マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4051: 匿名さん]

そう思うのは貴方の勝手です。マンション管理は表面だけでは理解できません。
一応信じて頂けないとは思いますが事実です。
貴方が管理会社１０９の関係者であれば４０５０みたいな返答は理解できます。

[4052: 匿名さん]

５００戸の大規模マンションであれば、管理会社はマンションの理事には
従順じゃないの？
全て理事の意向なんだろうね。
やはり理事に立候補なりして改革をしなければならないね。

[4053: 匿名さん]

正確には５１２戸です。いいご意見ありがとうございます。

[4054: 匿名さん]

４０５２さんはよく事情をご存知ですね。このマンションは大変です。
私では務まらないでしょう。

[4055: マンション比較中さん]

施設利用に、区分所有者部屋番号＝駐輪場シールは、新築時からあったのでしょうか？
駅が近いマンションには時間の経過とともに出てくる問題なので、対応策（管理員に撤去させる。）でそのシールの徹底は、臨時総会で要承認と思えるのですが、、、
それを止めるのは、管理会社と理事会の話し合いではなく、議案と議決が必要と思うのですが、、、

[4056: 匿名さん]

要するにまず取り組まなければならないことは、細則の作成です。
この細則に細かい事項を規定しておかなければ問題解決になりません。
それができるかどうかは分りませんが、それをやらなければ解決
しないのではないでしょうか。
仲間の輪を広げ急がずに改革目指していってください。

[4057: 匿名さん]

４０５０は失礼ではないか、お前は管理会社１０９の関係者に認定する。
作り話ではない。Ｎ野、Ｈ口、Ｓ村、Ｍ藤、のいずれかである。証拠。

[4058: 匿名さん]

４０５５さん、５１２戸のマンションです。築２５年です。

分譲当時は駐輪場は２段ラック式、自転車とバイク置場は同じ場所、シールは貼っていなかったのと
区画も線引きが無く雑然と置かれた状態でした。

築７年目に管理員交代時に、管理員より不法駐輪が２００台位放置しているとの報告を理事会が受け
た。

その後３年後に、さび付いて使い物にならないラックを撤去して平地に整備して登録シールに部屋番
号を付して駐輪するようにした、

ゴミ置場が広いので片方をバイク置場に変更を総会案で普通決議で可決して線引きはしたが区画番号
は付さなかった。

その後１１年後今から３年前に理事会の承認なしに理事長単独で登録シールを部屋番号なしの登録シ
シールに変更した。

本年総会案で、空き駐車場をバイク置場として区画番号を付して変更する案は共用部分の重大変更と
して否決された。

駐輪場及びバイク置場使用細則はありますが、曖昧なもので作成者の知力の低さを感じさせる、

※議案書と議事録を比較して投稿しました。区画番号を付して登録するとどうも都合の悪い組合員が
　見えてきます。役員は知っていると思います。

理事長は以前の理事長とは違います、本年も交代しております。

この悪い女理事長の後の男理事長は少し足りない。次の女理事長はトラブルを嫌う人間で真面目、で
私も相談は受けたがこのマンションの管理については度量が少ない。

理事は順番制です。立候補は禁止です。

[4059: 匿名さん]

東急の管理会社社員は、この掲示板で、投稿はしないと思いますよ。
又、その犯人？や親族の当該住民もこれ見て投稿はしないと思いますよ。

この問題は、まずは、理事会や管理会社支店長名に住民連名で意見書、（ポストに怪文書は不可）
その後の完全決着は、議長を立て、議案として、部屋番号と自転車の整合シール貼付再開、区分所有者で臨時総会招集が必要ではと思います。
1/5署名取る場面では、口で反対していた住民の正体が見えますし、議長さんは誰かが立たねばなりません。
しかし、用件が揃えば、管理会社は段取りを取らねばなりません。（議長が段取りを要求します。）
これが住民に問うという事ではないでしょうか？

[4060: 匿名さん]

自転車やバイクの登録シールには部屋番号とかは必要ないと思います。
シールは色を年度ごとに分けていれば駐輪場の使用料を納付しているか
否かが分かると思います。
そして、その年度の色以外の自転車等があればいつ処分しますとの警告を
掲示板に告知すればいいのではと思います。
それから自転車の放置はどこのマンションでも必ず発生します。
うちの場合は半年ごとにシールのついていない自転車の整理をしまして、
業者に引き取ってもらっています。
自転車は古くなったり、子供が別居とかしたり、転勤とかがあればそのまま
放置される可能性があります。
この数は毎年かなりの数が発生します。うちの場合は３５０戸程度ですが、
毎年４０～５０台の放置自転車が出てきます。

