マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[3021: 匿名さん]

何故マンション管理士という言葉に異常すぎる反応を
示すのか理解できない。
もし、うその名前と登録番号を記載したらどうやって確認
するのかな。
わざわざ確認する者はいないだろうし協会も教えたりは絶対しないけどね。
そんなことより、書き込まれた内容についての意見等を
書き込んで欲しいね。
妨害はしないで欲しいよ。スレ主です。

[3022: 匿名さん]

>>3021
確認しますよ、管理士と名乗って、匿名で登録番号も示さないのは不審者です。

マンション管理士の登録等の業務はマンション管理センターが担っています。

番号と氏名は確認させていただきます。

マンション管理士と名乗って適当な発言をされると他の管理士さんが迷惑します。

スレ主さん、妨害はしませんが、管理士として回答するなら本人確認がまず先です。

タイトル変えたほうがよろしい、それかタイトルに管理士氏名も出すことです。

他の資格者も同様ですよ。

[3023: 匿名さん]

>3022
匿名掲示板で名前とか登録番号を書き込む者はいませんよ。
何か勘違いしてませんか。
管業とかが重要事項の説明をする時は、名札にその旨を記載して
説明をしなければなりません。プロですから。
マン管士が事務所を開いてお金を取って営業活動をする場合は、
名前とか登録番号とかの証明は必要でしょう。
しかしここは匿名掲示板であり、お金ももらっていません。
マン管の事務所を開設している者がここで事務所名や電話番号、
住所等を書き込んで宣伝することはできません。
弁護士であれ、会計士、建築士等匿名掲示板に参加する場合
名前や登録番号を書き込む者は絶対にいませんよ。
宣伝に活用するんであれば別ですが。

[3024: 匿名さん]

>3021
＞わざわざ確認する者はいないだろうし協会も教えたりは絶対しないけどね。

マンション管理士が管理組合にアドバイスしたり契約することもあると思いますが。
管理組合は当然そのマンション管理士の登録の有無は確認します。
協会ではなく国土交通省の指定機関のマンション管理センターですよ。協会などありません。
あとは各所に管理士会がありますが、全員が加入しているわけではありません。
マンション管理士を勝手に名乗るのは問題ですよ。

[3025: 匿名さん]

>>3023
それではマンション管理士を名乗らないでください。
投稿を見る限り、マンション管理士なら誰もが知っている事さえ理解できていないようで、
管理士ではないことが良くわかります。

[3026: 匿名さん]

>>3023
お金をもらう、もらわないは無関係です、マンション管理士と名乗れないのです。
しつこく続けるのでしたら、マンション管理センターと相談し、この掲示板の管理者に
情報公開をしてもらう事になります。
当然ですが勝手に名乗るのは違法行為です、法律に触れる行為ですので調査の権限上、
警察も介入します。
続けるのなら覚悟してください。

[3027: 匿名さん]

>3023
マンション管理士の名誉にかかわる問題ですよ、注意しましょう。
弁護士は弁護士として投稿するときは匿名掲示板でも弁護士として氏名は名乗ります。
そうでない場合は弁護士と名乗ることはありません、発言には責任が付いてきます。
ほかの方も、それぞれの立場で発言したり投稿するときは当然名乗ります。
匿名掲示板だからと勝手に私は弁護士だ、建築士だと名乗ることはできませんし違法です。
その資格者全員を侮辱することにもなります、同じく罰金刑ですよ。

[3028: 匿名さん]

>3024
私はボランティアとしてマン管の資格（これは登録済）と管業（これは合格しただけで
未登録、当然管業ではない。）を取っただけのこと。
自分のとこのマンションで活動しているだけ。
知識と資格はないよりあった方がいいですからね。
マン管なら誰でも知っているようなことが間違って書き込まれているんなら、訂正の書き込みを
してください。
ここに参加している者は全てマンション管理に精通している者ばかりではないんです。
マン管として自己研鑽を積むだけの者もいるでしょうが、それだったらあなたが
そういうスレ立をするんですね。
空き駐車所の書き込みで何か問題や間違っているところがあれば指摘してください。

[3029: 匿名さん]

>>3028
あなたはマンション管理士ではありません、本人確認ができませんので証明できません。

偽物は、マンション管理士を名乗らないでください。

[3030: 匿名さん]

マンションを管理していく中でそんなに難しいことは発生しません。
初めて理事になった者や初めて理事長になった者は基本的なことも
わからない者が大半です。
そういった理事たちがここで質問すればいいんですよ。
そして、必要な情報は流していき知ってもらうことも大切なことです。
もしそれが間違っていたら、訂正とかすればいいでしょう。
そんなに難しく考えなくていいんではないですか。

[3032: 匿名さん]

>3030

そうですよ、マンション管理士と名乗るからいけないだけです。
皆さんでマンション管理について議論することは好ましいことです。

一部の人がマンション管理士を名乗って自慢げに投稿し、迷惑をかけているようです。
そういう人に限ってチンプンカンプンなんですよ、すぐバレます。

[3034: 匿名さん]

今までいろんなスレに参加してきましたが、建築士とか、マン管士等
いろんな士業の方がおられましたが、名前とか登録番号等を記載した
方は１名もおられません。
他スレでもいいですが、そんな書き込みがされているのがあったら
是非拝見したいですね。

それからもうこんなことばかり書き込んでスレが荒れるのはやめましょう。
空き駐車場の書き込みについてまちがっていたりしたらそれを書き込んで
教えて下さい。

[3035: 匿名さん]

私はマン管でも建築士でもありませんが、情報の提供をします。

修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの設定
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕箇所、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（塩ビシート、塗料の色決め、タイル等）
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会開催の準備　（修繕箇所、工事費概算、タイムスケジュール作成等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討
　　＊アフター点検の立ち会い
　
大規模修繕工事をするときに、専門委員会の主な業務内容を書き込んでみましたが、
他に何か参考になるものがあったらぜひ教えて下さい

[3036: 匿名さん]

