マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[3841: 匿名さん]

相談はしません。事実を公開してこの問題を組合員が認識してくれて、
マンションが管理会社頼みの管理から組合員の為に動く管理組合に育
ってほしいです。

私みたいな経験をしている組合員は少ないでしょうから、しかし、管理
を真剣に考え実行したら大なり小なり経験をするでしょう。

[3842: 冷血動物発言集]

>そのトーキューに恨みのあるお爺さんは昔からこの板あたりで１０９の悪口連発
>相手にしてられないよ、被害妄想だし

>東急にいじめられているマンションの住民なんだね。
>マンションの住民で一人だけが被害にあっている訳なんだね。

>そいつ昔からだよ、109に恨みでもあるんだろ、放置で

私は、「井桁」「倶利伽羅」とか書く人も実は真実を語っている一人だと思いますね。
「一人だけが被害にあっている」という事態をどのようにとらえるかで人格の優劣が
分かれます。マンション管理士といった資格や経験・知識の有無より大切なことです。
「単なる理事の経験もないただの住民なんでしょう。 まず理事ぐらいの経験はして
ください。」との書き込みがありましたけど、（財）マンション管理センターが管理
組合の理事や監事といった役職に就いている人以外の問い合わせはお断り、という態
度をとっているのと同じなんですよね（この財団法人が管理士試験の実施母体で事実
上の生みの親だから当然か）。特別に公正な選挙をやっていないのなら理事や監事と
いった役に就いているからといってその人は組合員の代表ではないのだし、私は、役
に就いている人と最低でも同程度に、役に就いたことのない一般住民（管理組合員）
こそが主役として重んじられねばならないと考えています。「一人だけが被害にあっ
ている」という状況を生まないために、もし生んでしまったらその人の救済に全力を
尽くす、という考えで動かない限り、この業界とその中での資格はマイナー、日陰産
業的に認識され続けると思っています。

[3843: 匿名さん]

この小さな事件を我が身としてとらえてみてください。私は弁護士や管理士等に幾度となく
相談はしてみました。相談と言うよりも自分の考えが間違っているかどうかの確認も含めて
の相談と言った方が正しいかもしれません。

証拠を示しての先生方への相談でしたので１００％は勝訴するとの確信は得ました。しかし、
その弁護士費用等は数百万円になり私の懐具合では経費倒れになる事に気が付きました。
共謀している組合役員と管理会社はそこら辺は計算済みで、裁判にしなさいの、壱点張りで
した。

私が、食を失い、ローン返済にいきずまる、マンションを売却しなければいけないことは敵
は計算済みです。つまり、泣き寝入りする事も計算済みです。

管理組合が組合員一人一人の事を真剣に考えるならこういった管理会社を放置することはな
いと思います。

（勤務先の社長にこの組合員を解任するように圧力をかけた管理会社と理事長の共謀、他の
　理事は知りません）

[3844: 匿名さん]

勤務先まで管理会社って圧力かけるんですか。
理事長までも。
悪事なのですから、テレビでマンションの問題として特集報道されたり、新聞などで記事になったりすれば、管理会社や理事長の問題としてとりあげられるのに。
勿論、ご本人の実名や顔写真ふせてですが。

[3845: 匿名さん]

またかね、東急に恨みつらつらしつこい年寄り
東急スレでクダまいてろよ

[3846: マンション管理士試験上位合格者]

ほー

[3847: マンション管理士試験上位合格者]

普通は勤務先なんか管理組合に言いませんけど。

[3848: 匿名さん]

無職では言いようがないだろうね（笑）

[3849: 匿名さん]

>3842さん
私はマン管士ではありませんが、書き込みをしてもいいでしょうか。
あなたは何故一人だけ苦しんでいるんですか？何故苦しまなければならない
のですか。
あなたは要領の悪い人なんでしょうね。
でもね、それだけあなたが苦しんでも管理組合は何もしてくれませんし、住民も
あなたの動きさえ知らないものですよ。
あなた一人が動いても動かなくても現状では大勢に殆ど影響はないようですね。
いっそのこと投げ出してみてはどうですか。気が楽になりますよ。
しかし、あなたはそれができない性格なんですよね。だったらどうやればいいのかを
あなたのもっている知識を知恵に変えて頑張ってみるべきです。
管理会社のフロントでマン管の資格保有者は管理会社の単なる社員ですよ。
押してもダメなら引いてみよという言葉がありますが、住民間のコミュニティの取り方
を考えてみてください。
マンション管理士に拘りが強いようですが、どんな職業にもピンキリはあります。
マン管士を過大評価も過小評価もする必要はないでしょう。意識することも。
ただ、マン管士にも話の分かる人はいますよ。
あなたがどんな被害にあっているのか分かりませんが、それだけではマン管士は
口も出せませんし、助けることもできません。
それから、マンション管理センターは理事以外の者であっても答えてくれますよ。
私は理事でもない時に、規約改正をしている時に相談しましたが気持ちよく答えて
くれましたよ。回答者は電話の窓口におられるマン管の有資格者の方でした。
マン管士が答える時は名前と登録番号を貼り付けてから回答するべきとかいわないで
ここで相談をして、いろんな職業やマンションの理事経験者等からアドバイスや
経験談を聞いてみたらどうですか。マン管士が登場するかもしれませんよ。

[3850: 匿名さん]