[4061: 匿名さん]

放置自転車を処分する際は警察に盗難届が出てないかのチェックは
してもらっています。
シールのカラーは使用料の納付の有無だけでなく、当マンションの住民
のものであるとの確認をするためのものです。
シールには年度も必要ありません。年度があると毎年無駄が生じますので。
色を５種類もあればそれを使いまわしていけばいいと思います。
シールにマンション名も不要でしょう。何かマークでもいいと思います。

[4062: 匿名さん]

駅に近い物件や敷地が大きい物件は、経年と共に起きる常習部外者と放置の問題で、管理員も部外者との選別、私有地であるから放置するなと言う為に、この規則が必要です。（なんでだ！と逆切ギレされますから。）
イタチごっこである事は判りながらも放置すればドンドン劣化しますから、住民の費用（撤去代と管理員さんの手間）でやらねばなりません。チェーン付の常習には困りました、、、


新築当時は当該住民は想定できなかった（ヒモ付き管理は経験で想定済みですが、当初余計な事はしません）事ですが、これは議案議決による規則と思います。このシールなり、撤去なりの規則を管理会社と一部の権力？住民が、総会も経ずに住民に規則を無くす事はちょっと、、、考えられないのです。

[4063: 匿名さん]

＞４０６２さん
お宅のマンションでは自転車の使用料はとっていないのですか？
年間３００円でも５００円でもいいから徴収をしてシールを
自転車に貼付するようにすればいいでしょう。
それがついていないのは部外者ということになります。
そのついていないものを半年間隔ぐらいで撤去すればいいでしょう。

[4064: 匿名さん]

４０５９さん東急の管理会社の関係者ですか。東急とは一言も言っていませんが、

[4065: 匿名さん]

４０６２さん。大型マンションは特に考えられないことが起こるんですよ。実務を積まないと、
理解出来ませんでしょ。知り合いに大型マンションの管理人に気楽に聞いてごらんなさい。

４０６０さん、自転車使用料は1ヶ月３００円で５００台で月約１５万円、年間１８０万の
収入が見込めます。その他、バイク置場使用料は月１０００円から２０００円で５０台位
駐輪しております。

[4066: 匿名さん]

>4065
シールはついているんでしょう？
それがついていれば部外者かどうかはすぐ分りますよね。
後は部外者や住民の放置自転車等でしょうから、それを１ヶ所に
集めて、告示を行うと共に、警察に盗難届はでているかどうかの
確認をして、業者にもっていってもらったらどうですか。
その費用は自転車の処分を任せるという条件にすれば無償でもって
いってくれますよ。自転車屋さんと交渉すればいいでしょう。
その放置自転車等の整理は管理員さんと理事会でやらなければなら
ないでしょうね。
うちの場合は、放置自転車は鎖でつないで１ヶ所に集めています。

[4067: 匿名さん]

>4065さん
大型マンションの管理員さんに聞いてもどうしようもないでしょう。
基本的なことは大規模だろうと小規模だろうと、又駐車台数の多い
ところ、少ないところやり方は同じですよ。
ちゃんと細則に決められていればその通りするだけです。
そしてそれを管理していくのは理事会です。
その取り決めが明確でないからトラブルが発生しているのでしょう。
細則の明確化しかありません。誰がやるかが問題ですが。

[4068: 匿名さん]

シールを貼っていない自転車を鎖につないでロックして警察に届けて確認を依頼した。

ところが役員本人とその取り巻きが自分の自転車を鎖につないだとクレームで大騒動
になった。

全員登録してシールに部屋番号を管理人に記入させて貼らせた。

後日組合員向けにこの件を文書で説明したら、理事会から呼び出しを受けたので組合
員として規約違反を役員がする事は言語道断として保存行為を説明した。

その後自治会長、理事数名、監事が辞任して、数名が管理会社の関係不動産屋媒介で
売却等をして退去した。

大型マンションは私の経験では犯罪は外部よりも内部が多いのではないかと思う。

[4069: 匿名さん]

>4068さん
大型マンションだろうが小規模マンションだろうが、犯罪は外部より内部の方が多い
のは当たり前のことですよ。
シールを貼っていない自転車はいつまでに貼ってください。シールの貼ってない
自転車については、盗難届の確認後業者に処分してもらいますという告知が足りな
かったんだと思います。
シールに部屋番号を書く必要があるんですか？色とかで識別するだけでいいと
思うんですが。
それから保存行為の使い方が間違っていますよ。保存行為とは、共用部分を維持
する行為、現状の維持を図る行為です。これについては集会の決議は必要とせず
各区分所有者でなしうる行為ですが、緊急を要するか又は比較的軽度の維持行為
であると解されています。

