マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4061: 匿名さん]

放置自転車を処分する際は警察に盗難届が出てないかのチェックは
してもらっています。
シールのカラーは使用料の納付の有無だけでなく、当マンションの住民
のものであるとの確認をするためのものです。
シールには年度も必要ありません。年度があると毎年無駄が生じますので。
色を５種類もあればそれを使いまわしていけばいいと思います。
シールにマンション名も不要でしょう。何かマークでもいいと思います。

[4062: 匿名さん]

駅に近い物件や敷地が大きい物件は、経年と共に起きる常習部外者と放置の問題で、管理員も部外者との選別、私有地であるから放置するなと言う為に、この規則が必要です。（なんでだ！と逆切ギレされますから。）
イタチごっこである事は判りながらも放置すればドンドン劣化しますから、住民の費用（撤去代と管理員さんの手間）でやらねばなりません。チェーン付の常習には困りました、、、


新築当時は当該住民は想定できなかった（ヒモ付き管理は経験で想定済みですが、当初余計な事はしません）事ですが、これは議案議決による規則と思います。このシールなり、撤去なりの規則を管理会社と一部の権力？住民が、総会も経ずに住民に規則を無くす事はちょっと、、、考えられないのです。

[4063: 匿名さん]

＞４０６２さん
お宅のマンションでは自転車の使用料はとっていないのですか？
年間３００円でも５００円でもいいから徴収をしてシールを
自転車に貼付するようにすればいいでしょう。
それがついていないのは部外者ということになります。
そのついていないものを半年間隔ぐらいで撤去すればいいでしょう。

[4064: 匿名さん]

４０５９さん東急の管理会社の関係者ですか。東急とは一言も言っていませんが、

[4065: 匿名さん]

４０６２さん。大型マンションは特に考えられないことが起こるんですよ。実務を積まないと、
理解出来ませんでしょ。知り合いに大型マンションの管理人に気楽に聞いてごらんなさい。

４０６０さん、自転車使用料は1ヶ月３００円で５００台で月約１５万円、年間１８０万の
収入が見込めます。その他、バイク置場使用料は月１０００円から２０００円で５０台位
駐輪しております。

[4066: 匿名さん]

>4065
シールはついているんでしょう？
それがついていれば部外者かどうかはすぐ分りますよね。
後は部外者や住民の放置自転車等でしょうから、それを１ヶ所に
集めて、告示を行うと共に、警察に盗難届はでているかどうかの
確認をして、業者にもっていってもらったらどうですか。
その費用は自転車の処分を任せるという条件にすれば無償でもって
いってくれますよ。自転車屋さんと交渉すればいいでしょう。
その放置自転車等の整理は管理員さんと理事会でやらなければなら
ないでしょうね。
うちの場合は、放置自転車は鎖でつないで１ヶ所に集めています。

[4067: 匿名さん]

>4065さん
大型マンションの管理員さんに聞いてもどうしようもないでしょう。
基本的なことは大規模だろうと小規模だろうと、又駐車台数の多い
ところ、少ないところやり方は同じですよ。
ちゃんと細則に決められていればその通りするだけです。
そしてそれを管理していくのは理事会です。
その取り決めが明確でないからトラブルが発生しているのでしょう。
細則の明確化しかありません。誰がやるかが問題ですが。

[4068: 匿名さん]

シールを貼っていない自転車を鎖につないでロックして警察に届けて確認を依頼した。

ところが役員本人とその取り巻きが自分の自転車を鎖につないだとクレームで大騒動
になった。

全員登録してシールに部屋番号を管理人に記入させて貼らせた。

後日組合員向けにこの件を文書で説明したら、理事会から呼び出しを受けたので組合
員として規約違反を役員がする事は言語道断として保存行為を説明した。

その後自治会長、理事数名、監事が辞任して、数名が管理会社の関係不動産屋媒介で
売却等をして退去した。

大型マンションは私の経験では犯罪は外部よりも内部が多いのではないかと思う。

[4069: 匿名さん]

