マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4021: 匿名さん]

不動産を売却する方法には「仲介」と「買取」があります。「買取」の場合は買主が不動産会社なので、売主は瑕疵担保責任を負わなくていいことになります。リフォームや修繕をせずに現状のままで売却できるので、古いマンションを売却する方や、すぐにでも売却したいという方に向いています。

[4022: 匿名さん]

民法上、売買契約の売主は、隠れた瑕疵の損害賠償責任を負い、瑕疵のために契約の目的を達成できないときは、買主に契約の解除権が生じます。
　この売主の損害賠償責任と買主の解除権については、原則として、法の定めと異なる特約が可能です（民法570条本文、566条1項）。
　しかし不動産の売買に関しては、宅建業法、商法、消費者契約法が、民法の原則に変更を加えています。これらの法律に基づき、売主が、宅建業者であるか、商法上の商人であるか、消費者契約法上の事業者であるかにより、それぞれ瑕疵担保責任に関する法的な制約が異なってきますので、以下に概要を整理します（なおこれら3つの概念は、宅建業者は商人に含まれ、商人は事業者に含まれるという関係（宅建業者＜商人＜事業者、という関係）に立ちます）。

[4023: 匿名さん]

１．売主が宅建業者の場合
(1)買主が宅建業者ではないとき
　宅建業者は、瑕疵担保責任が目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に定める責任と比べて買主に不利な特約を締結することができません（宅建業法40条1項）。これに違反する特約は無効です（同条2項）。
(2)買主も宅建業者であるとき
宅建業者同士の売買契約には、宅建業法40条1項の適用はありません（同法78条）。売主が瑕疵担保責任を負わないこととする特約も可能です。
(3)買主が商人であるとき
　商人間の売買に関しては、買主が目的物を受け取りたるときは遅滞なくこれを検査しなければならず、瑕疵を発見しながら直ちに通知をしないときは、損害賠償等の請求をすることができなくなるとして、買主に検査・通知の義務が定められています（商法526条）。宅建業者は商人であり、不動産の売買についても商法の定めが適用になりますので、特約がない限り、買主には商法の検査・通知の義務があります（東京地裁平成4年10月28日判決）。
２．売主が宅建業者以外の事業者である場合
(1)買主が事業者であるとき
　事業者には、株式会社のように商人である場合と営利を目的としないNPO法人のように商人ではない場合とがありますが、売主と買主がいずれも商人のときは、商人間の売買ですから、特約がない限り、商法526条による検査・通知義務があります。
　売主が宅建業者でなく、宅建業法の制約は受けないところから、瑕疵担保責任に関する特約は自由です。
(2)買主が消費者であるとき
　売主が事業者、買主が消費者なので、消費者契約法の適用があります。
　消費者契約法は、消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除する特約を無効としており、原則的に瑕疵担保責任の全部を免除することはできません（消費者契約法8条1項5号）。ただし例外的に、瑕疵のない物をもってこれに代える責任又は瑕疵を修補する責任を負うこととされている場合等には、損害賠償を免除する特約も効力が認められます（同条2項）。すなわち特約により、瑕疵修補義務等を定めておけば、損害賠償義務を免除することが可能となるわけです。
　また同法には「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」との定めもあります（同法10条）。責任の全部免除するのではなく、一部免除の場合であっても消費者の利益を一方的に害するものとして無効とされる場合もあることになります。
３．売主が事業者でない場合
　売主の責任は、民法の原則に従います。瑕疵担保責任を制限する特約を定めることもできます。ただし、売主が消費者、買主が事業者の場合には、買主の側が事業者であることに基づく消費者契約法の適用があることにも留意が必要です。

[4024: 匿名さん]

では、個人間の売買は、中古の場合は瑕疵担保責任は負わない旨を契約書に特約として明記すれば
瑕疵担保責任は負わなくて良いと解釈すればよろしいでしょうか。？

[4025: 匿名さん]

それでいいと思います。

[4026: 匿名さん]

有難う御座います。仲介は財閥系の宅建業者に３ヶ月の瑕疵担保の売主責任を負わない売買なら
契約しても良いとの条件を買主に承諾してもらい無事契約致しました。

[4027: 匿名さん]

良かったですね。おやすみなさい。

[4028: 匿名さん]

みなさんのマンションでは、修繕積立金はどのように
決められていますか。
①長期修繕計画に基づいて、３０年間の工事費総額から１戸当り月の
　修繕積立金の額が決められている。
②分譲時の計画どおり、段階的に値上げをしていっている。
③ただ何となくこれぐらいでいいのかなということで決めてある。
④マンション総体の平米数で積立金の平均を取って決めている。
⑤その他

[4029: 匿名さん]

