マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4141: ４１３２]

４１３３に挙げられた条文を根拠として、理事長だった私は、
管理員の味方ばかりする副理事長の規約違反を指摘したのです。
「副理事長は、理事長を補佐し」に反している、と。

４１３３に挙げられた条文を使って、私ではない組合員１名が、
嵐がほぼ過ぎ去った後の時期に、しかも匿名で指摘したのです。
「副理事長に代ったのなら、どんな『事故』があったのか、
　少なくとも報告するべきだ」

こういう法的な指摘を１人、２人でしてみたところで、
その他の組合員（特に監事）が問題視しなければ、
マンション内における法の拘束力なんて無いも同然なのです。

４１３８に書かれた見解は、副理事長の名で管理員が執筆し、
現在も主流派となっているグループの公式解釈と同内容です。

[4142: ４１３２]

「決別宣言」は職務放棄ではないのですよ。
管理人を中心にして運営される管理組合の数々の問題点が
是正されたら、私は職務に戻ります。という内容です。
なぜそうしなければならなかったか、は、
マンション管理の反社会的側面を知っている人ならわかる。

>名誉棄損で警察が被害届を受理しないでしょう。
被害届ではなく刑事告訴状ですが、警察は受理しました。

[4143: 匿名さん]

警察は刑事告訴状なるものは受理しないでしょう。告訴状は裁判所しか受理しないでしょう。？
刑事告訴状なるものじゃなく、告発状ではないですか。？

[4144: 匿名さん]

>4142
あなたのいっていることはここのスレでの解決は無理ですよ。
「法テラス」というところを検索して弁護士に相談してください。
ある程度までは無料で相談に乗ってくれますよ。

[4145: ４１３２]

解決を望んでの投稿ではありません。
４１１７で提起された「有効、無効」に関連してのレポートです。
私は、後ろめたいことをしてきたマンションの管理組合は、
理事長の正統性（引継ぎの正当性）を維持できない局面を
どこかの時点で迎えざるをえなくなる、と思っています。
真に正統な理事長にあばかれては困るから、が原因かな。

「告訴状」と臨時総会議案書や理事会議事録にも記されているし、
取調べにおいても刑事諸君は「告訴状」と言いました。
４１４４は、釈迦に説法。

[4146: 匿名さん]

４１４２さんは解決する為の投稿じゃないと思います。悪い管理会社や一部の組合員及び役員の
悪事を説明しているのです。組合内部では住民の無知識を利用して悪事が行われている事を告発
しているのです。

管理組合内部の悪事は法律ではほとんど解決しない事を知っての投稿だと思います。マンション
の組合員が平和に住めるにはどうすればいいのかを考える問題を一部公表しているのでしょう。

組合内部の悪事に対して管理会社等に対する罰則規定がない法律が多いので確信的犯罪がはびこ
り易いのが分譲マンションの欠点です。

これ等と戦えるマンション管理士が登場してくればその組織に入り活躍したいものです。

[4147: ４１３２]

刑事告訴のシステムには独特の点が多々ありますから、巻き込まれたことの
ない方が間違った指摘をしてしまっても仕方がありません。

最近では日本相撲協会の貴乃花親方の行動が参考事例のひとつでしょう。
「日馬富士は引退する必要などなかった」との発言が無邪気に報じられて
いますが、横綱に引導をわたす魂胆で被害届が出された可能性もあります。

周防正行監督の映画『それでも、ボクはやってない』は必見ですし、
江川詔子、村木厚子著『私は負けない』は必読です。

マンション管理会社は、負の側面を見抜き、表現する区分所有者を、
組合を指南して前科者にしてしまうことがある。ということです。

４１４６は、満点。

[4148: 匿名さん]

>4147
他レスで問題にしているものをここで取り上げて両天秤に
かけるやり方はきたないですよ。
あなたが問題提起したスレでやってください。

[4149: 匿名さん]

いいえ、ここはマンション管理士に質問しようのスレです。マンション管理士は
マンションの中で何が行われているかの情報を知らないと組合員の相談には乗れません。

４１４７さんかその犠牲になろうとしています。
これからは茨の冠を自ら被る覚悟をしているのでしょう。

これから築古のマンションが増え、大規模修繕、大型設備の交換、専有部分の管理の手薄さで
住民間のトラブル、手に負えなくなったマンションのスラム化、それ等に伴う建替えの問題等
に、一部組合員、管理会社、地域の政治家の行動等は、必然的に利権に集る蟻のような動きが
予想される。

マンション管理士はこれ等の改善策を真面目な組合員と共に考える為の知識です。

４１４８さんのような排他的管理士は利権に絡まるシロアリマンション管理士である。

[4150: 匿名さん]

