マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[3601: 匿名さん]

>3599さん
規約に別段の定めをすれば普通決議であれば、あらかじめ通知した以外の
議案を決議してもいいといっても、その内容によるんではないですか。
規約に別段の定めをどう具台的に盛り込むかですね。
修繕積立金の取り崩し額、修繕積立金の値上げ、役員報酬の値上げ等いろいろ
ありますからね。
積立金の大幅値上げをするのに議案に盛り込まず、総会出席者だけで決めて
もいいということになりますからね。
簡単な範囲であれば議長判断で修正もしくは議案の提案をしてもいいと記載
するにしても具体例は限定しておく必要があるでしょう。
例えば修繕積立金の取り崩しは１００万円以下までとか。
区分所有法ではそうなっていますが、規約に別段の定めをしているマンション
はあるんでしょうか。あれば教えてください。

[3602: 匿名さん]

>3600さん
マンション管理をしていく中においては、特に輪番制の理事の中には
規約や法を知らずに悪気もなく議案の提案等をしているマンションは
全国にも多々あると思われます。
そして出された議案については総会で何事もなく承認されています。
そういった善意の行動に対して全て無効とするのではなく、規約の
改正等をした方がいいというものだけに絞って改正をしていかれたら
いかがでしょうか。
少なくとも総会であなたも含め決議された事項ですから。

[3603: 匿名さん]

そんな多数決は、民主主義ではありません。
民主主義とは、例え一人の意見でも、全員で意見の内容を理解し、法など規約に照らし合わせたり、他の人たちにも同じ意見を持つ人がいても言えなかったとか議論し話し合い互いの理解を深め、その意見が妥当かどうか熟慮して決めることです。
熟慮し十分話し合っても結論に達せず、相反する考えに分断された時に、仕方なく多数決をするのです。
それを知らず、直ぐに多数決をしてしまう人が非常に多いので、多数決が民主主義だと誤解されてます。
今の自民党がまさにこれです。
議席数があるので、議論はせず、単に時間稼ぎをし、十分話し合ったが結論には至らなかったので採決をするという大義名分を作り、結局、議席数だけで決まる多数決と言う強行採決で、自分たちの思い通りにしてしまうのです。
これをニュースなどで報道されているのに、それが自分たちのマンションで起こっていることと同じだと気付く人は非常に少ないのが現実です。

[3604: 匿名さん]

過去に置いて、総会の議事録は配布されていませんでした。私共のマンションでは、規約と
管理委託契約において、少なくとも総会の議事録は配布するように取り決めていましたので、
再三に渡り議事録の配付を請求してきましたが配布されませんでした。ここ二、三期は配布
される時もあります。つまり、規約違反と契約違反であるが、管理会社１０９は、文句があ
るなら裁判にしなさいと開き直る有様です。

議事録が配布されないと、総会に出席していない欠席者、委任状及び議決権行使の組合員は
総会の案が可決したのかしないのかが不明であるんで総会の案のみには従えませんよね。？

その他数々の問題あり。

[3605: 匿名さん]

>3603さん
総会は理事会案に対して賛成か反対かを問う場であり決して
議論する場ではありません。
総会に提案された議案書が一般組合員に配布されるのは２週間前
でしょう。
理事は組合員の代表です。その代表が検討して提出した議案を
一般住民が検討するのは総会の場でしかありません。
しかし、総会の場で議案についていくら話し合っても、既に
議決権行使書で賛否をされた方がおられます。
総会に直接出席されている方よりむしろ議決権行使書で参加されて
いる方のほうが多いのではと思います。
総会のあり方としてはこの方法しか取れないでしょう。
全員が納得するまで話し合って決議するとかはできません。
理事を信用するしかないのです。だから理事の選出の仕方等を
しっかりしなくてはならないのです。
管理会社対策も含めしっかりしていかなければならないのですが、
輪番制の理事にそれだけを期待するのは無理ですし、それだけの
人材もいないと思います。
志のある人材がどこかの時点で理事になり大改革を行うと共に、
規約や細則、管理会社との委託契約等の抜本改革をやり後世に
引き継がれるいいシステムを作っていくことが大切です。

[3606: 匿名さん]

3605さん、3603を書いた者です。
基本的に同意見です。
共同住宅となるので、言いたくはないのですが、時間的なことや、人それぞれの考えや認識は様々で、それを互いの考えを理解して話し合うのは困難なことです。
全てではないにせよ、大事なこと、高額な費用が掛かることに関してはちゃんとすべきです。

年に一度の総会で議論するのは、時間的にも不可能です。

なので、せめて理事会で議論する時に、居住者が参加できるようにすべきです。

議決権行使書を出す居住者で、本当に内容を理解して出してる人はまずいないでしょう。
理解したくても議論できる場は無いし、情報を得る術も無いからです。
それに、自分一人で考えた時には気付かなくて良い考えだと思っていたが、他人の話を聞くと、自分の考えは至らなくて良くない考えだと気付くこともあるのです。

マンションで総会が開ける部屋があれば実行可能ですが、外部で借りてるマンションだと、やりたくてもできないマンションもあるでしょう。

[3607: 匿名さん]

総会の議案について普通決議事項であるが、既に議決権行使で賛成した組合員の賛成票が、
総会に出席した組合員の過半数で可決されている案を、組合員の一人が反対したために
総会の案を変更した件。

組合員のもう一人が、規約には議案の変更は出来ないルールを説明したが、議長が回答で
きず、管理会社１０９にＭ藤課長が同席していたので回答を求めた。Ｍ藤課長の回答は、

他のマンションの組合の総会でも議案の変更はよくある事であると回答した。

何もわからない組合員は管理会社の回答が正しいと信じて、２１名の出席組合員が賛成し
てこの議案は変更されて可決した。

[3608: マンション住民さん]

>>3607
区分所有法第三十七条第一項違反を理由とする総会決議無効確認等請求訴訟を提起したらいい。
原告は組合員、被告は管理組合。原告の裁判費用は弁護士を立てて代理人訴訟の場合は50万円～100万円。

[3609: 匿名さん]

その期を超えたら既成事実化して無効の訴えは出来ません。期中なら出来ます。

[3610: 匿名さん]

目茶苦茶な理論がまかり通っていますね。
裁判は勝てる裁判ならやればいいですよ。費用は被告すなわち理事長
が支払うことになりますよ。
それに裁判費用はそんなにはしませんよ。

[3611: 住民さん]

>>3609
期が越えてもできる。現在係争中。総会決議無効確認等請求事件。
無効の理由は区分所有法第31条第1項の特別決議違反。

[3612: 匿名さん]

>>3611
具体的にどのような特別決議違反なのですか？
特別決議に必要な組合員数と議決権数が不足してたとか或いは不正により条件を無理やり満たしたとか。

[3613: 匿名さん]

裁判やれや。

[3614: 匿名さん]

>目茶苦茶な理論がまかり通っていますね。
３６０５に説得された３６０６も可哀想である。

[3615: 匿名さん]

>3606さん
理事会にオブザーバーとして参加する規定はうちの場合は規約に記載されて
いますが、現実は今まで参加された方はおられません。
集会室がない場合は、住民がオブザーバーとして参加することは難しいと
思いますので、広報活動の充実しかありません。
小規模なマンションであれば、全戸に配布するのがいいと思います。
ただ、お宅のマンションの現状では難しいのでしょうね。
私だったら、個人の経費で全戸に問題点等のチラシを配布しますけどね。
やはりどこかの時点であなたが理事になり改革を行うしかないかもしれません。
過去より将来に向かって改善するほうを優先すべきです。
過去の問題に固執していると先に進みませんし、過去の問題も中々解決は
難しいでしょうから。
まず仲間を作ってはどうですか。

[3616: 匿名さん]

>>3612
　規約変更を伴う業務（500万円以上の一般会計支出）なので特別決議が必要と一旦は理事会決議したが、管理会社がその業務を翌期に確実に受注し売り上げるために規約の解釈を捻じ曲げて普通決議議案に変更し、無知な理事会を懐柔して総会に上程させた結果、委任状と議決権行使書多数により総会普通決議で賛成可決してしまった。その結果、総会決議の内容が規約に反するものになってしまった。
　これに対して、区分所有者（原告）から特別決議が必要なので総会当日この普通決議議案の議場撤回要求を文書で事前に提出したが、理事会は却下している。
　従って、規約変更が必要な総会決議の内容が特別決議を経なかった点で、区分所有法第31条第1項に違反するので、管理組合に対して無効確認請求の提訴した。主位的請求は総会決議の無効確認、予備的請求は総会決議の取消である。
　原告は弁護士に委任した代理人訴訟で、被告管理組合は管理会社の物心両面でのバックアップのもとに同じく弁護士を立てての代理人訴訟である。
　勝訴または和解に至る場合を考えると最大100万円の軍資金は確保している。

[3617: 匿名さん]

３６１２さん、下記スレの、９９、１００，１０１をとりあえず、お読みください。
宜しくお願い致します。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/10/

[3618: 匿名さん]

>3616さん
５００万円以上の会計の支出には特別決議が必要と管理規約に
明記されているんですか？
大規模修繕工事でも普通決議なんですけどね。

[3619: 匿名さん]

