マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[2885: 匿名さん]

>>2883 匿名さん

持論はもう結構ですよ
ご苦労さん

[2886: 匿名さん]

>>2881 マンション管理士試験上位合格者さん

根拠のない虚言はもう結構よ

お引き取り下さい

[2887: 匿名さん]

>2880
それにね、修繕積立金の少ない築４０年以上の現在のマンションに住んでいる
住民はね、経済力がなく建て替えとか取り壊しができる能力はないよ。
例え決議要件を過半数にしてもその案は通ることはないよ。
強制買い取り後の解体はあるだろうが、国民はそれを許さない。
その補償として国が買い替え費用を出せば可能だが、それも絶対無理だしね。

[2888: 匿名さん]

>2885 >2886
自論とか根拠のない戯言とかいって批判ばかりしているけど、
あなたの考えでも書き込んだらどうなの。
それだけの知識や情報、学歴等があればね。

[2889: 匿名さん]

>2880
更新請求による更新というのがあります。
借地権者が借地権設定者に対して更新を請求した時は、借地上に建物が存在している限り
両当事者間で合意が成立しなくても借地契約が更新されたものとみなす。借地借家法５条１項
借地権の存続が満了した後も、借地権者が土地の使用を継続している場合には、借地上に
建物が存在している限り借地契約が更新したものとみなされる。５条２項

[2890: 匿名さん]

>>2889

突然、何を言いたい？

[2891: 匿名さん]

>2884
突然ではないでしょう。
>築35年目で、20年後の解体を決議するということだ。その後の取り扱いは「定期借地権付マンション」とほとんど同じになる。

これの関連だよ。

[2892: マンション管理士試験上位合格者]

>>2889
２８８９は定期借地権を知らないようである。

>>マンションは躯体もしっかりしているので維持補修がしっかりされていれば７０年とか
１００年はもつよ。

物理的には維持管理すれば数百年でも持つだろう。50年から60年というのは経済政策的に見た社会的寿命を言っているのだが、ａｆｏには分からないだろう。

『限界マンション』などの著書がある、富士通総研の米山秀隆氏が言う。
以下参照
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/50483
↑新法の「限界マンション法」で対応。

その他、
昨日、ＮＨＫで所有者不明土地の話やってたけど、恐らく、近い将来、「所有者不明土地収用法」ができるだろう。
銀行の休眠預金を活用する法律と似たようなものになるだろう。

[2893: 匿名さん]

＞50年から60年というのは経済政策的に見た社会的寿命を言っているのだが、ａｆｏには分からないだろう。

あほで悪かったな。

[2894: 匿名さん]

2889は取り消します。

定期借地権とは

平成4年8月に施行された借地借家法に基づき、供給側の地主が安心して借地を提供できる環境を整備したうえで住宅宅地の供給をすることを目的として生まれました。定期借地権の物件とは、その「定期借地権」を利用して地主が土地を貸し、その土地に借り主が建築した物件のことです。用途や契約内容などによって「一般定期借地権」「建物上特約付き借地権」「事業用定期借地権」があり、分譲住宅で主に利用されるのが「一般定期借地権」。建物は購入者のものになりますが、土地は地主に地代を払って借りるという形になります。借地権の存続期間は一般定期借地権で50年以上と定められており、その期間満了後は借り主が土地を基本的には更地にして所有者に返還します。

定期借地権付きマンションのメリットは安く購入できるが、築４０年とかになれば
改修とかはする者がいなくなるのでオンボロマンションになってしまう。
それに定期借地権付きマンションというのはまだ殆どないしね。

[2895: マンション管理士試験上位合格者]

もしかしてここの常連のａｆｏって、ベストセラーの『限界マンション』を読んでないのかい？
長期修繕計画を作れば、修繕積立金を適正にすればマンションが維持できると信じ込んでいるのは教養が乏しいからである。
マンション内で孤独死、相続放棄が連発して空き家だらけになり管理不全になるのはそう遠くない将来なのだが、それが分からないのも教養が乏しいからである。

[2896: 匿名さん]

