マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[2701: 匿名さん]

>>2700
目的の金額が集められなかったら、大規模修繕やめるんですか？
大規模修繕がマンション法で特別決議ではない理由は理解できますよね
合意形成も必要ですが、個々人の損得勘定だけでは集合住宅の管理は不可能
合理的な規約をつくって運用しましょうね

区分所有法
（共用部分の管理）
第十八条 　
　　　　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、
　　　　保存行為は、各共有者がすることができる。

＞*２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条 　
　　　　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、
　　　　共用部分から生ずる利益を収取する。

＞共用部分の負担に任じ

６１条も参考までに読んでみてね

[2702: 匿名さん]

マンションに住んだことのない者の書き込みが多いようですね。
一時金の徴収は分譲時には、物件を販売しやすくするために修繕積立金の額を
抑える必要があるので徴収します。そして第１回目の大規模修繕工事は何とか
工事ができます。
しかし問題はそれからです。１回目の工事終了後には長期修繕計画の洗い直しを
行いますが、それには大型設備（サッシ、玄関扉、消防設備、ＥＶ、給排水管等）
を含めなければなりません。そうすると大幅な積立金の値上げをしなければなら
なくなりますので、できるなら早めに段階的に積立金の値上げをしておく必要が
あります。
一時金の徴収とかは夢物語です。借り入れしかないのですよ。
マンションは買い替えはした方がいいでしょう。その場合でも、例えば３５歳で
マンションを購入した場合、２０年で買い替えをすれば終の棲家となります。
工事の前に買い替えをするとかいっている者がいますが、１回目の工事分は既に
一時金と積立金で支払っているので買い替えをしても得はありません。
買い替えをする場合は、それまでにある程度の蓄えをしておく必要があります。
私はマンションは２軒目で通算３４年住んでいます。現在のマンションが終の棲家です。

[2703: 匿名さん]

長い間修繕積立金が安くて、費用が不足するのは管理組合の責任だ。
修繕してグレードアップするなら嫌だともいえるが、建物の保存費用だからな。

[2704: 匿名さん]

>2702
失礼な書き方はやめなさい、マンション居住者ですし、少ないですが貸してもいます
数棟のマンションの区分所有者であり組合員でもあります

一時金の額は様々ですが有るのが現実、修繕積立金を長期修繕計画に沿って積算し
それなりの額に値上げをし、調整する管理組合でしたら積立金の範囲内で大規模修繕も十分可能です
竣工販売時からそれをする管理組合は少なく、デべ設定の安い積立金額のまま、購入時の一時金など
数十万程度、15年後には費用不足になって当然
10年ほどで住み替える方が得をするわけ

[2705: 匿名さん]

借り入れ？　借金してまで修繕するならその前に売って住み替える人にはうれしい！
みんなで管理するような建物はいつまでも住むもんじゃないよ。

[2706: 匿名さん]

借り入れ借り入れって、そんなに簡単に借りれないし、
借金あるマンションなんて資産価値下落でリセールしにくいわい。
スマイル債もってると借りやすいとかいうが、借金なんて愚かな行為。

[2707: 匿名さん]

実際例として、築４０年以前のマンションはしっかりした大規模修繕工事は
できないというのが実情です。
というのは、まず耐震基準を満たしていません。それに積立金の額が低く抑え
られており途中での値上げがされていませんでした。
こういったマンションは外壁はひびだらけ、メールボックスは投函口と受函口が
一緒、タイル張りでないため汚れ放題のマンションとなっています。
工事をする時は本当に困った場合、屋上防水とかの部分工事しかできていません。
こういったマンションは、売ることも貸すこともできず、老人の住まいとなっています。
当然値上げにしてもごく僅かな値上げしかできません。
建替えは当然できません。こういうマンションは全国にかなりの数ありますよ。
こうならないようにしっかりした建物設備の維持保全を行っていかなければなりません。
ただだれがそういった問題解決の為に立ち上がるかです。