[4070: 匿名さん]

現細則内においての具体的運用方法の活用で足りない問題点を議案化（可決後の通達方法含め）して、可決をしたい。と言うお話ではなく、住んでいる大規模？マンションの一部役員が管理会社が結託している様に見受けられるので、大変に不愉快な思いをしているとおっしゃりたいのではと思います。

[4071: 匿名さん]

４０６９さんの手続きは行っております。それでも規約や細則を守らなかったのですが。
マンション管理士試験の模範回答です。有難う。

[4072: 匿名さん]

>4071さん
規約や細則を順守しないのにほったらかしにしたり、理事会が
無視たりするマンションは限界マンションの一歩手前。

[4073: 匿名さん]

４０６９さん、そうじゃないよ、自治会長や理事長をしておれば住民は何も注意しきれないと、
高をくぐっていたのですよ、それにお灸をすえただけ、管理会社１０９は共謀していると思わ
れても言い訳は出来ないでしょう。

４０６９さんの考えは皆さん皆致しておりますが、それで解決できない時はこういう手もあ
ります。

今はこの連中は静かですよ、真面な役員が管理するようになり、現役員の言葉を借りれば扱
いやすいらしいです。

[4074: 匿名さん]

限界マンションはコンセント等のショウトで火災事故、専有部分の給排水管の劣化による漏水。
どこかの専有部分の一ヶ所でもこの事故が起こると他の部屋内も同じような事故が続く。
その事故等の処理は専有部分の責任として管理会社が間には入って処理する。が組合には報告
去れない。
組合加入の保険を使っても報告されないし、収支報告にも記載がない。気が付いたときは保険
会社も加入を渋り出し、よくて保険料の値上げ、若しくは加入お断りである。

こうなる自体は大半のマンションにおこりうるのであり、目安は買い替えの時期ですよのサイン。

[4075: 匿名さん]

お尋ねします、専有部分の電気、通信の配線の更新はしなければいけないのでしょうか。
配線の劣化による事故等は考えられるのでしょうか。教えて下さい。

[4076: 匿名さん]

>4047さん
漏水事故があり組合の保険をつかったのに組合に連絡がないということは
ないでしょう。
しかし、築年数が経過したマンションは保険会社も契約したがりません。
いままでは築２０年以上経過したマンションの新規契約はしない保険会社
が大手にもありました。
しかし、行政の介入で新規契約もしなければならなくなったのですが、
そのかわり保険額が築２０年で２倍前後の大幅値上げとなっています。
三井住友、東海上、損保ジャパンの大手も全てそうです。
経年劣化は間違いなくいずれやってきます。そのための対応がされて
いるかどうかが限界マンションの分岐点となります。
特に専有部分の配管の更新工事をどうするかがポイントとなるでしょう。

[4077: 匿名さん]

組合加入の個人賠償特約付く賠償保険について勉強して下さい。

[4078: 匿名さん]

管理組合が加入している総合保険には個賠はついていますよ。
但し専有部分の配管、配線はそれによる下階の損害賠償は適用されますが、
原因元の損害は特約を結んでいない限り適用外です。
自動車保険と同じです。対人、対物、同乗者までです。自分の車の補償に
ついては別途特約を結ばなければなりません。

[4079: 匿名さん]

４０７８さん、そんなことは理解しています。

１、漏水事故による被害者に対する補償を組合の個人賠償責任特約を利用して加害者との示談に
　　基づき被害者に支払った保険金の金額を収支報告されていませんでした。

２、一組合員により組合加入の保険を利用して補償金を支払ったならば当然に組合の収支報告で
　　会計報告するべきではないかとの意見でした。

３、過去に置いて相当の保険金が支払われて、保険会社から値上げの要求が出てからの問題提起
　　でした。１の件について。

４、共用部分に保険を利用して保険金の授受については組合で会計報告はされております。

５、勿論個人加入している保険を利用する場合は組合に報告する必要はありません。

[4080: 匿名さん]

>4079さん
いくら組合の個賠で保険の適用をうけたとしても、管理組合が
建替えてしはらっている場合は収支報告書に記載されますが、
管理組合の会計に全く関係のない保険の支払いについては
収支報告書に記載する方がおかしいでしょう。
当然共用部分の場合は収支報告書に記載はされます。保険の適用が
あるなしに拘わらず修復工事は先に行いますからね。工事費と保険の
金額が違うこともありますし。
ただ、収支報告書とは別に管理組合の保険で損害賠償をした
金額とかの記録は必要です。
漏水でも同じ内容の水漏れが連続して発生すると保険会社は
支払いを拒否することもありますから。

