マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4541: 他の物件の元理事長]

小難しく当物件のトラブルの本質を突く問いをひとつ挙げると、

不祥事が表沙汰になれば資産価値が落ちてしまうことを理由として、
会計を主とした不正の実績を公開を装って隠し通すことは、認めら
れるのか？

残念ながら「はい。認められます。」が社会的現状だと思われます。
信じられない方も多いでしょうが、会計帳簿閲覧の阻止にかけては、
故意の者も無意識の者も、私以外の皆が何年も一致協力しています。
ナチス・ドイツでさえ裏切り者は出ましたが、当物件ではゼロです。

[4542: 匿名さん]

理事会に５ヶ月も欠席するのは職務放棄にあたり辞任勧告は
当然でしょうね。
理事長の文書の配布については理事会の決議はなくても配布するのは
問題はないと思います。
帳簿の閲覧については、組合員に対しては要請があればそれに答えるのが
自然だと思いますが。
不祥事を一部の者だけが知り、それを隠蔽はするが、それ以降誕生する
理事はそれが閲覧できることになる訳ですから、遅かれ早かれその事実は
組合員には知れ渡るのではないですか。

[4543: 匿名さん]

不祥事が表沙汰になれば資産価値が落ちるということはないでしょう。
その不祥事を購入者が知ってから購入する訳ではないでしょうから。
殺人事件があった家とかを販売する場合はその事実を伝えて販売する
というのも必要ですから。資産価値は落ちますが。

[4544: 他の物件の元理事長]

自分のマンションのため、という側面はあるでしょうが、それよりも
他のマンションも含めた「役職に就いていない一般の管理組合員の発
言権を確保するため」というのが大きいです。

管理員はよく住民を使って間接的に「理事会を通せ」と私にメッセー
ジを発していました。理事会を通さない発信はお城を崩しかねない。
管理業者は総会より理事会でマンションの組合を統御できれば楽でし
ょうし、効率的でしょう。マンション管理センターも最高裁もこの線
の上に立っているのでは。

映画『それでもボクはやってない』のラストは、最高裁の建物を映し
て「どうか私を裁いて下さい」だったと記憶しています。痛烈。

[4545: 匿名さん]

管理会社には、親会社として有名大手不動産会社を持つタイプと、
そうではない「独立系」があるとしばしば目にします。

「独立系」のご出身の方には前者（子会社タイプ）の悪い特徴は
あまり知らないし経験もない、ということは起こりがちですか？
一括りに「管理会社」と言っても何か違いがあるような気がする。

[4546: 匿名さん]

管理会社にはゼネコン系と独立系の２タイプがあります。
ゼネコン系の管理会社は親会社のことを意識せざるをえないでしょう。
当然大規模修繕工事は親会社がするようにもっていかなければなりません。
管理会社主導で理事会が運営されているゼネコン系の組合は、当然工事の
主導も管理会社に握られることになります。
当然工事費は競争がなくなりますので高くなります。
設計監理方式も採用できませんからね、それをやると管理会社の親会社が
工事の受注を取れなくなったり、工事費が競争が行われるようになるので
例え受注できたとしても安い価格になりますから。

[4547: 他の物件の元理事長]

>理事会に５ヶ月も欠席するのは職務放棄にあたり辞任勧告は
>当然でしょうね。

断罪。細かく説明すればきりがないのでやめますが、欠席せざるをえない
ような方向に持っていくのがプロの管理業者の腕の見せ所じゃないですか。

管理員がフィクサーになって設定された臨時理事会に出たらパクリと食われ、
私が欠席し始めると知って毎月の理事会に管理人と専門委員全員が入り出し、
まず副理事長を理事長代行にすると決め、理事会の名称も「合同会議」に変
えて運営（議事録はそれが分からない様に理事会と専門委員会で別に作成）。
この状態は私の辞表提出に続いて管理員が辞めた翌月、業務委託先の管理会
社を再び同じ会社にすると決議するまで続きました【臭いものにフタ作戦】。

歯が立つわけがない。

[4548: 匿名さん]

>>4546 匿名さん

管理会社を下部に持つゼネコンなんて大手だから、修繕なんてやらないよ。

[4549: 匿名さん]

>4548さん
うちの大規模修繕工事には、大成建設、清水建設も地元の大手建設会社
と一緒に応募してきましたよ。
最終的には大成建設さんに受注が決まりました。
うちのマンションは独立系の管理会社に管理を委託していますけど。

[4550: 匿名さん]

