マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[313: 匿名]

皆さんマンション管理士の信用を傷付けてますね

[314: 309]

>>310
>瑣末な話である。

↑　マンション管理士の弱点は民法から勉強していないひとが多いことである。

民法第210条の囲繞地通行権は「通行権」そのものであるのに対し、区分所有法第6条第2項と民法第209条は「使用請求権」であることに留意する必要がある。

[315: 匿名]

民法の口語化に伴う改正により囲繞地という言葉は使われなくなりました

[316: 草の根民主主義評論家]

ほー

[317: 草の根民主主義評論家]

憲法も勉強するべきである。

[318: 匿名さん]

よっ、口だけ番長！
今度は、「マンション管理士の弱点は憲法から勉強していないひとが多いことである。」ってか？
笑わしよんな。

[319: 匿名]

自治会スレで憲法憲法言ってた方のようです

[320: 匿名さん]

そりゃ、違うな

[321: 匿名]

草の根じゃなくて嘘の根ですね色々と

[322: 匿名]

マン官試験問題は四者択一全50問
全問正解する確率は
1/4*50=1/200=0.5%

38問正解する確率は
1/4*38=1/152=0.65...%

因って
効率よく点を取るにはやはり勉強せねばならないようです。
受験する人受かればいいですねぇ。

[323: 匿名さん]

↑　嘘の確率

明日生きている確率は？
生きているか、死んでいるか、のどちらかである ⇒ 明日生きている確率は５０％である
というような嘘の確率

[324: マンション管理士]

不撓不屈をふぎょうふくつと呼んだのがジャーナリストの田岡（随分昔）
テレビ業界はよく間違うから気にすることはない
字は違うが囲繞地で連想した
>>298 この人が正しい

[325: 匿名さん]

【民法上の囲繞地】
囲繞地の所有者は、袋地所有者の囲繞地通行権の負担を負う。これは、公道に出入りができなければ事実上土地を利用することができないため、210条で袋地の所有者は公道に出るために、囲繞地を通行することができるとされているためである。なお、2005年の民法現代語化により明文上は囲繞地の語が削除されたが、これに代わる適切な語句がなく、依然として用いられる。（ウィキペディア）

[326: 草の根民主主義評論家]

要するに相隣関係の区分所有法6条２項を保存行為を行う根拠だと曲解するafoはマンカン試験には受からないということである。保存行為の根拠は18条である。

[327: 匿名]

6条2項の保存行為は区分所有者が自室の補修等を行うことです。
たとえばバルコニーの修理を行う時、必要があればお隣にお願いしてお隣のバルコニーを使わせてもらうことです。

18条の保存行為は共用部に対して行う現状維持等です。
たとえばお掃除。

26条の保存行為は管理者の職務です。
管理者は共用部、附属施設の補修等を単独で行えます。

52条は管理組合法人で、集会決議のいらないものは理事や役員が決められ(1項)保存行為は理事のみで行えるものです(2項)

[328: 匿名さん]

↑　>>322 に続いて、またまたご冗談を・・・

[329: マンション検討中さん]

↑間違い
自室の保存行為など規約で決めることではない。

[330: 草の根民主主義評論家]

52条に対応するのは6条2項ではなく18条である。
間違いをごまかそうと必死に論点をずらそうとしているがafoだと思われても恥ではない。
気にしないことだ。

[331: 匿名さん]

管理組合法人においても、区分所有者は保存行為を成し得る（区分所有法18条但書）。つまり、理事による保存行為（同法52条2項）と区分所有者による保存行為は併存する。これは、管理者による保存行為（同法26条1項）と区分所有者による保存行為が併存することと同じである。

[332: 匿名？]

『民泊規約の問題点』からよくもまあ飛躍したものです。

民泊規約の例の場合、違反者に対してまず理事長が行うのは、保存行為ではなく、違反行為の停止・原状回復の請求じゃないですか？

[333: 匿名？]

確率は極論です。
不正解の確率にも置き換えられます。
『何もわからない人が正解を選択する確率』です。

[334: 匿名さん]

