マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[42: 暇入]

http://mansion.office884.jp/%E7%B7%8F%E4%BC%9A%E9%96%8B%E5%82%AC%E3%81...

こんな話はとっくに類型化されてます。
総会決議無効確認訴訟は区分所有法に明文の規定は
ありませんが、昭和47年の最高裁判例で商法類推適用で
訴えを提起できることになっています。
だから現在では会社法類推ですね。

[43: 匿名さん]

区分所有法の改正前の規約で、大規模修繕で多額の費用を要する工事を時別決議で
決するべきものを、普通決議で３置き円くらいの工事をしました。
区分所有者から法律違反なので決議と工事は無効であるとの異論が出て揉めております。
施行された工事を原状復帰させるわけにもいかず、当時の理事長は、
何らかの責任は取るべきでしょうか。？

[44: 匿名さん]

にわか仕込みの法律知識でドヤ顔しないこと！
ネットで拾っただけのくせに（笑）

[45: 匿名さん]

自分がそうだからって他人もそうだと思いなさんな
恥さらすだけだよ

[46: 暇入]

ちなみに理事会決議無効確認訴訟っていうのは
存在しません。
どうしてなのかは弁護士に聞いて下さいね。
ネットで調べても出てきませんから。

[47: 匿名さん]

>45
あれ？？
顔が真っ赤ですよ〜（笑）

[48: 匿名さん]

とはいえ無効だから何なんだという話か

[49: 暇入]

だから管理会社は、法律ギリギリで総会決議をするんですよ。
多少の違反は問題ないから。
そこを見抜いて、仮処分で執行を止めたいところ。
工事が始まったら取り返しがつかないので工事差し止めの仮処分は認められやすい。
総会決議無効確認訴訟では敗訴するかもしれないが、
仮処分なら勝てるかも？という話。
工事が止まると大騒ぎになるから、二度とおかしな総会は出来ないだろうという期待はできる。

[50: 33のマンション管理士]

＞とはいえ無効だから何なんだという話か
結局そういう事なのです。
違法な決議で事態が進んだ場合、さかのぼってやり直すことは難しいので、事前に調べることが重要です。

＞区分所有者から法律違反なので決議と工事は無効であるとの異論が出て揉めております。
＞施行された工事を原状復帰させるわけにもいかず、当時の理事長は、
＞何らかの責任は取るべきでしょうか。？

実際こう言う場面に出くわすと、大金をかけて施工したのに原状復帰などできる訳ありませんね。
判決文がどうなるのかわかりませんが、違法だが、是認という結果になるでしょう。

区分所有法を知らなかったのは、理事長だけでなく、理事・区分所有者も同じでしょう。
標準管理規約では、理事長は単なる名義人で、事務は理事会の決議で行われます。
責任があるなら、理事長ではなく、理事会という事になります。
そうなると、誰も理事にならないでしょう。

管理会社の善管注意義務も問題になるはずです。

結局、誰にも責任を取らせることはできないと思います。
管理会社を変更して終わりでしょう。

[51: 匿名さん]

管理会社の善管注意義務でペナルティ与えるのが一番ですね
その代わり、その時の理事会は不問にするのが良いと思います

今後とも管理会社は負い目を感じ続けるので奉仕させ続ければいいだけで、善管注意義務はことあるごとに言えば良いです

変えたら逃げられて終わりなので、絞り続ければ良いでしょう

[52: 匿名さん]

本題からずれています。法律に反する規約を、削除せよと提案した管理士はは正しいですか。
法律違反の規約で、法人化、大規模修繕、共用部分の変更、廃止、宅地の購入、その他の
特別決議を要する議案を普通決議で決してきました。理事長は、この規約を変更、廃止すると、
組合運営が難しくなるので放置したいみたいです。これに、猛反対する理事の勤務策の社長あてに、
解職を促すような内容証明を、管理会社１０９と共謀して送付しました。この理事は退職しても、
経済的に困りませんので平気です、が、組合運営としてはノーマルではありません。
現状に復する事は無理ですので。一応、規約の無効を弁護士と打ち合わせ中です。
理事長の内容証明の件は、別の方法があるそうです。これによって住民間の不和は気にはしません。
マンションが民主的運営が行われると、うれしいです。

