マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4081: 匿名さん]

管理組合の保険を使用した場合、共用部分、専有部分（組合の個賠利用）の保険金は管理組合の
収納口座に振り込まれます。４０８０さんのご意見を伺いたいです。収支報告はしなくてもいい
んでしょうか。？

[4082: 匿名さん]

>4081さん
会計というものは実際に出入がなければ記載するのは無理があります。
収支報告書に個人に保険が振り込まれたものまで記載することはないでしょう。
組合の保険を使っても、住民はしりあいの業者等に工事を依頼する場合も
ありますからね。その金額がいくらかは分りません。分かっているのは
保険金の額だけです。士場合によっては工事をしないかもしれません。
当然共用部分であれば、一応業者に支払って、後から保険が適用されれば
出入を書き込みますけどね。
漏水の場合それが共用部分か専有部分かの調査をしますが、その費用は
管理組合が負担しますが、後から保険で返ってきます。これは収支報告書に
記載されます。損害保険金の収入欄に。そして支出欄には修繕費等の費目で
書き込まれます。
収支報告書に記載するのは、収入と支出がその会計を通るものでないと
意味がありません。

[4083: 匿名さん]

だから、組合加入の保険で支払われる保険金は管理組合の収納口座に振り込まれなけれならな
いから、支払われた保険金も組合の口座を通っているので組合の収支の報告の対象になるので
しょう。

[4084: 匿名さん]

ということは、支出先は個人に支払うという会計報告が
必要ですよね。
そうでないと収支報告書とはいえませんので。
一般の全国のマンションの収支報告書はそうはなっていません。
管理会社の収納口座は管理組合とは関係ありません。
私も漏水とかで保険の適用は今まで数多くやってきましたが、
専有部分への損害賠償金への支払いはどうなっているのか分かりません。
収支報告書には記載されていませんし、直接被害者に支払われているものと
思っていましたから。
工事業者も個人が自由に選択できますから。
これは保険の代理店とか保険に詳しい方の助言が必要ですね。

[4085: 匿名さん]

管理組合加入の保険の保険金の授受は管理組合と保険会社の取引であって
管理会社や個人は関係ありません。

[4086: 匿名さん]

ところで専有部分への損害賠償保険金は収支報告書に
計上するんですか？

[4087: 匿名さん]

管理組合の加入している個人賠償特約を使った場合は収支の報告をしなければならない。
していない管理組合はその原因を調べてみてください。

[4088: 匿名さん]

財産の分別管理でロ方式（旧収納代行方式）を採用しているマンションは
収納口座は管理会社名義のものです。
保険金は管理組合、管理会社、被害者のどこに振り込まれるのでしょうか。

[4089: 匿名さん]

日産火災が提供している「ドクター保険」について取り組まれている
マンションはありますか。
情報を提供してください。

[4090: 匿名さん]

住民の自治会長（大規模マンションならでは）と理事長が、身内が置いたシール無し自転車を管理員に注意されたので、109と共謀し、細則を変更し、他の住民に権力を誇示したが、現在はお灸？をすえられて細則が復活し、
本当に良かったですね。

[4091: 匿名さん]

保険料が大幅に値上がりするのは築１５年以上のマンションだから
今はそこまで考えなくていい。

[4092: 匿名さん]

マンションも理事会のガバナンスが求められています。
基本は規約と細則に則って管理していくことです。

[4093: 匿名さん]

築１５年以上のマンションは全国に数多くあるんだが、ドクター保険に
関心を示さないということは、ここには理事は殆どいないのかな。
築１５年以上のマンションでは保険料が１．５倍以上の大幅値上げに
なっているからね。

[4094: 匿名さん]

保険に関心がないというより、全て管理会社におんぶにだっこ
だから知識や情報もないのでしょうね。
しかし、せめて理事長ぐらいはマンション管理を管理会社に
まかせっきりにしたらだめだと思うこと。

[4095: 匿名さん]

保険の問題は管理会社、悪い役員、の着服又は横領をしても解りにくいて推測できる
皆さんまず、理解しやすい共用部分の保険について学びましょう。

[4096: 匿名さん]

マンションで理事長が保険の着服はできないでしょう。

[4097: 匿名さん]

自治会と理事会の役員会を一緒にしているとこある？

[4098: 匿名さん]

４０９６さんは組合運営の実務経験がないですね。

[4099: 匿名さん]

理事長の経験はありますよ。
その中で保険金の着服はどうやったらできるのか不思議に思えるんですよ。
保険金を振り込むのに保険会社が個人宛ということはないでしょうし。

[4100: 匿名さん]

>4097

常時いっしょの会合ではないですが、毎年、役員選出の時期だけ
管理組合の理事会に自治会の人たちも同席します。
選出が済むと、表面上、またお互い別々に活動します。

両組織の基本理念は管理会社の方針に沿った運営をしていくこと（笑）

管理組合と自治会は互いに連携し、一体化していると言ってよい。
”車の両輪”の関係です。

[4101: 匿名さん]