[4081: 匿名さん]

管理組合の保険を使用した場合、共用部分、専有部分（組合の個賠利用）の保険金は管理組合の
収納口座に振り込まれます。４０８０さんのご意見を伺いたいです。収支報告はしなくてもいい
んでしょうか。？

[4082: 匿名さん]

>4081さん
会計というものは実際に出入がなければ記載するのは無理があります。
収支報告書に個人に保険が振り込まれたものまで記載することはないでしょう。
組合の保険を使っても、住民はしりあいの業者等に工事を依頼する場合も
ありますからね。その金額がいくらかは分りません。分かっているのは
保険金の額だけです。士場合によっては工事をしないかもしれません。
当然共用部分であれば、一応業者に支払って、後から保険が適用されれば
出入を書き込みますけどね。
漏水の場合それが共用部分か専有部分かの調査をしますが、その費用は
管理組合が負担しますが、後から保険で返ってきます。これは収支報告書に
記載されます。損害保険金の収入欄に。そして支出欄には修繕費等の費目で
書き込まれます。
収支報告書に記載するのは、収入と支出がその会計を通るものでないと
意味がありません。

[4083: 匿名さん]

だから、組合加入の保険で支払われる保険金は管理組合の収納口座に振り込まれなけれならな
いから、支払われた保険金も組合の口座を通っているので組合の収支の報告の対象になるので
しょう。

[4084: 匿名さん]

ということは、支出先は個人に支払うという会計報告が
必要ですよね。
そうでないと収支報告書とはいえませんので。
一般の全国のマンションの収支報告書はそうはなっていません。
管理会社の収納口座は管理組合とは関係ありません。
私も漏水とかで保険の適用は今まで数多くやってきましたが、
専有部分への損害賠償金への支払いはどうなっているのか分かりません。
収支報告書には記載されていませんし、直接被害者に支払われているものと
思っていましたから。
工事業者も個人が自由に選択できますから。
これは保険の代理店とか保険に詳しい方の助言が必要ですね。

[4085: 匿名さん]

管理組合加入の保険の保険金の授受は管理組合と保険会社の取引であって
管理会社や個人は関係ありません。

[4086: 匿名さん]

ところで専有部分への損害賠償保険金は収支報告書に
計上するんですか？

[4087: 匿名さん]

管理組合の加入している個人賠償特約を使った場合は収支の報告をしなければならない。
していない管理組合はその原因を調べてみてください。

[4088: 匿名さん]

財産の分別管理でロ方式（旧収納代行方式）を採用しているマンションは
収納口座は管理会社名義のものです。
保険金は管理組合、管理会社、被害者のどこに振り込まれるのでしょうか。

[4089: 匿名さん]

日産火災が提供している「ドクター保険」について取り組まれている
マンションはありますか。
情報を提供してください。

[4090: 匿名さん]

住民の自治会長（大規模マンションならでは）と理事長が、身内が置いたシール無し自転車を管理員に注意されたので、109と共謀し、細則を変更し、他の住民に権力を誇示したが、現在はお灸？をすえられて細則が復活し、
本当に良かったですね。

[4091: 匿名さん]

保険料が大幅に値上がりするのは築１５年以上のマンションだから
今はそこまで考えなくていい。

[4092: 匿名さん]

マンションも理事会のガバナンスが求められています。
基本は規約と細則に則って管理していくことです。

[4093: 匿名さん]

築１５年以上のマンションは全国に数多くあるんだが、ドクター保険に
関心を示さないということは、ここには理事は殆どいないのかな。
築１５年以上のマンションでは保険料が１．５倍以上の大幅値上げに
なっているからね。

[4094: 匿名さん]

保険に関心がないというより、全て管理会社におんぶにだっこ
だから知識や情報もないのでしょうね。
しかし、せめて理事長ぐらいはマンション管理を管理会社に
まかせっきりにしたらだめだと思うこと。

[4095: 匿名さん]

保険の問題は管理会社、悪い役員、の着服又は横領をしても解りにくいて推測できる
皆さんまず、理解しやすい共用部分の保険について学びましょう。

[4096: 匿名さん]

マンションで理事長が保険の着服はできないでしょう。

[4097: 匿名さん]

自治会と理事会の役員会を一緒にしているとこある？

[4098: 匿名さん]

４０９６さんは組合運営の実務経験がないですね。

[4099: 匿名さん]

