マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[3681: 匿名さん]

うちのマンションでも違法な総会決議がまかり通ってますよ。
組合員がいくら違法性を指摘しても理事会は「総会で適法に賛成決議されたのだから問題ない」の一点張り。
だから組合員から訴訟を起こされてます。

[3682: 匿名さん]

>>3677
組合員の民度の問題と思われる。それに付け込んで理事会が好き勝手に運営してるのだろう。

>>3681
監事には臨時総会招集権があるが、理事会と馴れ合いの監事には謀反など起こせない。
組合員の1/5以上で総会招集もできるが、理事会とのもめ事を嫌うので票集めが大変なので無理。
そうなると訴訟で理事会を法定に引きずり出すしかない。ただし原告に闘争資金があっての話。

[3683: 匿名さん]

ざっと読まして頂きましたが、決して理事会側が無茶振りしているとは
思えません。
災害が発生した時にどうしても連絡等が取れないときの対応策としたら
いいのではと思います。
通常の総会では現状の総会では議決権での出席率が９０％超ということ
ですので問題はないでしょうから。
総会への出席義務は当たり前のことです。マンションの管理は全員で行
っていくべきものですから。
出席できなければ委任状なり議決権行使書でその権利を行使すべきです。
棄権者に対しては議長一任とするのは無理がありますが、災害時とかで
連絡が取れず又緊急を要するものであれば議長一任はむしろいい規定だ
と思います。
緊急事態のみなし票を公正を期すために按分する方法はいいと思います。

ただ、規約改正中心の総会のようですが、全面改正に近い場合は、別途
臨時総会を開催した方がいいのではと思います。２時間で通常総会を
やるには無理があります。
それから、管理規約と使用細則の使い分けは明確に、管理規約の改正は
特別決議、細則の改正は普通決議です。

[3684: 匿名さん]

>決して理事会側が無茶振りしているとは思えません。

過去の総会議案見たけど、消費税値上げを管理費に転嫁して管理費から消費税を取っている。
管理組合は消費税納税事業者ではない。また組合員が支払う管理費は消費税非課税であるのに。
税法を理解してないでたらめな運営と言える。

[3685: 匿名さん]

>出席できなければ委任状なり議決権行使書でその権利を行使すべきです。
>棄権者に対しては議長一任とするのは無理がありますが、災害時とかで 連絡が取れず又緊急を要するものであれば議長一任はむしろいい規定だ と思います。
>緊急事態のみなし票を公正を期すために按分する方法はいいと思います。

いい規定とは思わないよ。区分所有者の権利を蔑にしているから。
それよりも緊急時の理事長専決処分権を規定すれば済む。
うちは規約で理事長の専決処分権の規定がある。報告は理事会への事後報告。
2011.3.11の東北地方太平洋沖地震の時に、応急修理でこの専決処分権が初めて発動された。

[3686: 匿名さん]

消費税が値上げされればそれに対して対応策を取らないと
現状と同じ効果は期待できなくなります。
管理費や修繕積立金に余裕があれば当分は持ちこたえることは
できますが、長い目でみればかなりの目減りとなります。
工事でみれば、３０年間で１０億の工事費が計画されている
マンションの場合でしたら、もし２％値上げがあったと仮定しますと
２，０００万円の計画の修正をしなければならなくなります。
管理費でも消費税の値上げ分が毎年目減りしていくことになります。
管理費から消費税を徴収するというのではなく、支出に対する
消費税の増額に対して、管理費等の値上げをすることによって
それに対応していくということでしょう。

[3687: 匿名さん]

>3685さん
緊急時の対応として書き込んでいますよ。
区分所有者の権利を蔑にしているというか、寧ろ尊重していると
とれるんじゃないですか。

[3688: 匿名さん]

>3685さん
緊急時の理事長専決処分権とはどういうことですか？
単なる急を要する保存行為ではないんですか、それは。
それだったら、どこのマンションでも規約改正されていますよ。
しかし、大災害時の対応を理事長判断で対応することはそれこそ無理があります。
理事会の承認もなしに、勝手に業者に工事の依頼とかをされても困ります。
大災害が発生した場合は、工事業者も足りずにすぐに工事に取り掛かることは
ないでしょう。
少なくとも理事会の開催をする余裕は十分ありますよ。
それに復旧工事はお金がかかりますよ。

[3689: 匿名さん]

>>3686
それよりも年間350万円以上の役員報酬、マン管委託費、修繕委員長委託費を削ることだ。
10年で3500万円以上、20年で7000万円以上垂れ流してる。

[3690: 匿名さん]

