マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4281: 匿名さん]

>4278
もっと分かりやすく書けば
元請会社は建設会社のこと。下請けや孫請け会社を使ってもいいがその責任は
元請会社が全て負うことに法律的にもなっている。故に下請けが補償することはない。
当然保険に入る必要もないということ。
設計監理業者は設計コンサルタントつまり建築士（設計事務所）のこと。
これならいくらあなたでも理解できるでしょう。

[4282: 匿名さん]

>4278
最初はいろいろ叩かれるがそのたびに一生懸命調べて又投稿し
それでも叩かれて又調べる。
その繰り返しをしていく中で成長していくものだから、頑張りな。

[4283: 匿名さん]

>4278
今気がついたんだけど、お宅のマンションは一般的にいわれている
大規模修繕工事ではなく、屋上防水、外壁補修工事、鉄部塗装とかを
別々に頼んでおり元請会社は存在しないやり方じゃないかな？
管理会社が全て仕切ってやるやり方、所謂管理会社丸投げ方式じゃ
ないかな。小さなマンションではありうることだが。
管理会社はあなたみたいな理事長がいると儲かるよね。
しかしあなたの気持ちもわからないでもないけどね。管理会社に強く
でられないジレンマも小さいマンションではあると思うから。

[4284: 匿名さん]

管理会社に工事を丸投げはできませんね。私のマンションは管理会社に発注した工事は問題だらけで現在は委員会も立ち上げ理事会とともに理事会・委員会主導で対応してます。
管理会社だから安心、責任を持つなんてとんでもない。管理を委託しているから建物を全て把握してるなんて妄想です。毎年の建物点検なんて指摘箇所ほぼ記載してませんし、保証だって全くといって対応しませんでした。
単なる金額を安くするために理事会や委員会が色々しているわけではありません。工事が適正かも大事です。

[4285: 匿名さん]

管理会社は管理委託費だけではなく更に利益を追求しています。
その一番いい方法が工事を増やすことです。
工事を管理会社に丸投げしているマンションはいいかもになって
いるんですが、それに気づかない。
というか管理会社にものが言えないということでしょう。
大規模修繕工事でも、管理会社に丸投げしたのとそうでなく、相見積
を取った中で決まった業者との価格差は当然あります。
管理会社の親会社が相見積に応募してそれを勝ち取ったとしても、競合
のない価格とはかなりの差が生じてきます。
管理会社が安くていい仕事をするというのなら、一般公募制にして同じ
条件で相見積を取り、委員で評価して選出すればいいのですよ。
それだけ自信があるのなら当然管理会社推薦の業者に決まる筈ですから。
それをやるには公平な設計監理業者を公募にして選定することです。

[4286: 匿名さん]

管理委託費と工事費を比較なさい。工事費が管理委託費の何倍になるか。一棟のマンションの35年間の工事費がいくらか。何億かかるか。工事費がいくらかかってもいいなんて、とても言えないはずです。不必要な工事でマンションでしっちゃかめっちゃかになります。仕様だって、同じものがあるとも限らず。美観を損ねて、資産価値も下がります。管理委託費はあまり下げすぎずない方がいい。管理の質が下がりますから。工事の相見積りを取り、不必要な工事をせずに、適正な工事、費用も削減すべきです。もし、同じ費用でも管理会社に発注するなら管理組合で取得した業者の方が質がいい工事できます。管理会社が利益分の違いです。

[4287: 匿名さん]

ちょっと前までは管理会社の業者斡旋料というかバックリベートは
工事費の３０％とか４０％とも言われて云いましたが、さすがに現在は
それでは通用しないでしょうね。
ただ管理会社経由が高いのは事実のようです。
相見積を取る知識がなければ、最初に管理会社に見積もりを取ってもらい
それと同じ工事個所、材料、平米数とかだけ残して理事会で捜した業者に
見積をとればいいでしょう。
それをやっていけば管理会社のだす見積もり額もどんどん安くなっていきますよ。

[4288: 通りがかりさん]

↑
正論。

[4289: 通りがかりさん]

投稿する前に4287さんの投稿があった。
4286さん、正論。

[4290: 匿名さん]

４２８７は４２８６に対して、ではどうすればいいのかの指導。

[4291: 匿名さん]

うちは、今管理会社からの見積りは30〜40パーセント利益とってます。管理委託費を下げた為、以前より工事が増え、工事で利益をとろうとしているからです。
結局、管理委託費下げてもだめですね。理事会が相見積りとらないとトータルでは同じです。高額な工事ばかりです。管理委託費下げすぎて、管理も悪くなったし。

[4292: 匿名さん]

おまえら素人は大規模修繕は管理会社に頼むのが最善。
設計監理方式に元請けがあるとかバカ丸出しだろ。
マンションの大規模修繕には大きく分けて三つある。

＊管理会社に一任する丸投げ方式。

＊施工会社に全工事を委託する責任施工方式。

＊設計監理をする会社に管理を依頼し、工事ごとの業者を相見積後選定し
　設計監理者の元で工事施工をする、これが設計監理方式。
　屋上防水の業者、外壁塗装業者、サッシ建具業者、他すべて個々に契約する。