区分所有法の特別決議の要件からは外れていますが
５００万円以上の工事は特別決議として規約に明記
されていればそれで裁判は争われるでしょうが、明記
されてなければ受理されないでしょう。
明記されている場合の取り扱いがどうなるかは分かり
ませんがそれが裁判の争点となるんでしょうね。
勿論、総会成立や決議要件等も当然争点になりますが。
裁判までしなくても、理事会で臨時総会開催を検討して
その分だけやり直せばいいんでしょうが。
臨時総会は簡単ですよ、議案は１つだけですし、それに
ついて出欠を取り、総会で決議すればいいだけですから。
理事会の開催される３０分前ぐらいにやれば解決します。
議論は必要ありませんので。単なる議案に対して賛成か
反対かを問うだけですから。

[3620: 匿名さん]

>>3618
　金額の問題ではありません。説明が必要です。
　定期交換の費用負担義務のある専有部分内の区分所有者資産（分譲時に決まっていた）を、今後は共用部分管理の一環で統一管理するために、資産区分変更して共用部分設備扱いに変更し、一般会計から費用を支出して管理組合が一斉定期交換するという議案です。
　このためには、区分所有者資産を共用部分設備へ登録する規約変更と、別途規約条文で規定している区分所有者費用負担による定期交換を管理組合費用負担による定期交換への変更、を行わなければならないのに、これら規約を全く変更せずに管理組合費用負担による定期交換の内容の議案を総会普通決議で可決承認したのです。
　理由は、特別決議になると票集めの膨大な負担が管理会社にのしかかり、場合によっては特別決議不成立の可能性もあるので、失注を避けるために管理会社が一計を案じて特別決議回避の詭弁策で普通決議に落とし込んだのです。
　当マンションは600戸以上あり、今までの総会では組合員数・議決権数集めは50%～60%がやっとの状況で、特別決議の75%はかなりハードルが高くなるからです。

[3621: 匿名さん]

古い話だが、消防法が改正され2006年6月から室内に火災警報器の設置が義務付けられた。
電池式の簡単なもので火災感知でブザーが鳴って発報するものである。
この時、区分所有者が各自買って設置するのではなく、町会でまとめ買いするからとの斡旋もあって管理組合で一括購入し各戸に配って各人設置してもらった。
当時は何ら疑問もなく、理事会決議を経て総会普通決議で一般会計から支出して火災警報器を購入し配布した。
しかし良く考えると、管理組合費で購入したのだから火災警報器は専有部分に設置される専用使用権付き共用部分設備として規約に登録しなければならなかった。すなわち規約変更を伴う特別決議が必要だったわけだ。
でも誰からも指摘がないので10年間そのままである。電池は各自交換してもらっているが、いつかは管理組合で一斉交換することになる。

[3622: 匿名さん]

>3621さん
標準管理規約第２１条２項

専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用
部分と一体として行う必要があるときは管理組合がこれをすることができる。

私どものマンションでは、専有部分の配管類を将来管理組合として交換する旨
の長期修繕計画の洗い直しとそれに伴う修繕積立金の値上げを行いました。
管理は別として費用の負担を管理組合が負担するのは問題がないとの判断で
管理組合としてやることにしました。専有部分のままにしてあります。
勿論先行工事者に対しては、公平の観点から管理組合として一斉に実施した
１戸当り経費の平均額を支給する旨の管理規約は作成しております。

火災警報器の設置もこれと同じ考えでいいのではないですか。
専有部分のままで何か問題がありますか。一斉交換する時がきたら、管理組合
として修繕積立金を取り崩して行えばいいでしょう。

[3623: 住民さん]

>専有部分の配管類を将来管理組合として交換する
管理責任の問題が発生する。
管理組合が交換した以降は、専有部分内にある専用使用権付き共用部分附属設備になる。
当然、規約にも明記する必要がある。
この場合、専有部分で漏水事故等が発生した場合の責任は、ほぼ管理組合になる。

[3624: 匿名さん]

>3626さん
専有部分だから管理責任は当然区分所有者ですよ。
交換費用だけを管理組合が負担するだけのことです。
漏水事故が発生した場合は、原因調査の結果専有部分が
原因であれば区分所有者が損害賠償を負担することに
なります。
保険は個人賠責で原因がどちらであっても補償されます。
ただ、保険の適用範囲を超えた場合は区分所有者と被害者
とで話し会って決めることになります。

[3625: 匿名さん]

3622さんが言う特別管理で「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用 部分と一体として行う必要があるとき」と考えるなら、規約を変更して専有部分配管を共用部分に編入するのが道理です。
そして3623さんが言うように経常管理は区分所有者の責任負担、老朽化による修繕一斉交換は管理組合の責任負担、とする専用使用権を付与することだと思います。

[3626: 匿名さん]

>3625さん
あくまで経費の負担だけを管理組合がやるのであって管理は区分所有者です。
共用部分にする必要は全くありません。
専有部分の配管を高圧洗浄するときは管理組合が経費だけを負担してますが
当然共用部分ではありません。
配管の劣化等による損害賠償責任は区分所有者です。
専有部分の配管を管理組合として一斉に交換することがあっても、高圧洗浄は
管理組合負担です。配管の更新工事も管理組合負担、高圧洗浄も組合負担ですが
管理責任は区分所有者です。
配管を共用部分とすると、管理をしていく中で部屋の中に入ってきて床下を剥ぎ
配管の劣化状況の点検とかを急にやられることもありますからね。
専有部分であれば拒否もできますから。火災警報器も同じことです。

[3627: 匿名さん]

専有部分内にある共用部分としては、サッシ、網戸、玄関扉、インターホンが
あります。
それと似たようなものとして、熱感知器とガス警報器がありますが、皆さんの
マンションではこれは専有部分ですか共用部分ですか？
私どものマンションでは熱感知器は消防点検の際住居内で点検をしていたのを
玄関でできるようにした為その交換費用は管理組合が支払いました。
しかし、共用部分とはしていません。費用のみ管理組合が支払いました。
今までも専有部分でしたけど、年２回の消防点検費用は組合負担でその時不具合
があれば補修工事費は組合負担でした。
ガス警報器は専有部分でその責任と負担も区分所有者です。

[3628: 匿名さん]

うちのマンションの管理規約では、「共用部分」「住戸部分の専用使用部分」として専用使用権付きの「防犯マグネットセンサー、」「インターホン親子機」「感知器」「非常警報ボタン」等が規定されています。
よく壊れるのはインターホン玄関扉の子機で画像が見えなくなる故障ですが、専用使用権付きの共用部分附属設備は規約で経常管理は区分所有者負担になってますから自費修理になります。
なお長期修繕計画による一括交換は修繕積立金から支出しての管理組合負担になります。

[3629: 匿名さん]

>3628さん
インターホンの故障はどこのマンションでも同じのようですね。
ただ違うのはその故障費用の扱いです。
うちの場合は故障費用は全て管理組合が負担しています。
メールボックスの鍵の故障の場合の交換費用も管理組合が負担しています。
規定はないんですが、住民はそれでいいと思っているんだと思います。
ただ、玄関扉の不具合は住民負担としています。
本来は専用使用権のある共用部分の管理は区分所有者がやるべきだと
思います。
ガラスが割れたり、網戸を張り替えたりするのは区分所有者負担でやって
ますしね。
ただ、熱感知器の修理費用やメールボックスの鍵の交換を最初は個人負担
でやっていたと思うんですが、どこかの時点で理事長や管理員が知らずに
管理組合としてやっていたので、これを元に戻すとなると返還を請求しな
ければならなくなり、どこの時点かも明確でないので、慣行として現在も
管理組合がやっています。

[3630: 匿名さん]

熱感知器、インターホン、メールボックスの鍵の交換はいずれ
全員に関係あるものですし、個人で支払うのも管理費で支払うのも
同じ区分所有者のお金に変わりがないという屁理屈の発想ですけどね。

[3631: 匿名さん]

自費は100%負担だが、管理組合で負担する場合は持分%のみの負担、同じではない。

[3632: 匿名さん]

管理費等は専有部分の床面積の割合であるから３６３１さんのご意見は納得できる。

[3633: 匿名さん]

共用部分の電気料金を専有部分の持ち分比で負担していますか？

[3634: 匿名さん]

管理費や修繕積立金は専有部分の床面積比で支払われています。
しかし、お金に色はついていません。
共用部分の電気料金、エレベーターの保守管理費、管理会社への委託費等
は集められた管理費等から支払われています。
その区別はできません。

[3635: 匿名さん]

実際は、専有部分の床面積の割合が多い区分所有者の管理費等の負担が多いのは事実。

[3636: 匿名さん]

管理組合内では法令違反・規約違反でも総会決議取ってしまえばそれがまかり通る。
それを阻止するためには訴訟しかない。

[3637: 匿名さん]

床面積が大きいからといって、共用部分の電気料金や管理会社への委託費、
各種点検費、補修費等は同じですよね。
エレベーターを使用しない１階の住民も同じです。
この考え方おかしいと思いません？
何故専有部分の床面積比で管理費が違うのかが。
修繕積立金は床面積によって積立金の額が違うのは理解できますが。