[NO.3031、3033と本レスは他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[3037: 匿名さん]

>>3035
技術的専門知識が必用な疑問は管理会社を通して専門家に聞くか施工業者に訪ねるのが常識。
ここに専門家はいるとは思えませんから。いい加減な回答しか期待できません。

大規模修繕の大まかな手法が3種あるのは知ってみえると思いますので、
それに適した相談先があると思います。

[3038: 匿名さん]

>3037さん
大規模修繕工事を経験したマンションの住民が、２回目の工事を計画する場合
１回目の工事を参考にどうすれば効率の良い工事の進め方ができるかを、スケジュール
の立て方、専門委員の役割やその選出の仕方、建物診断業者、設計監理業者、元請会社の
選定や具体的な見積もりのとりかた、長期修繕計画の作成の仕方等の知識や情報を一般の
大規模修繕工事の進め方ではなく、実務上いかに有効にすすめていけるかの情報の提供
を皆さんの意見を聞きながら更にすばらしいものにするために考えていこうとの
考えからの書き込みなんですよ。
当然技術的なことはプロに任せますが、我々は工事にあたり何を知り何をやらなければ
ならないかを知っておく必要があると思っているのです。
管理会社に全て任せればいいと思っているマンションはそれでもいいでしょうが。

[3039: 匿名さん]

>>3038
あなたそういうことは専門家に聞きなさいよ。
大規模修繕はそのマンションによって手法は違いますし管理組合の意思が優先します。
それぞれ考え方が違いますので、おたくの考えを押し付けるような投稿に見えますので拒否します。
おたくのマンション管理組合で話し合ってくださいよ、他は他ですよ。

ここで投稿して素人の話を聞くより、検索環境あるのでしたら、大規模修繕の詳しい解説もありますよ。
おたくのマンション似合った修繕方法を探ってください。

[3040: 匿名さん]

見積もり合わせ方式と設計監理方式の場合ですが、
元請業者を選定する場合、金抜き明細書を使い共通仕様書で相見積を取りますが
当然この金抜き明細書の作成は設計コンサルタントに依頼します。
そして出てきた見積もり金額と専門委員が業者の説明会でつけた評価点によって
業者の選定を行うのですが、評価点が一番高く、見積もり金額が一番安い場合は
選定は簡単です。
しかし、見積額は３番目、評価点は１番と見積額は２番、評価点は５番だった場合は
どうなるのでしょう。
建築士や管理会社、修繕委員長等声の大きい者に左右されては、それまで努力して
みんなでやってきた業者の説明会や相見積を取った意味が薄れてきます。
そういった場合、私どものマンションでは公平を期すために総合評価方式を採用
して専門委員全員が評価し出てきた評価点という数値で評価するようにしています。
みなさんのマンションでは業者選定はどのようにされていますか。

[3041: 匿名さん]

知りません。わかりません。

[3042: 匿名さん]

>3039さん
大規模修繕工事は、マンションの規模の大小とか修繕積立金の額とかによって
工事の手法が違ってきます。又管理会社がゼネコン系の場合も異なります。
私がいっているのは、大規模マンションでゼネコン系管理会社に管理を委託
しているマンションは対象とはしていません。只、その場合でも情報を得て
いれば全て管理会社にお任せとはならないのではと思っています。
設計監理方式で見積もり合わせ方式を採用しているのは大規模マンション
では一番多いと思っていますのでそういったマンションに住んでいる方が
参考にされ、書き込みをされたらいいんではと思っています。
私は同規模のマンションが大規模修繕工事をする場合の問題点やメリット、
やってよかった点等が知りたいだけなのです。
書き込みが全ての対象には該当しませんが、その方は参加しなければいいのではと
思っていますし、自分で別の問題提起をされてもいいんではないでしょうか。

[3043: 匿名さん]

大規模修繕は管理会社に任せています、何も問題ありません。
総会決議も当然普通決議で工事が始まります、楽チンです。
面倒なことはしません、所有者の皆さん忙しいの。

[3044: 匿名さん]

相見積を取る場合どうやって取っていますか。
具体的に修繕個所、修繕個所の平米、使用材料等が分からなければ
見積が出てきた場合何を基準に業者を選べばいいかわかりません。

金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事内容、材料、数量までを記載し
単価や金額を表記しないもののことです。当然ご存知ですよね。

[3045: 匿名さん]

うちも大規模修繕は管理会社が行う。
理事会が毎度付き合うほど暇じゃないし。
費用が多少高くても補償もあり業者を信頼。
面倒なことはしない。

[3046: 匿名さん]

>3045さん
管理会社に任せっぱなしで済むマンションはいいでしょうが、
大規模マンションの場合、設計監理業者や元請会社選定は何を
基準として選定したのかとか修繕個所の範囲はどこまでやるのか等
明確でなければ総会で紛糾しますよ。
いくら事前に広報活動を綿密にやっていても。
大規模マンションには建築士や工事業者、会社をリタイアした理事長
経験者等多数おられますから。
修繕積立金は豊富なんですが、その使い方にはみなさん関心が高いよう
ですからね。
うちのマンションの場合、管理会社に任せるということはまずありません。
理事会や総会でも。会場づくりや資料の配布、出欠をとるために出席
はしてもらっていますが。

[3047: 匿名さん]

全部任せてますから関係ありません。
あなたなにをむづかしく考えるの？　不思議
ほとんど管理会社に任せますよ。

[3048: 匿名さん]

＞大規模修繕を管理会社に任せるメリット

＊大規模修繕を管理会社に一任できる

管理会社に大規模修繕を任せることでのメリットは、何事も「一任できる」ことが最大のメリットです。

大規模修繕の計画策定から施工完了、アフターメンテナンスに至るまで、作業工程は実に膨大であり、専門的な知識も必要となり、かかる時間も莫大なものになります。

理事会にしても、修繕委員会にしても、何かしらの役割を果たしていくことになりますが、管理会社に任せることで、断然果たす役割は減ります。

管理会社には、常日頃からお金を払って管理をお願いしている立場でもあり、わがままも言いやすく、何より管理会社にも利益が生じるので、修繕工事だけでなく、マンション管理のやる気も変わってくるでしょう。