この中では最後の設計監理方式は元請け会社など存在しない。
補償も各業者ごととなる。　

馬鹿な年寄りには呆れるわい。

[4293: 匿名さん]

高齢者のシロウトが設計監理方式が良いなどとのたまうから馬鹿にされるんですよ。

普通に順番で理事や役員が回ってくるマンションなら金がかかっても大規模修繕は

管理会社に丸投げが常識、１～２年で役員が交代するのに面倒な事をする管理組合など無い。

年寄りの暇つぶしで、安上がりだからと面倒な事されると大迷惑なんだよ。

[4294: 匿名さん]

>>4293 匿名さん
まさに管理会社の関係者の意見だね。
このような意見に、区分所有者や役員は、騙されてはいけませんよ。
外部の人で、工事をチェックしないと、工事代金、内容を騙されますよ。
素人の管理組合の人間が、工事内容・代金をチェックしようとしても、プロ相手に対抗できない。

[4295: 匿名さん]

>4292
又学も常識も知識もない者が書き込んでるね。
設計監理方式と元請については教えてやったんだけど理解力、読解力が
ないので糠に釘だね。
そんな書き込み本気でしているとは思えないけど、繰り返し唱えると
本気でそう信じているんだとばかにされるよ。
恥の上塗りになるから書き込むのをやめたらどうなの。
思わず吹き出すような書き込みはしないでね。本気にする者がいたら
困るから。勉強し直し。

[4296: 匿名さん]

>4292
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告の確認。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[4297: 匿名さん]

分譲マンションの管理の極意、それは、専有部分の設備類を如何に管理するかである。
共用部分にばかり気を取られて専有部分がどうなっているかを理解出来なければ大変
な事になる事を理解していない。

区分所有者の変更、入退去者の変更、駐車場等の契約者の変更等の履歴を組合がどれ
位把握しているかが問題である。

気が付いた時には後の祭りである。管理とは将来のトラブルの予防を予測する能力で
ある。

[4298: 匿名さん]

管理会社丸投げは常識ではないです。
マンションの管理、管理会社による工事の問題がとりざたされる中、常識だなんてあり得ない。

[4299: 匿名さん]

知識がなければ管理会社に丸投げするしかないでしょう。

組合員の中にマンション管理士等がいるならそのものに
マンションの管理のアドバイスを受けることを提案しま
す。

[4300: 匿名さん]

素人、シロウトって、自分のことじゃん。
面倒ってフレーズが好きだね。

[4301: 匿名さん]

大迷惑って、あんた。あんたのせいで管理会社のくいものになるマンションの組合員は大迷惑。
知識や経験を得てから、投稿しなさい。

[4302: 匿名さん]

築２５年３００戸の大型マンションですが、分譲当時は２割の専有部分（６０戸位）が投資型で
賃貸に出しておりました。

現在は賃貸が４分の一位に減少し専有部分を賃貸をやめて売却する組合員が多くなり分譲当時か
らの組合員が２割くらいになりました。

２５年前の分譲価格よりも半額位でしか売れないのですが、それでも区分所有者の変更が盛んで
す。

あるオーナーに聞くと借地借家法の改正で家賃では利益が上がらなく、さらに管理規約等が賃貸
には不利であるとの意見でした。

分譲マンションの一室を投資型として購入して維持していく限界年度が２５年位ではないかと思
うようになりました。

[4303: 匿名さん]

管理会社への丸投げにも「一理ある」のじゃないですか。
社員なら会社及び自分の儲けになるし、住民ならそれが便利なのでしょう。
そういうマンションだって存在していい。
なぜ丸投げ論者をよってたかって否定するのか。

>外部の人で、工事をチェックしないと、工事代金、内容を騙されますよ。
>素人の管理組合の人間が、工事内容・代金をチェックしようとしても、プロ相手に対抗できない。
この書き込みだって商売、ビジネスだろが。

[4304: 匿名さん]

それはさ、暇老人がマンションで活躍して一目置かれたいとか尊敬されたいとか
暇つぶしのエゴができなくなるから管理会社に丸投げを嫌うんだよ
本来は補償もアフターメンテも管理会社に丸投げが楽で安心
設計監理方式はマンション管理組合の役員ごときでは荷が重い

[4305: 匿名さん]

＊大規模修繕工事の一般的な進め方

　　●責任施工方式・設計施工方式とは・・・
施工会社もしくは施工会社に、劣化診断→改修設計→施工まで一任して発注する方式です。
第三者のチェック機能がないために、管理組合自ら、費用・品質が適切かチェックすることになります。管理組合によるチェックが困難な場合は、信頼のおける会社に発注することが望ましいです。全てを管理会社に委託する場合、管理組合の負担が軽減されますが、費用が高額になりがちです。

