マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4301: 匿名さん]

大迷惑って、あんた。あんたのせいで管理会社のくいものになるマンションの組合員は大迷惑。
知識や経験を得てから、投稿しなさい。

[4302: 匿名さん]

築２５年３００戸の大型マンションですが、分譲当時は２割の専有部分（６０戸位）が投資型で
賃貸に出しておりました。

現在は賃貸が４分の一位に減少し専有部分を賃貸をやめて売却する組合員が多くなり分譲当時か
らの組合員が２割くらいになりました。

２５年前の分譲価格よりも半額位でしか売れないのですが、それでも区分所有者の変更が盛んで
す。

あるオーナーに聞くと借地借家法の改正で家賃では利益が上がらなく、さらに管理規約等が賃貸
には不利であるとの意見でした。

分譲マンションの一室を投資型として購入して維持していく限界年度が２５年位ではないかと思
うようになりました。

[4303: 匿名さん]

管理会社への丸投げにも「一理ある」のじゃないですか。
社員なら会社及び自分の儲けになるし、住民ならそれが便利なのでしょう。
そういうマンションだって存在していい。
なぜ丸投げ論者をよってたかって否定するのか。

>外部の人で、工事をチェックしないと、工事代金、内容を騙されますよ。
>素人の管理組合の人間が、工事内容・代金をチェックしようとしても、プロ相手に対抗できない。
この書き込みだって商売、ビジネスだろが。

[4304: 匿名さん]

それはさ、暇老人がマンションで活躍して一目置かれたいとか尊敬されたいとか
暇つぶしのエゴができなくなるから管理会社に丸投げを嫌うんだよ
本来は補償もアフターメンテも管理会社に丸投げが楽で安心
設計監理方式はマンション管理組合の役員ごときでは荷が重い

[4305: 匿名さん]

＊大規模修繕工事の一般的な進め方

　　●責任施工方式・設計施工方式とは・・・
施工会社もしくは施工会社に、劣化診断→改修設計→施工まで一任して発注する方式です。
第三者のチェック機能がないために、管理組合自ら、費用・品質が適切かチェックすることになります。管理組合によるチェックが困難な場合は、信頼のおける会社に発注することが望ましいです。全てを管理会社に委託する場合、管理組合の負担が軽減されますが、費用が高額になりがちです。

　　●設計監理方式・工事監理方式とは・・・
設計・工事監理と施工を分離して発注する方式。
管理会社もしくは設計事務所が設計(仕様書作成)・工事監理を行ない、施工会社は施工を請負います。工事内容のチェック(施工監理)が期待できます。
施工会社の選定は設計事務所・管理会社からの紹介や公募による場合が多いですが、両者の 間に談合が生じやすく、最初から施工会社が決まっている形だけの見積もり合せやリベート(バック マージン)の授受が行われているケースもあります。


　　　管理会社を利用するメリット

1.管理組合にとって大規模修繕工事の計画・準備に関する負担が少ない

2.工事完了後の不具合も、管理会社が窓口なので負担が少ない

3.日頃の管理で、馴染みのある担当者のサポートが受けられるため安心感がある

　　　
　　　管理会社を利用する際の懸念

1.管理組合の積立状況を知っている

2.競争原理が働かないので費用が割高、談合を誘導されることもある

3.下請け業者へ丸投げされることがある。馴れ合いの関係で施工チェックが甘い


ド素人が大規模修繕頼むなら管理組合に丸投げが最善

[4306: 匿名さん]

　　　　　大規模修繕の実施方法として、以下の3つの方式があります。

① 管理会社主導方式
•管理会社が主体となって、建物診断、実施設計、施工、施工監理を進める方式です。
•メリットとして、大半を管理会社に任せるため、管理組合の労務負担が軽減されます。また、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になります。
•デメリットとして、管理組合の主体性の低下や大規模修繕への関心度の低下、競争原理が働かないことによるコスト高、第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加や工事品質の低下などを招く恐れがあります。

② 責任施工監理方式
•施工業者に建物診断、実施設計、施工監理までを一任する方式です。
•施工業者を複数リストアップして競争入札により決定する場合や、最初から特定1社を指定して特命で発注する方法があります。
•メリットとして、複数の関係業者を1つに集約できるため、管理組合の打合わせに費やす時間などの労務負担が軽減 されます。また、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になります。
•デメリットとして、第三者のチェック機能がないため、無駄な工事項目が増えたり、工事品質の低下を招く恐れがあります。

③ 設計監理方式
•設計及び工事監理を専門家である設計事務所やコンサルタントに依頼し、工事を施工業者に発注する方式です。
•メリットとして、施工チェックを第三者に依頼するため、厳正な工事品質のチェックが期待できます。また、不要な工事を抑止することができます。
•デメリットとして、別々に発注するため、費用が割高になる恐れがありますが、競争原理を上手く活用することで、 適正な価格で発注することができます。

[4307: 匿名さん]

>4303
管理会社に丸投げすると高い工事費になるのは間違いないでしょう。
だからそれをちょっと努力すれば（専門委員を公募して同条件での相見積を取る）
それが防げますよということを皆さんもやられたらどうですかということでしょう。
やはり自分たちの財産ですから他人任せにするのではなく、少しは本人も動くのが
当然ではないでしょうか。
専門的なことが分らないのであれば、設計コンサルタントの活用もあるでしょう。
それを理事長が管理会社と仲良く、又は知識もなく管理会社任せにしていると他の
住民が迷惑をしますということでしょう。
理事長に知識がなければ、重要な時期を任されたのですからそれなりの努力は
すべきでしょう。それを管理会社に丸投げするのが一番いい、時間もないしお金
で済む問題といっていますが、お金が問題ないのであれば、管理会社と関係のない
設計コンサルタントを採用すればいいでしょう。
完全に理事長失格のダメ人間ですよね。他の住民のことは考えていない自己中の
人物ですから。

