マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4241: 匿名さん]

大規模修繕工事は主に外壁工事で建物の耐久性を高めるのが主目的ですので、工事金額は確かに
高額である。しかし、良く考えてごらんなさい、修繕項目は意外と単純な工事です。

管理会社や設計監理業者や施工業者と、管理組合の間に色々な利益集団が絡み、それぞれが利益
を得ている。

その利益は我々組合員の管理費等であります。それらを節約する為に、管理組合と施工業者によ
る責任施行方式の方が解り易く安くで良い工事が出来ると思います。

複雑に考える事によって中間マージンの搾取が行われております。気を付けて下さい。因みに私
のマンションは５００戸を超えるごく普通のファミリータイプのマンションでこの方式で何の問
題もなく工事は完了しました。

メンバーは理事会、住民の有志（居住するマンション管理士、建築士等を含む）

[4242: 匿名さん]

>4241さん
設計監理方式でやったとしても、５００戸のマンションの工事であれば、
１回目の工事としては４億程度だと思います。設計コンサルタントに支払う
報酬は１年ちょっとの工事期間と準備期間を含めて約１年半の期間になり
ますが、その報酬は１，２００万円程度だと思います。
工事期間中は毎日業者への注意事項とかの説明、それから工事については
決められた材料を決められた量使用しているかとかのチェックをします。
又、鉄部塗装ではケレン作業が行われているか、窓枠シーリング材は完全に
取り除いたか等いろいろチェックしてくれます。
工期前には施工会社の相見積を取るための要綱書を作成したり、出てきた
入札額の点検をしたり、それを一覧表にしたりいろいろやってくれます。
会議には全て参加します。
竣工図書のチェック等も行います。それ以外にも数多くの役割があります。
そういったことを考えると１，２００万円はたいした金額ではありませんよ。
それぐらいは共通仕様書で同じ条件で相見積を取れば簡単に出てくる金額です。
管理会社とくにゼネコン系の管理会社は大規模修繕工事をよその業者に取られ
たら切腹ものですから必死ですよ。
よそ者を入れない為に特に設計コンサルタントは是が非でも管理会社が取らな
ければならないので、管理会社主導でやりますね。
中立の設計コンサルタント主導で元請会社の選定が行われますと、同条件の
見積となるのと業者説明会での委員会での評価で決まりますのでそれは避けたい
のが本音です。
設計監理方式でやるとしても、管理会社推薦の建設会社が応募するのは全然
問題はありません。見積金額と評価点が良ければ選定されます。全て公正・公平に
行われますので。

[4243: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、外部階段、庇等
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシートの張り替え
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　　　駐車場（アスファルト舗装、白線引き含む）
　　⑧その他
　　　　集会場、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。

[4244: 匿名さん]

修繕は管理会社に任せるのが最善、誰が理事になっても問題が無いからね。
知ったかぶりして設計管理方式とかマンションの程度が知れるよ、他の住人は迷惑なだけ。

[4245: 匿名さん]

>4244
まだそんなこといっているんだね。
知識がない者は黙って立ち去りなさい。
自分たちでは何にもできないからといって自分の主張を
マンション内で知ったかぶりしてもねえ。
面倒くさいというより、知識や情報がないということだろう。
あなたのとこの理事会は毎月やってないでしょう。
総会は全て管理会社任せ。目に見える光景だね。
大規模修繕工事の主な内容を記載したけど、お宅のマンションは
これらを全てはやらずに、部分的にやっている小規模修繕工事の
範疇なんだろうが。
失礼、工事の内容も丸投げだから何にもしらないんだったね。

[4246: 匿名さん]

４２４２、４２４３、そられの問題はすべて一部上場の建設会社が施行してくれました。
役員や有志の組合員を同行して休日等を利用して説明やチェック等をしてくらました。

工事費は全部で管理会社の見積もり（設計監理方式）金５億円に対して３億４千万円で
できました。問題は有りませでした。

管理会社は組合の指示で動くように命令しました。施工業者との直談にするとトラブル
の元ですので管理会社は組合の指示に従わせたわけです。

瑕疵担保は１０年間は保証してくれます。中間業者は入れない方が良いでしょう。

[4247: 匿名さん]