>3689さん
本末転倒ですよ。
今は棄権者の票を議長一任にすることの議論でしょう。
役員報酬の値下げ問題は別問題です。
しかし、高いですね。消費税の値上げもこれで解決できますね。

[3691: 匿名さん]

>どこのマンションでも規約改正されていますよ。
件のマンションの管理規約には専決処分権の規定はないですね。
むしろ専決処分権の規定があるマンションの方が少ないです。

[3692: 匿名さん]

そういう意味ではないでしょう。
消費税の値上げを区分所有者に転嫁するのではなく、管理組合の経費支出を削減する、ということでしょう。
その槍玉に上がったのが年間350万円以上の役員報酬、マン管委託費、修繕委員長委託費なのでしょう。
リストラに聖域はないです。理事会は自ら乾いた雑巾を絞って財政改革に取り組まなければなりません。

[3693: 匿名さん]

うちは管理会社に問題ありですが、変更してません。毎月委託費を捨ててるようなものです。
それよりいいかと思います。

[3694: 匿名さん]

しかし管理会社は理事会議事録や総会の議事録、収支報告書とかも
作成してますし、総会の議案書案も作成しますよ。
点検や補修工事の見積もりや業者との打ち合わせ等も。
開放廊下の蛍光灯の球切れの交換もしてくれるでしょう。

[3695: 匿名さん]

うちのマンションは、きちんと電球交換もされてません。工事見積もりは全て適正でなく、今までの工事は問題だらけです。理事会・総会議事録も作成できない、会計・総会・月次報告も間違えだらけ。そんな管理会社にずっと委託費払ってます。できてないことをあげたら、キリがない。

[3696: 匿名さん]

そんな管理会社なら変更すればいいでしょう。
３ヶ月前に契約解除の通知を文書でするだけです。
相手の意見とかは聞く必要はありません。一方的でもいいんですよ。
管理会社の気をつかうことはありません。
勿論組合の承認は必要でしょう。
毎年総会で委託契約の承認決議を行っていますから。

[3697: 匿名さん]

管理会社を変更しても管理組合には何の支障もありません。
新しい管理会社に引き継げばいいんです。
大した引き継ぎはないでしょうし、新管理会社はそういうことには
馴れていますよ。
管理会社の変更は簡単です。
ただ、３ヶ月前に通知はしなければなりません。
ただ気に食わないという理由でもいいんです。

[3698: 匿名さん]

うちの管理会社は面倒見が良いです。
規約変更が必要な業務なので、理事会は総会に特別決議として上程する決議をしました。
ところが管理会社が奇策を用いて普通決議の議案に落とし込み無知な理事会を懐柔してしまいました。
理由は特別決議にすると不成立になった場合、管理会社がその業務を翌期受注できなくなるからです。
そして総会では普通決議として賛成可決されました。管理会社は胸を撫でおろしました。
ところが翌期になって、区分所有者から特別決議違反を理由に管理組合が提訴されてしまいました。
理事長は仰天し、委託契約解除をちらつかせ管理会社に責任をとるよう迫りました。
その結果、管理組合の訴訟費用は管理会社が肩代わりしました。

[3699: 匿名さん]

継続する委託契約を考えると、一時の訴訟費用なんてカバーできるとの考えだろう。

[3700: 棄権者の票を議長一任にすることの議論]

３６８３さんの書き込みに恐怖を感じませんか？

>棄権者に対しては議長一任とするのは無理がありますが、災害時とかで
>連絡が取れず又緊急を要するものであれば議長一任はむしろいい規定だ
>と思います。
>緊急事態のみなし票を公正を期すために按分する方法はいいと思います。

集英社新書『ナチスの「手口」と緊急事態条項』を読んだ上での発言とは
到底思えません。

[3701: 匿名さん]

「管理会社の変更は簡単」と書いた人は、
「管理会社の変更は不可能だ」というマンションの所有者の存在をどうお考えか？

[3702: 匿名さん]

3683は件のマンションの理事だよ。擁護論に終始している。
ところでマン管はどのようなアドバイスしてたのか？イエスマン？

[3703: 匿名さん]

第三者的な眼で見れなくなってる。
理事会に反旗を翻すくらいの度量がないとだめだな。
特に監事なら尚更。

[3704: 匿名さん]

このスレッドの名称は「管理会社の」か「元管理会社社員の」と冠した方が正確

[3705: 匿名さん]

3697さん、3698さん、ありがとうございます。そうだと思います。管理会社の虚偽や隠蔽ばかりで、そんな会社に委託していても無駄や不利益ばかりです。何年も管理会社に改善を求めましたが、その度にやると言ってできません。変更しても良くなるわけではないと考える人もいるでしょう。しかし、変更する利もあるのです。変更することで今までどうにもならなかった問題を解決できるとか、変更後の会社にやっていだだけるとか。一例はアフターサービスなど。きちんと理事会でよい会社を選び、フォローすれば変更した方が私もよいと思います。実際、変更して成功したマンションを数多く見ています。