もし、>>322 にあるように、50問正解する確率…0.50%、38問正解する確率…0.65%であるとすれば、正解数が38問～50問の13区分の合計は6.5%以上になり、現実の合格率が8.2%であるとすると、8割近くが問題を見ずに回答しても合格できるという結果になってしまう。⇒　明らかに誤り

50問全部を正解するためには1問目から連続してすべて正解する必要があるが、偶然、50問全部が正解となる確率は (1/4)＾50 となり、限りなく 0 に近い。

[335: 匿名]

そうだね。累乗が正しいね。

でも保存行為→囲繞地通行権→保存行為の根拠が○条と飛躍する方が変です。
やはりまともじゃないです。

[336: 匿名さん]

おれが書いてやった５２条すら理解できんマヌケばかりだな、勉強せい！　アホども

[337: 匿名さん]

>>336
>おれが書いてやった５２条すら理解できんマヌケばかりだな、勉強せい！　アホども

レス番号を教えてくださいまし。

[338: 匿名さん]

理事長の成手が無く困っている。マンション管理士を探している。
リクルートのために、相談内容をその都度代えて予告なしに管理士
会を訪問して、管理士に相談して、候補を見つけて組合に第三者
管理を提案するつもりです。

[339: 匿名さん]

まぁガンバレや、知識のない管理士しかいないのに、残念なマンションだな。

第三者管理方式は管理会社などの法人でなければ無理だし、なにより管理士はバカすぎ。

保険があっても個人や資産のない事務所では対応不可能だしな。

[340: 匿名さん]

あ、ついでだけど、今は第三者管理のほとんどは超高級マンションばかり。
管理費も修繕積立金別で月額一戸あたり数十万は覚悟しとかないとね。
ビンボウマンションが導入できるシステムじゃないよ。

[341: 匿名さん]

本当かな、？その反対だと思うが、いかに、？

[342: マンション住民さん]

マンションの防火管理者を外部委託すると、出入りの防災関連業者なら月1万円で受けてくれる。
マンションの管理者（理事長）を外部委託すると、月1万円で受けてくれる人はいますか？

[343: 暇入]

交通費・文書費別途実費精算なら月1万円で理事長引き受けてもいい。
老人のお小遣い稼ぎだ。

[344: 匿名さん]

庶民が住むマンションで第三者管理方式は無理だよ、費用が高すぎる。
マンション管理士など実務経験のないものも多い素人趣味の資格程度では？？？
管理上の過失など保障問題でも、たとえ保険があっても不安で実績がないので無理だろな。
基本的にマンション管理士には権限などがない資格、その意味くらい理解して相手しなさいよ。

[345: 匿名さん]

それは、貴方が永久不合格組だからです。合格する位の
実力があれば、組合活動に無くてはならない最低限の
知識保有者であることが理解できる。まず合格しましょう。

[346: マンション住民さん]

第三者管理の理事長はマンション管理士とは限らないよ。
マンション管理に精通してれば清掃のお爺でもいい。

[347: 匿名さん]

マンション管理士と言い切っている若ではないよ。頭悪！

[348: 匿名さん]

ここ、低脳なマンション管理士に質問するスレだと思ってたわ
まさか第三者管理は頼まんわな、知識皆無で頼めるわけないしな

[349: 草の根民主主義評論家]

第三者管理で多いのは超高級マンションではなく
リゾートマンションと投資目的のワンルームマンションである。
高級マンションに住むような人は意識が高く人任せにはしませんよ。

[350: 草の根民主主義評論家]

大阪市北区のマンションは総会の出席率が高いね。6割以上は出てると思いますね。
なぜかというと分譲価格も年収も意識も知能指数も高いからだね。
外部居住の区分所有者と協力金負担で最高裁まで争ったのは大阪市北区の中津のマンションだね。
普通はそこまでやらないけどね。異常なレベルだと思いますね。

[351: 草の根民主主義評論家]

大阪都構想の住民投票で大阪市の北半分が賛成多数で南半分が反対多数っていうのは人種が違うからだね。

[352: 草の根民主主義評論家]

第三者管理は痴呆老人ばかりの古いマンションでは必要性がある。
成年後見人に準じた制度の整備が望まれるところであろう。

[353: 草の根民主主義評論家]