>4100さん
そういうマンションは自治会への加入率が高いんでしょうね。
自治会への加入率が半分以下のマンションでは考えられない
でしょうが。

[4102: ４１００]

その通り、加入率は高いと思うね。
でも、おそらく新聞購読率は低い。

「資産価値」と「管理会社」を否定することはタブー。
一丸となることが快感のようで、したがって、監事はお飾り。

[4103: 匿名さん]

うちは１００％に近い。管理会社１０９が管理費等と一緒に組合員の口座から自動的に振替える。
収支には報告されていません。組合理事は自治会の役員（任期なし）のコントロールに有る。

[4104: 匿名さん]

自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としをするのに
収支報告書には記載されていないのですか？
一緒に口座引き落としをするのだから一端同じ口座に振り込まれる
のではないですか？

[4105: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614233/

パート３が削除されている。どういう事でしょうか。？

[4106: 匿名さん]

４１０４さんの仰る通りです。管理組合の過去の議案書をひも解いていました。
極論をいえば、自治会費と町内会費が別項目で収支報告されていました。

それぞれ支払先は自治会と町内会、別々に支払われたように報告されています。

その後組合員の普通預金から管理費等と町内会費とを合計した金額を振り替えて
いて、収支には報告されていませんでした。

当マンションの規約では、管理費等＝管理費、修繕積立金、施設使用料となって
織ります

施設使用料＝サウナ室、ゴルフレンジ、プール。アスレチック、各使用料。等

※町内会費、自治会費は、管理費等含まれるようには規約に規定されておりません。

[4107: 匿名さん]

1,000レスになったらスレ主に成りすまして別スレを立てていた者が
いたけどそれはできなくなったんだね。
繋がりがなくなるので別スレにする理由がわからなかったんだけど
それができなくなったので安心だね。

[4108: 匿名さん]

自治会と町内会も理解できないね。

[4109: 匿名さん]

ああ、そういう事ですか。４１０７さんありがとう。

[4110: 匿名さん]

４１０８さん、自治会と町内会が別組織で会費は町内会と自治会への支払いとなっていました。
真面であれば、収支に報告しても問題はないのに途中から収支報告がありません。

私の感じでは管理会社の担当が知識不足でその時々の理事の発言に惑わされて変更に次ぐ変更
が行われてきたと推測されます。

分譲当時の規約の承認による販売で町内会費の組合負担は居住していなくても口座から自動振
替が規定されていました。

※施設使用料に駐車場料を加えておいてください。

[4111: 特命]

今春引渡しの新築分譲に居住しています。
管理会社フロントが、理事会（第一回）にて館内/外での自販機の設置を提案しました。
具体的な需要予測もコスト見積もりも示されないまま、住民アンケートを実施する事が第三回の理事会で決定しました。

周辺にコンビニも有り又、敷地内に自販機を設置しているマンションが複数あるのに、なぜそんな提案をするのでしょう？
業者からマージン支給があるのでしょうが、そのまま提案を受けている理事会もどうかと思う。

[4112: 匿名さん]

>4111 特命さん
これから先も何十年にわたってそういう類の「提案」と「住民アンケート」が続くでしょう。
築４０年近い私の物件でもまだ、インターネットの設備がどうの、契約がどうの、とやっている。

歯止めをかける方法は、管理士の先生、並びに経験者の方がお答え下さい。

[4113: 匿名さん]

権力分立のコンセプトを大事にしているマンションがうらやましい。

理事会が執行だけでなく、司法（裁判）も立法（規約や細則等の変更）も
兼ねているのが、管理会社お任せ型のうちのマンション。

管理組合がおかしくなったら自治会がけん制し修正、ということもなく、
発覚しないよう互いに一致団結。

組合幹部の夫人が自治会役員に就いた時には、加入率１００％に近づいた。

鉄則は秘密主義。資産価値のためだからと会計すら秘密。ほぼ全員が賛同。

世の中にはこういうのを素晴らしいと思う人のほうが多い？

[4114: 匿名さん]

>4111
コカコーラの会社がやっている慈善事業でしょう。
自販機の設置に関しては、設置料、電気料金とかも全てコカコーラ負担。
おまけに災害のために1戸当たり数本の水の備蓄をしてくれるのでしょう。
災害時にはその自販機に入っている飲料水も全て使っていいというものですよね。
マンションに収入もありますが、不要といえば通常の自販機より安く提供
してくれます。
それを導入するのにリベートとかはありませんよ。慈善事業ですからね。

[4115: 匿名さん]

この慈善事業は売り上げは期待していません。
マンション内に設置して外部の者には買えないように
しても構いません。

[4116: 特命]