>3843さん
何の不正か分りませんが、証拠があるのならマンションの住民に
チラシを配布したらどうですか。
自分のパソコンで打ち込んで作成すればいいでしょう。
それを見て住民が賛同してくれるかもしれませんよ。
メールボックスに投函すればいいでしょう。
又、地方整備局に相談にいかれたらいかがですか。管理会社のことなら
特に効果はありますよ。
それからもう一つ、いくら悪どい管理会社でも、法を犯すことはしません。
管理会社の社長宛に手紙を書かれたらいかがですか。
社長までいかずに握りつぶされる可能性はありますが、意外と通じる
かもしれませんよ。
管理会社としてもトラブルは避けたいのが本音でしょうから。

[3851: 匿名さん]

ここは雑談して楽しむ場所、勝手にすればいいけど誰も相手にしないよ。

[3852: 匿名さん]

勤務先は緊急連絡先等の名簿でわかります。管理事務室に保管してあるので、管理会社が見ることも可能です。
管理会社が勤務先まで圧力をかけるとは、明らかな悪事なのでしょう。理事長まで加担するとは悲しいことです。また、それほどの悪事を組合員が知らないことも恐ろしいことです。世の中には人をおとしめる人もいます。さぞかし苦しまれたことでしょう。
このようなことのないよう報道等されたらいいですね。

[3853: 匿名さん]

この管理会社の管理物件の住民は入居届を考えた方が良いでしょう。

何もない時は心配ないが、私みたいに管理組合役員と共謀して規約
違反や法令違反を糾弾したりして問題が大きくなり委託契約の解除
の動きになるとこういった事をして組合員を排除する動きをします。

組合役員が管理の知識がないマンションでは８９３等反社会的勢力
が入居しているのを見逃したり管理費等の未収を大目に見たりして
いるのです。

[3854: 匿名さん]

妄想癖のほうが恐ろしい。
マンションの居住者名簿の勤務先記載は任意、書く人いないよ。
通常は勤め人なら会社員と書くだけ。

[3855: 匿名さん]

3853
明らかに被害妄想、病院行きなさい。

[3856: 匿名さん]

管理会社も悪いが、理事長も悪い。

[3857: 匿名さん]

管理会社が勤務先にまで連絡を入れることはありえません。
ましていわんや首にしろとかいう筈はありません。
常識のない理事長ならありえるかもしれませんが。
管理会社のフロントも管理会社としてではなく個人で動く
ことはあるかもしれません。
支店長レベルではどうしようもありませんね。
管理会社の上層部宛に管理会社のホームページを利用して書き込ん
だらいかがですか。
正々堂々と名前を名乗り状況を書き込めばいいと思います。
管理会社の支店名や担当者の名前も明記して。
書き込まれたら何らかの報告や指示がその支店に届くはずですよ。
動けることは何でも考えて行動を起こすべきです。

[3858: 匿名さん]

クダラネ

[3859: 匿名さん]

私の会社や関連会社は不正等に対しては厳しく、一定期間調査をされたり、結果明らかな不正や悪事等であれば辞めさせられます。そして、全社員に事実が知らされます。 社の信用にもかかわるからです。
本社は事実を知っていますか？
確か一部の悪事をされた理事の方売却されて引っ越されてますよね？悪事に加担した理事長もいずれ住めなくなるのでは？

[3860: 匿名さん]

管理会社がそこまでするとは会社の資質を問われますね。
理事長もどうなんですか？管理組合の代表者ですよ。勤務先に管理会社には加担して圧力かけますか？そこまでします？
先ず理事長が悪いのでは。恐ろしさを感じます。

[3861: 匿名さん]

「組合員＝管理員」、「勤務先＝所属する管理会社」としてお読みください。

[3862: 匿名さん]

これは、事実ですから信用するか、しないかは皆さんに任せます。

当時の副理事長、監事、書記、数名の理事は区分所有権を売却したそうです。

それから、管理会社の担当支店長と課長と、関係した担当数名は人事異動し
ています。

入居していた８９３の組長、窃盗団の事務所、指定されている８９３等々は
この組合員の告発で仲介業者に、宅地建物取引業違反、地方、国の暴力団等
排除条例違反、当マンションの規約等を説明して退去させた。

その後にこの管理会社と共謀する理事が数名が規約違反と法令違反で就任した。

この役員連中との争いで管理会社とこの理事数名が共謀して、この組合員を
排除する為勤務先の社長宛に理事長名で解職を促す圧力をかけた。

この時のやり取り等は録音等をさせてもらいました。管理会社の当時の顧問
的弁護士はこの件からの仕事は断ったと聞いております。

皆さんの物件でもこういった組合員の目に付きにくい問題が内在している可
能性が有ります。

入退居届、所有者変更、専有部分のリフォーム、駐車場の使用履歴等を分譲
当時からの履歴を調べて下さい。

入退去、等は特に過去の記録が紛失したり差し替えられている時は疑うべきです。

共用部分の修繕記録と、専有部分のリフォーム工事申請の記録等も精査してみて
ください。

その他数限りない不正の疑いがみえてきます。

[3863: 匿名さん]

https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68650520.html

似たような事件が管理組合で起きております、共同戦線は管理会社と管理組合が
違うので無理でしょうね。？

３８６２ですが一応投稿しました。区分所有権を持った組合員である事には変わりません。

独りでも多い組合員が正義の為に立ち上がり、この際区分所有者（個人）の団体へと発展
することを期待します。

[3864: 匿名さん]

