マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[2961: 匿名さん]

マンション管理士による法律談義は、いざという時には、弁護士に席を譲らねばならない。

[2962: 匿名さん]

法治国家だから、当たり前でしょう。因縁を付けられない様に規約を設定、変更、廃止をする。

[2963: 匿名さん]

>2960
おまえのマンションの規約がそうなっているならやりゃあいいよ。
その部分は規約でどうにでも変えれるからな。　ちゃんと読んでからやれ。

[2964: 匿名さん]

俺も玄関の前を掃除して組合に請求しよう
2954がいってるから間違いなかろう

[2965: 匿名さん]

２９３４のコピペはうそなんだ

保存行為に詳しそうだったんで危うく信じるとこだった

玄関の前の掃除をしたら金もらえるといってたからな

あほらし

[2966: 匿名さん]

明日からゴミ置場の整理と洗浄をして費用を組合に請求しましょう。

[2967: 匿名さん]

そうそう、がんばって勤労奉仕
管理規約よく読んでからな（笑

[2968: 匿名さん]

>>2934
>この点、上記のような規約制定者（当該団体構成員）の意思として、例えば区分所有者が
>共用廊下を清掃することまで禁止する趣旨ではないでしょう。ただし、「保存行為」を根拠と
>した費用の求償（区分所有法19条参照）については否定する趣旨のはずです。

>つまり、求償問題を生じない単純な清掃行為まで禁止する趣旨ではないと解されます。

[2969: 匿名さん]

だから管理規約よく読んでからな（笑

知らなくても許してくれないのが法律や規約　勉強せいや

[2970: 匿名さん]

せっかく弁護士先生やマンション協会の先生の
解説コピペしてもらっても馬鹿には理解できんか
呆れるほど知能低いな

[2971: 匿名さん]

何も知らない者がコピペしか貼りつけないからじゃない

知ったかぶりのフロントだろう

[2972: 匿名さん]

コピペの内容は全く理解してなくて貼り付けるからだよ

勉強しなよ　笑

[2973: 匿名さん]

>>2972 匿名さん


お前が知能低くて理解できないだけだろ

高齢で今更遅いだろうが勉強しろよ (笑

[2974: 匿名さん]

保存行為に関してのコピペが理解できないとは呆れるほど知能低いな
さすがに高齢なのか？

[2975: 匿名さん]

>>2974

コピペをはりつけるんだったら何にも知らん者が余計なことは書くなよ

あんたじいさんなんだろう　笑

じいさんに免じてゆるしてやるがね　爆笑

[2976: ↑]

おまえコピペが理解できないとは呆れるほど知能が低いな、高齢者だろ。

[2977: 匿名さん]

共用部分の保存行為とは？

今回は、共用部分の保存行為について考えてみましょう。

よく、「共用部分の保存行為は各区分所有者が単独ですることができる。」というような話を耳にしますが、この話はいったい何を目的としてなされるのでしょうか？
保存行為とは？

そもそも保存行為とは何なのでしょうか？

この点、例えば、『コンメンタールマンション区分所有法（第2版）』稻本洋之助・鎌野邦樹著（日本評論社、2004年）107頁には、「保存行為とは、共用部分を維持する行為（共用部分の滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行為）であるが・・・たとえば、共用部分の点検や破損個所の小修繕等は保存行為に属する・・・」とあります。

また、『区分所有法改訂版』丸山英氣編（大成出版社、2007年）90頁には「共用部分の保存行為とは、物の価値を現状において維持するための行為である。たとえば、廊下の清掃や蛍光灯を交換したりするようなこと・・・」とあります。

これらの文献によれば「共用部分の点検や破損個所の小修繕等」あるいは「廊下の清掃」なども保存行為に該当するように思われます。

仮に、各区分所有者が単独で保存行為を行うことができるとすると、その帰結として、当該区分所有者は保存行為に要した費用を他の共有者（区分所有者）に対し「規約に別段の定がない限りその持分に応じて」求償することも考えられます（区分所有法19条、21条） ［注1］。
区分所有法18条について
この点について、区分所有法18条は以下のとおり規定しています。

（共用部分の管理）
第十八条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。


つまり、区分所有法18条1項但し書の「保存行為は、各共有者がすることができる。」という規定は「規約で別段の定め」をすることができるのです（同条2項）。例えば、保存行為についても管理組合ないし管理者が行う旨の規定も有効です。

そして、多くのマンション管理組合においては区分所有法18条2項に基づき「規約で別段の定め」をしているものと思われます。

例えば、「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」（マンション標準管理規約（単棟型）第21条1項本文参照）という規約を制定している団体（管理組合）の構成員（区分所有者）の意思としては、「保存行為をも含めて管理組合が行う」というもののはずです。

