マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[3841: 匿名さん]

相談はしません。事実を公開してこの問題を組合員が認識してくれて、
マンションが管理会社頼みの管理から組合員の為に動く管理組合に育
ってほしいです。

私みたいな経験をしている組合員は少ないでしょうから、しかし、管理
を真剣に考え実行したら大なり小なり経験をするでしょう。

[3842: 冷血動物発言集]

>そのトーキューに恨みのあるお爺さんは昔からこの板あたりで１０９の悪口連発
>相手にしてられないよ、被害妄想だし

>東急にいじめられているマンションの住民なんだね。
>マンションの住民で一人だけが被害にあっている訳なんだね。

>そいつ昔からだよ、109に恨みでもあるんだろ、放置で

私は、「井桁」「倶利伽羅」とか書く人も実は真実を語っている一人だと思いますね。
「一人だけが被害にあっている」という事態をどのようにとらえるかで人格の優劣が
分かれます。マンション管理士といった資格や経験・知識の有無より大切なことです。
「単なる理事の経験もないただの住民なんでしょう。 まず理事ぐらいの経験はして
ください。」との書き込みがありましたけど、（財）マンション管理センターが管理
組合の理事や監事といった役職に就いている人以外の問い合わせはお断り、という態
度をとっているのと同じなんですよね（この財団法人が管理士試験の実施母体で事実
上の生みの親だから当然か）。特別に公正な選挙をやっていないのなら理事や監事と
いった役に就いているからといってその人は組合員の代表ではないのだし、私は、役
に就いている人と最低でも同程度に、役に就いたことのない一般住民（管理組合員）
こそが主役として重んじられねばならないと考えています。「一人だけが被害にあっ
ている」という状況を生まないために、もし生んでしまったらその人の救済に全力を
尽くす、という考えで動かない限り、この業界とその中での資格はマイナー、日陰産
業的に認識され続けると思っています。

[3843: 匿名さん]

この小さな事件を我が身としてとらえてみてください。私は弁護士や管理士等に幾度となく
相談はしてみました。相談と言うよりも自分の考えが間違っているかどうかの確認も含めて
の相談と言った方が正しいかもしれません。

証拠を示しての先生方への相談でしたので１００％は勝訴するとの確信は得ました。しかし、
その弁護士費用等は数百万円になり私の懐具合では経費倒れになる事に気が付きました。
共謀している組合役員と管理会社はそこら辺は計算済みで、裁判にしなさいの、壱点張りで
した。

私が、食を失い、ローン返済にいきずまる、マンションを売却しなければいけないことは敵
は計算済みです。つまり、泣き寝入りする事も計算済みです。

管理組合が組合員一人一人の事を真剣に考えるならこういった管理会社を放置することはな
いと思います。

（勤務先の社長にこの組合員を解任するように圧力をかけた管理会社と理事長の共謀、他の
　理事は知りません）

[3844: 匿名さん]

勤務先まで管理会社って圧力かけるんですか。
理事長までも。
悪事なのですから、テレビでマンションの問題として特集報道されたり、新聞などで記事になったりすれば、管理会社や理事長の問題としてとりあげられるのに。
勿論、ご本人の実名や顔写真ふせてですが。

[3845: 匿名さん]

またかね、東急に恨みつらつらしつこい年寄り
東急スレでクダまいてろよ

[3846: マンション管理士試験上位合格者]

ほー

[3847: マンション管理士試験上位合格者]

普通は勤務先なんか管理組合に言いませんけど。

[3848: 匿名さん]

無職では言いようがないだろうね（笑）

[3849: 匿名さん]