>4246さん
うちの場合も最終的には一番評価点の高かったスーパーゼネコンに
決まりました。
応募業者は、清水建設、大成建設とか地元の大手建設会社でした。
管理会社の推薦業者も当然応募してきました。
最終的には大成建設さんに決まりました。
管理会社は当然管理組合の工事とかには協力します。それが契約ですから。
工事は設計コンサルタントと専門委員が協力して進めていきました。
メンテナンスは当然です。
やはり工事を進めていく中で最も重要なことは、いかに大規模修繕工事の
コンサルタントの経験がある信頼できる業者を選定するかにかかっています。
その選定に関しては、公募してその中から説明会や取組内容とかを具体的に
説明をしてもらい、委員で点数をつけて決めることですね。
設計コンサルタントを管理会社に任せるのは絶対だめですね。管理会社の
奨める建設会社にも応募してもらえばいいんです。その内容がよければ
その会社に決まりますので。それをやると見積額も抑えなければならないので
管理会社主導でやるよりも同条件の工事内容ならかなり価格は安くなりますよ。

[4248: 匿名さん]

大規模マンションなら設計監理方式を採用すれば、４２４６さんの書き込みでも
管理会社の見積もりと３億６，０００万円も安くなっています。
この金額をみれば設計コンサルタントに支払う報酬は微々たるものです。
これが分からない者がいますからね。
管理会社におんぶにだっこのマンションとか知識や情報がなくそんなものだと
思っている者、自分では動きたくないというマンションはそれでいいんでしょうが。

[4249: 匿名さん]

３億６，０００万円ではなく１億６，０００万円安くなっています。
上の金額の訂正です。

[4250: 匿名さん]

工事の進め方としては、①建物診断業者選定、②設計コンサルタントの選定、
③元請会社の選定となります。
①②③は別の業者にすべきです。
特に②と③は絶対切り離すべきです。
大規模マンションなら設計監理方式が絶対安く工事ができますし、建築士が
一生懸命やってくれますので安心です。
問題は小規模マンションでは難しいと思います。
５，０００万円の工事費で設計コンサルタントに５００万円の支払いは
大きすぎます。又、コンサルタントにしても、１年近くその仕事に携わらなく
なりますが、その金額が５００万円では１級建築士も動かないでしょう。
そういったマンションは、管理会社施工方式か随意契約で建設会社を選ぶ
しかないでしょう。

[4251: 匿名さん]

工事をするのは建設会社であるので余計な営利団体は極力排除して責任施行方式を
信用できる大手か若しくは地元大手の建設会社に依頼する方が組合員一人一人の為
になる事は当然の理屈です。

[4252: 匿名さん]

>4251さん
設計監理方式で選定された建設会社も信頼できますよ。
うちの場合は大成建設さんだったけど、信用はあるでしょう。
ただ入札額はスーパーゼネコンでも違います。やはり同条件での
相見積だったんですが、かなりの金額差があります。
信用と価格は別物です。

[4253: 匿名さん]

各社から相見積を取るのは設計監理方式だけではないですよ。

[4254: 匿名さん]

知識のある者がはまりやすい穴。
正解と違うことを言い出した輩を叩きのめす。

知識のない者は上の陥穽にはまりようがない。
これは知識のない者の長所。

悪質なマンション管理の黒幕はたいてい前者。

[4255: 匿名さん]

正解は結果です。理屈はマンション管理士試験の問題集から探して下さい。
参考にはさせてもらいます。

[4256: 匿名さん]

マンション所有者のみんなが安心できて不具合があっても簡単に手配できる
大規模修繕でなくては無意味、費用が安くても面倒なことはやめなさい。
管理や修繕に詳しい所有者ばかりが理事や役員ではないのが常識。

[4257: 匿名さん]

費用が安くても面倒なことはやめなさい。の意味が理解できません。ご説明を、？

[4258: 匿名さん]

施行ごとに業者が別で瑕疵に対する補償も業者各々では

順番制で素人が多い管理組合役員には面倒なんですよ。

設計管理方式は費用も抑えられ良い施工法ではありますが、

管理組合としては費用が増えても安心で簡単な管理会社に任せるか、

責任施工の施工会社一社に任せるのが手間かからないんですよ。

後々のことを考えると補償も一括でそのほうがお得という事。

工事自体が安くできても無意味という事ですよ。

管理会社にしても大規模修繕するまでの期間、長期に付き合っているなら

信頼できるし不具合箇所も把握してくれている。

素人の組合員が出しゃばって合い見積もりだ責任施工の業者探しだと

気持ちはわからんでもないが、ただの暇老人の暇つぶしですよ、迷惑なだけ。

その道の仕事はその道のプロに任せるのが賢い選択、皆さんも他の業種ではプロとして

今まで所得を得てきたのでしょう、仕事してもらうには費用負担は当然なんですよ。

[4259: 匿名さん]

