マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[41: 33のマンション管理士]

by 暇入さんに質問

＞総会決議無効確認訴訟の勝訴判決文を添付して、取り消しの登記をする。
なるほど。勝訴を確信しておられるのでしょうね。

ではこれはどうでしょう。
間違った特別決議で、緑地の一部を駐車場に変更した。
さて、判決は、「無効な決議なので、原状復帰するように」となるのでしょうか

もう一問（特別決議でないが、規約違反の場合）
規約で、一週間前となっている総会開催案内を５日前に送付して開催した
判決は「総会は無効」となるのでしょうか

貴方のご意見で結構です。

[42: 暇入]

http://mansion.office884.jp/%E7%B7%8F%E4%BC%9A%E9%96%8B%E5%82%AC%E3%81...

こんな話はとっくに類型化されてます。
総会決議無効確認訴訟は区分所有法に明文の規定は
ありませんが、昭和47年の最高裁判例で商法類推適用で
訴えを提起できることになっています。
だから現在では会社法類推ですね。

[43: 匿名さん]

区分所有法の改正前の規約で、大規模修繕で多額の費用を要する工事を時別決議で
決するべきものを、普通決議で３置き円くらいの工事をしました。
区分所有者から法律違反なので決議と工事は無効であるとの異論が出て揉めております。
施行された工事を原状復帰させるわけにもいかず、当時の理事長は、
何らかの責任は取るべきでしょうか。？

[44: 匿名さん]

にわか仕込みの法律知識でドヤ顔しないこと！
ネットで拾っただけのくせに（笑）

[45: 匿名さん]

自分がそうだからって他人もそうだと思いなさんな
恥さらすだけだよ

[46: 暇入]

ちなみに理事会決議無効確認訴訟っていうのは
存在しません。
どうしてなのかは弁護士に聞いて下さいね。
ネットで調べても出てきませんから。

[47: 匿名さん]

>45
あれ？？
顔が真っ赤ですよ〜（笑）

[48: 匿名さん]

とはいえ無効だから何なんだという話か

[49: 暇入]

だから管理会社は、法律ギリギリで総会決議をするんですよ。
多少の違反は問題ないから。
そこを見抜いて、仮処分で執行を止めたいところ。
工事が始まったら取り返しがつかないので工事差し止めの仮処分は認められやすい。
総会決議無効確認訴訟では敗訴するかもしれないが、
仮処分なら勝てるかも？という話。
工事が止まると大騒ぎになるから、二度とおかしな総会は出来ないだろうという期待はできる。

[50: 33のマンション管理士]

＞とはいえ無効だから何なんだという話か
結局そういう事なのです。
違法な決議で事態が進んだ場合、さかのぼってやり直すことは難しいので、事前に調べることが重要です。

＞区分所有者から法律違反なので決議と工事は無効であるとの異論が出て揉めております。
＞施行された工事を原状復帰させるわけにもいかず、当時の理事長は、
＞何らかの責任は取るべきでしょうか。？

実際こう言う場面に出くわすと、大金をかけて施工したのに原状復帰などできる訳ありませんね。
判決文がどうなるのかわかりませんが、違法だが、是認という結果になるでしょう。

区分所有法を知らなかったのは、理事長だけでなく、理事・区分所有者も同じでしょう。
標準管理規約では、理事長は単なる名義人で、事務は理事会の決議で行われます。
責任があるなら、理事長ではなく、理事会という事になります。
そうなると、誰も理事にならないでしょう。

管理会社の善管注意義務も問題になるはずです。

結局、誰にも責任を取らせることはできないと思います。
管理会社を変更して終わりでしょう。

[51: 匿名さん]

管理会社の善管注意義務でペナルティ与えるのが一番ですね
その代わり、その時の理事会は不問にするのが良いと思います

今後とも管理会社は負い目を感じ続けるので奉仕させ続ければいいだけで、善管注意義務はことあるごとに言えば良いです

変えたら逃げられて終わりなので、絞り続ければ良いでしょう

[52: 匿名さん]