[53: 匿名さん]

法律ごっこして何楽しんでるの。
工事をしたけど、総会決議が無効だったから大金をかけて工事をしたのに
元にもどすとか何つまらないこといって遊んでいるんだい。
いくら、規約違反だろうとやってしまったものを元に戻すというのはばかげてるよ。
まあ、ああでもない、こうでもないと暇つぶしているんだろうけどね。
違法は違法、しかし現実的にはできないものはできないということ。
みんな分かっているんだけど、ただ楽しんでいるんだよね。つまらん

[54: 匿名さん]

理事長解任しないの？
争いの焦点どこにするかだと思いますけど
権限なくしてからのほうが戦いやすいと思います

[55: 匿名さん]

違法と理解しているので、本物とみています。

法冶国家だから、法律ごっこが、いざ、鎌倉の時は役立ちます。

討論も法令に基ずいて議論すれば、恐れることはない。

レベルの高い、お方と見ました。ご指導を。

[56: 匿名さん]

一応理事長は辞任しました。本当は解任ですけどね。プライドもあるから、少しは花をもたせた。

[57: 暇入]

大規模修繕工事は規約が古くて特別決議事項になっていても
普通決議でいいですよ
マンション管理センターはそう言うよ。
実務上はどこでも普通決議でやってますよ。

[58: 匿名さん]

５７さん、それは理解しております。しかし大規模修繕の中に
共用部分の重大変更が含まれていれば、法令上は、
規約に区分所有者の数は過半数まで減らせます。
しかし、規約には違反はしているが、新法令には違反しませんので、
告訴等しても無駄でしょう。これこそ総会を得ずに報告で済みませんか。
勿論総会の特別決議で可決してもかまいませんが。
問題は、法令に反する規約を、特別決議を得ずに削除できますか。
従って、この総会は無効であるので、総会前の規約に戻すのであれば、
報告だけで済ませる事が出来。新体制が出来た時に、新体制で、
規約の設定、変更、廃止を、新理事で討議して総会に提案して。
区分所有者及び議決権の４分の３以上の賛成で可決すればよい。、
あくまで規約だけに限定して下さい。共用部分等の重大変更に要した
費用等を原状に復することは出来ません。これは、理解しております。

[59: 暇入]

＞＞問題は、法令に反する規約を、特別決議を得ずに削除できますか。
大規模修繕の要件の話だったらほっといたらいいのでは？
そもそも区分所有法改正は阪神大震災の修繕が進まなかったことが発端で
区分所有法で要件が緩和されたから規約の従前の条件は関係ないとはならないものを
業界全体で無理やりそのように解釈してるんですよ。

そんなに古い規約なら全部、最新の標準に合わせたほうが建設的です。弁護士費用、リフォームの条件等。。。

[60: 匿名さん]

その方が簡単ですから、そのようにしたいと思いますが、
その前に、法人化を普通決議で決議されていますので、
どの様に対応すればいいでしょうか。
マンション管理士の提案どうりに、規約を削除しても、
住民は気ずかないとは思いますか、？
適正化法の施行後、かなり管理意識の高い住民もいます。
その他の問題もありますが、まずは法人化の問題を先に考えます。

[61: 匿名さん]

法人化？　自分のマンションだけで考えてね。
うちは法人だけどそれなりの理由があってのこと。
普通のマンションなら法人化する意味無いけどね。
ここで論ずる事じゃないわ。

[62: 暇入]

理事長が更正登記したら法人ではなくなると思います。

[63: 匿名さん]

何訳解らない事書いてるの？　無知さんは変な事書かないでね

[64: 暇入]

錯誤だから更正登記でいいでしょう。もっとも
理事長がやる気になるかどうかのほうが問題。
やる気がなければ総会決議無効確認訴訟の勝訴判決文添付で原告が取り消し登記。
法人格は登記によって得られるから登記を消したら法人っはなくなる。

[65: 匿名さん]

おたくアホ？　解散で済む事タラタラ煩いよ

[66: 匿名さん]

法人の話題なんて誰もしてないのに　どうかしたの

[67: 暇入]