4258訂正
設計管理方式⇒設計監理方式

[4260: 匿名さん]

４２５８の方法は組合費の無駄使いに繋がる。５００戸のマンションで１億６千万円の節約をした。
管理会社任せは危険極まりない。特に大型マンションでは有志を募ればいい人材が集まります。

[4261: 匿名さん]

管理会社が絶対安心・安全と考える管理組合の愚かさ。

[4262: 評判気になるさん]

管理会社は組合の財産の保全に努めるのが本業務です。その上に組合の工事を請けて代金
を集金する事は利害に関係するから控えるべきである。

[4263: 匿名さん]

貴方のマンションの過去と現在の収支報告書を基に修繕記録を作成してごらんなさい。
同じような工事が時々行われていませんか、
又組合の保険が適用されそうな工事を組合費で支払われていませんか。

管理組合の管理費等を管理会社名の収納口座に預け入れて、
その預金から定額業務委託費を回収して管理組合の収納口座と保管口座に管理会社が
振替えていた時期は不正が行われても闇の中ですが、

収支報告書を過去に坂野以って精査するとだいたいの不正が推測できます。

それ等を監査法人に提出して精査させると不正が証明できるはずです。

[4264: 匿名さん]

>4253さん
>各社から相見積をとるのは設計監理方式だけではないですよ。

相見積をどうやってとるかわかりませんが、同じ修繕個所、同じ平米数、
同じ材料（メーカー・品番）を工事個所ごとに相見積を取らなければ各社
から見積もりが出てきても、どの会社が高いのか安いのかが分らないのでは
ないですか。
この比較表（金抜き計算書）の作成は建築士でないと素人では作れません。
単なる工事個所だけで相見積を取っても意味がないでしょう。

[4265: 匿名さん]

管理会社は自社の都合のいいように組合に隠蔽報告し、不正している。管理会社任せは、組合にとって不利益。

[4266: 匿名さん]

>4258
瑕疵に対する補償については各業者それぞれにする訳ないでしょう。
それは元請会社が工事の責任を全てとるということです。
下請けや孫請け業者は瑕疵に対する補償はしません。
それに、現在の工事では殆ど瑕疵担保保険を付けることを義務づけて
います。当然この保険はマンションは何もしなくていいのです。
業者の倒産とかに対応するものです。
定期点検のメンテナンスについては、年度ごとに契約書を交わします。
当然不具合があれば元請会社が無償でやります。
管理会社はマンションの日常管理をしているから補修個所を良く把握
しているとかいわれて管理会社への誘導をしていますが、大規模修繕
工事は建設ではなく単なる修繕工事ですよ。
それこそそれぞれのプロが簡単にやってくれますよ。修繕工事はその道の
職人にまかせるのです。
管理会社のフロントが自分で工事をする訳でもないしね。管理会社はそれぞれの
工事業者に仕事をやらせるだけで結局はおなじことなんだけど、それが分らない。
安心で簡単なのが管理会社といっているけど、何にもしらない者の浅はかな
考えなんだよね。
管理会社がつれてくる建設会社がいいか、公募して同じ条件で相見積を取り
専門委員が採点をして決めるやり方のどちらがいいかは一目瞭然なんだけど
知識も情報もない者はそれが分らない。
ただ面倒くさいから管理会社に丸投げすればいいの一点張り。
管理会社の不正や工事に対する暴利が今までどれだけ指摘されてきたかも
わかっていないらしい。
こんな知識や見識のない者が理事長をしているマンションの住民はかわいそう
だけど、それすら分からないんだろうね。

[4267: マンション管理士試験上位合格者]

大規模修繕工事はマンション管理士の新全国組織に相談するといいでしょう。

[4268: 匿名さん]

管理会社も悪徳だけではありません。
しかしそれをいえば、建設会社も同じことです。
だから不正ができにくい体制を構築することが必要なんです。
業者は公募、見積りは同じ条件で、これが基本なんです。
これが分らない常識はずれの者が理事長をしているともう救い
ようがありません。
管理会社崇拝主義者は世間の常識が理解できないらしい。
うちのマンションに限っては工事費も安く丁寧な工事をして
くれると信じている、ノー天気というか救いようがない。
そこのマンションは５０戸程度の小規模マンションなんでしょうね。
面倒くさいとかいっているけど、大規模なら公募すれば人材は
いっぱいいるでしょうからね。