>3842さん
私はマン管士ではありませんが、書き込みをしてもいいでしょうか。
あなたは何故一人だけ苦しんでいるんですか？何故苦しまなければならない
のですか。
あなたは要領の悪い人なんでしょうね。
でもね、それだけあなたが苦しんでも管理組合は何もしてくれませんし、住民も
あなたの動きさえ知らないものですよ。
あなた一人が動いても動かなくても現状では大勢に殆ど影響はないようですね。
いっそのこと投げ出してみてはどうですか。気が楽になりますよ。
しかし、あなたはそれができない性格なんですよね。だったらどうやればいいのかを
あなたのもっている知識を知恵に変えて頑張ってみるべきです。
管理会社のフロントでマン管の資格保有者は管理会社の単なる社員ですよ。
押してもダメなら引いてみよという言葉がありますが、住民間のコミュニティの取り方
を考えてみてください。
マンション管理士に拘りが強いようですが、どんな職業にもピンキリはあります。
マン管士を過大評価も過小評価もする必要はないでしょう。意識することも。
ただ、マン管士にも話の分かる人はいますよ。
あなたがどんな被害にあっているのか分かりませんが、それだけではマン管士は
口も出せませんし、助けることもできません。
それから、マンション管理センターは理事以外の者であっても答えてくれますよ。
私は理事でもない時に、規約改正をしている時に相談しましたが気持ちよく答えて
くれましたよ。回答者は電話の窓口におられるマン管の有資格者の方でした。
マン管士が答える時は名前と登録番号を貼り付けてから回答するべきとかいわないで
ここで相談をして、いろんな職業やマンションの理事経験者等からアドバイスや
経験談を聞いてみたらどうですか。マン管士が登場するかもしれませんよ。

[3850: 匿名さん]

>3843さん
何の不正か分りませんが、証拠があるのならマンションの住民に
チラシを配布したらどうですか。
自分のパソコンで打ち込んで作成すればいいでしょう。
それを見て住民が賛同してくれるかもしれませんよ。
メールボックスに投函すればいいでしょう。
又、地方整備局に相談にいかれたらいかがですか。管理会社のことなら
特に効果はありますよ。
それからもう一つ、いくら悪どい管理会社でも、法を犯すことはしません。
管理会社の社長宛に手紙を書かれたらいかがですか。
社長までいかずに握りつぶされる可能性はありますが、意外と通じる
かもしれませんよ。
管理会社としてもトラブルは避けたいのが本音でしょうから。

[3851: 匿名さん]

ここは雑談して楽しむ場所、勝手にすればいいけど誰も相手にしないよ。

[3852: 匿名さん]

勤務先は緊急連絡先等の名簿でわかります。管理事務室に保管してあるので、管理会社が見ることも可能です。
管理会社が勤務先まで圧力をかけるとは、明らかな悪事なのでしょう。理事長まで加担するとは悲しいことです。また、それほどの悪事を組合員が知らないことも恐ろしいことです。世の中には人をおとしめる人もいます。さぞかし苦しまれたことでしょう。
このようなことのないよう報道等されたらいいですね。

[3853: 匿名さん]

この管理会社の管理物件の住民は入居届を考えた方が良いでしょう。

何もない時は心配ないが、私みたいに管理組合役員と共謀して規約
違反や法令違反を糾弾したりして問題が大きくなり委託契約の解除
の動きになるとこういった事をして組合員を排除する動きをします。

組合役員が管理の知識がないマンションでは８９３等反社会的勢力
が入居しているのを見逃したり管理費等の未収を大目に見たりして
いるのです。

[3854: 匿名さん]

妄想癖のほうが恐ろしい。
マンションの居住者名簿の勤務先記載は任意、書く人いないよ。
通常は勤め人なら会社員と書くだけ。

[3855: 匿名さん]

3853
明らかに被害妄想、病院行きなさい。

[3856: 匿名さん]

管理会社も悪いが、理事長も悪い。

[3857: 匿名さん]

管理会社が勤務先にまで連絡を入れることはありえません。
ましていわんや首にしろとかいう筈はありません。
常識のない理事長ならありえるかもしれませんが。
管理会社のフロントも管理会社としてではなく個人で動く
ことはあるかもしれません。
支店長レベルではどうしようもありませんね。
管理会社の上層部宛に管理会社のホームページを利用して書き込ん
だらいかがですか。
正々堂々と名前を名乗り状況を書き込めばいいと思います。
管理会社の支店名や担当者の名前も明記して。
書き込まれたら何らかの報告や指示がその支店に届くはずですよ。
動けることは何でも考えて行動を起こすべきです。

[3858: 匿名さん]

クダラネ

[3859: 匿名さん]