解散は特別決議が必要で登記にはその議事録添付が必要である。
設立そのものが錯誤だから、更正登記で抹消するのが正しい。

[68: 匿名さん]

誰もそんな話してないよ。

[69: 暇入]

↑こいつが理解できないだけ

[70: 匿名さん]

↑
おまえが関係ない事書いてるだけ

[71: 暇入]

↑こいつが理解できんだけ

[72: 匿名さん]

↑
おまえが関係ない事書いてるだけ

[73: 匿名さん]

法人の話題なんて誰もしてないのに　どうかしたの

[74: 匿名さん]

質問を替えて、重要事項説明書、管理委託契約書、
会計報告書等の、比較表の出来る管理士の方にご指導をお願い致します。

[75: 匿名さん]

法人登記をするときは、規約や議事録等を提出しているはずですよね、
議事録を確認しましたが、区分所有者及び議決権の４分の３は満たしていないのに、
登記を受け付けるはずはないですよね、なのに登記されているのが理解でなくて。
規約の確認をしたら、普通決議でＯＫの規約でしたので、支援機構を通じて、
規約診断を管理士会に依頼したら、この法律違反の規約は総会で廃止では無く、
削除を提案してきた。削除では無く、この法人化の総会決議は無効であり、
総会よやり直して、法令どうり、区分所有者及び議決権の４分の３以上で、
総会をやり直すか、元の権利能力のない社団の、管理組合に戻すのが筋ですが、
私はマンション管理士に、この様な大事な事を素人の役員に提案する事自体、
どんなものかと、思っております。兎に角マンション管理士のご意見をお聞かせ下さい。

[76: 一応マンション管理士]

>区分所有者及び議決権の４分の３は満たしていないのに、
登記を受け付けるはずはないですよね、なのに登記されているのが理解でなくて。
　法務局の担当者も区分所有法には疎いらしくて、「規約に照らして適正なら受け付ける」と言ってました。

＞規約診断を管理士会に依頼したら、この法律違反の規約は総会で廃止では無く、削除を提案してきた。
　以前にも書きましたが、削除には反対です。
　削除では、規約改正の記録が残りません。
　法令違反の規約を正すために、また法令違反を犯すなんて、過ちを繰り返すだけと思いませんか？
　規約の改正は特別決議で行うべきです。
　但し、それまで、特別決議の議案があれば、「この規約は区分所有法違反なので、法の規定が優先します」と説明して、法令通りに決議するのが良いと思います。

＞削除では無く、この法人化の総会決議は無効であり、総会よやり直して、法令どうり、区分所有者及び議決権の４分の３以上で、総会をやり直すか、元の権利能力のない社団の、管理組合に戻すのが筋です
　筋ですが、全面的には賛成しかねます。
　先ず、法人にした経緯が分かりませんので、法人の必要性が高いのか、その事で利害関係が大きく変わるのかが、わかりかねます。
　私は、法人化不要論者ですが、それでも「法人化」だけで総会をやり直すには、費やする労力が大きいと思います。　
　登記の変更手続きが面倒な以外、大した違いはないはずなので、やっちゃったものは仕方ない論で、次回総会で再論議すればいいのではないでしょうか？

　区分所有法や規約に関心のなかった人が、いきなり理事長になる可能性がありますので、実害がないのに「法・規約」を振り回すのは、悪意のないまま失敗した人を非難する結果になり、以降の役員選任が難しくなり、果ては住民同士のいがみ合いにまで発展しかねません。
　勿論、悪意があって、知りながら議案を通したのなら別ですが。

　穏やかにゆきましょう。

　

[77: 匿名さん]

筋ですが、全面手金は賛成しかねます。は私も同意します。
いくら、役員及び管理会社に悪意（証拠有）があったにしても、混乱が大きすぎます。
その他の、ＮＯ７６さんの意見と同じ考えかたです。

余談になりますが、マンション管理士の提案には、総会で決する提案はなく。

管理会社の担当と同じ、削除や、書き換え、修正等々の用語のみで、

規約の設定、変更、廃止の、法律用語が、提案に無い事が気になります。

支援機構に、この件を申し出て、何らかの処置を求めたいと思います。

７６さんみたいな管理士さんばかりではないようですね。有難う御座います。

[78: 暇入]

