マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[3941: マンション管理士試験上位合格者]

ここは大規模修繕工事で設計監理方式で節約できたとかの自慢話のやりとりばかりだからね。
国政に対する地方自治、地方自治に対する管理組合運営は民主主義の勉強の場なのだが、瑣末な議論に終始するのはマンション住民に大したひとがいないからだろう。
民主主義を守るのは憲法21条の表現の自由と民主主義の暴走を止める裁判所の役割の徹底重視を理解していれば、管理組合でやることは広報の徹底、監事選任方法の見直しとかの発想に至るはずである。わからないとは思うけどw

[3942: 匿名さん]

マンション管理士試験上位合格者さんの持論は、大規模修繕工事は１回目が
１５年程度、２回目が３５年程度、３回目の大規模修繕工事はやらずに
５０年から６０年程度で建て替えをするという考えなんですよ。
又、修繕積立金については殆ど積立をせず、大規模修繕工事分は借り入れで
賄うのが基本といっています。
築５０年以上にもなれば、玄関扉、サッシ、給排水管、エレベーター、消防設備、
高置水槽、消防設備等の大型設備がもちません。これらは大規模修繕工事には
含まれていませんからね。
マンションが出来始めたころのマンションは、新耐震基準も満たしていないだけでなく
コンクリートに海砂が使われていたり、配管等も塩ビ管は使われておらず、現在の
マンションとは比べられないぐらい貧弱な造りで外壁もタイルも使用されていません。
法律とかには詳しいようだけど、工事関係には弱いようである。

[3943: マンション管理土試験上位合格者]

>みらい平のたぶちゃん
誰やねん？

[3944: 匿名さん]

>3941さん
広報の徹底は分るけどね。
うちは毎月回覧板以外に各戸に広報誌の配布をするようにしているけどね。
監事の必要性についてはそこまでは必要ないマンションなんでね。

[3945: マンション管理士試験上位合格者]

>>3944 匿名さん

思想の自由市場論を調べてみてね。
表現の自由、知る権利を守ることで、多様な選択肢が提供され、
有権者の選択肢が広がり、結果的におかしな考え方が排除されることに期待してるのが
日本国憲法。
期待してる、というのが重要で
ナチス的な思想を法律で排除するドイツの
戦う民主主義との違いです。
多様な選択肢が提供された結果、国民が共産党政権、天皇制廃止を決めてもそれは正しいと考えるのが日本国憲法だね。そうはならないだろうと考えてるのも日本国憲法なわけ。

[3946: マンション管理士試験上位合格者]

小選挙区制での選挙協力は有権者の選択肢を狭めるから小池東京都知事の行動は思想の自由市場論からすれば真っ当な行動である。

[3947: 匿名さん]

さすが上位さん。アホには難しいですから分譲マンションの話に戻しましょう。アホより。

[3948: マンション管理士試験上位合格者]

国民の総意、っていう日本国憲法の表現は奥が深い。

[3949: 匿名さん]

　またまた、投稿拒否になり投稿d来ませんでした。　なぜか「マンション管理士試験上位合格者」が、「マンション管理士試験上位合格者」自分自身を「あほ」呼ばわりをしています。　マンション管理士（特に上位合格者）は「馬鹿」だらけですか？　他にはマンション管理士名のレスもありません。　真面目でまともな出来れば排他をしないマンション管理士にお聞きしますが、マンション管理にマンション管理士は必要ですか？　一部には排他を基本とする管理士会がありますが、その会のマンション管理士は、マンションに有害ではありませんか？

[3950: 匿名さん]

>3949さん
あなたの考えは間違っているのかもしれませんね。
匿名掲示板で質問とかで答えれば、マン管士であれば名前と登録番号を
貼り付けてから答えろとか異常に感じますよ。
法テラスとかの営業活動に結び付けて回答とかをしている訳ではありま
せんからね。
マンション管理にマンション管理士は必要ですかということですが、資格は
必要ではありません。しかし知識は必要でしょう。それ以上でもそれ以下でも
ありません。そんな常識的なことを真面目に質問すること自体ずれてると
しか思えません。
私がマン管の有資格者かどうかは匿名なので分りませんが、マン管の有資格者
でなければ書き込みできないとなるとここのスレは成り立ちません。
それに何回もいってますが、スレ全文の主旨も理解した中で書き込みをして下さい。
そうでなければ、あなたが問題提起をして炎上したスレに帰りなさい。
そこで相手にされなくなったからここのスレにくるというのは失礼です。

