マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[3121: 匿名さん]

返事頂きありがとうございます。
「ローバル」という塗料は、塗装などする前の鉄部に直接塗ることで亜鉛メッキと同じ効果を出す塗料だとホームページに書かれています。
「ローバル」を塗るには、現在がウレタン塗装なので、錆を落とすケレンどころではなく、塗装を全て剥がし、鉄の素材をむき出しにして「ローバル」を塗るのです。
そして本来なら、「ローバル」を塗り重ねて仕上げるのでウレタン塗装の仕上げにはならないのです。
このような専門的な事を知らなければ簡単に騙されてしまうのです。
議事録が遅くなったのも意図的でしょうが、それを証明する事はできません。
おっしゃるように当初は理事会では相見積もりを取っていたのですが、フロントが変わって引継ぎが成されていないこともありますが、相見積もりを事は引き継がなくても管理会社の人間なら理事会をアシストする役目がありますので助言するべきですが、言われなかったので相見積もりをとらずに行ってしまったのです。
あなたのマンションの管理会社はまともなようで羨ましいです。
どこの管理会社ですか？
リプレイスする候補に挙げたいとおもいますので教えて下さい。

[3122: 匿名さん]

大変勉強になります。引き続き知識のある方の投稿をお願い致します。
外壁の塗装方法や塗料の材質、給排水管の更新時に床や天井を剥ぎ取らないでできる
給排水管の工法など、例えばサヤ管ヘッダー、など。その他、給排水管の工法で最も
最先端の工法がどんな工法が有るかを教えて下さい。

[3123: 匿名さん]

>3121さん
うちが管理を委託している管理会社は互光グループです。全国どこでも
ありますので検討されてはいかがですか。委託料は安いですよ。
それに、委託料中心で管理をされているということで、互光名義からの請求書
以外は手数料はとられないということです。全国かどうかは分りませんが。
だだ問題点は手数料が伴わないので逆に工事の提案にたいして積極性は
みられません。
理事会からの提案とか急に補修しなければならない時以外は動きが鈍い
ように思われます。
大規模修繕工事でも一生懸命されますが、管理会社へのバックリベートとか
手数料はゼロのようです。
インターホンの更新工事の時も、アイホン社の担当者が取り付け業者に納付
するときに管理会社への手数料は考慮するのかと聞かれましたが、その時
親密にしている所長が必要ありませんので、その分は安く卸してくださいと
いわれたとのことでした。
ただ、フロントの方もそれぞれです。いいフロントばかりではないでしょうから。

[3124: 匿名さん]

現在のマンションの配管は殆どが塩ビ管といわれています。
これをステンレス管にすれば寿命はかなり延びるといわれています。
ただ値段は高いそうです。

[3125: 匿名さん]

私のマンションでは給排水管は塩ビ管を使用していますが、更新工事時には床を
剥ぎ取らなければ更新できませんし床の這い替え費用も掛かります。
ステンレス管は耐久性は高く、高価ですが、次回更新するする時は塩ビ管と同様
に床を剥ぎ取らなければいけないとアドバイスを受けなした。

その他の方法で床の貼り替え等をしないで簡単な方法で給排水管の更新ができる
工法はないのでしょうか。？

[3126: 匿名さん]

ステンレス管なら５０年以上はもちますよ。
更新工事の時は床や背板等を外し養生をして工事をしなければ
ならないでしょう。
うちのマンションで、もし個人で配管の全てを交換した場合の
見積額を出してもらいました。
給水管、排水管、給湯管、汚水管ですが、価格は７０万円程度
とのことでした。
排水管の場合は継手部分の交換だけでもいいのではといわれました。
勿論塩ビ管での見積もりでした。

[3127: 匿名さん]

3126ですが、排水管は共用部分は含まれていません。
うちの場合は、専有部分の配管も共用部分の工事と一緒にするという
ことが総会で承認され、それに伴う値上げもされていますので一緒
にすることを前提に書き込みました。

[3128: ミッキー]

http://www.himawari.com/yamanakako/room/62724.html

富士山近くでロケーションバツグンの名観光地山中湖
この物件購入しオーナ経営考えてるんだけど

誰か良きアドバイスして頂けたら助かります…

[3129: 匿名さん]

捨ててもいいような金額だよね。手放すときはスムーズにいきましでしょうか。？

[3130: 匿名さん]

そんな物件借りる者はいませんよ。
当然売却も絶対無理。いくらで不動産会社に頼み手数料は
いくら払うんですか？
永遠に固定資産税を払い続けるだけです。補修費も。

[3131: 匿名さん]

不動産手数料は３％+６万円が相場です。

[3132: 匿名さん]

３１２５ですが、質問の趣旨は、専有部分の給排水管の更新工事時に床の剥ぎ取りが
必要でない工法を質問しております。

塩ビ管、ステンレス管の更新は床の剥ぎ取り（貼り替え）が必要ですよね、この工事
が不必要な給排水管の更新工事の工法を教えて下さい。

[3133: 匿名さん]