　　●設計監理方式・工事監理方式とは・・・
設計・工事監理と施工を分離して発注する方式。
管理会社もしくは設計事務所が設計(仕様書作成)・工事監理を行ない、施工会社は施工を請負います。工事内容のチェック(施工監理)が期待できます。
施工会社の選定は設計事務所・管理会社からの紹介や公募による場合が多いですが、両者の 間に談合が生じやすく、最初から施工会社が決まっている形だけの見積もり合せやリベート(バック マージン)の授受が行われているケースもあります。


　　　管理会社を利用するメリット

1.管理組合にとって大規模修繕工事の計画・準備に関する負担が少ない

2.工事完了後の不具合も、管理会社が窓口なので負担が少ない

3.日頃の管理で、馴染みのある担当者のサポートが受けられるため安心感がある

　　　
　　　管理会社を利用する際の懸念

1.管理組合の積立状況を知っている

2.競争原理が働かないので費用が割高、談合を誘導されることもある

3.下請け業者へ丸投げされることがある。馴れ合いの関係で施工チェックが甘い


ド素人が大規模修繕頼むなら管理組合に丸投げが最善

[4306: 匿名さん]

　　　　　大規模修繕の実施方法として、以下の3つの方式があります。

① 管理会社主導方式
•管理会社が主体となって、建物診断、実施設計、施工、施工監理を進める方式です。
•メリットとして、大半を管理会社に任せるため、管理組合の労務負担が軽減されます。また、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になります。
•デメリットとして、管理組合の主体性の低下や大規模修繕への関心度の低下、競争原理が働かないことによるコスト高、第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加や工事品質の低下などを招く恐れがあります。

② 責任施工監理方式
•施工業者に建物診断、実施設計、施工監理までを一任する方式です。
•施工業者を複数リストアップして競争入札により決定する場合や、最初から特定1社を指定して特命で発注する方法があります。
•メリットとして、複数の関係業者を1つに集約できるため、管理組合の打合わせに費やす時間などの労務負担が軽減 されます。また、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になります。
•デメリットとして、第三者のチェック機能がないため、無駄な工事項目が増えたり、工事品質の低下を招く恐れがあります。

③ 設計監理方式
•設計及び工事監理を専門家である設計事務所やコンサルタントに依頼し、工事を施工業者に発注する方式です。
•メリットとして、施工チェックを第三者に依頼するため、厳正な工事品質のチェックが期待できます。また、不要な工事を抑止することができます。
•デメリットとして、別々に発注するため、費用が割高になる恐れがありますが、競争原理を上手く活用することで、 適正な価格で発注することができます。

[4307: 匿名さん]

>4303
管理会社に丸投げすると高い工事費になるのは間違いないでしょう。
だからそれをちょっと努力すれば（専門委員を公募して同条件での相見積を取る）
それが防げますよということを皆さんもやられたらどうですかということでしょう。
やはり自分たちの財産ですから他人任せにするのではなく、少しは本人も動くのが
当然ではないでしょうか。
専門的なことが分らないのであれば、設計コンサルタントの活用もあるでしょう。
それを理事長が管理会社と仲良く、又は知識もなく管理会社任せにしていると他の
住民が迷惑をしますということでしょう。
理事長に知識がなければ、重要な時期を任されたのですからそれなりの努力は
すべきでしょう。それを管理会社に丸投げするのが一番いい、時間もないしお金
で済む問題といっていますが、お金が問題ないのであれば、管理会社と関係のない
設計コンサルタントを採用すればいいでしょう。
完全に理事長失格のダメ人間ですよね。他の住民のことは考えていない自己中の
人物ですから。

[4308: 匿名さん]

だから無知な年寄りが出しゃばって余計なことをすると
順番制の理事役員が迷惑するんだよ
住人所有者としては管理も修繕も楽で快適に暮らすのが最優先
誰も特別安価に仕上げてくれなんて言っていない、楽するには金もかかる

[4309: 匿名さん]

自分主導で修繕や管理をしたがる高齢者？は、そうすることが良いことだと思い込んでいるよう。
輪番で回ってくる後の理事や役員のことなど関係無しという無神経さ。
管理会社や一社の施工会社に任せれば、アフターも窓口ひとつで誰が理事でもわかりやすいのに。
要するに、年寄りの考える事って自分勝手なんだよね。

[4310: 匿名さん]

>4306さん
あなたの書き込みに対し補足説明をします。
①管理会社に丸投げすると管理組合の負担が軽減できる。１社に全てを依頼する
　ので責任の所在が明確になるということですが、設計監理方式でも責任の所在は
　明確ですよ。
　又、管理会社に任せると何故負担の軽減になるのかが理解できません。他の建設
　会社に決まっても管理会社は協力するように契約で決められているでしょう。
　建物診断時、工事期間中全てにわたって管理会社は会議とかには全て出席します
　ので一緒に検討していけばいいでしょう。

②責任施工方式であって責任施工監理方式ではありません。
　競争入札は行えません。共通仕様書が作成されませんのでどういう見積もりが出
　ようとも比較のしようがありませんので。
　これは随意契約です。

③別々に発注するため費用が割高になる恐れがあるとのことですが、元請会社が
　それぞれ関係のある又は系列の下請け等の業者にそれぞれ発注をします。この
　方法はどのやり方でも同じです。
　当然工事費の支払いは元請会社に一括支払いをします。
　