>4068さん
大型マンションだろうが小規模マンションだろうが、犯罪は外部より内部の方が多い
のは当たり前のことですよ。
シールを貼っていない自転車はいつまでに貼ってください。シールの貼ってない
自転車については、盗難届の確認後業者に処分してもらいますという告知が足りな
かったんだと思います。
シールに部屋番号を書く必要があるんですか？色とかで識別するだけでいいと
思うんですが。
それから保存行為の使い方が間違っていますよ。保存行為とは、共用部分を維持
する行為、現状の維持を図る行為です。これについては集会の決議は必要とせず
各区分所有者でなしうる行為ですが、緊急を要するか又は比較的軽度の維持行為
であると解されています。

[4070: 匿名さん]

現細則内においての具体的運用方法の活用で足りない問題点を議案化（可決後の通達方法含め）して、可決をしたい。と言うお話ではなく、住んでいる大規模？マンションの一部役員が管理会社が結託している様に見受けられるので、大変に不愉快な思いをしているとおっしゃりたいのではと思います。

[4071: 匿名さん]

４０６９さんの手続きは行っております。それでも規約や細則を守らなかったのですが。
マンション管理士試験の模範回答です。有難う。

[4072: 匿名さん]

>4071さん
規約や細則を順守しないのにほったらかしにしたり、理事会が
無視たりするマンションは限界マンションの一歩手前。

[4073: 匿名さん]

４０６９さん、そうじゃないよ、自治会長や理事長をしておれば住民は何も注意しきれないと、
高をくぐっていたのですよ、それにお灸をすえただけ、管理会社１０９は共謀していると思わ
れても言い訳は出来ないでしょう。

４０６９さんの考えは皆さん皆致しておりますが、それで解決できない時はこういう手もあ
ります。

今はこの連中は静かですよ、真面な役員が管理するようになり、現役員の言葉を借りれば扱
いやすいらしいです。

[4074: 匿名さん]

限界マンションはコンセント等のショウトで火災事故、専有部分の給排水管の劣化による漏水。
どこかの専有部分の一ヶ所でもこの事故が起こると他の部屋内も同じような事故が続く。
その事故等の処理は専有部分の責任として管理会社が間には入って処理する。が組合には報告
去れない。
組合加入の保険を使っても報告されないし、収支報告にも記載がない。気が付いたときは保険
会社も加入を渋り出し、よくて保険料の値上げ、若しくは加入お断りである。

こうなる自体は大半のマンションにおこりうるのであり、目安は買い替えの時期ですよのサイン。

[4075: 匿名さん]

お尋ねします、専有部分の電気、通信の配線の更新はしなければいけないのでしょうか。
配線の劣化による事故等は考えられるのでしょうか。教えて下さい。

[4076: 匿名さん]

>4047さん
漏水事故があり組合の保険をつかったのに組合に連絡がないということは
ないでしょう。
しかし、築年数が経過したマンションは保険会社も契約したがりません。
いままでは築２０年以上経過したマンションの新規契約はしない保険会社
が大手にもありました。
しかし、行政の介入で新規契約もしなければならなくなったのですが、
そのかわり保険額が築２０年で２倍前後の大幅値上げとなっています。
三井住友、東海上、損保ジャパンの大手も全てそうです。
経年劣化は間違いなくいずれやってきます。そのための対応がされて
いるかどうかが限界マンションの分岐点となります。
特に専有部分の配管の更新工事をどうするかがポイントとなるでしょう。

[4077: 匿名さん]

組合加入の個人賠償特約付く賠償保険について勉強して下さい。

[4078: 匿名さん]

管理組合が加入している総合保険には個賠はついていますよ。
但し専有部分の配管、配線はそれによる下階の損害賠償は適用されますが、
原因元の損害は特約を結んでいない限り適用外です。
自動車保険と同じです。対人、対物、同乗者までです。自分の車の補償に
ついては別途特約を結ばなければなりません。

[4079: 匿名さん]

４０７８さん、そんなことは理解しています。

１、漏水事故による被害者に対する補償を組合の個人賠償責任特約を利用して加害者との示談に
　　基づき被害者に支払った保険金の金額を収支報告されていませんでした。

２、一組合員により組合加入の保険を利用して補償金を支払ったならば当然に組合の収支報告で
　　会計報告するべきではないかとの意見でした。

３、過去に置いて相当の保険金が支払われて、保険会社から値上げの要求が出てからの問題提起
　　でした。１の件について。

４、共用部分に保険を利用して保険金の授受については組合で会計報告はされております。

５、勿論個人加入している保険を利用する場合は組合に報告する必要はありません。

[4080: 匿名さん]