修繕積立金が潤沢で、日頃から管理会社のフロントマンと信頼関係が構築されていて、理事会・修繕委員会も含め様々な手間を省きたいのなら任せても良いと思います。

＞責任の所在の明確化と窓口の一本化

管理会社に大規模修繕を一任するもう一つのメリットとして、「工事完了後のアフターメンテナンス」が挙げられます。

タイル補修工事を行ったにもかかわらず、工事が適切に行われていなかった為に風雨の際、タイルの浮き部分から雨水が入居者の部屋に浸水してきた

例えばそんな事態があった時、管理会社に一任している場合の方が対応はスムーズでしょう。

管理会社一任の工事でなければ、入居者との連絡も個人情報が絡んできますので、何かと確認が必要になります。施工会社が下請け会社にタイル工事を任せていたとしたら、理事の手間も掛かり、解決までに時間を要することと思います。

管理会社に一任することで、窓口が一本化でき、責任の行方を特定しやすくなるのです。

管理会社が大規模修繕を一任されていたとすれば、大規模修繕で発生する問題は管理会社が責任を果たす必要があり、対応も迅速となります。

管理会社が施工に関わってなければ、責任の行方もはっきりしない可能性も出てきますし、トラブルになる可能性も高くなります。

[3049: 匿名さん]

>3047さん
マンション管理をしていく中で弁護士に相談し裁判までいくようなことは
まずありません。
滞納金ぐらいは訴訟になっても理事で簡単に対応できますからね。
全部管理会社に任せるとなっているそうですが、それではマンション管理に対
しての知識とかは育まれないでしょうね。
又、管理会社任せになっているので知識や情報があっても対応の仕様がない
でしょうしね。
ところであなたは何をしにこのスレに参加しているんですか？
マンション管理は全て管理会社任せなんでしょう。
私は何も難しく考えている訳ではありません。大規模マンションでは当たり前の
ことをやっているだけのことですよ。
あなたがここにきている理由はわかりませんが、何か質問したいことがあったら
書き込まれたらいかがですか。
それでなければあなたの書き込みは単なる荒らしですよ。

[3050: 匿名さん]

>>3049
参加して意見を言うことにケツ付けてはいけませんよ。
管理会社に任せるというのも正しい意見、責任施工方式。

[3051: 匿名さん]

＞管理会社に大規模修繕を任せることのまとめ

普段から組合と管理会社の間で信頼が構築されていれば、管理会社に任せるのも一つの手でしょう。

実際に、『費用がかかっていても管理会社に任せる方が安心だ』そうおっしゃる理事の方もいらっしゃいます。

しかし、大規模修繕のコストを下げたい、管理会社に任せきりにはできない、そう思うのであれば、コンサルを利用する、みずから工事を発注する方法をおすすめします



ということで、大規模修繕はそれぞれのマンションの事情で都合の良い施工方式を選択すればよろしい。
偏った意見は聞く耳持ちません。

[3052: 匿名さん]

>3048さん
完全に管理会社に洗脳されているかゼネコン系管理会社に勤めている方の
発想ですね。
アフターメンテナンスに関しては、部位ごとに施工会社と契約を交わすのですよ。
そして、その年次がきたら施工会社、設計コンサルタント、理事会の立ち合いで
点検を行い、不具合個所については無償で施工会社がやることになっています。
もし、施工会社が倒産していたとしても、瑕疵担保契約を施工会社に加入して
もらいますので、その補償は心配ありません。
漏水に関しては、工事の不備なら施工会社が補修等やってくれますが、下階の
損害賠償については保険で対応できます。それに殆ど管理会社が保険の代理店
をしていますからね。
大規模修繕工事のイロハも知らないで管理会社任せといっても、そのフロントも
素人でしょう。
管理会社も施工会社も商売ですよ。
管理会社に全て任せるやり方では競争原理は働きません。
同じ修繕積立金をいかに有効に活用していくかは住民の努力にかかっています。

[3053: 匿名さん]

追伸ですが、当然管理会社方式というのもあります。
私はゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションや
小規模マンションはその対象ではないといっているのです。
設計監理方式とかを採用していないマンションは対象外となります。

[3054: 匿名さん]

3052
設計監理方式をしつこく押し付けているようですが、それぞれのマンション自由です。
自分の思考に誘導するような投稿はおやめなさい。
洗脳しようとしているのはおたくのほうですよ。
現実に、現在マンションの大規模修繕は管理会社主導、責任施工方式がほとんどです。
おかしなこと書かないように。

[3055: 匿名さん]

カネがあるマンションは、安心も労力もカネで買うんですよ。

設計監理方式は暇な所有者が多いマンションなら可能。

[3056: 匿名さん]

>3054さん
私は何も設計監理方式を押し付けている訳ではありません。
大規模マンションでは当たり前の手法ですからね。
管理会社に任せると何もしなくていいし、工事もしっかりやって
くれるとかいってますが、その会社は大手ゼネコンではあるんでしょうが、
私どもが依頼する業者も超大手ゼネコンですよ。大成建設とか清水建設、
安藤建設とかですよ。勿論地元の大手建設会社も見積もりには参加しますが。
しかしどちらにしても直接工事をするのは下請け、孫請け会社ですけどね。
設計監理方式を採用しているマンションの住民の方の意見をききたいんですよ。
例えば設計監理業者を選定するときにはどういう基準で選定されているかとか、
設計監理業者への報酬は工事費の何パーセントとかを。
又、建設業者選定は何を基準にしているのか、見積はどうやってとっているか
等をね。

[3057: 匿名さん]

設計監理方式を採用するのは、住民は時間と知識がないので報酬を支払って
プロにその監視をしてもらうのですよ。
仕様どおり工事がされているか、手抜き工事はないか等を。
例えば、塗装工事では決められた塗料を約束した見積もりでの使用量通り
使用しているか。窓枠のシーリングでは古いものを完全に取り外して
行っているかとか、鉄部塗装の場合は下地処理がされてから塗装しているかとかの
チェックを点検してもらうために設計監理業者を雇うんですよ。