[4311: 匿名さん]

マンションは快適に楽しく暮らすための物。
変なお爺さんはマンションを管理したり修繕するために
私物化したがるボケ老人？

[4312: 匿名さん]

マンションは管理や修繕が目的じゃないんよ、快適に暮らすのが目的。

修繕や管理は楽じゃないとだめなの、苦労するなら一戸建てに住んでるし。

知ったかぶりでシロウトが設計監理方式でコンサル頼んだり迷惑千万。

普通のマンションは組合役員も１～２年で順番制、余計な事するな、迷惑じゃ。

[4313: 匿名さん]

>>4310

おまえド素人すぎ
そのコピペは専門業者のホームページ記載文
検索環境あるなら誰でも見られる、無知は恥だよ
おまえの補足など論外、シロウトだし

[4314: 匿名さん]

>4311
それしかいえない可哀そうな人。
そういう物言いを直接マンションの住民や会社の上司とかには
絶対いえない卑怯な性格なんだね。
多分学歴や会社、地位等に劣等感を抱いているんだろうが、
書き込めば書き込むほどみじめになるだけだよ。
自分を向上させるために書き込む能力は全くなし。

[4315: 匿名さん]

管理会社との管理委託契約に大規模修繕は除くとの契約で干渉させない契約とした。

スーパーゼネコンに責任施行方式で全て任せた。ゼネコンの瑕疵担保保証に加えて
瑕疵担保険にも加入しました。時々理事会での打ち合わせで全てトラブルなしに工
事は完了しました・。7

※管理会社に干渉させると、色々な問題で経費が掛かるので出来るだけ無干渉にし
　てほしいとのゼネコンの要望を聞き入れました。

　よって全ての窓口は組合員であるマンション管理士を当てました。

[4316: 匿名さん]

>4313
4306はあなたが書き込んだの？
道理でチンプンカンプンなことを書き込んであるんだね。
もっと勉強しなはれ。
いくらコピペでもそれが正しいかどうかの判断をしないとね。
まあできないだろうがね。

[4317: 匿名さん]

>4315さん
随意契約でやられたのことですが、それもありです。
普通は管理会社が一緒になって協力してもらっていますが、
管理会社との確執とかがあればそれはそれでありです。
随意契約も一時推奨されましたが、これは管理会社やコンサルタントの
不正が発生していたのでこの方法もいいですよということでした。
理想はあくまで設計監理方式であるとの見解はかわらないということです。
スーパーゼネコンが工事を請けるということはある程度大きなマンション
だと思いますが、大きな規模であれば公募すれば専門委員のメンバーは
集まると思いますので、設計監理方式でもやれたとは思います。

[4318: 匿名さん]

業者選定方法
　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もり
　　　が最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　ロ）入札方式

　ハ）随意契約

工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベター
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。

[4319: 匿名さん]

業者選定方法
　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ計算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もり
　　　が最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。

[4320: 匿名さん]

>4312
マンションで快適に過ごす努力をするのは当たり前のこと。
そのためには補修工事も必要。
満足のいく工事をするためには他人任せではだめ。
普通のマンションは丸投げで住民は何もしなくて金だけだせば
いいという考えでは快適なマンションは送れないでしょう。
戸建てだったら、工事の時期や業者、価格とか真剣に考えるけど
マンションの場合はノータッチ。おかしくない？

[4321: 匿名さん]

設計監理方式を徹底的に排除し、管理会社丸投げが絶対といっている
理事長がいるが、もっと素直になれないのかな。
設計監理方式は小さいマンションなのでできない、又小規模故に専門委員の
人材がいないというのであれば、ではどうすればいいかとの議論が先に進まない。
こんな理事長がいるマンションの住民はかわいそうだね。
専門委員会のメンバーは老人と決めつけたりしているけど、それに参加できる意欲
のある者、若者でも専業主婦でもいいんだけどね。決めつけばかり。

[4322: 匿名さん]

シロウトはマンション住民に迷惑な修繕方法をしないように。
管理会社のいいなりとか騙されるとか、年寄りの被害妄想ですね。
うちのマンションでは修繕や管理は管理会社に一任というのが総意。
誰も苦労までして修繕なんかしません。管理会社を信頼できないとは情けないマンション。

[4323: 匿名さん]

マンションは管理や修繕は管理会社に任せるのが常識、楽で安心。

自分たちで修繕だとか管理だとか？　マンションに住む意味ないじゃない。

どっちみち、そんな面倒な修繕方法は総会で拒否されるけどね。

[4324: 匿名さん]

年寄りが張り切って無知なのに管理組合で好きにやると大迷惑
社会とのかかわりがなくなって世間から相手にされなく寂しいのはわかるが
自分が参加できる団体行為として、管理組合や町内会で自己主張して迷惑かけるのは
大迷惑！

そのマンションの最後まで年寄りの当人が最後まで面倒みられるなら任せるが
あと数年しか生きられない人に好き勝手されると迷惑なんよ

[4325: 匿名さん]