>2892
>築35年目で、20年後の解体を決議するということだ。その後の取り扱いは「定期借地権付マンション」とほとんど同じになる。

現在のマンションが定期借地権付きマンションと殆ど同じ扱いになると、そんなことになるとは
当然思えない。
通常のマンションは、土地も建物も区分所有者のものだからね。
定期借地権付きマンションなら更地にして返還しなければならないだろうが。
それに、借地権者が期間満了に伴い延長することもあるしね。
通常のマンションは２８８９が適用されることになるよ。

[2897: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞定期借地権付きマンションのメリットは安く購入できるが、築４０年とかになれば
改修とかはする者がいなくなるのでオンボロマンションになってしまう。
それに定期借地権付きマンションというのはまだ殆どないしね。

あるにはある。知ってるところでは、築30年くらいで400万くらいで取引されている。

[2898: 匿名さん]

>2895
ここの常連のアホはあんたのことだよ。
しっかりした建物設備の維持保全のされた資産価値のあるマンションであれば
空きとか相続放棄とかで管理不全になることはありませんよ。
そんなことも分かってないんだね。
自分の理屈だけを推し進めようとしてもそれでは通用しない。

[2899: マンション管理士試験上位合格者]

>>2898
古いマンションは買い手が無いんだよ。なんでお宅が住んだ後の築数十年の中古に買い手があるって思うの？（失笑）
まともな人は新築か築浅を買いますよ。当たり前の話だ。
ｂｏｋｅ老人のおたくには国土交通省が言い出さないとわからないようであるw

[2900: 匿名さん]

極論すれば、六本木ヒルズが借地権付きマンションであった場合
５０年で解体して更地にしますか？
更地にまた同じようなマンションを作るとなると費用も莫大ですし、借地権者
にとっては同じ地代しか収入はありませんからね。
取り壊さず現状のままで地代をもらっていた方がいいでしょう。

[2901: マンション管理士試験上位合格者]

共用部を綺麗にしても住民の孤独死、相続放棄は避けられない。それが分からないのは２８９８の教養が乏しいからである。

[2902: マンション管理士試験上位合格者]

>>六本木ヒルズが借地権付きマンションであった場合
５０年で解体して更地にしますか？

それを前提に販売されているから約定どおり解体されるに決まっている。おたくわかってないね。
解体費用は借り手側が負担なんだけど知らんのか？

[2903: 匿名さん]

>2899
又、（失笑）とかボケとかの書き込みをするようになったね。
それを書けば売り言葉に買い言葉になりまともな議論にならなくなるのが
分らないのかね。
やはりみんながいうようにバカ（＝アホ）老人だね。

[2904: 匿名さん]

>2902
解体費用は借り手側が更地にして返還するということは貸し手側が
負担すると考える？もうろくしたの？

[2905: 匿名さん]

借地権者は解体しようがしまいが相場の地代しか入らないよ。
借地権者が自分でビルとかを作ることを考えていれば別だけど。
期限が来た場合、その期間を延長したとき、住民との交渉はどうなるか
分らないけどね。建物は住民のものだからね。
どちらにしても定期借地権付きマンションは殆どないので我々が考える
ことではないよ。

[2906: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞２９０５
借地権者ってどっちのことだとおもってんの？
借地権を持ってるのは借りたほうで
貸した方は所有権か地上権なんだけど。
なんで借りたほうの借地権者に「相場の地代しか入らないよ。」って話になるの？根本的な理解ができていない。
ａｆｏすぎ。

[2907: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞２９０３
高度な知見に対する、僻み、妬みは理解するが、教養を高めるには本を読むことだろう。「限界マンション」でも読んでみたらどうだ?ａｆｏ

[2908: 匿名さん]

単なる間違いだよ。それぐらいは斟酌しなさいよ。
それを揚げ足取りというんだよ。

[2909: 匿名さん]

>高度な知見に対する、僻み、妬みは理解するが

この上から目線、何考えてんだか。
高度な知見があるとは思っていないよ。
知人の限界マンションの宣伝？
うちのマンションで限界という言葉は存在しないので読む必要はないよ。
知識や情報に偏見を持ちすぎているんだろうね。
もう少し頭を柔らかくしなさい。

[2910: 匿名さん]