[3706: 匿名さん]

3705です。すみません。間違えました。3697さん、3698さん→3696さん、3697さんです。

[3707: 匿名さん]

そんな会社に管理委託費なんか払ってる意味ないよ。はっきり言って、馬鹿でないかと思う。早く変更なさい。

[3708: 匿名さん]

　マンション管理士に質問します。　マンション管理士はマンションに必要ですか？　プロナーズや、名前の上がっているマンション管理士事務所は必要ですか？　排他を基本とするマンション管理士の団体及び管理士は、マンションにとって有害ではありませんか？　まじめでまともなマンション管理士に質問します。

[3709: 匿名さん]

分譲マンションに住んでいる区分所有者は大体順番制（輪番性）で役員になる。
その時の為に勉強してマンション管理士の試験に挑戦している。役立ちませんか。？

[3710: マンション住民さん]

↑
資格取得で知識を身に付け、輪番理事で実務経験を積む。言う事なし。頑張れ！

[3711: 匿名さん]

　マンション管理士に質問します。　あなたの周りにプロナーズと言うマンション管理士はいませんか？　極まて優秀なマンション管理士がいますが、理屈のみのマンション管理士は、現場を知りません。　こんなマンション管理士は必要ですか？

[3712: 匿名さん]

マンション管理士が必要と思うところは採用すればいい。
そういうところは理事のなり手不足等もあり専門家を
必要としているのだろうから。
マンション管理士が全て悪ではないだろう。

[3713: 匿名さん]

　排他を基本とする、マンション管理士会には、実地経験からマンション管理の重要性を感じマンション管理士になった方がなられた方がおられ、セミナー資料も素晴らしく、尊敬に値する方がおられます。　他方、極めて優秀な法的知識や大規模修繕工事の資料を分析する資料を作成する管理士がいますが、実地経験が乏しく思われ、人物を見抜くことは不得手なようです。　マンション管理は、実地経験がものを言い、プロナーズの高い費用の座学だけでは実地に対応できません。　実地や実際に起こっていることを理解しないと、マンションションの管理運営はできません。　もっと、マンション管理士の実力を高めないと、マンション管理士の信用が失墜します。

[3714: 匿名さん]

住込み管理員を４～５年間修行して下さい。監理は理屈ではできません。ドロドロです。

[3715: 匿名さん]

マンション管理士もそれぞれですよ。
マンション管理士としての仕事の依存度にもよります。
経済的に余裕がない管理士は大変なんでしょうね。

[3716: 匿名さん]

マンション管理士を生業としているマンション管理士はどんな経営をするのでしょうか。
私は、自分のマンションの管理に時々相談を受けるだけで報酬はいただいた事はありま
せん。

[3717: 匿名さん]

自分のマンションの相談に対して報酬はないでしょう。
マンション管理士として営業活動をするなら、マンション管理士会に
入会するか事務所を設けなければならないでしょう。
黙っていて顧客が転げ込んでくることはありませんよ。

[3718: 匿名さん]

管理士会に入会して事務所を設けて採算の取れる仕事が有りますか。？
お金を払ってまでマンション管理士には相談までしないでしょう。

[3719: 匿名さん]

>管理士会に入会して事務所を設けて採算の取れる仕事
当マンションの大規模修繕工事、長期修繕計画を大手管理会社のもとで
コバンザメ的に数十年にわたって独占し続けている設計コンサルタントがいますが、
それが管理規約等の全面改正（建て替えに向けた改悪）を好機として
理事会に紹介し連れてきた管理士は、管理士会に所属し、事務所を持っています。

>お金を払ってまでマンション管理士には相談までしないでしょう。
個人からの相談はなくとも、管理会社やコンサルに買収された管理組合員（理事）
からの有料相談はあるでしょう。この場合、料金は組合の資金から払われます。

つまり、管理会社やコンサルは自らに原因のある負の側面が表面化しつつある時に、
仲間の住民を動かし、これまた仲間のマンション管理士に相談させるのです。
こういう仕組みなら負の側面が顕在化することはありません。

こうして業者発のトラブルもまた業者の金儲けに利用されてしまいます。

[3720: 匿名さん]

知識の習得を手放しで推奨することは、私にはできない。
目の前では、知識はイジメの合法化に悪用されている。

[3721: 匿名さん]

↑
よくわかりません。

[3722: 匿名さん]