批判されている方も、こういったやり取りをしていく中で自然といろいろ勉強して
いっているんですよ。

[3058: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。
　大規模修繕計画の進め方については、技術的なことはプロに任せ、我々住民は工事の進め方
の過程において、何を知り何をやらなければならないかのポイントしることからスタート
しなければなりません。

[3059: 匿名さん]

私の選考は経済学部でしたので完全に文系であり建築設備等については全くの素人でした。
しかし、理事長をやることによりマンション内の設備や点検、漏水とか補修工事については
馴れてきました。当然見積もりの取り方や保険についても。
又、建築士と長期修繕計画の洗い直しを行いまして計画表だけでなく、それに至る積算書
の過程についても勉強してきました。
大規模修繕工事に関しても、建設業者や設計コンサルタントと意見を戦わせてきました。
やはり知識や情報はないよりあった方がいいですし、経験を積むことによって今まで知らな
かった分野まで勉強させられました。
現在は大規模修繕工事の進め方についてはかなり成長したと自負しています。
しかし、更なる研鑽を高めていくには同じ境遇にお住まいの住民の方の経験とかが必要なのです。
工事を行うに当たってこういうことをやったらいいとかの情報があればぜひ教えて下さい。
技術的なことは専門家にお金を払って工事とかをやってもらいます。

[3060: 匿名さん]

知らんがな（笑）

[3061: 匿名さん]

もういいよ、うちは管理会社に頼むから、押し売りは要りません。

[3062: 匿名さん]

批判だけしてないで何か情報とかは書き込めないのかな。
私の書き込みが嫌ならほかのスレにいけばいいでしょう。
若しくは問題提起をしたらどうなんですか。

[3063: 匿名さん]

結局自分でスレ立てもできず、問題提起も情報を提供することも
できないんですね。
しかし批判だけはできる。

[3064: 匿名さん]

情報は、大規模修繕は管理会社、又は信頼できる施工害すあに一任するのが安心です。

面倒なやり方で安く仕上がっても、補償含めアフターメンテが面倒という情報ですかね。

設計監理方式が良いと思うマンションはそうしたらいいだけです、どうぞどうぞ。

[3065: 匿名さん]

＞結局自分でスレ立てもできず、問題提起も情報を提供することも

大規模修繕に関して問題提起など必要ありません、3種ある手法の中から選ぶだけ。
スレを立てる必要も皆無。

[3066: 匿名さん]

総会で組合員から緊急提案があり、その提案に出席組合員が賛成し
それが承認されてしまいました。
その内容は非常階段に手すりをつけるものでした。
総会後見積もりを取り工事をやることになりましたが、５００万円近く
かかったので修繕積立金を取り崩しました。

総会で理事なり組合員が提案する場合、どの範囲までなら修正とかが
できるのでしょうか。

[3067: 匿名さん]

各々の管理組合で考える事かと思います。
ここで聞かれても回答不可能です。

[3068: 匿名さん]

>3066
総会での別件議案は全組合員が出席しない限り取扱不可なのだが、
常識の無い管理組合なら仕方ないね。
それとも作り話でしょうかぁ？

[3069: 匿名さん]

>3066
ついでだが、総会で関係の無い別件の議案が議決され成立しても無効なのは知ってるよね。
区分所有法でも認められない条項が明記されてるからね。

[3070: 匿名さん]

>3069さん
　議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
　ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
　誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
　お解りになられましたか。

[3071: 匿名さん]

一つ修正をしておきます。
理事長判断ではなく議長判断です。

[3072: 匿名さん]

↑
誤字脱字程度なら緊急提案ではないから嘘は駄目よ。

＞ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
それもダメでね。理事長が勝手に判断できることではないのよ。


＞＊第三十七条　（決議事項の制限）


【第三十七条】
集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

２　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。

３　前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。

＞【解説】
区分所有建物の大事な事柄を決める場として、区分所有者が集まる集会が規定されています。この集会を開くためのルールは、区分所有者がちゃんと参加できるように、言い換えると自分の知らない間に集会が開催されていたということがないように、決められています。
区分所有法第３７条も、区分所有者が集会で区分所有建物についての大事なことを決め、みんなが納得してその決定に従うためのルールの一つを定めています。
この集会で決めると言っていたこと、それ以外のことをその集会で決めることはできない、ということです。

このように事前に連絡しておいた事柄についてのみ、集会で決めることができる、というルールを設定することには2つの意味があります。
一つは、集会の目的が予め聞いていたことなら書面で意思表示するなり、代理人に行かせるなり、あるいは興味がなく出席しなかったり、それぞれの判断をした区分所有者に、それも決めるんだったら出席しておけばよかった、と後悔させない、という意味です。そしてもう一つが、出席した集会で突然の話を持ち出されてびっくりすることを避けられる、という意味です。
このように、区分所有者を守ってあげるためのルールですので、区分所有者自身がかまわないのであれば、絶対に守るべきルールとまでは言えません。
法律では、このことを、2つの規定で示しています。

一つは、区分所有者の全員が同意して開催されている集会で、全員がそれでいいというのであれば問題ない、というものです。
そしてもう一つが、規約において、事前に集会で決めたいことを連絡しなくても集会で決めてもいい、ことが決まっていれば、事前連絡のない内容について集会で決議することができる、というものです。規約は全区分所有者の同意はないものの、ほとんどの区分所有者が認めているものですし、全ての区分所有者が知っているものですし、問題ないものとされています。
ただ、後者、つまり規約で事前の連絡をなくすことができるケースについては制限があって、法律で集会の決議に特別な定数が書いてある場合には適用されません（事前に通知していないと決議しても無効になります）。
「法律で・・・定数が書いてある」とは、共用部分の重大な変更や、規約の設定・変更・廃止等、法律で過半数で決議できるとされている事柄以外の事柄を言います。