[3951: 匿名さん]

大規模修繕工事や大型設備の更新工事は長期修繕計画に基づいてやるのが
基本です。
特に輪番制の理事であれば、大規模修繕工事という面倒なことはやらず
先延ばしになりがちです。
大規模修繕工事をするとなると、総会や専門委員会、業者選定、資金対策、
各種会議への出席、広報活動等何かと忙しくなります。
どうしても補修工事をしなければならないときは、その部分だけの工事しか
やらないということにもなります。
足場を組んでやる大規模修繕工事はできることなら次の理事に先延ばししたい
と思う理事が多いのではないかと思われます。
だから、綿密な長期修繕計画を建築士を交えて作成し、基本的にはそれに
基づいて工事をするというように決めておかなければならないでしょう。
当然そうなれば修繕積立金の必要額も算定しておく必要が出てきます。
行き当たりばったりの工事をして、積立金がないから借り入れをするという
ことも回避できるのではと思います。
いくら金利が低いとか積立金の余裕があれば無駄遣いがされるという理屈は
なりたたなくなるのではと思います。

[3952: マンション管理士試験上位合格者]

↑あだち議員みたいでカッコいいw

[3953: マンション管理士試験上位合格者]

>>3951 匿名さん
それが民意なら問題なし。

[3954: マンション管理土試験上位合格者]

>積立金がないから借り入れをするということも回避できるのではと思います。

ほー。

自宅マンションは自己資金が足りないから住宅ローンで借入して買うだろう。

足りなければ借金しろよ。

[3955: マンション管理士試験上位合格者]

↑よくわかってるじゃないの。
住宅をローンで買ってるのになんで修繕は現金払いにしたいのか、説明はできないだろう。国土交通省のガイドラインを盲信してるだけなんだから。

[3956: マンション管理士試験上位合格者]

世の中で先払いするのは風俗店と電車賃くらいのもの。支払う側にとっては後払いが断然有利。
いつまで生きるのかわからないのに築60年、築80年のときに必要な修繕費を積み立てるとかあり得ない話だ。

[3957: 匿名さん]

考え方の相違があるのは仕方ないことでしょう。
できるだけ前もってこつこつと積立をしていき負担の軽減を図っていく
このあり方もありでしょう。
借り入れをすれば当然返済をしなければならなくなる。
マンションの借り入れは個人差があり、２０年、２５年３５年返済とか
もあります。
マンションで借り入れをすれば１０年返済となります。期間が短かく返済額
が大きくなる借り入れと、こつこつ積み立てていき金利の負担もない積立金の
どちらがいいか判断するのはそれぞれのマンションが判断すればいいことです。
途中で出ていく者にとっては大規模修繕工事のために積立金が取られる
のはムダと考える方もおられるでしょう。
しかし、積立金をしていて工事終了後すぐ出ていかれる方もおられます。
その方にとっては工事終了後資産価値が騰がっているのだからその恩恵も
あるでしょう。
修繕の周期を１３年前後で行っているマンションであれば、積立金で賄って
行く方がずっといいと思いませんか。
工事を殆どしないマンションにとっては積立金は少ない方がいいでしょうけどね。
若者が将来年金は貰えなくなるかもしれないので払いたくないというのと
同じ発想ですよ。
では今の若者全員が老後の蓄えができていますか？

[3958: 匿名さん]

>3956さん
>いつまで生きるのかわからないのに築60年、築80年のときに必要な修繕費を
>積み立てるとかあり得ない話だ。

修繕積立金の使いみちは６０年後、８０年後のために積み立てるのではないですよ。
大規模修繕工事の周期分の積立をするということです。

[3959: 匿名さん]

もっと分かりやすくいえば、２５年間とか３０年間の長期修繕計画の
総工事費分の積立ということになります。

[3960: マンション管理士試験上位合格者]

13年毎に大規模修繕工事をやる慣習はまもなくなくなる。
おたくが無知なだけw

[3961: 匿名さん]

