マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[3021: 匿名さん]

何故マンション管理士という言葉に異常すぎる反応を
示すのか理解できない。
もし、うその名前と登録番号を記載したらどうやって確認
するのかな。
わざわざ確認する者はいないだろうし協会も教えたりは絶対しないけどね。
そんなことより、書き込まれた内容についての意見等を
書き込んで欲しいね。
妨害はしないで欲しいよ。スレ主です。

[3022: 匿名さん]

>>3021
確認しますよ、管理士と名乗って、匿名で登録番号も示さないのは不審者です。

マンション管理士の登録等の業務はマンション管理センターが担っています。

番号と氏名は確認させていただきます。

マンション管理士と名乗って適当な発言をされると他の管理士さんが迷惑します。

スレ主さん、妨害はしませんが、管理士として回答するなら本人確認がまず先です。

タイトル変えたほうがよろしい、それかタイトルに管理士氏名も出すことです。

他の資格者も同様ですよ。

[3023: 匿名さん]

>3022
匿名掲示板で名前とか登録番号を書き込む者はいませんよ。
何か勘違いしてませんか。
管業とかが重要事項の説明をする時は、名札にその旨を記載して
説明をしなければなりません。プロですから。
マン管士が事務所を開いてお金を取って営業活動をする場合は、
名前とか登録番号とかの証明は必要でしょう。
しかしここは匿名掲示板であり、お金ももらっていません。
マン管の事務所を開設している者がここで事務所名や電話番号、
住所等を書き込んで宣伝することはできません。
弁護士であれ、会計士、建築士等匿名掲示板に参加する場合
名前や登録番号を書き込む者は絶対にいませんよ。
宣伝に活用するんであれば別ですが。

[3024: 匿名さん]

>3021
＞わざわざ確認する者はいないだろうし協会も教えたりは絶対しないけどね。

マンション管理士が管理組合にアドバイスしたり契約することもあると思いますが。
管理組合は当然そのマンション管理士の登録の有無は確認します。
協会ではなく国土交通省の指定機関のマンション管理センターですよ。協会などありません。
あとは各所に管理士会がありますが、全員が加入しているわけではありません。
マンション管理士を勝手に名乗るのは問題ですよ。

[3025: 匿名さん]

>>3023
それではマンション管理士を名乗らないでください。
投稿を見る限り、マンション管理士なら誰もが知っている事さえ理解できていないようで、
管理士ではないことが良くわかります。

[3026: 匿名さん]

>>3023
お金をもらう、もらわないは無関係です、マンション管理士と名乗れないのです。
しつこく続けるのでしたら、マンション管理センターと相談し、この掲示板の管理者に
情報公開をしてもらう事になります。
当然ですが勝手に名乗るのは違法行為です、法律に触れる行為ですので調査の権限上、
警察も介入します。
続けるのなら覚悟してください。

[3027: 匿名さん]

>3023
マンション管理士の名誉にかかわる問題ですよ、注意しましょう。
弁護士は弁護士として投稿するときは匿名掲示板でも弁護士として氏名は名乗ります。
そうでない場合は弁護士と名乗ることはありません、発言には責任が付いてきます。
ほかの方も、それぞれの立場で発言したり投稿するときは当然名乗ります。
匿名掲示板だからと勝手に私は弁護士だ、建築士だと名乗ることはできませんし違法です。
その資格者全員を侮辱することにもなります、同じく罰金刑ですよ。

[3028: 匿名さん]

>3024
私はボランティアとしてマン管の資格（これは登録済）と管業（これは合格しただけで
未登録、当然管業ではない。）を取っただけのこと。
自分のとこのマンションで活動しているだけ。
知識と資格はないよりあった方がいいですからね。
マン管なら誰でも知っているようなことが間違って書き込まれているんなら、訂正の書き込みを
してください。
ここに参加している者は全てマンション管理に精通している者ばかりではないんです。
マン管として自己研鑽を積むだけの者もいるでしょうが、それだったらあなたが
そういうスレ立をするんですね。
空き駐車所の書き込みで何か問題や間違っているところがあれば指摘してください。

[3029: 匿名さん]

>>3028
あなたはマンション管理士ではありません、本人確認ができませんので証明できません。

偽物は、マンション管理士を名乗らないでください。

[3030: 匿名さん]