>3862さん
あなたのマンションは特殊事例です。
通常のマンションではそういうことはまず発生しません。
まず、理事は２年の輪番制です。延長はできません。
補修工事をする時、急を要する保存行為以外は理事会決議が必要
となっています。殆ど保険で適用できます。
計画にある大型設備の工事をするときには当然総会の決議が
必要です。
又、大型設備５００万円以上の工事をするときには、
修繕委員会が開催され、そのメンバーで相見積等を取り、その結果を
理事会に提出するようになっています。
管理会社のフロントや管理員については、もし理事会が拒否したい
ときは、理事長名で交代してもらうよう要請します。
うちのマンションでは、管理会社とはうまくいってますし、一生懸命
仕事をしてくれますのでそういう心配はしたことがありません。
これが通常のマンションですよね。

[3865: 匿名さん]

特殊な事例と言うよりも特殊中の特殊な事例でしょう。これが問題になれば、
この管理会社はどうなりますか。

[3866: 匿名さん]

>3861
>組合員＝管理員、勤務先＝所属する管理会社？
書き込むときにはっきり書いておかないからみんな勘違いするよ。
質問をするときには、匿名ではなくＨＮにしないと分かりずらいね。
マン管士とかには、名前と登録番号まで貼り付けてから答えろと
いってんだから。

[3867: 匿名さん]

>3865
あなたの質問は小出しにするものだから全体像がみえないので、皆さんは
いろいろ書き込まれても的外れになってしまうものが出てきます。
管理会社は継続するための努力をするでしょう。当たり前のことです。
あなたの書き込みでは管理会社の首脳陣が関与していたのかも分りません。
問題が個人なのか会社なのかも。
やはり今まであなたが書き込み相談していた「いずれ訪れる大規模修繕工事
へ備えるために」のスレに帰りなさい。二股はいけませんよ。

[3868: 匿名さん]

※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修 繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判 断する訳にはいきません。
　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

マンションの規模によって、又管理員の常駐の有無によって、フロントの来館回数は違って
きます。
ただ、管理員が常駐しているマンションの方が圧倒的にフロントの来館日数は多いというの
が通例です。
管理員のいないマンションにいっても、話す相手もいませんから事務的になりがちです。
マンションの規律を守らせるには、細則違反者に対してはすぐ対応するようにしなければ
なりません。直接ではなくても構いません。メールボックスにメモを投函するだけでも
かなり改善されます。それを管理員にやるようにフロントと話し合ってきめておけば
いいでしょう。何もやらないとその違反が当たり前となってしまい、違反者が増えて
いきます。

[3869: 匿名さん]

管理会社のフロントは、大規模マンションにはエリートのフロント
を担当にします。
そうしないと、大規模マンションにはいろんな人材がいますからね。
切れるフロントでないと太刀打ちできませんでしょうから。
当然マン管の有資格者ということになります。

[3870: 匿名さん]

東急コミュニティ
区分所有管理士 474名 マンション維持修繕技術者 529名
管理業務主任者 1,840名 マンション管理士 506名
宅地建物取引士 1,438名 一級建築士 129名
二級建築士 150名 ビル経営管理士 21名

従業員数マンション管理部門　５，４８６名
総合管理　　　　　　　　　　５，０３７
部分管理　　　　　　　　　　１，７６１
総売上額マンション部分　　　５，２６０億円

[3871: 匿名さん]

他の管理会社の概要については、マンション管理業協会で検索
すればすぐ出てきます。

[3872: 匿名さん]

総従業員数５，４８６名の中には管理員も含まれているよね。
そうすれば、マンションの管理数が５，０３７とすれば、管理員以外の
従業員はどれぐらいいるんだろう。
そうみれば、管業やマン管の有資格者の割合は高いね。

[3873: 匿名さん]

管理員のついていないマンションも結構あるということだろう。

[3874: 匿名さん]

誰か暇のある方、マンション管理業協会を検索して、会員一覧表から
管理会社ごとの従業員数、管理物件数、総売り上げ、資格者の人数等
を一覧表にしてみませんか。
管理会社の従業員のレベル、会社の規模、管理物件数とか比較できれば
管理会社リプレイスの際の参考になりますので。

[3875: 匿名さん]

３８６７さん、それ程色々な事例があると言う事です。ご了承ください。
各事例は異なる案件です。弁護士曰く一つの事例で反論してくれば別の
事例で反論すればよいのであって、証拠は多い方が良いとの事です。

一例づつ解り易く的を絞って投稿しております。

[3876: 匿名さん]

東急コミュニティーの社員のマンション管理士数は５０６名は登録して、
マンション管理士会に入会しているのですね。管理士会はこの管理会社
の社員の割合が多いと言う事ですよね。大変なことです。

[3877: 匿名さん]

ビル経営管理士、区分所有管理者、マンション維持修繕技術者、
の全ては民間の任意資格ですよね。くだらない資格です。

[3878: 匿名さん]

３８６８さんの投稿は管理会社が一番やりたがらない事です。
管理会社１０９がその最る会社で伸びています。

資格の数は関係ありません。規約や、法令に反する住民に、
ご機嫌を取って伸びている会社です。

最近悪い住民が出入りしている住民の記録を排除する為に、
新しい入居者名簿を作成する名目で名簿の差し替えをしま
した。

過去の名簿には相当数の反社会的住民が居住している、
専有部分の記録が差し替えられたかもしれません。

[3879: 匿名さん]