理事会は毎月やっていますか。
そのときの議題は誰がきめていますか。
補修工事や住民からの要望、苦情だけでは理事会の時間がもちません。
どうしたらいいでしょうか。
何かいいアイディア等があれば教えてください。

[4030: 匿名さん]

管理士の先生方にお伺いいたします。
空駐車場区画をバイク置場に変更したいのですが、共用部分の重大変更か、軽微変更か、
の判断をお願い致します。

[4031: 匿名さん]

民法第２５１条（共有物の変更）　　
　　　各共有者は他の共有者の同意を得なければ共有物に変更を加えることはできない。

民法第２５２条（共有物の管理）
　　　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き各共有者の持分の価格に従い、その
　　過半数で決する。但し、保存行為は各共有者がすることができる。

区分所有法第１７条１項（共用部分の変更）
　　　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有
　　者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。但し、この区分所有者
　　の定数は規約にて過半数まで減ずることができる。

　　２．前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、
　　その専有部分の所有者の承認を得なければならない。

区分所有法第１８条
　　　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて集会の決議で決する。但し、保存
　　行為は各共有者がすることができる。
　　２．前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

[4032: 匿名さん]

標準管理規約
　　第４９条？（総会の会議及び議事）
　　　　２．総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合は否決とする。
　　　　３．次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項に拘わらず組合員総数の４分の３
　　　　　　以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
　　　　　二．敷地及び共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）

　※区分所有法は、共用部分の管理を①変更（法１７条１項）、②狭義の管理（法１８条１項）、③
　　保存行為（法１８条１項但し書き）の３つに分け規定する。

　　①の変更とは、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴うもの
　　②の変更とは、形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（軽微変更）
　　　　　軽微変更は、法１７条１項の規定によって法１８条の適用をうけ、②の狭義の管理に包含
　　　　されます。
　　③の保存行為とは、共用部分を維持する行為、共用部分の滅失、半損を防止して現状の維持
　　　を図る行為であるが、区分所有法上集会の決議を要せず、各区分所有者でなしうる行為で
　　　あることから、緊急を要するか又は比較的軽度の維持行為であると解されています。

※バイクと乗用車という同じ範疇のものなのと、現在空き駐車場となっているので、軽微
　変更でいいのではと私は思います。

[4033: 匿名さん]

４０３２さん、私もこの件は普通決議で良いと思いましたが、理事長に問い合わせた結果、
管理会社のアドバイスで否決となったそうです。重大か軽微変更かの判断は組合員に拠っ
たら微妙です。

[4034: 匿名さん]

>4033さん
特別決議は共用部分の重大変更の場合という観点からしますと、
普通決議がベストだとは思いますが、目的が違うということだから
敢えて特別決議という考えをされたのかもしれませんね。
うちの場合でしたら当然普通決議としますけどね。

[4035: 匿名さん]

駐車場区画は住民の員数より多いので、余り気味です。バイクや自転車の利用者は、
駐輪場に登録さえすれば何処へでも駐輪できます。
ここ数年でバイク置場が不足して一時バイクの駐輪は使用禁止にした程でした。
管理会社や管理員にしてみればバイクの不法駐輪が減るので可決した方がよいとは
思いますが、否決にした理由は不法駐輪がばれる組合役員関係のクレームがあった
と聞いております。
この組合員がいる限り管理会社は言いなりにならざるを得ない事情があるようです。
困ったものです。夜になるとあちらこちらにバイクの不法駐輪だらけです。

[4036: 匿名さん]

不法駐輪に対しては住民が立ち上がらなくてはだめでしょう。
放置することは絶対にやってはだめですね。
そういうことを認めれば悪い方向に連鎖反応をおこします。
皆さんで知恵をだしあって解決していくべきです。

[4037: 匿名さん]

タワーマンションには１０億以上の物件もあります。
そのマンションではエレベーターも一般の住民用とは違います。
そんなマンションには住みたくないですね。

[4038: 匿名さん]

人間の心理をついて商業主義でしょう。需要が多いのは避けられない。見晴らしは良いです。
６０階の最上階からエレベーターで１階への時間はどれ位掛りますか。
私は以前２１階の最上階に住んでいて、エレベーターの待ち時間と途中停止で苦労しました。
現在は３階のマンションに買い替えました。エレベーターが途中停止しているとき等は階段
を利用します。楽です。

[4039: 匿名さん]

見晴らしがいいのは上層階だけですよ。
特に１０階以下の住民がタワーマンションに住んでいると
いってもねえ。
みじめな思いをするだけですよ。
私は現在１７階の最上階で東南の角部屋に住んでいますが
全て同等扱いです。
エレベーターも駐車場も、駐輪場も。
管理費等は専有部分の床面積比ですから、階数には関係ありません。

[4040: 匿名さん]