現在マンション管理士の業務についてのアンケート調査依頼がマンション管理センター
からきている方もおられると思います。
その中で、マンション管理士の資格制度・試験・法定講習についての見解を問う質問
（１００字以内）がありますが、みなさんどう思われていますか。

[4151: 匿名さん]

皆さん法定受講票は届きましたでしょうか。

[4152: 匿名さん]

調査依頼がきているのは、事前にマン管の有資格者に対してマンション管理センターが
調査依頼に協力をしてもらえるかどうかのアンケートを取り、その中で協力する旨の
返事をした者だけに送られてきているものです。
有資格者であれば、全員に協力依頼の打診はあったと思いますよ。

[4153: 匿名さん]

法定講習は５年に一度です。
その対象者には全員間違いなく送付されてきます。
送付されないのであれば問い合わせてください。

[4154: 匿名さん]

４１５２さん、マンション管理センターの調査依頼に協力しなかった者には、
法定講習受講票を送付しないとは、いつ、適正化法が改正されたのでしょうか。？

[4155: 匿名さん]

４１５２さん、あなたはマンション管理士ではありませんね。ここはマンション管理士に
知識を確認するスレです。匿名ですから仕方ないですよね。今後気を付けましょう。

[4156: 匿名さん]

>4155
私はマンション管理士とはいっていませんよ。
マンション管理士なら当然きているだろうことを書き込んだだけです。
あなたは4147さんに答えていますけど、マンション管理士なんですか？
違うんだったら問題提起や質問とかに答えてはいけないんではないですか。
あなたの発想でいけば、質問とかに対しては誰も答えられませんよ。
いくら匿名でもアウトです。私はマン管士といってないで匿名で書き込んでも
質問に答えるのはマン管士なので名前と登録番号を貼り付けてから
書き込めというんですからね。今後気を付けてください。
あなたの書き込めるのは、あなたの質問だけです。それ以外は一切書き込みは
しないでくださいね。答えるのはマン管士だけなんでしょう。
あなた以外の方の質問には皆さん答えますよ。名前とか貼り付ける必要は
ないのですからね。

[4157: 匿名さん]

>4154さん
どこをどう読めば、調査依頼に協力しなければ
法定講習受講票を送付しないと書いてありますか？
調査依頼書の送付をしますけど協力して頂ける方のみに
送りますといっているだけでしょう。
私はそのアンケートに協力しませんといえば送付しないだけです。

[4158: 匿名さん]

マンション管理センターの調査依頼に協力しなかったからと言って、
法定講習受講申し込みをしたマンション管理士さんには、必ず法定
受講票は送られてきます。

平成２９年、マンション管理士、法定講習のご案内の５頁の
（３）受講申し込みの受け付けについて、の
１、受講申込みの受付期間を御読み下さい。

[4159: 匿名さん]

>4158さん
４１５４の単なる勘違い、読み違いですよ。
ただ、４１５４への質問に答えるのはマン管士じゃないとだめだそうですよ。
名前と登録番号を添付しないと答えてはダメだそうですから。
当然答えるのは全てマン管士ということになりますので。
だから、あなたに対する感謝とかの書き込みもやらない、できない筈ですよ。
４１５４に対する書き込みはしないことです。他所のスレで相手にされないから
ここに同じ問題提起をしていますからね。

[4160: 匿名さん]

>4154
４１５０、４１５８の書き込みをみればマンション管理士であると
判断できますが、マンション管理士登録番号と名前を貼りつけなければ
匿名では書き込めない内容ですか？

[4161: 匿名さん]

４１５１を御読み下さい。４１５２以降は４１５１に対する回答になっていますか。？
４１５３さん、と、４１５８さんの投稿は回答になっていますが。？

[4162: 匿名さん]

>4161
4153と4158は質問に答えているんでしょう。
だったら答えるのはマン管士限定でなければならないんでしょう。
名前と登録番号を貼り付けて。
それにね、そういうことをいうんであればあなたも匿名ではなく
ＨＮぐらいで質問とかしなさいよ。
スレ主旨も読むように以前もいいましたよね。

[4163: 匿名さん]

投稿文で本物かそうでないかは理解できますので、名前と登録番号は貼り付ける必要はありません。

[4164: 匿名さん]

４１６３さんはそれでいいんでしょうが、絶対答える者はマンション管理士限定で
名前と登録番号を貼り付けてからでないと答えたらダメという変わり者がいるもの
ですからね。匿名掲示板の意味が分かってないんでしょうね。

[4165: 匿名さん]

自由民主党に掛け合って、匿名掲示板禁止法を制定してもらいましょう。？

[4166: 匿名さん]