[3638: 匿名さん]

総会で決議されたということは住民の意見が反映されたということ
ではないんですか。
個人の見解だけでなく、組合員の皆さんの意見はどうなのかを知る
ことが大切ではないでしょうか。
裁判裁判といきりたっても、他の組合員が何の関心も示さない様では
あまり意味がありません。

[3639: 匿名さん]

無知な理事会と役に立たない監事。

[3640: 匿名さん]

それに役に立たない組合員

[3641: 匿名さん]

>>総会で決議されたということは住民の意見が反映されたということではないんですか。

これだけでは住民の意見が反映されたかどうか解りません。
その決議する議題を定めたのは理事会です。
うちのマンションでも、総会の議題をみると、なんだこれ？と言う議題もあります。
それは、理事会だけで決めたもので、議事録で経緯報告もない議題もあります。
その議題に賛成するとどうなるのか、デメリットがあるのかないのかすら説明されていないのに議題になっています。
これは住民の意見を反映したものとは言えません。
理事会が住民全員の意見を聞き、規約や法的に問題ないかを確認し、その意見について住民とも十分な議論を重ねた結果について、住民に文章で知ってもらい、それについて総会で採決するので意義があるかどうかを聞き、意義がなければ総会の議題にしている場合にのみ、住民の意見が反映されたことになります。

[3642: 匿名さん]

>裁判裁判といきりたっても、他の組合員が何の関心も示さない様ではあまり意味がありません。
理事会の悪政を正すための正義の闘いである。管理組合が訴えられて初めて組合員は気づくもの。

[3643: 匿名さん]

裁判って言ったって金掛かるよ。損害賠償とか慰謝料が取れる裁判じゃないと買っても持ち出しだ。
特に総会決議無効確認訴訟なんて買っても金取れない、名が取れるだけ。

[3644: 匿名さん]

だから私は貧しいので実を取った。例え勝訴しても、裁判しなければいけない事件が
起こるマンションは、そういった組合員が多いと言うわけだから同じ事を繰り返す。

時期を見たら買い替えた方が良いが、貧しいので泣き寝入りするのみです。我慢です。

ローコストの安いマンションは、永住志向の方は、購入を控えることを提案します。

[3645: 匿名さん]

専有部分の床面積の割合に応じて管理費等が決まる（区分所有法の決まり）
規約において、
私は床面積１２０㎡ですが、管理費等４０．０００円/１２０㎡支払っています。
その他多数の組合員の専有部分の床面積は６０㎡です。私はその組合員の２倍の
管理費等を支払っているのに、議決権は規約で同じです。これ等は、受けるサー
ビスが同じでは不公平ですよね。サービスを２倍要求します。

[3646: 匿名さん]

専有面積が倍半分も差があるなら議決件数も倍半分にしないと不衡平だろう。
理事長に直談判し、規約を変更させたらいい。もし理事長が応じなければ訴訟する。

[3647: 匿名さん]

>3641さん
そんな至れり尽くせりの理事会はありませんよ。
議案書が前もって配布されるのでそれをみて賛否を
するだけのことです。
議案は理事会だけで決めないで誰が決めるんですか？
無茶をいってはいけませんよ。
議案書をみて、組合員は総会に直接出席して賛否を表明します。
又、委任状や議決権行使書でも参加します。
全組合員参加の元に総会は運営されているでしょう。

[3648: 匿名さん]

>3644さん
だからあなたがいつか理事になって改革をすればいいんです。

[3649: 匿名さん]

>3645さん
又安い管理費ですね。
それに議席が２つあっても大勢に影響はありませんよ。

[3650: 匿名さん]

そうなんですよ。

[3651: 匿名さん]

３６４７さんのご意見はごもっともです。私のマンション管理組合の通常総会の
議案書は、１４日前までに配布されるようにルールを決めております。理事会の
１２ヶ月の動きを大体掌握できます。議案の件で解らない時は総会での質問事項
を、できるだけ、早めに書面に認めて理事長に提出致します。

[3652: 匿名さん]

総会で質問する時は事前に質問書を提出しなければならないの
ですか。
国会の質問みたいですね。
効率的といえば効率的ですが、総会の議案は理事会が検討を重ねて
作成したものですので、それぐらいは事前質問なくても答えられる
と思いますけどね。

[3653: 入居済みさん]

>>3652
総会の議場で質問しても必ず議事録に記載されるとは限らない。
そこで総会前に文書で質問し文書で回答を貰うようにしておく。
そうしないと裁判の時に証拠にならない。

[3654: 匿名さん]

>3653さん
裁判を前提にしての質問ですか。
それだったら理事長も考えますね。
内容は分りませんが、裁判まで発展するような議案なんですか？
組合員の皆さんもあなたと同じ考えの方が多いということですか？

[3655: 匿名さん]

管理会社出身のマンション管理士が「匿名さん」に名を変えて
指導しまくり。どれがそれだかどれだけの人が見抜けるかな？

あまり頼らないほうがいいです。
アドバイスされてその通りやれないお前が悪いとやられまする。

[3656: 匿名さん]

そういう意味ではないだろう。
裁判は証拠主義だから全て書証の形が望ましいということだと思う。
口頭や電話は言った言わないで第三者の証明が必要になるから。
とにかく相手には書いたもので回答させるに限る。

[3657: 匿名さん]

マンション管理士が年間120万円以上の顧問料で契約しているマンションですが、第49条の議決権行使放棄者を強制的に総会議長委任で議決権を行使させる規約改正をしました。（特別決議）
これって憲法で保障する思想・新庄の自由を侵した違法ですよね？マンション管理士が顧問していながら何でこんな改正をしたのですか？

[3658: 匿名さん]

うちは２年前の総会で規約の設定、及び変更、廃止が区分所有者総数２５６、議決権総数２５６
のマンションで、実質区分所有者総数１０４、議決権総数１０４、の賛成で否決の議案を、
区分所有者数１１２、議決権数１１２、議長（理事長）一任賛成票として加えて賛成区分所有者
２１６、賛成議決権数２１６、として賛成多数で可決したとの議事録がある事が判明した。
この規約の設定、及び変更、廃止は、無効であるとの請求がなされている。

その証拠をもみ消す為に、組合室に存在する議事録を当時の議事録署名人、監事、副理事長、書
記、等に、議事録の書き換えを管理会社１０９がお願いに自宅訪問しているとの噂がでた。

その後、当時の副理事長、監事、書記が、本マンションを退去したとの噂が立っている。監事に
は、区分所有法３１条違反（強行規定）を説明して、臨時総会の要請をした矢先に退去している。

[3659: 匿名さん]

特別決議の場合も出欠の意思表示のない者の議決権の扱いは
議長一任となる訳ですね。
通常のマンションでは単なる欠席扱いなんですけどね。
多分裁判にすれば勝てるとは思いますが、住民間にしこりは
残りますね。
問題は何故そうしなければならなかったかということになります。

[3660: 匿名さん]

３６５７さん、是が本当であれば、日本マンション管理士連合会に実名を告発して下さい。
マンション管理士制度の崩壊を意味します。マンション管理士としては許せません。

[3661: 匿名さん]

悪さするから、マンションを引っ越すことになる。

[3662: 匿名さん]

>問題は何故そうしなければならなかったかということになります。
そんなの特別決議対策に決まってるじゃないか？毎期100%近い議決権行使率をブログで自慢してるよ。

[3663: マンション住民さん]

マン管士も金貰ってると理事会に強く言えないのだよ。理事会の言いなり。

[3664: 匿名さん]

だから、とりあえずでも良いから、理事長は、マンション管理士等の資格保有者にする。
できれば、マンションの組合員のマンション管理士等とする。さすれば、顧問料もいら
ない。。
これを、嫌がるのは誰ですか。管理会社と悪い理事が、これ等を必ず排除する動きをする。
これ等を組合員は理解できない。

マンション管理士等の資格保有者はこれ等を知っているから身分を隠してひっそり居住し
ているのを組合員は感じない。

マンション管理士であれば、総会や日頃の言動や所作等でマンション管理に詳しいのでは
ないかと感じるはずである。

組合員のマンション管理士を探して管理の手伝いをさせてみて下さい。必ずいい結果がで
ます。

[3665: 匿名さん]

マンションの住民がマンションのために資格を取ったのなら
何らかのアクションを起こす筈ですよ。
規約の全面改正とか長期修繕計画の洗い直し等を。
理事とか専門委員をするためとかの目的があって取ったと思うので
一度やらせてみるといいとは思うけど。
必ずプラスになると思う。
少なくとも規約無視や法律を無視したまたは知らないで理事会や
総会が運営されることはなくなると思うし、それを見て住民も
知識が身についていくと思うので。

[3666: 住民さん]

管理組合業務には国家資格は不要ですよ。何と言っても役員経験が物を言います。
ペーパー管理士なんてお呼びでない。

[3667: 匿名さん]

