マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[3201: 匿名さん]

理事会での委任状については法律では難しいようですが、マンションの規約で
決めればいい問題のようにも受け取られます。
ただその際、委任状は誰に委任するのかがポイントになります。
ある議案について反対だけどどうしても理事会に出席できない事情が出たので
同じ反対している理事に委任することができるようにしておくべきです。
出席できなければ委任状は全て議長というのはおかしいですからね。

[3202: 匿名さん]

議決権を行使することもできます。
理事会の決議は出席理事の過半数で決するとなっていますが、
総会と同様出席者には直接出席者、委任状や議決権行使書での
出席者を出席者とすればいいのです。

[3203: 匿名さん]

↑そこまでするなら総会と同様に理事会議決権行使書の形式にすればいい。
そうしたら理事長以外の理事は全員議決権行使書出して欠席できる。
理事会は理事長と管理会社の差しでやれる。

[3204: 匿名さん]

>3203
3202はそんなに大袈裟なことではないでしょう。
欠席理事に自分の意思が反映できる参政権を与えるだけのことですよ。
反対なのに委任状は理事長の意見になる方がおかしいでしょう。

[3205: 匿名さん]

>3203
理事会と管理会社は何の関係もないでしょう。
何を指しでやるんですか？
管理会社に議決権でもあるとか？
完全に管理会社主導で理事会が運営されている
典型的なマンションなんでしょうね。

[3206: 匿名さん]

>3203
理事会は月１回開催されていると思いますが、毎回決議事項がある訳
でもないし、決議事項があったとしてもそれ以外の議題はたくさん
あるんですよ。

[3207: 匿名さん]

>理事会と管理会社は何の関係もないでしょう。
管理組合と管理会社は管理業務委託契約を締結していますが何か？

[3208: 匿名さん]

理事会の成立や決議に委任が認められるとすると、理事長が理事全員の委任を受けることができれば、すべての事柄を理事長一人で決めることができることになる。

[3209: 匿名さん]

理事全員の委任を受けられればといっているのに、理事長が全て
一人で決めることができるとはどういうことですか。

[3210: 匿名さん]

理事会での委任状は民法第１０４条ではできないとなっています。

[3211: 匿名さん]

規約に別段の定めがあれば理事の代理出席は可となっています。

[3212: 匿名さん]

以前、こちらで質問した者です
その節はお世話になり、ありがとうございました

その際に頂いたアドバイスが色々分かれたので迷いました
無料電話相談を４件試してみましたが、これも見事に分かれました
内容にもよるのでしょうが、管理士さん毎に諸々御見解は違うんですね
こちらで回答やアドバイスをもらう方が混乱しないよう参考までに
お伝えしておきます

[3213: 匿名さん]

テレビの弁護士の無料相談という番組がありますが、同じ案件でも
弁護士によって有罪、無罪と見解が分かれているようです。
又、マンション管理士によっても経験の差とかで見解が変わるものです。
医者にかかる時も中々直らない時は、医者を代えれば直る時もあります。

[3214: 匿名さん]

でもここにはマンション管理士がいて回答しているわけではありません。

投稿者は皆さん素人です、知識レベルもアドバイスできる次元ではなく、過信禁物ですよ。

弁護士ドットコムや他の相談スレのように、板に登録された資格者が答えてはいません。

ここは単なる掲示板です。　ですから投稿者の氏名も公表しておりません。

間違えた情報のほうが多いと思ったほうが被害は少ないですよ、ここは遊びの掲示板です。

[3215: 匿名さん]

マンション管理士はここにはたくさんいますよ。
ただ、マン管士というと名前と登録番号を記載しないといけないんでしょう。
全く非常識な者がいるので名乗らないのですよ。うざいですからね。

[3216: 匿名さん]

