マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4521: 匿名さん]

理事長を理事会で解任できることの最高裁のお墨付きが出た。
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/311/087311_hanrei.pdf

[4522: 私には恐怖政治さん]

４５１４、４５１８に記述された内容は「法的にも当たり前のこと」と思いますが、
当管理組合の管理規約・細則もその主旨と文面で当然書かれています。

だから表向きは極めて合法的だし、模範的な組合でありマンションなのです。
その延長線上に、「当管理組合に何ら非があったわけではない」と構内広報紙に明
記してみせる態度があり、裏側や実態が書かれた私の配布文書の「被害者」として
警察や検察らを味方につける力があります。

もし、規約上は任期１年の理事長が定めを超えて２年、３年とその任を続けたら、
当マンションはどうなるか？　管理会社ら業者と有力住民グループがそれを可とす
る方針であれば、ほぼ誰も文句を言わないと思います。私や他に数名が「規約違反」
と指摘しても「言わせておけ」とばかりに無視無回答で通すでしょう。少数は無力。

だが実際には、裁判所に本格的な訴訟を持ち込まれる危険があるような露骨な規約
違反はまず行われません。法や規範を有効たらしめることができているマンション
は、かなり幸せだと思います。私の管理組合の監事は何のためにいるのか不明です。

【会計帳簿閲覧問題の主な経緯】

管理規約にある会計帳簿の閲覧の規定を使って、問題の管理員がいた期間の書類（
組合の通帳や残高証明書など）を見たいと私が要望しても、理事会は無視無回答。
それで簡易裁判所に調停を申し立てたら、理事長は「見せる」と即答。「理事会は
要望に応じ、実施方法は双方で話し合って決める」で合意。しかし、合意した月の
下旬には「６ヶ月の閲覧停止」との罰則や「外部への情報漏洩禁止」といった制限
だらけの制度試案（細則）を発表。後任の管理員（管理会社が雇用）はファクスで
「これであなた様がご納得なら明日からでも閲覧を開始してよいとの指示が、本日、
理事長から出ました」と私に伝達。私が「規約上、細則は総会の承認を得ることが
必要では」（つまり理事長と管理員の行為は規約違反）と指摘したら２人とも沈黙。
ひっかけたい、帳簿閲覧は「実施済み」にしたかったのか？　一方、調停の最中に
理事４名と管理員で「管理組合保管書類リスト」再作成のための委員会が活動し、
その成果たるリスト（８ヶ月後の定期総会の翌日に初公表）には「組合の通帳と残
高証明書」が見当たらない。私が「なぜリストに載らないのか」と尋ねても無回答。
他の組合員１名が「規約上、保管対象を変えたのなら総会での承認が必要では」と
総会で発言するも、当時の理事長「変えていないから承認の必要はない」と一蹴。
この理事長（私の調停の相手）は任期満了後、給排水管工事が終わるまで「専門委
員」になり、以後は「防火担当者」として毎月５千円、管理費から報酬が出ている。

さらに後日、私を告訴するための臨時総会の前の時期（告訴キャンペーン真っ最中）
に理事会は（調停の合意に反し）一方的に「会計帳簿の閲覧を実施する」と発表。
「あの資料はあるか、この資料はどうか」の事前すり合わせを抜かした行為ゆえ、
私は誘いには乗らなかった。臨時総会の議事録には理事長の発言として「通知した
が、本人が来ない。」と記載された。こうしてすべて「私が悪い」話に変えられる。

複数の弁護士も私を取り調べた警察も、組合（理事会）側を「それでいい、そんな
もの」と言い、このような経理は問題視しません。私以外の組合員もほぼ同じです。

（既視感ありの投稿と思う方もいるでしょうから今後は要望等がなければ控えます）

[4523: 匿名さん]

>理事長を理事会で解任できることの最高裁のお墨付きが出た。

最高裁のこの「判断」（高裁への差し戻し）は、新聞各紙の記事では
まさに「理事長を理事会で解任できる」を目玉として報じられていた。

しかし、管理会社の選定を競争入札で変えようとした理事長が、自分
が欠席した理事会で解任を決議された、という経緯があったみたいで、
すなわち、「管理会社の変更は難しい」が私にとっては重要だった。