>3960さん
この周期もマンションそれぞれの考えで問題はないでしょう。
確かに１３年周期でやらなければマンションに住めなくなるというもの
ではありません。
ただ快適なマンションライフを送るためにこの周期でいいのかなとも
思っています。
自分の部屋で例えれば、タタミや壁紙の交換を１０年でやられる方、
２０年でやられる方、それでもやられない方等いろいろです。
交換等をやられない方の理由もいろいろでしょう。
きれいな部屋に住みたいと思っている方の周期は当然短くなります。
課題は積立金に余裕があるかないかということに究極的にはなります。

[3962: 匿名さん]

>3960さん
あなたはマンション管理士の有資格者としては優れていると認めます。
しかし、大規模修繕工事や日常のマンション管理については興味とか関心も
あまりもたれないようですね。
工事関係については、パスされた方がいいかもですね。

[3963: マンション管理土試験上位合格者]

はい、わかりました。

[3964: 匿名さん]

　本当に自作自演の「マンション管理土試験上位合格者」は分かっているのかな？　それとも複数の「マンション管理土試験上位合格者」がいるのかな？　掲示板の運営会社ならわかるでしょ。　せっかくの注意書きは無視されたけど。　どうなっているのかな？

[3965: ご近所さん]

3957　3959　3961　3962さん
大変に適切な「ご意見」と「ご対処」と感服いたしました。

[3966: 匿名さん]

ところで皆さん方のマンションで、総会に直接出席した組合員が
議案の変更に伴う提案がされ、出席組合員の意見の方がいいという場合、
どういう取り扱いをされていますか。
大幅な変更ではないが、議決権行使書で賛否をする場合の判断に何らかの
影響はあるかもしれないというレベルの場合ですけど。

[3967: 匿名さん]

またそれか

[3968: マンション管理士試験上位合格者]

>>3966 匿名さん
そういうのは得てしてガテン系住民が最前列で威嚇した場合に起きやすいから屈してはなるまい。
だから、事前の広報活動が重要になるわけである。重要案件は事前にアンケート調査を行うなど地ならしは必須である。

[3969: マンション管理士試験上位合格者]

総会でいきなり議案以上の名案が出てくるなど、理事会段階で議案が練られていない証左だろうが、普通は名案ではなくて声が大きいだけである。

[3970: マンション管理土試験上位合格者]

↑
区分所有法違反、あほ

[3971: マンション管理士試験上位合格者]

>>3970 マンション管理土試験上位合格者さん
管理組合運営は政治だから法律は関係ない局面が出てくるわけである。
その場合の対応を聞いていることを理解すべきだろう。

[3972: マンション管理士試験上位合格者]

管理組合は武力組織を持っていないから
総会でガテン系住民に騒がれた場合の対応を聞いていると理解すべきだ。
そもそも、日本の治安は最終的にアメリカの武力で守られていることを理解しないといけない。

[3973: マンション管理土試験上位合格者]

それなら総会時に在日米軍に護衛を頼むのか？

[3974: マンション管理士試験上位合格者]

多数決で決めても少数派が暴れて抵抗するなどは、最近の国会でも安保法制やら組織犯罪対策法の採決の大混乱などで見られる光景であり、管理組合総会では衛士がいないから理事長がビビって議案をひっこめるとかは、やむを得ない場合もあるのである。

[3975: マンション管理士試験上位合格者]

このような混乱が日常化している場合は、警察OB組織であるＪＰコネクションに相談すれば怖い顔をした警察OBが総会に来て睨みを利かせてくれる。マンション管理士の新全国組織の紹介で総会運営支援名目で呼べば問題はない。

[3976: マンション管理士試験上位合格者]

政治に暴力団が絡んでくるのは多数決による裁決で敗れた反対派が暴れて抵抗するから、それを弾圧しないと執行が不可能だからである。
ナチスには親衛隊がいたし、自民党には右翼団体やら警察、自衛隊。イラクなんかアメリカの民主主義を押し付けても少数部族の反対派がテロばかりやるからあそこらへんは独裁で統治しないと無理だろう。

[3977: 匿名さん]