>4322
管理会社に騙されるというのではなく、例えば１億の工事あればそれが
１億３，０００万円であっても管理会社がいいということですよね。
だからいってるでしょう、建設会社（元請）を公募すればいいと。
管理会社推薦の業者も当然参加すればいいんです。
そうすることによって、最初から管理会社に丸投げするよりかなり
安くなりますよといっているんです。
何故そんな単純なことが分らないのか理解しようとさえしないのかが
分らない。知識も情報もないのに頑固さだけは超一流なんだから。
果てはそんなやり方は総会で承認されないとまでいってしまう浅はかさ。
よっぽど小さいマンションなんでしょうね。人材も理事のなり手もいない。
理事会も毎月実施していない。

[4326: 匿名さん]

毎日新聞記事抜粋

工事費をつり上げ

　「管理組合と利益相反する設計コンサルの存在が指摘されている」。国交省は今年１月、マンション管理４団体に異例の通知を出した。設計コンサルは管理組合のサポート役のはずだが、バックマージンを払う施工会社が工事を受注できるよう工作する事例があるとする。施工会社はマージン分以上を工事費に上乗せするため管理組合には大きな負担になる。複数の業界関係者によるとマージン水準は高まっており最大で工事費の２０％程度にのぼるという。

　通知の契機となったのは、マンション改修技術向上のため設計コンサルらでつくる「マンションリフォーム技術協会（略称マルタ）」の告発。昨年１１月、会報で問題を取り上げ「業界全体の信用が失われる」と訴えた。マルタの柴田幸夫会長は「不適切な設計コンサルは、マージンで回収できるため、異常に安い見積額を管理組合に提示でき、工事監理契約を取りやすい。真面目なコンサルほど仕事が取りにくくなっている」と危機感を募らせる。

　手口も込み入ってきた。国交省は、安い見積額で受注した設計コンサルが実は技術者のいないダミー会社で、実際の建物診断・設計は工事受注予定の施工会社がしていた事例を示す。不動産コンサル会社「さくら事務所」でマンション管理を専門とする土屋輝之さんは「公募しても特定グループの施工会社しか参加しなかったり、参加会社の全ての見積書を受注予定会社が作成したりして、談合は大がかりになっている」と話す。

　１億円の工事に２０％のマージンが上乗せされれば、管理組合にとって２０００万円の損失だ。大規模修繕工事費用は区分所有者が毎月積み立てる修繕積立金を充てるが、もともとの積立額が低いところも多い。国交省調査（２０１３年）によると積立金不足を将来不安に挙げる管理組合は２８．６％。早い段階で積立金が目減りすれば、将来の工事のメドが立たなくなる。

第三者の助言を

　それでは管理組合はどうすればいいのか。土屋さんは、談合を疑った場合、（１）第三者の専門家のセカンドオピニオンを得る（２）やり直す覚悟を持つ－－をアドバイスする。管理組合が談合を見抜くのは困難でも、例えば、工事仕様書を全く利害関係のない施工会社に提示して見積もってもらい、公募参加企業の水準と大きく異なれば談合の可能性が高い。納得できなかったらやり直せばいい。「管理組合の合意形成は難しいため、理事会は総会で決めたことはそのまま進めたいものだが、管理組合の財産を守るほうが重要」と話す。

　国交省は専門家のアドバイスが受けられる相談窓口「住まいるダイヤル」「マンション管理センター」の利用をすすめる（表）。

　住まいるダイヤルを運営する公益財団法人「住宅リフォーム・紛争処理支援センター」によると、通知以来、大規模修繕に関し約５０件の相談があった。電話相談のため一般的な回答にとどまることはあるが「今、必要な情報は何か」を整理して助言する。工事見積書も無料でチェックする。担当の鈴木宏治課長は「管理組合は専門知識はなくとも、ひとつひとつの工事内容の必要性を明確にし、積み重ねていけば、リスクは減らせる。主体的に取り組めば納得できる工事に近づけられる」と話す。


無知な高齢者はおかしなことに手を出さないほうが良い、信頼でき付き合いの長い管理会社を持つこと。

[4327: 匿名さん]

>4324
お宅のマンションは輪番制というのに理事は年寄だけなんですか？
おかしなことを書き込んでますね。
もっと自分の書き込んだ内容には責任をもちなさい。
若者が優秀なら若者が取り仕切ってやればいいでしょう。
普通のマンションでは、理事会のメンバーは会社をリタイアした者、
現役の者、専業主婦等で構成されているんだけどね。
あなたも理事長ということは年寄なんだろう。

[4328: 匿名さん]

>>4325
住人の中には各種専門家も多数いますし３００戸超の中堅マンションです
知識があってできるというのと、それができるだけでは快適には暮らせませんよ
後々の理事役員さんに誰が就任しようと難儀することなく活動できるのが快適安心なのです

あなたのように専門性も知識もないものが出しゃばりたがるのは迷惑なのが理解できませんか？

[4329: 匿名さん]

>>4327
おまえ読解力すらない、相手にできんよ。

[4330: 匿名さん]

