マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[3901: 匿名さん]

>3899
金抜き明細書ってしらないでしょう。
共通仕様書で相見積をとらなければ比較のしようがありません。

[3902: 匿名さん]

お宅の考えもも違ってはいません。お互い良いマンションにしたい気持ちは同じでしょうから、

[3903: 匿名さん]

設計監理方式を知らないというよりできないマンションはその方式の
良さはわからないのでしょうね。
設計監理業者への支払額は、約１年半で工事費の３．６％でした。
そんなに高いものではありませんよ。
管理会社に丸投げすることを考えれば屁のような額です。
要するに、小規模マンションとゼネコン系の管理会社と委託契約をしている
マンションは設計監理方式はできません。
管理会社に丸投げか、責任施工方式（相見積を取らず１社に丸投げ）しか
残念ながら方法はないんです。
見積も取らないで業者に丸投げするしかないのに、それを正当化しなければ
ならないのは残念なことではありますが、それが現実なんです。
いくら住民がしっかりしていても、丸投げを回避することはできません。

[3904: 匿名さん]

私は建築士ではありませんが、長期修繕計画の作成や、大規模修繕工事の
進め方では建築士とも相当やりあいました。
技術的な知識はありませんが、理論では負けないようにかなり勉強はした
つもりです。勿論建築士の意見も参考にはしています。
大規模修繕工事の進め方についても、一般の進め方にプラスして具体的に
細かく作成しました。
ただ残念なのは、設計監理方式を採用した場合の工事の進め方ですので
それ以外のマンションには通用しません。

[3905: 匿名さん]

　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事内容、材料、数量までを記載し単価や金額を
表記しないもののことです。
　相見積を取るときには、共通仕様書で同じ条件で取らなければ、どこの業者が
高いのか安いのかが全く分りません。
　それも設計コンサルタントの役割の一つです。

[3906: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方で検索してみてください。
その進め方はどれも設計監理方式が前提となっています。
管理会社方式や責任施工方式は、進め方の基本を述べる
ことはできないからです。
所謂丸投げ方式ですから、建物診断業者、設計監理業者、
元請会社の選定方法とかは必要ありませんからね。
相見積も当然必要ありませんから。

[3907: 匿名さん]

小規模マンションで人材や積立金が少なければ設計監理業者を
選定することはできません。
ゼネコン系のマンションも同じことです。
責任施工方式を採用するマンションは、いかに信頼のおける業者を
選定するかにかかっています。
それこそ信用するしかないのです。
若干の手抜き工事は覚悟しなければなりませんが、劣化するのは早く
なりますが、見た目には問題がないと思います。
メンテナンスの点検時期と場所を明確にして契約を交わすことです。

[3908: 匿名さん]

私のマンションは管理は１０９ですが、４００戸のおおがたです。
管理会社抜きで融資を募り大手のゼネコンに責任施行でしました。
見積参加は数社に及びましたが、談合等を防ぐ為色々工夫しました。
大まかに１億２千万円位節約しました。８年目です変色等やトラブル
はありません。ゼネコンは管理会社を持たない大手です。
今でも担当が定期的に目視点検をしてくれております。

[3909: 匿名さん]

管理会社抜きの有志に訂正して下さい。

[3910: 匿名さん]

>3908
見積はどうやって取ったんですか？
同じ平米数、同じ材料、同じ仕様、同じ修繕個所の同じ条件で
相見積を取らなければ価格での判断はできないでしょう。
それぞれの個所のスペースが違ったり、材料の良しあし、修繕個所、
修繕の仕方等が違えば比較のしようがないでしょう。
責任施工とは相見積は取りません。ただ工事個所を提示し予算は
この金額の枠内でやってくれというやり方ですから。
業者は１社しかありません。
予算を上回れば材料の質を落とすか、修繕個所を減らすしかありません。
当然設計コンサルタントはつきません。
責任施工方式はそういうやり方ですよ。
節約できたといっても、修繕個所や材料、仕様を節約すればなんとでも
なりますよ。それを節約とはいいません。
どのやり方と比較して節約できたんですか？工事個所ごとの比較での節約
出なければ意味がありません。

[3911: 匿名さん]

４００戸の大規模マンションなら何故設計監理方式でやらないのか
不思議でなりません。
公正を期す工事をするためには、大規模修繕工事の進め方に添って
工事を進めていくべきです。
談合とかそんなことは関係ありませんし心配することもありません。
設計監理方式で行えば、建設会社の選定時の相見積とか施行中の工事
のチェックとそれに対しての結果報告、施工後の竣工検査、書類の整備、
年次ごとのメンテナンスの契約等全てやってくれますよ。
工事費の削減でいえば、金抜き計算書で同じ条件で取ったときは工事費の
大小は明確に分ります。
１０９の管理会社なら手数料はそちらにいっていると思います。
設計監理方式なら、うちも４００戸程度のマンションですので設計監理料
は３．６％でしたので、４億の工事としたら１，４００万円程度の支払い
となります。工事前から仕事をしまして約１年半の仕事です。
支払いが明確になってますので、管理会社にいくら支払っているのかが
分らないのとはその点が違います。

