マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[3751: 匿名さん]

>3749さん
駐車場区画を駐輪場区画に変更するのは普通決議です。
共用部分の重大変更ではありません。
私がいうのですから間違いありません。

[3752: 匿名さん]

了解致しました。サンキュ―　？

[3753: 区分所有者]

>常識の範疇だよ。
常識の証拠は？裁判は立証主義です。お忘れなく。

[3754: 匿名さん]

>>3750
>そんなのをあまのじゃくというんだよ。
>理事長は理事の互選で選出されるのだから、解任も理事の互選で
>できるに決まっているじゃないの。常識の範疇だよ。
>法律を知ったかぶりして屁理屈をこねるんじゃないよ。

■事例1
○理事長の解任
　10年間くらい同じ人が理事長を務めています。近年、ワンマン化がひどく、他の理事の意見を聞きません。理事の有志で、この理事長を解任しようと考えています。規約には理事長は理事の互選で選任するとありますが、解任の規定がありません。選任同様、解任も理事会の決議でできますか。

○標準管理規約（単棟型）では、第35条第3項で「理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する」と規定していて、解任の規定はありません。
　そこで、理事長を理事会で選任できるのだから、理事としての解任は総会決議が必要だが、理事長を理事会で解任して平理事にすることはできるだろうと考える方も多くいます。
　しかし、標準管理規約の第38条第2項では、「理事長は、区分所有法に定める管理者とする」と規定しています。
　そこで区分所有法の管理者の規定を見ると、その第25条第1項に「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる」との規定があります。
　「管理者を選任」する「規約に別段の定め」とは、標準管理規約第35条第3項の「理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する」との規定です。
　これに対して、管理者を解任する「規約に別段の定め」はありません。したがって、管理者である理事長を解任するには、区分所有法第25条第1項の規定通り、「集会の決議によって」解任することになります。
　要するに、管理規約が標準管理規約に準拠している場合には、理事長の解任は総会の議案事項となり、普通決議で解任の採否をとることになります。
　そしてこの場合には、総会の決議を得るわけですから、理事長の役職の解任のみならず、理事としても解任を決議できます。

●マンション管理センター通信　第290号より

[3755: 匿名さん]

>>3753
その通りだと思います。
法令や規約で定めがない場合、書証で示さなければなりませんから。
裁判で総会決議・理事会決議が無効になるのは、法令違反、管理規約違反、公序良俗違反です。
このうち三番目の公序良俗違反は裁判官の裁量に負うところが大きいのです。
ですから公序良俗違反を示す大量の書証を示さなければなりません。

[3756: 匿名さん]

３７５４さん、その場合総会の招集は誰がするのですか。？

[3757: 匿名さん]

>>3756
> ３７５４さん、その場合総会の招集は誰がするのですか。？

区分所有法第３４条（集会の招集）およびマンション標準管理規約第４２条（総会）、第４３条（招集手続）、第４４条（組合員の総会招集権）を参照してください。

[3758: 匿名さん]

読みました。招集権は理事長（管理者）であり、監事です。
理事会で解任された理事長に招集権が有りますか、例えば理事長職を解任後、
理事の互選で新理事長を決定し臨時総会で承認して。前理事長である平理事
を総会で解任する。

これが出来ないとして監事が臨時総会招集を拒否したらどうしますか。？

[3759: 元監事]

>監事が臨時総会招集を拒否
拒否する理由は何なのか？面倒くさいから？

[3760: 匿名さん]

>>3758

＜区分所有法＞
第３４条（集会の招集）
第３項
区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
第４項
前項の規定による請求がされた場合において、２週間以内にその請求の日から４週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。

＜マンション標準管理規約（単棟型）＞
第４４条（組合員の総会招集権）
第１項
組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
第２項
理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。
第３項
前２項により招集された臨時総会においては、第４２条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。

[3761: 貧乏人]

法を守らせる気が管理組合員にあるか、そうでなければ裁判するか、
そのどちらとも縁のない分譲マンションは、潜在的に無法地帯です。

法律や規約のコピペを見るたびにむなしくなるあたし。

[3762: 匿名さん]

