マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[2761: 匿名さん]

>2760
標準管理規約をひな形としているマンションが殆どなのに、わざわざ
リスクの伴う修繕積立金の取り崩しを理事会だけでも可とする規約に
するのは理解できないね。
それこそＮＰＯ全管連の標準管理規約をひな形にしているマンション
なんだろうね。
ＮＰＯ全管連の標準管理規約には、総会決議事項と理事会決議事項に
全く同じの修繕積立金の取り崩しの文言が明記されている。
この場合、修繕積立金の取り崩しは迷うね。組合員が反対しそうな時は
理事会決議だけなんだろうが。
適正化法が改正になり保管口座の扱いを明確にした背景には、管理会社
の不正に対応するために制定したもんだよ。
建替えも緩和する方向とか決まってもいないことをあたかもそうなると
信じて発言するかね。

[2762: 匿名さん]

規約設定があるということは特別決議で可決しているという事だよね。皆が賛成したこと。
大規模修繕でも大方の実施時期や周期、施工内容や相見積もりの開示や費用の拠出方法など
決められていれば総会での決議は要りませんよ、ただ説明は要るよね。
突発での修繕などは管理者に決裁権が当てられてるだろうし、、それぞれ規約で決めると簡単。

管理組合が工事に関して悪意を持つようなことがなければ、また普通に修繕するならいいんじゃないの。
国は大規模修繕も自己判断にまかせ、民法の基本である過半数での決定という事柄を撤廃しているんだしね。
区分所有法は便利に使わせてもらいましょう。

[2763: 匿名さん]

大規模修繕工事を総会決議なしに実施できるとの規約の定めがあったとしても、区分所有法第１７条第１項に規定する「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）」に該当するものがあれば、個別の特別多数決議（ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。）が必要である。

[2764: 匿名さん]

区分所有法はマンション管理に特化した民法の特別法だし、かなり優遇されてる。

なんのために特別に特権を与えられてるのか、若い人の柔軟な脳ミソならわかる。

高齢では無理かな、多数決とか、民主主義最優先とか、染みついてるもんね。

建替え決議についてもそうだよね、かなり残酷な法律になってるよ。

建替え決議成立したら、反対者、（費用が調達できない者）は専有部を流通価格で買い取られ
追い出される構図なんだよね。　流通価格なんて安いよ、建替え前だから。

こうして国は、大きなコンクリートの箱が廃墟になることを未然に防ぎたいのよね。
その金がないなら分譲のマンションのは住むなと言う事、どこでも住むには費用が掛かる。

[2765: 匿名さん]

大規模修繕工事で１７条に関わる工事しますか？　　不思議（笑）
おたく重大な変更ってわかってます？

【参考】　　マンション法　１７条解説　

共用部分の重大な変更をするためには、
(1)区分所有者の3/4が賛成する
(2)議決権の3/4が賛成する
の2つの条件が両方とも整うことが必要、というのが原則です。条件が整っていることは集会で確認します。

この共有物の重要な変更についての民法のルールは全員の合意による、です。一人でも反対する人がいる場合には変更することができません。先の車の例では、シャコタンしたい！と思っても後の二人がうん、と言ってくれなければできません。区分所有法ではこの点が多数決に変更されています。

次に、共有部分の重大な変更とは、例えば、今まで階段があった部分にエスカレーターを設置するような場合をいいます。あまり細かい変更（階段の色を塗りなおすとか）まで、集会を行うのは大変なので、細かい場合はここまで面倒な要件で決議する必要はありません（こちらは重大ではない変更といいます）。
次に、条件のうち、(1)は区分所有者の過半数が賛成する、ところまで軽減することができます。軽減するためには規約に記載する必要があります。逆に(2)は軽減することができません。

また、変更によって専有部分を使うときに、特別に影響が生じる人がいる場合には、その人が賛成していることが必要です。先のエスカレーターの例では、エスカレーターの動力が部屋のまん前に置かれてとてもうるさい思いをする人がいる、と言う場合には、その家の人の賛成を得る必要があります。もちろん、その動力が2つ以上の専有部分に迷惑を掛けるのであれば、その全ての専有部分の区分所有者が賛成している必要があります。

