける。特に観光名所の古都の京都市は最も厳しくなる予定。
また都内23区では民泊の営業日に規制をかける条例を準備中。
ただ、自治体側の届出の受付にマンション管理規約での民泊禁止条項の有無を求めるか否かは定かでない。
それは民泊事業者と管理組合との間の問題であるから、条例で規制するものではないはず。
条例で規制するのは、主として用途地域と営業日・営業日数になると思われる。

[4685: 匿名さん]

>>4684
>もちろん法律にはない。

住宅宿泊事業法第３条第３項の国土交通省令・厚生労働省令で定める書類として、住宅宿泊事業法施行規則に定められている（第４条）。

[4686: 匿名さん]

>4684さん
>それは民泊事業者と管理組合との間の問題であるから、条例で規制するものではないはず。

ということは、管理規約に新法民泊を禁止する条項があれば規約が優先
されるということですよね。

[4687: 匿名さん]

>住宅が区分所有建物である場合には規約の写し（規約に住宅宿泊事業に関して定めがない場合は管理組合に禁止>する意思がない（※）ことを確認したことを証する書類）等とする。

要するに、管理組合が認めなければ届け出はできないというこですね。
ということは、規約で禁止していれば届け出はできないことになります。

[4688: 匿名さん]

>4683さん

>住宅が区分所有建物である場合には規約の写し（規約に住宅宿泊事業に関して定めがない場合は管理組合に禁止>する意思がない（※）ことを確認したことを証する書類）等とする。
>※「管理組合に禁止する意思がない」ことは、管理組合の理事会や総会における住宅宿泊事業を禁止する方針の>決議の有無により確認する予定。

住宅宿泊事業法に上の条項が見当たりません。
どこに記載されていますか、教えてください。

[4689: 匿名さん]

ということは、届出が始まる3月15日までに規約改正の特別決議をする必要がある。
もう時間が無い。無さ杉！


Are you ready !?

[4690: 4683]

>>4688
>住宅宿泊事業法に上の条項が見当たりません。
>どこに記載されていますか、教えてください。

>>4685 に書いたとおりです。
住宅宿泊事業法施行規則第４条第４項に規定されています。