臨時総会の招集規定とかいっても、現実的に監事がやらない場合は
区分所有者の５分の１以上で総会招集を請求することができると
なっているが誰に請求するのか、又５分の１の議決権を誰が集めるのか
又、それが集められない場合はどうするのか。（集められなければ当然
臨時総会は開催されない。）
こんなあまのじゃくがいるマンションは大変だな。
解任の規定がないから理事会で理事長の選任はできるけど解任の規定は
ないからできないとこれは一般論からして理屈にならない。
理事会で解任すればいいじゃないの？それで誰が問題視するの？
裁判例もないのに勝手に法律論を自分勝手に解釈しているけど、それは
通用しない。
例えば、理事長が転勤になったとか、病気になったので理事をやめたいと
いった場合はどうするの。新しい理事がみつかるまで理事を継続するといっても
実際そのマンションの居住者でなくなれば理事の資格がないとなっていれば
理事を続けることはできないでしょう。
理事長は副理事長がいるから代理はできるけどね。
理事長がいなくなったので新理事長を選出するのに理事会で互選するのに
問題があるかな？
屁理屈をこねれば理事長の解任規定をつくるために臨時総会を開催して決議
して解任規定をつくればいいけどそんなことする必要はないね。

[3763: 匿名さん]

理事の互選で選出された理事長、副理事長、会計担当、書記等の
役職を変更するにも総会決議がいることになるよ。
その職を解任することになるからね。

[3764: 匿名さん]

>「管理者を選任」する「規約に別段の定め」とは、標準管理規約第35条第3項の「理事長、副理事長及び会計担>当理事は、理事の互選により選任する」との規定です。

理事の互選により専任するとなっているでしょう。
理事の解任は総会決議が必要ですよ。
理事長の解任と理事を結びつけているんではないですか。

[3765: 元監事]

>理事会で解任すればいいじゃないの？それで誰が問題視するの？
>裁判例もないのに勝手に法律論を自分勝手に解釈しているけど、それは通用しない。

おまえ、アホか？何読んでるんだ。
問題視してるから理事会で解任された理事長が提訴したんだよ。そして最高裁まで行った。
裁判例はこれから出来るんだよ、最高裁判決で。
もっと勉強しろ。

[3766: 匿名さん]

３７６０さんの５分の１以上の件は現実的ではありませんので、当マンションでは
区分所有者及び議決権の１００分の１に改正しました。（区分所有者及び議決権が
５００のマンション）．改正されれば区分所有者及び議決権の５で臨時総会の招集
を請求ふぇきます。いかがでしょう。？

[3767: 匿名さん]

>3766さん
５００戸のマンションであれば、臨時総会招集を組合員に訴えるには
どういう手法を取られますか？
当然その資料を作成し各戸配布する作業等は個人でやる訳ですよね。
費用も時間も作業も。
それで５０戸が賛成してくれなかったらアウトですね。
そんなことしなくても、理事長とかの役員は理事の互選でやりかえれば
いいでしょう。
理事の解任とは違うのですから。単なる役職替えです。
会社でも取締役の選任は株主総会、役員の選任は取締役会となっています。
社長解任をする場合は取締役会で行います。株主総会の承認は必要ありません。

[3768: 匿名さん]

>3765
お前馬鹿か。
まだ判決は出てないだろうが。
理事会で理事を解任するのはできないといってるだろう。
理事長職の変更はできるといっているのが分からんのか。
すぐ切れるアホとはやってられんよ。

[3769: 匿名さん]

３７６７さん、３７６６です。投稿文をよく読んでください。１００分の１ですよ。
５でＯＫですよ。投稿文は作成しません。相当現実的です。やる気のあればできる。

[3770: 匿名さん]

３７６８さんはプロです。勝ち目はありません。アホよりお馬鹿さんはソフトな表現ですね。？
これからは見下した表現は辞めて優しく教えて下さい。お願い致します。

[3771: 匿名さん]