本題からずれています。法律に反する規約を、削除せよと提案した管理士はは正しいですか。
法律違反の規約で、法人化、大規模修繕、共用部分の変更、廃止、宅地の購入、その他の
特別決議を要する議案を普通決議で決してきました。理事長は、この規約を変更、廃止すると、
組合運営が難しくなるので放置したいみたいです。これに、猛反対する理事の勤務策の社長あてに、
解職を促すような内容証明を、管理会社１０９と共謀して送付しました。この理事は退職しても、
経済的に困りませんので平気です、が、組合運営としてはノーマルではありません。
現状に復する事は無理ですので。一応、規約の無効を弁護士と打ち合わせ中です。
理事長の内容証明の件は、別の方法があるそうです。これによって住民間の不和は気にはしません。
マンションが民主的運営が行われると、うれしいです。

[53: 匿名さん]

法律ごっこして何楽しんでるの。
工事をしたけど、総会決議が無効だったから大金をかけて工事をしたのに
元にもどすとか何つまらないこといって遊んでいるんだい。
いくら、規約違反だろうとやってしまったものを元に戻すというのはばかげてるよ。
まあ、ああでもない、こうでもないと暇つぶしているんだろうけどね。
違法は違法、しかし現実的にはできないものはできないということ。
みんな分かっているんだけど、ただ楽しんでいるんだよね。つまらん

[54: 匿名さん]

理事長解任しないの？
争いの焦点どこにするかだと思いますけど
権限なくしてからのほうが戦いやすいと思います

[55: 匿名さん]

違法と理解しているので、本物とみています。

法冶国家だから、法律ごっこが、いざ、鎌倉の時は役立ちます。

討論も法令に基ずいて議論すれば、恐れることはない。

レベルの高い、お方と見ました。ご指導を。

[56: 匿名さん]

一応理事長は辞任しました。本当は解任ですけどね。プライドもあるから、少しは花をもたせた。

[57: 暇入]

大規模修繕工事は規約が古くて特別決議事項になっていても
普通決議でいいですよ
マンション管理センターはそう言うよ。
実務上はどこでも普通決議でやってますよ。

[58: 匿名さん]

５７さん、それは理解しております。しかし大規模修繕の中に
共用部分の重大変更が含まれていれば、法令上は、
規約に区分所有者の数は過半数まで減らせます。
しかし、規約には違反はしているが、新法令には違反しませんので、
告訴等しても無駄でしょう。これこそ総会を得ずに報告で済みませんか。
勿論総会の特別決議で可決してもかまいませんが。
問題は、法令に反する規約を、特別決議を得ずに削除できますか。
従って、この総会は無効であるので、総会前の規約に戻すのであれば、
報告だけで済ませる事が出来。新体制が出来た時に、新体制で、
規約の設定、変更、廃止を、新理事で討議して総会に提案して。
区分所有者及び議決権の４分の３以上の賛成で可決すればよい。、
あくまで規約だけに限定して下さい。共用部分等の重大変更に要した
費用等を原状に復することは出来ません。これは、理解しております。

[59: 暇入]

＞＞問題は、法令に反する規約を、特別決議を得ずに削除できますか。
大規模修繕の要件の話だったらほっといたらいいのでは？
そもそも区分所有法改正は阪神大震災の修繕が進まなかったことが発端で
区分所有法で要件が緩和されたから規約の従前の条件は関係ないとはならないものを
業界全体で無理やりそのように解釈してるんですよ。

そんなに古い規約なら全部、最新の標準に合わせたほうが建設的です。弁護士費用、リフォームの条件等。。。

[60: 匿名さん]

その方が簡単ですから、そのようにしたいと思いますが、
その前に、法人化を普通決議で決議されていますので、
どの様に対応すればいいでしょうか。
マンション管理士の提案どうりに、規約を削除しても、
住民は気ずかないとは思いますか、？
適正化法の施行後、かなり管理意識の高い住民もいます。
その他の問題もありますが、まずは法人化の問題を先に考えます。