マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4321: 匿名さん]

設計監理方式を徹底的に排除し、管理会社丸投げが絶対といっている
理事長がいるが、もっと素直になれないのかな。
設計監理方式は小さいマンションなのでできない、又小規模故に専門委員の
人材がいないというのであれば、ではどうすればいいかとの議論が先に進まない。
こんな理事長がいるマンションの住民はかわいそうだね。
専門委員会のメンバーは老人と決めつけたりしているけど、それに参加できる意欲
のある者、若者でも専業主婦でもいいんだけどね。決めつけばかり。

[4322: 匿名さん]

シロウトはマンション住民に迷惑な修繕方法をしないように。
管理会社のいいなりとか騙されるとか、年寄りの被害妄想ですね。
うちのマンションでは修繕や管理は管理会社に一任というのが総意。
誰も苦労までして修繕なんかしません。管理会社を信頼できないとは情けないマンション。

[4323: 匿名さん]

マンションは管理や修繕は管理会社に任せるのが常識、楽で安心。

自分たちで修繕だとか管理だとか？　マンションに住む意味ないじゃない。

どっちみち、そんな面倒な修繕方法は総会で拒否されるけどね。

[4324: 匿名さん]

年寄りが張り切って無知なのに管理組合で好きにやると大迷惑
社会とのかかわりがなくなって世間から相手にされなく寂しいのはわかるが
自分が参加できる団体行為として、管理組合や町内会で自己主張して迷惑かけるのは
大迷惑！

そのマンションの最後まで年寄りの当人が最後まで面倒みられるなら任せるが
あと数年しか生きられない人に好き勝手されると迷惑なんよ

[4325: 匿名さん]

>4322
管理会社に騙されるというのではなく、例えば１億の工事あればそれが
１億３，０００万円であっても管理会社がいいということですよね。
だからいってるでしょう、建設会社（元請）を公募すればいいと。
管理会社推薦の業者も当然参加すればいいんです。
そうすることによって、最初から管理会社に丸投げするよりかなり
安くなりますよといっているんです。
何故そんな単純なことが分らないのか理解しようとさえしないのかが
分らない。知識も情報もないのに頑固さだけは超一流なんだから。
果てはそんなやり方は総会で承認されないとまでいってしまう浅はかさ。
よっぽど小さいマンションなんでしょうね。人材も理事のなり手もいない。
理事会も毎月実施していない。

[4326: 匿名さん]

毎日新聞記事抜粋

工事費をつり上げ

　「管理組合と利益相反する設計コンサルの存在が指摘されている」。国交省は今年１月、マンション管理４団体に異例の通知を出した。設計コンサルは管理組合のサポート役のはずだが、バックマージンを払う施工会社が工事を受注できるよう工作する事例があるとする。施工会社はマージン分以上を工事費に上乗せするため管理組合には大きな負担になる。複数の業界関係者によるとマージン水準は高まっており最大で工事費の２０％程度にのぼるという。

　通知の契機となったのは、マンション改修技術向上のため設計コンサルらでつくる「マンションリフォーム技術協会（略称マルタ）」の告発。昨年１１月、会報で問題を取り上げ「業界全体の信用が失われる」と訴えた。マルタの柴田幸夫会長は「不適切な設計コンサルは、マージンで回収できるため、異常に安い見積額を管理組合に提示でき、工事監理契約を取りやすい。真面目なコンサルほど仕事が取りにくくなっている」と危機感を募らせる。

　手口も込み入ってきた。国交省は、安い見積額で受注した設計コンサルが実は技術者のいないダミー会社で、実際の建物診断・設計は工事受注予定の施工会社がしていた事例を示す。不動産コンサル会社「さくら事務所」でマンション管理を専門とする土屋輝之さんは「公募しても特定グループの施工会社しか参加しなかったり、参加会社の全ての見積書を受注予定会社が作成したりして、談合は大がかりになっている」と話す。

　１億円の工事に２０％のマージンが上乗せされれば、管理組合にとって２０００万円の損失だ。大規模修繕工事費用は区分所有者が毎月積み立てる修繕積立金を充てるが、もともとの積立額が低いところも多い。国交省調査（２０１３年）によると積立金不足を将来不安に挙げる管理組合は２８．６％。早い段階で積立金が目減りすれば、将来の工事のメドが立たなくなる。

第三者の助言を

　それでは管理組合はどうすればいいのか。土屋さんは、談合を疑った場合、（１）第三者の専門家のセカンドオピニオンを得る（２）やり直す覚悟を持つ－－をアドバイスする。管理組合が談合を見抜くのは困難でも、例えば、工事仕様書を全く利害関係のない施工会社に提示して見積もってもらい、公募参加企業の水準と大きく異なれば談合の可能性が高い。納得できなかったらやり直せばいい。「管理組合の合意形成は難しいため、理事会は総会で決めたことはそのまま進めたいものだが、管理組合の財産を守るほうが重要」と話す。

