マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[361: マンション管理士]

自宅マンションでは一歩間違うと転居にもなりかねません
喧嘩は出来ません
大規模修繕で熱心に協力していた建設OBの方は在らぬ誹謗中傷を受けて転居しました
自宅マンションでは知らぬが仏
各種工事の合い見積もりは要求しましたが　

[362: 匿名さん]

知識も経験もないのに見栄張らないのよ
マンション管理に管理士など役にはたたない

[363: 匿名さん]

分譲マンションの管理会社が、これだけ嫌がる国家資格はない。

それゆえ、管理組合はマンション管理士を活用する能力があれば、

マンションは間違いなく良くなる。マンション管理士は、結束

して、事にあたるべきである。このスレで、マンション管理士

を攻撃してくるものは、不合格者と、管理会社と共謀している

組合員又は組合役員と管理会社である。マンション管理士は、

組合員サイド及び組合サイドに立って、事に当るべきである。

[364: 匿名]

>>361
そんなふうに思うなら見積要求もやめて管理会社に丸投げしてください

[365: 匿名さん]

管理会社に丸投げしてごらんなさい。組合費はいくらあっても、
足りません。管理会社は、大規模修繕で儲かろうと、虎視眈々と
お宅のマンションの組合費を狙っている。適正価格で工事をしま
しょう。修繕記録と修繕計画（長期、短期）を絶えずメモリましょう。

収支報告の中から過去、現在の修繕記録により、未来の計画を立てる。

[366: 匿名さん]

大規模修繕計画の評価ってどのくらいのペースで受けるべきですかね？
毎年評価、修正していても良いくらい？

[367: 名無しさん]

毎年なんてマンション管理士が仕事必要なときにやるようなものです。
５年ないしは大きな工事前後でしょう。

一般会計と修繕積立金会計を混同してるひといません？

[368: 草の根民主主義評論家]

長期修繕計画は修繕積立金値上げの合意形成のためのツールに過ぎない。
長期修繕計画のとおりに修繕する必要はなく、なるべく大規模修繕工事のときにまとめて工事すべきである。

[369: 草の根民主主義評論家]

自宅マンションで改革するとマンションの玄関とか廊下で元理事長の奥さんとかその仲間の主婦にメンチ切られたりするから気が弱いひとは理事長はやらないほうがいいであろう。

[370: 匿名さん]

>>368 草の根民主主義評論家さん

まとめてやった方が高くなるものの方が多い。

[371: 匿名]

その人マンション壊れても直さないらしいです。
かなり前修繕積立金値上げした人叩いてたの多分その人。

[372: 住民板ユーザーさん]

マンションの専有部分は、ほとんどの管理規約で「専ら住居として使用するものとし、他の用途に供してはならない」となってます。しかし現実は、専有部分を事務所にしたりして他の用途に供されています。
大規模タワマンなどは、全戸数の1割近くが専有部分を事務所として法人登記されている例があります。
そこでマンション管理士の先生にお尋ねします。
この場合、管理組合は該当する区分所有者を訴えた場合、果たして勝てますか？

[373: 匿名さん]

事務所でも住んでるなら問題ない　看板なども規約に沿ってるなら問題ない
人の出入りがスーパーマーケット並みとか騒音がひどいとかなら問題だけど　
それはないわな

[374: マン管士受験生]

>>373
他の用途に供した時点で規約違反だからアウト。共同の利益に反する行為。

[375: 匿名]

あった、不当使用行為ってやつですね。

[376: 住民]

規約違反しててもほとんどの管理組合は黙認でしょう。見て見ぬ振り。

[377: マンション管理士]

勝ちます

タワマンは一般人には購入禁止マンションです

[378: 匿名]

訴訟になったら、規約そのものが形骸化・空文化していて
他の用途に供されている実態で裁判官は判断するのでは？

[379: 匿名]

>376
違反でも、管理費等の収入が減って負担が増えるよりかはマシなんでしょうね。

[380: 匿名さん]

>>379
>違反でも、管理費等の収入が減って負担が増えるよりかはマシなんでしょうね。

どういう意味ですか？

[381: マンションさん]

>>372 住民板ユーザーさん

法人登記してあったとしても、住戸だったらダメ
住戸以外の用に供してはならない
でも勝てない

そもそも住戸の法律的な意味は限定されていないので、実態で判断するしかない。

[382: 匿名]