そうすると、このような定めがある以上、各共有者（区分所有者）は勝手に保存行為をして、それ（保存行為）を根拠に他の区分所有者に求償（区分所有法19条、21条参照）することは困難と解さざるを得ません ［注2］。

ただし、「保存行為」の問題と、「事務管理」（民法697条以下）や「不当利得」（民法703条以下）の問題とは別です。つまり、保存行為とは別の法理（根拠）に基づいて、管理組合ないし管理者あるいは他の区分所有者に対して求償することはあり得るでしょう。
区分所有者は「廊下の清掃」もできないのか？
（極端な話として）上記のような規約の定めがある場合、各区分所有者は「廊下の清掃」もできないのでしょうか？

この点、上記のような規約制定者（当該団体構成員）の意思として、例えば区分所有者が共用廊下を清掃することまで禁止する趣旨ではないでしょう。ただし、「保存行為」を根拠とした費用の求償（区分所有法19条参照）については否定する趣旨のはずです。つまり、求償問題を生じない単純な清掃行為まで禁止する趣旨ではないと解されます。

結局、規約の定めの趣旨に照らして個別具体的に判断されるべき問題といえます。
まとめ
「共用部分の保存行為は各区分所有者がすることができる。」という話が出た場合、その話は何を目的としてなされているのかに注意する必要があります。

例えば、単に共用廊下の清掃をすることができるというレベルの話なのか、それとも清掃に要した費用を他の区分所有者に求償できるというレベルの話なのか、それによってその話の是非が変わってくるはずです。

保存行為の可否といった抽象議論はトラブルの元になりますので注意が必要です。

[2978: 匿名さん]

>2977
こんな時間に書き込みやコピペができるということはじいさんなんだろうが
あのね、そんな基本論はマン管なら誰でもしっていることだよ。
保存行為といった場合、自分の部屋の前の廊下の清掃を考える者はいないし、
それをおこなった者が管理組合に費用を求償することは念頭にもないよ。
保存行為とは共用部分の滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行為であり
それには点検業務も含まれるとあるでしょう。
だから保存行為を考える場合、急を要するものと急を要しないものに分けて
規約の整理をしておく必要があると書き込んだんだよ。
保存行為は組合員であれば誰でもできるとなっているからね。
自分の部屋の前の清掃とか突飛な書き込みをするその発想がもう老化しているよ
じいさん（笑）

[2979: 匿名さん]

↑
こいつなに書いてんだ？

規約で明確に決めれよって話だろ　弁護士の解説も理解できんのか？

おまえの持論は通用しない

高齢者は自分の勝手な思いを押し付けたがる

[2980: 匿名さん]

「保存行為」って何？
2016-10-07 09:00:00
テーマ：▼マンション管理

こんにちは！　廣田信子です。

先日、改正標準管理規約に関する勉強会で話をしたときに、
今回の改正で一番分かりにくいのは、「保存行為」に関することかもしれないと
改めて感じました。

法律の専門家や
少し区分所有法を勉強している人は、当たり前のように、
「保存行為」という言葉を使いますが、一般の人には分かりにくい文言です。

これまでの標準管理規約では、
この「保存行為」という言葉を使っていなかったのですが、
今回の改正で、「保存行為」という言葉が入りました。

「保存行為」という言葉は、区分所有法第18条（共用部分の管理）にあります。
区分所有法第18条（共用部分の管理）
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることできる。
　２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることができる。
（以下略）

「前条の場合を除いて」の「前条（第17条）」では、
形状や効用（使道）が大きく変わる共用部分の変更は、
特別多数決議（３／４の賛成）が必要だといっています。

この「①特別多数決議が必要な共用部分の変更」を除いて、さらに、但し書きにある
「②保存行為」も除いたものを「③狭義の管理事項」といい、
これは、総会の普通決議（過半数決議）で決めるとしているのです。

ちなみに、「広義の管理事項」というのは、昨日の記事で取り上げた「区分所有法第３条」
にある区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の「管理」を行う…
のこの「管理」のことで、①②③をすべて含みます。

なんて、区分所有法の説明なんて、図らずも書くことになっていますが、
「保存行為」なんていう言葉が、管理規約の世界に出没してしまったので、
雑ぱくですが、説明しちゃいました。

で、「保存行為」に話を戻すと、
「共用部分」の広い意味での管理行為の中で、保存行為」は、総会の決議がなくても）
区分所有者が行えるとなっているのです。

「保存行為」は、共用部分を現時点で維持するための行為と考えられています。
（法学者の先生によって、多少定義が違いますが…）

そして、「保存行為」は、バルコニー（専用使用が認められているが共用部分）の掃除
といった管理の中でも日常的な軽微なものを指すのが一般的ですが、
大地震等の災害時の緊急対応も「保存行為」の一つです。

