マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4621: 匿名さん]

>「告訴状の作成から各種相談等に必要な弁護士等専門家へ（の）依頼費用及び関連諸費用として、修繕積立金会計からの取崩しとして上限２０ ０万円を予算化致します。※上限２００万円は見積書等に基いた金額ではなく、概算予算となります。※委任する弁護士等は、本議案承認後に理事会で決定致します。」

名誉毀損罪の刑事告訴、これこそ修繕積立金の目的外取り崩しで管理規約違反を原因とする総会決議無効確認訴訟が出来る。掲示告訴と民事訴訟のバトルで和解に持って行ったほうがいい。

[4622: 4621]

掲示告訴→刑事告訴

[4623: 匿名さん]

そうだねえ、裁判費用を修繕積立金から取り崩すのは間違って
いるかもしれないが、管理費で足りなければ、各人から徴収するか
借り入れを行うことになっているが、住民が積立金からの取り崩しを
望むなら規約違反とはならないかもね。

[4624: 匿名さん]

規約より総会での全員の決議の方が優先するしね。

[4625: 匿名さん]

↑規約よく読め。修繕積立金の使途は規定されている。
修繕積立金の一定期間分を組合員に返還する総会決議が規約違反で無効にされた判例。
管理組合は返還は積立金の減額に相当すると主張したが敗訴した。
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

[4626: 匿名さん]

修繕積立金を返還するなんて組合員にとってはメリットがあるのに、総会決議の規約違反を厳しく追及するために訴訟を起こすとは見上げたものだ。

[4627: 匿名さん]

管理規約と組合員全員が承認決議した議案のどちらが優先されるかは
当然全員の決議にきまっているでしょう。
組合員全員が望んでいるんであれば規約なんてどうでもいいことだよ。
こんな基本的なことが分らないのかな？

[4628: 匿名さん]

それにね、組合員全員が望んでいるのに裁判なんてありえない。

[4629: 匿名さん]

>>4627
だから裁判で法令違反・規約違反の司法判決をもらうのだよ。そのために訴訟するのだよ。
法令違反・規約違反は管理組合のコンプライアンスの問題。いいかげんには出来ない。

[4630: 匿名さん]

>4629
だから組合員全員が望んでいることと限定しているでしょう。
全員が賛成しているのであれば、だれが規約違反として裁判まで
もっていくんですか。

[4631: 匿名さん]

全員が望んでいるのであれば、公序良俗違反でなければ
なんでもありですよ。
積立金の分配もありです。

[4632: 匿名さん]

>>4631
訴訟は法令違反、規約違反、公序良俗違反なら無効判決がでる。
あんたのような考えの理事長なら管理組合は敗訴するよ。
ただし訴訟を起こすような組合員が果たしているのか？
たぶん、普通なら黙っているだろう。なんせ訴訟は金かかるから。

[4633: 匿名さん]

全員が賛成をしている事案を裁判所が受理する筈はないでしょう。
管理組合が敗訴するとは原告と被告は誰なの？

[4634: 匿名さん]

最近の福岡県のマンションの一審、二審での理事長を理事の互選により解任出来ないとの判決を
最高裁で出来るとの判例を応用すると色々な事が考えられませんでしょうか。？

[4635: 匿名さん]

>>4633
判例も読めないとは情けない。顔洗って出直して来い。
総会決議無効確認請求事件について弁護士に教えてもらったほうがいい。
くどいが総会決議が無効と判断されるのは、法令違反、規約違反、公序良俗違反である。
ちなみに、拙者は今、管理組合を被告とし総会決議無効確認等請求事件の訴訟を起こしてる。
無効請求の理由は、特別決議を定めた区分所有法違反である。

[4636: 匿名さん]

私はマンション管理士だが、理事長は理事の互選により選任するとの規約があれば、理事の互選で
理事長を解任できると仲間や組合役員の相談で回答してた。ところが福岡地裁も高裁も、規約に理
事の互選で理事長を解任できるとの表記がないと解任出来ないとの判決で、仲間や組合役員から蔑
まれて来ました。最高裁は理事会の選択で理事長を解任できるとの当然の判決がなされた。

その反面規約を精査すると区分所有法の強行規定に反する規約も相当存在します。法令違反の規約
で運営されている議事は無効になる危険性が高い。

[4637: 匿名さん]

>4635
全く読解力もないんだな。
全員が賛成していれば訴訟はありえないといっているんだよ。
原告とか被告というのは全員が賛成であればありえない話しということだよ。
原告が組合で被告が管理会社ならありえるけどね。
組合員同士であれば全員が同じ考えなら組合員に訴訟する筈がないじゃないか。
何も判例のことはいっていないんだけどね。読解力のなさかな。頭が固い。

[4638: 匿名さん]