韓国のマンションでは、高層階の住民と低層階の住民のつきあいは
ないんですよね。
子供にも低層階の子供とは遊ぶなというのが一般的だそうです。
韓国に転勤でいっている親戚の者がいってるので本当でしょう。
マンションを借りているんですが、１，０００万円以上の権利金
みたいなのが必要とのことでした。出るときには返してもらえる
とのことだそうです。
日本でも同じなんでしょうね。１０億以上の部屋にすんでいる子供が
低層階の子供と付き合うのは親がみとめないでしょう。

[4041: 匿名さん]

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6262523

購入予定です。

[4042: 匿名さん]

私のマンションはバイク等の駐輪場は各々ありますが、バイク置場は誰でも置けますが、
置き場所の取り合いです。

以前は自転車、バイクの後ろに部屋番号を書いており不法駐輪の部屋番号や登録してい
ないバイク等が一目で判明する事ができましたが、

最近はシールに部屋番号なしでの駐輪になりました。不法駐輪か、登録されているか、
どの部屋の住民が不法駐輪しているかが解らなくなっています。

以前より益々マンションの雰囲気が悪くなっております。４０３６さんの仰る通りで
す。困りました。

[4043: 匿名さん]

最上階を買うんですか。８億円だそうですね。
安いのは５，０００万円前後だから、格差社会が生じますね。
最上階に住むあなたは、管理費や修繕積立金なんて屁のような
ものですよね。
あなたは皆さん方の羨望の的になりますよ。
子供も鼻高々でお父さんを尊敬しますよ。

[4044: 匿名さん]

>4042さん
理事を代えるか自分が理事になった時に改革すべきです。
後は総会で問題提案すべきです。
理事会に問題提起してはどうなんですか？
不法駐車している者に罰金を課すとか。
使用料を支払っているバイクにはシールを貼るとかもあります。
シールのないバイクは撤去します。

[4045: 匿名さん]

過去は部屋番号の記した登録シールを貼っていた。不法駐輪車は撤去してよいので管理人が
撤去した。

その犯人が女組合員で理事長とその男の同居人の自治会長とその娘の三者が管理会社１０９
に圧力をかけて管理人に嫌がらせをした。

その後駐輪場の登録シールから部屋番号を記載しないようになった。管理会社１０９の管理
姿勢です。

管理人は、この組合員の女理事長、自治会長の同居人の男と管理会社１０９の支店長Y村に食
いついて命令に従わなかった。

[4046: 匿名さん]

不思議なマンションってあるんですね。
通常のマンションでは考えられないことが。
タワマンションとか大規模マンションならそういうことも起こらない
でしょうが。
やはりマンションを購入するときには大規模マンションにすべきです。
小規模マンションは付き合いがあまりないからいいとかいって購入する者
もいたが実際は逆なんですよね。

[4047: 匿名さん]

５００戸の大型ですが。

[4048: グレシャムさん]

上位合格者が投稿してくれなくなった。嘆かわしいことだ。

[4049: 匿名さん]

４０４５みたいなマンションで小規模ならすぐ問題になります。
大型マンションなら目立ちにくいでしょう。

[4050: マンション比較中さん]

4045さんの登場人物と理由と管理会社は「たのしい作話」じゃないかと感じます。

[4051: 匿名さん]

そう思うのは貴方の勝手です。マンション管理は表面だけでは理解できません。
一応信じて頂けないとは思いますが事実です。
貴方が管理会社１０９の関係者であれば４０５０みたいな返答は理解できます。

[4052: 匿名さん]

５００戸の大規模マンションであれば、管理会社はマンションの理事には
従順じゃないの？
全て理事の意向なんだろうね。
やはり理事に立候補なりして改革をしなければならないね。

[4053: 匿名さん]

正確には５１２戸です。いいご意見ありがとうございます。

[4054: 匿名さん]

４０５２さんはよく事情をご存知ですね。このマンションは大変です。
私では務まらないでしょう。

[4055: マンション比較中さん]

施設利用に、区分所有者部屋番号＝駐輪場シールは、新築時からあったのでしょうか？
駅が近いマンションには時間の経過とともに出てくる問題なので、対応策（管理員に撤去させる。）でそのシールの徹底は、臨時総会で要承認と思えるのですが、、、
それを止めるのは、管理会社と理事会の話し合いではなく、議案と議決が必要と思うのですが、、、

[4056: 匿名さん]

要するにまず取り組まなければならないことは、細則の作成です。
この細則に細かい事項を規定しておかなければ問題解決になりません。
それができるかどうかは分りませんが、それをやらなければ解決
しないのではないでしょうか。
仲間の輪を広げ急がずに改革目指していってください。

[4057: 匿名さん]

