マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4361: 匿名さん]

>4352
またまた頭の悪い者が書き込んでいるね。
規約に代理出席を規定することができるとだけなっているだけだよ。
規約に規定しなければ区分所有者限定ということ。削除する意味はない。
分譲時に規約改正してその項目を削除するマンションがある訳ないだろう。
分譲マンションに住み始めてすぐに規約改正とかする者なんていないよ。
規約や細則の全面改正するにはあなたみたいに知識がない者には絶対
できないことだからね。僕にはできるけど。

[4362: 匿名さん]

標準管理規約でも同居親族限定で理事会への代理出席を認めたのは最近のことです。

現実にそれを取り入れている管理組合を知りません。

このスレにはそんな最近変更があった標準管理規約をすでに取り入れているとか嘘つきい多いね。

これは国交省のコメントにも理事会の出席率の低下を危惧しての記載。

すでに全マンションの４割が３０年超の老朽マンション、住人も老朽化で出席率が悪いのでしょう。

[4363: 匿名さん]

>4359
ではその根拠となる資料を提示してください。

[4364: 匿名さん]

＞分譲時に規約改正してその項目を削除するマンションがある訳ないだろう。

標準管理規約をそのまま流用するマンションなどない、お前は馬鹿か？

該当するマンションに合わせ逐次追加削除して、そのマンションの事情に合う規約をつくるのが当たり前。

おまえ、マンションに住んでないのに見栄張るな無知が。

[4365: 匿名さん]

>4363
おまえに無料でもの教えるアホはいない

[4366: 匿名さん]

>4362さん
最近といっても、もう７～８年も前のことですよ。
区分所有法や標準管理規約の改正があったら、すぐに改定案を
総会に提出する規定になっていますけどね、うちの場合ですけど。

[4367: 匿名さん]

>4365
分らないんでしょう。
総合調査報告書にもそのことは記載されていませんからね。

[4368: 匿名さん]

>4364
標準管理規約の改定があっても改正もできないおたくのマンションが
管理規約や各種使用細則の全面改正ができる筈はないしね。
全面改正したことのあるマンションなら、毎年変更や削除をしても
それに増減すればいいんだけど、やったことがないマンションはたとえ
一部改正したとしてもその時の議案書に記載してあるだけなので、時の
経過と共に分らなくなってしまうんだよね。
全面改正をしたマンションであれば、改正が多くなってきた時点で管理
規約を作り直すことも簡単だからね。印刷費だけの経費で済むから。
改正のあった条文は出来るだけ現在の条項の追加とするが、現在の規約
にないものであれば、最後の条数の次の条項にすればいいしね。
それがなければ第何条にすればいいのかも分らないからね。
管理規約の全面改正は難しいよ。

[4369: 匿名さん]

理事の資格が現に居住している組合員で代理出席は認めないから、全く組合員と関係のない
第三者でも資格を与えて、はたして区分所有者はそれでいいのでしょうか。

マンションの資産価値は益々下がるのではないでしょうか。管理者を金で買う時代になるん
でしょうね。

[4370: 匿名さん]

>4369さん
第三者に管理を委託するのはそれだけであって、理事の権利を
委託するのではありません。
当然議決権はありません。
理事のなり手不足が深刻になれば、プロに管理を委託することに
なるでしょうね。
しかし、あくまで決議は理事全員で行いますし、プロには議決権は
ありません。

[4371: 匿名さん]

>4364
あのね、規約の改正をその都度やるのは当たり前だけど、
例えば１０年間その都度改正をしたばあい、その記録は総会の
議案書だけにしかないよね。
それに第何条何項の改正とかが明確にされていればいいけど、
中々それはできないよ。一つ条項が変わればそれ以降は全て
条項が変わるから。
それに規約改正のチェックをする場合１０年分の議案書をみる
のも大変だしね。
新しく入居する者には管理規約や細則を配布するでしょう。
それを渡さなくて細則や規約を守りましょうとかはいえないので。
多分おたくのマンションではやってないでしょうが。

[4372: 匿名さん]

議案書だけでは規約が設定、変更、廃止が区分所有法３１条の区分所有者総数及び議決権総数
の四分の三以上の賛成を得て可決されたかの確認は出来ないでしょう。

議事録が配布されていないと組合員は確認できません。

[4373: 匿名さん]

年寄りの屁理屈は新しいマンションでは相手にされない。

せいぜい老朽化したボロマンションで好きなように修繕してな。

現役世代は管理も修繕も信頼できる会社に任せればいいこと。

管理会社や施工会社に騙されるなど、被害妄想病の老人には呆れる。

知識もないくせに、暇だからと管理や修繕に口出しは無用だ。

[4374: 匿名さん]

