マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[3251: 匿名さん]

3248さんの書き込みが正しいでしょう。
3249は屁理屈。
当然組合に届け出は出してあることが前提でしょうからね。
何でも人のあらを探すんではなく、前向きな書き込みが
できないんかな。

[3252: 匿名さん]

３２４８はあっぱれ

[3253: 職人さん]

玄関扉って20万円以上するよ。自費で取り換えるか？

[3254: デベにお勤めさん]

>当然組合に届け出は出してあることが前提でしょうからね。
管理組合は不許可を出す。共用部分だから。
そんなの認めたたら皆好き勝手に扉こうかんしてちんどん屋みたいになる。

[3255: 匿名さん]

3254
古くなって玄関がボロボロになっていたり壊れたら
交換するでしょう。
玄関も使い方によっては寿命が違いますからね。
網戸の張り替えを住民がしたら共用部分になりますか。
それと一緒ですよ。

[3256: 匿名さん]

マンションはアパートではなくその部屋は自分のものなんだよね。
管理組合がお金を出さないのであれば自分でとりかえるでしょう。
壊れたりした扉ではみすぼらしいでしょう。自分の部屋の玄関ですよ。
工事費が管理組合か住民かというだけでしょう。
規約に則って組合に届け出をして交換すればいいんです。

[3257: 元理事長]

>>3255
共用部分については全て管理組合に相談するのが原則。
>>3256
網戸は枠のみ共用部分。網は区分所有者資産。

[3258: 匿名さん]

>>3257
>網戸は枠のみ共用部分。網は区分所有者資産。

初めて聞く話ですね。
規約にはどのように記載されているのでしょうか？

[3259: 匿名さん]

またマンション管理士でもない者が嘘偽りの投稿ですか、呆れる。

[3260: 匿名さん]

網貼らない網戸枠だけじゃ役にたたない。障子紙貼らない障子枠と同じだ。

[3261: 匿名さん]

網戸の網は穴があいたら区分所有者が自由に自費で貼り換えてるからだと思う。

[3262: 匿名さん]

>3257
それではサッシを交換した場合はどうでしょう。
当然管理組合に届け出て許可をもらってから取り替えた。
これ書いてないとすぐあら探しをする者が現れるからね。

[3263: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[3264: 匿名さん]

>>2161
>網戸の網は穴があいたら区分所有者が自由に自費で貼り換えてるからだと思う。

管理規約がマンション標準管理規約に準拠し、網戸全体が共用部分である場合、網の交換は通常の使用に伴う保存行為であり、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行うことになる。また、この交換に関して、あらかじめ理事長に申請して承認を受ける必要はない。

マンション標準管理規約（単棟型）
第２１条（敷地及び共用部分等の管理）
１　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。【ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。】
２　（省略）
３　区分所有者は、【第１項ただし書の場合】又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合【を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。】ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。
４～６　（省略）

[3265: 匿名さん]

>3263さん
弁護士ドットコムは会社名（株式会社）というのは分ってますよね。

[3266: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[3267: 匿名さん]

管理会社の組織編成について質問です

マンション担当者（フロントマン）：１人で10～15物件前後を担当
その上席者：上記部下7～10人前後、つまり１人で数十～100前後の物件を統括
以上のようなグループ編成が複数
その上は支店長１人

私のマンション管理会社は、以上の組織編制だそうです
このような組織編成は、管理会社ではよくある編成なのでしょうか？
マンション担当者の対応があまりに杜撰な為、その上席者にフォローを要望しても
返事だけで、全く何もしてもらえない状況が続いています

[3268: 入居済みさん]

>>3267
会社のCS担当部門に直言せよ。

[3269: 匿名さん]

管理会社もそんなに経営内容がいいという訳ではありません。
費用対効果を考慮すれば、どこの管理会社も５０歩１００歩
というところでしょう。
故に、フロントの対応がわるいからといって上司に相談しても
動きが鈍いのでしょう。

[3270: 匿名さん]

やはり管理会社は商売ですから、顧客の要望等についてはその対応は
フットワークが大切です。
たとえそれが無理な要望であっても検討し、そしてその結果を
報告することはマーケッティング理論からしても当然のことです。
お客様は常に正しい、お客様は神様です。

[3271: 匿名さん]

団塊？

[3272: 匿名さん]

>>3268
最終的には支店判断、そんなの全く効果ないよ

[3273: 匿名さん]

そうですね。
支店長では埒が明かないことは多々あります。
そういう場合は、ホームペーシから社長宛にメールを送れば
簡単に解決しますよ。

[3274: 匿名さん]

>>3273
これも眉唾臭いなあ、そんな実例が本当にあるの？
そもそもそんな声が社長に届くとは、到底思えない

[3275: 匿名さん]

管理組合の理事長名で質問状として出せばいいんですよ。
相手も顧客の理事長からの質問状だとしたら無視できないでしょう。

[3276: 匿名さん]

３２７４さんに同意。
会社ぐるみですね。

それよりも、本日２２時からのＮＨＫクローズアップ現代を見ましょう。

[3277: 匿名さん]

マンション修繕の闇・・・積立金を狙う悪質業者だね。
身を守るための対策は

[3278: 匿名さん]

お宅のマンションに住んでいる組合員のマンション管理士を探して、活用して下さい。
外部委任もいいこもしれませんが、できるだけ、自前で探してください。

[3279: 匿名さん]

管理会社も悪者にされて大変だな。
そんなマンションはごく一部だと思うけどね。
悪いことばかりしている管理会社はいつか淘汰されるよ。
会社は永続性が大切。

[3280: じゃあ大半の管理会社は淘汰だよ]