マンション管理士事務所を開設して、まともな営業活動をしている
方は結構おられますよ。
又、最近では保険の審査にマン管士協会が保険会社と契約をしていまして、
保険会社から調査依頼がくれば、マンションに出向き理事長と話し合い
審査結果を保険会社に提出する仕事が新しく増えてきました。
理事のなり手がいないマンションの場合は、管理士会に顧問等の依頼が
きますので顧問をやっている方もおられます。
多いのは大規模修繕工事で、設計監理士まではつけられない小規模
マンションからの工事の進め方の相談依頼とかあるようです。
やはり自分から顧客開拓に動かなければ中々マン管士は難しいですよ。

[3723: 匿名さん]

　３７２０さんのおっしゃる、マンション管理士の知識を悪用するなら、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社社員のマンション管理士で上級フロントにかなうものはいません。　何しろ「倶利伽羅紋々　付」の知り合いがいます。 　　しかも、理事会に無理やり押し込み、バレるとすぐに逃がしました。　今頃どこにいるのでしょうか？　近隣にいる恐れも高く、安心できません。

[3724: 匿名さん]

マンション管理士の資格を有しているマンションの住民が
いじめにあうという話し初めて聞きました。
それはあなたに力と器量・度量がないからです。

[3725: 匿名さん]

　マンション管理士でなくても、マンション管理運営に詳しい住民を、管理会社は毛嫌いします。　理由は、管理がいかに杜撰か明らかになることです。　他の管理会社のスレでも、管理会社の杜撰さに怒りが渦巻いています。　さらに大規模修繕の際、管理会社だけでなく、悪徳コンサルや裏金つくりや不要工事をする工事会社は、新聞報道等により明らかになっています。　一部の排他を基本とする管理士の悪行も明らかですし、マンション管理のレベルは著しく低下し、このままでは「負動産化」や「限界マンション化」は避けられません。　真面目でまともな「排他をしない」マンション管理士の活躍に期待します。

[3726: 匿名さん]

不正を働いたマンション管理士の氏名を公表して、再びマンションの管理組合の業務につけないようになっていますか？
不正をしても、おとがめなしだとわかっているマンション管理士は、管理組合を食い物にして、管理の質を下げます。

[3727: 匿名さん]

今は転職しましたが、以前管理会社に勤務してました。
私の経験談。驚かれると思いますが、某有名コンサル(テレビにも出、本も出してます)、業務がずざんです。その為重要な見積に影響します。成功報酬のため、裏で自社のお気に入りの金額の安い業者を優遇してます。
コンサルでも色々あります。

[3728: 匿名さん]

　マンションに必要なマンション管理士は、すべてのことに精通したマンション管理士でないと、個人での業務はできません。　これは弁護士や建築士や医師にも言えます。　すると、特定の業務に特化したマンション管理士が、共同で業務に当たらないと、マンション管理はできません。　ところがマンション管理士の団体でも、排他を基本とする団体があるのに驚きます。　ホームページの会則等に堂々と記載していて、一部には、評判の悪い管理士事務所が存在します。　マンションのために尽力する気のある、真面目でまともな「排他をしない」マンション管理士やそれらの方の集合体の活躍に期待します。

[3729: 入居済みさん]

>>3727
どこですか？

[3730: 匿名さん]

設計コンサルタントは普通は１級建築士の資格を有する者に依頼しますが、
小規模マンションやゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションは
設計監理方式が採用できないので、管理会社方式か随意契約で建築業者を
選定し丸投げせざるをえません。
設計コンサルタントを公募で選定し、そのコンサルタントと一緒に専門委員
が建設会社を公募し、共通仕様書で出てきた入札額と説明会での委員の評価
で選定する方法を取れば不正とか談合とかが発生することはないんですけど。
小規模マンションかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションでは
仕方ないのですかね。

[3731: 職人さん]

建設業界知らない人が言ってるね。甘いよ。

[3732: 匿名さん]

建設業界はどんな世界？
建築士曰く、工事費は交渉すればするほど安くなる。
何もいわないと高いのは当たり前という世界ということかな。

[3733: 匿名さん]

チェックするコンサルタントがチェックできない。業務が適正にできないので、理事が気付く事も多いですね。高い費用支払ってるのにやってられないです。

[3734: 匿名さん]

しかし、丸投げしかできないマンションは可哀そう。
お金も知識も時間もないからしょうがないか。

[3735: 匿名さん]