３１２８さんみたいな物件は意外と多いですよね。現地を調査してみてください。
全体とは言わないが、かなり、ヤバい物件が多いです。金額は問題ないが、後に
トラブルに巻き込まれるケースが多いです。特に、管理が閉鎖的でしょう。

[3134: 匿名さん]

共用部分の給水管は外付けだから、部屋の中に入る必要はないけどね。
床も剥がないで配管の交換とかできる訳ないでしょう。

[3135: 匿名さん]

最近、就業時間や残業時間に対しての認識が厳しくなってきていますね
例えば通いの管理人さんの勤務時間が、朝8時～17時と契約上規定されているとします

この場合、住民としては17時までは管理事務室を開けて、対応可能な状態でいて欲しいのですが、
17時前に管理事務室受付カウンターのカーテンを閉め帰り支度を始め、
17時ピッタリに管理事務室を出るような状況は、もう仕方ない事なのでしょうか？

[3136: 通りがかりさん]

>>3135 匿名さん
まあ日本のマスゴミがブラック企業を探すのに必死なのでちょっとでも
サービス残業させると大騒ぎ。
マスゴミに踊らされる国民も悪いけどね。。。
ピッタリに仕事終わらせるのはしょうがないね。

[3137: 匿名さん]

管理員の終業時間を狙ってか知らないが、仕事を言いつける住民もいる。
決極、ニワトリが先か、卵が先か、だけどね。管理員は５時ピタリで仕事
を終了する事。時間外勤務が生じたら、その原因者の住民の部屋番号を
雇用先に報告し、残業代を請求する事。その残業をさせた住民に雇用先か
ら残業代を求償するように、規約や契約書に明記しておくこと。

[3138: 匿名さん]

>>3135です
レスありがとうございます
やはり、このご時世ではもう仕方ないことですか
それにしても、うちの管理人さんはカーテン閉めるのが早いです（苦笑

[3139: 匿名さん]

管理員は管理会社の従業員ですからね。
管理監視する者はいないから気楽なものですよ。

[3140: 匿名さん]

マンション管理士に質問しようのスレが管理員の話か。とんでもないスレ違いだ。
俺は、２０年間単身住込み管理員を務めたマンション管理士、宅地建物取引主任士、
管理業務主任者、日商簿記２級、の資格保有者である。悪徳管理会社、悪徳管理士、
悪徳管理組合役員からの嫌われ者である。区分所有者一人一人の事を考えている。

[3141: 匿名さん]

>3140
マンションに関するものは全てこのスレで扱うんですよ。
管理員に関することもしかり。

[3142: 匿名さん]

では貴方はマンション管理士ということで、ご自由にご回答ください。

[3143: 匿名さん]

3123さん、ありがとうございました。
リプレイスする時には候補に挙げるようにします。

[3144: 匿名さん]

互光グループの管理物件はバランスが良い。中古物件も安心して購入できる。

[3145: 匿名さん]

互光グループは委託費が安いのと工事を無理に進めないこと。
それぞれ別会社だがみんな同じ方針かどうかは分からない。
ただ従業員の労働条件はあまり良くないのでは。

[3146: 匿名さん]

労働条件の改善は必要です。

[3147: 匿名さん]

　居住者名簿の作成について

　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。

　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。

[3148: 匿名さん]

居住者名簿を一番活用しているのは管理員さんでしょうから
管理員さんには管理会社を通して名簿の扱いについては慎重な
対応を取るよう指導をしておく必要があります。

[3149: 匿名さん]

自治会が名簿を作成しているマンションもあるだろうけど。
やはり組合と自治会は完全に別物としなければならないでしょう。

[3150: 匿名さん]

災害の時には、支援物資をマンションに直接届けることも要請すれば
できるようだね。

[3151: 匿名さん]

災害による怪我等（事故死含む。）が心配です。その悲惨さは報道等で知ることができるが、
マンションの事故等の報道が少なく、マンションの住民等の怪我等（事故死含む。）の実態は少
ないのではありませんか。マンションの倒壊事故は時々報道されますが、怪我等の報道は１戸建
に比較してほとんどありませんよね。ほとんど、個人の情報は必要ないと思いますが。？

むしろ犯罪に属する事件事故は多いと思いますので、その方向での個人情報の活用は必要でしょ
う。反社会的住民の入居者を個人情報保護法を盾に保護している管理会社も有りますよ。

[3152: 匿名さん]

瑕疵担保責任保険について
　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。
　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。
　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
＜保険の仕組み＞
　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。
　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

[3153: 匿名さん]

>3151さん
名簿については名前と電話番号程度でもいいと思います。
連絡が全く取れないと、復旧工事に取り組む場合、総会の案内が
できませんからね。

[3154: 匿名さん]

それくらいでいいでしょう。
最近反社会的住民を個人情報保護法を盾に保護らしき事をしていた管理会社TCは、
組合員の証拠を添えての組合員等への告発で、警察を各戸訪問させ住民調査をする
ようになった。今後は反社会的住民も入居し難くなるでしょう。