>>3070
自分勝手な法解釈は通用しませんよ。

[3073: 匿名さん]

＞理事長判断ではなく議長判断です。

どっちも同じ、たいした変わりはないし法律変える権限もない。

[3074: 匿名さん]

>3072さん
議案書に誤字脱字があった場合、それを修正する場合はその案は保留として
次回の総会か臨時総会を開催して再度承認を得なければならないということですね。
例えば、議案で・・・決めるが・・・決るとなっていた場合もその案を決めるにすると
いってもだめなんですね。変更する場合は総会決議が必要なんですね。
完璧が完壁になっていたのを訂正するのもできないんですね。こりゃあ大変だ。

[3075: 匿名さん]

私のとこのマンションでは、３０７０に則ってやってますよ。

[3076: 匿名さん]

↑　どこの村のマンションですか？　お好きにどうぞ　笑

[3077: 匿名さん]

>3074
誤字脱字は議案の内容に直接変更を加えたりしなければ訂正すればいい。間違えでしょ？

議案の内容、数字なども変えたり関係ない議案を突然出すことも不可能。

おたくね、そういうのを、世間では、トロイ屁理屈っていうのよ。　笑

解説読んで理解できない人に、何を解いても無駄ですからお引き取り下さい。

[3078: 匿名さん]

法律には従えよ。

[3079: 匿名さん]

>3077
>議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
　ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
　誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。

総会での議案の修正（訂正）は上記文面に記載したんだけど、誤字脱字の修正も
できないという者は上の文面の読解力がないのかな？
そしてちょっとでも批判する者がいると何もわからない者がすぐ同調する。
3078なんかはその典型。

[3080: 匿名さん]

「元フロント」さん、お久しぶり！！

[3081: 匿名さん]

議案の誤字脱字の修正は無いようにお変更が生じないならできますよ、常識。
議案内容を変えたり数や量や大きさを変えることはできません。

[3082: 匿名さん]

3081訂正
議案の誤字脱字の修正は内容に変更が生じないならできますよ、常識。
議案内容を変えたり数や量や大きさを変えることはできません。

[3083: 匿名さん]

結局３０７０通りじゃないか

３０７０の書いてあることが理解できず３０７２が同じことを書き込んだのが

読解力がないと言われたんだよ

[3084: 匿名さん]

　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）１０年とか２０年改正が行われず
そのままになっているマンションについては管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
望まれます。

　１０年、２０年経過すればその間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
度改正が行われています。又不要になった規約や修正しなければならないものも多数ありま
すが、議案書だけの改正でなく規約全体を作りなおす必要が出てきます。
　
　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり原始規約はそのままなの　　　　　　　　　　
で活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[3085: 匿名さん]

ただ規約や各種細則の全面改正をするとなると、誰がどのようにすれば
いいのかがわからない方が多いのではと思います。
単純に標準管理規約に基づいてやればいいという方もおられますが、
実際やるとなると難しいですよ。
実際全面改正をやられた方がおられましたら、是非そのノウハウを教えて
ください。

[3086: 匿名さん]

>3083
読解力ではなく、3070さんが区分所有法37条の決議事項の制限を理解していなかったのですよ。

>3072のコピペは専門家の解説です。

基本総会での議案の内容やその量や質を変えることはできません。
誤字脱字はその内容を変えるものではないので変更可能ですよ。
3070さんは
＞実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
と書かれていますが、範囲内など抽象的な表現は法律にはありませんし、できない事です。
議長や理事長が許す許さないの問題ではないですね。

ただ一つ、全部の組合員が委任状や議決権行使書ではなく集会に本人が出席し、
その場で全員が否定せず、意思の確認が取れるのなら、議案の内容変更も新たな議案等も
審議できることになります。

[3087: 匿名さん]

>3086さん
>誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
>実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。

詳しく説明しているんですけどわかりませんか。
実質的同一性の範囲内も具体的に解釈してますよね。
法３７条ぐらいは常識の範疇ですよ。そんなことも理解してなくて、問題提起は
しませんよ。

[3088: 匿名さん]

>>3085
おたくの管理委託契約している管理会社に相談すると標準管理規約をもとに
あなたのマンションの事情に合ったおおよその管理規約作ってくれますよ（有料）
それを理事会や規約改正委員会など組織して審議し、手直ししたらいいと思いますが
そののち理事会が承認した改正済み管理規約を管理組合総会で決議してもらえばOK
総会での決議も条項ごとの議決ではなく、改正規約全部を承認してもらう事になります
総会前には事前に規約の内容を理解してもらうように詳細を配布しましょうね
20年に一度は全面改正は必要かもです

マンション内の理事さんに管理に詳しい方がいるなら管理会社ではなく
その方にひな型頼んでも良いと思います。

[3089: 匿名さん]

私はここで書き込みをしていますが、スレが停滞した時は、マンションの
住民が知っておいて欲しい情報として問題提起をしているんです。
空き駐車場問題、大規模修繕工事の進め方、長期修繕計画について、規約の
全面改正、専有部分の配管について、保険について等
問題提起をして皆さんが知ってもらうのは勿論なんですが、それについて
いろんな意見や情報とかも議論して欲しいんですよ。
簡単なことでもいいんですよ。理事の方の知識とかは千差万別ですから。

[3090: 匿名さん]

>>3087
議長が判断することはできません。実質的同一性の範囲内
>実質的同一性の範囲内
書いたあなたがその文章を簡単に解釈できるように書いてみてごらんなさい。

例えば理事会に不手際があり、修繕に過程見落とした部分が発覚、しかしその見落としによる
追加工事に費用に差がなく、結果目的達成する結果が同一というなら可能という程度ですよ。
これは議案の変更には当たらない。数字類の変更は不可の言うですよ。

私が言うのは前レスで総会中に突然違う動議が出されたという場合のことを書いてるのであって。
意味の違うことで議論を引っ掻き回したり、おれは知ってるぞ自慢でもしたいのでしょうかね。
ふつうに解釈して投稿してもらいたいものです、話はふくらまさない広げないでください。