　管理士の団体のセミナーがあり、不適切コンサル等の手口の紹介がありました。　　実際はそんな簡単なものではありません。　管理会社や工事会社までグルです。　　特に、コンサルは、大人数で日当稼ぎに来て、調査は１日で終了。　そのため見落としが多く、工事が始まってから、素人の区分所有者に、誰でもわかる瑕疵を指摘される有様です。　こんな大規模修繕工事コンサルの存在意義はあるのでしょうか？　本物のマンション管理士は、施設設備が専門でなくても、見逃しませんよね。

[3880: マンション管理士試験上位合格者]

↑あほ
別に相見積もりで安ければ問題はない。
基本的に大規模修繕の瑕疵など誰にでもわかる。
瑕疵の有無は全戸にアンケート用紙を配るわけだから、瑕疵は隠しようがない。

[3881: マンション管理士試験上位合格者]

問題になってるのはコンサルが見積もりをとる業者と談合して割高にしていることだから、不安なら推薦業者を区分所有者全員に募集したら良かろう。工事の瑕疵などみたらわかる、問題なのは談合を崩す思慮がないことだ。あほ

[3882: 匿名さん]

コンサルなんて信じたらあかんよ

[3883: 匿名さん]

結論として一番良い方法は組合員の中にマンション管理士等の資格のある人物を理事か
顧問に招き、その方を中心にして工事業者を動かすことです。

外部マンション管理士で実務経験者は大半がマンション管理会社出身か業者関係者が多
いので、組合役員には騙されやすいです。

コンサルや管理会社相談機関にすると少なくとも裏で工事業者が工事費の１５％は手数
料が支払われています。

あくまで組合員のマンション管理士等を理事若しくは顧問に据えて工事業者と二者での
工事をして頂きたいものです。この場合は建設会社は大手が良いでしょう。

[3884: 匿名さん]

３８７０さんの仰る東急コミュニティーの従業員数マンション管理部門に５．４８６名に対し、
マンション管理士が約一割の５０６名が登録してマンション管理士会に入会していることにな
ります。マンションの管理の相談を組合員や組合役員が相談して大丈夫なのでしょうか。

利害関係が有りますので相談は避けた方が安全ではありませんか、そういえばマンション内の
トラブルの相談に行った後に各専有部分のポストに管理会社の勧誘チラシが投函されていたこ
とがありました。

３８７０さんの意見でこの件を思い出して、相談内容がこの管理会社に筒抜けになっている可
能性を否定できません。

[3885: 匿名さん]

>3883
管理会社のマン管の有資格者は管理士会に入会している筈はないでしょう。
１名ぐらいは会社を代表して情報の収集として参加しているかもしれないが。
管理士会に入会しても会費を払うだけですよ。
それから大規模修繕工事を設計監理方式でやる場合は、設計コンサルタントに
報酬を支払いますが、それは長期修繕計画をソフトに打ち込んで作成したものは
設計監理士への報酬は１５％となっています。裏で支払うのではありません。
しかし、うちの大規模修繕工事時の設計監理料は工事費の３．６％でした。
マンションの規模によってちがってきます。
マンション管理士に設計監理業務は無理ですよ。それはやはりマンションの
大規模修繕工事の設計監理の経験のある１級建築士に依頼すべきです。
工事の進め方についての段取りはマン管士でもいいでしょうが。
設計監理方式での１級建築士がどんな役割を担っているかを勉強することですね。

[3886: 匿名さん]

会費なんか僅かですから問題ないでしょう。設計監理方式でしたら組合員の一級建築士は良いと
思います。

[3887: 匿名さん]

>3886
管理士会に管理会社の有資格者が大量に入会して何になるんですか？
もし仕事がきたとしても、仕事をほったらかしてその仕事をする訳には
いかないでしょう。管理士会に入会していても仕事は殆どありませんよ。
入会金年会費５万円前後ですけど会社が払ってくれるんですか？
５００名もいれば、２，５００万円毎年必要ですよ。
マンションの住民が設計監理業務をしたらだめですよ。それは外部に
依頼しなければなりません。
住民の１級建築士が設計監理業務の経験があればいいですけどね。
それに、工事期間中は毎日朝からずっと監理業務をしなければなりませんよ。
会社を辞めてやりますか？
設計監理業務の役割が分かっていませんね。

[3888: 匿名さん]

コンサルと管理会社の「…やります」は、大抵やりません。

[3889: 匿名さん]

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法の確認をします。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[3890: 匿名さん]

設計監理士は当然、修繕専門委員会、建設会社との定例会議、工事期間中の
週１回行われる工程説明会に参加しなければなりません。

[3891: 匿名さん]

難しく考えるな、自分たちでやればいい仕事と安くつく。簡単ですよ。難しく考えさせられて
いるのは管理会社の罠にはめられているだけです。

やる気の理事が自分の事と考えて真剣に考えればプロよりいい結果が出ます。プロに頼るな。

[3892: 匿名さん]

１級建築士だからといって設計監理業務はできませんよ。
医者でいえば内科医が外科手術ができないのと一緒です。
資格だけはありますけどね。

[3893: 匿名さん]

>3891
管理会社が大規模修繕工事にタッチする訳はないでしょう。
うちの場合は管理会社は施工会社や設計監理士の推薦も
できませんよ。
１００％業者の選定は候補の段階から専門委員会が行います。
設計監理業者、元請会社の公募から同じ条件での相見積、それが出てきたら、
業者の説明会、それを聞きながら委員が採点をしていく。
そして入札額と評価点でいい業者を選定することになっています。
管理会社のつけいるすきは全くありません。
又、管理会社には１円も紹介料やバックリベートはいきません。
別にむずかしく考えてもいませんよ。大規模修繕工事の進め方の基本が
しっかり身についていますから、それに則って専門委員が動いていくだけです。
元請会社の選定方法も詳しく書けばかなりの量があるので書きませんがね。
難しいのではありません。誰かがそのひな形を作ってくれればそれに沿って
行動に移すだけです。
但し、ゼネコン系の管理会社に管理を委託しているところと、小規模マンションは
難しいと思います。
あくまで、設計監理方式で大規模修繕工事を行うマンション限定ですがね。