[2708: 通りがかり]

組合員でも理事の経験が無い又は浅いのかな？
ペーパー試験合格者的な物の考えでは
合意形成は難しいよ。
貴方の言っている事が正しくても皆さん納得されましたか？
仮に強引に多額の一時金を徴収することを決めても
全員きちっと払ってもらえるかな？
それが出来たならば是非ともここでそれを主張してください。

[2709: 匿名さん]

国交省が出した望ましい修繕積立金の額は１戸当り月１７，５００円です。
当然これには大型設備分が含まれます。この額は平均的な規模のマンション事例です。
しかし、専有部分の配管工事は各区分所有者負担としていましてこの金額には
含まれていません。
同じ管材を使用している配管ですので共用部分だろうと専有部分だろうと必ず経年劣化
はします。
漏水がしだしたとき（築３０年頃から）又は前もって配管の更新工事を全員ができれば
いいのですが、中々現実は難しいものがあります。
因みに個人で専有部分の更新工事を行えば７０万円程度かかります。中には賃貸に出して
いるマンションもあるでしょうし、そういったところは部屋の改装等は行いますが、見えない
部分には投資はしません。
私どものマンションでは、建築士とシビアな検討を行い長期修繕計画の洗い直しを行いました。
その結果総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を設定し値上げに踏み切りました。
今後大幅なインフレとか消費税の大幅アップ、地震とかでの突発的な支出等がなければ値上げ
する必要はないように設定しております。
早めに値上げに踏み切ったお蔭で、専有部分の更新工事も管理組合として行うように設定
しましたが、１８，０００円程度の積立金で納まりました。

[2710: 匿名さん]

合意形成できないなら工事できないだけ、積立金が足りないんでしょ。
借金するも一時金も同じ事。
管理者が説明してわかってもらうしかない。
普通決議で可決なら全戸が嫌でも払うことになるね、借金してでもね。
集合住宅ってそういうことだけど、アパート暮しさんには理解できないのかな？

[2711: 匿名さん]

マンションは借り入れは案外簡単にできます。住宅支援機構もスマイル債は
購入していなくても融資してくれます。
しかし、借りるということは返済しなければなりません。
そのためには修繕積立金の値上げをしなければならないのですが、その値上げ幅が
大きいと中々合意形成には至りません。
マンションの工事は積立金ではなく、借り入れてからやればいいとかいう者もいま
したが、現実は難しいんですよね。
やはり前もってこつこつと積立金を積み立てていくやり方が一番ですよ。
早く取り組めば値上げ額は少なくてすみますから。

[2712: 匿名さん]

>>2707
そのような団地や古いマンションが今後多くなります
開発業者が待ち構えてタダ同然で買い取るでしょう、それも合法に
例えば古い団地全体、マンション全体としての資産価値が20億あるとしても
一戸一戸の流通価格は10億を戸数割りした額の２０％～多くて５０％

昔の団地などは敷地が無用に広い、一戸当たりの持ち分換算すると40坪以上というのも珍しくない
土地の流通価格だけで2000万以上あってもその居室を売ると500万とか普通の事

高齢で資産が無いと終の棲家にはならないかもね

[2713: 匿名さん]

総会決議で承認されたら、区分所有者はそれに従わなければなりません。
普通決議ですから、議決権行使書、委任状での出席者を含めてその過半数で承認
されますので、総会決議になればほぼ承認されるでしょうね。
しかし、マンション管理はそういう訳にもいきません。できるだけ事前に説明を
して合意形成に結びつけていく努力をしていかなければなりません。
ただそれをやる人材がいるかどうかということでしょうが。

[2714: 匿名さん]