[4524: 匿名さん]

>4522さん
相手が規約や細則を建前に行動を起こしているということですが、あなたも規約・細則
に則って行動を起こすべきです。正論対正論での戦いをするべきです。
規約に相手が違反しているのであれば、その点だけを追求し、憶測や批判とかの感情は
入れず本質だけで戦う方がいいでしょう。
監事を高く評価してますが、マンション管理に対する意欲は一般理事と同じですよ。
通帳や残高証明の閲覧はどこのマンションでも総会の議案書に残高証明書が記載されて
いますけどね。国債やすまいる債とかも証券保護預かり証明願として銀行が金額とかも
含めて証明書を発行しているのを載せていますよ。
資産の運用は総会決議が必要です。
防火管理者は何もしない名前だけのポストというか、消防署に届け出をするだけの存在
しかない者に月５，０００円の報酬ですか。
何が問題なのか、規約や細則違反は何なのかのポイントを絞り、それだけの追求をしていき
それ以外のことまで広げると、内容に根拠が薄れたりして住民もついてこなくなりますよ。
できるだけ感情を抑えて客観的に対応していった方がいいでしょう。
それに一人で頑張るんではなく、仲間をつくることが大切です。

[4525: 匿名さん]

管理会社の変更決議を理事会で行ったのに、理事長が欠席した理事会で
解任されたということだが、理事は解任されていないんでしょう。
しかし、そんなに理事長は理事に嫌われていたんですかね。
管理会社にうまく丸め込まれた理事連中も情けないが、理事長も理事長
だよね。
普通のマンションでは絶対起こりえないことなんだろうが。

[4526: 匿名さん]

理事の役職については理事の互選となっている。
ということは理事長の変更は理事の互選でできるということでしょう。
理事長が転勤で遠方にいってしまった場合は理事もできなくなるしね。
副理事長が理事長の代理をすればいいけど、あくまで代理だからね。

[4527: 匿名さん]

上の修正です。
副理事長は理事長を補佐し、理事長が欠けた時はその職務を行うと
なっています。
他の理事を理事長にすることできないのかな？

[4528: 匿名さん]

理事長は理事の互選なんですよね。
総会のときも理事として承認されていますから。
総会後に理事会を招集して役員を決めることになっていますから。
しかし、大半のマンションでは便宜上議案書に役職も明記されたものを
決議していますよね。
役員は理事の互選となっているのに、理事でもない単なる理事候補が
総会前に役員の選出を行っているでしょう。
総会で理事が承認されてから、休憩をはさんで新理事会を開催して役員の
承認をもらっているマンションってありますか。

[4529: 匿名さん]

国交省標準管理規約では、理事長は理事の互選で選任できる規定だが、理事長の解任に関する規定はない。
理事会で解任された理事長（原告）が、決議無効と地位保全を求めて管理組合（被告）相手に訴訟を起こし、一審二審とも原告勝訴であった。理由は規約に選任の規定はあるが解任の規定がないからである。そして被告は最高裁に上告した。
その結果、12月18日に最高裁の判決が下り被告管理組合は逆転勝訴した。すなわち、理事長は理事会で解任出来ると。
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/311/087311_hanrei.pdf

[4530: 匿名さん]

原告と被告を間違っていませんか？

[4531: 司法試験万年不合格者]

原告：解任された理事長
被告：管理組合

これは一審まで。

二審以降は管理組合が上告しているので

上告人：管理組合
非上告人：解任された理事長

になる。

[4532: 匿名さん]

コピペはみてないので間違ってる
と思ったのでね。

[4533: 匿名さん]

ごれは、九州の地方都市のタワーマンションの管理組合での裁判で、特殊な要因がありそう。
まだ管理組合側が、勝訴した訳ではなく、論点が、別になっただけだろう。

[4534: 中古マンション検討中さん]

事件番号：平成29(受)84
事件名：総会決議無効確認等請求本訴，組合理事地位確認請求反訴事件
裁判年月日：平成29年12月18日
法廷名：最高裁判所第一小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄差戻