錯誤だから更正登記で良い。

[79: 住民X]

76様

あなたはマンション管理士ですか。
一応といいながらマンション管理士を名乗って居るのですからそうなのでしょう。
しかしあなたの回答を見ていると素人（無資格者）としか思えません。
規約変更の手続きについては区分所有法に明記されています。
マンション管理士は法を正確に（少なくとも素直に）解釈し助言すべき立場です。

会社法には（株主）総会決議の取り消し、無効請求について期間の定めがありますが管理組合の総会決議については時効がありません。

あなたのようなマンション管理士の助言を信じたために私たち管理組合は訴訟に巻き込まれました。

このマンション管理士は責任を感じたのか突然辞任しましたが彼の不適切助言居よる被害額は莫大です。
もっとも、このマンション管理士はトラブルメーカーだとあちこちで聞きますのでさもありなんですが。

[80: 匿名さん]

匿名掲示板ですよ、偽物マンカン士しかおりません。

[81: 匿名さん]

区分所有法違反のものを、削除しないで総会決議で承認を
得ればいいとの回答があるけど、それが承認されなかったら
どうなるの？
削除では、記録が残らないとか、この規約は法の規定が優先します
といって法令通り決議すればいいといってるけど、法を優先するん
だったら、違法のものを決議することはないのでは。

[82: 元フロント]

＞規約変更の手続きについては区分所有法に明記されています。
　特別決議ですね。だから、勝手に削除などしない方が良いと書きました。

＞あなたのようなマンション管理士の助言を信じたために私たち管理組合は訴訟に巻き込まれました。
　どこが、「私のような」のですか？
　私の投稿の中の文章で、訴訟に巻き込まれた内容と同様のものがあれば、指摘してください。

＞匿名掲示板ですよ、偽物マンカン士しかおりません
　少なくとも、貴方がマンション管理士でない事だけは分かります。
　
＞削除では、記録が残らないとか、
　勝手に削除したら、いつ誰が変更したのかわからないでしょ？
　無責任では？
　きちんと、総会で３/４の承認を取って削除しましょ。

＞この規約は法の規定が優先しますといって法令通り決議すればいいといってるけど、法を優先するんだったら、違法のものを決議することはないのでは

　違法だから、規約通り決議できません。
　規約通り決議すれば、違法行為をすることになりますね。
　だから「法の規定が優先しますといって法令通り決議すればよい。」書いていますけど。

　例　規約変更
　規約では、行使された議決権の３/４で可決。
　総議決権数１００。
　行使された議決権数６０。
　総会で、賛成５０で可決。
　違法ですね。
　法の規定が優先しますといって、否決が正解。

[83: 匿名さん]

マンション管理士の先生にご相談があります。悪徳管理会社と、

悪徳組合役員に悩まされております。一諸に戦ってくれる、

弁護士を探しております。ご推薦をおねがいします。場所は福岡です。

[84: 匿名さん]

ここで質問するのではなく、マンション管理士等への質問
ＰＡＲＴ３で質問した方がいいのではないの。
このスレには、スレ主がいないので。
このスレは成りすまし君が1,000レスになったので勝手に
立てたスレだから。

[85: 匿名]

>83　地元の法テラスで紹介してもらえ　弁護士会でもいいよ

[86: 入居済み住民さん [男性 50代]]

理事長の互選
　当マンションの規約では、「理事は居住する組合員のうちから総会で選任され、理事長は、理事の互選より選任する。議決は出席理事で行う」とあります。最近、理事会の新規理事に立候補したかたがおられます。本人自身は区分所有者(女性）の配偶者（男性）で、理事長にも立候補されるようです。区分所有者は、管理費をこの一年滞納中で、その点を誰かが指摘したら、一括納入した、失礼な、と一喝されていました。後に確認したら、電話はあったが振込みは確認出来なかったようです（多分、銀行の遅れ）。他に、理事長に立候補されるかたもいないようなので、このかたが理事長になるようです。総会は、滞納の件や規約に無関心な住民の集まりです。
住民として半年ほど期待して様子をみようと思いますが、皆様の経験を教えて戴ければありがたいです。

[87: 草の根民主主義評論家]