[4269: 匿名さん]

4266に同じ。

[4270: 匿名さん]

○人社という管理会社が管理委託契約をむすんでいるマンションが大規模修繕工事を
することになった。当然その管理会社系列の建設会社が工事をすることで進めていたが
途中から管理会社の評判を聞き住民から反発が出て設計コンサルタントを公募で選定
することになった。
設計コンサルタントも決まり元請業者の公募になったが、共通仕様書での相見積を
取るということになったら、急にうちはおりますといってきた。
価格的に競争にならないと踏んで投げ出してしまった。
当初の予定工事費と新たに決まった工事費では大幅な差があったという。
最近○人社はそのマンションとの委託契約を破棄しました。工事を任せてくれない
なら委託費の大幅値上げをしますとのことだったので、そのマンションは他の
管理会社に変えました。

[4271: 匿名さん]

管理組合にとって、管理会社任せが一番危険。

[4272: 匿名さん]

自分の無能ぶりを楽がよいとさも組合の為のようにいう。全く組合の為じゃないけど。暇でないと全て自分の都合よく考える。ま、時間があっても有能な理事長にはなれないでしょう。
そのような方が1期でも理事長になると、組合は大迷惑。

[4273: 匿名さん]

自分のマンションが貧乏マンションだってことをきづかないんじゃないの、理事長さん。まず、そこから勉強しないと。でも、会計とかわからないから無理か。

[4274: 匿名さん]

管理会社は、三井、住友、三菱、安田、野村の、財閥系以外は危険である。

[4275: 匿名さん]

私のマンションは４００戸のマンションで２５年になります。
２５年ぶりに総会に於いて財産目録と備品台帳が配布されました。とりあえず、
手元にあります過去の総会の収支報告書と照合しましたら、

収支報告書では組合の備品として購入したパソコンやプリンター等が台帳には
記載がないので追及しております。

理事は順番制で、ほとんど引き継ぎはなく管理会社１０９任せです。

この期の理事長や監事は区分所有権を売却して退去届なしで退去して行方不明
です。

[4276: 匿名さん]

>>4266
大規模修繕の瑕疵担保に対しての補償は、管理会社や施工会社に一括して頼めば
その会社が一括して保証してくれますよ。
しかしながら設計監理方式ですと、その設計監理を請け負った会社が保証などしてくれませんよ。
それぞれのの工事を施工した業者が管理組合に対して補償することになります。
管理組合としては面倒で、将来的には不安な修繕方法でもあるわけです。

高齢ですと理解もできないのですか？

[4277: 匿名さん]

>4276
大規模修繕工事時の瑕疵担保保険は元請会社がやるに決まっているよ。
下請けや孫請け会社ごとに瑕疵担保保険を掛けさせるわけないでしょう。
何のための元請なんですか。元請の意味分かってます？
設計監理会社の意味もわかっていないんだね。設計監理会社は元請会社の
工事に手抜き等のチェックや監視をしていくのがその役目。
管理会社も瑕疵担保責任は負いません。あくまでその補償をするのは
元請会社というのが分らない？
だからあなたみたいに知識も何もない者が理事長になったらそのマンション
は大きな迷惑を被ることになるといっているんだよ。

[4278: 匿名さん]

>大規模修繕工事時の瑕疵担保保険は元請会社がやるに決まっているよ。

元請けってどういう事かな？　アタマ大丈夫か？

大規模修繕を管理会社が請け負ったり施工会社が責任施工方式で行うなら
元請け会社としてすべて補償するが。
設計監理方式に元請け会社など存在しない、おまえアタマ悪すぎだろ。

それとも大規模修繕の施工方式の種類さえ解かっていない無知か？　（笑）

[4279: 匿名さん]

４２７７は管理を知らないので相手をしない事です。
大規模修繕工事の施工方法を理解していない。４２７６さんは正しいです。

[4280: 匿名さん]

>4278
全く知識がないだけでなく品位とか常識ももちあわせていない管理会社絶対
崇拝主義者なんだからね。
知識もないのに知ったかぶりして書き込んでもボロがでるだけだよ。
請負とは契約の一種で民法にも定められており、その行為については下請け等
を使って仕事を完成させてもいいとなっているが、その工事に対する責任は
全て元請会社（建設会社等）が負わなければならないとなっているよ。
設計監理方式に元請などないとかノー天気なことを書き込んでいるけど
恥の上塗りをするだけだよ。
頭悪いといわれたから反論するけど、一応高学歴の大学は卒業しているけどね。
あなたはどのレベルの偏差値の大学を出てるのかな？