弁護士ドットコムとかは自分の名前を売り込むことにより商売に
結びつけるために名前とか電話番号、住所までも記載するもんだよ。宣伝だよ。
それと営業をしていない者は名前とか電話番号とかは記載する筈はないんだけど、
それと一緒にしている者がいるからね。
管業が重説を説明する時は名札とかをつけて説明しなければならない
けど、それは商売をしているから。
マン管士は証明書を掲示・提示する必要もないのが分からないんだろうが。
マンカン士でない者がマン管士と名乗ったり、看板をつけたりしてはいけ
ないというだけのこと。
匿名掲示板で名前と登録番号を記載しないでマン管士といったら罰金とかいう
次元の低さ。
もしそうなら国交省、マンション管理センターが取り締まっている筈だけどね。
ついでに言えば、マンコミュではマンション管理士を営業していることを宣伝
してはいけないことになっているんだよ。
特に住所とか電話番号を記載して、マンション管理に関する相談は○○マン管
事務所にどうぞとかはダメですよ。

[3217: 匿名さん]

弁護士ドットコムは完全に商売のためにあるもの

無料相談もあるけどそれも商売に結び付けるためのもの

弁護士事務所とかの検索の場所でもある

当然弁護士事務所名や電話番号は記載する

[3218: 匿名さん]

弁護士ドットコムの無料法律相談を申し込むには、依頼者は
登録をしてからでないとできません。
登録するには個人情報を提供しなければなりません。
それとマンコミュの匿名掲示板と一緒にはできませんよ。
当然マンション管理士が名前や登録番号を記載することはありません。
それをいうなら質問者はメールアドレスを書き込んでから質問
してくださいということになりますよ。

[3219: 匿名さん]

ここにはマンション管理士はおりませんので、要注意ですよ。

このスレは偽物のなりすましマンション管理士がいるようです。

知識もないのですぐにわかります、間違えた情報が多いので信用しないように。

[3220: 匿名さん]

弁護士ドットコムには偽物の弁護士はいません。
相談内容や弁護士の回答も見られます。

このスレはニセのマンション管理士が書いているようです。
書いている事の大半は間違えた情報や法律です、ご注意ください。
本物でしたら、管理士としての意見は氏名を名乗らないとできません。

[3221: 匿名さん]

たとえば、>>3199 とかですね。

[3222: 匿名さん]

３１９９は、区分所有法及び各マンションの管理規約と、民法の位置関係を知らないのです。

[3223: 匿名さん]

基本的なことですが・・・
民法第５５条（理事の代理行為の委任）は、２００８年に削除されています。
それまでは、区分所有法において管理組合法人に関し準用規定を置いていましたが、削除された際に「第４９条の三」として新たな条ができたのです。

[3224: 匿名さん]

>3220
弁護士ドットコムには偽物はいませんということだが、商売をしており
顧客を開拓したいために無料相談（勿論有料相談もある）を行っており
最終目標は商売に結び付けるためにおこなっているのに嘘の事務所や
名前等を記載しても意味がないでしょう。
弁護士ドットコムは完全に商売目的で設立されたもの。

[3225: マンション住民さん]

そしたら「マンション管理士ドットコム」を立ち上げたらいい。

[3226: 匿名さん]

>3223さん
私の辞書は古いものだったんですね。
私は理事の代理出席と理事の範囲とを混同していました。
間違っていたときはみんなで訂正をしていき完成形に近づけていく
これが匿名掲示板のいいところでもあるんではと思っています。
ありがとうございました。

[3227: 匿名さん]

>3225
何故立ち上げるの？それこそ意味ないでしょう。
あなたが立ち上げたらどうですか。

[3228: 住民さん]

無料相談できるからじゃないか？

[3229: 匿名さん]

専有部分の配管について質問ですが、共用部分も専有部分も同じ管材を
使用しているので経年劣化は同じように進んでいきますが、共用部分に
ついては長期修繕計画で計画されていると思いますが、どうせ居室内の
工事をするんなら一緒にしたほうがずっと効率がいいと思うんですが、
みなさんのマンションではどのように考えておられますか。
管理組合として経費は組合負担なのか一部負担とかしているところが
あれば教えて下さい。

[3230: 住民さん]

>管理組合として経費は組合負担なのか一部負担
管理組合で費用負担すると、以降その配管は共用部分になる。
そうかと言って、その分の費用として修繕積立金を取り崩して区分所有者に配分すると管理規約違反になる。
管理組合の修繕工事に同期させて自費でやるしかない。
賢いやり方は、その前に売っぱらって逃げることだ。

[3231: 匿名さん]