[2766: 匿名さん]

>>2763

>>2765を　みてね（笑）

[2767: 匿名さん]

現実問題として大規模修繕工事を住民の声を無視してやるのは問題があるでしょう。
こういえば総会決議で承認したじゃないかということだろうが、それ以前に
具体的に大規模修繕工事は理事会決議でオーケーといって規約改正したのかどうか。
又、修繕積立金の取り崩しも理事会で自由にいくらでも使えるというのも問題が
ありますよ。
マンション管理はいい方向に行くように、又できるだけ全員の声を反映して
運営していけるように方向づけしていかなければなりません。
工事に関して悪意をもつようなことがなければいいんじゃないのという考え自体
間違っているでしょう。
そうならないようなシステムづくりが必要なんです。
管理費は通常のマンションの管理に使うもの。よって毎年殆ど支出額は変わらない。
修繕積立金はみんなの積立金。この区別はしっかりしておかないとダメでしょう。

[2768: 匿名さん]

ついでに前レスの区分所有法１８条解説も　ホイヨ↓

【参考】　　マンション法　１８条解説　

管理に関する事項、は大きく、重大な変更、重大ではない変更、保存行為に分けることができます。
この内、重大な変更については17条に規定されています。

次に最も重要ではない保存行為については、民法でも、区分所有法でも、各自単独で行うことができます。保存行為とは現状維持のための行為、と言われます。車の例では、ガソリンを継ぎ足すことなど。マンションの場合には、廊下を掃除するとか、廊下の電気が切れたので付け替えるとか、いう場合です。誰かの了解なんていらない、という点はご納得いただけるでしょうか。

では重大ではない変更とは何か、ですが、性質を変えない範囲で利用したり、価値を増加させる行為とされています。具体的には、車であればシートカバーを買ってきてつける、マンションであれば廊下に新しく夜間灯を設置する、ということが挙げられます。
このような変更を行うことは基本的にはみんなにとっていいこと、のはずですが、費用も全員で負担することとなるのであれば、そこまでしなくてもいいのに、と思う人も当然出てきます。
そこで、民法では持分の過半数で決める、ことになっています。
一方で区分所有法も同じく過半数が原則ですが、区分所有者の過半数、議決権の過半数、の2つの過半数が必要です（この2つの要件が必要、という点は17条と同じです）。

なお、以上の点については規約に記載することで条件を変えることができます。過半数を更に少なくしてみたり、保存行為も同意を得てから進めるようにルールを決めたり、できるのです。それと、17条でもありました特定の専有部分の区分所有者に迷惑がかかる場合にはその人の了解を得ておく、というルールはここでも健在で、誰かに迷惑がかかる場合にはその人の承認が必要です。

最後に、共用部分に保険を損害保険を掛ける場合、この保険を締結すること、保険金を請求することはそれぞれ管理行為になります。その結果、過半数ほか、規約で定めた割合で承認されないと、手続きが進まないこととなってしまいます。

＞以上の点については規約に記載することで条件を変えることができます。過半数を更に少なくしてみたり、保存行為も同意を得てから進めるようにルールを決めたり、できるのです。

[2769: 匿名さん]

>>2767

それぞれのマンションの自由ですよ、古くて老朽化が激しく費用が掛かりそうなマンションでは
住民の多くも高齢化、貯えが少なく死ぬまで修理なんてしなくていい。と言う人もいるのでは？
それより管理費修繕費値下げしろ！　なんていうほうが多いかもですね。
そのようなマンションでは大規模修繕で借り入れをしたり一時金を徴収するのは無理。

このようなマンションと、そうではないマンションがありますので規約設定はご自由にと言う事。
区分所有法ではかなり広い範囲で融通の利く法律になってます、便利に使ってください。

若い人は集合住宅の将来や危険性もある程度ネットなどで学習してから買いますからね。
マンションは買い替え住み替えがお得、という事。

[2770: 匿名さん]

＜重要＞
> 17条でもありました特定の専有部分の区分所有者に迷惑がかかる場合にはその人の了解を得ておく、というルールはここでも健在で、誰かに迷惑がかかる場合にはその人の承認が必要です。