>3666さん
まだそんな昔の理論をいっているんですか、笑われますよ。
マンション管理を住民がしていく場合、マンション管理の知識は
ないよりあった方がずっといいのがわからないのですか？
輪番制の理事であればマンション管理の知識はまずないでしょう。
役員経験が必要とあなたはいっていますが、資格を持っている理事
が経験をしていくのと、勉強もしてないで基礎知識もない者が理事
をしていくのはどちらがいいか分りません？

[3668: 匿名さん]

マンション管理をしていく中においては、いろんな有資格者がいれば
便利ですよ。
マンション管理士、一級建築士、税理士、司法書士等、それに建設工事の
専門家、電気技師等ね。
資格と知識はないよりあった方がずっといいですからね。
資格はもっていて邪魔にはなりません。

[3669: 匿名]

組合の外部のマンション管理士が最悪のことを許した、と３６５７さんは憤慨。
管理規約等の改悪も、１つのマンションを金づるとして掌握し続けるねらいから
遂行される悪事の一例（かなりひどいレベルだね）として読めました。

３６６４さんは、
組合構成員の有資格者なら経済的な独立性からもそんな悪事はしないとの投稿。
資格を持つ組合内部の者であれば変な金（組合員その他に説明できないカネ）
をもらうことはない、ということが確実に言えるのか、が上記と関係した論点。

契約維持をねらう管理会社らに対して、
資格を持つ組合員（が理事長になったりすれば）なら太刀打ちできるか？

[3670: 匿名さん]

>3669さん
一般論をいっているだけであって、極論をいったらキリがありません。
どんな職業の者にも悪いことをする者はいます。
公務員だって、官僚だってね。警察官や弁護士、会計士、建築士だから
といって絶対悪いことはしないとはいいきれません。
極論だけをいっていればどんな有資格者や業者も信用できません。
契約維持を狙う管理会社に対して有資格者なら対抗できるかといって
いますが、資格のない者なら余計対抗できないのではないですか？
あなたのいっていることは矛盾だらけですよ。
性悪説の典型的なお考えの方のようですが、管理会社やマンション管理士、
理事長の方でも悪いことをする方はおられますが、殆どのマンション
ではそういうことはありませんよ。
あなただったら、誰に依頼もしくは誰がやれば安心できるんですか？

[3671: 住民さん]

Ｍ山が顧問してるマンションだな。ネットで管理規約見れる。

[3672: 匿名さん]

３６５７、３６７１さん、ネットにアップできませんか。

[3673: 匿名さん]

個別に係る情報を開示することはできません。

[3674: 匿名さん]

コンサルよりは、マンション管理士の方がいいけど。

[3675: 匿名さん]

規約、財務諸表含めて堂々とネットにアップしてるよ。自慢したいんだね。
法人化して代表権のある理事が5人もいる。笑ってしまう。

[3676: 匿名さん]

このマンションは、きちんと理事会運営がなされています。それを、外部にも明らかにしているのです。
自慢とか、そういったことではありません。

[3677: 匿名さん]

外部の法律専門家に相談し「法的にも問題ない」との回答とか。
そうかな？違法だと思う。その法律専門家の面が見たい。
憲法で保証するの思想・信条の自由を侵してると思うが。
これこそ提訴してとことん争って司法判決を取る価値があると思う。
総会の棄権は「議案の賛否の棄権ではなく総会自体を成立させない事への意思表示」の場合がある。
特に特別決議の時に反対派が組合員をオルグして大量棄権で不成立を狙う。
議決件数を減じて特別決議を成立させない。
https://www.isa515.com/app/download/12477905592/%E7%AC%AC%EF%BC%96%E6%...

[3678: 匿名さん]

このマンション、羨ましいです。うちは理事会や管理組合がだめなので、きちんと組合運営されていることを素晴らしいと思います。

[3679: 匿名さん]

>>3677
区分所有法では集会での議決権行使の義務は一切ない。
負担とは社会通念上義務や経費支出を指すが、第19条の負担を議決権行使に都合よく拡大解釈している。
本人の意思と裏腹に賛成と反対に議決権を案分して行使させるとは正に管理組合の強権恐怖政治そのものだ。
公職選挙に法で投票の義務があるか？管理規約無効確認等請求訴訟を提起する価値はある。

[3680: そもそも]

分譲マンション（管理組合）では、
裁判をやらないと違法状態が放置され続けるということでいいのか？

裁判未満の手段に改善の効果が（はっきり言って）全然ない、ということで
安心してマンションを買えるのか、住み続けられるのか？

[3681: 匿名さん]

うちのマンションでも違法な総会決議がまかり通ってますよ。
組合員がいくら違法性を指摘しても理事会は「総会で適法に賛成決議されたのだから問題ない」の一点張り。
だから組合員から訴訟を起こされてます。

[3682: 匿名さん]

>>3677
組合員の民度の問題と思われる。それに付け込んで理事会が好き勝手に運営してるのだろう。

>>3681
監事には臨時総会招集権があるが、理事会と馴れ合いの監事には謀反など起こせない。
組合員の1/5以上で総会招集もできるが、理事会とのもめ事を嫌うので票集めが大変なので無理。
そうなると訴訟で理事会を法定に引きずり出すしかない。ただし原告に闘争資金があっての話。

[3683: 匿名さん]

ざっと読まして頂きましたが、決して理事会側が無茶振りしているとは
思えません。
災害が発生した時にどうしても連絡等が取れないときの対応策としたら
いいのではと思います。
通常の総会では現状の総会では議決権での出席率が９０％超ということ
ですので問題はないでしょうから。
総会への出席義務は当たり前のことです。マンションの管理は全員で行
っていくべきものですから。
出席できなければ委任状なり議決権行使書でその権利を行使すべきです。
棄権者に対しては議長一任とするのは無理がありますが、災害時とかで
連絡が取れず又緊急を要するものであれば議長一任はむしろいい規定だ
と思います。
緊急事態のみなし票を公正を期すために按分する方法はいいと思います。

ただ、規約改正中心の総会のようですが、全面改正に近い場合は、別途
臨時総会を開催した方がいいのではと思います。２時間で通常総会を
やるには無理があります。
それから、管理規約と使用細則の使い分けは明確に、管理規約の改正は
特別決議、細則の改正は普通決議です。

[3684: 匿名さん]

>決して理事会側が無茶振りしているとは思えません。

過去の総会議案見たけど、消費税値上げを管理費に転嫁して管理費から消費税を取っている。
管理組合は消費税納税事業者ではない。また組合員が支払う管理費は消費税非課税であるのに。
税法を理解してないでたらめな運営と言える。

[3685: 匿名さん]

>出席できなければ委任状なり議決権行使書でその権利を行使すべきです。
>棄権者に対しては議長一任とするのは無理がありますが、災害時とかで 連絡が取れず又緊急を要するものであれば議長一任はむしろいい規定だ と思います。
>緊急事態のみなし票を公正を期すために按分する方法はいいと思います。

いい規定とは思わないよ。区分所有者の権利を蔑にしているから。
それよりも緊急時の理事長専決処分権を規定すれば済む。
うちは規約で理事長の専決処分権の規定がある。報告は理事会への事後報告。
2011.3.11の東北地方太平洋沖地震の時に、応急修理でこの専決処分権が初めて発動された。

[3686: 匿名さん]

消費税が値上げされればそれに対して対応策を取らないと
現状と同じ効果は期待できなくなります。
管理費や修繕積立金に余裕があれば当分は持ちこたえることは
できますが、長い目でみればかなりの目減りとなります。
工事でみれば、３０年間で１０億の工事費が計画されている
マンションの場合でしたら、もし２％値上げがあったと仮定しますと
２，０００万円の計画の修正をしなければならなくなります。
管理費でも消費税の値上げ分が毎年目減りしていくことになります。
管理費から消費税を徴収するというのではなく、支出に対する
消費税の増額に対して、管理費等の値上げをすることによって
それに対応していくということでしょう。

[3687: 匿名さん]

>3685さん
緊急時の対応として書き込んでいますよ。
区分所有者の権利を蔑にしているというか、寧ろ尊重していると
とれるんじゃないですか。

[3688: 匿名さん]

>3685さん
緊急時の理事長専決処分権とはどういうことですか？
単なる急を要する保存行為ではないんですか、それは。
それだったら、どこのマンションでも規約改正されていますよ。
しかし、大災害時の対応を理事長判断で対応することはそれこそ無理があります。
理事会の承認もなしに、勝手に業者に工事の依頼とかをされても困ります。
大災害が発生した場合は、工事業者も足りずにすぐに工事に取り掛かることは
ないでしょう。
少なくとも理事会の開催をする余裕は十分ありますよ。
それに復旧工事はお金がかかりますよ。

[3689: 匿名さん]

>>3686
それよりも年間350万円以上の役員報酬、マン管委託費、修繕委員長委託費を削ることだ。
10年で3500万円以上、20年で7000万円以上垂れ流してる。

[3690: 匿名さん]

>3689さん
本末転倒ですよ。
今は棄権者の票を議長一任にすることの議論でしょう。
役員報酬の値下げ問題は別問題です。
しかし、高いですね。消費税の値上げもこれで解決できますね。

[3691: 匿名さん]