[3155: 匿名さん]

名簿を取る時にはできるだけ簡素にしないとみんなに協力は
してもらえない。
特に年齢と職業は絶対タメだな。
子供の学校名も嫌がられる。

[3156: 匿名さん]

大規模修繕工事の時に瑕疵担保保険を業者に
掛けてもらったことのあるマンションはありますか。

[3157: 匿名さん]

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

[3158: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやる予定の
マンションはありますか。
そういうマンションはどうやって組合員の民意を得ましたか。

[3159: 匿名さん]

災害等の非常時に於ける管理会社の対応に関して質問です

私のマンションでは3.11当時、管理人が何をしているのか？
一住民として全く分かりませんでした
その経験から管理会社には
「災害時等の管理人対応を情報公開して欲しい」と何度も要望しましたが
「社外秘の非常時対応マニュアルを管理人に支給済みと」だけ回答がありました

非常時こそ情報の共有が必要、と考える私には納得できないのですが
このような事例は結構あることなのでしょうか？

[3160: 匿名さん]

管理会社はプロとしてマンション管理の維持保全のお手伝いをするのが
当然であり、管理員はマンションが自分の職場です。
しかし、大震災とかが発生すればみんな自分のことが可愛いでしょうから
より身近なものの対応が優先されます。
しかし震災直後は自宅も気になるでしょうが、自分が勤めている会社や商売を
している所も当然対応しなければなりません。
うちのマンションも管理会社との具体的な災害時の対応マニュアルは
ありませんが、非常時のマニュアル作成を検討していきたいと思います。

[3161: 匿名さん]

管理会社任せではなく、自分たちのマンションは自分たちで
守ることも考えていくべきです。
理事が中心になり災害対策本部を立ち上げなければなりません。
自治会との対応も考慮すべきです。

[3162: 匿名さん]

>>3159です
レスありがとうございます

・マンション防災に関しては「倒壊しないこと」を前提に、まず自助を徹底的に強化する事
・被災時には、管理人も被災者になるわけですから、度を越した対応を押し付けられる訳ではないという事
・同様に管理人休日や不在時に、管理人の被災状況を無視し、マンションに駆けつけるうような要望は論外だという事
当然これらは理解しているつもりです

また管理会社の中には、例えその通りにできるか否かは別問題として
「非常時対応」をアピールし、様々な提案をしているところも有るようです

それらを踏まえても私には「社外秘」と隠す理由が分からないのです
極論めいてしまいますが、「何もできないから当てにしてもらっては困る」なら、ハッキリそう言ってもらった方が、よほどスッキリする、という話なのです

[3163: 匿名さん]

>3162さん
管理会社が社外秘とすることは全く理解できませんね。
恐らく具体的な対応策は取られていないのではと思います。
管理会社と災害時の対応を一緒に検討会を行い、その中で
管理会社、管理員、理事会、その他の役割等を話し合って
いけば自ずと管理会社の対応も明確化してくるのではない
でしょうか。

[3164: マンション住民さん]

名簿に関しては管理業務委託の管理会社は社外秘だろう。
名簿の原本を所有しているのは管理組合。理事長に聞け。

[3165: 匿名さん]

>3164さん
管理会社が社外秘としているのは名簿のことではないんでは
ないですか。
当然名簿の管理は組合ですよ。
災害時に管理会社や管理員がマンションに対してどういう対応を
するかのマニュアルが社外秘ということでしょう。

[3166: マンション住民さん]

管理会社のマニュアルなら社外秘は当然だと思う。
管理組合には自身のマニュアルがあるのだからそれに従えばいい。

[3167: 匿名さん]

>3166さん
災害時に管理会社や管理員がどういう対応をしてくれるのかを
知りたいのでしょう。
だから、管理会社と一緒に話し合い、管理会社、管理員、理事会等の
役割を決めればいいでしょう。
災害時の管理員や管理会社の対応がどこまでしてくれるのかが分かり
ませんからね。
管理会社ができないことは当然管理組合がするんですよ。

[3168: 匿名さん]

>>3167
それ管理業務委託契約の範囲内かどうか調べた方がいいよ。
契約範囲外だとあとで請求されるかもしれない。
2011.3.11の東北地方太平洋沖地震の時は、管理会社は契約の管理範囲内のことしかしなかったよ。

[3169: 購入経験者さん]

都内のマンションだけど、以前に豪雪時の除雪で管理会社ともめたよ。
管理委託契約に除雪業務がないから。
しかたがないので、以降は有償で管理会社に除雪してもらうことにした。

[3170: 匿名さん]

>3168さん
だから管理会社も含めて話し合いましょうといっているんですよ。
それに災害時でも、管理員は契約で勤務につかなければならないとなって
いるでしょう。
委託契約に災害時はいつから管理員は勤務につくとか規定されていますか。
委託料は通常通り支払ってください。しかし管理員は家庭の都合で出勤は
分りませんとか管理員次第とか。
東北や熊本でも、災害があった時は管理会社は被災のなかった県から応援が
出て対応していましたよ。