　国交省は専門家のアドバイスが受けられる相談窓口「住まいるダイヤル」「マンション管理センター」の利用をすすめる（表）。

　住まいるダイヤルを運営する公益財団法人「住宅リフォーム・紛争処理支援センター」によると、通知以来、大規模修繕に関し約５０件の相談があった。電話相談のため一般的な回答にとどまることはあるが「今、必要な情報は何か」を整理して助言する。工事見積書も無料でチェックする。担当の鈴木宏治課長は「管理組合は専門知識はなくとも、ひとつひとつの工事内容の必要性を明確にし、積み重ねていけば、リスクは減らせる。主体的に取り組めば納得できる工事に近づけられる」と話す。


無知な高齢者はおかしなことに手を出さないほうが良い、信頼でき付き合いの長い管理会社を持つこと。

[4327: 匿名さん]

>4324
お宅のマンションは輪番制というのに理事は年寄だけなんですか？
おかしなことを書き込んでますね。
もっと自分の書き込んだ内容には責任をもちなさい。
若者が優秀なら若者が取り仕切ってやればいいでしょう。
普通のマンションでは、理事会のメンバーは会社をリタイアした者、
現役の者、専業主婦等で構成されているんだけどね。
あなたも理事長ということは年寄なんだろう。

[4328: 匿名さん]

>>4325
住人の中には各種専門家も多数いますし３００戸超の中堅マンションです
知識があってできるというのと、それができるだけでは快適には暮らせませんよ
後々の理事役員さんに誰が就任しようと難儀することなく活動できるのが快適安心なのです

あなたのように専門性も知識もないものが出しゃばりたがるのは迷惑なのが理解できませんか？

[4329: 匿名さん]

>>4327
おまえ読解力すらない、相手にできんよ。

[4330: 匿名さん]

＞普通のマンションでは、理事会のメンバーは会社をリタイアした者、 現役の者、専業主婦等で構成されているんだけどね。あなたも理事長ということは年寄なんだろう。

普通のマンションは理事は区分所有者の順番制、年寄り云々は無関係。
年寄りが口を出しすぎるのは確かで、論理的ではないので全て却下するだけ。
暮らしに対する価値観が血合いすぎるだけ。
私は40代、会社員ではありません。

[4331: 匿名さん]

>4236
又コピペか。その問題についてはそれを解消する手段として随意契約もあると国交省は
いっているが理想は設計監理方式だということですよ。
そのコピペは設計コンサルタントの選定基準に問題があるマンションの事例の掲載なんだよ。
そもそもコンサルタントにバックマージンを支払うようなシステムが存在すること自体、いい加減
なコンサル並びに元請会社選定が引き起こした結果なんだが、管理会社やコンサルタントに丸投げ
せざるをえない住民の無関心と知識のなさがこの問題を引き起こした一例なんだけどね。
そんな悪徳コンサルや管理会社は氷山の一角。

[4332: 匿名さん]

４３２７
理事会のメンバーがリタイヤジジイに専業主婦？

組合員しか理事にはになれないのが普通だがおまえマンションに住んでないだろ

リタイヤジジイと主婦は町内会役員じゃねぇーの無知だね～

[4333: 匿名さん]

>4330
あなたの考え方のほうがずっとが偏っていますよ。
老人の意見は論理的ではないということ、若者？の意見は全て論理的
ということですか。
暮らしに対する価値観が違いすぎるといってるけど、マンションには
老若男女が住んでいるでしょう。
そもそもその価値観の違いがマンション管理にどう影響しているんですか？
４０代で仕事もしていないということですが、まだリタイアする年では
ないでしょう。働きなはれや。

[4334: 匿名さん]

>4332
区分所有法には別段の規約を設定することができる、つまり強行規定
ではない任意規定があるのをしらないのかな？
規約に別段の規定をもうけることは可能だし、殆どのマンションの
管理規約は改定してあるけば、お宅のマンションはあなたみたいな者
ばかりだから規約や細則の改正とかもしたことないんだろうね。
だいたい月１回の理事会も開催してないでしょう。

[4335: 匿名さん]

様々な人が暮らし所有するマンションでワザワザ面倒な修繕や管理方法をしようとする
年寄りが変態だと言っているんですよ、個人の思いでよかろうと決めつけるのは
年寄りの悪い癖、価値観がみな違うんだよ、金掛かっても便利や快適が優先というものが
多数という事

[4336: 匿名さん]

>4334
その規約を決めるのは所有者なんだよ、所有者の総意で
役員も公平に順番制、組合員に限定としている。

ジジイとか専業主婦とかバカ丸出しじゃん。

[4337: 匿名さん]