【判示事項】
理事を組合員のうちから総会で選任し，理事の互選により理事長を選任する旨の定めがある規約を有するマンション管理組合において，その互選により選任された理事長につき，理事の過半数の一致により理事長の職を解くことができるとされた事例

[4535: 匿名さん]

役員は理事の互選で選出するとなっているのだから、その改選をするのは
理事会判断でいいと思うのが自然でしょうね。
理事の解雇については総会決議が必要でしょう。
当たり前の結論を出したということでしょう。

[4536: 匿名さん]

４５２９に示されたリンク先の判決文の（５）に、

ところが、被上告人は、平成２５年１０月１０日、理事会決議を経ないまま、
他の理事から総会の議案とすることを反対されていた案件を諮るため、理事長
として臨時総会の招集通知を発した。

とある。「被上告人」とは解任された元理事長さんである。
なぜ「理事会決議を経ないまま」、臨時総会の招集通知を発せざるをえなかったのか？
その経緯と理由に共感してやるか、そうでなく無情にも突き放すか、がポイントでは。

[4537: 匿名さん]

理事長には臨時総会招集を開催する権限はあるが、あくまで理事会決議が
必要なのにそれをやらなかったのは問題がありますね。
何故理事会決議を経ずに臨時総会を開催したのかの理由はその如何を問わず
裁判が絡めば当然正論でいかなければならないでしょう。

[4538: 匿名さん]

↑ ジャベール警部を彷彿（ほうふつ）とさせる「正論」であろう。

　「レ・ミゼラブル」の冒頭において、
　どうしてジャン・バルジャンがパンを盗まざるをえなかったか？
　盗んだバルジャンにどんな罪があるというのか？

　といっても久留米の当該物件の内情の報道は目にせず、よく知らないのだが。

[4539: 匿名さん]

ジャン・バルジャンとは懐かしい名前がでてきましたね。
内容はもう忘れてしまいましたけど。

[4540: 他の物件の元理事長]

私の場合は、理事長の「解任」決議ではなく「辞任勧告」決議でした。

福岡県久留米市の件のように、私（＝定期総会で承認された理事長）が
出席していない臨時理事会で決議され、数日後「勧告」文が配達された。
細かく言えば、理事長の私や非役員の一般の組合員には開催予告なしの
”秘密”の状態での開催だった。

私は「管理員の変更」は希望していたが、管理会社の変更までは考えて
いなかった。下記「勧告」文が出される２週間前に管理会社の営業所を
初訪問して初めて苦境（管理員が組合の運営に干渉する）を報告し、そ
の１週間後に初めて会計の外部監査の必要を全組合員に指摘していた。

＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞
　　　　　　　　　　　　「勧告」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　管理組合理事一同

平成２３年１１月２３日に開催した理事会で、あなた様に対し、理事長
を辞任するよう勧告することが決定されました。あなた様の平成２３年
７月中旬以降の一連の行為は、管理規約第５０条（役員の義務）を遵守
していません。あなた様は、速やかに理事長職の辞任を申し出るよう勧
告します。理事長印（２個）、管理員業務委託契約書、理事長が保管す
る鍵（４個）を至急返却して下さい。

（役員の義務を遵守していない主な行為）
１．理事会の承認を経ずして、理事長名義で、ほとんどの世帯に配布さ
　　れた平成２３年７月中旬以降の一連の文書。
２．同年８月２０日付文書「決別宣言」こんな管理組合やってられない
　　（理事長としての職務遂行義務放棄）
３．同年８月２０日付文書（理事各位宛）理事長メモ「当分の間、休ま
　　せていただきます。理由は、このような管理組合の運営には応じる
　　わけにはゆかないからです。」（理事長としての職務遂行義務放棄）
４．理事会８／２７、９／１０、１０／８、１１／１２、１１／２３に
　　欠席したこと。（理事長としての職務遂行義務放棄）

＊管理規約第５０条（役員の義務）
　役員は、法律、本規約および総会の議決を遵守し、忠実にその職務を
　遂行する義務を負う。

[4541: 他の物件の元理事長]