３９６８さんの仰ることが２点あります。下記の件は追って投稿します。

１、管理委託契約の案の変更＝委託契約の変更
２、組合役員の選任の案の変更＝理事の入れ替え

※ガテン住民は自治会長（女区分所有者の同居人で愛人。）＝組合員はこの自治会長を区分所有者と思っている。
　区分所有者５１２、議決権数５１２、のマンション、総会出席者４２。の総会の出来事。ガテン系自治会長によ
　この42名で委任状、議決権行使者の票を無視して変更案が可決された事件。
　

[3978: マンション管理士試験上位合格者]

その自治会長がイスラム系とかだと黙っていうこと聞いてるほうが安全だから別にどっちでもいいと住民の多数が考えていたら別にいいのでは？
お宅のマンションの立地とか民度で変わってくる。世界を見渡してもグローバル化した結果、スウェーデンなどは移民に乗っ取られる寸前だし。

[3979: 匿名さん]

純国産だと思う。少し朝鮮系が入っているかな、民度は低い。
バブル期の分譲価格３ＤＫ（５７㎡）１９００万円から４ＬＤＫ（８１㎡）２８００万の
ロウコストマンション。
築２９年ですから漏水事故等が多発している。買い替え資金不足で住み続けるしかない。

ゆとりある組合員は半数以上は退去している。５１２戸の大型マンション。古くなると
大型マンションは厄介です。

[3980: 匿名さん]

築３０年前のマンションは造りも使用材料の質も悪いからね。
漏水だけはどうしようもない。
建替えしかないかな。難しいけど。

[3981: 匿名さん]

総会では長老の訳の分らない者がどなりちらすこともある。
理事長も返答に困りあたふたとしている。
輪番制理事長ではその対応の仕方が分からない。
管理会社のフロントもただだまっているだけ。
総会運営は難しい。理事長はしたくない。、それが本音。

[3982: 匿名さん]

この様なマンションは安くで買えるから仮の住まいは良いでしょう。

[3983: 匿名さん]

そんなマンションは民泊にでもして資産価値を維持できると思っていたら禁止の規約を設定した。
将来が不安な組合員は買い替えを考えている。
中古マンションの値上がりはまだ続くと見た組合員以外は今売りに出している。住替えにはそれ
相当の曽金がいる。
資金のない私などはこのマンションに住み続けなければならないので真剣である。売れない貸せ
ないマンションになると、民泊でもしなければ組合費の滞納が増えて大変になる事を理解出来な
い。

[3984: 匿名さん]

だから計画的に補修工事をしなさいといってるだろう。
航海海の中。

[3985: 匿名さん]

「管理費や修繕積立金などを納めたら義務は果たした。後はお任せ。」

管理組合員の各口座から引き落としされた時点で実質的に管理会社のカネとなる。
引き落としされてからも自分のカネと組合員が考えるようになれば大革命である。

税金に対してすらそうならないのに、組合員の意識革命に成功した例はあるか？

[3986: 匿名さん]

痛い目に合わないと。？それでも理解できないマンションんも組合員は多いでしょう。
依って２０年前後でローンの支払いを完了して住み替えるのが現時点ではベストである。

うちのマンションはフルローンか、オーバーローン、３５年支払いが多いみたいです。
そういう組合員は管理を真剣に考えないと痛い目に合いますよ。

だから私は管理費等の負担の軽減をセコイ位、真剣に考えているのです。
億ションを買えるような組合員は別です。

[3987: 匿名さん]

　管理会社の口座には１ヶ月以上は保管されません。その分は保険をかけなければなりません。
改正後の管理方式　
　新）ハ方式 原則方式に近い方式です。
　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。
管理会社は印鑑の保管は禁止されています。
（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。 収納代行方式に近い方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。
（新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[3988: 匿名さん]

3986　3987　
ともに質問に対する答えになっていない。

[3989: 匿名さん]

５，０００万円の２０年ローンでは年間２６０万円程度の支払いとなる。
月２２万円かあ。
子供二人いるし、月平均２２万円は３１歳の僕には厳しいね。
やはり３５年ローンにしよう。

[3990: 匿名さん]

銀行の権威は地に落ちた、貸付金の限度額が金融緩和で甘い。貸すだけ貸して支払いがつき
ると抵当権を実行する。

頭金は購入金額に４分の１で借入限度額は年収の４倍が限度。借金は他にもあるでしょう。