348は毎回落ちてるのか？
マンカンくらい二か月過去問やれば受かるだろう。
なさけないやつだなw

[354: 匿名さん]

一人で妄想の大連投　嘘ばかり書いてはなぁ～　笑われるよ　さすがに無知だー

[355: 匿名さん]

大手管理会社１０９の総会に於ける重要事項の説明及び
管理委託契約書の記載について。

※重説の管理事務の対象となるマンションの部分に関する事項について。

※管理委託契約書、管理対象部分

前々回も共用部分を規約共用部分と記載間違いを犯したので住民から
総会前にクレームを受けて、総会議案書等を訂正して、詫び状を同封
し、総会の日時を延期した。前回は共用部分は間違えずに無事総会を
開催した。今回又前々回と同じ間違いを犯した総会の案内状の中の
重説と契約書が送付された。今回は誰も苦情を言わないので、このま
総会を決行させようと思っております。

記載内容から解釈すると、規約にありますところの法定共用部分の
主要構造部分を、重説の管理事務の対象になるマンションの部分に
関する事項及び管理委託契約書の管理対象部分から前年と異なり削
除されております。

※重説については、前回と変更がないという事で、重要事項の説明
　書の交付のみになっております。

※このまま放置して、総会で追及した方がよいか、総会をそのまま
　にしておくか、迷っております・ご意見をお願い致します。


※このまま総会を実行すると適正化法違反になりませんか？

[356: 匿名さん]

すきにしろよ
１０９マニア

[357: 匿名さん]

主要構造部分は管理の対象から外したという事でしょう。

それでよいと、理事会がが決めたのだから、お手元に議案書

が配布されているのでしょうから、賛否は各組合員の自由。

[358: 匿名]

>355
事前に指摘して総会で訂正等してもらうか、総会で確認すればよいと思います。

[359: マンション管理士]

>>339

何故僻むのか理解に苦しみます
管理会社にとりマンション管理士が理事会のアドバイザーとなれば
痛手となりますが
こんな内容では管理会社員のレベルがあからさまとなり　逆効果でしょう
平成13年に名前を記入するだけで貰った資格の管理業務主任の方とお見受けします

[360: 匿名さん]

マンション内でも、結構マンション管理士に対する風当たりが悪い。

管理会社が、一部の住民と共謀して、役員にならない様に画策して

いる事実はある。役に立たないとかの誹謗中傷は聞いた事はあります。

マンション内にマンション管理士らしき住民は知っているが、組合

活動は控えている様である。誹謗中傷する人物はマンション管理士

の試験を受験しているといううわさは聞いている。なかなか合格し

ないのでしょうね。マンション内に複数のマンション管理士が居住

しているなら、組合活動もしやすいのではありませんか。？

[361: マンション管理士]

自宅マンションでは一歩間違うと転居にもなりかねません
喧嘩は出来ません
大規模修繕で熱心に協力していた建設OBの方は在らぬ誹謗中傷を受けて転居しました
自宅マンションでは知らぬが仏
各種工事の合い見積もりは要求しましたが　

[362: 匿名さん]

知識も経験もないのに見栄張らないのよ
マンション管理に管理士など役にはたたない

[363: 匿名さん]

分譲マンションの管理会社が、これだけ嫌がる国家資格はない。

それゆえ、管理組合はマンション管理士を活用する能力があれば、

マンションは間違いなく良くなる。マンション管理士は、結束

して、事にあたるべきである。このスレで、マンション管理士

を攻撃してくるものは、不合格者と、管理会社と共謀している

組合員又は組合役員と管理会社である。マンション管理士は、

組合員サイド及び組合サイドに立って、事に当るべきである。

[364: 匿名]

>>361
そんなふうに思うなら見積要求もやめて管理会社に丸投げしてください

[365: 匿名さん]

管理会社に丸投げしてごらんなさい。組合費はいくらあっても、
足りません。管理会社は、大規模修繕で儲かろうと、虎視眈々と
お宅のマンションの組合費を狙っている。適正価格で工事をしま
しょう。修繕記録と修繕計画（長期、短期）を絶えずメモリましょう。

