マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[2841: 匿名さん]

やっぱり資格を持っている者の勝ち（誇）
みんな頑張って資格取得めざそう（誓）

そしてもう資格のことを書き込むのはやめよう
そればっかりの書き込みで先に進まないから
お互いに切磋琢磨して知識や情報を深めよう
人を詰るためのスレではないから

[2842: 匿名さん]

>積立金をやめて借入金中心にしろという話のどこが間違いなんだ？
>低金利で積立金のメリットはない。お宅が理解できないだけだろうけど。

みなさんのとこはどういう考えで対応されてますか。
ご意見をお聞かせください。
そんなことはマンションそれぞれが考えればいいといわないでください。

[2843: 匿名さん]

修繕積立金なしで借入金で賄う組位運営には、問題はあるが、一応賛成。賛成理由は組合員が組合運営に真剣になる。組合運営が理解出来る様になったら、皆で話し合って長期修繕計画を作成して必要額を徴収する。剰余金は少なめにして、不足したらその時点で借り入れをおこす。そのために組合を法人化することを勧める。潤沢の組合資金は害悪。

[2844: 匿名さん]

潤沢の組合資金は害悪というのが理解できないんですよね。
積立金に余裕があればすぐ使いたくなるというのは分りますが、
長期修繕計画に基づいて事業計画として総会議案として提案し、
修繕積立金の取り崩しをしていけば問題は解消すると思いますが。
勿論管理組合主導でマンションの管理が進められているマンション
の話しではありますが。
借り入れをして短期間で返済するより、長期間の中で積立てていった
もので工事をしていく方が組合員の負担は軽減されるとは思います。
又、その都度総会での値上げの議案を提案するのも大変ですよ。
ついつい工事が遅れる可能性が出てきますしね。

[2845: 匿名さん]

マンションを買い替えようと計画をした。当初は現金で買う計画でしたが、銀行からローンの金利の低さで現金は他の投資に振り分けて、マンションはローンを組んだ。
現金を銀行に預けても受取利息を考えると馬鹿らしい。現金は手元に置いて、マンション等の個人不動産の安物件が出た時は即座に手付をうち現金で購入した。現在は
不動産投機は控えている。この金利安がいつまでつずくのでしょうか。？

マンションも潤沢な資金を手元で遊ばしていて一部の組合員や管理会社が無駄使いをしているのを見かける。２８４２さんの意見は聞いた方が良いですよ。私などは
手持ちの大型マンションが剰余金が豊富すぎたので理事長に提案して隣接地の土地を購入して駐車場に使用している。建替え時は専有部分の床面積に参入しているので、
それだけ組合員の自己負担が少なくなる。組合役員は知識があれば、組合員の為妄想を張り巡らしてください。建替え時に現在１００戸のマンションが隣接地を購入す
ることで２００戸のマンションを建てられるとすると。１００戸を販売して、議決権の割合で利益を配当した上に新築マンションに住める。

[2846: 匿名さん]

資産の運用としては、安全性、流動性、収益性を念頭においているのがマンションの
基本的な考え方です。
そして収益性より安全性、流動性を重視しているのが現状です。
資産の運用としても、せいぜいスマイル債の購入か銀行預金が主流だと思います。
２８４５さんのとこみたいに将来を見越しての投資というのも理解できます。
ただ、修繕積立金が工事に対応できない場合は問題が生じます。
積立金が不足すれば借り入れをしなければならなくなります。
駐車場の購入と工事の使いみちは別途に考える必要があるのではないでしょうか。
個人でしたら、低金利は今後も続くことが予想されますので、蓄えは他へ回し、
マンション購入資金は借り入れて長期で返済するのは利口なやり方だと思います。
しかし投資が失敗しないようにはしないといけませんが。
必ず儲かるというものはありませんので。

[2847: 匿名さん]

だから潤沢にあると言っているだろう。細かい事は匿名だから差し控えるがあなたの論理は理解している。
実務経験のないマンション管理士はこんな簡単な事をいかにも正論として理屈をこねる。うちは法人化し
ているし、機械式駐車場も撤去しているよ。何処のマンションにも成功できることではないけどね。念の
為、条件が整はなければ不可能ですよ。。