>どこのマンションでも規約改正されていますよ。
件のマンションの管理規約には専決処分権の規定はないですね。
むしろ専決処分権の規定があるマンションの方が少ないです。

[3692: 匿名さん]

そういう意味ではないでしょう。
消費税の値上げを区分所有者に転嫁するのではなく、管理組合の経費支出を削減する、ということでしょう。
その槍玉に上がったのが年間350万円以上の役員報酬、マン管委託費、修繕委員長委託費なのでしょう。
リストラに聖域はないです。理事会は自ら乾いた雑巾を絞って財政改革に取り組まなければなりません。

[3693: 匿名さん]

うちは管理会社に問題ありですが、変更してません。毎月委託費を捨ててるようなものです。
それよりいいかと思います。

[3694: 匿名さん]

しかし管理会社は理事会議事録や総会の議事録、収支報告書とかも
作成してますし、総会の議案書案も作成しますよ。
点検や補修工事の見積もりや業者との打ち合わせ等も。
開放廊下の蛍光灯の球切れの交換もしてくれるでしょう。

[3695: 匿名さん]

うちのマンションは、きちんと電球交換もされてません。工事見積もりは全て適正でなく、今までの工事は問題だらけです。理事会・総会議事録も作成できない、会計・総会・月次報告も間違えだらけ。そんな管理会社にずっと委託費払ってます。できてないことをあげたら、キリがない。

[3696: 匿名さん]

そんな管理会社なら変更すればいいでしょう。
３ヶ月前に契約解除の通知を文書でするだけです。
相手の意見とかは聞く必要はありません。一方的でもいいんですよ。
管理会社の気をつかうことはありません。
勿論組合の承認は必要でしょう。
毎年総会で委託契約の承認決議を行っていますから。

[3697: 匿名さん]

管理会社を変更しても管理組合には何の支障もありません。
新しい管理会社に引き継げばいいんです。
大した引き継ぎはないでしょうし、新管理会社はそういうことには
馴れていますよ。
管理会社の変更は簡単です。
ただ、３ヶ月前に通知はしなければなりません。
ただ気に食わないという理由でもいいんです。

[3698: 匿名さん]

うちの管理会社は面倒見が良いです。
規約変更が必要な業務なので、理事会は総会に特別決議として上程する決議をしました。
ところが管理会社が奇策を用いて普通決議の議案に落とし込み無知な理事会を懐柔してしまいました。
理由は特別決議にすると不成立になった場合、管理会社がその業務を翌期受注できなくなるからです。
そして総会では普通決議として賛成可決されました。管理会社は胸を撫でおろしました。
ところが翌期になって、区分所有者から特別決議違反を理由に管理組合が提訴されてしまいました。
理事長は仰天し、委託契約解除をちらつかせ管理会社に責任をとるよう迫りました。
その結果、管理組合の訴訟費用は管理会社が肩代わりしました。

[3699: 匿名さん]

継続する委託契約を考えると、一時の訴訟費用なんてカバーできるとの考えだろう。

[3700: 棄権者の票を議長一任にすることの議論]

３６８３さんの書き込みに恐怖を感じませんか？

>棄権者に対しては議長一任とするのは無理がありますが、災害時とかで
>連絡が取れず又緊急を要するものであれば議長一任はむしろいい規定だ
>と思います。
>緊急事態のみなし票を公正を期すために按分する方法はいいと思います。

集英社新書『ナチスの「手口」と緊急事態条項』を読んだ上での発言とは
到底思えません。

[3701: 匿名さん]

「管理会社の変更は簡単」と書いた人は、
「管理会社の変更は不可能だ」というマンションの所有者の存在をどうお考えか？

[3702: 匿名さん]

3683は件のマンションの理事だよ。擁護論に終始している。
ところでマン管はどのようなアドバイスしてたのか？イエスマン？

[3703: 匿名さん]

第三者的な眼で見れなくなってる。
理事会に反旗を翻すくらいの度量がないとだめだな。
特に監事なら尚更。

[3704: 匿名さん]

このスレッドの名称は「管理会社の」か「元管理会社社員の」と冠した方が正確

[3705: 匿名さん]

3697さん、3698さん、ありがとうございます。そうだと思います。管理会社の虚偽や隠蔽ばかりで、そんな会社に委託していても無駄や不利益ばかりです。何年も管理会社に改善を求めましたが、その度にやると言ってできません。変更しても良くなるわけではないと考える人もいるでしょう。しかし、変更する利もあるのです。変更することで今までどうにもならなかった問題を解決できるとか、変更後の会社にやっていだだけるとか。一例はアフターサービスなど。きちんと理事会でよい会社を選び、フォローすれば変更した方が私もよいと思います。実際、変更して成功したマンションを数多く見ています。

[3706: 匿名さん]

3705です。すみません。間違えました。3697さん、3698さん→3696さん、3697さんです。

[3707: 匿名さん]

そんな会社に管理委託費なんか払ってる意味ないよ。はっきり言って、馬鹿でないかと思う。早く変更なさい。

[3708: 匿名さん]

　マンション管理士に質問します。　マンション管理士はマンションに必要ですか？　プロナーズや、名前の上がっているマンション管理士事務所は必要ですか？　排他を基本とするマンション管理士の団体及び管理士は、マンションにとって有害ではありませんか？　まじめでまともなマンション管理士に質問します。

[3709: 匿名さん]

分譲マンションに住んでいる区分所有者は大体順番制（輪番性）で役員になる。
その時の為に勉強してマンション管理士の試験に挑戦している。役立ちませんか。？

[3710: マンション住民さん]

↑
資格取得で知識を身に付け、輪番理事で実務経験を積む。言う事なし。頑張れ！

[3711: 匿名さん]

　マンション管理士に質問します。　あなたの周りにプロナーズと言うマンション管理士はいませんか？　極まて優秀なマンション管理士がいますが、理屈のみのマンション管理士は、現場を知りません。　こんなマンション管理士は必要ですか？

[3712: 匿名さん]

マンション管理士が必要と思うところは採用すればいい。
そういうところは理事のなり手不足等もあり専門家を
必要としているのだろうから。
マンション管理士が全て悪ではないだろう。

[3713: 匿名さん]

　排他を基本とする、マンション管理士会には、実地経験からマンション管理の重要性を感じマンション管理士になった方がなられた方がおられ、セミナー資料も素晴らしく、尊敬に値する方がおられます。　他方、極めて優秀な法的知識や大規模修繕工事の資料を分析する資料を作成する管理士がいますが、実地経験が乏しく思われ、人物を見抜くことは不得手なようです。　マンション管理は、実地経験がものを言い、プロナーズの高い費用の座学だけでは実地に対応できません。　実地や実際に起こっていることを理解しないと、マンションションの管理運営はできません。　もっと、マンション管理士の実力を高めないと、マンション管理士の信用が失墜します。

[3714: 匿名さん]

住込み管理員を４～５年間修行して下さい。監理は理屈ではできません。ドロドロです。

[3715: 匿名さん]

マンション管理士もそれぞれですよ。
マンション管理士としての仕事の依存度にもよります。
経済的に余裕がない管理士は大変なんでしょうね。

[3716: 匿名さん]

マンション管理士を生業としているマンション管理士はどんな経営をするのでしょうか。
私は、自分のマンションの管理に時々相談を受けるだけで報酬はいただいた事はありま
せん。

[3717: 匿名さん]

自分のマンションの相談に対して報酬はないでしょう。
マンション管理士として営業活動をするなら、マンション管理士会に
入会するか事務所を設けなければならないでしょう。
黙っていて顧客が転げ込んでくることはありませんよ。

[3718: 匿名さん]

管理士会に入会して事務所を設けて採算の取れる仕事が有りますか。？
お金を払ってまでマンション管理士には相談までしないでしょう。

[3719: 匿名さん]

>管理士会に入会して事務所を設けて採算の取れる仕事
当マンションの大規模修繕工事、長期修繕計画を大手管理会社のもとで
コバンザメ的に数十年にわたって独占し続けている設計コンサルタントがいますが、
それが管理規約等の全面改正（建て替えに向けた改悪）を好機として
理事会に紹介し連れてきた管理士は、管理士会に所属し、事務所を持っています。

>お金を払ってまでマンション管理士には相談までしないでしょう。
個人からの相談はなくとも、管理会社やコンサルに買収された管理組合員（理事）
からの有料相談はあるでしょう。この場合、料金は組合の資金から払われます。

つまり、管理会社やコンサルは自らに原因のある負の側面が表面化しつつある時に、
仲間の住民を動かし、これまた仲間のマンション管理士に相談させるのです。
こういう仕組みなら負の側面が顕在化することはありません。

こうして業者発のトラブルもまた業者の金儲けに利用されてしまいます。

[3720: 匿名さん]

知識の習得を手放しで推奨することは、私にはできない。
目の前では、知識はイジメの合法化に悪用されている。

[3721: 匿名さん]

↑
よくわかりません。

[3722: 匿名さん]