>4165
4161以外の質問だったら別に名乗らなくてもいいよ。

[4167: 匿名さん]

誰もマン管士とか建築士とかいって答える者はいないんだけどね。
スレタイがマンション管理士に質問しようになっているからだろうが
スレ主旨まで読んでいないんだろうね。
質問に答えているんなら感謝でもすればいいんだろうが、やはり
変っているんだろう。
そんな者に対して真面目に答える訳はないしね。
だから自分で問題提起したスレに帰ればいいんだけど、それはしない。
両天秤にかけているだけでは皆に相手にされないよ。

[4168: 匿名さん]

マンションの管理の問題は住んでいる者にとっては常識の問題である。
順番で組合役員になったら建物や設備の補修や更新時期をネット等で
調査して理事同志で雑談程度の打ち合わせをすれば済む事です。

それを管理会社に命じて見積もり等を作成させ、役員は役員で各自知
り合いの工事業者に見積もりを依頼すれば良い。

[4169: 匿名さん]

工事の更新時期は長期修繕計画が作成されていれば、それに基づいて
その時の理事会で検討すればいいんだけど、その判断材料がないと
中々その時の理事会では動けない。
だからしっかりした長期修繕計画を建築士と一緒にどこかの時点で
検討して作成すべきです。
その建築士はマンションの設計監理の経験のある積算に強い建築士を
選ぶべきです。
そして理事会はそれをみて次年度の工事の計画を検討すればいいんです。
いくらの工事費になるかは、同じ条件で相見積を取ります。
同じ条件での相見積は取れないでしょうから、まず１社に見積もりを
提出してもらい、後はその数字部分だけを隠して同じ条件で相見積を
提出してもらえばいいでしょう。

[4170: 匿名さん]

そんな面倒なことする管理組合なんてひと握りだよ。
大規模修繕も含めてメンテナンスは管理会社に任せるのが安心で楽。
瑕疵やアフターメンテも、後々誰が理事になっても問題ないしね。
物事知ったふりして設計監理方式で大規模修繕されると他の所有者が迷惑するんだよ。
費用が高いなりに便利、責任施工での工事も楽だよね。

[4171: 匿名さん]

責任施工方式、所謂随意契約による業者選定による工事だよね。
予算だけをしめして後はその範囲で好きなように工事をしてくれと
１社に丸投げするやり方で小規模マンションではこの方法が多い。
何故１社に丸投げをしなければならないかというと、相見積が
取れないからです。
相見積を取るとなると同じ条件で取らないと比較のしようがない
ですからね。
要綱書等の作成と金抜き計算での共通仕様書等の作成は素人では
つくれませんので。
だから設計コンサルタントを雇うお金のない小規模マンションは
丸投げ方式しか採用できないということ。
管理会社丸投げも同じこと。親会社の建設会社に丸投げするだけのこと。
これがいいといっているのは実態を知らないからですよ。
知識がないということは大きな損をするということが分からない。

[4172: 匿名さん]

各種メンテナンスも管理会社に任せると楽だといっているが、
例えば雑排水管の高圧洗浄やエレベーターの点検、消防点検は
管理会社に頼まなくても直接業者と契約すればいいだけのこと。
その時期がきたら管理会社なり業者が動いてくれますよ。
それだけのこと。簡単ですよ。それで経費が大幅に削減できる。
簡単なことだけど、管理会社におんぶにだっこのマンションや
小規模マンションではそれができない、できにくい。

[4173: 匿名さん]

大規模修繕は、工事金額が大きいので注意しすぎて難しく考えがちである。

本当は工事項目は、外壁塗装、屋上防水、角部屋のバルコニー・各住戸のベランダ・
共用廊下の防水シートの貼り替え、その他少々である。

私のマンションは通常のファミリータイプのマンションで、上記工事金額が一組合員
の修繕積立金は７０万円前後で完成した。

管理組合有志が集い、管理会社抜きで一部上場のゼネコン数社を指名して入札させた。

その中の一社を選定して責任施行方式で工事を完了した。

管理会社に工事をさせていたら一組合員当たり１１０万円位の修繕費の負担になると
ころでした。

[4174: 匿名さん]

面倒なんだよ、たとえ３００戸超のマンションでも知ったかぶりで大規模修繕やられると迷惑。
大規模修繕工事が安上がりにできても誰も感謝はしない、簡単で便利が無視されてるから。
安心や便利も金で買う時代、安くて不便な管理方法は管理組合という団体には迷惑なんだよ。
信頼できる施工会社や管理会社と付き合うのが賢いマンションライフ。
超高級分譲マンションは管理は業者に丸投げ、管理費月額数十万で便利を買ってる訳な。