修繕積立金は大規模修繕工事にスライドして決めているマンションが
殆どだと思います。
しかし、長期修繕計画には大型設備の更新工事分が含まれていない
所が殆どではないでしょうか。
玄関扉、サッシ、高置水槽、エレベーター、給排水管、消防設備、縦樋等
経年劣化は必ずおこりますし、交換しなければならない時期は必ずやって
きます。
特に築３０年前後のマンションは、この対策をしておかないとそれこそ
限界マンションとなります。
住民間のトラブルは発生しますし、売却も賃貸もできないマンション
となりますよ。

[3736: 匿名さん]

管理規約や各種細則が分譲時のままというマンションはありませんか。
特に専有部分内の共用部分（玄関扉、窓枠サッシ、配管類）は規約に
定めていないと、住民が玄関扉を交換した場合、その１～２年後に
管理組合として一斉に交換とかした場合はその費用をどうするのかを
決めておかないとトラブルになります。
先行工事者に対する取り決めをしておくことは大切なことです。

[3737: 匿名さん]

3729様、社名はご勘弁ください。事実です。
管理組合は公平性や理事の業務の軽減のためにコンサルタントと契約しますので、どうなのでしょうか。酷いと思います。
報酬額もあまりに高額すぎて、コンサル業務に見合っていません。

[3738: 匿名さん]

そんな悪どいことしながら、テレビに出たり、本出したりとんでもない輩だな。
こんな悪質コンサルとは契約したらあかん。

[3739: 匿名さん]

まず、各マンションの組合員のマンション管理士等を役員になってもらってみてください。
良い結果が出る確率は高いでしょう。
ただし、管理士業をしている管理士、管理会社の系列化の管理士、等は見極めて避けるよう
にして下さい。
マンション管理士に合格してはいるがマンション管理センターに登録していないマンション
管理士の方がはるかに多いです。
よって、お宅のマンションの組合員の中にはマンション管理士試験に合格している組合員は
探せばおります。
マンション管理士試験に合格していてもセンターに登録しなければマンション管理士を名乗る
事は禁止ですので、合格者を公募してみてください。
登録をしていなくても合格をしておれば役員会の皆様とマンションの将来について共に勉強す
る仲間として受け入れると役員も管理会社オンリーにはならないと思います。

どんな、くだらないと思う事でも案外マンションの組合員にプラスになると思う意見もあると
思います。

[3740: 匿名さん]

そんな管理士にコンサル頼んだらマンションの住みごこちが悪くなるね。

[3741: 匿名さん]

管理規約では一般的に、「理事の選任・解任は総会決議」、「理事長職の選任は理事の互選」となっています。
だから理事の身分はそのままで理事長職を解任し平理事に降格させようとした場合は、「理事長職の選任は理事の互選」を根拠に理事会決議で職の解任ができそうです。
ところが最近の判決では、「理事長職の解任を決定した理事会決議は無効」と判決が出て、今最高裁に上告されました。
そういえば、管理規約に理事長職の解任の規定はありません。
今後は管理規約に理事長職の解任も規定しないとだめですね。そうしないと理事長を解任する場合は、区分所有法第25条により「管理者の解任」として総会決議を取るか解任請求の提訴をするしか方法がありません。
ここで問題なのは、管理者＝理事長職＝理事ですから、管理者が解任されれば平理事に降格どころか理事の身分も剥奪され、一組合員に下野してしまうことです。

[3742: 匿名さん]

標準管理規約では、「理事の選任・解任は総会決議」、「理事長職の選任は理事の互選」
となっている。管理規約は、一般的に、標準管理規約に従う必要はない。

[3743: 匿名さん]

件の訴訟になってるマンションは国交省の標準管理規約を採用している。
だから管理規約には理事長職の解任の規定はない。
だから理事会で解任され、総会で理事の身分まで解任された理事長が、理事会決議と総会決議は無効だと管理組合相手に訴訟を起こした。
その結果、解任された理事長は高裁まで勝ったが、管理組合が最高裁に上告してしまった。
もう地裁→高裁→最高裁までの泥沼の訴訟合戦になってる。
この解任された理事長は立派だ。

[3744: 匿名さん]

標準管理規約に基づく規約で、理事の互選で選任されたのだから、
成立した理事会の理事の過半数で解任出来るんじゃないですか。？

あとは、臨時総会を招集して普通決議で可否を問う場合は、規約に
総会の招集権者が理事長になっておれば、前理事長が総会を招集し
なかったらどうしましょうか。やはり理事会では解任出来ないか。？

では、監事が臨時総会を招集しなかったら、やはり、解任の総会
はできませんか。？

最高裁は、ここら辺を見てくれますでしょうか。？

[3745: 匿名さん]

理事長は、理事の互選で選任されたのだから、理事会で理事の過半数で
理事長は解任出来ても、理事を理事会では解任出来ない。この理事を解
任するには、臨時総会を誰が招集するのでしょうか。？