マンション管理士事務所を開設して、まともな営業活動をしている
方は結構おられますよ。
又、最近では保険の審査にマン管士協会が保険会社と契約をしていまして、
保険会社から調査依頼がくれば、マンションに出向き理事長と話し合い
審査結果を保険会社に提出する仕事が新しく増えてきました。
理事のなり手がいないマンションの場合は、管理士会に顧問等の依頼が
きますので顧問をやっている方もおられます。
多いのは大規模修繕工事で、設計監理士まではつけられない小規模
マンションからの工事の進め方の相談依頼とかあるようです。
やはり自分から顧客開拓に動かなければ中々マン管士は難しいですよ。

[3723: 匿名さん]

　３７２０さんのおっしゃる、マンション管理士の知識を悪用するなら、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社社員のマンション管理士で上級フロントにかなうものはいません。　何しろ「倶利伽羅紋々　付」の知り合いがいます。 　　しかも、理事会に無理やり押し込み、バレるとすぐに逃がしました。　今頃どこにいるのでしょうか？　近隣にいる恐れも高く、安心できません。

[3724: 匿名さん]

マンション管理士の資格を有しているマンションの住民が
いじめにあうという話し初めて聞きました。
それはあなたに力と器量・度量がないからです。

[3725: 匿名さん]

　マンション管理士でなくても、マンション管理運営に詳しい住民を、管理会社は毛嫌いします。　理由は、管理がいかに杜撰か明らかになることです。　他の管理会社のスレでも、管理会社の杜撰さに怒りが渦巻いています。　さらに大規模修繕の際、管理会社だけでなく、悪徳コンサルや裏金つくりや不要工事をする工事会社は、新聞報道等により明らかになっています。　一部の排他を基本とする管理士の悪行も明らかですし、マンション管理のレベルは著しく低下し、このままでは「負動産化」や「限界マンション化」は避けられません。　真面目でまともな「排他をしない」マンション管理士の活躍に期待します。

[3726: 匿名さん]

不正を働いたマンション管理士の氏名を公表して、再びマンションの管理組合の業務につけないようになっていますか？
不正をしても、おとがめなしだとわかっているマンション管理士は、管理組合を食い物にして、管理の質を下げます。

[3727: 匿名さん]

今は転職しましたが、以前管理会社に勤務してました。
私の経験談。驚かれると思いますが、某有名コンサル(テレビにも出、本も出してます)、業務がずざんです。その為重要な見積に影響します。成功報酬のため、裏で自社のお気に入りの金額の安い業者を優遇してます。
コンサルでも色々あります。

[3728: 匿名さん]

　マンションに必要なマンション管理士は、すべてのことに精通したマンション管理士でないと、個人での業務はできません。　これは弁護士や建築士や医師にも言えます。　すると、特定の業務に特化したマンション管理士が、共同で業務に当たらないと、マンション管理はできません。　ところがマンション管理士の団体でも、排他を基本とする団体があるのに驚きます。　ホームページの会則等に堂々と記載していて、一部には、評判の悪い管理士事務所が存在します。　マンションのために尽力する気のある、真面目でまともな「排他をしない」マンション管理士やそれらの方の集合体の活躍に期待します。

[3729: 入居済みさん]

>>3727
どこですか？

[3730: 匿名さん]

設計コンサルタントは普通は１級建築士の資格を有する者に依頼しますが、
小規模マンションやゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションは
設計監理方式が採用できないので、管理会社方式か随意契約で建築業者を
選定し丸投げせざるをえません。
設計コンサルタントを公募で選定し、そのコンサルタントと一緒に専門委員
が建設会社を公募し、共通仕様書で出てきた入札額と説明会での委員の評価
で選定する方法を取れば不正とか談合とかが発生することはないんですけど。
小規模マンションかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションでは
仕方ないのですかね。

[3731: 職人さん]

建設業界知らない人が言ってるね。甘いよ。

[3732: 匿名さん]

建設業界はどんな世界？
建築士曰く、工事費は交渉すればするほど安くなる。
何もいわないと高いのは当たり前という世界ということかな。

[3733: 匿名さん]

チェックするコンサルタントがチェックできない。業務が適正にできないので、理事が気付く事も多いですね。高い費用支払ってるのにやってられないです。

[3734: 匿名さん]

しかし、丸投げしかできないマンションは可哀そう。
お金も知識も時間もないからしょうがないか。

[3735: 匿名さん]

修繕積立金は大規模修繕工事にスライドして決めているマンションが
殆どだと思います。
しかし、長期修繕計画には大型設備の更新工事分が含まれていない
所が殆どではないでしょうか。
玄関扉、サッシ、高置水槽、エレベーター、給排水管、消防設備、縦樋等
経年劣化は必ずおこりますし、交換しなければならない時期は必ずやって
きます。
特に築３０年前後のマンションは、この対策をしておかないとそれこそ
限界マンションとなります。
住民間のトラブルは発生しますし、売却も賃貸もできないマンション
となりますよ。

[3736: 匿名さん]

管理規約や各種細則が分譲時のままというマンションはありませんか。
特に専有部分内の共用部分（玄関扉、窓枠サッシ、配管類）は規約に
定めていないと、住民が玄関扉を交換した場合、その１～２年後に
管理組合として一斉に交換とかした場合はその費用をどうするのかを
決めておかないとトラブルになります。
先行工事者に対する取り決めをしておくことは大切なことです。

[3737: 匿名さん]

3729様、社名はご勘弁ください。事実です。
管理組合は公平性や理事の業務の軽減のためにコンサルタントと契約しますので、どうなのでしょうか。酷いと思います。
報酬額もあまりに高額すぎて、コンサル業務に見合っていません。

[3738: 匿名さん]

そんな悪どいことしながら、テレビに出たり、本出したりとんでもない輩だな。
こんな悪質コンサルとは契約したらあかん。

[3739: 匿名さん]

まず、各マンションの組合員のマンション管理士等を役員になってもらってみてください。
良い結果が出る確率は高いでしょう。
ただし、管理士業をしている管理士、管理会社の系列化の管理士、等は見極めて避けるよう
にして下さい。
マンション管理士に合格してはいるがマンション管理センターに登録していないマンション
管理士の方がはるかに多いです。
よって、お宅のマンションの組合員の中にはマンション管理士試験に合格している組合員は
探せばおります。
マンション管理士試験に合格していてもセンターに登録しなければマンション管理士を名乗る
事は禁止ですので、合格者を公募してみてください。
登録をしていなくても合格をしておれば役員会の皆様とマンションの将来について共に勉強す
る仲間として受け入れると役員も管理会社オンリーにはならないと思います。

どんな、くだらないと思う事でも案外マンションの組合員にプラスになると思う意見もあると
思います。

[3740: 匿名さん]

そんな管理士にコンサル頼んだらマンションの住みごこちが悪くなるね。

[3741: 匿名さん]

管理規約では一般的に、「理事の選任・解任は総会決議」、「理事長職の選任は理事の互選」となっています。
だから理事の身分はそのままで理事長職を解任し平理事に降格させようとした場合は、「理事長職の選任は理事の互選」を根拠に理事会決議で職の解任ができそうです。
ところが最近の判決では、「理事長職の解任を決定した理事会決議は無効」と判決が出て、今最高裁に上告されました。
そういえば、管理規約に理事長職の解任の規定はありません。
今後は管理規約に理事長職の解任も規定しないとだめですね。そうしないと理事長を解任する場合は、区分所有法第25条により「管理者の解任」として総会決議を取るか解任請求の提訴をするしか方法がありません。
ここで問題なのは、管理者＝理事長職＝理事ですから、管理者が解任されれば平理事に降格どころか理事の身分も剥奪され、一組合員に下野してしまうことです。

[3742: 匿名さん]

標準管理規約では、「理事の選任・解任は総会決議」、「理事長職の選任は理事の互選」
となっている。管理規約は、一般的に、標準管理規約に従う必要はない。

[3743: 匿名さん]

件の訴訟になってるマンションは国交省の標準管理規約を採用している。
だから管理規約には理事長職の解任の規定はない。
だから理事会で解任され、総会で理事の身分まで解任された理事長が、理事会決議と総会決議は無効だと管理組合相手に訴訟を起こした。
その結果、解任された理事長は高裁まで勝ったが、管理組合が最高裁に上告してしまった。
もう地裁→高裁→最高裁までの泥沼の訴訟合戦になってる。
この解任された理事長は立派だ。

[3744: 匿名さん]

標準管理規約に基づく規約で、理事の互選で選任されたのだから、
成立した理事会の理事の過半数で解任出来るんじゃないですか。？

あとは、臨時総会を招集して普通決議で可否を問う場合は、規約に
総会の招集権者が理事長になっておれば、前理事長が総会を招集し
なかったらどうしましょうか。やはり理事会では解任出来ないか。？

では、監事が臨時総会を招集しなかったら、やはり、解任の総会
はできませんか。？

最高裁は、ここら辺を見てくれますでしょうか。？

[3745: 匿名さん]

理事長は、理事の互選で選任されたのだから、理事会で理事の過半数で
理事長は解任出来ても、理事を理事会では解任出来ない。この理事を解
任するには、臨時総会を誰が招集するのでしょうか。？

監事ができるでしょうけれども監事が招集しなければ誰が招集するの。？

[3746: 匿名さん]