収支報告の中から過去、現在の修繕記録により、未来の計画を立てる。

[366: 匿名さん]

大規模修繕計画の評価ってどのくらいのペースで受けるべきですかね？
毎年評価、修正していても良いくらい？

[367: 名無しさん]

毎年なんてマンション管理士が仕事必要なときにやるようなものです。
５年ないしは大きな工事前後でしょう。

一般会計と修繕積立金会計を混同してるひといません？

[368: 草の根民主主義評論家]

長期修繕計画は修繕積立金値上げの合意形成のためのツールに過ぎない。
長期修繕計画のとおりに修繕する必要はなく、なるべく大規模修繕工事のときにまとめて工事すべきである。

[369: 草の根民主主義評論家]

自宅マンションで改革するとマンションの玄関とか廊下で元理事長の奥さんとかその仲間の主婦にメンチ切られたりするから気が弱いひとは理事長はやらないほうがいいであろう。

[370: 匿名さん]

>>368 草の根民主主義評論家さん

まとめてやった方が高くなるものの方が多い。

[371: 匿名]

その人マンション壊れても直さないらしいです。
かなり前修繕積立金値上げした人叩いてたの多分その人。

[372: 住民板ユーザーさん]

マンションの専有部分は、ほとんどの管理規約で「専ら住居として使用するものとし、他の用途に供してはならない」となってます。しかし現実は、専有部分を事務所にしたりして他の用途に供されています。
大規模タワマンなどは、全戸数の1割近くが専有部分を事務所として法人登記されている例があります。
そこでマンション管理士の先生にお尋ねします。
この場合、管理組合は該当する区分所有者を訴えた場合、果たして勝てますか？

[373: 匿名さん]

事務所でも住んでるなら問題ない　看板なども規約に沿ってるなら問題ない
人の出入りがスーパーマーケット並みとか騒音がひどいとかなら問題だけど　
それはないわな

[374: マン管士受験生]

>>373
他の用途に供した時点で規約違反だからアウト。共同の利益に反する行為。

[375: 匿名]

あった、不当使用行為ってやつですね。

[376: 住民]

規約違反しててもほとんどの管理組合は黙認でしょう。見て見ぬ振り。

[377: マンション管理士]

勝ちます

タワマンは一般人には購入禁止マンションです

[378: 匿名]

訴訟になったら、規約そのものが形骸化・空文化していて
他の用途に供されている実態で裁判官は判断するのでは？

[379: 匿名]

>376
違反でも、管理費等の収入が減って負担が増えるよりかはマシなんでしょうね。

[380: 匿名さん]

>>379
>違反でも、管理費等の収入が減って負担が増えるよりかはマシなんでしょうね。

どういう意味ですか？

[381: マンションさん]

>>372 住民板ユーザーさん

法人登記してあったとしても、住戸だったらダメ
住戸以外の用に供してはならない
でも勝てない

そもそも住戸の法律的な意味は限定されていないので、実態で判断するしかない。

[382: 匿名]

自宅兼事務所なら法人登記してあってもＯＫでしょう。実際このパターンが一番多い。
初めから事務所専用とか、空家で休眠法人が登記してあったとか、ならＮＧでしょう。

[383: 匿名]

>380
空き室のままだと管理費等の収入が減るじゃないですか。

規約に規定がなくても、居住に使用されることは明らかですから、居住者の迷惑になっていれば区分所有法第6条が適用されると思います。

>381前段と
>382後段だと思います。

[384: 匿名さん]

>>383
>空き室のままだと管理費等の収入が減るじゃないですか。

またまた、ご冗談を・・・

[385: 匿名]

>384
実際にするとは言ってませんよ？
空き室が多く、管理費収入の現象が顕著となれば、管理費の値上げを嫌って見過ごす組合もあるのでは、と想定しましたけど何か？

[386: 匿名]

正義は勝つ！でも元理事長の弁護士が負けてるのには笑ってしまう。

【税理士事務所として使用していた税理士区分所有者が管理組合法人に訴えられて敗訴】
　裁判年月日 平成23年11月24日 裁判所名 東京高裁 裁判区分 判決
　事件番号平２３（ネ）３５９０号 事件名 会計事務所使用停止請求控訴事件
　http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_04.pdf