この「保存行為」平時なら管理組合が対応すべき修理であっても
多くが避難中で組織的に動ける状態じゃないときやむを得ず、
区分所有者が共用部分の緊急対応をするそれも「保存行為」のひとつだと考えられます。

実際に、東日本大震災でも、マンションで漏水、壁の剥落危険等緊急事態が発生しているのに、
理事長も副理事長も避難中で連絡が取れないそんなときに、マンションに残っている
区分所有者はどうしたらいいかわからず対応できない…
という問題が発生したため、今回の改正で検討されたのです。
漏水をとりあえず止める、危ない壁を撤去すると言ったことは
すぐ対処しないと、被害が広がりかねません。
そのための緊急対応は、「保存行為」として、理事以外の区分所有者でもできるといっても、
勝手に修理したと責任を取らされたらと二の足を踏むことがあるのでそうならないような対応
が必要ではないかという課題があったのです。

勉強会では、
標準管理規約の第２１条（敷地及び共用部分等の管理）で敷地及び共用部分等の管理に
ついては、管理組合がその責任と負担において行う…
とあるのだから、「保存行為」は、管理組合以外はできないはず…
という専門家？の発言もあり、
管理組合が組織として対応できない緊急時の話なのに…
れを言ってどうする？
と思いましたが、
「保存行為」についてはコンメンタールでも、日常の掃除や小修繕については書かれていても
緊急時の保存行為についてはあまり解説がないし判例もないので、いろいろな解釈があるのだと思います。

今回の改正では、
共用部分の「保存行為」は、原則区分所有者が行えず理事長にその権限を集中させ、
理事長が単独で行える定め方になっています。

区分所有者が行えるのは、
自分の「専有部分」とその使用に支障がある緊急性があるものだけと限っています。
「共用部分」はダメということです。
これについても、勉強会では、専門家？の方から「専有部分」の保存行為と「共用部分」　
の保存行為がごちゃごちゃになっているような発言がありました。
そのくらい、「保存行為」という文言で何をやってよくて、何をやってはいけないかを
判断するのは難しいのです。

勉強会での管理組合の役員の方からの発言が、的を得ていたと思います。
「保存行為」なんていう言葉が突然出てきても具体的によくわからない、
管理規約には、具体的に分かるように書いてほしい…と。
解釈論でもめるような規約を定めるべきではないと私も心からそう思います。

標準管理規約は、「保存行為」としていても、各マンションの管理規約及び細則で
災害等の緊急時意思決定については具体的な場面設定をした上で具合的に定めればいいのです。
ただ、想定していないことが起こるのが災害ですから共用部分の「保存行為」については
区分所有者も行えるという区分所有法の原則のままでもいいのかな～と私は思います。

どんなに責任感の強い理事長でも、マンションにいないことはあります。
携帯電話が通じないことも。
理事長が不在のときは副理事長が…としていても、その副理事長も連絡がとれないこともあるのです。
理事長が陣頭指揮をとって緊急対応をしてくれる状況で、一区分所有者が、自らが共用部分の
緊急修理をしようというのは、あまり考えられないのかな…と。
で、被災地で理事長が決断できなかった場合、どうしていたかと言うと、管理会社が、
自らリスクを背負って、理事長からの指示がもらえなくても、緊急対応していた…というのが実情です。
まだまだ、緊急時に理事長や理事会がすぐに陣頭指揮とれる管理組合は少数派で、
多くのマンションでは管理会社に何とかして～と言っていくことになります。

管理規約の緊急時の合意形成の定め方も、管理組合の自立度と大きくかかわりがあります。
自分たちで使いこなせる管理規約にしてくださいね。


http://profile.ameba.jp/nobuko-hirota/

[2981: 匿名さん]

>>2978


＞あのね、そんな基本論はマン管なら誰でもしっていることだよ。

このスレッドにはマンション管理士はいませんが、どうかしましたか？

管理士として発言するのなら登録番号と実名を示してからどうぞ。　笑

[2982: 匿名さん]

>2979
だから規約で決めろといってるじゃないの。
あんたね、何読んでるの？
理解力・読解力のないじいさんなんだろうね。（笑）

[2983: 匿名さん]

>2980
ながいコピペだな。じいさん（笑）
自分で整理しろよ。誰も読まないよ。
じいさん暇だから時間あんだろ。

[2984: 匿名さん]

↑

保存行為の原則のコピペだ

それを管理規約に反映するのは当たり前

そのコピペさえ理解不能の高齢者に教えただけ

しつこくコピペしても知能が追いつかづ理解できないのだろ

[2985: 匿名さん]

>>2983
おまえに読めとはいってない、どうせ知能低くて理解できないだろ。

[2986: 匿名さん]

>2980
ところであなたのマンションの規約では保存行為はどうなってるの？

さぞかし立派な規約ができているんだろうからね。

批判ばかりしてないで、自分のとこがどうなっているのか書き込んでみてよ。

[2987: 匿名さん]