理事長の経験はありますよ。
その中で保険金の着服はどうやったらできるのか不思議に思えるんですよ。
保険金を振り込むのに保険会社が個人宛ということはないでしょうし。

[4100: 匿名さん]

>4097

常時いっしょの会合ではないですが、毎年、役員選出の時期だけ
管理組合の理事会に自治会の人たちも同席します。
選出が済むと、表面上、またお互い別々に活動します。

両組織の基本理念は管理会社の方針に沿った運営をしていくこと（笑）

管理組合と自治会は互いに連携し、一体化していると言ってよい。
”車の両輪”の関係です。

[4101: 匿名さん]

>4100さん
そういうマンションは自治会への加入率が高いんでしょうね。
自治会への加入率が半分以下のマンションでは考えられない
でしょうが。

[4102: ４１００]

その通り、加入率は高いと思うね。
でも、おそらく新聞購読率は低い。

「資産価値」と「管理会社」を否定することはタブー。
一丸となることが快感のようで、したがって、監事はお飾り。

[4103: 匿名さん]

うちは１００％に近い。管理会社１０９が管理費等と一緒に組合員の口座から自動的に振替える。
収支には報告されていません。組合理事は自治会の役員（任期なし）のコントロールに有る。

[4104: 匿名さん]

自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としをするのに
収支報告書には記載されていないのですか？
一緒に口座引き落としをするのだから一端同じ口座に振り込まれる
のではないですか？

[4105: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614233/

パート３が削除されている。どういう事でしょうか。？

[4106: 匿名さん]

４１０４さんの仰る通りです。管理組合の過去の議案書をひも解いていました。
極論をいえば、自治会費と町内会費が別項目で収支報告されていました。

それぞれ支払先は自治会と町内会、別々に支払われたように報告されています。

その後組合員の普通預金から管理費等と町内会費とを合計した金額を振り替えて
いて、収支には報告されていませんでした。

当マンションの規約では、管理費等＝管理費、修繕積立金、施設使用料となって
織ります

施設使用料＝サウナ室、ゴルフレンジ、プール。アスレチック、各使用料。等

※町内会費、自治会費は、管理費等含まれるようには規約に規定されておりません。

[4107: 匿名さん]

1,000レスになったらスレ主に成りすまして別スレを立てていた者が
いたけどそれはできなくなったんだね。
繋がりがなくなるので別スレにする理由がわからなかったんだけど
それができなくなったので安心だね。

[4108: 匿名さん]

自治会と町内会も理解できないね。

[4109: 匿名さん]

ああ、そういう事ですか。４１０７さんありがとう。

[4110: 匿名さん]

４１０８さん、自治会と町内会が別組織で会費は町内会と自治会への支払いとなっていました。
真面であれば、収支に報告しても問題はないのに途中から収支報告がありません。

私の感じでは管理会社の担当が知識不足でその時々の理事の発言に惑わされて変更に次ぐ変更
が行われてきたと推測されます。

分譲当時の規約の承認による販売で町内会費の組合負担は居住していなくても口座から自動振
替が規定されていました。

※施設使用料に駐車場料を加えておいてください。

[4111: 特命]

今春引渡しの新築分譲に居住しています。
管理会社フロントが、理事会（第一回）にて館内/外での自販機の設置を提案しました。
具体的な需要予測もコスト見積もりも示されないまま、住民アンケートを実施する事が第三回の理事会で決定しました。

周辺にコンビニも有り又、敷地内に自販機を設置しているマンションが複数あるのに、なぜそんな提案をするのでしょう？
業者からマージン支給があるのでしょうが、そのまま提案を受けている理事会もどうかと思う。

[4112: 匿名さん]

>4111 特命さん
これから先も何十年にわたってそういう類の「提案」と「住民アンケート」が続くでしょう。
築４０年近い私の物件でもまだ、インターネットの設備がどうの、契約がどうの、とやっている。

歯止めをかける方法は、管理士の先生、並びに経験者の方がお答え下さい。

[4113: 匿名さん]

権力分立のコンセプトを大事にしているマンションがうらやましい。

理事会が執行だけでなく、司法（裁判）も立法（規約や細則等の変更）も
兼ねているのが、管理会社お任せ型のうちのマンション。

管理組合がおかしくなったら自治会がけん制し修正、ということもなく、
発覚しないよう互いに一致団結。

組合幹部の夫人が自治会役員に就いた時には、加入率１００％に近づいた。

鉄則は秘密主義。資産価値のためだからと会計すら秘密。ほぼ全員が賛同。

世の中にはこういうのを素晴らしいと思う人のほうが多い？

[4114: 匿名さん]