小難しく当物件のトラブルの本質を突く問いをひとつ挙げると、

不祥事が表沙汰になれば資産価値が落ちてしまうことを理由として、
会計を主とした不正の実績を公開を装って隠し通すことは、認めら
れるのか？

残念ながら「はい。認められます。」が社会的現状だと思われます。
信じられない方も多いでしょうが、会計帳簿閲覧の阻止にかけては、
故意の者も無意識の者も、私以外の皆が何年も一致協力しています。
ナチス・ドイツでさえ裏切り者は出ましたが、当物件ではゼロです。

[4542: 匿名さん]

理事会に５ヶ月も欠席するのは職務放棄にあたり辞任勧告は
当然でしょうね。
理事長の文書の配布については理事会の決議はなくても配布するのは
問題はないと思います。
帳簿の閲覧については、組合員に対しては要請があればそれに答えるのが
自然だと思いますが。
不祥事を一部の者だけが知り、それを隠蔽はするが、それ以降誕生する
理事はそれが閲覧できることになる訳ですから、遅かれ早かれその事実は
組合員には知れ渡るのではないですか。

[4543: 匿名さん]

不祥事が表沙汰になれば資産価値が落ちるということはないでしょう。
その不祥事を購入者が知ってから購入する訳ではないでしょうから。
殺人事件があった家とかを販売する場合はその事実を伝えて販売する
というのも必要ですから。資産価値は落ちますが。

[4544: 他の物件の元理事長]

自分のマンションのため、という側面はあるでしょうが、それよりも
他のマンションも含めた「役職に就いていない一般の管理組合員の発
言権を確保するため」というのが大きいです。

管理員はよく住民を使って間接的に「理事会を通せ」と私にメッセー
ジを発していました。理事会を通さない発信はお城を崩しかねない。
管理業者は総会より理事会でマンションの組合を統御できれば楽でし
ょうし、効率的でしょう。マンション管理センターも最高裁もこの線
の上に立っているのでは。

映画『それでもボクはやってない』のラストは、最高裁の建物を映し
て「どうか私を裁いて下さい」だったと記憶しています。痛烈。

[4545: 匿名さん]

管理会社には、親会社として有名大手不動産会社を持つタイプと、
そうではない「独立系」があるとしばしば目にします。

「独立系」のご出身の方には前者（子会社タイプ）の悪い特徴は
あまり知らないし経験もない、ということは起こりがちですか？
一括りに「管理会社」と言っても何か違いがあるような気がする。

[4546: 匿名さん]

管理会社にはゼネコン系と独立系の２タイプがあります。
ゼネコン系の管理会社は親会社のことを意識せざるをえないでしょう。
当然大規模修繕工事は親会社がするようにもっていかなければなりません。
管理会社主導で理事会が運営されているゼネコン系の組合は、当然工事の
主導も管理会社に握られることになります。
当然工事費は競争がなくなりますので高くなります。
設計監理方式も採用できませんからね、それをやると管理会社の親会社が
工事の受注を取れなくなったり、工事費が競争が行われるようになるので
例え受注できたとしても安い価格になりますから。

[4547: 他の物件の元理事長]

>理事会に５ヶ月も欠席するのは職務放棄にあたり辞任勧告は
>当然でしょうね。

断罪。細かく説明すればきりがないのでやめますが、欠席せざるをえない
ような方向に持っていくのがプロの管理業者の腕の見せ所じゃないですか。

管理員がフィクサーになって設定された臨時理事会に出たらパクリと食われ、
私が欠席し始めると知って毎月の理事会に管理人と専門委員全員が入り出し、
まず副理事長を理事長代行にすると決め、理事会の名称も「合同会議」に変
えて運営（議事録はそれが分からない様に理事会と専門委員会で別に作成）。
この状態は私の辞表提出に続いて管理員が辞めた翌月、業務委託先の管理会
社を再び同じ会社にすると決議するまで続きました【臭いものにフタ作戦】。

歯が立つわけがない。

[4548: 匿名さん]