４０５０は失礼ではないか、お前は管理会社１０９の関係者に認定する。
作り話ではない。Ｎ野、Ｈ口、Ｓ村、Ｍ藤、のいずれかである。証拠。

[4058: 匿名さん]

４０５５さん、５１２戸のマンションです。築２５年です。

分譲当時は駐輪場は２段ラック式、自転車とバイク置場は同じ場所、シールは貼っていなかったのと
区画も線引きが無く雑然と置かれた状態でした。

築７年目に管理員交代時に、管理員より不法駐輪が２００台位放置しているとの報告を理事会が受け
た。

その後３年後に、さび付いて使い物にならないラックを撤去して平地に整備して登録シールに部屋番
号を付して駐輪するようにした、

ゴミ置場が広いので片方をバイク置場に変更を総会案で普通決議で可決して線引きはしたが区画番号
は付さなかった。

その後１１年後今から３年前に理事会の承認なしに理事長単独で登録シールを部屋番号なしの登録シ
シールに変更した。

本年総会案で、空き駐車場をバイク置場として区画番号を付して変更する案は共用部分の重大変更と
して否決された。

駐輪場及びバイク置場使用細則はありますが、曖昧なもので作成者の知力の低さを感じさせる、

※議案書と議事録を比較して投稿しました。区画番号を付して登録するとどうも都合の悪い組合員が
　見えてきます。役員は知っていると思います。

理事長は以前の理事長とは違います、本年も交代しております。

この悪い女理事長の後の男理事長は少し足りない。次の女理事長はトラブルを嫌う人間で真面目、で
私も相談は受けたがこのマンションの管理については度量が少ない。

理事は順番制です。立候補は禁止です。

[4059: 匿名さん]

東急の管理会社社員は、この掲示板で、投稿はしないと思いますよ。
又、その犯人？や親族の当該住民もこれ見て投稿はしないと思いますよ。

この問題は、まずは、理事会や管理会社支店長名に住民連名で意見書、（ポストに怪文書は不可）
その後の完全決着は、議長を立て、議案として、部屋番号と自転車の整合シール貼付再開、区分所有者で臨時総会招集が必要ではと思います。
1/5署名取る場面では、口で反対していた住民の正体が見えますし、議長さんは誰かが立たねばなりません。
しかし、用件が揃えば、管理会社は段取りを取らねばなりません。（議長が段取りを要求します。）
これが住民に問うという事ではないでしょうか？

[4060: 匿名さん]

自転車やバイクの登録シールには部屋番号とかは必要ないと思います。
シールは色を年度ごとに分けていれば駐輪場の使用料を納付しているか
否かが分かると思います。
そして、その年度の色以外の自転車等があればいつ処分しますとの警告を
掲示板に告知すればいいのではと思います。
それから自転車の放置はどこのマンションでも必ず発生します。
うちの場合は半年ごとにシールのついていない自転車の整理をしまして、
業者に引き取ってもらっています。
自転車は古くなったり、子供が別居とかしたり、転勤とかがあればそのまま
放置される可能性があります。
この数は毎年かなりの数が発生します。うちの場合は３５０戸程度ですが、
毎年４０～５０台の放置自転車が出てきます。

[4061: 匿名さん]

放置自転車を処分する際は警察に盗難届が出てないかのチェックは
してもらっています。
シールのカラーは使用料の納付の有無だけでなく、当マンションの住民
のものであるとの確認をするためのものです。
シールには年度も必要ありません。年度があると毎年無駄が生じますので。
色を５種類もあればそれを使いまわしていけばいいと思います。
シールにマンション名も不要でしょう。何かマークでもいいと思います。

[4062: 匿名さん]

駅に近い物件や敷地が大きい物件は、経年と共に起きる常習部外者と放置の問題で、管理員も部外者との選別、私有地であるから放置するなと言う為に、この規則が必要です。（なんでだ！と逆切ギレされますから。）
イタチごっこである事は判りながらも放置すればドンドン劣化しますから、住民の費用（撤去代と管理員さんの手間）でやらねばなりません。チェーン付の常習には困りました、、、


新築当時は当該住民は想定できなかった（ヒモ付き管理は経験で想定済みですが、当初余計な事はしません）事ですが、これは議案議決による規則と思います。このシールなり、撤去なりの規則を管理会社と一部の権力？住民が、総会も経ずに住民に規則を無くす事はちょっと、、、考えられないのです。

[4063: 匿名さん]

＞４０６２さん
お宅のマンションでは自転車の使用料はとっていないのですか？
年間３００円でも５００円でもいいから徴収をしてシールを
自転車に貼付するようにすればいいでしょう。
それがついていないのは部外者ということになります。
そのついていないものを半年間隔ぐらいで撤去すればいいでしょう。