古いマンションで価値がでそうな場所に建てられたマンションは開発業者等が
買いあさってはいます。
しかし、取り壊すにしろ、建て替えを行うにしろ議決権の４分の３と削減は
されましたが、それだけの数を買い占めることは難しくそのまま放置されて
いるマンションも数多くあります。
空きが多くなりマンション管理の維持をできなくしていき最終的には住民が
あきらめて売却に踏み切るのを待つしかないでしょうね。
そして売却した者はアハート住まいとなる訳ですが、そこにいくまでは時間が
掛かりすぎます。
開発業者の資金がもつかどうかでしょう。

[2715: 匿名さん]

>>2713

上に書いたように総会決議、普通決議＝過半数で可決…　　とは限りません

国は集合住宅の修繕を極力行いやすく（悪く言えば強行できるよう）法整備しています

区分所有法
（共用部分の管理）
第十八条 　
　　　　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、
　　　　保存行為は、各共有者がすることができる。

＞*２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

これは過半数とは書いておりません、それ以下でもそれ以上でも規約で決められますし
あらかじめ規約に修繕する旨と費用の負担を取り決めても構いませんということです
規約で定めれば、集会で決めなければならない訳でもありません

19条も参照してね

集合住宅は皆の物、費用出せないなら出ていくしかありません

[2716: 匿名さん]

もし建て替え決議が成立したとしても、マンションを取り壊し建て替えが完了するまでには
３年ぐらいの期間が必要です。
それまではアパートを借りて住む訳ですが、それまで待てるかどうかです。
個人の建て替え費用も必要ですからね。２，０００万円前後は当然必要ですし。
建て替えをしてもそれまで住んでいた者が戻ってくる比率は３０％程度ともいわれています。
だから建て替え決議は中々通らないんです。

[2717: 匿名さん]

>>2714
立地次第です、業者も都合の良い物件から食べていきます。

景気の良かった昔の話ですが、新聞にも記載されたことです。
団地のパイオニア高島平団地の分譲された物件の建替えを提案したゼネコンが
高層化し余剰分を分譲する計画で、地権者は無償で入居できたうえ、
建替え期間の補償として一戸に対し当時500万の支払いを提案、相当儲かるんですね
その後のことは知りませんが、高島平団地は受け入れず見送ったと聞きました、勿体ない

[2718: 匿名さん]

>2715
保存行為とは突発的な修理等をいいます。
それは法的には区分所有者であれば誰でもできることにはなっていますが、
勝手に見積もりも取らず自分の知っている業者に頼まれては困りますので
細則で理事長（専有部分内の共用部分はそこの区分所有者）とかに限定
している所も多いでしょう。
それに突発的なものは殆ど保険の適用対象内ですからね。
大規模修繕工事については総会の普通決議が必要です。勿論規約で過半数
以外の決議内容にしても構いませんが。例えば出席者だけでなく区分所有者
並びに議決権総数の過半数以上とかに。
修繕積立金の取り崩しが必要となりますので総会決議が必要です。

[2719: 匿名さん]

>2717
高島平団地は建替えが行われた稀有な例です。
敷地に容積率が十分あり、高層化することによって業者は利益が
出るとの試算で建て替えが行われたんでしょう。
ただ、５００万円の準備金をもらってもアパートの場所探しが大変で
マンション内での友達とかの繋がりがなくなるとかの問題もありますからね。
それに老人であれば、出来上がるまで３年というのは長いですから。
だから反対したところもあるんでしょう。

[2720: 匿名さん]

>>2718
＞修繕積立金の取り崩しが必要となりますので総会決議が必要です。
おたくの規約ではそうなっているだけではないのかな？

私が書いているのは保存行為のことではありません、保存行為は他の規約などで
禁止することが多いんですよ、標準管理規約21条は実質保存行為の禁止事項です。
（敷地及び共用部分等の管理）
第２１
　　　条敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負 担において
　　　これを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うもの
　　　については、専用使用権を有する者がその責任と負 担においてこれを行わなければならない。