[3894: 匿名さん]

>3891
プロに頼るなといっても、相見積をとるときは同じ条件で取らなければ
ならないので、これは素人には無理ですよ。
同じ平米、同じ材料、同じ仕様で見積もりを取らなければ比較ができないでしょう。
これを金抜き計算書といって、平米や材料名だけ書いてあって各業者は単価を
入れて工事金額を出すやり方ですけど、素人には無理です。
多分あなたのとこは責任施工方式なんでしょう。相見積は取らずただこの工事を
この予算内でやってくれというやり方なんでしょうね。
工事内容は全てお任せで信用するしかない方法です。
小規模マンションではこれしか方法はないんでしょうけどね。
あの会社は信頼がおけるから大丈夫といっても、仕事をするのは下請けや孫請け
業者ですからね。
手抜き工事があっても分かりません。鉄部塗装でも、ケレン作業後に塗装しているのか
その使用料は予定量を使っているのか等
窓枠のシーリングの場合、古いシーリング材を取ってからやらずに、その上に貼付
していないか等中々分りませんからね。チェックする者がいませんから。

[3895: 匿名さん]

大手ゼネコンでも管理会社を系列にもっているところ以外の大手建設会社に責任施行はどうで
すか。

勿論役員が束になって監理監督をする。管理会社にはつけ入るすきを与えない。

勘違いしてはいけないですよ。管理会社抜きだと自慢しているようだが、本当は裏でつながり
手数料を着服しています。

設計監理方式だとの表現だけど、何処を設計するのでしょうか。大規模修繕はほとんど工事費
がかさむので大袈裟に考えている。重大変更があるのであれば設計監理が必要でしょう。

外壁の塗装だけがほとんどの工事です。塗料とシーリングの材質を真面なものを使用すればよ
いだけでしょう。

監督も難しくないですよ、塗装している箇所、シーリングの箇所をチェックするだけですよ。

[3896: 匿名さん]

悪質なコンサルもいますし、コンサルはプロではありません。最終的に理事の確認が必要です。

[3897: 匿名さん]

管理組合の問題は公開されていないから。事件事故が発生したらほとんどやぶの中でしょう。
住んでみないと解らないのがマンションがその証拠です。

大規模修繕は、構造躯体部分の劣化防止をして建物を長持ちさせるのが主目的ですから、塗
料とシーリングの材質を節約してはならないし、大手ゼネコンに責任施行させれば、瑕疵の
件もアフターサービスで面倒見てくれます。

大袈裟に騒いで、コンサルや管理会社が高値を付けて組合費をボッタクッテいるだけです。

だから大規模修繕は大きな金が動くので特別決議との区分所有法を改正して普通決議にな
ったのです。

共用部分の変更が大した金額でなくても構造上重要な部分は特別決議での可決でしょう。

ただし、大手ゼネコンが系列に管理会社がある建設会社は避けた方が良いでしょう。

[3898: 匿名さん]

数量等仕様、そもそも見積のもととなるものをコンサルが間違えるケースがありますからね。
コンサルに高額な費用を支払っているのに。

[3899: 匿名さん]

大規模修繕費の内訳では、塗料の量とシーリングの量と人件費がほとんどだから、
見積書は素人にわざと解りにくくするために色々工作して騙すのです。元々対し
て頭は使いません。やる気の理事３名以上でできます。三人寄れば文殊の知恵で
す。

[3900: 匿名さん]

>3895
スーパゼネコンだろうと地元の大手建設会社だろうと責任施工なら
同じことですよ。
まだ管理会社が裏で手数料をとっているとかいってるけど、そんな
ことはうちのマンションに限っては絶対ありません。
管理会社が悪人という考えがこびりついているんですね。
管理会社には裏作業は手伝ってもらいますよ当然。しかしお金は払いません。
委託契約の中にそれは含まれていますからね。
設計コンサルタントの主な仕事は監理です。設計コンサルタントの役割は
書き込んであるでしょう。読まれてないんですか。
例えば半年間の工期であれば、毎日住民が監理業務をつづけるんですか？
日中の工事が殆どですよ。それに住民がそんなことをしますか。
大変だからプロに監理をお金を払ってお願いするんでしょう。
その監理業者も疑いの目でみればもうどうしようもありません。
選定基準があいまいだからそうなるんでしょうね。
人を信じ信じられる人間になりなさい。

[3901: 匿名さん]

>3899
金抜き明細書ってしらないでしょう。
共通仕様書で相見積をとらなければ比較のしようがありません。

[3902: 匿名さん]

お宅の考えもも違ってはいません。お互い良いマンションにしたい気持ちは同じでしょうから、

[3903: 匿名さん]