[2771: 匿名さん]

２７６３ではないけど
区分所有法の話しで十分なのに民法の話までは必要ありません。
大規模修繕工事に特別決議が必要な場合もあるでしょう。
うちの場合は子供用プールをロータリー駐車場にする時大規模修繕工事
でやりましたから。
その時は特別に影響を及ぼす者の承認は一人ひとりには確認しませんでした。
プール取り壊しに反対の方は理事会に申し出てくださいと通達はしましたけど
一人も申し出はありませんでした。
重要変更を大規模修繕工事でやることもありますよ。決めつけはいけません。

[2772: 匿名さん]

ハイそうですか、さようなら

[2773: 匿名さん]

>>2770 匿名さん

だからなに、当然ですが
すぐ上のレスでもコピペあるでしょ
変更があって迷惑で承認取れなければやめればいい
同じ仕様の修繕では迷惑は絶対にかからない
もし迷惑かかると言うなら何が迷惑？(笑)

[2774: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しは総会の普通決議が必要となっています。
その計画には工事の周期や予定価格等が記載されています。
その計画案が承認されたら総会決議は不要というのも問題がありますね。
それには特別決議が含まれている可能性もありますし、工事によっては
共用部分の重大変更に該当するかもしれません。
しかし、長期修繕計画の洗い直しの総会ではそこまでは具台的に説明は
されませんし、第一長期修繕計画の数量計算書等の内訳書まで読み切れる
者はいないでしょう。又、その資料を見ることもないでしょうから。
大事に管理組合の事務所に保管されているだけですよね。
理事長も見ることはまずないでしょう。
その時は総会決議をすればいいというでしょうがね。
大規模修繕工事や修繕積立金の取り崩しは総会決議事項としているマンション
が殆どなんでしょう。それでいいじゃないですか。
何か問題がありますか？

[2775: 匿名さん]

2771

＞重要変更を大規模修繕工事でやることもありますよ。決めつけはいけません。

知らないって怖いわ、そのプール云々は大規模修繕ではないよね、ただ一緒にやるだけでしょ。

その共用部の重大な変更については総会決議が必用よ、それだけで決議しなよ、それもわからないの？

多くの大規模修繕は傷んだ部分や施設設備の修復は重大な共用部の変更じゃないから関係ないの。

理解できないならここで噛みついてないで勉強なさい。

[2776: 匿名さん]

>>2774 匿名さん

あなたの勝手な解釈でしょうが、そのような決まりはありませんよ。

マンション各々の都合で決めることです。

自分のマンション規約や標準管理規約を当たり前と思うのは団塊世代以降人かな。

[2777: 匿名さん]

タワーマンションの管理費や修繕積立金は高層階も低層階も専有面積割で同じなのかな。
タワーの大規模修繕は費用が超高額との予想だけど、高層だからの高い修繕費よね。
一緒なら低層階の安い部屋の人は損ですね、販売価格差３倍以上あるみたいだし。
タワー住んでる人いたら参考のために聞きたい。

[2778: 匿名さん]

>2776
標準管理規約をひな形としてないマンションは、ＮＰＯ全管連に
加盟している又はその指導を受けているマンションぐらいしか
ないんじゃないですか。
標準管理規約では不都合がありますか？
大規模修繕工事はマンションの経年劣化に合わせて計画的に行う工事
であり、建築基準法でいう建築確認の必要な大規模な工事とは違います。
建物の適正な維持管理による資産価値の維持を図ったり、生活水準向上
のグレードアップ、居住性、機能性を向上させ資産価値を落とさない為に
やるのであり、プールを解体し、ローターリー駐車場にするのも大規模
修繕工事で実施することもありますよ。
建築確認の必要はありませんしね。単なる工事ですよ。

[2779: 匿名さん]

大規模修繕工事をする場合、１４階以上の高層階は足場を組んでの工事は
できないようになっていますので、ゴンドラでの作業となります。
当然専有部分の面積比での計算になってます。

[2780: 匿名さん]

標準管理規約通りでは不都合がある問題点を具体的に出してもらい
それについて論じあいませんか。
抽象論では何が問題があるのか分かりませんので。