[2848: 匿名さん]

積立金が潤沢にあるマンションであれば可能でしょうね。
機械式駐車場を撤去したぐらいだから、築年数の経過したマンション
なので建て替えも想定しての土地の購入なんでしょう。
一般の築年数の経過したマンションは、積立金の不足が顕著ですからね。
修繕積立金の値上げに成功した秘訣を教えてください。

[2849: 匿名さん]

大規模修繕費用を借り入れや一時金徴収に重きをおくのに賛成～～
普段の積立金を安くっていいよ、借り入れしたり一時金取るのは衡平がとれるね
修繕費用は修繕後にも住み続ける所有者たちが払うのがいいよね～
早めに売って引っ越す人は払いたくないもんねバンザ～イ！

[2850: 匿名さん]

マンションデベロッパーはマンションの販売価格をなるべく高く維持するために、
修繕積立金は「わざと低めに」設定しているのです。

それでよか！

[2851: 匿名さん]

新築マンションにおける修繕積立金の平均は、
均等積立方式を想定した必要な金額として
国交省が示している金額の半分以下にとどまっています。

それでいいそれでいい！
賢いオーナーは早めの買換え住替え
それが安全で賢いマンションライフ

いつまでも住んでると住人も高齢化で
将来ニッチモサッチモ状態で建替えも危うい

金ない人はマンションライフは危険！

[2852: 匿名さん]

大規模修繕費用は一時金や借り入れがおすすめ！

[2853: 匿名さん]

機械式駐車機の大規模改修費用の積立額は一台分月額１万円以上が望ましい。
敷地が狭いと何かと金掛かるのよね。

[2854: 匿名さん]

買い替えを１０年ごとにできる者はいいけどね。
しかし、分譲時に積立金は一時金として１回目の工事ができるように支払っているからね。
買い替えるたびに一時金を支払わなければならないよ。
それに、借り入れていれば、２０年返済としても１０年後の元金は３分の１の支払いも
できていないからね。
３，０００万円の借り入れの場合、元金の支払いは１，０００万円以下だからね。
買い替えれば２，０００万円以上をプラスしないと同じレベルのマンションは買えない。
金融機関はしっかりしてて、最初は金利分を多く回収しますから。

[2855: 匿名さん]

修繕工事費用が足りないときには、区分所有者全員から数十万円〜数百万円の費用が徴収されることもある。その際に居住年数は考慮されず、30年住んでいる人も、入居してから数日の人も均等（または専有面積に応じた割合）の負担となることはしっかりと理解しておきたい。

[2856: 匿名さん]

新築購入時の修繕一時金は数十万円程度、安い！

売ってなんぼのデべはそんなもの。

しかしながら、一回目の大規模修繕で費用不足のでるマンションが９割以上！

販売時の一時金など意味をなさない、積立金の値上げが急務だが、応じる組合員は極端に少ない。

マンションは永住志向も若干増えてはいるが、住替えるつもりの人が多いという現実。

余分な費用からは、逃げるが勝ち！

[2857: 匿名さん]

分譲時に段階的に修繕積立金の値上げは契約上結んでいるんですよ。
マンション買ったことがないので分からないでしょうが。

[2858: 匿名さん]

一時金の徴収は難しいので、借り入れをすることになるでしょうが、
１０年返済１戸平均１００万円を借りれば、月に修繕積立金の値上げを
１万円以上しなければならなくなります。
１度値上げした積立金が１０年経過後になくなることはありません。
直ぐ２回目の工事が近づいていますし、大型設備（エレベーター、玄関扉、
サッシ、排水管等）の工事で更に値上げをしなければならなくなりますから。

[2859: 匿名さん]

>>2857
おたくのマンションがそうなってるだけでしょ。
国交省が推奨してるだけだよ、決まりはない。
知ったかぶりはいかんね。

[2860: 匿名さん]