[4308: 匿名さん]

だから無知な年寄りが出しゃばって余計なことをすると
順番制の理事役員が迷惑するんだよ
住人所有者としては管理も修繕も楽で快適に暮らすのが最優先
誰も特別安価に仕上げてくれなんて言っていない、楽するには金もかかる

[4309: 匿名さん]

自分主導で修繕や管理をしたがる高齢者？は、そうすることが良いことだと思い込んでいるよう。
輪番で回ってくる後の理事や役員のことなど関係無しという無神経さ。
管理会社や一社の施工会社に任せれば、アフターも窓口ひとつで誰が理事でもわかりやすいのに。
要するに、年寄りの考える事って自分勝手なんだよね。

[4310: 匿名さん]

>4306さん
あなたの書き込みに対し補足説明をします。
①管理会社に丸投げすると管理組合の負担が軽減できる。１社に全てを依頼する
　ので責任の所在が明確になるということですが、設計監理方式でも責任の所在は
　明確ですよ。
　又、管理会社に任せると何故負担の軽減になるのかが理解できません。他の建設
　会社に決まっても管理会社は協力するように契約で決められているでしょう。
　建物診断時、工事期間中全てにわたって管理会社は会議とかには全て出席します
　ので一緒に検討していけばいいでしょう。

②責任施工方式であって責任施工監理方式ではありません。
　競争入札は行えません。共通仕様書が作成されませんのでどういう見積もりが出
　ようとも比較のしようがありませんので。
　これは随意契約です。

③別々に発注するため費用が割高になる恐れがあるとのことですが、元請会社が
　それぞれ関係のある又は系列の下請け等の業者にそれぞれ発注をします。この
　方法はどのやり方でも同じです。
　当然工事費の支払いは元請会社に一括支払いをします。
　

[4311: 匿名さん]

マンションは快適に楽しく暮らすための物。
変なお爺さんはマンションを管理したり修繕するために
私物化したがるボケ老人？

[4312: 匿名さん]

マンションは管理や修繕が目的じゃないんよ、快適に暮らすのが目的。

修繕や管理は楽じゃないとだめなの、苦労するなら一戸建てに住んでるし。

知ったかぶりでシロウトが設計監理方式でコンサル頼んだり迷惑千万。

普通のマンションは組合役員も１～２年で順番制、余計な事するな、迷惑じゃ。

[4313: 匿名さん]

>>4310

おまえド素人すぎ
そのコピペは専門業者のホームページ記載文
検索環境あるなら誰でも見られる、無知は恥だよ
おまえの補足など論外、シロウトだし

[4314: 匿名さん]

>4311
それしかいえない可哀そうな人。
そういう物言いを直接マンションの住民や会社の上司とかには
絶対いえない卑怯な性格なんだね。
多分学歴や会社、地位等に劣等感を抱いているんだろうが、
書き込めば書き込むほどみじめになるだけだよ。
自分を向上させるために書き込む能力は全くなし。

[4315: 匿名さん]

管理会社との管理委託契約に大規模修繕は除くとの契約で干渉させない契約とした。

スーパーゼネコンに責任施行方式で全て任せた。ゼネコンの瑕疵担保保証に加えて
瑕疵担保険にも加入しました。時々理事会での打ち合わせで全てトラブルなしに工
事は完了しました・。7

※管理会社に干渉させると、色々な問題で経費が掛かるので出来るだけ無干渉にし
　てほしいとのゼネコンの要望を聞き入れました。

　よって全ての窓口は組合員であるマンション管理士を当てました。

[4316: 匿名さん]

>4313
4306はあなたが書き込んだの？
道理でチンプンカンプンなことを書き込んであるんだね。
もっと勉強しなはれ。
いくらコピペでもそれが正しいかどうかの判断をしないとね。
まあできないだろうがね。

[4317: 匿名さん]

>4315さん
随意契約でやられたのことですが、それもありです。
普通は管理会社が一緒になって協力してもらっていますが、
管理会社との確執とかがあればそれはそれでありです。
随意契約も一時推奨されましたが、これは管理会社やコンサルタントの
不正が発生していたのでこの方法もいいですよということでした。
理想はあくまで設計監理方式であるとの見解はかわらないということです。
スーパーゼネコンが工事を請けるということはある程度大きなマンション
だと思いますが、大きな規模であれば公募すれば専門委員のメンバーは
集まると思いますので、設計監理方式でもやれたとは思います。

[4318: 匿名さん]

業者選定方法
　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もり
　　　が最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　ロ）入札方式

　ハ）随意契約

工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベター
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。

[4319: 匿名さん]

業者選定方法
　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ計算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もり
　　　が最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。

[4320: 匿名さん]

>4312
マンションで快適に過ごす努力をするのは当たり前のこと。
そのためには補修工事も必要。
満足のいく工事をするためには他人任せではだめ。
普通のマンションは丸投げで住民は何もしなくて金だけだせば
いいという考えでは快適なマンションは送れないでしょう。
戸建てだったら、工事の時期や業者、価格とか真剣に考えるけど
マンションの場合はノータッチ。おかしくない？