限界マンションは旧耐震基準のもので、補修等がされず
放置されたマンションで空きがでるのは当然。
そんなマンションは今後少なくなりますよ。
現在は修繕積立金や長期修繕計画に関心を持つ住民が
多くなりましたからね。
管理会社もその流れにそって管理組合に情報の提供やアドバイスを
していきますから。
限界マンション予備軍のところは、もう既にその兆候がでてますが
如何せん積立金はなく借り入れもできないマンションなのでお手上げ状態です。
それ以外のマンションは今後限界マンションになることはまずないでしょう。
そのためにはしっかりした長期修繕計画とそれに基づいた積立金の設定が
必要となります。
借り入れてやるとかそんな悠長なことを言っていたら、限界マンション予備軍
になりますよ。

[2911: 匿名さん]

定期借地権すら理解できていない者が、何を語っても説得力なし。

[2912: マンション管理士試験上位合格者]

50年の定期借地権の期間を満了して更地になったマンションはまだないから、
取り壊すときに年寄りが出て行かないとか、様々なトラブルは予想されるが、
数年とか長期間、居座るのは無理だろう。

2910は毎年、新築マンションが供給されていて、古いマンションを容易に取り壊す法整備が必要ということがどうしても理解できないようである。afo

>>高度な知見があるとは思っていないよ。
理解できないからａｆｏってことなんだけど。

[2913: 匿名さん]

ハイ 低レベルの話や嘘インチキ話はもう終わりですか

ご苦労様です

高齢者のわがままな持論など誰も聞きません

また勉強してお気張り下さい



笑

[2914: 匿名さん]

　「馬鹿あほ」投稿は止め、本当に回答が必要な質問を「マンション管理士」に質問しましょう。
　ところで、マンションに必要な、マンション管理士は、まじめでまともな排他をしないマンション管理士ですが、マンション管理士の団体にそうではない団体があります。　そのような団体は信用してよろしいか？

[2915: 匿名さん]

>2910は毎年、新築マンションが供給されていて、古いマンションを容易に取り壊す法整備が必要ということがど>うしても理解できないようである。afo

出来ているマンションを壊すというより、作る方の規制をかけていけば
いいんじゃないのか。
そんなことも理解できないアホなんだ。
今までは規制とかもなく、作れ作れと景気を煽っておいて、飽和状態が
近づくと、今度は解体し新しく作り直させることによって経済を活性化
させていく、そんなことをやって弱者を切り捨てるやり方が通用する程
甘くはないよ。よっていくら法整備をしてもその手法は受け入れられないよ。
頭が固すぎると前もいったけど、柔軟性をもった幅広い見解・見識を身に
つけないと重要な局面に出くわしたとき、相手の思うままにされてしまうし、
軽くみられてしまうよ。萎縮している人間にいい知恵、いい発想は浮かばない。

[2916: 匿名さん]

自分より上の強い人間に萎縮しないためには何かをみにつけないと
対抗できないよ。
同じような発想ではアホはいても何の役にも立たない。

[2917: 匿名さん]

>>2915

あんたの持論はひとり言でどうぞ。もういいから。

政治家でもないないだろうしお母ちゃんにでも言ってなよ。

愚痴や個人的な希望なんてここに書いても迷惑なだけだ。

空想や想定ではなく、現実的な質問しなければ誰も答えられない。


＞このレスへの返答は無用です。

[2918: 匿名さん]

>2917
僕はね愚痴や個人的な希望で書いたんではないよ。
アホはどうなっても構わないんだけど、同じマン管士として
活躍して欲しいと思って書き込んだだけだよ。
うちのマンションは素晴らしいと思っているし、将来的にも限界
マンションになることは絶対ないと思っているんでね。
ただ、そうならないように他のマンションにも期待をしているだけのこと。
それがボランティアマン管士と思っているので。

[2919: 匿名さん]

マンション管理士名乗るなら当番と実名書け
その理由くらいわかるだろ
くだらない持論をツラツラ恥を知れ

[2920: 匿名さん]

>2919
全く常識というものを持ち合わせていないんだね。
個人が識別される情報を流すバカがいる筈ないじゃないか。
あなたは自分の名前と住所を書けますか？
メールアドレスでもいいですけど。
あなたが私に質問する時はメールアドレスを書き込んでください。
あなたのメルアドに送信しますから。

[2921: 匿名さん]