そうだね～　修繕費は住む人が負担するなら後払いの借り入れが良いでしょう。

売って出ていく人に迷惑かかりますからね。


それと
>>2857さん

＞分譲時に段階的に修繕積立金の値上げは契約上結んでいるんですよ。

誰と契約したんですか？　笑

[2861: 匿名さん]

修繕積立金の積み立て方式は、均等積立方式と段階増額積立方式の２つがあります。
均等積立方式は必要な修繕金を計画期間が割り、毎月同じ金額を払う方式です。
そのため、期間中は修繕積立金が変わることはありません。
＞国交省のガイドラインにおいても、均等方式が望ましいとされています。
しかし、多くのマンションでは後者の「段階増額積立方式」が採用されています。
これは徐々に値上げをする方式です。

＞国交省の推奨する御積み立て方式は『均等方式』毎月同じ金額を払う方式です。

「分譲時の価格設定が低い」のは、段階方式を取っているからです。マンション購入時、
修繕積立金の値上げ計画について説明を受けているはずですが、「１０年後のことだから」
とあまり意識しないのが現実なのではないでしょうか？

ということで、段階方式を取っていても修繕費用は不足する。

理解した管理組合が値上げに踏み切るが難航。


賢いオーナーは積立金額が安いうちに住み替える。

[2862: 匿名さん]

勿論管理組合が分譲業者と将来の積立金の話し合いの中で
話しあったものです。
当然最終決定は総会での承認が必要です。
そうやって段階的に値上げをしていかないと、借り入れを
しなければならなくなりますから。
修繕積立金は当然区分所有者が支払います。出ていった者は所有者では
ありませんからね。
マンションを購入した者が引き続き支払っていくのですよ。
しかし、出ていく者も分譲時の一時金と毎月の積立金は支払っているんです。
１０年で出ていけば、月５，０００円の修繕積立金とすると、６０万円と
なります。それに分譲時に支払った一時金４０万（例えば）を足せば１戸
１００万円となり、第１回目の大規模修繕工事分はそれでできるんですよ。
出ていく者が支払い、１０年後に購入した者は一時金も積立金もまだ殆ど
支払っていないので出ていく者にとっては不利ですよね。

[2863: 匿名さん]

＞そうやって段階的に値上げをしていかないと、借り入れをしなければならなくなりますから。

逆ですよ、それをするから大規模修繕時に費用不足が発生する、それすらわからないのかな？

国交省が推奨する『均等方式』は必要な修繕金を計画期間で割り、毎月同じ金額を払う方式です。

これは最初から積立金は高くなるが、修繕費用の不足は防げる。

段階的に値上げする方式は、分譲会社（デベ）がマンションを売りやすくするための手法。
＞国交省は推奨していない。

おじさん勉強しなよ。　理事会で笑われるよ。　笑

[2864: 匿名さん]

＞１０年後に購入した者は一時金も積立金もまだ殆ど支払っていないので出ていく者にとっては不利ですよね。

中古として売るのに売値は売り主が決められるの、それに普通は一回目の大規模修繕から
費用不足が出て一時金集めるか借り入れするマンションがほとんど。
データは初回大規模修繕費用の借り入れしかないが、全体の３５％以上が借り入れしてる。
ほかは一時金を徴収しているのでしょう。

段階的に修繕積立金が上がるならその後も値上がり、おまけに借入金があるとかマヌケでしょ。
早めの住み替えが賢いおーなー。


おたく無知すぎですよ、というより認識不足かな。

[2865: 匿名さん]

>2863さん
良くわかっているじゃないですか。
全くその通りですよ。
段階方式を採用しているのは、マンションを売りやすくするためです。
私もマンションを買うときは、修繕積立金と管理費は安い方がいいと
思っていましたから。
将来の修繕とかまでは考えていませんからね。
これは戸建てでも同じことですが。
分譲時は管理費が高く修繕積立金は安くしてありますよね。
管理費を安くすると管理会社の委託費にも影響しますから。
尤も管理費は分譲時から値上げしているマンションは殆どないと思いますが。

[2866: 匿名さん]