私の会社や関連会社は不正等に対しては厳しく、一定期間調査をされたり、結果明らかな不正や悪事等であれば辞めさせられます。そして、全社員に事実が知らされます。 社の信用にもかかわるからです。
本社は事実を知っていますか？
確か一部の悪事をされた理事の方売却されて引っ越されてますよね？悪事に加担した理事長もいずれ住めなくなるのでは？

[3860: 匿名さん]

管理会社がそこまでするとは会社の資質を問われますね。
理事長もどうなんですか？管理組合の代表者ですよ。勤務先に管理会社には加担して圧力かけますか？そこまでします？
先ず理事長が悪いのでは。恐ろしさを感じます。

[3861: 匿名さん]

「組合員＝管理員」、「勤務先＝所属する管理会社」としてお読みください。

[3862: 匿名さん]

これは、事実ですから信用するか、しないかは皆さんに任せます。

当時の副理事長、監事、書記、数名の理事は区分所有権を売却したそうです。

それから、管理会社の担当支店長と課長と、関係した担当数名は人事異動し
ています。

入居していた８９３の組長、窃盗団の事務所、指定されている８９３等々は
この組合員の告発で仲介業者に、宅地建物取引業違反、地方、国の暴力団等
排除条例違反、当マンションの規約等を説明して退去させた。

その後にこの管理会社と共謀する理事が数名が規約違反と法令違反で就任した。

この役員連中との争いで管理会社とこの理事数名が共謀して、この組合員を
排除する為勤務先の社長宛に理事長名で解職を促す圧力をかけた。

この時のやり取り等は録音等をさせてもらいました。管理会社の当時の顧問
的弁護士はこの件からの仕事は断ったと聞いております。

皆さんの物件でもこういった組合員の目に付きにくい問題が内在している可
能性が有ります。

入退居届、所有者変更、専有部分のリフォーム、駐車場の使用履歴等を分譲
当時からの履歴を調べて下さい。

入退去、等は特に過去の記録が紛失したり差し替えられている時は疑うべきです。

共用部分の修繕記録と、専有部分のリフォーム工事申請の記録等も精査してみて
ください。

その他数限りない不正の疑いがみえてきます。

[3863: 匿名さん]

https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68650520.html

似たような事件が管理組合で起きております、共同戦線は管理会社と管理組合が
違うので無理でしょうね。？

３８６２ですが一応投稿しました。区分所有権を持った組合員である事には変わりません。

独りでも多い組合員が正義の為に立ち上がり、この際区分所有者（個人）の団体へと発展
することを期待します。

[3864: 匿名さん]

>3862さん
あなたのマンションは特殊事例です。
通常のマンションではそういうことはまず発生しません。
まず、理事は２年の輪番制です。延長はできません。
補修工事をする時、急を要する保存行為以外は理事会決議が必要
となっています。殆ど保険で適用できます。
計画にある大型設備の工事をするときには当然総会の決議が
必要です。
又、大型設備５００万円以上の工事をするときには、
修繕委員会が開催され、そのメンバーで相見積等を取り、その結果を
理事会に提出するようになっています。
管理会社のフロントや管理員については、もし理事会が拒否したい
ときは、理事長名で交代してもらうよう要請します。
うちのマンションでは、管理会社とはうまくいってますし、一生懸命
仕事をしてくれますのでそういう心配はしたことがありません。
これが通常のマンションですよね。

[3865: 匿名さん]

特殊な事例と言うよりも特殊中の特殊な事例でしょう。これが問題になれば、
この管理会社はどうなりますか。

[3866: 匿名さん]

>3861
>組合員＝管理員、勤務先＝所属する管理会社？
書き込むときにはっきり書いておかないからみんな勘違いするよ。
質問をするときには、匿名ではなくＨＮにしないと分かりずらいね。
マン管士とかには、名前と登録番号まで貼り付けてから答えろと
いってんだから。

[3867: 匿名さん]

>3865
あなたの質問は小出しにするものだから全体像がみえないので、皆さんは
いろいろ書き込まれても的外れになってしまうものが出てきます。
管理会社は継続するための努力をするでしょう。当たり前のことです。
あなたの書き込みでは管理会社の首脳陣が関与していたのかも分りません。
問題が個人なのか会社なのかも。
やはり今まであなたが書き込み相談していた「いずれ訪れる大規模修繕工事
へ備えるために」のスレに帰りなさい。二股はいけませんよ。