監事ができるでしょうけれども監事が招集しなければ誰が招集するの。？

[3746: 匿名さん]

嫌違う、理事長は理事会が成立した理事会で理事の互選で選任されたのだから、
その理事長は成立した理事会の理事の過半数で解任する事がでくるでしょう。？

その後成立した理事会で理事の互選で、新理事長を選任すれば良い事になりませ
んか。？

解任された前理事長は平理事になるのだから、この理事を解任するには成立した
理事会の理事の過半数で解任の請求を決議して、新理事長又は監事が臨時総会を
招集して、普通決議でこの理事の解任の可否ができるのではないでしょうか。？

[3747: 匿名さん]

　マンション管理士を名乗る方の投稿がありませんので、投稿の真偽が確認できません。　マンション管理士なら、最低でも「マンション管理士」名で、排他を基本とするマンション管理士なら「マンション管理士会」名で、プロナーズのマンション管理士なら「実名」で投稿してください。　マンション管理士は、人に言えないほど恥ずかしい資格ですか。　恥を知れ。
　そういえば「マンション管理士試験上位合格者」はどこへ行ったのでしょう？　真っ先に投稿してもおかしくありませんが？

[3748: 匿名さん]

>>3746

理事の互選による理事長職の選任は、規約では理事会の必要はない。
うちは総会後の新任理事の集まりで理事長職を互選で選任している。
その会議は「役員会」として議事録に残している。

自分の職の解任を議案とする総会を職を解かれる理事長が召集するわけがない。

理事長職の解任を規約で規定していない限り、理事長職解任の理事会決議は無効と訴訟を起こされたら管理組合は負けだろう。
規約にも規定がない、区分所有法にも規定がない。司法判断の無効は当然。

[3749: 匿名さん]

管理士の先生方にお尋ねいたします。

当マンションにおいて、最近駐車場区画に空きが目立つようになりました。

その反面、バイク・自転車等の置場が不足してトラブルが発生し出しました。

よって、駐車場区画をバイク・自転車置場に変更する案を総会に提案しました。

総会に於いては共用部分の軽微変更として普通決議で可決された議事録が提示
されました。

これは、共用部分の重大変更で特別決議であると思うのですが。？

なお、規約は区分所有法の改正された前のままです。

[3750: 匿名さん]

>3748
そんなのをあまのじゃくというんだよ。
理事長は理事の互選で選出されるのだから、解任も理事の互選で
できるに決まっているじゃないの。常識の範疇だよ。
法律を知ったかぶりして屁理屈をこねるんじゃないよ。

[3751: 匿名さん]

>3749さん
駐車場区画を駐輪場区画に変更するのは普通決議です。
共用部分の重大変更ではありません。
私がいうのですから間違いありません。

[3752: 匿名さん]

了解致しました。サンキュ―　？

[3753: 区分所有者]

>常識の範疇だよ。
常識の証拠は？裁判は立証主義です。お忘れなく。

[3754: 匿名さん]

>>3750
>そんなのをあまのじゃくというんだよ。
>理事長は理事の互選で選出されるのだから、解任も理事の互選で
>できるに決まっているじゃないの。常識の範疇だよ。
>法律を知ったかぶりして屁理屈をこねるんじゃないよ。

■事例1
○理事長の解任
　10年間くらい同じ人が理事長を務めています。近年、ワンマン化がひどく、他の理事の意見を聞きません。理事の有志で、この理事長を解任しようと考えています。規約には理事長は理事の互選で選任するとありますが、解任の規定がありません。選任同様、解任も理事会の決議でできますか。

○標準管理規約（単棟型）では、第35条第3項で「理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する」と規定していて、解任の規定はありません。
　そこで、理事長を理事会で選任できるのだから、理事としての解任は総会決議が必要だが、理事長を理事会で解任して平理事にすることはできるだろうと考える方も多くいます。
　しかし、標準管理規約の第38条第2項では、「理事長は、区分所有法に定める管理者とする」と規定しています。
　そこで区分所有法の管理者の規定を見ると、その第25条第1項に「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる」との規定があります。
　「管理者を選任」する「規約に別段の定め」とは、標準管理規約第35条第3項の「理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する」との規定です。
　これに対して、管理者を解任する「規約に別段の定め」はありません。したがって、管理者である理事長を解任するには、区分所有法第25条第1項の規定通り、「集会の決議によって」解任することになります。
　要するに、管理規約が標準管理規約に準拠している場合には、理事長の解任は総会の議案事項となり、普通決議で解任の採否をとることになります。
　そしてこの場合には、総会の決議を得るわけですから、理事長の役職の解任のみならず、理事としても解任を決議できます。