これ書いておかないと区分所有者が勝手に保存行為として共用部修繕して
費用を他の区分所有者に請求することになりますからね。


わたしは大規模修繕も通常の修繕もすべて規約で取り決めることができます
ということを書いているのです。
あらかじめ規約で定めれば、必ずしも大規模修繕だからと集会を開く必要もないわけです。
あなたの言う保管口座の取り崩しも同様です、マンション法で決まっているわけではなく
各々のマンションで好きに決めていいことですよ。

まずは法律から勉強してはいかがですか？　

[2721: 匿名さん]

例えばだけど、大規模修繕工事の総会決議は総会出席者の４分の１以上で可決というのもありです。
管理規約に大規模修繕の条項を設定するなら集会決議すら無用ですよ。

[2722: 匿名さん]

修繕工事を妨害、延期したいなど個人的な理由から悪意を持つ者がいては困りますから。
国の資産としてのマンションは健全に保存しなければいけません。
修繕は所有者の義務、スムーズにできる法律になってます。

[2723: 匿名さん]

>2720
規約に定めていれば大規模修繕工事はいつでも理事会で決議すれば
修繕積立金だろうと工事の期日だろうと住民の意見は聞かずに実施できる
マンションなんて現実的にあるんですか？
修繕積立金でも全て使ってしまうとか、余分な工事とかしても住民は
関係ないんですね。
標準管理規約でも修繕積立金の取り崩しは総会の普通決議が必要となって
いますけどね。
それにね実質保存行為の禁止事項なんて言葉聞いたこともありませんよ。
２１条の通常の管理というのは専有部分でいえばベランダの清掃とかガラス・
網戸の張り替え等ですよ。

[2724: 匿名さん]

>2720
最初のうちはいろいろ書き込んで勉強することですね。
そうすることによって自己研鑽していき成長していくものですから。

[2725: 匿名さん]

＜参考＞
第２１条（敷地及び共用部分等の管理）
【第３項】
区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。
【第５項】
第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。

[2726: 匿名さん]

>2721
大規模修繕工事の総会決議は管理組合で規約で変更は可ですが、
通常の管理行為と差別するために、議決権の過半数とかではなく、
３分の２にするとか加重にするのが普通です。
但し、規約に記載すれば総会決議は不要というのはないですけどね。

[2727: 匿名さん]

>2725
第５項はちょっと行き過ぎですね。
保存行為には、急を要するものと、急を要しないものがあります。
急を要するものは理事会決議は不要ですが、急を要しない保存行為については
金額が大きくなれば理事会決議が必要とするといいでしょうね。
但し、保険適用分は除くとかですね。
専有部分の急を要する保存行為（ガラスとか網戸の張り替え）は当然区分所有者の
責任と負担ですよね。
サッシとか玄関扉の交換は理事会決議とか届け出制にしておかないと、全体のバランスが
とれなくなります。（同じものはないと思いますので色やデザインが違ったら困りますから。）

[2728: 匿名さん]

>>2727
>第５項はちょっと行き過ぎですね。
>保存行為には、急を要するものと、急を要しないものがあります。
>急を要するものは理事会決議は不要ですが、急を要しない保存行為については
>金額が大きくなれば理事会決議が必要とするといいでしょうね。
>但し、保険適用分は除くとかですね。
>専有部分の急を要する保存行為（ガラスとか網戸の張り替え）は当然区分所有者の
>責任と負担ですよね。
>サッシとか玄関扉の交換は理事会決議とか届け出制にしておかないと、全体のバランスが
>とれなくなります。（同じものはないと思いますので色やデザインが違ったら困りますから。）

>>2725 は、マンション標準管理規約（単棟型）からの抜粋ですが、コメントするなら、全項を確認してからにしてくださいね。

[2729: 匿名さん]

>2728
ちょっと前までは３項・５項はなかったんですけど、最近変更になったんですね。
但し保存行為以下の分は私の考えです。
３項はあなたが考えたものと思っていたんですよ。
中々まとまっていると思いました。