分譲時から１２～１５年後の大規模修繕時期まで、積立金の値上げをするのは
相当難しいですよ、所有者も値上げの理屈はわかっていても個人的な都合や理屈が上です。
住替えるとか一戸建てを買うなど、マンションの修繕は関係ないという個人的な理由が多々
通常総会で議案として積立金の値上げ案を出してもほとんど否決されます。

一回目の大規模修繕で費用不足が出るなど経験し、所有者も多少の入れ替わりがあったのち
やっと修繕積立金の見直しが受け入れられる事になるでしょう。

２０２０年には築３０年越えのマンションが全体の４割になります、修繕もですが
建て替えが難儀でしょう。トラブルも増加するでしょうね。

住替え買換え、一戸建てへの移行も一考。　早めが得策。

[2867: 匿名さん]

私どものマンションでは長期修繕計画の洗い直しをしまして、１戸当り月の
必要修繕積立金を算出し値上げに踏み切りました。
１回目の工事後に長期修繕計画の洗い直しをしますが、建築士との検討中も
住民に対する必要性を訴えました。
そして、最終的には値上げ幅を４段階にして値上げ額のアンケートを取りましたが
一番高い値上げ案が圧倒的多数でした。
それを基に総会に議案として提案しましたが、３５０戸の組合員のうち反対票は
６票しかありませんでした。
積立金は大型設備分と専有部分の配管の更新工事分までを含んだ金額で国交省の
のぞましい修繕積立金の額１７，５００円程度でした。
早めに値上げに踏み切ったのと１回目の工事後に値上げをしていたのでやらなければ
ならない工事を全て網羅する金額になりました。

[2868: 匿名さん]

大規模修繕工事は３回目の時までが一番お金がかかります。
大型設備の工事が始まりますので。
サッシ・網戸、玄関扉、排水管等の工事はしないというマンションも
あるでしょうが。資産価値と快適さの問題です。
積立金の少ないところはやらないでしょうが。できることなら全て
やった方がいいには決まってますが。

[2869: 匿名さん]

永住する人はやりたいだろうね。
そうじゃない人もいるからねぇ～。

[2870: マンション管理士試験上位合格者]

>>大規模修繕工事は３回目の時までが一番お金がかかります。

3回目は必要なし。
1回目は15年目、
2回目は35年目、
55年目で解体。
・1回目を早めにするのは、転売するひとに配慮するためである。
・ＵＲ賃貸住宅の修繕周期は20年であり、分譲マンションの12年から15年周期の修繕工事は過剰である。
・借り入れをすると修繕積立金がどんどんあがるというａｆｏがいるが、借り入れをすると工事内容、金額に住民の厳しい目が注がれ
不要な工事はしなくなる。
・55年目の解体には「限界マンション法」制定が必要になるだろう。
・解体時期を明確にするのは35年目の2回目の修繕工事のときで、あと20年で解体することを決議し、
解体積立金などの準備に入る必要がある。
・解体時期を決議した後は、50年の定期借地権付きマンションに準じた取り扱いになると思われる。

[2871: マンション管理士試験上位合格者]

経済政策的に見て、古いマンションを解体しないと新築が売れなくなる。
住宅供給戸数は毎年100万戸あるから、古いものは解体しやすくする「限界マンション法」制定は必然である。
自分の死後の維持管理まで考えているａｆｏは日本全体のことも考えてみてはどうか?
それと、修繕工事の枝葉末節にこだわる「おいら」君もね。

[2872: 匿名さん]

＞55年目で解体。

誰がどのように解体を決められるのかも知らない者がまた妄想投稿？

知識がないのに堂々とデタラメ書くのには呆れる　（笑）　ほかでやれよ

今の定期修繕を行われているマンションのおおよその耐用年数すら知らない者が嘘放題？

[2873: 匿名さん]

1回目は15年目、
2回目は35年目、
55年目で解体。

勝手な持論で無知全開ですな　笑

何が１５年３５年？？？　

[2874: 匿名さん]

マンションは早めの住み替えが買換えがお得。
いつまでも住むと損をするのは誰でも解る。

[2875: 匿名さん]