>4079さん
いくら組合の個賠で保険の適用をうけたとしても、管理組合が
建替えてしはらっている場合は収支報告書に記載されますが、
管理組合の会計に全く関係のない保険の支払いについては
収支報告書に記載する方がおかしいでしょう。
当然共用部分の場合は収支報告書に記載はされます。保険の適用が
あるなしに拘わらず修復工事は先に行いますからね。工事費と保険の
金額が違うこともありますし。
ただ、収支報告書とは別に管理組合の保険で損害賠償をした
金額とかの記録は必要です。
漏水でも同じ内容の水漏れが連続して発生すると保険会社は
支払いを拒否することもありますから。

[4081: 匿名さん]

管理組合の保険を使用した場合、共用部分、専有部分（組合の個賠利用）の保険金は管理組合の
収納口座に振り込まれます。４０８０さんのご意見を伺いたいです。収支報告はしなくてもいい
んでしょうか。？

[4082: 匿名さん]

>4081さん
会計というものは実際に出入がなければ記載するのは無理があります。
収支報告書に個人に保険が振り込まれたものまで記載することはないでしょう。
組合の保険を使っても、住民はしりあいの業者等に工事を依頼する場合も
ありますからね。その金額がいくらかは分りません。分かっているのは
保険金の額だけです。士場合によっては工事をしないかもしれません。
当然共用部分であれば、一応業者に支払って、後から保険が適用されれば
出入を書き込みますけどね。
漏水の場合それが共用部分か専有部分かの調査をしますが、その費用は
管理組合が負担しますが、後から保険で返ってきます。これは収支報告書に
記載されます。損害保険金の収入欄に。そして支出欄には修繕費等の費目で
書き込まれます。
収支報告書に記載するのは、収入と支出がその会計を通るものでないと
意味がありません。

[4083: 匿名さん]

だから、組合加入の保険で支払われる保険金は管理組合の収納口座に振り込まれなけれならな
いから、支払われた保険金も組合の口座を通っているので組合の収支の報告の対象になるので
しょう。

[4084: 匿名さん]

ということは、支出先は個人に支払うという会計報告が
必要ですよね。
そうでないと収支報告書とはいえませんので。
一般の全国のマンションの収支報告書はそうはなっていません。
管理会社の収納口座は管理組合とは関係ありません。
私も漏水とかで保険の適用は今まで数多くやってきましたが、
専有部分への損害賠償金への支払いはどうなっているのか分かりません。
収支報告書には記載されていませんし、直接被害者に支払われているものと
思っていましたから。
工事業者も個人が自由に選択できますから。
これは保険の代理店とか保険に詳しい方の助言が必要ですね。

[4085: 匿名さん]

管理組合加入の保険の保険金の授受は管理組合と保険会社の取引であって
管理会社や個人は関係ありません。

[4086: 匿名さん]

ところで専有部分への損害賠償保険金は収支報告書に
計上するんですか？

[4087: 匿名さん]

管理組合の加入している個人賠償特約を使った場合は収支の報告をしなければならない。
していない管理組合はその原因を調べてみてください。

[4088: 匿名さん]

財産の分別管理でロ方式（旧収納代行方式）を採用しているマンションは
収納口座は管理会社名義のものです。
保険金は管理組合、管理会社、被害者のどこに振り込まれるのでしょうか。

[4089: 匿名さん]

日産火災が提供している「ドクター保険」について取り組まれている
マンションはありますか。
情報を提供してください。

[4090: 匿名さん]

住民の自治会長（大規模マンションならでは）と理事長が、身内が置いたシール無し自転車を管理員に注意されたので、109と共謀し、細則を変更し、他の住民に権力を誇示したが、現在はお灸？をすえられて細則が復活し、
本当に良かったですね。

[4091: 匿名さん]

保険料が大幅に値上がりするのは築１５年以上のマンションだから
今はそこまで考えなくていい。

[4092: 匿名さん]