[3091: 匿名さん]

難しい問題の間に少し簡単な質問をしてすみません。文言の表現について可笑しいのではと思
い投稿してみました。

※当該組合員の負担に係る管理費及び修繕積立金等の月額並びに滞納額が有るときはその金額
との表現ですが、管理費及び修繕積立金等の表現を、管理費等若しくは修繕積立金等で良いの
ではないでしょうか

議案書や議事録、重説、管理委託契約書のいたるところにこの二文字が登場します。目障りです。

[3092: 匿名さん]

実際に管理規約の全面改正をしたことがない方の書き込みですよね。
規約を改正するには、現行規約に対して条文ごとにどう変わるのかの
左右対称比較表を作成しなければならないのですよ。
それを基に理事会、総会で説明し承認をもらうことになるのですが、
決議は最終的には規約全部を承認決議をする訳ですが、条文ごとに
説明をしなければなりません。
説明する時は比較表が必要になります。それに全条を全員に配布するとなると経費
もかかりますし分りにくいですよ。
現行管理規約の条数も全て通しナンバーにしなければなりません。
その左右対称表を作成するのが大変なんです。
左に現行規約、真ん中が改正案、そして右に標準管理規約までの比較表が作れれば
いいんですが、これをつくるのが大変です。
変更になる条数や追加項目のあるものに比較表を作り直さなければなりません。

[3093: 匿名さん]

>私が言うのは前レスで総会中に突然違う動議が出されたという場合のことを書いてるのであって

>誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
>実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。

これ以上でもこれ以下でもありません。

[3094: 匿名さん]

>3092
3088ですが、うちは全面改正したから書いているのですが、なにか？

掲示板でそれまで細かく説明するほど書いていません、いけませんか？

簡単に改正する手順を書いたまでですよ、対照表は当然作成し、それを見ながらも作業します

竣工時から管理規約は全部の組合員に冊子として配布済みですから新しい規約と

見比べるために総会前の説明文書で対象比較できるように簡単に説明していますよ

ここでそれを事細かく解説するとか？　私はするつもりありません、やりたいならおたくがどうぞ

あなたの書いていることが正しいわけではなく、マンションごとに都合よくすればいいことです

決めつけはよろしくありませんね

規約改正の手法に方程式などありませんから、やりやすいようにやってください

[3095: 匿名さん]

>>3093
はい、あなたに知識がないのはわかりましたから、もう結構です。

[3096: 匿名さん]

管理規約の全面改正は、そんなに法改正や標準管理規約の改正はされて
いないので意外と簡単にできると思います。
しかし、各種細則については分譲時のものはそんなに作られていないと思います。
ひな形は他所のマンションの細則を参考にされたらいいと思います。
これこそ管理会社のフロントに頼めば手に入ると思います。
使用細則には、理事会運用細則、駐車場細則、駐輪場細則、規約改正専門委員会細則、
大規模修繕委員会細則、監視カメラ運用細則、一般の使用細則、ペット細則、
ゲスト駐車場細則、集会室運用細則等いろいろありますからね。

[3097: 匿名さん]

>>3096
3094だがマンション管理センターの会員なら細則のひな型も見ることができるよ
うちは会員だから参考にしている、ほぼそれだけで細則のひな型は用意はできる

[3098: 匿名さん]

>3094さん
>対照表は当然作成し、それを見ながらも作業します
　見ながらもではなく、それで比較しながら作業をしていくのでしょう。

現行規約と新規約を比較しながらといいますが、新規約はまだできあがって
いないでしょう。総会の承認前に新規約をお金を掛けて作成するんですか？
実際全面改正はした経験はないでしょう。
管理規約や各種細則は簡単に改正できると思っておられる方がおられるので
問題提起したんですよ。
管理会社のフロントも経験者は殆どいませんよ。それが実情です。

[3099: 匿名さん]

>>3098
屁理屈はもういいよ
現実に改正しているんだら
あんたにガタガタいう権限もない

[3100: 匿名さん]

>3099
私は別にあなたを批判しているんではないんですよ。
全面改正をしたことがある方の意見ややり方等を
披露してみなさんに教えてほしかったんですよ。
具体的にどうやって改正をしたかとかを。

[3101: 匿名さん]

>>3100
ハイハイ、私は全面改正した経験があるから簡単に書いただけ

それを事細かく詳細に説明するように書くつもりはありません

それに、あなたは屁理屈が多すぎます、高齢の方ですかね

>私か、対照表は当然作成し、それを見ながらも作業します
という投稿した部分に
　
>見ながらもではなく、それで比較しながら作業をしていくのでしょう。

これは誰が見ても年寄りの屁理屈ですよ、お話になりません

ほかの投稿者の方に改正方法聞かれてください、お話になりません

[3102: 匿名さん]

>3101さん
全面改正した経験のあるあなたに聞きたいんですよ。
専門委員会の募集から現行規約と改正案との対照表をどうやって
誰が作ったとかを。
修正や改正をした規約を最終的にだれがまとめたのかも。
最後は全ての規約や改正のまとめが必要ですからね。
それを印刷会社に回すんでしょう。当然校正のために何冊かは
そのまとめたものをコピーするんでしょうが。

[3103: 匿名さん]

>3101さん
完成した規約は全組合員に配布されますが、予備はどれぐらい
作成すればいいんでしょうか。
区分所有者が変わった時は配布しなければなりませんからね。

[3104: 匿名さん]

3102
3103
あなたの質問には回答しません。
ほかの方に投稿してもらいなさい。

[3105: 匿名さん]