●マンション管理センター通信　第290号より

[3755: 匿名さん]

>>3753
その通りだと思います。
法令や規約で定めがない場合、書証で示さなければなりませんから。
裁判で総会決議・理事会決議が無効になるのは、法令違反、管理規約違反、公序良俗違反です。
このうち三番目の公序良俗違反は裁判官の裁量に負うところが大きいのです。
ですから公序良俗違反を示す大量の書証を示さなければなりません。

[3756: 匿名さん]

３７５４さん、その場合総会の招集は誰がするのですか。？

[3757: 匿名さん]

>>3756
> ３７５４さん、その場合総会の招集は誰がするのですか。？

区分所有法第３４条（集会の招集）およびマンション標準管理規約第４２条（総会）、第４３条（招集手続）、第４４条（組合員の総会招集権）を参照してください。

[3758: 匿名さん]

読みました。招集権は理事長（管理者）であり、監事です。
理事会で解任された理事長に招集権が有りますか、例えば理事長職を解任後、
理事の互選で新理事長を決定し臨時総会で承認して。前理事長である平理事
を総会で解任する。

これが出来ないとして監事が臨時総会招集を拒否したらどうしますか。？

[3759: 元監事]

>監事が臨時総会招集を拒否
拒否する理由は何なのか？面倒くさいから？

[3760: 匿名さん]

>>3758

＜区分所有法＞
第３４条（集会の招集）
第３項
区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
第４項
前項の規定による請求がされた場合において、２週間以内にその請求の日から４週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。

＜マンション標準管理規約（単棟型）＞
第４４条（組合員の総会招集権）
第１項
組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
第２項
理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。
第３項
前２項により招集された臨時総会においては、第４２条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。

[3761: 貧乏人]

法を守らせる気が管理組合員にあるか、そうでなければ裁判するか、
そのどちらとも縁のない分譲マンションは、潜在的に無法地帯です。

法律や規約のコピペを見るたびにむなしくなるあたし。

[3762: 匿名さん]

臨時総会の招集規定とかいっても、現実的に監事がやらない場合は
区分所有者の５分の１以上で総会招集を請求することができると
なっているが誰に請求するのか、又５分の１の議決権を誰が集めるのか
又、それが集められない場合はどうするのか。（集められなければ当然
臨時総会は開催されない。）
こんなあまのじゃくがいるマンションは大変だな。
解任の規定がないから理事会で理事長の選任はできるけど解任の規定は
ないからできないとこれは一般論からして理屈にならない。
理事会で解任すればいいじゃないの？それで誰が問題視するの？
裁判例もないのに勝手に法律論を自分勝手に解釈しているけど、それは
通用しない。
例えば、理事長が転勤になったとか、病気になったので理事をやめたいと
いった場合はどうするの。新しい理事がみつかるまで理事を継続するといっても
実際そのマンションの居住者でなくなれば理事の資格がないとなっていれば
理事を続けることはできないでしょう。
理事長は副理事長がいるから代理はできるけどね。
理事長がいなくなったので新理事長を選出するのに理事会で互選するのに
問題があるかな？
屁理屈をこねれば理事長の解任規定をつくるために臨時総会を開催して決議
して解任規定をつくればいいけどそんなことする必要はないね。

[3763: 匿名さん]

理事の互選で選出された理事長、副理事長、会計担当、書記等の
役職を変更するにも総会決議がいることになるよ。
その職を解任することになるからね。

[3764: 匿名さん]

>「管理者を選任」する「規約に別段の定め」とは、標準管理規約第35条第3項の「理事長、副理事長及び会計担>当理事は、理事の互選により選任する」との規定です。

理事の互選により専任するとなっているでしょう。
理事の解任は総会決議が必要ですよ。
理事長の解任と理事を結びつけているんではないですか。

[3765: 元監事]

>理事会で解任すればいいじゃないの？それで誰が問題視するの？
>裁判例もないのに勝手に法律論を自分勝手に解釈しているけど、それは通用しない。

おまえ、アホか？何読んでるんだ。
問題視してるから理事会で解任された理事長が提訴したんだよ。そして最高裁まで行った。
裁判例はこれから出来るんだよ、最高裁判決で。
もっと勉強しろ。

[3766: 匿名さん]

３７６０さんの５分の１以上の件は現実的ではありませんので、当マンションでは
区分所有者及び議決権の１００分の１に改正しました。（区分所有者及び議決権が
５００のマンション）．改正されれば区分所有者及び議決権の５で臨時総会の招集
を請求ふぇきます。いかがでしょう。？

