マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[3281: 匿名さん]

特に大規模修繕工事に関してはデベ系の管理会社は獲得することが
至上命令だろうしね。
取れなかったら支店長は左遷だよ。

[3282: 匿名さん]

しかしデベ系マンションは管理会社の顔をたてないといけませんしね。
フロントからはおだてられるし。

[3283: 匿名さん]

管理会社が全て悪人という方もいますが、そんなことはありませんよ。
一生懸命やってくれるフロントに申し訳ないと思いませんか。

[3284: 匿名さん]

デベ系の管理会社はやたらと工事を進めてきますよね。
別に悪いことをしている訳ではないんですが、早すぎる工事は
考えものです。
フロントとしては成績をあげるためにやっているんでしょうが。

[3285: 匿名さん]

発注は組合員が合意しているのだから合法的でしょう。問題あるのか。？

[3286: 匿名さん]

新しくなるのでそれでいいんじゃないかな。
どうせ管理費や積立金から支払うんだから。
税金の使い方の官僚と同じ考えだよ。

[3287: 匿名さん]

同意

[3288: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。
　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[3289: 匿名さん]

うちのマンションでは、３２８８さんのマンションよりひどい状態です。漏水事故が
多発して、保険会社からも加入を断られる状態です。
規約の改正でこの部分の工事を全戸一切に組合費用でする案を提案しましたら、女理
事長の同居人の愛人男性の自治会長の住民への扇動に合い、否決となりました。
わたしも、腹を立てて、この理事長夫婦に、雑魚呼ばわりして、村八分、に合いまし
た。
やはり、不倫よりも、言葉使いの方が非難されるのですよね。０田女性候補は出来の
悪い使用人に対し０毛発言で落選でした。同類ですので密かに応援していましたが、
残念でした。
一方不倫候補の女性議員０おは当選。世の中やはり要領の良い人間に騙され安いです
ね。

現在は、買い替えの組合員が急増した状態ですが、買い手がいなくて、困っている状
態です。

どうにか、せにゃいかんばい。？　　スラム化しております。もう手遅れでしょう。

人間は、痛い目に合っても理解できない人間が多いようです。組合員の質は大切です。

[3290: 匿名さん]

だから、管理を買えと言うでしょう。管理の良いマンションは組合員の質の事です。
管理会社ではありませんよ。勘違いしている方が多いです。

[3291: 匿名さん]

>3289さん
漏水が発生した場合、下階の損害賠償は保険が適用されます。
しかし、保険会社は保険の契約は継続しないか、大幅な保険料の
アップを要求してきます。
現に築２０年以上のマンションの保険料は大手の損保会社でも
２倍前後の大幅値上げとなっています。
損害保険を締結してなければ、損害賠償で下階と上階でトラブル
が発生してきます。
しかし、専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるには
借り入れを行う必要が出てきます。
大幅な積立金の値上げに組合員の抵抗が予想されますので中々
値上げは難しいと思います。
しかし、それができなければ所謂限界マンションとしてスラム化
していき、売却も賃貸もできないマンションとなっていきます。

[3292: 匿名さん]

私どものマンションは築１５年なんですが、早めに専有部分の配管の
更新工事を管理組合として実施することを決めており、それを見越して
修繕積立金の値上げを行いました。
早めに値上げをおこなったことにより負担の軽減が図られています。

[3293: 匿名さん]

やはり手がつけられないようになる前に対応策を
考えないとそうなってからどうするのかというと
難しいですね。
そうなってしまうともう手が付けられません。
借り入れをしても積立金の値上げをしなければならないし。
配管だけやっても外観等がきれいでないと資産価値は
あがらない。
結局売却も賃貸もできなくなります。

[3294: 匿名さん]

思い切って借りられるだけ借りて専有部分の給排水管とか
外壁、屋上防水、開放廊下のシートの張り替え、窓枠シーリング、
玄関扉の吹付（塗装ではない）等全ての工事をしたらどうかな。
そうすれば売却も賃貸もできるんじゃないかな。
しかし、積立金は大幅値上げとなるが。

[3295: 匿名さん]

だから、私は、専有部分内にある法定による共用部分は規約により共用部分にしなさい
と提案しています。それらを基本にして修繕計画を立てて、済立金を決めればよいので
す。

[3296: 匿名さん]

専有部分の配管を共用部分にすることはできませんが、管理組合として
修繕積立金で取り替え工事をすることはできます。

[3297: 入居済みさん]

>>3296
管理規約の修繕積立金支出規定に専有部分の設備等が記載されていれば出来る。
さもなければ規約改正が必要。

[3298: 匿名さん]

３２９５の訂正。
だから、私は、専有部分内にある法定による共用部分以外は、規約により共用部分としなさい
と提案しています。それらを基本にして、修繕計画を立てて、積立金を決めればよいのです。