4111 です。
情報提供ありがとうございます。感謝致します。
過去、数回住み替えましたがコカ社の慈善事業の件は初耳で驚きです。

ただ、慈善事業とは言え、視覚/印象/物理的に訴求度を高めて、潜在的な使用者掘り起こしを狙っているのでしょうね。
競争激化の中で、ブランド浸透度を高める為には、手段選ばずなのですね。

電気料金は業者負担だとしても、自販機の必要性を感じない住民にとっては、
異物であり、目にするのも不快です。
空き缶に便乗してごみ投棄が発生するのは、何とかして避けたいものですね。

又、エントランス等に設置したら、自販機の放熱で館内の冷暖房効果も少なからず低下しますね。
振り返れば、もう20年以上、自販機は使用していないですね。

[4117: 匿名さん]

当マンションの規約に理事の役職は理事の互選によるとなっております。
一理事に理事会の招集通知がなされないで理事会を開催した。

その理事会で理事長、副理事長、書記、会計、等の役職が決定され総会
に提案され可決した。

この一理事はこの総会の招集権者である理事長は理事の互選で選任され
ていないので無効であるとの申請がなされた。

これは有効でしょうか、無効でしょうか。？

[4118: 匿名さん]

>>4117 匿名さん
招集通知に欠陥がある理事会決議は無効です。
ただし、それを立証し主張して認めてもらう必要があります

[4119: 匿名さん]

４１１８さん、立証して認めてもらえない時はどうすればいいでしょうか。？

[4120: 匿名さん]

国内で、唯一、最終的な判断ができるのは、裁判所だけです。

[4121: 匿名さん]

４１２０さん、この問題について、訴えるには時効が有るのでしょうか。？

[4122: 匿名さん]

輪番制の理事は仕方なくやるとしても理事長までは
やる者はすくないでしょう。
特に仕事をしている者にとっては理事長は絶対やりたくない。
それが一般のマンションです。

[4123: 匿名さん]

>4121 　　　
原告本人の訴えの利益と関係してくるのでは。単なる理事会決議無効確認だけでは、訴えの利益を主張するのが難しい。

[4124: 匿名さん]

成程、分譲マンションの管理はこんな重要な問題でも放置するしかなければ規約
や、法令は有名無実化して意味がないですよね。

理事の互選で理事長を選任するのに、一部理事に理事会の招集の連絡をしないで、
理事長を選任したのは互選ではないのではないでしょうか。？。

総会招集権は理事長に有るので、理事の互選で選任されなかった理事長が総会を
招集したことになります。、

この総会を無効にできないのであれば、それが通用するとなると規約や法令は有
って無いようなものになりませんでしょうか？

ここら辺は分譲マンションの管理の根本に触れるような気がします。ここら辺を
規約や法令で強制力を持たせると相当な効力が出ると思いますが。？

[4125: 匿名さん]

区分所有法が、時代にあわなくなっているのは、国交省を含め、マンションに関係する人ならば、誰でもわかっていることです。しかし、所管庁には、他にも明治時代の法律等、時代遅れの法律をいっぱい抱えているので、おかまいなし。この国は、法治国家ではなくて、放置国家です。

[4126: 匿名さん]

>一理事に理事会の招集通知がなされないで理事会を開催した。
理事会が成立したのなら、一理事への召集通知無しは理事会決議に影響を与えることはない。

>その理事会で理事長、副理事長、書記、会計、等の役職が決定され総会 に提案され可決した。
>この一理事はこの総会の招集権者である理事長は理事の互選で選任されていないので無効であるとの申請がなされた。
役職が理事の互選（理事会決定）で行われている。有効である。

>原告本人の訴えの利益と関係してくるのでは。単なる理事会決議無効確認だけでは、訴えの利益を主張するのが難しい。
決議無効は法令違反or管理規約違反or公序良俗違反の場合に裁判で無効にされる。本件は何れにも該当しない。

[4127: 匿名さん]

４１２６さんの意見が支配的であるなら分譲マンションに住むにはそれを承知して住む事です。

[4128: 匿名さん]

理事会の役員が理事の互選で選ばれたんだから
それは有効ですよ。
ただ理事会の招集通知が全員に届かなかっただけでしょう。

[4129: マンション管理士試験上位合格者]

最近の標準管理規約は互選という表現ではないと思うけど。
前は理事長を理事の互選で選ぶと書いてあったから、理事選出の総会のあとにそこにいるひとだけであみだくじやらじゃんけんできめていたが、今の標準管理規約は理事会で選ぶように書いてあるから定足数を満たして過半数で決議しないとダメ。

[4130: マンション管理士試験上位合格者]

もともと互選って書いてあったのは理事会を開かなくてもいいって意味だったはずだが、それだと議事録も残らないし、理事長選任は無効で、その理事長が招集した総会も無効だとかいうひとが出てきたから、標準管理規約を変えたんだろうね。