＞普通のマンションでは、理事会のメンバーは会社をリタイアした者、 現役の者、専業主婦等で構成されているんだけどね。あなたも理事長ということは年寄なんだろう。

普通のマンションは理事は区分所有者の順番制、年寄り云々は無関係。
年寄りが口を出しすぎるのは確かで、論理的ではないので全て却下するだけ。
暮らしに対する価値観が血合いすぎるだけ。
私は40代、会社員ではありません。

[4331: 匿名さん]

>4236
又コピペか。その問題についてはそれを解消する手段として随意契約もあると国交省は
いっているが理想は設計監理方式だということですよ。
そのコピペは設計コンサルタントの選定基準に問題があるマンションの事例の掲載なんだよ。
そもそもコンサルタントにバックマージンを支払うようなシステムが存在すること自体、いい加減
なコンサル並びに元請会社選定が引き起こした結果なんだが、管理会社やコンサルタントに丸投げ
せざるをえない住民の無関心と知識のなさがこの問題を引き起こした一例なんだけどね。
そんな悪徳コンサルや管理会社は氷山の一角。

[4332: 匿名さん]

４３２７
理事会のメンバーがリタイヤジジイに専業主婦？

組合員しか理事にはになれないのが普通だがおまえマンションに住んでないだろ

リタイヤジジイと主婦は町内会役員じゃねぇーの無知だね～

[4333: 匿名さん]

>4330
あなたの考え方のほうがずっとが偏っていますよ。
老人の意見は論理的ではないということ、若者？の意見は全て論理的
ということですか。
暮らしに対する価値観が違いすぎるといってるけど、マンションには
老若男女が住んでいるでしょう。
そもそもその価値観の違いがマンション管理にどう影響しているんですか？
４０代で仕事もしていないということですが、まだリタイアする年では
ないでしょう。働きなはれや。

[4334: 匿名さん]

>4332
区分所有法には別段の規約を設定することができる、つまり強行規定
ではない任意規定があるのをしらないのかな？
規約に別段の規定をもうけることは可能だし、殆どのマンションの
管理規約は改定してあるけば、お宅のマンションはあなたみたいな者
ばかりだから規約や細則の改正とかもしたことないんだろうね。
だいたい月１回の理事会も開催してないでしょう。

[4335: 匿名さん]

様々な人が暮らし所有するマンションでワザワザ面倒な修繕や管理方法をしようとする
年寄りが変態だと言っているんですよ、個人の思いでよかろうと決めつけるのは
年寄りの悪い癖、価値観がみな違うんだよ、金掛かっても便利や快適が優先というものが
多数という事

[4336: 匿名さん]

>4334
その規約を決めるのは所有者なんだよ、所有者の総意で
役員も公平に順番制、組合員に限定としている。

ジジイとか専業主婦とかバカ丸出しじゃん。

[4337: 匿名さん]

>4332
現役で働いている者が抜けてますよ。
うちのマンションでは理事は２０名だけど、現役で働いている者の
参加は少なくて、区分所有者でない主婦の出席が結構多いけどね。毎月
理事会は開催され約１時間半。
議題は殆どが理事長が作成。管理会社のフロントと管理員も参加するが
会場づくりや出席確認、コピーとかの準備をしてくれます。
フロントの説明は最後に収支報告書の途中経過報告と伝達事項だけです。

[4338: 匿名さん]

年寄りの多いマンションはスラムに向かってるからね、残念。
今さらローンも利用できない高齢者ばかりのマンションと現役世代が多い
築浅のマンションを同列に語られても価値勘違い杉。
団塊すぎの年寄りはDIY好きなのかな。

[4339: 匿名さん]

理事会に組合員でもない主婦が出席とかマヌケなマンションで、ご苦労さん。

[4340: 匿名さん]

そりゃあ年寄りが今マンションに住んでるとしたら、ローンが使える若い時に
買ったのだろうから老朽マンションだろ。

[4341: 匿名さん]

>4332
全く読解力がない人だね。国語の成績悪かったでしょう。
理事会のメンバーは会社をリタイアした者、現役の者、専業主婦等
と書いてあるでしょう。
現役の者の意味が分からないんですね。分かりやすく言えば会社等を
リタイアしていない現在仕事をしている者といことですよ。分かります？

[4342: 匿名さん]

>>4337
>区分所有者でない主婦の出席が結構多いけどね。

理事の資格要件は？

[4343: 匿名さん]

所有者組合員でもないものが理事会に出席するようなマヌケなマンションは放置でどうぞ

[4344: 匿名さん]

理事の理事会への代理出席は認められておりますが。いけませんか。

[4345: 匿名さん]

標準管理規約では組合員の同居親族が代理出席できるように書いてあるが
これは理事会や総会への出席率が悪いマンションを想定してのこと
普通のマンションの場合、規約制定するときにはこの条項は削除するのが常識
外部からの役員就任は超高級物件など特殊な例だしね

4337のそいつマンションに住んでないんだよ

[4346: 匿名さん]

理事会ゴッコをしているだけですね。

[4347: 匿名さん]