理事の選任・解任は総会決議時効です。
理事長職の選任は理事の互選となっています。
件の裁判の件ですが、理事長職並びに理事を解任した理事会決議は無効ということですが、
総会での理事の解任は正規のものですので無効とはいえません。
ただ、理事会での理事の解任決議は問題がありますが、単なる議案としての提案ですので
これができなければ解任手続きはできないことになります。
方法としては、理事の役職変更は理事会マターとしての規約の改正を先に行えば問題は
解決するとは思いますが。
問題は、理事会で理事長職の解任並びに理事の解任までを決議し、総会に議案として
提案したのが無効といっているのではと思います。
だからといって、理事長職や会計担当とかの役職替えについて理事会で決めるのは
無効といっているんではないと思います。
高裁までの判決が出ているのであれば、どなたかそれを貼り付けてください。

[3772: 匿名さん]

>3768
お前馬鹿か。
地裁と高裁で判決は出てるだろう。
管理組合が上告したから最高裁まで行くんだよ。
高裁に差し戻しは見えてる。

[3773: 匿名さん]

>3772
ではどういう判決だったのか教えてくれよ。
理事会で理事長とかの役職の解任は認めないということだったのか。

[3774: 匿名さん]

>3722
理事の解任は理事会でできないのは分っているから、問題は
役職の変更もできないかがここのスレで問題になっているんだろう。
ただ、件の裁判の内容は分らないしね。理事会で理事長並びに
理事も解任したから裁判になっているんではないの？
あなたはそんなにいきりたつんならそれぐらいは把握してんだろう。

[3775: 匿名さん]

>3722
もし、理事会で役職の変更はできないと法律で決まったら
全国のマンションも対応策を考えないといけないしね。

[3776: 匿名さん]

>3722
それにしてはマンション管理センターは改正案は提案していないね。

[3777: 匿名さん]

>>3773
>ではどういう判決だったのか教えてくれよ。
>理事会で理事長とかの役職の解任は認めないということだったのか。

福岡高裁平成２８年１０月４日判決は、「理事長は理事の互選により選任するとの管理規約の役員互選の規定は、理事長という役職の選任は理事会の決議で行うという意味であり、一旦選任された役員を理事会決議で解任することは予定されていないものと解される。したがって、一審原告（理事会決議により解任された理事長）の役職を理事長から単なる理事に変更することを内容とする理事会決議は無効であり、これと一体としてされた新理事長の選任の決議も無効である。」と判示した。

[3778: 匿名さん]

>3777
>福岡高裁平成２８年１０月４日判決

正確な情報を知りたいので、原文のままをコピーしてもらえますか。

[3779: 匿名さん]

大変重大な問題なので誠に失礼ではありますが判決文を皆さんに公開して頂けませんでしょうか。

[3780: 匿名さん]

>3777
あなたの書き込みによると理事長の解任決議は理事会でできないとすると
正規な手続きとするにはどのようにすればいいんですか。
総会を開催しないと解任できないとすると、それを総会に議案として
提案するには理事会決議が必要となります。
その議案は理事長解任についてとなるでしょうが、理事会の決議が
必要ですよね。
その議案を総会に提案して決議されたんでしょう。
正確な告訴内容等がなければ分りませんね。何か条件等が洩れていませんか？

[3781: 匿名さん]

　総会招集等はマンションにより異なります。　マンション管理士がそんなことも知らないのですか？　　匿名でないと投稿できない理由が分かりました。　　真面目でまともな排他をしないマンション管理士を除く、排他を基本とするマンション管理士会やプロナーズのマンション管理士や、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社や、不具合を発見できない大規模工事修繕悪質コンサルは、はマンションに有害です。

[3782: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/5860/
参考の為、一応張りつけました。正確な判決文を張りつけて下さい。これは重大な問題です。

[3783: 匿名さん]

>3781
総会の招集については区分所有法に規定されており、それは強行規定ですので
マンションによって規約で変更することはできません。
それに私がマンション管理士といついいましたか？
あなたの勝手な妄想ですよ。