>4111
コカコーラの会社がやっている慈善事業でしょう。
自販機の設置に関しては、設置料、電気料金とかも全てコカコーラ負担。
おまけに災害のために1戸当たり数本の水の備蓄をしてくれるのでしょう。
災害時にはその自販機に入っている飲料水も全て使っていいというものですよね。
マンションに収入もありますが、不要といえば通常の自販機より安く提供
してくれます。
それを導入するのにリベートとかはありませんよ。慈善事業ですからね。

[4115: 匿名さん]

この慈善事業は売り上げは期待していません。
マンション内に設置して外部の者には買えないように
しても構いません。

[4116: 特命]

4111 です。
情報提供ありがとうございます。感謝致します。
過去、数回住み替えましたがコカ社の慈善事業の件は初耳で驚きです。

ただ、慈善事業とは言え、視覚/印象/物理的に訴求度を高めて、潜在的な使用者掘り起こしを狙っているのでしょうね。
競争激化の中で、ブランド浸透度を高める為には、手段選ばずなのですね。

電気料金は業者負担だとしても、自販機の必要性を感じない住民にとっては、
異物であり、目にするのも不快です。
空き缶に便乗してごみ投棄が発生するのは、何とかして避けたいものですね。

又、エントランス等に設置したら、自販機の放熱で館内の冷暖房効果も少なからず低下しますね。
振り返れば、もう20年以上、自販機は使用していないですね。

[4117: 匿名さん]

当マンションの規約に理事の役職は理事の互選によるとなっております。
一理事に理事会の招集通知がなされないで理事会を開催した。

その理事会で理事長、副理事長、書記、会計、等の役職が決定され総会
に提案され可決した。

この一理事はこの総会の招集権者である理事長は理事の互選で選任され
ていないので無効であるとの申請がなされた。

これは有効でしょうか、無効でしょうか。？

[4118: 匿名さん]

>>4117 匿名さん
招集通知に欠陥がある理事会決議は無効です。
ただし、それを立証し主張して認めてもらう必要があります

[4119: 匿名さん]

４１１８さん、立証して認めてもらえない時はどうすればいいでしょうか。？

[4120: 匿名さん]

国内で、唯一、最終的な判断ができるのは、裁判所だけです。

[4121: 匿名さん]

４１２０さん、この問題について、訴えるには時効が有るのでしょうか。？

[4122: 匿名さん]

輪番制の理事は仕方なくやるとしても理事長までは
やる者はすくないでしょう。
特に仕事をしている者にとっては理事長は絶対やりたくない。
それが一般のマンションです。

[4123: 匿名さん]

>4121 　　　
原告本人の訴えの利益と関係してくるのでは。単なる理事会決議無効確認だけでは、訴えの利益を主張するのが難しい。

[4124: 匿名さん]

成程、分譲マンションの管理はこんな重要な問題でも放置するしかなければ規約
や、法令は有名無実化して意味がないですよね。

理事の互選で理事長を選任するのに、一部理事に理事会の招集の連絡をしないで、
理事長を選任したのは互選ではないのではないでしょうか。？。

総会招集権は理事長に有るので、理事の互選で選任されなかった理事長が総会を
招集したことになります。、

この総会を無効にできないのであれば、それが通用するとなると規約や法令は有
って無いようなものになりませんでしょうか？

ここら辺は分譲マンションの管理の根本に触れるような気がします。ここら辺を
規約や法令で強制力を持たせると相当な効力が出ると思いますが。？

[4125: 匿名さん]

区分所有法が、時代にあわなくなっているのは、国交省を含め、マンションに関係する人ならば、誰でもわかっていることです。しかし、所管庁には、他にも明治時代の法律等、時代遅れの法律をいっぱい抱えているので、おかまいなし。この国は、法治国家ではなくて、放置国家です。

[4126: 匿名さん]

>一理事に理事会の招集通知がなされないで理事会を開催した。
理事会が成立したのなら、一理事への召集通知無しは理事会決議に影響を与えることはない。

>その理事会で理事長、副理事長、書記、会計、等の役職が決定され総会 に提案され可決した。
>この一理事はこの総会の招集権者である理事長は理事の互選で選任されていないので無効であるとの申請がなされた。
役職が理事の互選（理事会決定）で行われている。有効である。

>原告本人の訴えの利益と関係してくるのでは。単なる理事会決議無効確認だけでは、訴えの利益を主張するのが難しい。
決議無効は法令違反or管理規約違反or公序良俗違反の場合に裁判で無効にされる。本件は何れにも該当しない。

[4127: 匿名さん]

４１２６さんの意見が支配的であるなら分譲マンションに住むにはそれを承知して住む事です。

[4128: 匿名さん]