代理出席で奥様が理事会に出席し、理事の業務をするマンションが多いですよ。
うちのマンションは今期理事の半数が奥様です。前期は独身女性もいたから殆どが女性でした。
期によりますけどね。殆どがご主人ってこともありましたし。

[4348: 匿名さん]

>>4347
>代理出席で奥様が理事会に出席し、理事の業務をするマンションが多いですよ。

管理規約にはどのように規定されているのでしょうか？

[4349: 匿名さん]

>代理出席で奥様が理事会に出席し、理事の業務をするマンションが多いですよ。

多いとか？　なんでほかの複数のマンションのことまで知ってるの？　うそつきお爺さん？

[4350: 匿名さん]

組合員でも無いおばちゃんが理事の業務までするとか？　長屋かアパートか？

[4351: 匿名さん]

標準管理規約第５３条
理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者並びに
一親等の親族に限り代理出席を認める旨を規約に規定することができる
となっています。

理事の代理出席は任意規定ですので、各マンションで規約を作成
することが可能となっています。
うちの規約では、理事の範囲はマンションに居住する区分所有者、配偶者、
及び一親等の親族並びに理事会が承認した者となっています。
厳密にいえば理事に事故がある場合となっていますが、拡大解釈をして
代理出席者が毎回出席しても認めています。当然理事名は区分所有者です。
殆どのマンションがそうだと思いますよ。
３～４人の理事の場合は代理出席とかはないんでしょうが。

[4352: 匿名さん]

>4351

おまえさー　なに読んでるの？

その解釈解説は>>4345に書いてあるじゃん

ふつうは規約制定時に削除する

[4353: 匿名さん]

嘘なんて投稿していません。
勤務先の社員もマンション住まいが多ぐ、親族、友人、知人殆どがマンション住まいです。私は理事なので、色々話を聞きます。
奥様が代理出席してますよ。期全て奥様が出席することもありますし、仕事や予定がある場合のみ
奥様が出席していることもあります。
私も仕事や予定がある時は、妻に出席してもらってます。

[4354: 匿名さん]

理事会って区分所有者の財産を保存する為の執行組織でもあるのに
権限のないジジババに出席させるとは相当マヌケなマンションだろ

[4355: 匿名さん]

規約で代理出席が定められています。

[4356: 匿名さん]

そんなおっかさんや爺様が理事会に出席するようなマンションが
大規模修繕で設計監理方式で施工したいとか、アタマ悪いこと言いだすんだな。

[4357: 匿名さん]

>4349
又決めつけだね。
人を批判だけしているが、何で他のマンションのことまで知っているのか
ということだが、あなたは代理出席を認めないマンションの数を知って
いるんですか？
全く話にならない人だね。
４３５１の書き込みをしっかり読みなさい。何回も読めばあなたにも
分る筈ですから。

[4358: 匿名さん]

＞規約で代理出席が定められています。

それが普通と思ってるお前の脳ミソが腐ってるんだよ
標準管理規約そのままのパクリで、ままごとでもやってろや

[4359: 匿名さん]

>>4357
私はマンション管理のプロですから、知ってて当然ですがどうかしましたか？

[4360: 匿名さん]

そういうマンションもあると白状しているのだから仕方ないでしょう。
億ションは億ションで、タワーはタワーで、８９３集団は８９３集団で、
安物マンションは安物マンションで、それぞれのマンションで組合運営
すればいいのでしょう。

うちなどはベランダの幅は１ｍ、雨水管は３戸に１つ、エアコンの室外機置場はないので、
共用廊下にはエアコンの室外機が置かれ、焼肉用の鉄板、趣味の悪い花鉢、自転車やバイ
クが置かれている。

管理人はカイゼル髭をはやして管理室で自治会長等と酒とたばこを吸いながら談話して
いる日が多い。

この荒れたマンションを一組合員が悪い組合員と共謀している管理会社に戦いを挑んだの
である。

７年がかりで相当改善はしたがやはり最初からの取り巻きは住んでいるからここら辺が限度。

８９３、不法ものの入居者等の掃き溜めみたいなマンションであった、管理会社１０９の
当時の品質管理課長は００ね００江である。

[4361: 匿名さん]

>4352
またまた頭の悪い者が書き込んでいるね。
規約に代理出席を規定することができるとだけなっているだけだよ。
規約に規定しなければ区分所有者限定ということ。削除する意味はない。
分譲時に規約改正してその項目を削除するマンションがある訳ないだろう。
分譲マンションに住み始めてすぐに規約改正とかする者なんていないよ。
規約や細則の全面改正するにはあなたみたいに知識がない者には絶対
できないことだからね。僕にはできるけど。

[4362: 匿名さん]

標準管理規約でも同居親族限定で理事会への代理出席を認めたのは最近のことです。

現実にそれを取り入れている管理組合を知りません。

このスレにはそんな最近変更があった標準管理規約をすでに取り入れているとか嘘つきい多いね。

これは国交省のコメントにも理事会の出席率の低下を危惧しての記載。

すでに全マンションの４割が３０年超の老朽マンション、住人も老朽化で出席率が悪いのでしょう。

[4363: 匿名さん]