嫌違う、理事長は理事会が成立した理事会で理事の互選で選任されたのだから、
その理事長は成立した理事会の理事の過半数で解任する事がでくるでしょう。？

その後成立した理事会で理事の互選で、新理事長を選任すれば良い事になりませ
んか。？

解任された前理事長は平理事になるのだから、この理事を解任するには成立した
理事会の理事の過半数で解任の請求を決議して、新理事長又は監事が臨時総会を
招集して、普通決議でこの理事の解任の可否ができるのではないでしょうか。？

[3747: 匿名さん]

　マンション管理士を名乗る方の投稿がありませんので、投稿の真偽が確認できません。　マンション管理士なら、最低でも「マンション管理士」名で、排他を基本とするマンション管理士なら「マンション管理士会」名で、プロナーズのマンション管理士なら「実名」で投稿してください。　マンション管理士は、人に言えないほど恥ずかしい資格ですか。　恥を知れ。
　そういえば「マンション管理士試験上位合格者」はどこへ行ったのでしょう？　真っ先に投稿してもおかしくありませんが？

[3748: 匿名さん]

>>3746

理事の互選による理事長職の選任は、規約では理事会の必要はない。
うちは総会後の新任理事の集まりで理事長職を互選で選任している。
その会議は「役員会」として議事録に残している。

自分の職の解任を議案とする総会を職を解かれる理事長が召集するわけがない。

理事長職の解任を規約で規定していない限り、理事長職解任の理事会決議は無効と訴訟を起こされたら管理組合は負けだろう。
規約にも規定がない、区分所有法にも規定がない。司法判断の無効は当然。

[3749: 匿名さん]

管理士の先生方にお尋ねいたします。

当マンションにおいて、最近駐車場区画に空きが目立つようになりました。

その反面、バイク・自転車等の置場が不足してトラブルが発生し出しました。

よって、駐車場区画をバイク・自転車置場に変更する案を総会に提案しました。

総会に於いては共用部分の軽微変更として普通決議で可決された議事録が提示
されました。

これは、共用部分の重大変更で特別決議であると思うのですが。？

なお、規約は区分所有法の改正された前のままです。

[3750: 匿名さん]

>3748
そんなのをあまのじゃくというんだよ。
理事長は理事の互選で選出されるのだから、解任も理事の互選で
できるに決まっているじゃないの。常識の範疇だよ。
法律を知ったかぶりして屁理屈をこねるんじゃないよ。

[3751: 匿名さん]

>3749さん
駐車場区画を駐輪場区画に変更するのは普通決議です。
共用部分の重大変更ではありません。
私がいうのですから間違いありません。

[3752: 匿名さん]

了解致しました。サンキュ―　？

[3753: 区分所有者]

>常識の範疇だよ。
常識の証拠は？裁判は立証主義です。お忘れなく。

[3754: 匿名さん]

>>3750
>そんなのをあまのじゃくというんだよ。
>理事長は理事の互選で選出されるのだから、解任も理事の互選で
>できるに決まっているじゃないの。常識の範疇だよ。
>法律を知ったかぶりして屁理屈をこねるんじゃないよ。

■事例1
○理事長の解任
　10年間くらい同じ人が理事長を務めています。近年、ワンマン化がひどく、他の理事の意見を聞きません。理事の有志で、この理事長を解任しようと考えています。規約には理事長は理事の互選で選任するとありますが、解任の規定がありません。選任同様、解任も理事会の決議でできますか。

○標準管理規約（単棟型）では、第35条第3項で「理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する」と規定していて、解任の規定はありません。
　そこで、理事長を理事会で選任できるのだから、理事としての解任は総会決議が必要だが、理事長を理事会で解任して平理事にすることはできるだろうと考える方も多くいます。
　しかし、標準管理規約の第38条第2項では、「理事長は、区分所有法に定める管理者とする」と規定しています。
　そこで区分所有法の管理者の規定を見ると、その第25条第1項に「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる」との規定があります。
　「管理者を選任」する「規約に別段の定め」とは、標準管理規約第35条第3項の「理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する」との規定です。
　これに対して、管理者を解任する「規約に別段の定め」はありません。したがって、管理者である理事長を解任するには、区分所有法第25条第1項の規定通り、「集会の決議によって」解任することになります。
　要するに、管理規約が標準管理規約に準拠している場合には、理事長の解任は総会の議案事項となり、普通決議で解任の採否をとることになります。
　そしてこの場合には、総会の決議を得るわけですから、理事長の役職の解任のみならず、理事としても解任を決議できます。

●マンション管理センター通信　第290号より

[3755: 匿名さん]

>>3753
その通りだと思います。
法令や規約で定めがない場合、書証で示さなければなりませんから。
裁判で総会決議・理事会決議が無効になるのは、法令違反、管理規約違反、公序良俗違反です。
このうち三番目の公序良俗違反は裁判官の裁量に負うところが大きいのです。
ですから公序良俗違反を示す大量の書証を示さなければなりません。

[3756: 匿名さん]

３７５４さん、その場合総会の招集は誰がするのですか。？

[3757: 匿名さん]

>>3756
> ３７５４さん、その場合総会の招集は誰がするのですか。？

区分所有法第３４条（集会の招集）およびマンション標準管理規約第４２条（総会）、第４３条（招集手続）、第４４条（組合員の総会招集権）を参照してください。

[3758: 匿名さん]

読みました。招集権は理事長（管理者）であり、監事です。
理事会で解任された理事長に招集権が有りますか、例えば理事長職を解任後、
理事の互選で新理事長を決定し臨時総会で承認して。前理事長である平理事
を総会で解任する。

これが出来ないとして監事が臨時総会招集を拒否したらどうしますか。？

[3759: 元監事]

>監事が臨時総会招集を拒否
拒否する理由は何なのか？面倒くさいから？

[3760: 匿名さん]

>>3758

＜区分所有法＞
第３４条（集会の招集）
第３項
区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
第４項
前項の規定による請求がされた場合において、２週間以内にその請求の日から４週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。

＜マンション標準管理規約（単棟型）＞
第４４条（組合員の総会招集権）
第１項
組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
第２項
理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。
第３項
前２項により招集された臨時総会においては、第４２条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。

[3761: 貧乏人]

法を守らせる気が管理組合員にあるか、そうでなければ裁判するか、
そのどちらとも縁のない分譲マンションは、潜在的に無法地帯です。

法律や規約のコピペを見るたびにむなしくなるあたし。

[3762: 匿名さん]

臨時総会の招集規定とかいっても、現実的に監事がやらない場合は
区分所有者の５分の１以上で総会招集を請求することができると
なっているが誰に請求するのか、又５分の１の議決権を誰が集めるのか
又、それが集められない場合はどうするのか。（集められなければ当然
臨時総会は開催されない。）
こんなあまのじゃくがいるマンションは大変だな。
解任の規定がないから理事会で理事長の選任はできるけど解任の規定は
ないからできないとこれは一般論からして理屈にならない。
理事会で解任すればいいじゃないの？それで誰が問題視するの？
裁判例もないのに勝手に法律論を自分勝手に解釈しているけど、それは
通用しない。
例えば、理事長が転勤になったとか、病気になったので理事をやめたいと
いった場合はどうするの。新しい理事がみつかるまで理事を継続するといっても
実際そのマンションの居住者でなくなれば理事の資格がないとなっていれば
理事を続けることはできないでしょう。
理事長は副理事長がいるから代理はできるけどね。
理事長がいなくなったので新理事長を選出するのに理事会で互選するのに
問題があるかな？
屁理屈をこねれば理事長の解任規定をつくるために臨時総会を開催して決議
して解任規定をつくればいいけどそんなことする必要はないね。

[3763: 匿名さん]

理事の互選で選出された理事長、副理事長、会計担当、書記等の
役職を変更するにも総会決議がいることになるよ。
その職を解任することになるからね。

[3764: 匿名さん]

>「管理者を選任」する「規約に別段の定め」とは、標準管理規約第35条第3項の「理事長、副理事長及び会計担>当理事は、理事の互選により選任する」との規定です。

理事の互選により専任するとなっているでしょう。
理事の解任は総会決議が必要ですよ。
理事長の解任と理事を結びつけているんではないですか。

[3765: 元監事]

>理事会で解任すればいいじゃないの？それで誰が問題視するの？
>裁判例もないのに勝手に法律論を自分勝手に解釈しているけど、それは通用しない。

おまえ、アホか？何読んでるんだ。
問題視してるから理事会で解任された理事長が提訴したんだよ。そして最高裁まで行った。
裁判例はこれから出来るんだよ、最高裁判決で。
もっと勉強しろ。

[3766: 匿名さん]

３７６０さんの５分の１以上の件は現実的ではありませんので、当マンションでは
区分所有者及び議決権の１００分の１に改正しました。（区分所有者及び議決権が
５００のマンション）．改正されれば区分所有者及び議決権の５で臨時総会の招集
を請求ふぇきます。いかがでしょう。？

[3767: 匿名さん]