マンションを管理していく中でそんなに難しいことは発生しません。
初めて理事になった者や初めて理事長になった者は基本的なことも
わからない者が大半です。
そういった理事たちがここで質問すればいいんですよ。
そして、必要な情報は流していき知ってもらうことも大切なことです。
もしそれが間違っていたら、訂正とかすればいいでしょう。
そんなに難しく考えなくていいんではないですか。

[3032: 匿名さん]

>3030

そうですよ、マンション管理士と名乗るからいけないだけです。
皆さんでマンション管理について議論することは好ましいことです。

一部の人がマンション管理士を名乗って自慢げに投稿し、迷惑をかけているようです。
そういう人に限ってチンプンカンプンなんですよ、すぐバレます。

[3034: 匿名さん]

今までいろんなスレに参加してきましたが、建築士とか、マン管士等
いろんな士業の方がおられましたが、名前とか登録番号等を記載した
方は１名もおられません。
他スレでもいいですが、そんな書き込みがされているのがあったら
是非拝見したいですね。

それからもうこんなことばかり書き込んでスレが荒れるのはやめましょう。
空き駐車場の書き込みについてまちがっていたりしたらそれを書き込んで
教えて下さい。

[3035: 匿名さん]

私はマン管でも建築士でもありませんが、情報の提供をします。

修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの設定
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕箇所、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（塩ビシート、塗料の色決め、タイル等）
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会開催の準備　（修繕箇所、工事費概算、タイムスケジュール作成等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討
　　＊アフター点検の立ち会い
　
大規模修繕工事をするときに、専門委員会の主な業務内容を書き込んでみましたが、
他に何か参考になるものがあったらぜひ教えて下さい

[3036: 匿名さん]

[NO.3031、3033と本レスは他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[3037: 匿名さん]

>>3035
技術的専門知識が必用な疑問は管理会社を通して専門家に聞くか施工業者に訪ねるのが常識。
ここに専門家はいるとは思えませんから。いい加減な回答しか期待できません。

大規模修繕の大まかな手法が3種あるのは知ってみえると思いますので、
それに適した相談先があると思います。

[3038: 匿名さん]

>3037さん
大規模修繕工事を経験したマンションの住民が、２回目の工事を計画する場合
１回目の工事を参考にどうすれば効率の良い工事の進め方ができるかを、スケジュール
の立て方、専門委員の役割やその選出の仕方、建物診断業者、設計監理業者、元請会社の
選定や具体的な見積もりのとりかた、長期修繕計画の作成の仕方等の知識や情報を一般の
大規模修繕工事の進め方ではなく、実務上いかに有効にすすめていけるかの情報の提供
を皆さんの意見を聞きながら更にすばらしいものにするために考えていこうとの
考えからの書き込みなんですよ。
当然技術的なことはプロに任せますが、我々は工事にあたり何を知り何をやらなければ
ならないかを知っておく必要があると思っているのです。
管理会社に全て任せればいいと思っているマンションはそれでもいいでしょうが。

[3039: 匿名さん]

>>3038
あなたそういうことは専門家に聞きなさいよ。
大規模修繕はそのマンションによって手法は違いますし管理組合の意思が優先します。
それぞれ考え方が違いますので、おたくの考えを押し付けるような投稿に見えますので拒否します。
おたくのマンション管理組合で話し合ってくださいよ、他は他ですよ。

ここで投稿して素人の話を聞くより、検索環境あるのでしたら、大規模修繕の詳しい解説もありますよ。
おたくのマンション似合った修繕方法を探ってください。

[3040: 匿名さん]

見積もり合わせ方式と設計監理方式の場合ですが、
元請業者を選定する場合、金抜き明細書を使い共通仕様書で相見積を取りますが
当然この金抜き明細書の作成は設計コンサルタントに依頼します。
そして出てきた見積もり金額と専門委員が業者の説明会でつけた評価点によって
業者の選定を行うのですが、評価点が一番高く、見積もり金額が一番安い場合は
選定は簡単です。
しかし、見積額は３番目、評価点は１番と見積額は２番、評価点は５番だった場合は
どうなるのでしょう。
建築士や管理会社、修繕委員長等声の大きい者に左右されては、それまで努力して
みんなでやってきた業者の説明会や相見積を取った意味が薄れてきます。
そういった場合、私どものマンションでは公平を期すために総合評価方式を採用
して専門委員全員が評価し出てきた評価点という数値で評価するようにしています。
みなさんのマンションでは業者選定はどのようにされていますか。