[4064: 匿名さん]

４０５９さん東急の管理会社の関係者ですか。東急とは一言も言っていませんが、

[4065: 匿名さん]

４０６２さん。大型マンションは特に考えられないことが起こるんですよ。実務を積まないと、
理解出来ませんでしょ。知り合いに大型マンションの管理人に気楽に聞いてごらんなさい。

４０６０さん、自転車使用料は1ヶ月３００円で５００台で月約１５万円、年間１８０万の
収入が見込めます。その他、バイク置場使用料は月１０００円から２０００円で５０台位
駐輪しております。

[4066: 匿名さん]

>4065
シールはついているんでしょう？
それがついていれば部外者かどうかはすぐ分りますよね。
後は部外者や住民の放置自転車等でしょうから、それを１ヶ所に
集めて、告示を行うと共に、警察に盗難届はでているかどうかの
確認をして、業者にもっていってもらったらどうですか。
その費用は自転車の処分を任せるという条件にすれば無償でもって
いってくれますよ。自転車屋さんと交渉すればいいでしょう。
その放置自転車等の整理は管理員さんと理事会でやらなければなら
ないでしょうね。
うちの場合は、放置自転車は鎖でつないで１ヶ所に集めています。

[4067: 匿名さん]

>4065さん
大型マンションの管理員さんに聞いてもどうしようもないでしょう。
基本的なことは大規模だろうと小規模だろうと、又駐車台数の多い
ところ、少ないところやり方は同じですよ。
ちゃんと細則に決められていればその通りするだけです。
そしてそれを管理していくのは理事会です。
その取り決めが明確でないからトラブルが発生しているのでしょう。
細則の明確化しかありません。誰がやるかが問題ですが。

[4068: 匿名さん]

シールを貼っていない自転車を鎖につないでロックして警察に届けて確認を依頼した。

ところが役員本人とその取り巻きが自分の自転車を鎖につないだとクレームで大騒動
になった。

全員登録してシールに部屋番号を管理人に記入させて貼らせた。

後日組合員向けにこの件を文書で説明したら、理事会から呼び出しを受けたので組合
員として規約違反を役員がする事は言語道断として保存行為を説明した。

その後自治会長、理事数名、監事が辞任して、数名が管理会社の関係不動産屋媒介で
売却等をして退去した。

大型マンションは私の経験では犯罪は外部よりも内部が多いのではないかと思う。

[4069: 匿名さん]

>4068さん
大型マンションだろうが小規模マンションだろうが、犯罪は外部より内部の方が多い
のは当たり前のことですよ。
シールを貼っていない自転車はいつまでに貼ってください。シールの貼ってない
自転車については、盗難届の確認後業者に処分してもらいますという告知が足りな
かったんだと思います。
シールに部屋番号を書く必要があるんですか？色とかで識別するだけでいいと
思うんですが。
それから保存行為の使い方が間違っていますよ。保存行為とは、共用部分を維持
する行為、現状の維持を図る行為です。これについては集会の決議は必要とせず
各区分所有者でなしうる行為ですが、緊急を要するか又は比較的軽度の維持行為
であると解されています。

[4070: 匿名さん]

現細則内においての具体的運用方法の活用で足りない問題点を議案化（可決後の通達方法含め）して、可決をしたい。と言うお話ではなく、住んでいる大規模？マンションの一部役員が管理会社が結託している様に見受けられるので、大変に不愉快な思いをしているとおっしゃりたいのではと思います。

[4071: 匿名さん]

４０６９さんの手続きは行っております。それでも規約や細則を守らなかったのですが。
マンション管理士試験の模範回答です。有難う。

[4072: 匿名さん]

>4071さん
規約や細則を順守しないのにほったらかしにしたり、理事会が
無視たりするマンションは限界マンションの一歩手前。

[4073: 匿名さん]

４０６９さん、そうじゃないよ、自治会長や理事長をしておれば住民は何も注意しきれないと、
高をくぐっていたのですよ、それにお灸をすえただけ、管理会社１０９は共謀していると思わ
れても言い訳は出来ないでしょう。

４０６９さんの考えは皆さん皆致しておりますが、それで解決できない時はこういう手もあ
ります。

今はこの連中は静かですよ、真面な役員が管理するようになり、現役員の言葉を借りれば扱
いやすいらしいです。

[4074: 匿名さん]

限界マンションはコンセント等のショウトで火災事故、専有部分の給排水管の劣化による漏水。
どこかの専有部分の一ヶ所でもこの事故が起こると他の部屋内も同じような事故が続く。
その事故等の処理は専有部分の責任として管理会社が間には入って処理する。が組合には報告
去れない。
組合加入の保険を使っても報告されないし、収支報告にも記載がない。気が付いたときは保険
会社も加入を渋り出し、よくて保険料の値上げ、若しくは加入お断りである。