【法律事務所として使用していた元理事長の弁護士区分所有者が管理組合に訴えられて敗訴】
　裁判年月日 平成25年9月19日 裁判所名 東京地裁 裁判区分 判決
　事件番号 平２４（ワ）２６０６７号 事件名 区分所有建物使用差止請求事件
　http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_03.pdf

[387: 匿名さん]

>>385 匿名さん

空き室でも、管理費収入はあるやん。

何をいつまでも言うてるん？

所有者がいる限り、管理費収入は増減せんよ。

[388: マンション住民さん]

>>386
両判例とも、事務所としての使用実態はほとんど考慮されず、一律に「規約違反」→「共同の利益に反する」と裁判所はストレート判断している。

[389: 匿名さん]

事務所として使ってても、実際そこに居住しているなら問題ない、専ら住宅だよ。

[390: 匿名さん]

内のマンションは大型で６００戸を超すマンションである。
理事は４０名で、４０名の理事の互選で選ばれた理事長が、
なかなか理事の員数が多すぎた半分にしたいと理事会に提
案し。理事の半数以上が賛成で、理事の員数を４０名から
２０名に減らす案を携えて規約の変更の臨時総会を開催し
た。

区分所有者及び議決権総数が６００のマンションである。

出席者３２３名（出席票、委任状、議決権行使書含む。）
で総会は成立。欠席者（棄権者）２７７名を、総会までに
意思表示なきものは、理事長に一任した者とみなして、
賛成票に投じて、議決権総数４分の３以上をクリアしたと
して、理事の定員は４０名から２０名に変更された。

議案には、この規約の変更案が可決されたときは、すぐに
臨時理事会で規約に従い４０名の理事を理事に選任し直し
て、新しい理事会で組合運営をしていく旨の説明がなされ
た。

新しい理事２０名が決まり、理事も理事長も４０名の中
の２０名の理事のメンバーの顔は変更はありませんでした。
１年が過ぎて下記の苦情が区分所有者から発せられました。


※この件について、欠席者（棄権者）の２７７名を理事長
が、賛成票に投じる事は出来ないので、規約の変更は無効
であり、理事長には総会招集権は無く総会は無効であると
意見が出て、トラぶっています。

マンション管理士に相談すると。規約の変更は良くないが、
もう１年も過ぎていて、新しい理事で組合運営はなされて
いるので、いまさら、無効には出来ないとの事でした。

規約を元に戻す（２０名から４０名に変更する。）には、
新たに理事の半数以上の賛成で、総会に提案して、４分の
３以上の賛成で可決するしかないとの回答です。

※このマンション管理士を少し調べましたら、私のマンション
の管理会社で、そのマンションの理事でありました。
相談している話の中から推測していると、私のマンションの
事情を、良く知っているようでした。

拠って信用できませんので、広くマンション管理士の意見を
お聞きしたいと思いまして、勇気をもって投稿しました。

[391: 匿名さん]

でも判例では住んでても裁判で負けてるよ。

[392: 匿名さん]

半数に近い議決権を完全な委任の関係にないのに一人に預けるのは非常識というのが一つ。

マンション管理や手法の良し悪しの取り決めに、日時の経過を理由の既得権益は無い。

[393: 匿名さん]

>>388 マンション住民さん

住宅としての使用以外の用途（税理士事務所など）に使用している実態が明らかに認められるのであれば、専ら住宅として使用しているかどうかを勘案する必要はないと考えます。
（住居以外の用途に使用しても、専ら住宅として使用しているのであれば規約に違反しないというロジックは成立しない。）

一方、住宅としての使用以外の用途に該当するかどうかの判断が難しい場合（内職程度のもの）は、専ら住宅として使用しているかどうかは重要な判断要素であり、総合的に判断することになると思います。

[394: 匿名さん]

６００のうち２７７の議決権者が委任ではなく棄権したのなら特別決議は無効だよ。
普通決議しか成立しない。

[395: 匿名さん]