[4281: 匿名さん]

>4278
もっと分かりやすく書けば
元請会社は建設会社のこと。下請けや孫請け会社を使ってもいいがその責任は
元請会社が全て負うことに法律的にもなっている。故に下請けが補償することはない。
当然保険に入る必要もないということ。
設計監理業者は設計コンサルタントつまり建築士（設計事務所）のこと。
これならいくらあなたでも理解できるでしょう。

[4282: 匿名さん]

>4278
最初はいろいろ叩かれるがそのたびに一生懸命調べて又投稿し
それでも叩かれて又調べる。
その繰り返しをしていく中で成長していくものだから、頑張りな。

[4283: 匿名さん]

>4278
今気がついたんだけど、お宅のマンションは一般的にいわれている
大規模修繕工事ではなく、屋上防水、外壁補修工事、鉄部塗装とかを
別々に頼んでおり元請会社は存在しないやり方じゃないかな？
管理会社が全て仕切ってやるやり方、所謂管理会社丸投げ方式じゃ
ないかな。小さなマンションではありうることだが。
管理会社はあなたみたいな理事長がいると儲かるよね。
しかしあなたの気持ちもわからないでもないけどね。管理会社に強く
でられないジレンマも小さいマンションではあると思うから。

[4284: 匿名さん]

管理会社に工事を丸投げはできませんね。私のマンションは管理会社に発注した工事は問題だらけで現在は委員会も立ち上げ理事会とともに理事会・委員会主導で対応してます。
管理会社だから安心、責任を持つなんてとんでもない。管理を委託しているから建物を全て把握してるなんて妄想です。毎年の建物点検なんて指摘箇所ほぼ記載してませんし、保証だって全くといって対応しませんでした。
単なる金額を安くするために理事会や委員会が色々しているわけではありません。工事が適正かも大事です。

[4285: 匿名さん]

管理会社は管理委託費だけではなく更に利益を追求しています。
その一番いい方法が工事を増やすことです。
工事を管理会社に丸投げしているマンションはいいかもになって
いるんですが、それに気づかない。
というか管理会社にものが言えないということでしょう。
大規模修繕工事でも、管理会社に丸投げしたのとそうでなく、相見積
を取った中で決まった業者との価格差は当然あります。
管理会社の親会社が相見積に応募してそれを勝ち取ったとしても、競合
のない価格とはかなりの差が生じてきます。
管理会社が安くていい仕事をするというのなら、一般公募制にして同じ
条件で相見積を取り、委員で評価して選出すればいいのですよ。
それだけ自信があるのなら当然管理会社推薦の業者に決まる筈ですから。
それをやるには公平な設計監理業者を公募にして選定することです。

[4286: 匿名さん]

管理委託費と工事費を比較なさい。工事費が管理委託費の何倍になるか。一棟のマンションの35年間の工事費がいくらか。何億かかるか。工事費がいくらかかってもいいなんて、とても言えないはずです。不必要な工事でマンションでしっちゃかめっちゃかになります。仕様だって、同じものがあるとも限らず。美観を損ねて、資産価値も下がります。管理委託費はあまり下げすぎずない方がいい。管理の質が下がりますから。工事の相見積りを取り、不必要な工事をせずに、適正な工事、費用も削減すべきです。もし、同じ費用でも管理会社に発注するなら管理組合で取得した業者の方が質がいい工事できます。管理会社が利益分の違いです。

[4287: 匿名さん]

ちょっと前までは管理会社の業者斡旋料というかバックリベートは
工事費の３０％とか４０％とも言われて云いましたが、さすがに現在は
それでは通用しないでしょうね。
ただ管理会社経由が高いのは事実のようです。
相見積を取る知識がなければ、最初に管理会社に見積もりを取ってもらい
それと同じ工事個所、材料、平米数とかだけ残して理事会で捜した業者に
見積をとればいいでしょう。
それをやっていけば管理会社のだす見積もり額もどんどん安くなっていきますよ。

[4288: 通りがかりさん]

↑
正論。

[4289: 通りがかりさん]

投稿する前に4287さんの投稿があった。
4286さん、正論。

[4290: 匿名さん]

４２８７は４２８６に対して、ではどうすればいいのかの指導。