こうなる自体は大半のマンションにおこりうるのであり、目安は買い替えの時期ですよのサイン。

[4075: 匿名さん]

お尋ねします、専有部分の電気、通信の配線の更新はしなければいけないのでしょうか。
配線の劣化による事故等は考えられるのでしょうか。教えて下さい。

[4076: 匿名さん]

>4047さん
漏水事故があり組合の保険をつかったのに組合に連絡がないということは
ないでしょう。
しかし、築年数が経過したマンションは保険会社も契約したがりません。
いままでは築２０年以上経過したマンションの新規契約はしない保険会社
が大手にもありました。
しかし、行政の介入で新規契約もしなければならなくなったのですが、
そのかわり保険額が築２０年で２倍前後の大幅値上げとなっています。
三井住友、東海上、損保ジャパンの大手も全てそうです。
経年劣化は間違いなくいずれやってきます。そのための対応がされて
いるかどうかが限界マンションの分岐点となります。
特に専有部分の配管の更新工事をどうするかがポイントとなるでしょう。

[4077: 匿名さん]

組合加入の個人賠償特約付く賠償保険について勉強して下さい。

[4078: 匿名さん]

管理組合が加入している総合保険には個賠はついていますよ。
但し専有部分の配管、配線はそれによる下階の損害賠償は適用されますが、
原因元の損害は特約を結んでいない限り適用外です。
自動車保険と同じです。対人、対物、同乗者までです。自分の車の補償に
ついては別途特約を結ばなければなりません。

[4079: 匿名さん]

４０７８さん、そんなことは理解しています。

１、漏水事故による被害者に対する補償を組合の個人賠償責任特約を利用して加害者との示談に
　　基づき被害者に支払った保険金の金額を収支報告されていませんでした。

２、一組合員により組合加入の保険を利用して補償金を支払ったならば当然に組合の収支報告で
　　会計報告するべきではないかとの意見でした。

３、過去に置いて相当の保険金が支払われて、保険会社から値上げの要求が出てからの問題提起
　　でした。１の件について。

４、共用部分に保険を利用して保険金の授受については組合で会計報告はされております。

５、勿論個人加入している保険を利用する場合は組合に報告する必要はありません。

[4080: 匿名さん]

>4079さん
いくら組合の個賠で保険の適用をうけたとしても、管理組合が
建替えてしはらっている場合は収支報告書に記載されますが、
管理組合の会計に全く関係のない保険の支払いについては
収支報告書に記載する方がおかしいでしょう。
当然共用部分の場合は収支報告書に記載はされます。保険の適用が
あるなしに拘わらず修復工事は先に行いますからね。工事費と保険の
金額が違うこともありますし。
ただ、収支報告書とは別に管理組合の保険で損害賠償をした
金額とかの記録は必要です。
漏水でも同じ内容の水漏れが連続して発生すると保険会社は
支払いを拒否することもありますから。

[4081: 匿名さん]

管理組合の保険を使用した場合、共用部分、専有部分（組合の個賠利用）の保険金は管理組合の
収納口座に振り込まれます。４０８０さんのご意見を伺いたいです。収支報告はしなくてもいい
んでしょうか。？

[4082: 匿名さん]

>4081さん
会計というものは実際に出入がなければ記載するのは無理があります。
収支報告書に個人に保険が振り込まれたものまで記載することはないでしょう。
組合の保険を使っても、住民はしりあいの業者等に工事を依頼する場合も
ありますからね。その金額がいくらかは分りません。分かっているのは
保険金の額だけです。士場合によっては工事をしないかもしれません。
当然共用部分であれば、一応業者に支払って、後から保険が適用されれば
出入を書き込みますけどね。
漏水の場合それが共用部分か専有部分かの調査をしますが、その費用は
管理組合が負担しますが、後から保険で返ってきます。これは収支報告書に
記載されます。損害保険金の収入欄に。そして支出欄には修繕費等の費目で
書き込まれます。
収支報告書に記載するのは、収入と支出がその会計を通るものでないと
意味がありません。

[4083: 匿名さん]

だから、組合加入の保険で支払われる保険金は管理組合の収納口座に振り込まれなけれならな
いから、支払われた保険金も組合の口座を通っているので組合の収支の報告の対象になるので
しょう。

[4084: 匿名さん]

ということは、支出先は個人に支払うという会計報告が
必要ですよね。
そうでないと収支報告書とはいえませんので。
一般の全国のマンションの収支報告書はそうはなっていません。
管理会社の収納口座は管理組合とは関係ありません。
私も漏水とかで保険の適用は今まで数多くやってきましたが、
専有部分への損害賠償金への支払いはどうなっているのか分かりません。
収支報告書には記載されていませんし、直接被害者に支払われているものと
思っていましたから。
工事業者も個人が自由に選択できますから。
これは保険の代理店とか保険に詳しい方の助言が必要ですね。