管理会社はなんていってるんですか？
管理会社に、それは無理だと言ってもらったらいいでしょ？
なんだか釣りのような気もするが。

[88: 入居済み住民さん [男性 50代]]

No.87＞＞
　　雇われた管理会社さんにそんな権限や役割があるとは知りませんでした。
　　合う機会がありませんが。
　　

[89: 匿名さん]

＞評論家さん
これは私が立てたスレですよ。

[90: 草の根民主主義評論家]

↑主題のとおり、私がマンション管理士だから回答したまでのことである。

[92: 匿名]

タワマン４７階のベランダから女の子が転落して死亡する事故がありましたが、ネット張れば助かるのでは？モノが落ちたりしても危険だからネット張ればいいのでは？

[96: 匿名]

タワマン４７階のベランダはネット張ればいいのでは？

[97: 匿名]

そりゃ危険です

[105: 匿名]

↑荒らしてるのはこの方です。

[106: 匿名]

タワマンでの転落事故はどれくらいありますか？

[107: 匿名]

区分所有者に漏水の疑いを相談された管理業者が、「漏水はないようだが、漏水があった際には、上階の方が下階の方へ弁償しなければなりません」と説明したのは適切である。

[108: 匿名さん]

区分所有法（議事）
第三十九条、集会の議事は、この法律又は規約により別段の定めがない限り、
区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

標準管理規約（単棟型）（総会の会議及び議事）
第４７条、総会の会議は、前条第一項に定める議決権総数の半数以上を有す
る組合員が出席しなければならない。

※法律では区分所有者の数をカウントしているが、標準管理規約では、区分
所有者の数をカウントしていません。どなたか、理由をご説明願います。

殆どのマンションの規約は、この標準に準じているものとおもいます。

わたしは、区分所有者の数は区分所有法どうりカウントした方が安全だと
思います。

[109: 匿名]

程度の低いマンション管理士の意見は誰も聞かない

活躍の場がなくて掲示板遊びかな　暇人がぁ

[110: 匿名]

総会の議決は議決権の数で決する

議決権の数は区分所有する専有面積比率など各々の組合で決めろボケ

[111: 匿名]

18㎡のワンルームと100㎡の４LDKの所有者が同じ権利持つわけないだろボケ！

[112: 匿名さん]

区分所有法では集会は管理者が招集するとあり、集会の成立要件はありません。

[113: 匿名さん]

うちは、専有面積が５７㎡と８７㎡の議決権は規約に同じ議決権。

[114: 匿名さん]

>>108 は、標準管理規約（単棟型）
>第47条
>第2項　総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
の記載漏れだと思います。

[115: 匿名さん]

いずれにしても、標準管理規約には、区分所有者の員数を、
カウントしていませんよね、その趣旨が理解できません。

特に総会（集会）の成立要件。

[116: 匿名さん]

だから議決権だろ～
区分所有者（居室）の人数でカウントできるマンションならいいが
狭いワンルームから200㎡の豪華な居室まで様々あるマンションなら
専有面積率で議決権数を規約で決めておくのが正常だろ　同じ１では成立せんよ
当然管理費や修繕積立金も専有面積率で変わるのも当たり前　　だ

[117: 匿名さん]

この件については、区分所有法は強行規定ではない。

[118: 匿名さん]

>>115
>いずれにしても、標準管理規約には、区分所有者の員数を、カウントしていませんよね、その趣旨が理解できません。

マンション管理規約において、
１．各区分所有者の共有持分は、専有部分の面積割合による。
２．共用部分の負担は、共有持分割合による。
３．議決権割合は、共有持分割合による。
と規定する場合、
組合員は、共有持分割合が大きいほど共用部分の負担が大きくなる。
したがって、議決権総数の半数以上を有する組合員の出席を総会の成立要件とし、普通決議においては、出席組合員の議決権の過半数で決することとした。

なにか問題がありますか？

[119: 匿名さん]

質問します。
十四階のマンションです。最上階（１４階）の給水立て菅の
通気管が塞がれておりました。今後支障が出るのではないかと
危惧致しております。教えて下さい。

[120: 匿名さん]

もんだいないゴミだろ掃除しておけ

[121: 匿名さん]