理事会の役員が理事の互選で選ばれたんだから
それは有効ですよ。
ただ理事会の招集通知が全員に届かなかっただけでしょう。

[4129: マンション管理士試験上位合格者]

最近の標準管理規約は互選という表現ではないと思うけど。
前は理事長を理事の互選で選ぶと書いてあったから、理事選出の総会のあとにそこにいるひとだけであみだくじやらじゃんけんできめていたが、今の標準管理規約は理事会で選ぶように書いてあるから定足数を満たして過半数で決議しないとダメ。

[4130: マンション管理士試験上位合格者]

もともと互選って書いてあったのは理事会を開かなくてもいいって意味だったはずだが、それだと議事録も残らないし、理事長選任は無効で、その理事長が招集した総会も無効だとかいうひとが出てきたから、標準管理規約を変えたんだろうね。

[4131: 匿名さん]

最新の標準管理規約でも理事長等は理事の互選となっています。
第３５条
　３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。

[4132: 匿名さん]

４１１７のケースは、序の口と思われる。
理事長の正統性（引継ぎの正当性）を偽ったり無視したりのマンションを、
現場での経験を有する管理士なら、他にも知っているはず。

私のところでは、管理組合の運営のやり方に納得いかなかった理事長が
「決別宣言」を配布して以後、連続の欠席。副理事長を「理事長代行」
にして、次の定期総会までの１０ヶ月を運営しました。その定期総会が
来ると、「理事長代行」の人が正式な理事長となりました。

マンコミュの他の板でこの経緯を書いたら、「理事長でない人が招集する
理事会を、『理事会』と言えるのか」と論評してくれる人もいました。
マンション内では組合員１名が「『理事長代行』なんて管理規約にない役
職名だ。あれでは（副理事長による）理事会、管理組合の乗っ取りだ」と
匿名で指摘しました。

それでも組合員全体は問題視することなく、以後６年、現在に至るまで
組合は正統な組織として内外ともに認められているのが実情です。
上記「決別宣言」を出した理事長とは私なのですが、組合（の理事長）は
３年前、私を被疑者として告訴状を作成し、警察に提出、受理され、最近
取調べを経て送検までされております。起訴（裁判）はまだです。

[4133: 匿名さん]

（副理事長）
第３９条　副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その
　　　　　職務を代理し、理事長が欠けたときは、その職務を行う。

[4134: 匿名さん]

>>4131
>最新の標準管理規約でも理事長等は理事の互選となっています。

＜最新バージョン＞
マンション標準管理規約（単棟型）（最終改正　平成29年8月29日国土動指第27号、国住マ第33号）

第３５条（役員）
第３項　理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。

[4135: 匿名さん]

>4134さん
２ヶ月ちょっと前に変更になったんですね。
情報ありがとうございました。

[4136: 匿名さん]

４１１７ですが、４１３２さん、貴重なご意見ありがとうございます。
貴方は、勇気あるマンション管理士です。自分に不利な、警察が受理して、
観察に送検された事をここに投稿する事はしないでしょう。今後のマンシ
ョンの管理を身を持って証明しようとしているのでしょう。共に考えまし
ょう。

勇気あるマンション管理士の意見を聴かせてください。

[4137: 匿名さん]

>>4135
> ２ヶ月ちょっと前に変更になったんですね。

２０１６年３月の改正において、既に変更されている。

[4138: 匿名さん]

>4132
あなたは理事長に推薦されて引き受けたのでしょう。
それを僅か２ヶ月で放棄して理事会に出席しないで次期理事会で副理事長が
理事長に選任されたということですよね。
理事長が招集しない理事会は無効といってもあなたは自ら理事長の職務は
放棄していますよね。
何故裁判にまで発展しているのかは分かりませんが、理事長の時に改革が
できないんであれば、理事長を離れたら余計何もできませんよ。
現在は理事会やマンションの管理は建前上でもうまくいっているのでしょう。
それをよしと認めざるをえませんね。

[4139: 匿名さん]

小規模マンションでは管理会社が理事長とかをお願いしている
マンションもあるからね。

[4140: 匿名さん]

名誉棄損で警察が被害届を受理しないでしょう。マンション管理士さんの意見を聴きたい。？

[4141: ４１３２]

４１３３に挙げられた条文を根拠として、理事長だった私は、
管理員の味方ばかりする副理事長の規約違反を指摘したのです。
「副理事長は、理事長を補佐し」に反している、と。