>4635
理事長は理事の互選で選出する。理事は総会で承認を得る。
理事長の解任も理事の互選で行える。但し理事の解任は総会決議事項。
会社法でも、取締役の選任は株主総会で、役職については取締役会で
行うというのは常識。
社長とかの役職の解任は取締役で解任できる。
勉強しなはれ。勉強の必要はないかな、常識だから。

[4639: 匿名さん]

今日家族づきあいをしている家から手作りのおせち料理が届けられた。
そこの息子が来年１月から法律事務所に勤務することになった。
今日はおせち料理と名刺とバッチを披露におかあさんといっしょに来た。
最初の名刺は絶対おじさんに渡すといってもってきた。
３回目の試験でようやく合格できたので、嬉しさも格別だね。
家内が先生と言ったら照れていたよ。

[4640: 匿名さん]

その常識を福岡地裁と高裁の判事と担当弁護士は間違っていたという事でしょう。
弁護士も相談に行くと我々が常識だと思って正しいと思う事を弁護士から否定さ
れた事がある。
まあ、今度の最高裁の判断は常識が勝ったことになる。お前は政治的判断をしす
ぎて災いをもたらすとの批判であったが、私独り勝ちである。

そういう輩に限って、総会の欠席者は理事長（議長）に一任するとの規約で、
規約の設定変更廃止を、区分所有法３１条の強行規定を無視して可決したりす
る。
これこそ総会そのものが無効になるはずである。福岡の久留米のタワーマンショ
ンの最高裁判決はこれ等と比較しても、かなり、劣る事案である。

[4641: 匿名さん]

>4635
そんなことしてマンション内では変人と思われるだけだよ。
確かに特別決議事項を普通決議で決議したのは無効かもしれないが、
組合員は総会でそれを承認したんでしょう。
一般の組合員にとっては特別決議だろうと普通決議だろうと関係ないんだよ。
問題があるんだったら、今後の対応策として規約を改正すればいいでしょう。
その時の議案は特別決議だろうと普通決議だろうと承認決議されていたと
思うけどね。
その議案が何かは分らないけどね。

[4642: 匿名さん]

>今後の対応策として規約を改正すればいいでしょう。
逆。特別決議で規約を改正してから本件の普通決議をとるのが正しい手順。
これなら訴訟沙汰にはならない。

[4643: 匿名さん]

>そういう輩に限って、総会の欠席者は理事長（議長）に一任するとの規約で、規約の設定変更廃止を、区分所有法３１条の強行規定を無視して可決したりする。

特別決議対策として棄権者の議決権を議長委任にして総会時の賛成票と反対票に按分して強制的に議決権を行使させるという規約である。これは憲法の保障する思想・信条の自由を侵す暴挙と言える。棄権は賛成でも反対でもない、特別決議の成立を阻止する議決権数の減数なのである。
訴訟を提起して、控訴・上告まで持って行って理事長解任判決と同様に最高裁判決をとることである。

[4644: 匿名さん]

まだ議長一任という手法を使っているんですね。
うちの場合は議決権行使書の賛否を優先している。
委任状の場合は、部屋番号と名前を記入することになっている。

[4645: 匿名さん]

>>4643
それが最高裁でお墨付きが得られれば、今後は特別決議の票集めで苦労することはない。
ぜひとも司法判決をとるべきだ。

[4646: 匿名さん]

欠席者（総会に欠席して、しかも委任状もださず。議決権行使書も未提出者。）を意思表示
なき者の票を、理事長（議長）に一任として賛成票に投じた、規約の設定、変更、廃止をし
た規約で管理組合は運営されている。勿論この意思表示なき者の票を賛成票に投じなければ
大幅に四分の三以上の賛成を満たす事は出来ない。

[4647: 匿名さん]

特別決議の場合の票集めに棄権者の票を活用しなければ
ならないとは残念な組合ですね。
それだけの活動をしていないからそういうことがでてくるんですよ。
もっと常日頃から情報の提供と公開をしなければだめだね。

[4648: 匿名さん]

あけまして　おめでとう　ございます
３１日に高熱が出て、１日に病院にいったらインフルエンザＡ型とのこと。
インフルエンザの注射を打っていたためか、すぐ熱も平熱になりました。
明日は３社参りでもしますか。

[4649: 匿名さん]

明日から又ここのスレを盛り上げていきましょう。

[4650: 匿名さん]

管理会社１０９と共謀して理事長に就任した偽理事長は、管理会社と偽理事長に都合の良い規約の設定、
変更、廃止、の議案を総会に提案、

賛成票を取り込むために悪い組合員が睨みをきかせて組合員の各戸を戸別訪問して委任状を取り付け議案
を可決した。

法的には偽理事長には総会招集権は有りませんので、理事会も総会も無効であるとの異議の申立てがなさ
れている。

[4651: 匿名さん]