>3766さん
５００戸のマンションであれば、臨時総会招集を組合員に訴えるには
どういう手法を取られますか？
当然その資料を作成し各戸配布する作業等は個人でやる訳ですよね。
費用も時間も作業も。
それで５０戸が賛成してくれなかったらアウトですね。
そんなことしなくても、理事長とかの役員は理事の互選でやりかえれば
いいでしょう。
理事の解任とは違うのですから。単なる役職替えです。
会社でも取締役の選任は株主総会、役員の選任は取締役会となっています。
社長解任をする場合は取締役会で行います。株主総会の承認は必要ありません。

[3768: 匿名さん]

>3765
お前馬鹿か。
まだ判決は出てないだろうが。
理事会で理事を解任するのはできないといってるだろう。
理事長職の変更はできるといっているのが分からんのか。
すぐ切れるアホとはやってられんよ。

[3769: 匿名さん]

３７６７さん、３７６６です。投稿文をよく読んでください。１００分の１ですよ。
５でＯＫですよ。投稿文は作成しません。相当現実的です。やる気のあればできる。

[3770: 匿名さん]

３７６８さんはプロです。勝ち目はありません。アホよりお馬鹿さんはソフトな表現ですね。？
これからは見下した表現は辞めて優しく教えて下さい。お願い致します。

[3771: 匿名さん]

理事の選任・解任は総会決議時効です。
理事長職の選任は理事の互選となっています。
件の裁判の件ですが、理事長職並びに理事を解任した理事会決議は無効ということですが、
総会での理事の解任は正規のものですので無効とはいえません。
ただ、理事会での理事の解任決議は問題がありますが、単なる議案としての提案ですので
これができなければ解任手続きはできないことになります。
方法としては、理事の役職変更は理事会マターとしての規約の改正を先に行えば問題は
解決するとは思いますが。
問題は、理事会で理事長職の解任並びに理事の解任までを決議し、総会に議案として
提案したのが無効といっているのではと思います。
だからといって、理事長職や会計担当とかの役職替えについて理事会で決めるのは
無効といっているんではないと思います。
高裁までの判決が出ているのであれば、どなたかそれを貼り付けてください。

[3772: 匿名さん]

>3768
お前馬鹿か。
地裁と高裁で判決は出てるだろう。
管理組合が上告したから最高裁まで行くんだよ。
高裁に差し戻しは見えてる。

[3773: 匿名さん]

>3772
ではどういう判決だったのか教えてくれよ。
理事会で理事長とかの役職の解任は認めないということだったのか。

[3774: 匿名さん]

>3722
理事の解任は理事会でできないのは分っているから、問題は
役職の変更もできないかがここのスレで問題になっているんだろう。
ただ、件の裁判の内容は分らないしね。理事会で理事長並びに
理事も解任したから裁判になっているんではないの？
あなたはそんなにいきりたつんならそれぐらいは把握してんだろう。

[3775: 匿名さん]

>3722
もし、理事会で役職の変更はできないと法律で決まったら
全国のマンションも対応策を考えないといけないしね。

[3776: 匿名さん]

>3722
それにしてはマンション管理センターは改正案は提案していないね。

[3777: 匿名さん]

>>3773
>ではどういう判決だったのか教えてくれよ。
>理事会で理事長とかの役職の解任は認めないということだったのか。

福岡高裁平成２８年１０月４日判決は、「理事長は理事の互選により選任するとの管理規約の役員互選の規定は、理事長という役職の選任は理事会の決議で行うという意味であり、一旦選任された役員を理事会決議で解任することは予定されていないものと解される。したがって、一審原告（理事会決議により解任された理事長）の役職を理事長から単なる理事に変更することを内容とする理事会決議は無効であり、これと一体としてされた新理事長の選任の決議も無効である。」と判示した。

[3778: 匿名さん]

>3777
>福岡高裁平成２８年１０月４日判決

正確な情報を知りたいので、原文のままをコピーしてもらえますか。

[3779: 匿名さん]

大変重大な問題なので誠に失礼ではありますが判決文を皆さんに公開して頂けませんでしょうか。

[3780: 匿名さん]

>3777
あなたの書き込みによると理事長の解任決議は理事会でできないとすると
正規な手続きとするにはどのようにすればいいんですか。
総会を開催しないと解任できないとすると、それを総会に議案として
提案するには理事会決議が必要となります。
その議案は理事長解任についてとなるでしょうが、理事会の決議が
必要ですよね。
その議案を総会に提案して決議されたんでしょう。
正確な告訴内容等がなければ分りませんね。何か条件等が洩れていませんか？

[3781: 匿名さん]

　総会招集等はマンションにより異なります。　マンション管理士がそんなことも知らないのですか？　　匿名でないと投稿できない理由が分かりました。　　真面目でまともな排他をしないマンション管理士を除く、排他を基本とするマンション管理士会やプロナーズのマンション管理士や、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社や、不具合を発見できない大規模工事修繕悪質コンサルは、はマンションに有害です。

[3782: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/5860/
参考の為、一応張りつけました。正確な判決文を張りつけて下さい。これは重大な問題です。

[3783: 匿名さん]

>3781
総会の招集については区分所有法に規定されており、それは強行規定ですので
マンションによって規約で変更することはできません。
それに私がマンション管理士といついいましたか？
あなたの勝手な妄想ですよ。

[3784: 匿名さん]

このスレをご覧ください。マンション管理士に質問するとありますが。
返答者はマンション管理士になっています。

[3785: 匿名さん]

付け加えますと、その定数は規約で５分の１以上を減ずることは
できるとなっています。増やすことはできないということです。

[3786: 匿名さん]

スレ全文を良く読んで下さい。

>マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
>ここで質問してみませんか。
>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>真剣に答えていきましょう。
>マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[3787: 匿名さん]

>3784
それにね、営業活動をしていない単なるマンションの住民のマン管士
であれば、自分のマンションに直接関係のない分野の勉強まではしませんよ。
何か問題が生ずれば当然調査・研究等をしていくでしょうがね。

[3788: 匿名さん]

プロとは報酬を得て活動している者だが、マン管士で
ただ理事をしていくのに資格を取った者はプロではなく
単なる資格保有者ということ。

[3789: 匿名さん]

ここにはマンション管理士はいませんのでご注意を。
このスレへの投稿は全てシロウトの投稿です。
マンション管理士ならこのような間抜けな投稿は致しません。

[3790: 匿名さん]

>3789
本気で相談したいのなら、お金を払ってマン管士なり弁護士に
相談しなさい。
無償で相談に乗ってくれている方々に失礼ですよ。

[3791: 匿名さん]

総会招集は区分所有法の強行規定とは本当ですか。？

[3792: 匿名さん]

>3791さん
強行規定ではありません。
ただ定数を増やすことはできませんが、減らすことは可ということです。
強行規定の使い方を間違いました。

[3793: 匿名さん]

訴訟起こした方が早い気がする。

[3794: 匿名さん]

シロウトだから間違えてもいいよ

[3795: 匿名さん]

３７９２さんが３７８３さんでしたら了解しました。

[3796: 匿名さん]

　何度も言いますが、総会招集等はマンションにより異なります。　自身のマンションの管理規約をよく読み、投稿に加えないと、「マンション管理士に質問しても」まともな回答は得らえません。　マンション管理士がそんなことも知らないのですか？　　匿名でないと投稿できない理由が分かりました。　マンション管理士としての自覚がなく、自身の回答に自信がないからです。　真面目でまともな排他をしないマンション管理士を除く、排他を基本とするマンション管理士会やプロナーズのマンション管理士や、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社や、不具合を発見できない大規模工事修繕悪質コンサルは、はマンションに有害です。 マンションを食い物にする勢力の、排除や処罰も必要です。

[3797: 匿名さん]

>3796さん
やけにマンション管理士に恨みをもっていますね。
ここに書き込みをしている者はいろんな方がおられます。
弁護士、マン管士、管理会社フロント、理事、建築士、管理員、業者等々
あなたはどんな資格をもって法令や規約等を書き込んでいるんですか？
それとあなた特有の真面目でまともな排他をしないとはどういう意味ですか。
排他の意味分かってます？
マン管士や建築士であっても、名前や登録番号をいちいち貼り付けて質問
に答える者がいる訳ないじゃないですか。常識の範疇ですよ。
営業活動をしている法テラスとかじゃあるまいし。
マンション管理士会やブロナーズは営業活動に結び付く訳ですから、名前とか
住所、電話番号まで記載して答えるのは当たり前です。
しかし、さすがに登録番号までは記載しないでしょうけどね。
あなたは何か資格もっているんですか？
まさかマン管士ではないでしょうね。

[3798: 匿名さん]

>3796
素人なら素人らしく謙虚な気持ちでここに書き込み全員で
問題を解決していけばいいんじゃないですか。
どうしてもというんなら、プロにお金を払って聞いてください。

[3799: 匿名さん]

変な横やりで被害者意識の強いマンション管理会社や管理士等が本題を意識的に
湾曲している場面が多い特に管理会社１０９の関係者がおおい。

[3800: 匿名さん]

>3799
あなたが被害妄想に陥っているんではないですか。
考え方がちょっとずれてませんか。
一般の考え方とは違いますからね。ズレてますよ。