マンションも理事会のガバナンスが求められています。
基本は規約と細則に則って管理していくことです。

[4093: 匿名さん]

築１５年以上のマンションは全国に数多くあるんだが、ドクター保険に
関心を示さないということは、ここには理事は殆どいないのかな。
築１５年以上のマンションでは保険料が１．５倍以上の大幅値上げに
なっているからね。

[4094: 匿名さん]

保険に関心がないというより、全て管理会社におんぶにだっこ
だから知識や情報もないのでしょうね。
しかし、せめて理事長ぐらいはマンション管理を管理会社に
まかせっきりにしたらだめだと思うこと。

[4095: 匿名さん]

保険の問題は管理会社、悪い役員、の着服又は横領をしても解りにくいて推測できる
皆さんまず、理解しやすい共用部分の保険について学びましょう。

[4096: 匿名さん]

マンションで理事長が保険の着服はできないでしょう。

[4097: 匿名さん]

自治会と理事会の役員会を一緒にしているとこある？

[4098: 匿名さん]

４０９６さんは組合運営の実務経験がないですね。

[4099: 匿名さん]

理事長の経験はありますよ。
その中で保険金の着服はどうやったらできるのか不思議に思えるんですよ。
保険金を振り込むのに保険会社が個人宛ということはないでしょうし。

[4100: 匿名さん]

>4097

常時いっしょの会合ではないですが、毎年、役員選出の時期だけ
管理組合の理事会に自治会の人たちも同席します。
選出が済むと、表面上、またお互い別々に活動します。

両組織の基本理念は管理会社の方針に沿った運営をしていくこと（笑）

管理組合と自治会は互いに連携し、一体化していると言ってよい。
”車の両輪”の関係です。

[4101: 匿名さん]

>4100さん
そういうマンションは自治会への加入率が高いんでしょうね。
自治会への加入率が半分以下のマンションでは考えられない
でしょうが。

[4102: ４１００]

その通り、加入率は高いと思うね。
でも、おそらく新聞購読率は低い。

「資産価値」と「管理会社」を否定することはタブー。
一丸となることが快感のようで、したがって、監事はお飾り。

[4103: 匿名さん]

うちは１００％に近い。管理会社１０９が管理費等と一緒に組合員の口座から自動的に振替える。
収支には報告されていません。組合理事は自治会の役員（任期なし）のコントロールに有る。

[4104: 匿名さん]

自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としをするのに
収支報告書には記載されていないのですか？
一緒に口座引き落としをするのだから一端同じ口座に振り込まれる
のではないですか？

[4105: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614233/

パート３が削除されている。どういう事でしょうか。？

[4106: 匿名さん]

４１０４さんの仰る通りです。管理組合の過去の議案書をひも解いていました。
極論をいえば、自治会費と町内会費が別項目で収支報告されていました。

それぞれ支払先は自治会と町内会、別々に支払われたように報告されています。

その後組合員の普通預金から管理費等と町内会費とを合計した金額を振り替えて
いて、収支には報告されていませんでした。

当マンションの規約では、管理費等＝管理費、修繕積立金、施設使用料となって
織ります

施設使用料＝サウナ室、ゴルフレンジ、プール。アスレチック、各使用料。等

※町内会費、自治会費は、管理費等含まれるようには規約に規定されておりません。

[4107: 匿名さん]

1,000レスになったらスレ主に成りすまして別スレを立てていた者が
いたけどそれはできなくなったんだね。
繋がりがなくなるので別スレにする理由がわからなかったんだけど
それができなくなったので安心だね。

[4108: 匿名さん]

自治会と町内会も理解できないね。

[4109: 匿名さん]

ああ、そういう事ですか。４１０７さんありがとう。

[4110: 匿名さん]

４１０８さん、自治会と町内会が別組織で会費は町内会と自治会への支払いとなっていました。
真面であれば、収支に報告しても問題はないのに途中から収支報告がありません。

私の感じでは管理会社の担当が知識不足でその時々の理事の発言に惑わされて変更に次ぐ変更
が行われてきたと推測されます。

分譲当時の規約の承認による販売で町内会費の組合負担は居住していなくても口座から自動振
替が規定されていました。

※施設使用料に駐車場料を加えておいてください。