>4332
現役で働いている者が抜けてますよ。
うちのマンションでは理事は２０名だけど、現役で働いている者の
参加は少なくて、区分所有者でない主婦の出席が結構多いけどね。毎月
理事会は開催され約１時間半。
議題は殆どが理事長が作成。管理会社のフロントと管理員も参加するが
会場づくりや出席確認、コピーとかの準備をしてくれます。
フロントの説明は最後に収支報告書の途中経過報告と伝達事項だけです。

[4338: 匿名さん]

年寄りの多いマンションはスラムに向かってるからね、残念。
今さらローンも利用できない高齢者ばかりのマンションと現役世代が多い
築浅のマンションを同列に語られても価値勘違い杉。
団塊すぎの年寄りはDIY好きなのかな。

[4339: 匿名さん]

理事会に組合員でもない主婦が出席とかマヌケなマンションで、ご苦労さん。

[4340: 匿名さん]

そりゃあ年寄りが今マンションに住んでるとしたら、ローンが使える若い時に
買ったのだろうから老朽マンションだろ。

[4341: 匿名さん]

>4332
全く読解力がない人だね。国語の成績悪かったでしょう。
理事会のメンバーは会社をリタイアした者、現役の者、専業主婦等
と書いてあるでしょう。
現役の者の意味が分からないんですね。分かりやすく言えば会社等を
リタイアしていない現在仕事をしている者といことですよ。分かります？

[4342: 匿名さん]

>>4337
>区分所有者でない主婦の出席が結構多いけどね。

理事の資格要件は？

[4343: 匿名さん]

所有者組合員でもないものが理事会に出席するようなマヌケなマンションは放置でどうぞ

[4344: 匿名さん]

理事の理事会への代理出席は認められておりますが。いけませんか。

[4345: 匿名さん]

標準管理規約では組合員の同居親族が代理出席できるように書いてあるが
これは理事会や総会への出席率が悪いマンションを想定してのこと
普通のマンションの場合、規約制定するときにはこの条項は削除するのが常識
外部からの役員就任は超高級物件など特殊な例だしね

4337のそいつマンションに住んでないんだよ

[4346: 匿名さん]

理事会ゴッコをしているだけですね。

[4347: 匿名さん]

代理出席で奥様が理事会に出席し、理事の業務をするマンションが多いですよ。
うちのマンションは今期理事の半数が奥様です。前期は独身女性もいたから殆どが女性でした。
期によりますけどね。殆どがご主人ってこともありましたし。

[4348: 匿名さん]

>>4347
>代理出席で奥様が理事会に出席し、理事の業務をするマンションが多いですよ。

管理規約にはどのように規定されているのでしょうか？

[4349: 匿名さん]

>代理出席で奥様が理事会に出席し、理事の業務をするマンションが多いですよ。

多いとか？　なんでほかの複数のマンションのことまで知ってるの？　うそつきお爺さん？

[4350: 匿名さん]

組合員でも無いおばちゃんが理事の業務までするとか？　長屋かアパートか？

[4351: 匿名さん]

標準管理規約第５３条
理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者並びに
一親等の親族に限り代理出席を認める旨を規約に規定することができる
となっています。

理事の代理出席は任意規定ですので、各マンションで規約を作成
することが可能となっています。
うちの規約では、理事の範囲はマンションに居住する区分所有者、配偶者、
及び一親等の親族並びに理事会が承認した者となっています。
厳密にいえば理事に事故がある場合となっていますが、拡大解釈をして
代理出席者が毎回出席しても認めています。当然理事名は区分所有者です。
殆どのマンションがそうだと思いますよ。
３～４人の理事の場合は代理出席とかはないんでしょうが。

[4352: 匿名さん]

>4351

おまえさー　なに読んでるの？

その解釈解説は>>4345に書いてあるじゃん

ふつうは規約制定時に削除する

[4353: 匿名さん]

嘘なんて投稿していません。
勤務先の社員もマンション住まいが多ぐ、親族、友人、知人殆どがマンション住まいです。私は理事なので、色々話を聞きます。
奥様が代理出席してますよ。期全て奥様が出席することもありますし、仕事や予定がある場合のみ
奥様が出席していることもあります。
私も仕事や予定がある時は、妻に出席してもらってます。

[4354: 匿名さん]

理事会って区分所有者の財産を保存する為の執行組織でもあるのに
権限のないジジババに出席させるとは相当マヌケなマンションだろ

[4355: 匿名さん]

規約で代理出席が定められています。

[4356: 匿名さん]

そんなおっかさんや爺様が理事会に出席するようなマンションが
大規模修繕で設計監理方式で施工したいとか、アタマ悪いこと言いだすんだな。

[4357: 匿名さん]

>4349
又決めつけだね。
人を批判だけしているが、何で他のマンションのことまで知っているのか
ということだが、あなたは代理出席を認めないマンションの数を知って
いるんですか？
全く話にならない人だね。
４３５１の書き込みをしっかり読みなさい。何回も読めばあなたにも
分る筈ですから。