[4085: 匿名さん]

管理組合加入の保険の保険金の授受は管理組合と保険会社の取引であって
管理会社や個人は関係ありません。

[4086: 匿名さん]

ところで専有部分への損害賠償保険金は収支報告書に
計上するんですか？

[4087: 匿名さん]

管理組合の加入している個人賠償特約を使った場合は収支の報告をしなければならない。
していない管理組合はその原因を調べてみてください。

[4088: 匿名さん]

財産の分別管理でロ方式（旧収納代行方式）を採用しているマンションは
収納口座は管理会社名義のものです。
保険金は管理組合、管理会社、被害者のどこに振り込まれるのでしょうか。

[4089: 匿名さん]

日産火災が提供している「ドクター保険」について取り組まれている
マンションはありますか。
情報を提供してください。

[4090: 匿名さん]

住民の自治会長（大規模マンションならでは）と理事長が、身内が置いたシール無し自転車を管理員に注意されたので、109と共謀し、細則を変更し、他の住民に権力を誇示したが、現在はお灸？をすえられて細則が復活し、
本当に良かったですね。

[4091: 匿名さん]

保険料が大幅に値上がりするのは築１５年以上のマンションだから
今はそこまで考えなくていい。

[4092: 匿名さん]

マンションも理事会のガバナンスが求められています。
基本は規約と細則に則って管理していくことです。

[4093: 匿名さん]

築１５年以上のマンションは全国に数多くあるんだが、ドクター保険に
関心を示さないということは、ここには理事は殆どいないのかな。
築１５年以上のマンションでは保険料が１．５倍以上の大幅値上げに
なっているからね。

[4094: 匿名さん]

保険に関心がないというより、全て管理会社におんぶにだっこ
だから知識や情報もないのでしょうね。
しかし、せめて理事長ぐらいはマンション管理を管理会社に
まかせっきりにしたらだめだと思うこと。

[4095: 匿名さん]

保険の問題は管理会社、悪い役員、の着服又は横領をしても解りにくいて推測できる
皆さんまず、理解しやすい共用部分の保険について学びましょう。

[4096: 匿名さん]

マンションで理事長が保険の着服はできないでしょう。

[4097: 匿名さん]

自治会と理事会の役員会を一緒にしているとこある？

[4098: 匿名さん]

４０９６さんは組合運営の実務経験がないですね。

[4099: 匿名さん]

理事長の経験はありますよ。
その中で保険金の着服はどうやったらできるのか不思議に思えるんですよ。
保険金を振り込むのに保険会社が個人宛ということはないでしょうし。

[4100: 匿名さん]

>4097

常時いっしょの会合ではないですが、毎年、役員選出の時期だけ
管理組合の理事会に自治会の人たちも同席します。
選出が済むと、表面上、またお互い別々に活動します。

両組織の基本理念は管理会社の方針に沿った運営をしていくこと（笑）

管理組合と自治会は互いに連携し、一体化していると言ってよい。
”車の両輪”の関係です。

[4101: 匿名さん]

>4100さん
そういうマンションは自治会への加入率が高いんでしょうね。
自治会への加入率が半分以下のマンションでは考えられない
でしょうが。

[4102: ４１００]

その通り、加入率は高いと思うね。
でも、おそらく新聞購読率は低い。

「資産価値」と「管理会社」を否定することはタブー。
一丸となることが快感のようで、したがって、監事はお飾り。

[4103: 匿名さん]

うちは１００％に近い。管理会社１０９が管理費等と一緒に組合員の口座から自動的に振替える。
収支には報告されていません。組合理事は自治会の役員（任期なし）のコントロールに有る。

[4104: 匿名さん]

自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としをするのに
収支報告書には記載されていないのですか？
一緒に口座引き落としをするのだから一端同じ口座に振り込まれる
のではないですか？

[4105: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614233/

パート３が削除されている。どういう事でしょうか。？

[4106: 匿名さん]

４１０４さんの仰る通りです。管理組合の過去の議案書をひも解いていました。
極論をいえば、自治会費と町内会費が別項目で収支報告されていました。

それぞれ支払先は自治会と町内会、別々に支払われたように報告されています。

その後組合員の普通預金から管理費等と町内会費とを合計した金額を振り替えて
いて、収支には報告されていませんでした。

当マンションの規約では、管理費等＝管理費、修繕積立金、施設使用料となって
織ります

施設使用料＝サウナ室、ゴルフレンジ、プール。アスレチック、各使用料。等

※町内会費、自治会費は、管理費等含まれるようには規約に規定されておりません。

[4107: 匿名さん]