私どものマンションで改正を行った時の左右対照表作成のポイントです。
＊最初に現行規約を全て第１条から順に左側に打ち込みます。保管して別に同じものを作成
　　　現行規約には、今までの総会の議案書を見て全て含めます。
＊現行規約と標準管理規約を照らし合わせ、変更しなければならない条項だけを
　　改正規約案側に打ち込む。改正の必要のない条項は削除します。
＊改正規約案については左側の現行規約と対照して打ち込む。比較しやすいように。
＊新設分については、現行規約との比較がないので改正規約案に書き込むが左側
　は空けておく。
＊改正規約案については、基本的には標準管理規約を参考にして作成する。
＊現行規約と標準管理規約が殆ど変らないものは現行規約を活用する。
＊この左右対照表を誰が作成するかがポイントです。
＊左右対称表をまず最初に一人で完成させてそれを専門委員会で検討していく。
　　　左右対照表案ができれば８０％以上達成できたことになります。
＊専門委員会は７回～１０回程度で検討する。細則も含めて（１回２時間程度）
＊検討するのは細則の方が時間がかかります。細則は他組合分を参考に検討していく。
＊このできあがった左右対照表を理事会と総会で配布して承認を得る。
＊総会承認後、第１条から作成し校正後印刷に。左右対照作成者が作成。

[3106: 匿名さん]

ひとりで遊んでるのがお似合いですよ。

[3107: 匿名さん]

一人でも真面目に読んでくれる方がいればいいんですよ。
情報の提供なんです。
知らない方も大勢おられると思いますので。
あなたも真面目に読んで自分のとこの規約改正に取り組まれたら
いかがですか。
専門委員会の立ち上げを理事長に提案されたらいいと思いますよ。

[3108: 匿名さん]

あんたの思考が正しいと誰が言いました？

素人が適当に書いてる事など誰も真に受けませんよ

知りたいことは検索するならすぐわかるからね

あなたが書いてるいい加減なことより

わかりやすく丁寧に書かれていますから

掲示板は遊び場です、だれが書いているかもわからないのに

真面目に聞く人はいませんよ

[3109: 匿名さん]

>3108さん
管理規約と各種細則の全面改正のやり方を検索しても
全く参考にもなりませんよ。
ただ、標準管理規約に基づいて改正していきますという
ぐらいのものですよ。
だから、切磋琢磨してみなさんで勉強していきましょうという
ことですよ。
改正したことのあるみなさんが、いろいろ書き込めばそれを
参考にしてやることもできますから。
だから改正の経験のあるあなたの意見が望まれるんです。

[3110: 匿名さん]

規約の件は意外とおろそかにされているマンションは多いですよ。
区分所有法３１条の強行規定を知らない組合が多いです。
うちなどは管理会社は評判の良い大手の会社ですが。四分の三以上どころか半数にも
満たない出席者の四分の三以上の賛成で可決しておりますが。？
時には、欠席者を賛成票に取り込んで可決しています。
今後裁判でもされたら困りますね。？

議事録を調べると、ここ何期かの理事会は無効で、その理事の互選で選任された、
理事長も無効になります。その偽理事長と管理委託契約を締結しているのです。
問題ですよね。？

[3111: 匿名さん]

私のやり方だけでなく、いろんなやり方があるでしょう。
それらを参考にすればもっといい改正のやり方が見つかりますから。

[3112: 匿名さん]

決議の方法は規約に別段の定めがなければ、普通決議は出席者の区分所有者
並びに議決権の過半数で決議できます。
特別決議に関しては、規約で変更はできません。所謂強行規定ですね。
この決議は区分所有者ならびに総議決権の４分の３以上の出席で決議されます。
尚、出席者とは総会への直接出席者、委任状での出席者それに議決権行使書での
出席者の合計をいいます。
総会は総議決権並びに区分所有者の過半数の出席で成立します。
つまり、１００戸のマンションであれば５１人以上の出席があれば総会は
成立します。そして普通決議は出席者の過半数ですから２６戸の賛成があれば
決議されます。僅か２６人が賛成すれば成立してしまいます。
特別決議は、出席者ではなく総議決権数並びに区分所有者の４分の３以上が
必要です。１００戸の場合は７５以上が必要ということになります。
特別決議は代表的なものは、規約の変更と共用部分の重大変更があります。

[3113: 匿名さん]

「管理組合の質問室」スレから移動してきました
どなたかアドバイス等、頂ければ幸いです

管理規約上、「理事資格の無い者」が理事会に参加し
監事ではなく理事として、議決権を行使するような状況は
最近では普通のことなのでしょうか？

私のマンションでは過去３割の確率で起こっており、
その内の１回は、該当者が総会で承認された後に確認され
「理事を外れて頂いた」と全住民に当時の理事会から告知がありました

この様な「個人情報の確認」は、管理会社の業務と考えていましたが
理事会や一住民が精査するべきものなのでしょうか？


詳細は個人情報もあるので控えますが、管理規約での理事監事資格は
当マンションに現に居住する組合員　及び　その組合員と同居する二親等内の親族
となっており、それに該当しない人間です

[3114: 匿名さん]

理事・監事の範囲については規約で明記されていますので問題はないと思います。
要はそのチェック機能が十分ではないということではないでしょうか。
まず名簿に関してですが、名簿を作成するのは管理会社ではなくあくまで管理組合
で保管するのも管理組合です。
管理会社は理事会の指示に従って名簿を作成するように依頼されただけのことです。
ただ名簿は個人情報の問題もあり、理事なら誰でも自由にみれるようにするのも
問題がありますので理事長とか副理事長限定とかにした方がいいと思います。
一番活用しているのは管理員さんではないでしょうか。

資格のない者が理事会に出席することも決議に参加することも当然できません。
ただ、うちのマンションでは組合員であれば理事会にオブザーバーとして出席することは
できると細則に規定はされていますが、出席される方はまったくありません。

資格のない方が理事会に出席して決議に参加するということですが、私の予想では
多分理事の方が出席したくない、できないという理由で代わりに資格のない管理組合に
興味をもっておられる会社をリタイアされた方等に依頼されたんではないかと思い
ますが、当然その資格はありません。
私どものマンションにも過去に理事をやり、毎日のように管理員のところに顔を
だし理事会やマンション管理のことに口を出す方はおられますが、理事会運営に支障
をきたすことはありません。