[3767: 匿名さん]

>3766さん
５００戸のマンションであれば、臨時総会招集を組合員に訴えるには
どういう手法を取られますか？
当然その資料を作成し各戸配布する作業等は個人でやる訳ですよね。
費用も時間も作業も。
それで５０戸が賛成してくれなかったらアウトですね。
そんなことしなくても、理事長とかの役員は理事の互選でやりかえれば
いいでしょう。
理事の解任とは違うのですから。単なる役職替えです。
会社でも取締役の選任は株主総会、役員の選任は取締役会となっています。
社長解任をする場合は取締役会で行います。株主総会の承認は必要ありません。

[3768: 匿名さん]

>3765
お前馬鹿か。
まだ判決は出てないだろうが。
理事会で理事を解任するのはできないといってるだろう。
理事長職の変更はできるといっているのが分からんのか。
すぐ切れるアホとはやってられんよ。

[3769: 匿名さん]

３７６７さん、３７６６です。投稿文をよく読んでください。１００分の１ですよ。
５でＯＫですよ。投稿文は作成しません。相当現実的です。やる気のあればできる。

[3770: 匿名さん]

３７６８さんはプロです。勝ち目はありません。アホよりお馬鹿さんはソフトな表現ですね。？
これからは見下した表現は辞めて優しく教えて下さい。お願い致します。

[3771: 匿名さん]

理事の選任・解任は総会決議時効です。
理事長職の選任は理事の互選となっています。
件の裁判の件ですが、理事長職並びに理事を解任した理事会決議は無効ということですが、
総会での理事の解任は正規のものですので無効とはいえません。
ただ、理事会での理事の解任決議は問題がありますが、単なる議案としての提案ですので
これができなければ解任手続きはできないことになります。
方法としては、理事の役職変更は理事会マターとしての規約の改正を先に行えば問題は
解決するとは思いますが。
問題は、理事会で理事長職の解任並びに理事の解任までを決議し、総会に議案として
提案したのが無効といっているのではと思います。
だからといって、理事長職や会計担当とかの役職替えについて理事会で決めるのは
無効といっているんではないと思います。
高裁までの判決が出ているのであれば、どなたかそれを貼り付けてください。

[3772: 匿名さん]

>3768
お前馬鹿か。
地裁と高裁で判決は出てるだろう。
管理組合が上告したから最高裁まで行くんだよ。
高裁に差し戻しは見えてる。

[3773: 匿名さん]

>3772
ではどういう判決だったのか教えてくれよ。
理事会で理事長とかの役職の解任は認めないということだったのか。

[3774: 匿名さん]

>3722
理事の解任は理事会でできないのは分っているから、問題は
役職の変更もできないかがここのスレで問題になっているんだろう。
ただ、件の裁判の内容は分らないしね。理事会で理事長並びに
理事も解任したから裁判になっているんではないの？
あなたはそんなにいきりたつんならそれぐらいは把握してんだろう。

[3775: 匿名さん]

>3722
もし、理事会で役職の変更はできないと法律で決まったら
全国のマンションも対応策を考えないといけないしね。

[3776: 匿名さん]

>3722
それにしてはマンション管理センターは改正案は提案していないね。

[3777: 匿名さん]

>>3773
>ではどういう判決だったのか教えてくれよ。
>理事会で理事長とかの役職の解任は認めないということだったのか。

福岡高裁平成２８年１０月４日判決は、「理事長は理事の互選により選任するとの管理規約の役員互選の規定は、理事長という役職の選任は理事会の決議で行うという意味であり、一旦選任された役員を理事会決議で解任することは予定されていないものと解される。したがって、一審原告（理事会決議により解任された理事長）の役職を理事長から単なる理事に変更することを内容とする理事会決議は無効であり、これと一体としてされた新理事長の選任の決議も無効である。」と判示した。

[3778: 匿名さん]

>3777
>福岡高裁平成２８年１０月４日判決

正確な情報を知りたいので、原文のままをコピーしてもらえますか。

[3779: 匿名さん]

大変重大な問題なので誠に失礼ではありますが判決文を皆さんに公開して頂けませんでしょうか。

[3780: 匿名さん]

>3777
あなたの書き込みによると理事長の解任決議は理事会でできないとすると
正規な手続きとするにはどのようにすればいいんですか。
総会を開催しないと解任できないとすると、それを総会に議案として
提案するには理事会決議が必要となります。
その議案は理事長解任についてとなるでしょうが、理事会の決議が
必要ですよね。
その議案を総会に提案して決議されたんでしょう。
正確な告訴内容等がなければ分りませんね。何か条件等が洩れていませんか？