悪い住民？の方が何故積極的に委任状の取り付けをしているんですか？
悪い理事長とか悪い組合員は住民に信頼があるんですよね。
規約の改正には４分の３以上の承認が必要ですので、住民の殆どは賛成
しているということですね。

[4652: 匿名さん]

総会での議案に対する投票は、弁護士曰く選挙と同じであるとの回答に対して質問しただけの
案件です、深く考えないで下さい。選挙と同じであれば戸別訪問は法令違反でしょ。

それでもいいと弁護士は言っている訳だから選挙と同じといった事は間違いだと語るに落ちて
いることになります。

私の所などは、出席通知書、委任状、議決権行使書を未提出者の宅を総会前日に理事総出で回
収します。

選挙と同じであれば法令に反するのではないかとの疑問です。

[4653: 匿名さん]

うちのマンションでも総会当日に出欠票が出ていない組合員の部屋に
管理会社のフロントが部屋を訪れて提出してくれるようお願いをして
ますけどね。
欠席するんであれば、委任状、議決権行使書での参加をお願いします
といってね。
別にその未提出者の票をどうこうする訳ではないんですが。
ただできるだけ出席率を高くするためにやってますよ。

[4654: 匿名さん]

民泊の基本ルールを定めた住宅宿泊事業法が今年の６月から施行されます。
新法は、マンションでも民泊事業を可能としました。
管理組合に対しては、民泊の使用の可否を規約で明記するように求めています。
民泊は今年の３月１５日から事業の届け出が始まります。受け付ける条件として
は、管理規約で民泊が禁止されていなければ承認されるということです。
住宅宿泊事業法・・・今年の６月１５日施行、家主が都道府県に届け出れば年間
１８０日を限度として営業できるというものです。

民泊問題は他所事と思わずもう現実問題として目前に迫っています。
規約に禁止事項がなければ、住民が届け出れば民泊としての許可がでます。
手遅れにならないように早めに対処しておくことが大切です。
できれば、今年の総会で規約の改正案を提出すべきです。
許可をもらった者がいた場合、それ以降に規約を改正しても手遅れになります。
その個人の承諾がなければ規約の改正もできなくなりますので。

[4655: 匿名さん]

築２５年のローコストマンションでバリアフリー化もされていない安マンションである。
永住志向で買ったわけではないが、子育ても終わったので民泊を含めた賃貸を考慮して
新築マンションに住み替える事を考えたが、敵もさるもので、規約に民泊禁止を設定した
のですぐに売却した。将来のスラム化は間違いないマンションでその時は民泊でしのぎた
いとおもったが、？

[4656: 匿名さん]

今年の３月１５日から受付開始ということなので、それまでに規約で
民泊禁止がされていないと受け付けられるということになります。
一人でも受け付けられるともう規約の改正はできなくなります。
そういうことを知らないマンションは（殆どだろうけど）後で痛いこと
になるだろう。

[4657: 匿名さん]

>>4654
>管理組合に対しては、民泊の使用の可否を規約で明記するように求めています。
誰が求めているの？余計なおせっかいだろう。

>>4655
なんで民泊禁止するの？新法に基づく合法的な民泊でしょ？
違法はだめだけど合法ならやってもいいよ。
区分所有者に権利制限をやたらにかけるものではない。
管理組合は規約規制の乱用は慎むべき。

[4658: 匿名さん]

>4657
民泊の基本ルールを定めた住宅宿泊事業法が今年の６月から施行されます。
新法は、マンションでも民泊事業を可能としました。
管理組合に対しては、民泊の使用の可否を規約で明記するように求めています。
民泊は今年の３月１５日から事業の届け出が始まります。受け付ける条件として
は、管理規約で民泊が禁止されていなければ承認されるということです。
住宅宿泊事業法・・・今年の６月１５日施行、家主が都道府県に届け出れば年間
１８０日を限度として営業できるというものです。

国は民泊を禁止するのではなく、民泊をみとめたのです。
但し、マンションによっては民泊反対のところもあるので、そういうところは
規約に民泊禁止を規定しなさい、それがなければ届け出があれば承認しますと
いうことだよ。
東京五輪に向かって、ホテルが足りなくなりマンションの住民が勝手に貸し出し
をすれば、騒音やゴミ問題、犯罪等が発生しマンションでの快適さがなくなる
恐れがあるからじゃないかな。
オートロックの玄関も知らない外人が自由に出入りすることになるしね。
国に届け出れば違法ではないよ。

[4659: 匿名さん]

うちは理事会で検討した結果、民泊新法による合法的な民泊は許可することにしました。
管理会社に民泊新法による住宅宿泊管理業者登録をしてもらい、家主不在型民泊事業者には管理会社に管理委託することを条件にしています。
5月連休、夏休み、年末年始のゲストルーム不足（和洋2室しかない）を少しでも解消することが目的です。