自宅兼事務所なら法人登記してあってもＯＫでしょう。実際このパターンが一番多い。
初めから事務所専用とか、空家で休眠法人が登記してあったとか、ならＮＧでしょう。

[383: 匿名]

>380
空き室のままだと管理費等の収入が減るじゃないですか。

規約に規定がなくても、居住に使用されることは明らかですから、居住者の迷惑になっていれば区分所有法第6条が適用されると思います。

>381前段と
>382後段だと思います。

[384: 匿名さん]

>>383
>空き室のままだと管理費等の収入が減るじゃないですか。

またまた、ご冗談を・・・

[385: 匿名]

>384
実際にするとは言ってませんよ？
空き室が多く、管理費収入の現象が顕著となれば、管理費の値上げを嫌って見過ごす組合もあるのでは、と想定しましたけど何か？

[386: 匿名]

正義は勝つ！でも元理事長の弁護士が負けてるのには笑ってしまう。

【税理士事務所として使用していた税理士区分所有者が管理組合法人に訴えられて敗訴】
　裁判年月日 平成23年11月24日 裁判所名 東京高裁 裁判区分 判決
　事件番号平２３（ネ）３５９０号 事件名 会計事務所使用停止請求控訴事件
　http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_04.pdf

【法律事務所として使用していた元理事長の弁護士区分所有者が管理組合に訴えられて敗訴】
　裁判年月日 平成25年9月19日 裁判所名 東京地裁 裁判区分 判決
　事件番号 平２４（ワ）２６０６７号 事件名 区分所有建物使用差止請求事件
　http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_03.pdf

[387: 匿名さん]

>>385 匿名さん

空き室でも、管理費収入はあるやん。

何をいつまでも言うてるん？

所有者がいる限り、管理費収入は増減せんよ。

[388: マンション住民さん]

>>386
両判例とも、事務所としての使用実態はほとんど考慮されず、一律に「規約違反」→「共同の利益に反する」と裁判所はストレート判断している。

[389: 匿名さん]

事務所として使ってても、実際そこに居住しているなら問題ない、専ら住宅だよ。

[390: 匿名さん]

内のマンションは大型で６００戸を超すマンションである。
理事は４０名で、４０名の理事の互選で選ばれた理事長が、
なかなか理事の員数が多すぎた半分にしたいと理事会に提
案し。理事の半数以上が賛成で、理事の員数を４０名から
２０名に減らす案を携えて規約の変更の臨時総会を開催し
た。

区分所有者及び議決権総数が６００のマンションである。

出席者３２３名（出席票、委任状、議決権行使書含む。）
で総会は成立。欠席者（棄権者）２７７名を、総会までに
意思表示なきものは、理事長に一任した者とみなして、
賛成票に投じて、議決権総数４分の３以上をクリアしたと
して、理事の定員は４０名から２０名に変更された。

議案には、この規約の変更案が可決されたときは、すぐに
臨時理事会で規約に従い４０名の理事を理事に選任し直し
て、新しい理事会で組合運営をしていく旨の説明がなされ
た。

新しい理事２０名が決まり、理事も理事長も４０名の中
の２０名の理事のメンバーの顔は変更はありませんでした。
１年が過ぎて下記の苦情が区分所有者から発せられました。


※この件について、欠席者（棄権者）の２７７名を理事長
が、賛成票に投じる事は出来ないので、規約の変更は無効
であり、理事長には総会招集権は無く総会は無効であると
意見が出て、トラぶっています。

マンション管理士に相談すると。規約の変更は良くないが、
もう１年も過ぎていて、新しい理事で組合運営はなされて
いるので、いまさら、無効には出来ないとの事でした。

規約を元に戻す（２０名から４０名に変更する。）には、
新たに理事の半数以上の賛成で、総会に提案して、４分の
３以上の賛成で可決するしかないとの回答です。

※このマンション管理士を少し調べましたら、私のマンション
の管理会社で、そのマンションの理事でありました。
相談している話の中から推測していると、私のマンションの
事情を、良く知っているようでした。

拠って信用できませんので、広くマンション管理士の意見を
お聞きしたいと思いまして、勇気をもって投稿しました。

[391: 匿名さん]

でも判例では住んでても裁判で負けてるよ。

[392: 匿名さん]

半数に近い議決権を完全な委任の関係にないのに一人に預けるのは非常識というのが一つ。

マンション管理や手法の良し悪しの取り決めに、日時の経過を理由の既得権益は無い。

[393: 匿名さん]