吸排気弁が機能するようにバルブは開けておく必要があります。

[122: 121]

吸排気弁に関する参考ＵＲＬ
https://www.venn.co.jp/catalog/leaflet/afv-4n.pdf

[123: 草の根民主主義評論家]

ひとりでご苦労なことである。

[124: 匿名さん]

１２２さんありがとうございます。勉強になります。
私のマンションは築２２年で十二階建ての団地型マンションです。

給水方式は、ポンプ直送方式で、給水縦管十二階頂部に錆等の

汚れと圧力を、定期的にバルブを手動で開いて抜き出すようにしています。

その部分を管理会社によって、排水口（？）を塞がれております。

この件について、今後事故等のトラブルが発生しないか心配です。

因みに当マンションはオール電化で、電気温水器が室内にあります。

よろしくご指導をお願い致します。

[125: 匿名さん]

貯水槽に蓄えた水をポンプで各戸に給水する場合は、最上階の
先端部には吸排水弁は無くても良いと思いますが。定期的に、
バルプを開いて気圧を抜かないと各戸のストレーナーが鉄さび
等でつまり、水の出が悪くなったりして、徐々にトラブルがおこ
ります。その部分を管理会社が塞いでいることは理解できない。

どなたか、教えて下さい。？

[126: 匿名さん]

↑
設備屋に電話して聞けばいい、ここはアホな管理士に聞くスレ。

[127: 匿名さん]

毎日鉄分を飲んでいるから、造血剤になります。

[128: 草の根民主主義評論家]

質問スレッドの衰退はアク禁が効いてるからであろう。

[129: 匿名さん]

永久不合格組の、僻み攻撃が、醜いからだ。

分譲マンションの管理組合の味方はマンション管理士が最適

特に居住者の中にマンション管理士（資格保有者含む。）が

住んでいれば、探してでも組合活動を要請した方が良い。

このスレに対して。必ず僻み攻撃が起こる。人間の性はは醜い。

[130: マンション管理士]

マンション管理士の何たるかを知る居住者は多くありません
管理員と思う人々は大勢存在します
そのような人に顕著な特徴は　自己の社会生活で得た知識で
管理会社と渡り合えると錯誤していることです
騙されても気づかない人たちは幸福です

[131: 草の根民主主義評論家]

全日本マンション管理士協会に相談するといいよ。橋下事務所のとなりにあるよ。

[132: 匿名さん]

相談する必要はない。現に住んでいるマンション管理士をさがせ。
気楽に相談できる。

[133: 草の根民主主義評論家]

↑毎回落ちてる人であろう。
自分が受かれば探す必要もないからね。

[134: 草の根民主主義評論家]

全日本マンション管理士協会に頼むと
管理会社がビビるからすぐに解決するよ。

[135: 匿名さん]

管理会社をビビらせるマンション管理士が居ますか。

逆に住民をビビらせる管理会社やマンション管理士は？

全の付く名で録では無い者が多い。クソ根とかの名前。

[136: 草の根民主主義評論家]

ビビらせるのではなくて勝手にビビるのである。

[137: 匿名さん]

マンション管理士って管理員のことだと思ってる人は多いよ。

[138: 匿名さん]

全日本マンション管理士協会のWebサイトは、次のとおりです。
http://allmankan.com/

アクセスしただけではわかりませんが、そこで記載されたWebページのほとんどが、

これはテストでの投稿。
ページ表示のためのテスト。

でした。
これって、信用していいのでしょうか？

[139: 草の根民主主義評論家]

サイトの規模がでかすぎるから。
全体構成で風呂敷ひろげすぎ

[140: 匿名さん]

私は、管理員がマンション管理士と思っているマンションに住んでいます。

組合活動は控えています。総会には出席していますが、質疑応答を聞いて

いて、マンションの将来は大変だと思います。スラム化の兆候が出てきま

したので、近い内買い替えます。

[141: 匿名さん]

１３８さんの設備関係の雑排水管洗浄は年１回もするのですか。
組合費の無駄使いだと思いますが。３年に１回で数十年事故はない。

汚水菅についての説明がないが。内は数十年間汚水菅の洗浄はして
いないが事故はない。