費用だけを負担するのが共用部分になる訳ないでしょう。
規約に共用部分の範囲にも記載されてないし。
今全国のマンションでも専有部分の配管を管理組合として
実施しているところが増えてきているということですよ。

[3232: 匿名さん]

雑排水管の高圧洗浄は専有部分だけど管理費から出費されてるしね。
熱感知器も専有部分でしょう。
年２回定期点検してますよね、管理費で。

[3233: さん]

管理組合は共用部分の管理をする、専有部分の管理はしない。
管理組合が専有部分の配管を費用負担して工事するということは、
事前に共用部分の範囲の変更の規約変更をする必要がある。
それをしなければ、実質修繕積立金を取り崩して区分所有者に配分することと同等になり、
これは管理規約違反になる。判例でも取り崩し総会決議が無効にされている。

[3234: 職人さん]

>雑排水管の高圧洗浄は専有部分だけど管理費から出費されてるしね。
共用配管につながる専有部分配管の口から高圧洗浄しているのだよ。
目的は共用配管の維持管理、口が専有部分あるから仕方がない。

[3235: 管理員]

>熱感知器も専有部分でしょう。
専有部分内感知器は共用部分附属設備で区分所有者に専用使用権が付与されている。
管理規約参照。

[3236: 匿名さん]

共用部分につながるから洗浄は共用配管の維持のためですか。
その理論からいえば、専有部分の配管も共用部分に繋がって
いますよね。
難しい解釈はわかりませんが、全国で今専有部分の配管工事を
管理組合としてやるように実施又は検討しているマンションが
増えていますよね。
裁判でも専有部分の一部負担等が認められていますからね。

[3237: 匿名さん]

>>3236
>裁判でも専有部分の一部負担等が認められていますからね。

どのような裁判でしょうか？

[3238: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

[3239: 匿名さん]

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

この２つの判決をみても、管理組合が専有部分の配管の更新工事費を
負担するのは認めていますしね。

[3240: 匿名さん]

>>3238
>区分所有法第２１条
>専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理と一体として行う必要があるときは管理組合がこれを行うことができる。

？？？
区分所有法
第２１条（共用部分に関する規定の準用）
建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

[3241: 配管工]

>3239
それちょっと違うよ。
昔のマンションで上階の床下と下階の天井裏を通ってる横引管が共用部分と定められていなかった時代の話。
いまのマンションでは、配管の責任分界が規約で明示されているはず。

[3242: 匿名さん]

だから規約改正をして専有部分の配管まで管理組合としてやるということですよ。

[3243: 匿名さん]

>>3239
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞
>この２つの判決をみても、管理組合が専有部分の配管の更新工事費を負担するのは認めていますしね。

以下を参照のこと。
【マンション管理士等への何でも相談】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/526693/res/900-905/

[3244: 匿名さん]

先行工事者への管理組合負担のことですが、裁判では専有部分の配管工事費を
組合が負担するよう認めていますよね。
規約で規定すれば可能ではないですか。
それに既に管理組合として工事をしたのに、組合を訴える住民はいませんから。

[3245: 匿名さん]

>規約改正をして専有部分の配管まで管理組合としてやる
それはありがたい、専有部分の配管が共用部分になるのだから。
でも規約改正の時に専用使用権つけてね。専有部分内の共用部分だから。

[3246: 匿名さん]

共用部分に規約改正すれば専用使用権は必要でしょうが
そこまでは必要ないでしょう。

[3247: 匿名さん]

共用部分は全区分所有者の共有になる。
他の区分所有者が部屋の中に入ってくるのを拒まなければ専用使用権は不要。

[3248: 匿名さん]

交換費用の負担と所有権は連動しない。
たとえば、住戸の玄関扉を区分所有者が自費で交換しても専有部分になる訳ではない。

[3249: マンション住民さん]

>たとえば、住戸の玄関扉を区分所有者が自費で交換しても専有部分になる訳ではない。
玄関扉は共用部分だから勝手に交換したら管理組合から原状復旧を要求される。
もし区分所有者が原状復旧に応じなければ管理組合は法的措置を食らわせる。

[3250: 匿名さん]

>>3249

>>3248 は、当然、規約の定めに基づいての交換が前提である。