>4359
ではその根拠となる資料を提示してください。

[4364: 匿名さん]

＞分譲時に規約改正してその項目を削除するマンションがある訳ないだろう。

標準管理規約をそのまま流用するマンションなどない、お前は馬鹿か？

該当するマンションに合わせ逐次追加削除して、そのマンションの事情に合う規約をつくるのが当たり前。

おまえ、マンションに住んでないのに見栄張るな無知が。

[4365: 匿名さん]

>4363
おまえに無料でもの教えるアホはいない

[4366: 匿名さん]

>4362さん
最近といっても、もう７～８年も前のことですよ。
区分所有法や標準管理規約の改正があったら、すぐに改定案を
総会に提出する規定になっていますけどね、うちの場合ですけど。

[4367: 匿名さん]

>4365
分らないんでしょう。
総合調査報告書にもそのことは記載されていませんからね。

[4368: 匿名さん]

>4364
標準管理規約の改定があっても改正もできないおたくのマンションが
管理規約や各種使用細則の全面改正ができる筈はないしね。
全面改正したことのあるマンションなら、毎年変更や削除をしても
それに増減すればいいんだけど、やったことがないマンションはたとえ
一部改正したとしてもその時の議案書に記載してあるだけなので、時の
経過と共に分らなくなってしまうんだよね。
全面改正をしたマンションであれば、改正が多くなってきた時点で管理
規約を作り直すことも簡単だからね。印刷費だけの経費で済むから。
改正のあった条文は出来るだけ現在の条項の追加とするが、現在の規約
にないものであれば、最後の条数の次の条項にすればいいしね。
それがなければ第何条にすればいいのかも分らないからね。
管理規約の全面改正は難しいよ。

[4369: 匿名さん]

理事の資格が現に居住している組合員で代理出席は認めないから、全く組合員と関係のない
第三者でも資格を与えて、はたして区分所有者はそれでいいのでしょうか。

マンションの資産価値は益々下がるのではないでしょうか。管理者を金で買う時代になるん
でしょうね。

[4370: 匿名さん]

>4369さん
第三者に管理を委託するのはそれだけであって、理事の権利を
委託するのではありません。
当然議決権はありません。
理事のなり手不足が深刻になれば、プロに管理を委託することに
なるでしょうね。
しかし、あくまで決議は理事全員で行いますし、プロには議決権は
ありません。

[4371: 匿名さん]

>4364
あのね、規約の改正をその都度やるのは当たり前だけど、
例えば１０年間その都度改正をしたばあい、その記録は総会の
議案書だけにしかないよね。
それに第何条何項の改正とかが明確にされていればいいけど、
中々それはできないよ。一つ条項が変わればそれ以降は全て
条項が変わるから。
それに規約改正のチェックをする場合１０年分の議案書をみる
のも大変だしね。
新しく入居する者には管理規約や細則を配布するでしょう。
それを渡さなくて細則や規約を守りましょうとかはいえないので。
多分おたくのマンションではやってないでしょうが。

[4372: 匿名さん]

議案書だけでは規約が設定、変更、廃止が区分所有法３１条の区分所有者総数及び議決権総数
の四分の三以上の賛成を得て可決されたかの確認は出来ないでしょう。

議事録が配布されていないと組合員は確認できません。

[4373: 匿名さん]

年寄りの屁理屈は新しいマンションでは相手にされない。

せいぜい老朽化したボロマンションで好きなように修繕してな。

現役世代は管理も修繕も信頼できる会社に任せればいいこと。

管理会社や施工会社に騙されるなど、被害妄想病の老人には呆れる。

知識もないくせに、暇だからと管理や修繕に口出しは無用だ。

[4374: 匿名さん]

５０円の物を５００万円で買う管理組合に文句は言えない。

滅亡しませんように。

[4375: 匿名さん]

４３６９は真っ当だ

[4376: 匿名さん]

現役世代は年寄りのような屁理屈は語らない。

マンション生活は楽に楽しく快適に暮らすのが目的。

何十年も住み続けるつもりなんて誰もない。

３５年ローンで必死に買う人は別、選択しない貧乏さんってこと。

[4377: 匿名さん]

金利が安いからね。現金は別の投資に向けている。借り入れは目いっぱい借りた方が得ですよ。

[4378: 匿名さん]

住替えするからローンは短期。
マンションなんていつまでも住むものじゃない。
老朽化してからでは将来売却するにも苦労する人口減。
貧乏さんはボロマンションと心中、死んでも管理費払い続ける。

[4379: 匿名さん]

日常の管理をただし帰すればマンションは４０年～５０年での建て替えは愚の骨頂。
グレードを上げながら８０年は住める。あきたら住替えればよい。

[4380: 匿名さん]

マヌケ、国は今のマンションの建替えて規制値は築４７年としている。

どちらにせよ、築３０年超えたマンションなど、都心の一等地以外は二束三文で売却不可。

誰も買わない、スラムになっても貧乏さんは住み続けるしかない。

子どもも迷惑だろうし相続放棄、知能の低い高齢者の末路。