>欠席者（棄権者）２７７名を、総会までに 意思表示なきものは、理事長に一任した者とみなして、 賛成票に投じて、

棄権者は議長委任していない。よって普通決議は成立するものの、特別決議は成立していない。
従って、役員数変更の特別決議は無効。
マンション管理士なら、こう答えるのが正解だ。

それにしても当時の理事はアホ揃いだな。

[396: 匿名さん]

>>393
sohoなどは専ら住宅でも問題ない、あとは人の出入りの多さや騒音がダメかな。
音楽教室や塾の経営などは専ら住宅では無理でしょうね、静寂という定義が守れないから。

[397: 393]

>>396 匿名さん

最近の裁判例は、規約の規範性に重きを置いているように思います。
したがって、「規約違反」⇒「違反行為を継続」⇒「共同の利益に反する」という構図になっているようです。

[398: 匿名さん]

sohoなら隣の住民も事務所とは気付きませんよ、事務所といっても
在宅ワークできるならOK、最近はサラリーマンも事務系の在宅勤務があるくらい。

[399: 397]

>>398 匿名さん

その程度なら問題ないと思います。

[400: 匿名さん]

>>397 393さん

机上ではなくて、実害無い場合は管理組合が提訴する事はないやん。

判例は判例。

直ちにダメだー！なんてこだわる暇人はいないという意味。では？

[401: 匿名さん]

＞机上ではなくて、実害無い場合は管理組合が提訴する事はないやん。
組合員から管理組合が提訴されるリスクはある。

[402: 397]

>>400 匿名さん
>机上ではなくて、実害無い場合は管理組合が提訴する事はないやん。

ところがね、あれが認められるのなら、わたしも、わたしも・・・

管理組合としては、予防のためにも「規約違反を指摘」
⇒しかし、違反者は「改善を求められても、無視して違反行為を継続」
⇒ならと、管理組合は「共同の利益に反する」として訴訟

かくして、顕著な実害がなくても訴訟は起きる。

[403: 匿名]

>387
所有者があるなんてどこかに書いてありましたか。

[404: 匿名さん]

そうだよ、たとえ微細な一つの規約違反を理事会や理事長が認めたり放置すると
後々取り返しのつかない事態になるよ、規約の遵守自体が無効になるよ
何でもありのマンションになってグチャグチャで楽しいかもね、価値はなくなるけど

[405: 匿名さん]

このマンション、規約違反の専有部分での保育施設（保育ママ）開設を理事会決議で許可してしまった。
理事会自身が規約違反しているのに、それを正当化する内容をブログで書いている。
http://www.smilesha-childcare.net/news/accident/2013/11/29/155/

[406: 匿名]

・不当使用行為
・規約に規定がなくても、居住に使用されることは明らかで、居住者の迷惑になっていれば区分所有法第6条が適用される


>「規約違反」⇒「違反行為を継続」⇒「共同の利益に反する」という構図
「規約違反」⇒『管理者等からの勧告』⇒「違反行為を継続」⇒「共同の利益に反する」という構図の間違い

[407: 匿名さん]

>>403 匿名さん

所有者おらん状況なんてあるかいな。

管理組合に部屋を寄付でもするのか？

不動産屋所有でも管理費は払われるで。

[408: 匿名さん]

>>402 397さん

負けず嫌いか？

[409: 匿名さん]

>>404 匿名さん

認めるなんて言うてへんやん歪曲するな。

実務的には管理組合なんてグチャグチャやろ？
運営側の資質で程度は浮き沈みする。

[410: 匿名さん]

>>405
そのブログ主がRJC48の代表なんだから、勉強会の内容は知れてるな。

[411: 匿名さん]

>>406 匿名さん

やね。

人の手によって成される。

自動的ではない。

理事経験者ならわかるはず。

[412: 402]

>>411 匿名さん

>>397 は、>>388（マンション住民さん）に対応させたもの。
>>402 にて流れを書いている。

以下は、参考である。
【専有部分の用途違反に対する使用禁止請求が権利の濫用にあたるとされた事例】
（東京地判 平17・6・27 判タ1205-207）
http://www.retio.or.jp/info/pdf/65/65_05.pdf

そうそう、>>403 に答えたってな。