>>2920

マンション管理士ではない者がマンション管理士と名乗ることはできない。

マンション管理士の唯一の特権が名称独占、管理士じゃないのなら紛らわしい名称も禁止。

登録番号と実名を名乗らなけらば不特定多数に対してマンション管理士というのは違法。

おまえ偽物のマンション管理士だろ、そんなことくらい知らない管理士などいない！

登録番号と実名書いてみろ、マンション管理センターで該当者がいるか確認する。

＞同じマン管士として活躍して欲しいと思って書き込んだだけだよ。
ニセ者はこういうこと書いては駄目なんよ。

恥さらし！

[2922: 匿名さん]

マンション管理士と確認できなければマンション管理士を名乗ってはいけません。

したがって、登録番号と実名を名乗れ。

[2923: 匿名さん]

2918や2920が本当にマンション管理士なら
その資格って相当レベル低いな

[2924: マンション管理士試験上位合格者]

ほー

[2925: 匿名さん]

>>2924 マンション管理士試験上位合格者さん

紛らわしいコテハンのおまえもじゃね？
罰金３０万 (笑

[2926: 匿名さん]

管理士登録してなきゃいいんだろ

合格者と書いてある

姑息で呆れるがな

[2927: 匿名さん]

ただの合格者じゃない、上位というのがみえんのか

[2928: 匿名さん]

だれでも嘘は書ける

[2929: 匿名さん]

四択で何を五択を並べるの。笑われるよ。やめなさい。見苦しい。

[2930: 匿名さん]

座布団２枚

[2931: 匿名さん]

大規模修繕に関しての書き込みは批判するが、その批判者は自分では
問題提起も何もしない。
ただ批判するのだけが生きがいの嫌われ者だな。
勿論それだけの知識や情報もないんだろうが。
批判するのは簡単だからな。

[2932: 匿名さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

[2933: 匿名さん]

マンション管理の基本的なことから勉強していきましょう。

[2934: 匿名さん]

ふぅ～ん　法律の専門家はそうはいってないけど、それも下らない持論かな？
ハイ　コピペ
区分所有法18条について
この点について、区分所有法18条は以下のとおり規定しています。

（共用部分の管理）
第十八条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
　　　　　 ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。


つまり、区分所有法18条1項但し書の「保存行為は、各共有者がすることができる。」
という規定は「規約で別段の定め」をすることができるのです（同条2項）。例えば、
保存行為についても管理組合ないし管理者が行う旨の規定も有効です。

そして、多くのマンション管理組合においては区分所有法18条2項に基づき
「規約で別段の定め」をしているものと思われます。

＞ 例えば、「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担において
＞これを行うものとする。」（マンション標準管理規約（単棟型）第21条1項本文参照）
という規約を制定している団体（管理組合）の構成員（区分所有者）の意思としては、
＞「保存行為をも含めて管理組合が行う」というもののはずです。

＞そうすると、このような定めがある以上、各共有者（区分所有者）は勝手に保存行為をして、
＞それ（保存行為）を根拠に他の区分所有者に求償（区分所有法19条、21条参照）することは
＞困難と解さざるを得ません ［注2］。

ただし、「保存行為」の問題と、「事務管理」（民法697条以下）や「不当利得」
（民法703条以下）の問題とは別です。つまり、保存行為とは別の法理（根拠）に基づいて、
管理組合ないし管理者あるいは他の区分所有者に対して求償することはあり得るでしょう。
区分所有者は「廊下の清掃」もできないのか？
（極端な話として）上記のような規約の定めがある場合、各区分所有者は「廊下の清掃」
もできないのでしょうか？

この点、上記のような規約制定者（当該団体構成員）の意思として、例えば区分所有者が
共用廊下を清掃することまで禁止する趣旨ではないでしょう。ただし、「保存行為」を根拠と
した費用の求償（区分所有法19条参照）については否定する趣旨のはずです。
つまり、求償問題を生じない単純な清掃行為まで禁止する趣旨ではないと解されます。

結局、規約の定めの趣旨に照らして個別具体的に判断されるべき問題といえます。

まとめ
「共用部分の保存行為は各区分所有者がすることができる。」という話が出た場合、
その話は何を目的としてなされているのかに注意する必要があります。

例えば、単に共用廊下の清掃をすることができるというレベルの話なのか、
それとも清掃に要した費用を他の区分所有者に求償できるというレベルの話なのか、
それによってその話の是非が変わってくるはずです。

保存行為の可否といった抽象議論はトラブルの元になりますので注意が必要です。

（弁護士／平松英樹）