[3784: 匿名さん]

このスレをご覧ください。マンション管理士に質問するとありますが。
返答者はマンション管理士になっています。

[3785: 匿名さん]

付け加えますと、その定数は規約で５分の１以上を減ずることは
できるとなっています。増やすことはできないということです。

[3786: 匿名さん]

スレ全文を良く読んで下さい。

>マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
>ここで質問してみませんか。
>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>真剣に答えていきましょう。
>マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[3787: 匿名さん]

>3784
それにね、営業活動をしていない単なるマンションの住民のマン管士
であれば、自分のマンションに直接関係のない分野の勉強まではしませんよ。
何か問題が生ずれば当然調査・研究等をしていくでしょうがね。

[3788: 匿名さん]

プロとは報酬を得て活動している者だが、マン管士で
ただ理事をしていくのに資格を取った者はプロではなく
単なる資格保有者ということ。

[3789: 匿名さん]

ここにはマンション管理士はいませんのでご注意を。
このスレへの投稿は全てシロウトの投稿です。
マンション管理士ならこのような間抜けな投稿は致しません。

[3790: 匿名さん]

>3789
本気で相談したいのなら、お金を払ってマン管士なり弁護士に
相談しなさい。
無償で相談に乗ってくれている方々に失礼ですよ。

[3791: 匿名さん]

総会招集は区分所有法の強行規定とは本当ですか。？

[3792: 匿名さん]

>3791さん
強行規定ではありません。
ただ定数を増やすことはできませんが、減らすことは可ということです。
強行規定の使い方を間違いました。

[3793: 匿名さん]

訴訟起こした方が早い気がする。

[3794: 匿名さん]

シロウトだから間違えてもいいよ

[3795: 匿名さん]

３７９２さんが３７８３さんでしたら了解しました。

[3796: 匿名さん]

　何度も言いますが、総会招集等はマンションにより異なります。　自身のマンションの管理規約をよく読み、投稿に加えないと、「マンション管理士に質問しても」まともな回答は得らえません。　マンション管理士がそんなことも知らないのですか？　　匿名でないと投稿できない理由が分かりました。　マンション管理士としての自覚がなく、自身の回答に自信がないからです。　真面目でまともな排他をしないマンション管理士を除く、排他を基本とするマンション管理士会やプロナーズのマンション管理士や、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社や、不具合を発見できない大規模工事修繕悪質コンサルは、はマンションに有害です。 マンションを食い物にする勢力の、排除や処罰も必要です。

[3797: 匿名さん]

>3796さん
やけにマンション管理士に恨みをもっていますね。
ここに書き込みをしている者はいろんな方がおられます。
弁護士、マン管士、管理会社フロント、理事、建築士、管理員、業者等々
あなたはどんな資格をもって法令や規約等を書き込んでいるんですか？
それとあなた特有の真面目でまともな排他をしないとはどういう意味ですか。
排他の意味分かってます？
マン管士や建築士であっても、名前や登録番号をいちいち貼り付けて質問
に答える者がいる訳ないじゃないですか。常識の範疇ですよ。
営業活動をしている法テラスとかじゃあるまいし。
マンション管理士会やブロナーズは営業活動に結び付く訳ですから、名前とか
住所、電話番号まで記載して答えるのは当たり前です。
しかし、さすがに登録番号までは記載しないでしょうけどね。
あなたは何か資格もっているんですか？
まさかマン管士ではないでしょうね。

[3798: 匿名さん]

>3796
素人なら素人らしく謙虚な気持ちでここに書き込み全員で
問題を解決していけばいいんじゃないですか。
どうしてもというんなら、プロにお金を払って聞いてください。

[3799: 匿名さん]

変な横やりで被害者意識の強いマンション管理会社や管理士等が本題を意識的に
湾曲している場面が多い特に管理会社１０９の関係者がおおい。

[3800: 匿名さん]

>3799
あなたが被害妄想に陥っているんではないですか。
考え方がちょっとずれてませんか。
一般の考え方とは違いますからね。ズレてますよ。