管理会社主導で理事会が運営されているマンションでは可能性があるとは思いますが、
理事長が理事会で出席者の確認をすれば済む問題ではないでしょうか。
自分たちのマンションは自分たちで守るという意識を少なくとも理事のみなさんがもつ
ことが大切ではないでしょうか。

[3115: 匿名さん]

理事会時の出席確認は管理会社のフロント、管理員がやっているところが
多いと思いますが、そのときの出席確認で管理員さんにチェックをして
もらい、理事以外の者の出席を拒否してもらうこともありです。
管理員さんなら理事かどうかはすぐ分ると思いますので。
多分大規模マンションだとは思いますが。
私が理事長をしていた時は２０名の理事と監事２名が出席していましたが、
確かに全員の名前と顔は覚えていませんでした。配偶者の方の代理出席も
頻繁にありましたので。
しかし、理事の資格のない方が出席していたちという事実はなかったと思います。

[3116: 匿名さん]

最近マンション管理士上位合格者さんがどのスレにも参加されていませんが、
お灸をすえられてショックだったのではと思います。
実は私もお灸をすえられましたが、管理人さんも売り言葉に買い言葉でつい
過激になるのは大局的にみて欲しいですね。
警告をするのはどちらに原因があったのを見極めて対処して欲しいですね。
それからすぐ削除依頼をする方がおられますが、削除依頼する時はその原因
をつくっている者に対して届け出をしてください。

[3117: 匿名さん]

それは違うね、みんなを本当にアホだと思って。相手をしないだけだよ。
アホ（バカ）に付ける薬はないからね。まともな議論を望みます。？

[3118: 匿名さん]

おたくにもお薬出しておきますね、無知に効くお薬ですよ、毎食後に飲んでくださいね（笑

[3119: 匿名さん]

輪番制で居住者が理事になり、理事の中から理事長を選び、理事に資格を与え理事長としての権限を与えるのは間違っています。
全くやる気のない居住者もいますし、仕事が忙しくて出席できない居住者なら順番を変わってもらうことも可能ですが、受けておきながら出席しない居住者や、面倒だからと適当に物事を決めてしまう居住者などが理事になった場合、規約を守らなかったり総会決議を無視したり、管理会社から提案された作業内容や工事内容を分りもせず、管理会社が言ってることだからと言われるがままに決めてしまう事が起こります。
お恥ずかしい話ですが、実際にうちのマンションで今問題になっている事です。
管理会社は規約や総会決議を守らなくても知らん顔していまして、理事達はろくに説明も聞かないので適当に説明すれば所謂「めくら判」で認めてもらえるので、合い見積もりを取る事無く言い値で好きな工事が行え、好き勝手な作業が認められるので、楽でいいのです。
実際に、理事会で決めてしまった事は合法となってしまうので、意図的に管理会社が理事会を騙したとしても、実施された後ならどうしようもないのです。
実例として、後でわかったのですが、管理会社から機械式駐車場の2度めの塗装塗り替えで、本当はウレタン塗装であったのに「ローバル」と言う塗料を使う提案をされたのですが、理事は何の疑問も持たず前回の塗り替えの事も調べず、前回の工事費用の2倍以上になっているのも知らず認めてしまったのです。
突然工事日程が知らされ、駐車場使用者の代替場所などの指定がされ工事は行われてしまいました。
実際に工事は行われた後に議事録が配布されました。
見積りの時点では、既存の塗装を剥がすのに3日間、そして塗装の仕上げまで2日間、最低でも5日間の予定でしたが、実際の工事は3日間で終わりました。
不思議でしたが理事達の中に疑問を持つ人はいませんでした。
仕上がってから半年後、膨らんでいる塗装の一部が自然に剥がれ、中をみてみると錆びの塊がありました。
他にも塗装が膨らんでいるところがあり、つついてみると割れ、中には錆びの塊が見えました。
おかしいので詳しい人にみてもらうと、元の錆を落とさずに塗装をしたようで、仕上がりはウレタン塗装でしたが「ローバル」と言う塗装にウレタン塗装は塗れないと分りました。
塗料を剥がしていないので「ローバル」は使えないと言うことや工事費が2倍以上になっていると言うのも後で分りました。
仕上がってしまえば、ばれないと思ったのでしょう。
しかし理事会で認めていて支払も済んでいたのでどうしようもないのです。
こんな事が起きるのは、輪番制で無責任な居住者が理事や理事長になる仕組みがあるからです。
この仕組みを変えないと管理会社の思う通りにマンションの金を使われ奪われてしまいます。
今、この問題をどうしようかと取り組んでいます。
皆さんのマンションは大丈夫ですか？

[3120: 匿名さん]

うちも輪番制ですが別に問題はないようです。といいますのは理事会主導でマンションの
管理が行われていますのと、管理会社のフロントも誠実な方ですので。
しかし輪番制ですのでいい人材の時もあればそうでない時もあります。
ただ半数は継続理事となりますので、マンション管理に大きなブレは生じていません。

鉄部塗装の場合は下地処理（ケレン作業）がされていないと後になって不具合が
生じてきます。所謂手抜き工事だったんですね。
大規模修繕工事の場合は、設計監理会社に監理を委託しますので手抜きはおこらないの
ですが、通常の工事の場合はチェック機能がなく業者を信用するしかありません。
対策としては信用のある業者複数社に相見積を提出させることが必要でしょう。
その場合は必ず同じ条件での見積もりでなければ意味がありません。
材料とか平米数が分からなければ、どこか１社に見積もりを出してもらい、他の業者
にはその見積書を使って見積もりを取ればいいと思います。そうすれば同じ条件での
見積が取れるでしょうから。

輪番制が悪いというのではなく、毎年半数交替にされていますか？
それから理事長経験者で会社をリタイアされた方でやる気のある方に顧問になって
もらったらどうでしょう。但し顧問も任期は必要です。
それと理事会も理事会主導で運営できるようにしなければならないでしょう。
時間と知識との兼ね合いで難しいかもしれませんが。