マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4281: 匿名さん]

>4278
もっと分かりやすく書けば
元請会社は建設会社のこと。下請けや孫請け会社を使ってもいいがその責任は
元請会社が全て負うことに法律的にもなっている。故に下請けが補償することはない。
当然保険に入る必要もないということ。
設計監理業者は設計コンサルタントつまり建築士（設計事務所）のこと。
これならいくらあなたでも理解できるでしょう。

[4282: 匿名さん]

>4278
最初はいろいろ叩かれるがそのたびに一生懸命調べて又投稿し
それでも叩かれて又調べる。
その繰り返しをしていく中で成長していくものだから、頑張りな。

[4283: 匿名さん]

>4278
今気がついたんだけど、お宅のマンションは一般的にいわれている
大規模修繕工事ではなく、屋上防水、外壁補修工事、鉄部塗装とかを
別々に頼んでおり元請会社は存在しないやり方じゃないかな？
管理会社が全て仕切ってやるやり方、所謂管理会社丸投げ方式じゃ
ないかな。小さなマンションではありうることだが。
管理会社はあなたみたいな理事長がいると儲かるよね。
しかしあなたの気持ちもわからないでもないけどね。管理会社に強く
でられないジレンマも小さいマンションではあると思うから。

[4284: 匿名さん]

管理会社に工事を丸投げはできませんね。私のマンションは管理会社に発注した工事は問題だらけで現在は委員会も立ち上げ理事会とともに理事会・委員会主導で対応してます。
管理会社だから安心、責任を持つなんてとんでもない。管理を委託しているから建物を全て把握してるなんて妄想です。毎年の建物点検なんて指摘箇所ほぼ記載してませんし、保証だって全くといって対応しませんでした。
単なる金額を安くするために理事会や委員会が色々しているわけではありません。工事が適正かも大事です。

[4285: 匿名さん]

管理会社は管理委託費だけではなく更に利益を追求しています。
その一番いい方法が工事を増やすことです。
工事を管理会社に丸投げしているマンションはいいかもになって
いるんですが、それに気づかない。
というか管理会社にものが言えないということでしょう。
大規模修繕工事でも、管理会社に丸投げしたのとそうでなく、相見積
を取った中で決まった業者との価格差は当然あります。
管理会社の親会社が相見積に応募してそれを勝ち取ったとしても、競合
のない価格とはかなりの差が生じてきます。
管理会社が安くていい仕事をするというのなら、一般公募制にして同じ
条件で相見積を取り、委員で評価して選出すればいいのですよ。
それだけ自信があるのなら当然管理会社推薦の業者に決まる筈ですから。
それをやるには公平な設計監理業者を公募にして選定することです。

[4286: 匿名さん]

管理委託費と工事費を比較なさい。工事費が管理委託費の何倍になるか。一棟のマンションの35年間の工事費がいくらか。何億かかるか。工事費がいくらかかってもいいなんて、とても言えないはずです。不必要な工事でマンションでしっちゃかめっちゃかになります。仕様だって、同じものがあるとも限らず。美観を損ねて、資産価値も下がります。管理委託費はあまり下げすぎずない方がいい。管理の質が下がりますから。工事の相見積りを取り、不必要な工事をせずに、適正な工事、費用も削減すべきです。もし、同じ費用でも管理会社に発注するなら管理組合で取得した業者の方が質がいい工事できます。管理会社が利益分の違いです。

[4287: 匿名さん]

ちょっと前までは管理会社の業者斡旋料というかバックリベートは
工事費の３０％とか４０％とも言われて云いましたが、さすがに現在は
それでは通用しないでしょうね。
ただ管理会社経由が高いのは事実のようです。
相見積を取る知識がなければ、最初に管理会社に見積もりを取ってもらい
それと同じ工事個所、材料、平米数とかだけ残して理事会で捜した業者に
見積をとればいいでしょう。
それをやっていけば管理会社のだす見積もり額もどんどん安くなっていきますよ。

[4288: 通りがかりさん]

↑
正論。

[4289: 通りがかりさん]

投稿する前に4287さんの投稿があった。
4286さん、正論。

[4290: 匿名さん]

４２８７は４２８６に対して、ではどうすればいいのかの指導。

[4291: 匿名さん]

うちは、今管理会社からの見積りは30〜40パーセント利益とってます。管理委託費を下げた為、以前より工事が増え、工事で利益をとろうとしているからです。
結局、管理委託費下げてもだめですね。理事会が相見積りとらないとトータルでは同じです。高額な工事ばかりです。管理委託費下げすぎて、管理も悪くなったし。

[4292: 匿名さん]

おまえら素人は大規模修繕は管理会社に頼むのが最善。
設計監理方式に元請けがあるとかバカ丸出しだろ。
マンションの大規模修繕には大きく分けて三つある。

＊管理会社に一任する丸投げ方式。

＊施工会社に全工事を委託する責任施工方式。

＊設計監理をする会社に管理を依頼し、工事ごとの業者を相見積後選定し
　設計監理者の元で工事施工をする、これが設計監理方式。
　屋上防水の業者、外壁塗装業者、サッシ建具業者、他すべて個々に契約する。

この中では最後の設計監理方式は元請け会社など存在しない。
補償も各業者ごととなる。　

馬鹿な年寄りには呆れるわい。

[4293: 匿名さん]

高齢者のシロウトが設計監理方式が良いなどとのたまうから馬鹿にされるんですよ。

普通に順番で理事や役員が回ってくるマンションなら金がかかっても大規模修繕は

管理会社に丸投げが常識、１～２年で役員が交代するのに面倒な事をする管理組合など無い。

年寄りの暇つぶしで、安上がりだからと面倒な事されると大迷惑なんだよ。

[4294: 匿名さん]

>>4293 匿名さん
まさに管理会社の関係者の意見だね。
このような意見に、区分所有者や役員は、騙されてはいけませんよ。
外部の人で、工事をチェックしないと、工事代金、内容を騙されますよ。
素人の管理組合の人間が、工事内容・代金をチェックしようとしても、プロ相手に対抗できない。

[4295: 匿名さん]

>4292
又学も常識も知識もない者が書き込んでるね。
設計監理方式と元請については教えてやったんだけど理解力、読解力が
ないので糠に釘だね。
そんな書き込み本気でしているとは思えないけど、繰り返し唱えると
本気でそう信じているんだとばかにされるよ。
恥の上塗りになるから書き込むのをやめたらどうなの。
思わず吹き出すような書き込みはしないでね。本気にする者がいたら
困るから。勉強し直し。

[4296: 匿名さん]

>4292
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告の確認。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[4297: 匿名さん]

分譲マンションの管理の極意、それは、専有部分の設備類を如何に管理するかである。
共用部分にばかり気を取られて専有部分がどうなっているかを理解出来なければ大変
な事になる事を理解していない。

区分所有者の変更、入退去者の変更、駐車場等の契約者の変更等の履歴を組合がどれ
位把握しているかが問題である。

気が付いた時には後の祭りである。管理とは将来のトラブルの予防を予測する能力で
ある。

[4298: 匿名さん]

管理会社丸投げは常識ではないです。
マンションの管理、管理会社による工事の問題がとりざたされる中、常識だなんてあり得ない。

[4299: 匿名さん]

知識がなければ管理会社に丸投げするしかないでしょう。

組合員の中にマンション管理士等がいるならそのものに
マンションの管理のアドバイスを受けることを提案しま
す。

[4300: 匿名さん]

素人、シロウトって、自分のことじゃん。
面倒ってフレーズが好きだね。