問題がありますか。？

[3299: 匿名さん]

標準管理規約には、専有部分の給水・給湯・排水等の配管の内
隠蔽部の修繕を共用部分と一体として行う必要がある時は管理組合
がこれを行うことが出来るというような規定がありますよね。
これを生かせばいいんじゃないですか。

[3300: 匿名さん]

自分のマンションのルールが先でしょう。標準はあくまで標準。拘束力はありません。

[3301: 匿名さん]

うちのマンションでは、理事長が無知で、管理会社の標準管理規約を引用したアドバイスで、
総会案を理事会で認めて提案し普通決議で可決された。

ところが後日組合員から規約と異なる議案を普通決議で決議することは規約違反で無効である
との異議がなされた。

管理会社やマンション管理士は標準管理規約で何でもできると勘違いしているのか、各マンシ
ョンの規約を勉強する事が面倒くさいのかわ分かりませんが、こういったことでマンションに
トラブルを持ち込むので信用を失う。

相談する側は必ず自分のマンションの規約等の書類を基に相談をしてほしいです。

[3302: 匿名さん]

自分のマンションの相談に行くのに標準で回答する管理会社やマンション管理士が多い。
各マンションの管理規約より標準管理の方が理解するには簡単である。

実務経験のないマンション管理士の相談内容を聞いているとほとんど標準で回答してい
る。信用できないのは当然である。弁護士もしかり、つまり。各マンションに住んでい
るマンション管理士若しくは弁護士等を発掘するべきである。さすれば、適切なアドバ
イスが得られます。

[3303: 匿名さん]

>>3301
>ところが後日組合員から規約と異なる議案を普通決議で決議することは規約違反で無効である
>との異議がなされた。

総会決議の内容が規約に違反しているので決議は無効との主張ですね。
でも、その総会決議を次の総会（臨時を含む）で取消決議をしない限り管理組合内では有効で執行されてしまいます。
それを阻止するには、管理組合を相手取り「総会決議無効確認等請求」の訴訟を提起し、司法判決で無効を裁定してもらうしか方法はありません。

[3304: 匿名さん]

↑
そんな事せんでもそれは無効（最初からなかったこと）となります。
という事は決議もされなかったことという（無効）事です、放置でいいよ。
このスレはいまだに偽物マンション管理士がデタラメ書いてるのかな？
理事長さんに伝えたならそれで十分。

[3305: 匿名さん]

裁判での結論が出る前に総会決議もあるのだから
工事をしてしまえば何の問題もなくなる。
裁判で無効が主張されたとしても、同じみんなから徴収している
積立金を使って元に戻すことはしないからね。
所謂やった者勝ちということ。

[3306: 匿名さん]

3303のように、無効と取消しの意味や違いすら理解できない無知な偽物管理士がいるようで迷惑。

[3307: 匿名さん]

＞裁判で無効が主張されたとしても、同じみんなから徴収している

無効なのに裁判所は受け付けない。相当無知やね。

[3308: 匿名さん]

＞積立金を使って元に戻すことはしないからね。

無効を伝えられているにもかかわらず故意で執行するなら民事訴訟にて損害賠償責任を負うことになる。
また、その工事自体が認められない場合（不要な工事）原状回復することにもなる。
たとえ規約でも守らなければいけない、やったもの勝ちなんてことはありません。

[3309: 匿名さん]

例えば、定額委託業務費は、偽理事長との契約で、管理会社は費用を集金した。

他の小修繕費等は工事業者は知らなかったで済まされるので受け取った費用を
返還する必要はない（善意の第三者）

ところが、国に管理業の登録をした管理会社は、善意の第三者とは認められな
くて、悪意の第三者に該当するするので、偽理事長が返還不可能であれば組合
のて、支払い済みの定額委託業務費は返還しなければならない。

※弁護士に相談したら、詐欺罪に該当する可能性が大きいそうです。この偽理
事長により管理会社に支払われた定額委託業務費は合計すると、一億五千万円
位になります。

この件を各理事に通知したところ、監事等の役員が次から次に専有部分を売却
して退去している。

[3310: 匿名さん]

しかし、お金は皆が払っているものだよ。
損害賠償責任を負うといってもやっぱり区分所有者全員の
お金なんでしょう。一体誰に損害賠償するの？
積立金から組合員にお金を払うの？

[3311: 匿名さん]

故意に執行した者を相手取っての訴訟になります。
例えば理事長なら組合員とは委任の関係にあり、理事長さんには当然誠実義務もありますよ。
理事会や管理者が勝手に物事を執行するならその責任は当然に発生します。
日本ではその法律や規約は知らなかった！　では通用しないのです、知らないこと自体が罪です。
管理すあはくれぐれも慎重に、誠実に事をなさってくださいね。