[3912: マンション管理士試験上位合格者]

日本マンション管理士会連合会傘下のマンション管理士会は管理会社勤務のマンション管理士の入会を認めていない。
全日本マンション管理士協会は管理会社勤務のマンション管理士でも入会OK。
大規模修繕工事を設計監理方式でやるのは古い発想で、いまは責任施工方式が主流になりつつある。国土交通省から悪質コンサルタントへの注意喚起の通達がでたことで、設計監理方式は忌避されるようになった。その通達がでたからNHKクローズアップ現代でも悪質コンサルタントを取り上げたし新聞でも特集記事が増えた。

[3913: 匿名さん]

管理会社のマン管保有者が管理士会に入会しても会費を
納めるぐらいのものだからね。
悪質コンサルタントの存在の可能性があるから、責任施工方式で
相見積も取らず信用のある１社に絞った方がいいというやり方。
全て丸投げ方式がいいとは思わないけどね。
管理会社が介在しても悪質はあるからね。
その可能性を低くするのが設計監理方式だと思うよ。
１級建築士のコンサルタントの選定方法が悪いんじゃないかな。
設計監理のコンサルタントにマン管士は無理ですよ。
そこがまず間違っているのでは。

[3914: 匿名さん]

うちは大規模修繕工事は設計監理方式で行ったけど、設計監理業者を
公募する条件としては、マンションの大規模修繕工事の設計監理を
行ったことがある建設設計事務所の１級建築士だけです。
そして設計コンサルタントに対して説明会を開催し、その項目
ごとに専門委員が評価点をつけ採点します。
そして、見積額と評価点で業者を決めます。
評価点が一番高く、見積額が一番安ければ当然その業者に決まりますが、
そうでない場合は、総合評価方式を採用し、数値で評価点が一番高かった
業者を選定することにしています。
どの材料にするかどの色や柄にするかとかの作業も発生しますので、どち
らにしても工事費総額に含まれますので、設計コンサルタントと一緒に
工事を進めていった方が楽で安心ですよ。
設計コンサルタントに支払う報酬は、工事費の３．６％でしたからそんなに
高いとは思えません。１年半の仕事ですから。特に工事期間中の１年間は
工事をしている時は毎日出勤することになりますので。

[3915: 匿名さん]

責任施工方式ではなく、共通仕様書での相見積をして建設会社
の選定までを設計コンサルタントに依頼する方法もあります。
工事内容とかチェックとかについては建設会社に丸投げとはなりますが。
仕様書通りの仕事ができているかどうかについては信用するしかないですけど。

[3916: 匿名さん]

３９１２さんの意見に同意。この考えが広まるとマンション管理士の信頼も高まるでしょう。

アホ、発言は慎んでください。

うちの理事長は、総会に於いて規約違反をすると、アホは出て行け。と怒鳴り散らして辞任した。
吉田　茂の、バカヤロウ、発言です。今の時代は御法度ですよ。その理事長を尊敬していますけ
どね、

マンション管理士試験は不合格ばかりでしたので、奥様より受験料がもったいないからやめろ、
としかられたそうです。

良い理事長でしたよ。管理士会にも相談に行きましたけど実務経験は豊富でしたので管理士の連中
とは喧嘩ばかりでしたので管理士会でも嫌われております。私は鞄持ちの組合員です。

後日この理事長の素晴らしい仕事ぶりを投稿いたします。今はマンション内で静かにしています。

[3917: 匿名さん]

責任施工方式ならマンション管理士は必要ないでしょう。
実務経験が豊富で、素晴らしい仕事ぶりの投稿に期待しています。

[3918: 匿名さん]

３９１２さんの考えは大規模修繕工事は２回まででそれ以降はやる必要が
ないという考えの方ですからね。
大型設備の更新工事は不要ということで、玄関扉、サッシ、給排水管とかの
大型設備はやる必要はない、それはやらずに限界マンションとして後は建替え
をするのが基本としていますからね。
工事はどうでもいいんです。安ければいいという考えだと思いますよ。
どうせ解体するんですから。

[3919: 匿名さん]

築４０年前後で建替えると言った考えですよね、私の地域の４から５階建て団地型大型
マンションが、９０㎡前後の４ＬＤＫの１階が１０００万円前後で売っておりますが。
購入するとどうなりますでしょうか。つまり３回目の大規模修繕時期ですよね。ＥＶは
ありません。

[3920: 匿名さん]

悪いことを隠すためにトカゲの尻尾を切るんじゃないでしょうか。