2983

おたく専門家の廣田信子さんの解説に何か異論でもあるわけ？　笑

一級建築士・マンション管理士
マンションコミュニティ研究会代表
元（公財）マンション管理センター総合研究所主席研究員
コミュニケーションコーディネーター・コーチ

（公財）マンション管理センター主席研究員として、１０年間、全国のセミナー等で年間約５０回の講演を行うとともに、国土交通省からの受託研究、執筆活動を実施する。

同時にマンションコミュニティ研究会を立ち上げ、安心で快適な居住を実現するためのコミュニティ形成を支援する活動を開始。

フォーラム、勉強会、メルマガ発信などで、居住者、管理組合、管理会社、マンション管理士等専門家、関連事業者のネットワークを構築、幅広い人脈を有する。

独立後、管理組合、管理会社双方を対象にした、マインド、コミュニケーションスキルアップのための講演、執筆、研修、コンサルティングに取り組む。

ハード・ソフト両面の幅広い知識と分かりやすく、やる気の出るセミナー、コンサルティングには定評がある

[2988: 匿名さん]

>>2986

己のマンションには問題ない、更にはお前に教える義理もない。

[2990: 匿名さん]

>おたく専門家の廣田信子さんの解説に何か異論でもあるわけ？　笑

彼女はねマンションに住んだことはない。当然理事や総会に出席したこともない。
規約の全面改正もしたことがない。
そんな彼女にぞっこんだな　笑

[2999: 匿名さん]

>2988
>己のマンションには問題ない、更にはお前に教える義理もない

単なる規約だろう。もったいぶるなよ。
保存行為の規約なんてお前のマンションでできてる筈ないだろう。笑
「開放廊下の清掃をした場合はその都度組合に申し出て費用を請求すること。」
こんなもんかな　笑

[3001: 匿名さん]

空き駐車場問題の工夫…
2017-09-14 09:00:00
テーマ：▼マンション管理

こんにちは！　廣田信子です。
マンションの空き駐車場問題は深刻です。
駐車場収入減はそのまま管理組合会計を圧迫します。
それならと、空き駐車場を外部に貸すと、収益事業とみなされ、
税金を納めなければなりません。

台数が多ければそれもありでしょうが、数台規模では、そのために区分経理をして
会計処理を専門家に依頼したのでは何のための収益事業か分からなくなります。
外部貸しといっても、地権者がいるマンションでは、
当初の約束で、地権者が駐車場の使用権を持っていて、
管理組合と数台分の賃貸借契約を結んで、それを外部に又貸しして、
その収益から管理組合へ使用料を納めているところがあります。
（差額が、地権者の収入になります）

それと同じ理屈で、区分所有者が複数台の賃貸借契約をして、
それを外部者に又貸しをするのであれば、それは、管理組合の収益事業とはなりません。
使用料に差額がないか、又は少額なら、その区分所有者の収入としての申告もいりません。

そのためには、それができるような管理規約や細則の変更が必要ですが、
小規模で会計が苦しいマンションでは、そのような工夫をしているところもあるようです。

なるほどと思いましたので、小規模マンションの助けになればと紹介させていただきました。



　　　　　　　　　　　　　　　いいんでねぇ

[3003: 匿名さん]

[NO.2989～本レスまで、情報交換を阻害する投稿、および、他の利用者様に対する暴言や中傷のため、いくつかのレスを削除しました。管理担当]

[3004: 匿名さん]

>>3001 匿名さん

その方法画期的
外部貸しが収益事業にならず
収入としての申告も無用って
100戸超の中規模マンションでもいけそう

[3005: 匿名さん]

さぁ静かになりました

こんな駐車場の外部貸し方法があるとは感心

ずるいのもありですよね

[3006: 匿名さん]

そのパターンだと外部貸しの借り手がないときや、滞納があった場合は、区分所有者が自腹を切ることになるんじゃないのか？

[3007: 匿名さん]

そのためにも規約や細則の変更が必要と書いてあるよね。
借り手がいなくなるなら区分所有者も借りなければいいだけ。
管理組合に賃料が入らないだけ。
それに外部貸しで滞納はあり得ない、うちでも保証金３月分はもらってる。
月の賃料だけで誰が貸してくれるの？　契約解除で保証金は返すけどね。
駐車場なら滞納は一月で契約解除だよ。

[3008: 通りがかりさん]

このスレなんか変です。本来のマンション管理士に質問しましょうに戻すべきでは？それと、机上論と現実論は、相当違います。

[3009: 匿名さん]

マンション管理士と名乗れる人がいるならどうぞ

[3010: 匿名さん]

マンションの空き駐車場に関する課税

＊収益事業に該当しない要件

　①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
　②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

　ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。
　ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

　ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。