1,000レスになったらスレ主に成りすまして別スレを立てていた者が
いたけどそれはできなくなったんだね。
繋がりがなくなるので別スレにする理由がわからなかったんだけど
それができなくなったので安心だね。

[4108: 匿名さん]

自治会と町内会も理解できないね。

[4109: 匿名さん]

ああ、そういう事ですか。４１０７さんありがとう。

[4110: 匿名さん]

４１０８さん、自治会と町内会が別組織で会費は町内会と自治会への支払いとなっていました。
真面であれば、収支に報告しても問題はないのに途中から収支報告がありません。

私の感じでは管理会社の担当が知識不足でその時々の理事の発言に惑わされて変更に次ぐ変更
が行われてきたと推測されます。

分譲当時の規約の承認による販売で町内会費の組合負担は居住していなくても口座から自動振
替が規定されていました。

※施設使用料に駐車場料を加えておいてください。

[4111: 特命]

今春引渡しの新築分譲に居住しています。
管理会社フロントが、理事会（第一回）にて館内/外での自販機の設置を提案しました。
具体的な需要予測もコスト見積もりも示されないまま、住民アンケートを実施する事が第三回の理事会で決定しました。

周辺にコンビニも有り又、敷地内に自販機を設置しているマンションが複数あるのに、なぜそんな提案をするのでしょう？
業者からマージン支給があるのでしょうが、そのまま提案を受けている理事会もどうかと思う。

[4112: 匿名さん]

>4111 特命さん
これから先も何十年にわたってそういう類の「提案」と「住民アンケート」が続くでしょう。
築４０年近い私の物件でもまだ、インターネットの設備がどうの、契約がどうの、とやっている。

歯止めをかける方法は、管理士の先生、並びに経験者の方がお答え下さい。

[4113: 匿名さん]

権力分立のコンセプトを大事にしているマンションがうらやましい。

理事会が執行だけでなく、司法（裁判）も立法（規約や細則等の変更）も
兼ねているのが、管理会社お任せ型のうちのマンション。

管理組合がおかしくなったら自治会がけん制し修正、ということもなく、
発覚しないよう互いに一致団結。

組合幹部の夫人が自治会役員に就いた時には、加入率１００％に近づいた。

鉄則は秘密主義。資産価値のためだからと会計すら秘密。ほぼ全員が賛同。

世の中にはこういうのを素晴らしいと思う人のほうが多い？

[4114: 匿名さん]

>4111
コカコーラの会社がやっている慈善事業でしょう。
自販機の設置に関しては、設置料、電気料金とかも全てコカコーラ負担。
おまけに災害のために1戸当たり数本の水の備蓄をしてくれるのでしょう。
災害時にはその自販機に入っている飲料水も全て使っていいというものですよね。
マンションに収入もありますが、不要といえば通常の自販機より安く提供
してくれます。
それを導入するのにリベートとかはありませんよ。慈善事業ですからね。

[4115: 匿名さん]

この慈善事業は売り上げは期待していません。
マンション内に設置して外部の者には買えないように
しても構いません。

[4116: 特命]

4111 です。
情報提供ありがとうございます。感謝致します。
過去、数回住み替えましたがコカ社の慈善事業の件は初耳で驚きです。

ただ、慈善事業とは言え、視覚/印象/物理的に訴求度を高めて、潜在的な使用者掘り起こしを狙っているのでしょうね。
競争激化の中で、ブランド浸透度を高める為には、手段選ばずなのですね。

電気料金は業者負担だとしても、自販機の必要性を感じない住民にとっては、
異物であり、目にするのも不快です。
空き缶に便乗してごみ投棄が発生するのは、何とかして避けたいものですね。

又、エントランス等に設置したら、自販機の放熱で館内の冷暖房効果も少なからず低下しますね。
振り返れば、もう20年以上、自販機は使用していないですね。

[4117: 匿名さん]

当マンションの規約に理事の役職は理事の互選によるとなっております。
一理事に理事会の招集通知がなされないで理事会を開催した。

その理事会で理事長、副理事長、書記、会計、等の役職が決定され総会
に提案され可決した。

この一理事はこの総会の招集権者である理事長は理事の互選で選任され
ていないので無効であるとの申請がなされた。

これは有効でしょうか、無効でしょうか。？

[4118: 匿名さん]

>>4117 匿名さん
招集通知に欠陥がある理事会決議は無効です。
ただし、それを立証し主張して認めてもらう必要があります

[4119: 匿名さん]

４１１８さん、立証して認めてもらえない時はどうすればいいでしょうか。？

[4120: 匿名さん]

国内で、唯一、最終的な判断ができるのは、裁判所だけです。