５０円の物を５００万円で買う管理組合に文句は言えない。

滅亡しませんように。

[4375: 匿名さん]

４３６９は真っ当だ

[4376: 匿名さん]

現役世代は年寄りのような屁理屈は語らない。

マンション生活は楽に楽しく快適に暮らすのが目的。

何十年も住み続けるつもりなんて誰もない。

３５年ローンで必死に買う人は別、選択しない貧乏さんってこと。

[4377: 匿名さん]

金利が安いからね。現金は別の投資に向けている。借り入れは目いっぱい借りた方が得ですよ。

[4378: 匿名さん]

住替えするからローンは短期。
マンションなんていつまでも住むものじゃない。
老朽化してからでは将来売却するにも苦労する人口減。
貧乏さんはボロマンションと心中、死んでも管理費払い続ける。

[4379: 匿名さん]

日常の管理をただし帰すればマンションは４０年～５０年での建て替えは愚の骨頂。
グレードを上げながら８０年は住める。あきたら住替えればよい。

[4380: 匿名さん]

マヌケ、国は今のマンションの建替えて規制値は築４７年としている。

どちらにせよ、築３０年超えたマンションなど、都心の一等地以外は二束三文で売却不可。

誰も買わない、スラムになっても貧乏さんは住み続けるしかない。

子どもも迷惑だろうし相続放棄、知能の低い高齢者の末路。

[4381: 匿名さん]

すでにマンション全体の４割が築３０年超の老朽マンション
今後世帯も減るのにボロマンションなんて買う奴いない
売れなければ管理費修繕費永遠に払い続ける、安物買の銭失い状態
一戸建てなら解体するなら土地は売れるし賢い高齢者

[4382: 匿名さん]

何処もかしこもそうなる訳ではない。利便性がよくて便利なところは資産価値は維持できる。

人口が減るのは仕方ないでしょう。都市の中心部には人口が集中して、郊外は錆びれていく

のは仕方ない。労働力の減少は経済を衰退させるので労働力の受け入れがあちらこちらで進

行している。外国人の労働者をよく見掛けるようになった。すたれていくマンション群は民

泊を考える時期に来ている。

[4383: 匿名さん]

現役世代ですけど、4373のような方は同じマンションにいてほしくないです。

[4384: 匿名さん]

それがあちらこちらにいて正常な管理の邪魔をするんだ。厄介です。

[4385: 匿名さん]

じゃまするのはわがままな高齢者ですよ、無知なのに目立ちたがる。

[4386: 匿名さん]

>4376
あなたの２０年後はどうなるの？
どこに住むの、理事会の役員もいなければならなくなるよ。

[4387: 匿名さん]

悪い連中が分譲マンションの組合員の為だと嘘を言ってマンション管理に入り込まない様にし
なければいけません。

マンション管理士はその一端を担うべきだのに悪い事を企むマンション管理士もいると聞く。

各マンションにおいてはこういう連中が管理者になれないような役員選任方法を規約に盛り
込まないといけません。

[4388: 匿名さん]

１１月２６日と１２月３日に連続でマンション管理士と管理業務主任者試験受けたけど
この板で言ってるほど難しくもないよね、民間の解答速報で答え合わせしましたが
どちらも４０点超えるくらいでした、この程度で合格なんですね。
難易度はどちらも同等かな、受験者の人種が多少違う感じ、管理士は高齢者とニートっぽい若者。
管業は大学卒業前の学生や女の子も多かったように思う。

理事長になったついでに受けてみたんですけどね、マンション購入時に少し勉強したくらいですが
ほかに民法や建築関係の問題も多くて、自分の持ってる知識だけでも十分合格できる程度ですよね。
自慢するような資格じゃないですね。

[4389: 匿名さん]

>4380
又知ったかぶりしてるね。その４７年は減価償却の期間であって
建替えの期間ではない。それこそマヌケ。

[4390: 匿名さん]

>4381
戸建てはよほどいい場所じゃないとまず売れないよ。団地はまずアウト。
解体費用も３００万円はかかるしね。
マンションの方が借りても買い手も見つかりやすいのが現状というのが
分らないんだね。戸建ての借り手はまずいない。

[4391: 匿名さん]