>>4546 匿名さん

管理会社を下部に持つゼネコンなんて大手だから、修繕なんてやらないよ。

[4549: 匿名さん]

>4548さん
うちの大規模修繕工事には、大成建設、清水建設も地元の大手建設会社
と一緒に応募してきましたよ。
最終的には大成建設さんに受注が決まりました。
うちのマンションは独立系の管理会社に管理を委託していますけど。

[4550: 匿名さん]

>4547さん
いくら欠席せざるをえない状況にもっていくといっても、理事会を
管理運営していくのは理事であり管理会社ではありません。
それができないような環境づくりをしたのは組合員じゃないんですか。
そして、問題を解決していくのも組合員です。
建前論でいけば、どういう事情があるにせよ、理事長の役割を放棄すれば
裁判では負けますよ。
裁判官はそういう事情とかは斟酌しませんからね。
理事会や総会で決議等されたものを裁判官はどう斟酌すればいいんですか。
それが優先されるのではないですか。
本当に困っているのなら、住民が立ち上がるべきです。そうすれば管理会社の
変更は簡単にできますよ。管理会社側に立つ住民がいるからそれができない
だけですよね。

[4551: 他の物件の元理事長]

管理員（管理人）を中心にした「自主管理」は１９９９～２０１２年。

管理組合の資金は管理会社が出し入れを委託され、管理員には小口会計
として口座（通帳）が与えられていました。管理員は総会にも理事会、
専門委員会にも出席していました。事務的な準備も管理員の統括です。

こうした管理体制は、２～３年の準備（規約改正や細則の創設）を経た
上で導入されました。６名の組合員（誰かは不明）と当該の管理員とで
プロジェクトチームが活動していたことまでは分かっています。

毎月や期末の会計監査はろくにできないように仕組まれていたようです。
担当の役員が精査する能力も意欲も持たなかった時期もあったでしょう。

[4552: 匿名さん]

>4551さん
過去のいきさつより、今後どうするかの方が大切なんではないですか。
普通は小口会計が管理員となることはないでしょう。あるとしたら理事長
名義の口座となります。
管理会社が管理会社の収納口座から引き落としをするのです。
あなたは過去のことを追求したいのですか、それとも今後の対応策を検討
したいのですか。管理会社のリプレイスも含めて。

[4553: 他の物件の元理事長]

私は他人に「立ち上がれ、立ち上がるべき」とは言えないです。

組合で雇用している管理員に、１年ごとの業務委託契約だから
更新直前の時期だけども「履歴書を提示して」と管理事務所に
行ったら、管理員は黙って上階宅に入って施錠してもらい、パ
トカー３台が事務所前にサイレンなしでやってきた。６年前。

私に対する刑事告訴の受理は２年７ヶ月前で、最近でも電話に
出られない日があると翌朝には玄関に担当の刑事たちが来て、
「どうしたのかと思って。」と恐らく逃亡したか確認に来る。

告訴を主導した現専門委員に先の総会で「議事録に『報告した』
とだけ書いて肝心の中身がわからない。」と質問したら「警察
の指導を受けてのことだ。」と返答。

逐一、このようなエピソードは文書を配って組合員に知らせて
きました。３日前にも検察での供述を伝えましたが反応なし。

こんな管理体制でも異論を唱えているのは、基本的に私だけ。
仕方がないと思っていますが。

[4554: 匿名さん]

>4553さん
想像を絶する苦しい経験をされたんですね。
そこまでマンションのため、みんなの為に一生懸命したのに
住民は冷たいんですね。
刑事事件まで発展したその内容は分りませんが、もう投げ出されたら
いかがですか。
そこまで住民のためにやる意味がないようにも思えます。

[4555: 匿名さん]

管理会社のゼネコン系と独立系、どちらがいいんですか。

[4556: 匿名さん]