設計監理方式を知らないというよりできないマンションはその方式の
良さはわからないのでしょうね。
設計監理業者への支払額は、約１年半で工事費の３．６％でした。
そんなに高いものではありませんよ。
管理会社に丸投げすることを考えれば屁のような額です。
要するに、小規模マンションとゼネコン系の管理会社と委託契約をしている
マンションは設計監理方式はできません。
管理会社に丸投げか、責任施工方式（相見積を取らず１社に丸投げ）しか
残念ながら方法はないんです。
見積も取らないで業者に丸投げするしかないのに、それを正当化しなければ
ならないのは残念なことではありますが、それが現実なんです。
いくら住民がしっかりしていても、丸投げを回避することはできません。

[3904: 匿名さん]

私は建築士ではありませんが、長期修繕計画の作成や、大規模修繕工事の
進め方では建築士とも相当やりあいました。
技術的な知識はありませんが、理論では負けないようにかなり勉強はした
つもりです。勿論建築士の意見も参考にはしています。
大規模修繕工事の進め方についても、一般の進め方にプラスして具体的に
細かく作成しました。
ただ残念なのは、設計監理方式を採用した場合の工事の進め方ですので
それ以外のマンションには通用しません。

[3905: 匿名さん]

　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事内容、材料、数量までを記載し単価や金額を
表記しないもののことです。
　相見積を取るときには、共通仕様書で同じ条件で取らなければ、どこの業者が
高いのか安いのかが全く分りません。
　それも設計コンサルタントの役割の一つです。

[3906: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方で検索してみてください。
その進め方はどれも設計監理方式が前提となっています。
管理会社方式や責任施工方式は、進め方の基本を述べる
ことはできないからです。
所謂丸投げ方式ですから、建物診断業者、設計監理業者、
元請会社の選定方法とかは必要ありませんからね。
相見積も当然必要ありませんから。

[3907: 匿名さん]

小規模マンションで人材や積立金が少なければ設計監理業者を
選定することはできません。
ゼネコン系のマンションも同じことです。
責任施工方式を採用するマンションは、いかに信頼のおける業者を
選定するかにかかっています。
それこそ信用するしかないのです。
若干の手抜き工事は覚悟しなければなりませんが、劣化するのは早く
なりますが、見た目には問題がないと思います。
メンテナンスの点検時期と場所を明確にして契約を交わすことです。

[3908: 匿名さん]

私のマンションは管理は１０９ですが、４００戸のおおがたです。
管理会社抜きで融資を募り大手のゼネコンに責任施行でしました。
見積参加は数社に及びましたが、談合等を防ぐ為色々工夫しました。
大まかに１億２千万円位節約しました。８年目です変色等やトラブル
はありません。ゼネコンは管理会社を持たない大手です。
今でも担当が定期的に目視点検をしてくれております。

[3909: 匿名さん]

管理会社抜きの有志に訂正して下さい。

[3910: 匿名さん]

>3908
見積はどうやって取ったんですか？
同じ平米数、同じ材料、同じ仕様、同じ修繕個所の同じ条件で
相見積を取らなければ価格での判断はできないでしょう。
それぞれの個所のスペースが違ったり、材料の良しあし、修繕個所、
修繕の仕方等が違えば比較のしようがないでしょう。
責任施工とは相見積は取りません。ただ工事個所を提示し予算は
この金額の枠内でやってくれというやり方ですから。
業者は１社しかありません。
予算を上回れば材料の質を落とすか、修繕個所を減らすしかありません。
当然設計コンサルタントはつきません。
責任施工方式はそういうやり方ですよ。
節約できたといっても、修繕個所や材料、仕様を節約すればなんとでも
なりますよ。それを節約とはいいません。
どのやり方と比較して節約できたんですか？工事個所ごとの比較での節約
出なければ意味がありません。

[3911: 匿名さん]

４００戸の大規模マンションなら何故設計監理方式でやらないのか
不思議でなりません。
公正を期す工事をするためには、大規模修繕工事の進め方に添って
工事を進めていくべきです。
談合とかそんなことは関係ありませんし心配することもありません。
設計監理方式で行えば、建設会社の選定時の相見積とか施行中の工事
のチェックとそれに対しての結果報告、施工後の竣工検査、書類の整備、
年次ごとのメンテナンスの契約等全てやってくれますよ。
工事費の削減でいえば、金抜き計算書で同じ条件で取ったときは工事費の
大小は明確に分ります。
１０９の管理会社なら手数料はそちらにいっていると思います。
設計監理方式なら、うちも４００戸程度のマンションですので設計監理料
は３．６％でしたので、４億の工事としたら１，４００万円程度の支払い
となります。工事前から仕事をしまして約１年半の仕事です。
支払いが明確になってますので、管理会社にいくら支払っているのかが
分らないのとはその点が違います。

[3912: マンション管理士試験上位合格者]

日本マンション管理士会連合会傘下のマンション管理士会は管理会社勤務のマンション管理士の入会を認めていない。
全日本マンション管理士協会は管理会社勤務のマンション管理士でも入会OK。
大規模修繕工事を設計監理方式でやるのは古い発想で、いまは責任施工方式が主流になりつつある。国土交通省から悪質コンサルタントへの注意喚起の通達がでたことで、設計監理方式は忌避されるようになった。その通達がでたからNHKクローズアップ現代でも悪質コンサルタントを取り上げたし新聞でも特集記事が増えた。

[3913: 匿名さん]

管理会社のマン管保有者が管理士会に入会しても会費を
納めるぐらいのものだからね。
悪質コンサルタントの存在の可能性があるから、責任施工方式で
相見積も取らず信用のある１社に絞った方がいいというやり方。
全て丸投げ方式がいいとは思わないけどね。
管理会社が介在しても悪質はあるからね。
その可能性を低くするのが設計監理方式だと思うよ。
１級建築士のコンサルタントの選定方法が悪いんじゃないかな。
設計監理のコンサルタントにマン管士は無理ですよ。
そこがまず間違っているのでは。