4388です

4389
国交省はマンションの建替え推奨時期を築４７と定めてます。
３０年以降の大規模修繕は想定していません。未知ですから。

4390
平均的な２００㎡以下の住宅の解体費用は１００～２００万程度ですよ。
更地にした住宅地は地方でもすぐに売買成立しますし不動産屋自体が買い受けます。
古いマンションは売るのは難儀、仲介しても買い手がつかないのが現実ですよ。

匿名掲示板だからと、デタラメはよしましょう。

[4392: 匿名さん]

>4388
合格おめでとう。
私ももう７年前になるけどマン管受けたけど、勉強期間は約７ヶ月
ユーキャンの通信教育を活用しました。
何とか１回目で管業とマン管が合格できたけど、マン管は３８点
でした。管業は合格通知書しかありません。登録していませんので。
２年前に５年講習を受講しましたが、３年後の講習は受けません。
私も理事になる前にとっておこうと思い自己啓発の意味も含め
受験しました。
建物設備は今まで勉強とかしたことがなかったので難しかったですが、
民法、区分所有法は大学が法学部だったので意外と楽でした。

[4393: 匿名さん]

ずっと投稿を読んでいる者ですが、4385さん色々投稿されていますが不快です。
マンションを楽に楽しく快適にとか色々言われていますが、ご自分の都合のよいように考えていませんか？
先ず、マンションはどのマンションも色々な世代の方々が住んでいます。現役世代とのことですが、住んでいる住民全てを考えなくてはなりません。高齢者、高齢者と批判されていますが、不快です。

[4394: 匿名さん]

4392
まだ合格と決まったわけではありませんが、ありがとうございます。
私は建築系の事務管理が仕事で法学部出身です、受験料約２万の出費が良かったのか不明ですが。
今後の肥しとして知識を蓄え、理事会総会で皆にわかりやすく説明できるように努められると良いですね。

[4395: 匿名さん]

>4391
うちの家は大きかったので４００万円かかりました。
相見積を取りましたが、５００万から７００万円でした。
それを更に値切って４００万円にしてもらいました。
建坪総数が７００㎡以上ありましたから。
アパートも併設していましたのでそれと一緒に解体したから高かった
んですね。
土地は１８０坪なんですが、最初は不動産会社に売却をお願いしていたん
ですが、県が売ってくれといってきたので県に売ることにしました。
１１月に契約を済ませ、マイナンバーの書類を作成すれば年内に振り込み
されるとのことです。
県に売れば所得税２０％が免除されますので助かりますよ。収用証明書を
準備してもらい税務署に申告します。
大通りに面しており完全に商業地域だったので買い手が多かったですよ。
親からの相続です。相続税はかかります。

[4396: 匿名さん]

>4394さん
折角取った資格ですので、マンションのために役立ててください。
私は当マンションの管理規約と各種細則の全面改正、長期修繕計画の
洗い直し（建築士を雇っての検討）、それに大規模修繕工事の進め方の
勉強をしていまして、工事前にはマンションの住民に対してセミナーを
行うべく現在一生懸命勉強しているところです。
このスレには私が作成している資料の一部をところどころに貼付して
おります。
折角勉強した内容ですので、できることなら皆さんに少しでもお役に
立てるかなと思ってカキコミをしていますが、皆さん方の批判も多い
ようですね。ちなみに設計監理方式のことを書き込んでいるのは私です。
建築士ともかなりやり取りをしました。
私の役割はこのセミナーで終わりにします。それでもうマン管の資格は
いりませんので３年後の講習は受けないつもりです。

[4397: 匿名さん]

4396
投稿してくださってありがとうございます。
批判される方がいらっしゃいますが、私は投稿内容、大変勉強になります。
どうかこれからも投稿してください。
色々教えていただきたいです。

[4398: 匿名さん]

4396

4394です、声援ありがとうございます、職業柄施工方式も多々あるのは理解していますが
それぞれに可もあり不可もあり、建物や様式に合った施工が最善と思います。
私はマンションというのは所有者ぞれぞれの大切な財産の集合体と思っています。
建設建築の知識のある者が誘導するのではなく、住人の気持ちを最優先に管理にあたりたい
と思っています。
あなたの活躍も応援したいと思います。それでは…

[4399: 匿名さん]

>4397さん
しつっこいようですけど、もう一つ言わせてください。
私は７年前に資格を取ってから自己研鑽に努めました。一番いいのがマンコミュ
のスレに参加することでした。
いろんなスレに参加していろいろ書き込みをしました。当然最初のころの書き込み
は今になって考えると自動車の若葉マークのようなものでした。
しかし、一生懸命調べ書き込み又指摘され又勉強して書き込むといった状況の繰り
返しでした。
医者でも弁護士でもなり立ての頃は大した力はありません。経験を重ねていくうちに
力がついてくるんですよね。
あなたも間違いとかを恐れずどんどん書き込めばいい勉強になりますよ。
誰でも間違い、知らないこと、勘違い等はあるものです。
それにここは匿名掲示板ですから。