[4175: 匿名さん]

ついでだけど、大手の管理会社なら設計管理方式で管理会社に設計監理してもらうのも手だよ。
採用する工事施工会社の半数は管理会社に任せる感じなら、多少は安くなるし区分所有者も安心。
その時の組合役員が大規模修繕に関わっても、いついなくなるかもわからないし信用できない。
高齢の役員なら亡くなることも普通でしょうに。

[4176: 匿名さん]

億万長者のマンションはそれなりの管理でいいんじゃないですか。

うちは一般的なフアミリータイプのマンションですから、ボラれると、
個人の負担感が大きいのです。

経験上管理会社は組合員の無知に乗じて工事金額を相当上乗せしています。
金額が大きいから、工事がそれだけ質が良いとは思いません。

一部上場の建設会社で管理会社抜きの責任施行方式で１０年を過ぎても定
期的にマンションを訪問してチェックしてくれております。

[4177: 匿名さん]

>4175
設計監理方式がまったく理解できてない者の書き込みだね。
施工会社と設計監理業者は全く別の会社でなければ意味がないよ。
信頼できる管理会社や施工会社とつきあうのが賢いマンションライフ？
ゼネコン系の管理会社に設計監理を委託すればどうやって手抜きとかを
指摘するのかな。
それから設計コンサルタントへの報酬はうちの場合は、１年間の施工期間
も含め約１年半の仕事として工事費の3.5%だった。そんなに高い金額では
ないと思うけどね。当然この中には、長期修繕計画の洗い直し費用も
含まれているよ。
それからあなたのとこの大規模修繕工事では修繕専門委員会も設置されない
ようだね。簡単で便利がベストだといっているが住民全員が工事に取り組む
んではないんだよね。意識の高い委員へのなり手も普通のマンションなら
いるんではないですか。
何も工事費の総額を下げるために取り組むんではありませんよ。自分の
マンションの積立金のレベルにあわせてそれなりのグレードとかも考慮
してお金を有効に使うためにやるんです。

[4178: 匿名さん]

>4173さん
大規模修繕工事の内容としてはだいたいそんなとこが一般的ですね。
後は改良工事とかグレードアップを図る工事をするかどうかですね。
例えばベランダに裸足でいけるようにするとか。
責任施工方式でやられたのことですが、見積金額はどのように判断
されたのですか。
開放廊下のシートの張り替え１つにしても、材料により値段が大きく
ちがってきます。
同じ条件（平米数、使用材料）でなければ価格の比較はできませんからね。
工事個所はかなりの数があり、それぞれの平米数や使用材料等を算出するのは
素人ではできませんからね。
１回目とか２回目までの工事金額は、１００戸程度のマンションであれば
１戸当り８０万円~９０円あれば設計監理方式でも十分できます。
但し、３回目ともなると大型設備の更新工事が始まりますので、かなりの
工事費が必要となります。

[4179: 匿名さん]

↓ 最良のレス。まさに「地に足のついた議論」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616760/res/263/

[4180: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割 大まかな内容です。

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。
　工事管理契約書
　　　説明会で具体的な管理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
工程説明会への出席・・・毎週
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

竣工検査 　　　　元請会社、設計監理士、専門委員、理事、管理会社が参加します。

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。

[4181: 匿名さん]

大規模修繕工事となるとがなぜか活気を取り戻すものがいるが

うざい気もするが何回も書き込まれるうちに知らず知らずのうちに

勉強させられているような気がする。

[4182: 匿名さん]

笑っちゃうけどそれはいえる

[4183: 匿名さん]

好きにすれば

[4184: 匿名さん]

設計監理業者の役割が書き込んであるけど
住民ではできないようである。
しかしお金がないから頼まない。
管理会社丸投げでいい。

[4185: 匿名さん]

丸投げはいかんばいっ。

[4186: マンション管理士試験上位合格者]

大規模修繕工事の発注方法など瑣末な話である。

[4187: 匿名さん]

瑣末とはまた珍しい言葉を使う方ですね。
大規模修繕工事の発注の仕方が簡単とはどういう発注をしているんですか。
取るに足らない問題でもないでしょう。
丸投げ方式というか随意契約で管理会社とかにおんぶにだっこだったら
瑣末なことでしょうがね。

[4188: 匿名さん]

人生は１００年時代。
ということはマンションも１００年時代ということ。

[4189: 匿名]

ん！？
丈夫で長持ちである事は魅力ですね。人も住まいも。価格は据え置きを希望します。

[4190: 匿名さん]

ラインエックスを使用したマンションが誕生していませんか。？