４１３３に挙げられた条文を使って、私ではない組合員１名が、
嵐がほぼ過ぎ去った後の時期に、しかも匿名で指摘したのです。
「副理事長に代ったのなら、どんな『事故』があったのか、
　少なくとも報告するべきだ」

こういう法的な指摘を１人、２人でしてみたところで、
その他の組合員（特に監事）が問題視しなければ、
マンション内における法の拘束力なんて無いも同然なのです。

４１３８に書かれた見解は、副理事長の名で管理員が執筆し、
現在も主流派となっているグループの公式解釈と同内容です。

[4142: ４１３２]

「決別宣言」は職務放棄ではないのですよ。
管理人を中心にして運営される管理組合の数々の問題点が
是正されたら、私は職務に戻ります。という内容です。
なぜそうしなければならなかったか、は、
マンション管理の反社会的側面を知っている人ならわかる。

>名誉棄損で警察が被害届を受理しないでしょう。
被害届ではなく刑事告訴状ですが、警察は受理しました。

[4143: 匿名さん]

警察は刑事告訴状なるものは受理しないでしょう。告訴状は裁判所しか受理しないでしょう。？
刑事告訴状なるものじゃなく、告発状ではないですか。？

[4144: 匿名さん]

>4142
あなたのいっていることはここのスレでの解決は無理ですよ。
「法テラス」というところを検索して弁護士に相談してください。
ある程度までは無料で相談に乗ってくれますよ。

[4145: ４１３２]

解決を望んでの投稿ではありません。
４１１７で提起された「有効、無効」に関連してのレポートです。
私は、後ろめたいことをしてきたマンションの管理組合は、
理事長の正統性（引継ぎの正当性）を維持できない局面を
どこかの時点で迎えざるをえなくなる、と思っています。
真に正統な理事長にあばかれては困るから、が原因かな。

「告訴状」と臨時総会議案書や理事会議事録にも記されているし、
取調べにおいても刑事諸君は「告訴状」と言いました。
４１４４は、釈迦に説法。

[4146: 匿名さん]

４１４２さんは解決する為の投稿じゃないと思います。悪い管理会社や一部の組合員及び役員の
悪事を説明しているのです。組合内部では住民の無知識を利用して悪事が行われている事を告発
しているのです。

管理組合内部の悪事は法律ではほとんど解決しない事を知っての投稿だと思います。マンション
の組合員が平和に住めるにはどうすればいいのかを考える問題を一部公表しているのでしょう。

組合内部の悪事に対して管理会社等に対する罰則規定がない法律が多いので確信的犯罪がはびこ
り易いのが分譲マンションの欠点です。

これ等と戦えるマンション管理士が登場してくればその組織に入り活躍したいものです。

[4147: ４１３２]

刑事告訴のシステムには独特の点が多々ありますから、巻き込まれたことの
ない方が間違った指摘をしてしまっても仕方がありません。

最近では日本相撲協会の貴乃花親方の行動が参考事例のひとつでしょう。
「日馬富士は引退する必要などなかった」との発言が無邪気に報じられて
いますが、横綱に引導をわたす魂胆で被害届が出された可能性もあります。

周防正行監督の映画『それでも、ボクはやってない』は必見ですし、
江川詔子、村木厚子著『私は負けない』は必読です。

マンション管理会社は、負の側面を見抜き、表現する区分所有者を、
組合を指南して前科者にしてしまうことがある。ということです。

４１４６は、満点。

[4148: 匿名さん]

>4147
他レスで問題にしているものをここで取り上げて両天秤に
かけるやり方はきたないですよ。
あなたが問題提起したスレでやってください。

[4149: 匿名さん]

いいえ、ここはマンション管理士に質問しようのスレです。マンション管理士は
マンションの中で何が行われているかの情報を知らないと組合員の相談には乗れません。

４１４７さんかその犠牲になろうとしています。
これからは茨の冠を自ら被る覚悟をしているのでしょう。

これから築古のマンションが増え、大規模修繕、大型設備の交換、専有部分の管理の手薄さで
住民間のトラブル、手に負えなくなったマンションのスラム化、それ等に伴う建替えの問題等
に、一部組合員、管理会社、地域の政治家の行動等は、必然的に利権に集る蟻のような動きが
予想される。

マンション管理士はこれ等の改善策を真面目な組合員と共に考える為の知識です。

４１４８さんのような排他的管理士は利権に絡まるシロアリマンション管理士である。

[4150: 匿名さん]

現在マンション管理士の業務についてのアンケート調査依頼がマンション管理センター
からきている方もおられると思います。
その中で、マンション管理士の資格制度・試験・法定講習についての見解を問う質問
（１００字以内）がありますが、みなさんどう思われていますか。