マンションの大規模修繕工事の時期は、一概に築何年後と決められているわけではありません。マンションの劣化の度合いは、個々の建物の構造、立地条件、日常的な管理状態などによって違ってきます。そのためケースごとに、正確に劣化や傷みの状況を理解し、修繕の時期を見極めることが大切です。

しかし、おおよその目安はあります。大規模修繕工事は「12年周期」で考えられることが多いです。これは建築基準法で、築後10年を経過した外壁がタイル貼りなどのマンションは、3年以内に外壁の全面打診調査を行う必要がある、と定められていることと関係があると言われます。

[2876: 匿名さん]

平成20年4月から建築基準法の一部が改正され、定期報告制度の調査、検査基準などが厳しくなりました。これにより、タイル貼り・モルタル仕上などのマンションは、建物の竣工、改修などから10年を経ている場合は、3年以内に外壁の「全面打診調査」を実施しなければならなくなりました。その目的は、タイルなどの外壁落下による事故を防止することにあります。

3年以内に外壁の「全面打診調査」の実施が必要となるのは、先述の通り、建物が竣工してから10年を超えており、外壁改修工事を10年を超えて行っていない場合や、歩行者等に危害が加わる恐れのある部分の「全面打診調査」を10年を超えて行っていない場合が該当します。まだ築年数が浅く「全面打診調査」が必要な建物に該当していない場合でも、目視確認及び手の届く範囲の打診調査や、万が一異常箇所がある場合は、その箇所の「全面打診調査」が必要になりますので、注意してください。一方、一部例外条件があります。3年以内に外壁の改修工事が決まっている場合や、歩行者等の安全を確保するための対策を講じられている場合は「全面打診調査」の必要はありません。
ところで、外壁の全面打診調査を行うには「足場」が必要です。足場を組むにはコストがかかるため、全面打診調査を実施する際に、同じく足場が必要な大規模修繕工事を同時に行うのが得策です。そこで13年以内、つまり12年ごとに大規模修繕工事を行うという考えが一般的になっています。


＞無知なニセ者管理士の投稿を、間違ってもうのみにしないようにご注意ください。

[2877: 匿名さん]

アホの考えは兎に角工事は先延ばしに、積立金はできるだけ抑えて
借り入れで行うの一点張りだけど、借り入れという考えは二回目が
３５年で解体は５５年という発想から来ているんだね。
３５年以降売却する者も出てくるし、マンションの住民もどんどん
入れ替わっていくのにそんな甘い考えは通用しないね。
例えば、築５０年で購入した場合、後５年しか住めないことになるね。
単純な考えでマンション管理はできないよ。
解体はできないんですよ。

>借り入れをすると修繕積立金がどんどんあがるというａｆｏがいるが、借り入れをすると工事内容、金額に住民 >の厳しい目が注がれ
>不要な工事はしなくなる。

全く不信感の塊というか、人を信じることができない人間なんだね。
あのね、例えば工事を４０年間で見た場合、同じ工事をすれば借り入れをしようが
積立金を充当しようが、その工事費はかわらないということをいっているのが
分らんのかな。
ずっと必要積立金を積み立てていくのと、その都度借り入れをして積立金の値上げをする
のでは積立金の額が違ってくるというのも分からない？
借り入れをすると住民の厳しい注目云々は話しにもならないよ。

[2878: 匿名さん]

>２８７６さん

>10年を経ている場合は、3年以内に外壁の「全面打診調査」を実施しなければならなくなりました。
>一部例外条件があります。3年以内に外壁の改修工事が決まっている場合や、歩行者等の安全を確保するための対>策を講じられている場合は「全面打診調査」の必要はありません

ということは、１０年＋３年＋３年＝１６年　最大１６年以内に全面打診調査をしなければならない
ということですよね。
やらなかった場合の罰則は分りませんが。

[2879: マンション管理士試験上位合格者]

日本初の民間分譲マンション「四谷コーポラス」が建て替えへ。
http://www.homes.co.jp/cont/press/reform/reform_00557/
1956年（昭和31年）竣工だから築61年で解体ということである。