[3041: 匿名さん]

知りません。わかりません。

[3042: 匿名さん]

>3039さん
大規模修繕工事は、マンションの規模の大小とか修繕積立金の額とかによって
工事の手法が違ってきます。又管理会社がゼネコン系の場合も異なります。
私がいっているのは、大規模マンションでゼネコン系管理会社に管理を委託
しているマンションは対象とはしていません。只、その場合でも情報を得て
いれば全て管理会社にお任せとはならないのではと思っています。
設計監理方式で見積もり合わせ方式を採用しているのは大規模マンション
では一番多いと思っていますのでそういったマンションに住んでいる方が
参考にされ、書き込みをされたらいいんではと思っています。
私は同規模のマンションが大規模修繕工事をする場合の問題点やメリット、
やってよかった点等が知りたいだけなのです。
書き込みが全ての対象には該当しませんが、その方は参加しなければいいのではと
思っていますし、自分で別の問題提起をされてもいいんではないでしょうか。

[3043: 匿名さん]

大規模修繕は管理会社に任せています、何も問題ありません。
総会決議も当然普通決議で工事が始まります、楽チンです。
面倒なことはしません、所有者の皆さん忙しいの。

[3044: 匿名さん]

相見積を取る場合どうやって取っていますか。
具体的に修繕個所、修繕個所の平米、使用材料等が分からなければ
見積が出てきた場合何を基準に業者を選べばいいかわかりません。

金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事内容、材料、数量までを記載し
単価や金額を表記しないもののことです。当然ご存知ですよね。

[3045: 匿名さん]

うちも大規模修繕は管理会社が行う。
理事会が毎度付き合うほど暇じゃないし。
費用が多少高くても補償もあり業者を信頼。
面倒なことはしない。

[3046: 匿名さん]

>3045さん
管理会社に任せっぱなしで済むマンションはいいでしょうが、
大規模マンションの場合、設計監理業者や元請会社選定は何を
基準として選定したのかとか修繕個所の範囲はどこまでやるのか等
明確でなければ総会で紛糾しますよ。
いくら事前に広報活動を綿密にやっていても。
大規模マンションには建築士や工事業者、会社をリタイアした理事長
経験者等多数おられますから。
修繕積立金は豊富なんですが、その使い方にはみなさん関心が高いよう
ですからね。
うちのマンションの場合、管理会社に任せるということはまずありません。
理事会や総会でも。会場づくりや資料の配布、出欠をとるために出席
はしてもらっていますが。

[3047: 匿名さん]

全部任せてますから関係ありません。
あなたなにをむづかしく考えるの？　不思議
ほとんど管理会社に任せますよ。

[3048: 匿名さん]

＞大規模修繕を管理会社に任せるメリット

＊大規模修繕を管理会社に一任できる

管理会社に大規模修繕を任せることでのメリットは、何事も「一任できる」ことが最大のメリットです。

大規模修繕の計画策定から施工完了、アフターメンテナンスに至るまで、作業工程は実に膨大であり、専門的な知識も必要となり、かかる時間も莫大なものになります。

理事会にしても、修繕委員会にしても、何かしらの役割を果たしていくことになりますが、管理会社に任せることで、断然果たす役割は減ります。

管理会社には、常日頃からお金を払って管理をお願いしている立場でもあり、わがままも言いやすく、何より管理会社にも利益が生じるので、修繕工事だけでなく、マンション管理のやる気も変わってくるでしょう。

修繕積立金が潤沢で、日頃から管理会社のフロントマンと信頼関係が構築されていて、理事会・修繕委員会も含め様々な手間を省きたいのなら任せても良いと思います。

＞責任の所在の明確化と窓口の一本化

管理会社に大規模修繕を一任するもう一つのメリットとして、「工事完了後のアフターメンテナンス」が挙げられます。

タイル補修工事を行ったにもかかわらず、工事が適切に行われていなかった為に風雨の際、タイルの浮き部分から雨水が入居者の部屋に浸水してきた

例えばそんな事態があった時、管理会社に一任している場合の方が対応はスムーズでしょう。

管理会社一任の工事でなければ、入居者との連絡も個人情報が絡んできますので、何かと確認が必要になります。施工会社が下請け会社にタイル工事を任せていたとしたら、理事の手間も掛かり、解決までに時間を要することと思います。