>4547さん
いくら欠席せざるをえない状況にもっていくといっても、理事会を
管理運営していくのは理事であり管理会社ではありません。
それができないような環境づくりをしたのは組合員じゃないんですか。
そして、問題を解決していくのも組合員です。
建前論でいけば、どういう事情があるにせよ、理事長の役割を放棄すれば
裁判では負けますよ。
裁判官はそういう事情とかは斟酌しませんからね。
理事会や総会で決議等されたものを裁判官はどう斟酌すればいいんですか。
それが優先されるのではないですか。
本当に困っているのなら、住民が立ち上がるべきです。そうすれば管理会社の
変更は簡単にできますよ。管理会社側に立つ住民がいるからそれができない
だけですよね。

[4551: 他の物件の元理事長]

管理員（管理人）を中心にした「自主管理」は１９９９～２０１２年。

管理組合の資金は管理会社が出し入れを委託され、管理員には小口会計
として口座（通帳）が与えられていました。管理員は総会にも理事会、
専門委員会にも出席していました。事務的な準備も管理員の統括です。

こうした管理体制は、２～３年の準備（規約改正や細則の創設）を経た
上で導入されました。６名の組合員（誰かは不明）と当該の管理員とで
プロジェクトチームが活動していたことまでは分かっています。

毎月や期末の会計監査はろくにできないように仕組まれていたようです。
担当の役員が精査する能力も意欲も持たなかった時期もあったでしょう。

[4552: 匿名さん]

>4551さん
過去のいきさつより、今後どうするかの方が大切なんではないですか。
普通は小口会計が管理員となることはないでしょう。あるとしたら理事長
名義の口座となります。
管理会社が管理会社の収納口座から引き落としをするのです。
あなたは過去のことを追求したいのですか、それとも今後の対応策を検討
したいのですか。管理会社のリプレイスも含めて。

[4553: 他の物件の元理事長]

私は他人に「立ち上がれ、立ち上がるべき」とは言えないです。

組合で雇用している管理員に、１年ごとの業務委託契約だから
更新直前の時期だけども「履歴書を提示して」と管理事務所に
行ったら、管理員は黙って上階宅に入って施錠してもらい、パ
トカー３台が事務所前にサイレンなしでやってきた。６年前。

私に対する刑事告訴の受理は２年７ヶ月前で、最近でも電話に
出られない日があると翌朝には玄関に担当の刑事たちが来て、
「どうしたのかと思って。」と恐らく逃亡したか確認に来る。

告訴を主導した現専門委員に先の総会で「議事録に『報告した』
とだけ書いて肝心の中身がわからない。」と質問したら「警察
の指導を受けてのことだ。」と返答。

逐一、このようなエピソードは文書を配って組合員に知らせて
きました。３日前にも検察での供述を伝えましたが反応なし。

こんな管理体制でも異論を唱えているのは、基本的に私だけ。
仕方がないと思っていますが。

[4554: 匿名さん]

>4553さん
想像を絶する苦しい経験をされたんですね。
そこまでマンションのため、みんなの為に一生懸命したのに
住民は冷たいんですね。
刑事事件まで発展したその内容は分りませんが、もう投げ出されたら
いかがですか。
そこまで住民のためにやる意味がないようにも思えます。

[4555: 匿名さん]

管理会社のゼネコン系と独立系、どちらがいいんですか。

[4556: 匿名さん]

マンションの管理には関係ないことですが、私が現在経験した中から皆さんも
知ってて損にはならないことを書き込んでみます。
遺産相続した土地を売却することになり、兄弟３人で遺産分割協議書を作成し、
長男に所有権移転登記をしました。所有権登記者がいないと土地の売却ができ
ないからです。
たまたま私どもの土地は行政が購入しましたので、収用証明書があれば譲渡税
が免除されますのでその手続きをしました。
そしていざ協議書に基づき配分することになったのですが、長男以外には贈与税
が課せられるということが分り、来年３月までに確定申告をすることになりました。
その土地は所有権移転登記がされた時点で、それを分配するときは長男からの譲渡
の扱いがされるので長男以外は贈与税の申告をしなければならないということです。
これを回避するには、親からの相続の時は共同で所有権移転登記をしておけば贈与
税は不要とのことでした。節税対策は必要ですね。贈与税は１１０万円の控除が
あるだけで後はその金額によって違いますが、最高５５％まであり高額になります。
相続税と贈与税は関係ないものと思っていました。

[4557: 匿名さん]

管理会社はできればゼネコン系の方がいいと思います。
どうしてもゼネコン系の管理会社は親元をみて仕事をしてますから。
工事が多くなりますし工事費も高くなります。

[4558: 匿名さん]

うちはゼネコン系ですけど工事が多いかすくないかはわかりません。
何か基準みたいなものはあるんですか。

[4559: ４５５３]

４５５４さん。涙が出るくらい嬉しくなるくらい優しいお言葉に感激。

[4560: 匿名さん]

>4557
「工事が多くなり工事費も高くな」るのであれば、「管理会社はゼネコン系の方がいい」とは言えないのではないですか。独立系が推奨されるのであれば腑に落ちるのですが。当方に何か知識が欠けているのかな。