[3868: 匿名さん]

※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修 繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判 断する訳にはいきません。
　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

マンションの規模によって、又管理員の常駐の有無によって、フロントの来館回数は違って
きます。
ただ、管理員が常駐しているマンションの方が圧倒的にフロントの来館日数は多いというの
が通例です。
管理員のいないマンションにいっても、話す相手もいませんから事務的になりがちです。
マンションの規律を守らせるには、細則違反者に対してはすぐ対応するようにしなければ
なりません。直接ではなくても構いません。メールボックスにメモを投函するだけでも
かなり改善されます。それを管理員にやるようにフロントと話し合ってきめておけば
いいでしょう。何もやらないとその違反が当たり前となってしまい、違反者が増えて
いきます。

[3869: 匿名さん]

管理会社のフロントは、大規模マンションにはエリートのフロント
を担当にします。
そうしないと、大規模マンションにはいろんな人材がいますからね。
切れるフロントでないと太刀打ちできませんでしょうから。
当然マン管の有資格者ということになります。

[3870: 匿名さん]

東急コミュニティ
区分所有管理士 474名 マンション維持修繕技術者 529名
管理業務主任者 1,840名 マンション管理士 506名
宅地建物取引士 1,438名 一級建築士 129名
二級建築士 150名 ビル経営管理士 21名

従業員数マンション管理部門　５，４８６名
総合管理　　　　　　　　　　５，０３７
部分管理　　　　　　　　　　１，７６１
総売上額マンション部分　　　５，２６０億円

[3871: 匿名さん]

他の管理会社の概要については、マンション管理業協会で検索
すればすぐ出てきます。

[3872: 匿名さん]

総従業員数５，４８６名の中には管理員も含まれているよね。
そうすれば、マンションの管理数が５，０３７とすれば、管理員以外の
従業員はどれぐらいいるんだろう。
そうみれば、管業やマン管の有資格者の割合は高いね。

[3873: 匿名さん]

管理員のついていないマンションも結構あるということだろう。

[3874: 匿名さん]

誰か暇のある方、マンション管理業協会を検索して、会員一覧表から
管理会社ごとの従業員数、管理物件数、総売り上げ、資格者の人数等
を一覧表にしてみませんか。
管理会社の従業員のレベル、会社の規模、管理物件数とか比較できれば
管理会社リプレイスの際の参考になりますので。

[3875: 匿名さん]

３８６７さん、それ程色々な事例があると言う事です。ご了承ください。
各事例は異なる案件です。弁護士曰く一つの事例で反論してくれば別の
事例で反論すればよいのであって、証拠は多い方が良いとの事です。

一例づつ解り易く的を絞って投稿しております。

[3876: 匿名さん]

東急コミュニティーの社員のマンション管理士数は５０６名は登録して、
マンション管理士会に入会しているのですね。管理士会はこの管理会社
の社員の割合が多いと言う事ですよね。大変なことです。

[3877: 匿名さん]

ビル経営管理士、区分所有管理者、マンション維持修繕技術者、
の全ては民間の任意資格ですよね。くだらない資格です。

[3878: 匿名さん]

３８６８さんの投稿は管理会社が一番やりたがらない事です。
管理会社１０９がその最る会社で伸びています。

資格の数は関係ありません。規約や、法令に反する住民に、
ご機嫌を取って伸びている会社です。

最近悪い住民が出入りしている住民の記録を排除する為に、
新しい入居者名簿を作成する名目で名簿の差し替えをしま
した。

過去の名簿には相当数の反社会的住民が居住している、
専有部分の記録が差し替えられたかもしれません。

[3879: 匿名さん]

　管理士の団体のセミナーがあり、不適切コンサル等の手口の紹介がありました。　　実際はそんな簡単なものではありません。　管理会社や工事会社までグルです。　　特に、コンサルは、大人数で日当稼ぎに来て、調査は１日で終了。　そのため見落としが多く、工事が始まってから、素人の区分所有者に、誰でもわかる瑕疵を指摘される有様です。　こんな大規模修繕工事コンサルの存在意義はあるのでしょうか？　本物のマンション管理士は、施設設備が専門でなくても、見逃しませんよね。