[4660: 匿名さん]

>4657
あなたの隣の部屋が民泊の申請をしている場合、今日は中国人が１０人宿泊、
明日は８人が宿泊して大騒ぎし、ゴミは分別なしで目茶苦茶に捨てられる。
こういう状況になってもいいなら構わないけどね。

[4661: 匿名さん]

>4659
夜隣の部屋がうるさいので注意をしにいけばトラブルとなる。
住民間のトラブルは、管理会社も理事会もタッチしないからね。
合法とかいってるけど、届け出が承認されていればそれが合法というだけのこと。
民泊は外国人に対しても適用されますよ。
民泊問題は国に届け出を出して承認を得たところしか適用されないしね。
所謂ホテル不足によるための応急策だからね。
あなたのいっているのは、短期貸借だよ。単なるゲストルームとかの対応策。
これだけで部屋を空けておくわけにはいかないでしょう。民泊はホテルと同じ
ようなもので、できるだけ多くの利用者がいないと長期賃貸に出した方がプラス
になるしね。

[4662: 匿名さん]

４６５９のところは単なる空き部屋の有効活用であって民泊ではない。
外国人や外部の者にはかさないのであろう。

[4663: 匿名さん]

しかし民泊の届出はできるということだから、民泊事業をされても
管理組合としては何にもいえないよね。合法的に商売をしているのを
妨害することはできないだろうから。
通常の賃貸に出すより、年間１８０日は民泊事業ができるからそれを
管理している協会に加入すれば宿泊客は確保できるので、利益率は大きく
なるからね。
それが判れば現在賃貸に出している住民も民泊に衣替えするだろうし。
そのマンションは誰でも自由に出入り可能となる。

[4664: 匿名さん]

都道府県に届け出をすれば承認される。
但し、管理規約に民泊禁止の規定がないことが条件。

[4665: 匿名さん]

民泊新法では、家主居住型と家主不在方型の二種類あり、後者は住宅宿泊管理業者に管理委託する規定である。従って、管理がされるので管理規約やルールはは守られると考える。
中国人だから云々は、今までの無管理の違法民泊での話しで、しかも人種に対する偏見で人種差別といえる。
日本人だって規約やルールを守らずゴミ出しをしたら近隣騒音で迷惑をかけるのである。
ゲストルーム不足を民泊対応で解消するのは一つのアイデアだと思う。
ただ民泊で本当に儲かるのかは疑問。
年間固定賃料の入る賃貸のほうが投資としては堅実だと思う。
で、賃借人が中国人だったら？都内のマンションに多いが。

[4666: 匿名さん]

>4665
賃借人が中国人でも問題はないでしょう。賃貸人が賃貸する時の条件を
明示しておけばいいのですから。それに長期賃貸だからね。
民泊の場合は、１日・２日とかの滞在なので、管理も行き届かない。
おまけに問題が起きても注意もできないし指導もできない。言葉の壁や
習慣の違いもあるしね。
ゲストルームの解消だけだったらいいけど、民泊は商売だからね。
１泊１万とか２万円で部屋を貸せば月極めで契約するより効率はいいし。
１部屋を５人～１０人で借りれば安くつくしね。
通常のゲストルームは住民の親戚や家族のために活用するものだよね。
民泊の場合は全く関係のない者に貸すことになるんだよ。
日本人も中国人も同じと考えているけど、後日問題があった場合、日本人
だったら問題解決はしやすいけど、外人だったらそれができないのでは。

[4667: 匿名さん]

>>4666
回転率の問題だけどね。180日間100%回転率なんて有り得ない。
それと第一民泊の需要のあるマンションなのか？
立地、ホテル並みの共用施設を備えていることが必要。

[4668: 匿名さん]

>4667
ホテルが不足するからその一時しのぎができればいいんですよ。
賃料も安ければ安い方がいいという者も多いから、多少の設備
不足は関係ないと思うよ。
宿泊できて、暖が取れ、風呂があれば上等。それに冷蔵庫が必要かな。
それだけあれば、ビジネスホテルとかわらないよ。食事は弁当とか
外食で対応できるし。
夜は宴会もできるし。

[4669: 匿名さん]

自分の隣の部屋が民泊適用となり、知らない外国人が宿泊して騒音とか
があれば注意もできないし、やはり困るよね。
単なる住民のためのゲストルームという考えなら理解できるけど、民泊
の申請が承認されればもう誰でも借りることはできるからね。

[4670: 匿名さん]

>>4669
家主在宅型なら家主に、家主不在型なら住宅宿泊管理業者に言えばいい。
国がコールセンターを開設するのでそこに連絡すればいい。
共用廊下から見える玄関に民泊ステッカーが法律で貼られるので届出番号を言えばいい。