[4358: 匿名さん]

＞規約で代理出席が定められています。

それが普通と思ってるお前の脳ミソが腐ってるんだよ
標準管理規約そのままのパクリで、ままごとでもやってろや

[4359: 匿名さん]

>>4357
私はマンション管理のプロですから、知ってて当然ですがどうかしましたか？

[4360: 匿名さん]

そういうマンションもあると白状しているのだから仕方ないでしょう。
億ションは億ションで、タワーはタワーで、８９３集団は８９３集団で、
安物マンションは安物マンションで、それぞれのマンションで組合運営
すればいいのでしょう。

うちなどはベランダの幅は１ｍ、雨水管は３戸に１つ、エアコンの室外機置場はないので、
共用廊下にはエアコンの室外機が置かれ、焼肉用の鉄板、趣味の悪い花鉢、自転車やバイ
クが置かれている。

管理人はカイゼル髭をはやして管理室で自治会長等と酒とたばこを吸いながら談話して
いる日が多い。

この荒れたマンションを一組合員が悪い組合員と共謀している管理会社に戦いを挑んだの
である。

７年がかりで相当改善はしたがやはり最初からの取り巻きは住んでいるからここら辺が限度。

８９３、不法ものの入居者等の掃き溜めみたいなマンションであった、管理会社１０９の
当時の品質管理課長は００ね００江である。

[4361: 匿名さん]

>4352
またまた頭の悪い者が書き込んでいるね。
規約に代理出席を規定することができるとだけなっているだけだよ。
規約に規定しなければ区分所有者限定ということ。削除する意味はない。
分譲時に規約改正してその項目を削除するマンションがある訳ないだろう。
分譲マンションに住み始めてすぐに規約改正とかする者なんていないよ。
規約や細則の全面改正するにはあなたみたいに知識がない者には絶対
できないことだからね。僕にはできるけど。

[4362: 匿名さん]

標準管理規約でも同居親族限定で理事会への代理出席を認めたのは最近のことです。

現実にそれを取り入れている管理組合を知りません。

このスレにはそんな最近変更があった標準管理規約をすでに取り入れているとか嘘つきい多いね。

これは国交省のコメントにも理事会の出席率の低下を危惧しての記載。

すでに全マンションの４割が３０年超の老朽マンション、住人も老朽化で出席率が悪いのでしょう。

[4363: 匿名さん]

>4359
ではその根拠となる資料を提示してください。

[4364: 匿名さん]

＞分譲時に規約改正してその項目を削除するマンションがある訳ないだろう。

標準管理規約をそのまま流用するマンションなどない、お前は馬鹿か？

該当するマンションに合わせ逐次追加削除して、そのマンションの事情に合う規約をつくるのが当たり前。

おまえ、マンションに住んでないのに見栄張るな無知が。

[4365: 匿名さん]

>4363
おまえに無料でもの教えるアホはいない

[4366: 匿名さん]

>4362さん
最近といっても、もう７～８年も前のことですよ。
区分所有法や標準管理規約の改正があったら、すぐに改定案を
総会に提出する規定になっていますけどね、うちの場合ですけど。

[4367: 匿名さん]

>4365
分らないんでしょう。
総合調査報告書にもそのことは記載されていませんからね。

[4368: 匿名さん]

>4364
標準管理規約の改定があっても改正もできないおたくのマンションが
管理規約や各種使用細則の全面改正ができる筈はないしね。
全面改正したことのあるマンションなら、毎年変更や削除をしても
それに増減すればいいんだけど、やったことがないマンションはたとえ
一部改正したとしてもその時の議案書に記載してあるだけなので、時の
経過と共に分らなくなってしまうんだよね。
全面改正をしたマンションであれば、改正が多くなってきた時点で管理
規約を作り直すことも簡単だからね。印刷費だけの経費で済むから。
改正のあった条文は出来るだけ現在の条項の追加とするが、現在の規約
にないものであれば、最後の条数の次の条項にすればいいしね。
それがなければ第何条にすればいいのかも分らないからね。
管理規約の全面改正は難しいよ。

[4369: 匿名さん]

理事の資格が現に居住している組合員で代理出席は認めないから、全く組合員と関係のない
第三者でも資格を与えて、はたして区分所有者はそれでいいのでしょうか。

マンションの資産価値は益々下がるのではないでしょうか。管理者を金で買う時代になるん
でしょうね。

[4370: 匿名さん]

>4369さん
第三者に管理を委託するのはそれだけであって、理事の権利を
委託するのではありません。
当然議決権はありません。
理事のなり手不足が深刻になれば、プロに管理を委託することに
なるでしょうね。
しかし、あくまで決議は理事全員で行いますし、プロには議決権は
ありません。