[4400: 匿名さん]

私もマンションは所有者それぞれの大切な資産だと思います。
マンションのことを本当に大切に思い、色々勉強なさって尽力されていること伝わりました。
私のマンションにそのような方はいませんので、私のマンションにそのような方がいてくださったらと思いました。住民全てを大切に色々されていること、尊敬いたします。

[4401: 匿名さん]

4400ですが、4398の方に投稿いたしました。

[4402: 匿名さん]

>4400さん
あなたのいう通りです。
例えば大規模修繕工事についていえば、専門的、技術的なことは専門家に任せ、
我々住民は何を知り何をやらなければならないかのポイントを知ることが大切
なんですよね。
専門委員に工法とか材料とかの専門的な知識は必要ありません。そういったことは
設計コンサルタントや業者の方が詳しく説明してくれます。私たちはその説明を聞
いてどれにするかの判断をすればいいのです。
問題なのはいかにいいコンサルタントや元請会社をどのように選定するのかの手法
を知ることが必要なんですよね。
業者選定方法については、それぞれのマンションの実情を勘案して決めていけば
いいと思います。
ただ、ゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションについては管理会社
の存在、影響力がどうしても大きくなると思いますが、それでもできることなら
設計コンサルタントを雇い、共通仕様書（要綱書、金抜き計算書）で管理会社推薦の
会社も含め相見積を取れば間違いなくそのコンサルタントに支払う報酬分ぐらいは
安くなると思いますので、それができるといいんですが。管理会社と理事長とかが
親しくなればなるほど、理事会を管理会社主導で行っていればいるほど管理会社以外の
業者を選定するのは難しいのかもしれませんが。

[4403: 匿名さん]

４４０２さんの語りの価値も意味も根拠もそれぞれよくわからない

[4404: 匿名さん]

それができれば苦労しねーよってね。

[4405: 匿名さん]

４４０２さんのいわれていることは良くわかります。
批判に負けず頑張ってください。

[4406: 匿名さん]

語り口は「我々住民は」なのだけれども、ちゃっかり「専門家に任せ」とあって、
専門家（＝マンション管理士）が書いたんじゃないか？

管理士の需要を生み出してくれる「住民」の、管理士業界から見た理想的思考か。

悪い奴もキレイゴトは言うよ。

[4407: 匿名さん]

理解できない、理解したくもない形態で管理されているマンションだが、
「資産価値」の維持や向上のためにそうなっている可能性がある。

[4408: 匿名さん]

専門家の方が投稿されたのではないでしょう。

[4409: 匿名さん]

>4460さん
専門家というのはマンション管理士ではありません。
建築士とか直接工事をされる方、塗料やシートとかの販売会社、建設会社の
皆さんを工事に携わる専門家といっています。
そういう技術的なことはその道のプロでないと分りませんからね。
建築士でも足場の組み方、電気配線工事、塗装とかの技術はできませんしね。
４４０２の書き込みはそのまま読んでもらえばいいんです。
ただ今まで経験とかしたことがない方にとっては理解しずらい所もあると思います。
私の書き込みは設計監理方式を採用していく考えのあるマンションに対して、あるべき
論を述べているのです。
皆さん随意契約がいいとか管理会社方式がいいとか言われていますが、当然その方法
で１回目の大規模修繕工事を経験された方なんでしょうね。
では２回目も同じ方法でやられるのか、他の方法も検討してみる価値はあるんでは
ないでしょうか。
設計監理方式は、例えば大規模修繕工事で検索をすれば殆どがこの方式の説明と
なっています。
ということは、大規模修繕工事の進め方では一番ポピュラーな方式といっていいんで
はないでしょうか。
ゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンション、小規模なマンション以外
ではこの方式を採用しているマンションが多いと思われますので。

[4410: 匿名さん]

上に追加しますと、
大規模修繕工事にマンション管理士は必要ありません。マン管士は工事の
専門家ではありませんので。
マン管士に進め方のノウハウを手伝ってもらうのなら、設計コンサルタント
を雇った方がずっといいと思いますので。
段取りの段階でどうすればいいのかの説明を聞くことはいいと思いますが、
それ以降は建築士を雇うべきです。