悪いことは徹底してやれば善いことにできる。ということを管理会社は知り尽くしています。
連携し、味をしめた管理組合も、同じです。

実態はそれほどに深刻な様相を呈し、想像をはるかに超える現状はいまだ報道されず。

修羅場が来たと感じたマンション管理士は、音信不通になり、逃げちまいました。

[3281: 匿名さん]

特に大規模修繕工事に関してはデベ系の管理会社は獲得することが
至上命令だろうしね。
取れなかったら支店長は左遷だよ。

[3282: 匿名さん]

しかしデベ系マンションは管理会社の顔をたてないといけませんしね。
フロントからはおだてられるし。

[3283: 匿名さん]

管理会社が全て悪人という方もいますが、そんなことはありませんよ。
一生懸命やってくれるフロントに申し訳ないと思いませんか。

[3284: 匿名さん]

デベ系の管理会社はやたらと工事を進めてきますよね。
別に悪いことをしている訳ではないんですが、早すぎる工事は
考えものです。
フロントとしては成績をあげるためにやっているんでしょうが。

[3285: 匿名さん]

発注は組合員が合意しているのだから合法的でしょう。問題あるのか。？

[3286: 匿名さん]

新しくなるのでそれでいいんじゃないかな。
どうせ管理費や積立金から支払うんだから。
税金の使い方の官僚と同じ考えだよ。

[3287: 匿名さん]

同意

[3288: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。
　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[3289: 匿名さん]

うちのマンションでは、３２８８さんのマンションよりひどい状態です。漏水事故が
多発して、保険会社からも加入を断られる状態です。
規約の改正でこの部分の工事を全戸一切に組合費用でする案を提案しましたら、女理
事長の同居人の愛人男性の自治会長の住民への扇動に合い、否決となりました。
わたしも、腹を立てて、この理事長夫婦に、雑魚呼ばわりして、村八分、に合いまし
た。
やはり、不倫よりも、言葉使いの方が非難されるのですよね。０田女性候補は出来の
悪い使用人に対し０毛発言で落選でした。同類ですので密かに応援していましたが、
残念でした。
一方不倫候補の女性議員０おは当選。世の中やはり要領の良い人間に騙され安いです
ね。

現在は、買い替えの組合員が急増した状態ですが、買い手がいなくて、困っている状
態です。

どうにか、せにゃいかんばい。？　　スラム化しております。もう手遅れでしょう。

人間は、痛い目に合っても理解できない人間が多いようです。組合員の質は大切です。

[3290: 匿名さん]

だから、管理を買えと言うでしょう。管理の良いマンションは組合員の質の事です。
管理会社ではありませんよ。勘違いしている方が多いです。

[3291: 匿名さん]

>3289さん
漏水が発生した場合、下階の損害賠償は保険が適用されます。
しかし、保険会社は保険の契約は継続しないか、大幅な保険料の
アップを要求してきます。
現に築２０年以上のマンションの保険料は大手の損保会社でも
２倍前後の大幅値上げとなっています。
損害保険を締結してなければ、損害賠償で下階と上階でトラブル
が発生してきます。
しかし、専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるには
借り入れを行う必要が出てきます。
大幅な積立金の値上げに組合員の抵抗が予想されますので中々
値上げは難しいと思います。
しかし、それができなければ所謂限界マンションとしてスラム化
していき、売却も賃貸もできないマンションとなっていきます。

[3292: 匿名さん]

私どものマンションは築１５年なんですが、早めに専有部分の配管の
更新工事を管理組合として実施することを決めており、それを見越して
修繕積立金の値上げを行いました。
早めに値上げをおこなったことにより負担の軽減が図られています。

[3293: 匿名さん]

やはり手がつけられないようになる前に対応策を
考えないとそうなってからどうするのかというと
難しいですね。
そうなってしまうともう手が付けられません。
借り入れをしても積立金の値上げをしなければならないし。
配管だけやっても外観等がきれいでないと資産価値は
あがらない。
結局売却も賃貸もできなくなります。

[3294: 匿名さん]

思い切って借りられるだけ借りて専有部分の給排水管とか
外壁、屋上防水、開放廊下のシートの張り替え、窓枠シーリング、
玄関扉の吹付（塗装ではない）等全ての工事をしたらどうかな。
そうすれば売却も賃貸もできるんじゃないかな。
しかし、積立金は大幅値上げとなるが。

[3295: 匿名さん]

だから、私は、専有部分内にある法定による共用部分は規約により共用部分にしなさい
と提案しています。それらを基本にして修繕計画を立てて、済立金を決めればよいので
す。

[3296: 匿名さん]

専有部分の配管を共用部分にすることはできませんが、管理組合として
修繕積立金で取り替え工事をすることはできます。

[3297: 入居済みさん]

>>3296
管理規約の修繕積立金支出規定に専有部分の設備等が記載されていれば出来る。
さもなければ規約改正が必要。

[3298: 匿名さん]

３２９５の訂正。
だから、私は、専有部分内にある法定による共用部分以外は、規約により共用部分としなさい
と提案しています。それらを基本にして、修繕計画を立てて、積立金を決めればよいのです。

問題がありますか。？

[3299: 匿名さん]

標準管理規約には、専有部分の給水・給湯・排水等の配管の内
隠蔽部の修繕を共用部分と一体として行う必要がある時は管理組合
がこれを行うことが出来るというような規定がありますよね。
これを生かせばいいんじゃないですか。

[3300: 匿名さん]

自分のマンションのルールが先でしょう。標準はあくまで標準。拘束力はありません。