管理会社に一任することで、窓口が一本化でき、責任の行方を特定しやすくなるのです。

管理会社が大規模修繕を一任されていたとすれば、大規模修繕で発生する問題は管理会社が責任を果たす必要があり、対応も迅速となります。

管理会社が施工に関わってなければ、責任の行方もはっきりしない可能性も出てきますし、トラブルになる可能性も高くなります。

[3049: 匿名さん]

>3047さん
マンション管理をしていく中で弁護士に相談し裁判までいくようなことは
まずありません。
滞納金ぐらいは訴訟になっても理事で簡単に対応できますからね。
全部管理会社に任せるとなっているそうですが、それではマンション管理に対
しての知識とかは育まれないでしょうね。
又、管理会社任せになっているので知識や情報があっても対応の仕様がない
でしょうしね。
ところであなたは何をしにこのスレに参加しているんですか？
マンション管理は全て管理会社任せなんでしょう。
私は何も難しく考えている訳ではありません。大規模マンションでは当たり前の
ことをやっているだけのことですよ。
あなたがここにきている理由はわかりませんが、何か質問したいことがあったら
書き込まれたらいかがですか。
それでなければあなたの書き込みは単なる荒らしですよ。

[3050: 匿名さん]

>>3049
参加して意見を言うことにケツ付けてはいけませんよ。
管理会社に任せるというのも正しい意見、責任施工方式。

[3051: 匿名さん]

＞管理会社に大規模修繕を任せることのまとめ

普段から組合と管理会社の間で信頼が構築されていれば、管理会社に任せるのも一つの手でしょう。

実際に、『費用がかかっていても管理会社に任せる方が安心だ』そうおっしゃる理事の方もいらっしゃいます。

しかし、大規模修繕のコストを下げたい、管理会社に任せきりにはできない、そう思うのであれば、コンサルを利用する、みずから工事を発注する方法をおすすめします



ということで、大規模修繕はそれぞれのマンションの事情で都合の良い施工方式を選択すればよろしい。
偏った意見は聞く耳持ちません。

[3052: 匿名さん]

>3048さん
完全に管理会社に洗脳されているかゼネコン系管理会社に勤めている方の
発想ですね。
アフターメンテナンスに関しては、部位ごとに施工会社と契約を交わすのですよ。
そして、その年次がきたら施工会社、設計コンサルタント、理事会の立ち合いで
点検を行い、不具合個所については無償で施工会社がやることになっています。
もし、施工会社が倒産していたとしても、瑕疵担保契約を施工会社に加入して
もらいますので、その補償は心配ありません。
漏水に関しては、工事の不備なら施工会社が補修等やってくれますが、下階の
損害賠償については保険で対応できます。それに殆ど管理会社が保険の代理店
をしていますからね。
大規模修繕工事のイロハも知らないで管理会社任せといっても、そのフロントも
素人でしょう。
管理会社も施工会社も商売ですよ。
管理会社に全て任せるやり方では競争原理は働きません。
同じ修繕積立金をいかに有効に活用していくかは住民の努力にかかっています。

[3053: 匿名さん]

追伸ですが、当然管理会社方式というのもあります。
私はゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションや
小規模マンションはその対象ではないといっているのです。
設計監理方式とかを採用していないマンションは対象外となります。

[3054: 匿名さん]

3052
設計監理方式をしつこく押し付けているようですが、それぞれのマンション自由です。
自分の思考に誘導するような投稿はおやめなさい。
洗脳しようとしているのはおたくのほうですよ。
現実に、現在マンションの大規模修繕は管理会社主導、責任施工方式がほとんどです。
おかしなこと書かないように。

[3055: 匿名さん]

カネがあるマンションは、安心も労力もカネで買うんですよ。

設計監理方式は暇な所有者が多いマンションなら可能。

[3056: 匿名さん]

>3054さん
私は何も設計監理方式を押し付けている訳ではありません。
大規模マンションでは当たり前の手法ですからね。
管理会社に任せると何もしなくていいし、工事もしっかりやって
くれるとかいってますが、その会社は大手ゼネコンではあるんでしょうが、
私どもが依頼する業者も超大手ゼネコンですよ。大成建設とか清水建設、
安藤建設とかですよ。勿論地元の大手建設会社も見積もりには参加しますが。
しかしどちらにしても直接工事をするのは下請け、孫請け会社ですけどね。
設計監理方式を採用しているマンションの住民の方の意見をききたいんですよ。
例えば設計監理業者を選定するときにはどういう基準で選定されているかとか、
設計監理業者への報酬は工事費の何パーセントとかを。
又、建設業者選定は何を基準にしているのか、見積はどうやってとっているか
等をね。