[3880: マンション管理士試験上位合格者]

↑あほ
別に相見積もりで安ければ問題はない。
基本的に大規模修繕の瑕疵など誰にでもわかる。
瑕疵の有無は全戸にアンケート用紙を配るわけだから、瑕疵は隠しようがない。

[3881: マンション管理士試験上位合格者]

問題になってるのはコンサルが見積もりをとる業者と談合して割高にしていることだから、不安なら推薦業者を区分所有者全員に募集したら良かろう。工事の瑕疵などみたらわかる、問題なのは談合を崩す思慮がないことだ。あほ

[3882: 匿名さん]

コンサルなんて信じたらあかんよ

[3883: 匿名さん]

結論として一番良い方法は組合員の中にマンション管理士等の資格のある人物を理事か
顧問に招き、その方を中心にして工事業者を動かすことです。

外部マンション管理士で実務経験者は大半がマンション管理会社出身か業者関係者が多
いので、組合役員には騙されやすいです。

コンサルや管理会社相談機関にすると少なくとも裏で工事業者が工事費の１５％は手数
料が支払われています。

あくまで組合員のマンション管理士等を理事若しくは顧問に据えて工事業者と二者での
工事をして頂きたいものです。この場合は建設会社は大手が良いでしょう。

[3884: 匿名さん]

３８７０さんの仰る東急コミュニティーの従業員数マンション管理部門に５．４８６名に対し、
マンション管理士が約一割の５０６名が登録してマンション管理士会に入会していることにな
ります。マンションの管理の相談を組合員や組合役員が相談して大丈夫なのでしょうか。

利害関係が有りますので相談は避けた方が安全ではありませんか、そういえばマンション内の
トラブルの相談に行った後に各専有部分のポストに管理会社の勧誘チラシが投函されていたこ
とがありました。

３８７０さんの意見でこの件を思い出して、相談内容がこの管理会社に筒抜けになっている可
能性を否定できません。

[3885: 匿名さん]

>3883
管理会社のマン管の有資格者は管理士会に入会している筈はないでしょう。
１名ぐらいは会社を代表して情報の収集として参加しているかもしれないが。
管理士会に入会しても会費を払うだけですよ。
それから大規模修繕工事を設計監理方式でやる場合は、設計コンサルタントに
報酬を支払いますが、それは長期修繕計画をソフトに打ち込んで作成したものは
設計監理士への報酬は１５％となっています。裏で支払うのではありません。
しかし、うちの大規模修繕工事時の設計監理料は工事費の３．６％でした。
マンションの規模によってちがってきます。
マンション管理士に設計監理業務は無理ですよ。それはやはりマンションの
大規模修繕工事の設計監理の経験のある１級建築士に依頼すべきです。
工事の進め方についての段取りはマン管士でもいいでしょうが。
設計監理方式での１級建築士がどんな役割を担っているかを勉強することですね。

[3886: 匿名さん]

会費なんか僅かですから問題ないでしょう。設計監理方式でしたら組合員の一級建築士は良いと
思います。

[3887: 匿名さん]

>3886
管理士会に管理会社の有資格者が大量に入会して何になるんですか？
もし仕事がきたとしても、仕事をほったらかしてその仕事をする訳には
いかないでしょう。管理士会に入会していても仕事は殆どありませんよ。
入会金年会費５万円前後ですけど会社が払ってくれるんですか？
５００名もいれば、２，５００万円毎年必要ですよ。
マンションの住民が設計監理業務をしたらだめですよ。それは外部に
依頼しなければなりません。
住民の１級建築士が設計監理業務の経験があればいいですけどね。
それに、工事期間中は毎日朝からずっと監理業務をしなければなりませんよ。
会社を辞めてやりますか？
設計監理業務の役割が分かっていませんね。

[3888: 匿名さん]

コンサルと管理会社の「…やります」は、大抵やりません。

[3889: 匿名さん]

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法の確認をします。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[3890: 匿名さん]

設計監理士は当然、修繕専門委員会、建設会社との定例会議、工事期間中の
週１回行われる工程説明会に参加しなければなりません。