>>388 マンション住民さん

住宅としての使用以外の用途（税理士事務所など）に使用している実態が明らかに認められるのであれば、専ら住宅として使用しているかどうかを勘案する必要はないと考えます。
（住居以外の用途に使用しても、専ら住宅として使用しているのであれば規約に違反しないというロジックは成立しない。）

一方、住宅としての使用以外の用途に該当するかどうかの判断が難しい場合（内職程度のもの）は、専ら住宅として使用しているかどうかは重要な判断要素であり、総合的に判断することになると思います。

[394: 匿名さん]

６００のうち２７７の議決権者が委任ではなく棄権したのなら特別決議は無効だよ。
普通決議しか成立しない。

[395: 匿名さん]

>欠席者（棄権者）２７７名を、総会までに 意思表示なきものは、理事長に一任した者とみなして、 賛成票に投じて、

棄権者は議長委任していない。よって普通決議は成立するものの、特別決議は成立していない。
従って、役員数変更の特別決議は無効。
マンション管理士なら、こう答えるのが正解だ。

それにしても当時の理事はアホ揃いだな。

[396: 匿名さん]

>>393
sohoなどは専ら住宅でも問題ない、あとは人の出入りの多さや騒音がダメかな。
音楽教室や塾の経営などは専ら住宅では無理でしょうね、静寂という定義が守れないから。

[397: 393]

>>396 匿名さん

最近の裁判例は、規約の規範性に重きを置いているように思います。
したがって、「規約違反」⇒「違反行為を継続」⇒「共同の利益に反する」という構図になっているようです。

[398: 匿名さん]

sohoなら隣の住民も事務所とは気付きませんよ、事務所といっても
在宅ワークできるならOK、最近はサラリーマンも事務系の在宅勤務があるくらい。

[399: 397]

>>398 匿名さん

その程度なら問題ないと思います。

[400: 匿名さん]

>>397 393さん

机上ではなくて、実害無い場合は管理組合が提訴する事はないやん。

判例は判例。

直ちにダメだー！なんてこだわる暇人はいないという意味。では？

[401: 匿名さん]

＞机上ではなくて、実害無い場合は管理組合が提訴する事はないやん。
組合員から管理組合が提訴されるリスクはある。

[402: 397]

>>400 匿名さん
>机上ではなくて、実害無い場合は管理組合が提訴する事はないやん。

ところがね、あれが認められるのなら、わたしも、わたしも・・・

管理組合としては、予防のためにも「規約違反を指摘」
⇒しかし、違反者は「改善を求められても、無視して違反行為を継続」
⇒ならと、管理組合は「共同の利益に反する」として訴訟

かくして、顕著な実害がなくても訴訟は起きる。

[403: 匿名]

>387
所有者があるなんてどこかに書いてありましたか。

[404: 匿名さん]

そうだよ、たとえ微細な一つの規約違反を理事会や理事長が認めたり放置すると
後々取り返しのつかない事態になるよ、規約の遵守自体が無効になるよ
何でもありのマンションになってグチャグチャで楽しいかもね、価値はなくなるけど

[405: 匿名さん]

このマンション、規約違反の専有部分での保育施設（保育ママ）開設を理事会決議で許可してしまった。
理事会自身が規約違反しているのに、それを正当化する内容をブログで書いている。
http://www.smilesha-childcare.net/news/accident/2013/11/29/155/

[406: 匿名]

・不当使用行為
・規約に規定がなくても、居住に使用されることは明らかで、居住者の迷惑になっていれば区分所有法第6条が適用される


>「規約違反」⇒「違反行為を継続」⇒「共同の利益に反する」という構図
「規約違反」⇒『管理者等からの勧告』⇒「違反行為を継続」⇒「共同の利益に反する」という構図の間違い

[407: 匿名さん]

>>403 匿名さん

所有者おらん状況なんてあるかいな。

管理組合に部屋を寄付でもするのか？

不動産屋所有でも管理費は払われるで。

[408: 匿名さん]

>>402 397さん

負けず嫌いか？

[409: 匿名さん]

>>404 匿名さん

認めるなんて言うてへんやん歪曲するな。

実務的には管理組合なんてグチャグチャやろ？
運営側の資質で程度は浮き沈みする。

[410: 匿名さん]

>>405
そのブログ主がRJC48の代表なんだから、勉強会の内容は知れてるな。