[2730: 匿名さん]

昼休憩終わったらさすがに素人さんが自由に解釈始めてますね。

基本はマンション法ですから、従いなさい。

>>2724
勉強するのはあなたのようですよ。

[2731: 匿名さん]

保存行為の解釈すらできない人が知ったかぶりでデタラメ書くのは迷惑なんですが。

やめてもらえませんか。　２７２３　２７２５

管理（修繕も含）の集会決議や議決数の割合は決まっていません。
自分のマンションの管理規約で好きなように決めなさい、無知すぎですよ。
標準管理規約はあくまでも参考資料、ひな型的存在です。

[2732: 匿名さん]

【参考】　　マンション法　１８条解説　

管理に関する事項、は大きく、重大な変更、重大ではない変更、保存行為に分けることができます。
この内、重大な変更については17条に規定されています。

次に最も重要ではない保存行為については、民法でも、区分所有法でも、各自単独で行うことができます。保存行為とは現状維持のための行為、と言われます。車の例では、ガソリンを継ぎ足すことなど。マンションの場合には、廊下を掃除するとか、廊下の電気が切れたので付け替えるとか、いう場合です。誰かの了解なんていらない、という点はご納得いただけるでしょうか。

では重大ではない変更とは何か、ですが、性質を変えない範囲で利用したり、価値を増加させる行為とされています。具体的には、車であればシートカバーを買ってきてつける、マンションであれば廊下に新しく夜間灯を設置する、ということが挙げられます。
このような変更を行うことは基本的にはみんなにとっていいこと、のはずですが、費用も全員で負担することとなるのであれば、そこまでしなくてもいいのに、と思う人も当然出てきます。
そこで、民法では持分の過半数で決める、ことになっています。
一方で区分所有法も同じく過半数が原則ですが、区分所有者の過半数、議決権の過半数、の2つの過半数が必要です（この2つの要件が必要、という点は17条と同じです）。

なお、以上の点については規約に記載することで条件を変えることができます。過半数を更に少なくしてみたり、保存行為も同意を得てから進めるようにルールを決めたり、できるのです。それと、17条でもありました特定の専有部分の区分所有者に迷惑がかかる場合にはその人の了解を得ておく、というルールはここでも健在で、誰かに迷惑がかかる場合にはその人の承認が必要です。

最後に、共用部分に保険を損害保険を掛ける場合、この保険を締結すること、保険金を請求することはそれぞれ管理行為になります。その結果、過半数ほか、規約で定めた割合で承認されないと、手続きが進まないこととなってしまいます。

＞以上の点については規約に記載することで条件を変えることができます。過半数を更に少なくしてみたり、保存行為も同意を得てから進めるようにルールを決めたり、できるのです。

[2733: 匿名さん]

【参考】　　マンション法　１７条解説　

共用部分の重大な変更をするためには、
(1)区分所有者の3/4が賛成する
(2)議決権の3/4が賛成する
の2つの条件が両方とも整うことが必要、というのが原則です。条件が整っていることは集会で確認します。

この共有物の重要な変更についての民法のルールは全員の合意による、です。一人でも反対する人がいる場合には変更することができません。先の車の例では、シャコタンしたい！と思っても後の二人がうん、と言ってくれなければできません。区分所有法ではこの点が多数決に変更されています。

次に、共有部分の重大な変更とは、例えば、今まで階段があった部分にエスカレーターを設置するような場合をいいます。あまり細かい変更（階段の色を塗りなおすとか）まで、集会を行うのは大変なので、細かい場合はここまで面倒な要件で決議する必要はありません（こちらは重大ではない変更といいます）。
次に、条件のうち、(1)は区分所有者の過半数が賛成する、ところまで軽減することができます。軽減するためには規約に記載する必要があります。逆に(2)は軽減することができません。