[3914: 匿名さん]

うちは大規模修繕工事は設計監理方式で行ったけど、設計監理業者を
公募する条件としては、マンションの大規模修繕工事の設計監理を
行ったことがある建設設計事務所の１級建築士だけです。
そして設計コンサルタントに対して説明会を開催し、その項目
ごとに専門委員が評価点をつけ採点します。
そして、見積額と評価点で業者を決めます。
評価点が一番高く、見積額が一番安ければ当然その業者に決まりますが、
そうでない場合は、総合評価方式を採用し、数値で評価点が一番高かった
業者を選定することにしています。
どの材料にするかどの色や柄にするかとかの作業も発生しますので、どち
らにしても工事費総額に含まれますので、設計コンサルタントと一緒に
工事を進めていった方が楽で安心ですよ。
設計コンサルタントに支払う報酬は、工事費の３．６％でしたからそんなに
高いとは思えません。１年半の仕事ですから。特に工事期間中の１年間は
工事をしている時は毎日出勤することになりますので。

[3915: 匿名さん]

責任施工方式ではなく、共通仕様書での相見積をして建設会社
の選定までを設計コンサルタントに依頼する方法もあります。
工事内容とかチェックとかについては建設会社に丸投げとはなりますが。
仕様書通りの仕事ができているかどうかについては信用するしかないですけど。

[3916: 匿名さん]

３９１２さんの意見に同意。この考えが広まるとマンション管理士の信頼も高まるでしょう。

アホ、発言は慎んでください。

うちの理事長は、総会に於いて規約違反をすると、アホは出て行け。と怒鳴り散らして辞任した。
吉田　茂の、バカヤロウ、発言です。今の時代は御法度ですよ。その理事長を尊敬していますけ
どね、

マンション管理士試験は不合格ばかりでしたので、奥様より受験料がもったいないからやめろ、
としかられたそうです。

良い理事長でしたよ。管理士会にも相談に行きましたけど実務経験は豊富でしたので管理士の連中
とは喧嘩ばかりでしたので管理士会でも嫌われております。私は鞄持ちの組合員です。

後日この理事長の素晴らしい仕事ぶりを投稿いたします。今はマンション内で静かにしています。

[3917: 匿名さん]

責任施工方式ならマンション管理士は必要ないでしょう。
実務経験が豊富で、素晴らしい仕事ぶりの投稿に期待しています。

[3918: 匿名さん]

３９１２さんの考えは大規模修繕工事は２回まででそれ以降はやる必要が
ないという考えの方ですからね。
大型設備の更新工事は不要ということで、玄関扉、サッシ、給排水管とかの
大型設備はやる必要はない、それはやらずに限界マンションとして後は建替え
をするのが基本としていますからね。
工事はどうでもいいんです。安ければいいという考えだと思いますよ。
どうせ解体するんですから。

[3919: 匿名さん]

築４０年前後で建替えると言った考えですよね、私の地域の４から５階建て団地型大型
マンションが、９０㎡前後の４ＬＤＫの１階が１０００万円前後で売っておりますが。
購入するとどうなりますでしょうか。つまり３回目の大規模修繕時期ですよね。ＥＶは
ありません。

[3920: 匿名さん]

悪いことを隠すためにトカゲの尻尾を切るんじゃないでしょうか。

[3921: マンション管理士試験上位合格者]

一回目は転売する人のために普通の築15年目、二回目は築35年目、その後は大規模修繕は行わず築55年から60年程度で解体するのが、日本経済のためになる。
住宅新規着工件数は毎年100万戸以上は必ずあるわけだから、古いマンションは定期的に壊す仕組み、法整備が必要である。
日本最初の分譲マンションも最近、解体が決まったが、やはり築60年程度であった。

[3922: マンション管理士試験上位合格者]

ＵＲ賃貸住宅の修繕周期は18年である。民間賃貸住宅の修繕周期は20年以上。
阪神大震災以降に建ったマンションはほとんどひび割れもしないから、修繕工事などは20年に一回で十分である。

[3923: 匿名さん]

であれば築４０年でも２０年は住めますね。賃借よりも安く住める計算になる。
６０年後には資産価値はプラスか０かマイナスかどちらでしょうか。

用度地域は第一低層住居専用地域です。２０年後も用度地域に変更は無いもの
とする。

アホと言われそうやな、

[3924: マンション管理士試験上位合格者]

ここの掲示板で自分の死後まで自分のマンションの修繕工事をやると言っている年寄りがいるが、まともな若い人は新しいマンションに住むに決まっている。どうしてこのような年寄りが現れるかというと、限界マンションの後始末に政治が追いついていないからである。しかし、それは当たり前のこと。日本最初の分譲マンションが地区60年ちょっとで最近、解体が始まったばかりだからだ。建て替えできるマンションなら現行法でいいが、建て替えできないマンションの処理方法が政治日程にあがるのはまもなくである。

[3925: マンション管理士試験上位合格者]

どうして三回目の修繕工事が必要ないのかというと、現実問題として築40年くらいのマンションは70前後の年寄りばかりで、修繕工事でカネを使うことに消極的なのである。張り切っているのは国土交通省のガイドライン通りに長期修繕計画を作り、実際に工事をやるのがマンションのためと信じ込んでいる爺さんひとりとか、全国のマンションで見られる光景となっているが、これは爺さんの責任ではなく、国土交通省住宅政策局の責任であろう。マンション管理士会の新全国組織は自民党有力国会議員を通じて国土交通省に太いパイプがあるから、今後、さまざまな働きかけがなされる見込みである。