[3057: 匿名さん]

設計監理方式を採用するのは、住民は時間と知識がないので報酬を支払って
プロにその監視をしてもらうのですよ。
仕様どおり工事がされているか、手抜き工事はないか等を。
例えば、塗装工事では決められた塗料を約束した見積もりでの使用量通り
使用しているか。窓枠のシーリングでは古いものを完全に取り外して
行っているかとか、鉄部塗装の場合は下地処理がされてから塗装しているかとかの
チェックを点検してもらうために設計監理業者を雇うんですよ。

批判されている方も、こういったやり取りをしていく中で自然といろいろ勉強して
いっているんですよ。

[3058: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。
　大規模修繕計画の進め方については、技術的なことはプロに任せ、我々住民は工事の進め方
の過程において、何を知り何をやらなければならないかのポイントしることからスタート
しなければなりません。

[3059: 匿名さん]

私の選考は経済学部でしたので完全に文系であり建築設備等については全くの素人でした。
しかし、理事長をやることによりマンション内の設備や点検、漏水とか補修工事については
馴れてきました。当然見積もりの取り方や保険についても。
又、建築士と長期修繕計画の洗い直しを行いまして計画表だけでなく、それに至る積算書
の過程についても勉強してきました。
大規模修繕工事に関しても、建設業者や設計コンサルタントと意見を戦わせてきました。
やはり知識や情報はないよりあった方がいいですし、経験を積むことによって今まで知らな
かった分野まで勉強させられました。
現在は大規模修繕工事の進め方についてはかなり成長したと自負しています。
しかし、更なる研鑽を高めていくには同じ境遇にお住まいの住民の方の経験とかが必要なのです。
工事を行うに当たってこういうことをやったらいいとかの情報があればぜひ教えて下さい。
技術的なことは専門家にお金を払って工事とかをやってもらいます。

[3060: 匿名さん]

知らんがな（笑）

[3061: 匿名さん]

もういいよ、うちは管理会社に頼むから、押し売りは要りません。

[3062: 匿名さん]

批判だけしてないで何か情報とかは書き込めないのかな。
私の書き込みが嫌ならほかのスレにいけばいいでしょう。
若しくは問題提起をしたらどうなんですか。

[3063: 匿名さん]

結局自分でスレ立てもできず、問題提起も情報を提供することも
できないんですね。
しかし批判だけはできる。

[3064: 匿名さん]

情報は、大規模修繕は管理会社、又は信頼できる施工害すあに一任するのが安心です。

面倒なやり方で安く仕上がっても、補償含めアフターメンテが面倒という情報ですかね。

設計監理方式が良いと思うマンションはそうしたらいいだけです、どうぞどうぞ。

[3065: 匿名さん]

＞結局自分でスレ立てもできず、問題提起も情報を提供することも

大規模修繕に関して問題提起など必要ありません、3種ある手法の中から選ぶだけ。
スレを立てる必要も皆無。

[3066: 匿名さん]

総会で組合員から緊急提案があり、その提案に出席組合員が賛成し
それが承認されてしまいました。
その内容は非常階段に手すりをつけるものでした。
総会後見積もりを取り工事をやることになりましたが、５００万円近く
かかったので修繕積立金を取り崩しました。

総会で理事なり組合員が提案する場合、どの範囲までなら修正とかが
できるのでしょうか。

[3067: 匿名さん]

各々の管理組合で考える事かと思います。
ここで聞かれても回答不可能です。

[3068: 匿名さん]

>3066
総会での別件議案は全組合員が出席しない限り取扱不可なのだが、
常識の無い管理組合なら仕方ないね。
それとも作り話でしょうかぁ？

[3069: 匿名さん]

>3066
ついでだが、総会で関係の無い別件の議案が議決され成立しても無効なのは知ってるよね。
区分所有法でも認められない条項が明記されてるからね。

[3070: 匿名さん]

>3069さん
　議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
　ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
　誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
　お解りになられましたか。