また、変更によって専有部分を使うときに、特別に影響が生じる人がいる場合には、その人が賛成していることが必要です。先のエスカレーターの例では、エスカレーターの動力が部屋のまん前に置かれてとてもうるさい思いをする人がいる、と言う場合には、その家の人の賛成を得る必要があります。もちろん、その動力が2つ以上の専有部分に迷惑を掛けるのであれば、その全ての専有部分の区分所有者が賛成している必要があります。

＞*(1)は区分所有者の過半数が賛成する、ところまで軽減することができます。軽減するためには規約に記載する必要があります。逆に(2)は軽減することができません。

[2734: 匿名さん]

区分所有法（マンション法）は民法の特別法ということをお忘れなく。

集合住宅は、その内部だけで通用する特例措置があるのよ。

そして、皆さんで決めた規約はマンションの憲法と言われています。

[2735: 匿名さん]

＞規約はマンションの憲法

ぷっ。
知ったかぶったど素人ですか？

[2736: 匿名さん]

↑
知ったかぶったど素人ですか？

[2737: 匿名さん]

>>2735

ぷっ。 じゃなく　ﾌﾟｯ な

道具は上手に使えよおじいちゃん

知識ないのは知ってるから

[2738: 匿名さん]

2735のおじいちゃん
ど素人 じゃなく ド素人 な

わかったかいド素人 笑

[2739: マンション管理士試験上位合格者]

>>2731
は、区分所有法の18条を知らないのだろう。

[2740: マンション管理士試験上位合格者]

2732、2733の人はここの最近の常連の素人とは比較にならない論客だね。
なんで突然登場したのか知らないが、
芦屋に区分所有者全員が理事ってマンションがあるんだけどね。
興味があったら調べてみたらいいでしょう。

[2741: 匿名さん]

↑
それはいつもおたくをロンパしてるおいらですが、勝手に想像しないように

で、そんな事には興味ない

おたく知識はもう少し深いところの学習しないと実務では役に立たないよ　ニセ者さん

[2742: 匿名さん]

>>2740 マンション管理士試験上位合格者さん

あんた人を評価したりするとか勘違いも相当だね。
知識もモラルもない人が言う事じゃないよ。

[2743: マンション管理士試験上位合格者]

↑あー、単なるコピペなのか。要するに受け売りねｗ
私が書くのは持論なので、おたくとはレベルが違います。

[2744: マンション管理士試験上位合格者]

>>2742
おたくも区分所有法の枝葉末節に拘らず、ワイマール憲法あたりから勉強してみてみるべきであろう。
民主主義の最後の砦は表現の自由、知る権利の徹底重視だと気がつくはずである。

[2745: マンション管理士試験上位合格者]

2742はそんなに自身があるならしばらくコテハンにしてみたらどうだ？
「おいら」って名前にｗ

[2746: マンション管理士試験上位合格者]

恥をかきたくないから匿名を通しているのだろうが、
お宅のマンション内でもそうなんだろうな。
2742は、匿名投書でしか理事長に文句が言えない＊＊野郎であろう。

[2747: 通りがかりさん]

ペーパー試験合格しただけの方より
実務経験があるマン管さんの話しがいろいろ聞きたいな

[2748: マンション管理士試験上位合格者]

↑「おいら」くんににきいてみたらどう？

[2749: マンコミュファンさん]

どこの掲示板もくだらない事で言い合いしてるね。
ストレス社会だもんね。

少し読んでみたけど、どうでもいいよ。そもそも何を論破したのかさえ分からん。
誰が1番賢いかを競ってるんかな？？

見ててもう少し笑える書き込みをすればいいのに。。ここ全く面白くなかった。
以上、レスは見ないので不用です。
書きたければどうぞ。笑

[2750: 匿名さん]

また管理士でもないお爺さんが悔しくって連投かな
知能低いのがバレバレですよ
あんたの持論は社会では通用しないのよ自覚なさい