[3926: マンション管理士試験上位合格者]

そういえば阪神百貨店ができたのは昭和38年1963年であり、すでに営業しながらの建て替え工事中で、竣工は2022年らしい。だいたい60年で鉄筋コンクリートの建物は役割を終えるということである。

[3927: 匿名さん]

建替えのできないマンションとは、５分の４以上の合意が得られない事、
買取指定者がいない事、相続人がいない事、相続人がいても放棄される
事。等でしょうね、それでは敷地の売却を５分の４の合意を得ても買い
手がいない事も大いにあり得ますよね。

敷地売却の合意が得られないマンションは、もうすでにスラム化して行政
の手にゆだねるしかありませんか。？

３９２３ですが築４０年のマンションを買ったとすると、私は２０年後の
生死は解りませんが、５人の子供は全員住宅を確保して相続は放棄すると
予想します。こういう現象が近いでしょうね。国の政策は区分所有法の改
正は進むでしょう。

したがって、現在の区分所有法に基づく分譲マンションの管理を真面目に
していることは無駄でしょうね。

[3928: マンション管理士試験上位合格者]

悪質コンサルタントが増えたのは、週刊ダイヤモンドなどのマンション管理特集記事で管理会社のぼったくりの実態が暴かれ、管理会社に対する世間の目が厳しくなり、公正さを装うため、外部コンサルを活用するように管理会社が勧めるようになったからである。これを防ぐには管理組合役員が自らマンション管理士の新全国組織に相談するのが一番である。

[3929: マンション管理士試験上位合格者]

最近、NHKクローズアップ現代とか新聞で大規模修繕の闇が相次いで取り上げられて、相談が殺到してるみたいだから、自分で調べて問い合わせして下さいね。

[3930: 匿名さん]

私のマンションでは第一回大規模修繕工事時には理事長は完全に管理会社を信用して、管理会社一社に工事を責任施行で発注する予定で３億２０００万円の工事費を総会の案として提案した。総会では議決権行使書だけで出席組合員数の過半数で可決していた、その総会に出席していたプロの組合員が猛烈に反対した。反対意見は理路整然としていて説得力があったが、管理会社の担当の説明で議決権行使ですでに可決している案を議案の変更をするのは規約に反するとしてこのプロの意見は排除して可決された。

この件については後日説明して本日はここで終了します。

[3931: 匿名さん]

　常識的に理路整然と、各種法令等により反論された場合、マンション管理士は、どのような態度をとられるのでしょう？。　例えば、原始管理組合総会（実際は当初引き渡し時の管理規約変更承認書）で、管理会社が「調定」を間違った場合、管理組合は未結成で議長は管理会社です。　管理会社の責任は明白ですが？

[3932: マンション管理士試験上位合格者]

>>3930 匿名さん
デベ系管理会社でしょうけど、15パーセント程度ピンハネして下請けの大規模修繕専門会社に発注しているだけだから、何の問題もありません。大規模修繕専門会社に直接発注すると住民が不安に感じて揉めますから、メリットはありませんよ。15パーセントは合意形成にかかる民主主義のコストだと考えるべきでしょう。

[3933: マンション管理士試験上位合格者]

>>3931 匿名さん
意味がわからん。管理会社よりおたくのアタマがおかしいと思われます。

[3934: 匿名さん]

　マンション管理士試験上位合格者なのに、こんな簡単なことも分からないのですか？　本当に「マンション管理士試験上位合格者」ですか？　他には「マンション管理士に質問しよう」スレでありながら、マンション管理士名での投稿が見当たりません。　マンション管理士に質問します。　マンション管理士はマンションに必要ですか？　
「マンション管理士試験上位合格者」は、本当に「マンション管理士試験上位合格者」ですか？

[3935: マンション管理士試験上位合格者]

>>3934 匿名さん
こういう輩が総会で騒ぐから管理組合運営は困難を極めるわけである。

[3936: マンション管理土試験上位合格者]

↑
その困難を乗り越えられるのがマンション管理土試験上位合格者である。

[3937: マンション管理士試験上位合格者]

>>3936 マンション管理土試験上位合格者さん
なりすましのあほ

[3938: マンション管理士試験上位合格者]

まぁほんとに上位合格したのかもしれないけどね。ここの書き込みのレベルが落ちたの平成23年マンション管理士試験の割れ問論争でほとんどのコテハンが敗れたのと、みらい平のたぶちゃんが実名バラされたのを恨んでコテハンなりすましを繰り返したからだね。
いまいる常連は井げた連呼の痴呆老人くらいだからまともな論争は期待できまいw

[3939: マンション管理士試験上位合格者]

　常識的に理路整然と、各種法令等により反論された場合、マンション管理士は、どのような態度をとられるのでしょう？。　例えば、原始管理組合総会（実際は当初引き渡し時の管理規約変更承認書）で、管理会社が「調定」を間違った場合、管理組合は未結成で議長は管理会社です。　管理会社の責任は明白ですが？

この日本語を理解できる人はいないだろう。
井げた連呼の痴呆老人以外はw

[3940: マンション管理士試験上位合格者]

しかし、このレベル低下は掲示板のやりとりだけでなく、現実の管理組合運営を投影したものと推察される。