他方、最初から使用期間が決まっている「定期借地権付マンション」は５０年で終了なので、50年から60年がマンションの寿命と考えて差し支えないだろう。

>>例えば、築５０年で購入した場合、後５年しか住めないことになるね。
だから、築35年目で、20年後の解体を決議するということだ。その後の取り扱いは「定期借地権付マンション」とほとんど同じになる。
将来制定されるであろう「限界マンション法」のなかで決める事項であろう。

[2880: マンション管理士試験上位合格者]

＞２８７７
2877は自分のマンションを自分が作った長期修繕計画によって、死後100年以上も維持管理したいようだが、
若い人はそんな古いマンションに住みたくは無いのだ。
人口が減少するなか、年間の住宅供給件数100万戸に対応した100万戸解体を実現する法的整備（限界マンション法制定）は必然なのである。

[2881: マンション管理士試験上位合格者]

2877とか「おいら」君は、国土交通省が言わないと問題に気がつかないようだが、
私がおたくらより上位レイヤーなのは、「限界マンション法」の骨子を国会議員政策秘書と詰めているからである。
そのうち、現実の政治課題として政治日程に上がってくるから見ておくが良い。

[2882: 匿名さん]

シロウトの勝手な持論やデタラメ投稿にはご注意下さい

くれぐれもまにうけないように

[2883: 匿名さん]

>2880
>人口が減少するなか、年間の住宅供給件数100万戸に対応した100万戸解体を実現する法的整備（限界マンション法制定）は必然なのである。

こんな法律ができる訳ないでしょう。
築３５年目で２０年後の解体を決議する？ばかげてるよ。
解体をしなければならないマンションは、耐震基準をみたしていないマンションで
海砂の混じったものを使用していた建物で躯体そのものが脆弱なマンションとか
積立金が殆どないマンションはそうした方がいいだろうが、耐震基準後にできた
マンションは躯体もしっかりしているので維持補修がしっかりされていれば７０年とか
１００年はもつよ。給排水管の更新は必要だけどね。共用部分・専有部分とも
マンションができ始めのころは、築３０年で解体していって経済発展に結びつけようとの
目論見であったが、建物は３０年では解体するところは殆どなかったからね。
長期修繕計画も、国交省は当初２５年、そして３０年に、現在は大型設備の更新工事を
含む長期修繕計画の洗い直しを指導しているしね。
それが望まれる修繕積立金の額１７，５００円ということ。
ヨーロッパの建物は築１００年というのはザラにあるしね。
それにコンクリートの場合、内装はやりかえれば新築同様になるしね。

[2884: 匿名さん]

>>2878 匿名さん

随分勝手な解釈ですね

違います

そんなことくらいネット環境あるなら調べなさい！

[2885: 匿名さん]

>>2883 匿名さん

持論はもう結構ですよ
ご苦労さん

[2886: 匿名さん]

>>2881 マンション管理士試験上位合格者さん

根拠のない虚言はもう結構よ

お引き取り下さい

[2887: 匿名さん]

>2880
それにね、修繕積立金の少ない築４０年以上の現在のマンションに住んでいる
住民はね、経済力がなく建て替えとか取り壊しができる能力はないよ。
例え決議要件を過半数にしてもその案は通ることはないよ。
強制買い取り後の解体はあるだろうが、国民はそれを許さない。
その補償として国が買い替え費用を出せば可能だが、それも絶対無理だしね。

[2888: 匿名さん]

>2885 >2886
自論とか根拠のない戯言とかいって批判ばかりしているけど、
あなたの考えでも書き込んだらどうなの。
それだけの知識や情報、学歴等があればね。

[2889: 匿名さん]

>2880
更新請求による更新というのがあります。
借地権者が借地権設定者に対して更新を請求した時は、借地上に建物が存在している限り
両当事者間で合意が成立しなくても借地契約が更新されたものとみなす。借地借家法５条１項
借地権の存続が満了した後も、借地権者が土地の使用を継続している場合には、借地上に
建物が存在している限り借地契約が更新したものとみなされる。５条２項

[2890: 匿名さん]

>>2889

突然、何を言いたい？