マンションの管理には関係ないことですが、私が現在経験した中から皆さんも
知ってて損にはならないことを書き込んでみます。
遺産相続した土地を売却することになり、兄弟３人で遺産分割協議書を作成し、
長男に所有権移転登記をしました。所有権登記者がいないと土地の売却ができ
ないからです。
たまたま私どもの土地は行政が購入しましたので、収用証明書があれば譲渡税
が免除されますのでその手続きをしました。
そしていざ協議書に基づき配分することになったのですが、長男以外には贈与税
が課せられるということが分り、来年３月までに確定申告をすることになりました。
その土地は所有権移転登記がされた時点で、それを分配するときは長男からの譲渡
の扱いがされるので長男以外は贈与税の申告をしなければならないということです。
これを回避するには、親からの相続の時は共同で所有権移転登記をしておけば贈与
税は不要とのことでした。節税対策は必要ですね。贈与税は１１０万円の控除が
あるだけで後はその金額によって違いますが、最高５５％まであり高額になります。
相続税と贈与税は関係ないものと思っていました。

[4557: 匿名さん]

管理会社はできればゼネコン系の方がいいと思います。
どうしてもゼネコン系の管理会社は親元をみて仕事をしてますから。
工事が多くなりますし工事費も高くなります。

[4558: 匿名さん]

うちはゼネコン系ですけど工事が多いかすくないかはわかりません。
何か基準みたいなものはあるんですか。

[4559: ４５５３]

４５５４さん。涙が出るくらい嬉しくなるくらい優しいお言葉に感激。

[4560: 匿名さん]

>4557
「工事が多くなり工事費も高くな」るのであれば、「管理会社はゼネコン系の方がいい」とは言えないのではないですか。独立系が推奨されるのであれば腑に落ちるのですが。当方に何か知識が欠けているのかな。

[4561: 匿名さん]

分譲当初から管理会社は決まっていましたから現在も続いているだけです。
他所のマンションのことを聞きますと工事はうちと比べるとかなり少ないようです。

[4562: 匿名さん]

ゼネコン系管理会社の工事費が高くなるのは相見積が
ないからです。
やったとしても管理会社系列の業者から見積もりをとるだけだから。

[4563: 匿名さん]

それなら独立系の管理会社に代えた方がいいとういうこと？
独立系は小さい会社が多いんでは。

[4564: 匿名さん]

贈与税の書き込み勉強になりました。
ありがとうございました。

[4565: 匿名さん]

近所の「東急ドエル」は工事を必ず東急建設でやっている。
月々の管理費＋修繕積立金も他の同型物件と比べて割高（＋１万～１万５千円）。
よく支払えているな、と大きなお世話ながら思う。

ところで、ゼネコン系でも独立系でもない型の管理会社は皆無ですか？

[4566: 匿名さん]

それはないんじゃないですか。

[4567: 匿名さん]

でもね、国交省は望まれる修繕積立金の額は１戸当り月１７，５００円と
試算してますよ。
１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画には大型設備の更新工事が
含まれてきますからね。
１３年で工事をして、それから３０年間の長期修繕計画となると築４３年
までの計画となります。
そうすれば、玄関扉、消防設備、エレベーター、給排水管、サッシ等の
大型設備の更新工事が含まれますからね。
単に１回目にやった大規模修繕工事を２回目以降も同じようにやればいいと
思っている者が多いからね。
大型設備の更新工事もやらなければならないのは分っているが、それをやる
には修繕積立金の値上げが必要だから、それはやりたくないので、誰もその
問題には触れたがらないし、動かない。

[4568: 匿名さん]

１７，５００円となると大幅値上げをしなければならなくなります。
築３０年ぐらいで買い替えればいいんですが。
しかし、築３０年経過後も入れ替わったり、最初から住み続けている者が
います。建て替えをするに早いし、やはり建物が存続している以上は維持・保全
をしていかなければならないでしょう。

[4569: マンション管理士試験上位合格者]

>ところで、ゼネコン系でも独立系でもない型の管理会社は皆無ですか？

財閥系、デベ系、マンション管理士会系などがあります。

[4570: ４５６５]

４５６９さんの回答で納得。

「建設会社」を持たない管理会社を「独立系」としてくくることに違和感あった。

日本ハウズイング、ハイネス管理などが私にとっては「独立系」（管理会社自体が親会社）。