[3312: 匿名さん]

損害賠償金では無く、理事長個人に対する詐欺による定額委託業務費の返還請求です。
返還しない時は、区分所有所有権等の差し押さえ等で対応して、それでも不足金が生
じた時は、悪意の第三者である管理会社、他の役員に求償することになります。

担当時の役員、管理会社＝悪意の第三者　一般の組合員、小修繕費等の業＝善意の第三者

[3313: 匿名さん]

このような損害賠償訴訟なら組合員個人でも訴えは起こせますが、通常は
管理組合の監事が管理組合を代表して管理者（理事長など）を提訴。
原告側裁判費用も管理組合が負担で、理事長は自分で代理人などの費用を用意することのなります。

[3314: 原告候補]

>>3304
理事会が「適法に決議されているので総会決議は有効」と言って執行してしまったらどうする？

>>3305
提訴予告通知で訴訟の結論が出るまで執行停止を要請する。訴訟になったのに執行してしまうと、無効判決が確定したら管理費からの支出根拠が失われるので、執行者に弁済義務が発生する。

>>3306
訴状の請求事項で、主位的請求が無効で予備的請求を取消にするのが一般的。

[3315: 匿名さん]

>3314
理事会や理事長には当然誠実義務があり、組合員に無効と伝えられたのなら誠実に専門家に相談。
当然ながら管理規約に反する議決や行為なら無効、有効などと言い張るのは異常。

このような規約に反していて無効が誰にもわかるような事案は裁判所が受け取りません。
意味合いは変わりますが、この人ドロボウしたんですけど、泥棒だという裁判してくださいというのと同じからです。
まずは代理人（弁護士）が無理ですと伝えるでしょう、本人訴訟なら裁判所の事務官が丁寧にお引き取り下さいと言いますよ。

その時点で無効と理解もできるわけで、更に故意に工事等を執行するのは不法行為ですね。
そして、この結果に対しては損害賠償訴訟ができますよ。

[3316: 匿名さん]

3311
しかし総会でみんなの承認をもらったんだからね。

[3317: 匿名さん]

追伸
3315のドロボウの例は刑事ですのでないことにしてください。むじゅ運が出ますので。

解りやすく言いますと、マンション管理士ではない人がマンション管理士と嘘をついています。
はっきりさせてくださいと裁判所に言うまでもなく登録名簿で解ります。裁判所は受け付けません。

これと同様に管理規約や他の法律に反することが明白なら、それに（無効）に関しての裁判は無用という事。

会社員の解雇に対する無効の請求などとは違います。

[3318: 匿名さん]

3314
しかし、時間のない住民が不慣れな裁判までするかね。
それにいくら敗訴者負担とはいっても、弁護士費用とか誰が
払うの？

[3319: 匿名さん]

＞しかし総会でみんなの承認をもらったんだからね。

みんなで赤信号渡れないので、ごめんなさいね。
ルールは守らないとね。

[3320: 匿名さん]

>>3318

>>3313に書いてありますよ
監事がいない管理組合は組合員の中から選べばヨロピイ。
代理人費用はそれぞれが負担するのが当然。
明らかな規約違反や義務違反があるなら本人訴訟で十分な案件。

[3321: 匿名さん]

>>3315
無効訴訟の実例があった。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/626288/

[3322: 匿名さん]

民事裁判は代理人（弁護士）に頼むなら依頼者はやることほぼないよ。
費用のことはマンションの修繕などの場合高額ですから、それに比べ数十万のことくらいは仕方ないね。

[3323: 匿名さん]

↑
それ嘘でしょうね。
裁判するには訴えの利益など要件が必要ですから。

それ素人の投稿ですよね。

[3324: 匿名さん]

>>3323は>>3321へのレスです


[3325: 匿名さん]

3321は「形成の訴訟」ですね。「給付の訴訟」とは異なります。

[3326: 匿名さん]

3323は素人です。もっと管理組合の訴訟について勉強しなさい。

[3327: 匿名さん]

形成の訴訟ね、なおさら裁判所は無理だね。
これほぼ労働問題用だから。笑
管理規約に記載あるなら無効の確認など無用だよ。

[3328: 匿名さん]

>>3326
あんたが素人なのは誰でも解るよ。

裁判には訴え利益や原告適格などいろいろ要件があるの。
そんな素人のスレ立てを真に受けるのは愚か。

[3329: 匿名さん]

消火器の設置を管理規約で義務づけているということだが、
使用細則でもいろいろ義務付けているよね。
バルコニーの手すりにフトンを干してはいけませんとかテレビとかの
音量は著しくあげてはいけないとか雑誌とかはひもで縛って出すこと等。
一種のマナー集だね。
これに違反したからといって罰則はないしね。

[3330: 匿名さん]

>>3328
既に地裁で係争中ですが何か？