マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[2651: マンション管理士試験上位合格者]

>>2649 匿名さん
そこは2011年くらいのスレだから
過去レスみて勉強すればよかろう。
初学者にはタメになる話だ。

[2655: マンション管理士試験上位合格者]

[NO.2650～本レスまで他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[2656: 匿名さん]

>オタクは自分の死後までマンションのことが
>心配みたいだが、普通は死んだあとの修繕工事のために積み立てるとか損だと思うんですよ。

私たち夫婦には子供はおりません。
会社をリタイアして何かボランティア活動をしたいと思い資格をとりマンション管理に
携わってきました。
マンションのために良かれと思うことについて取り組んできたんですが、積立金についても
しっかりした長期修繕計画の洗い直しを建築士を雇い、一緒に真剣に取り組み作成
しました。そして、それを基に修繕積立金の値上げを行い現在に至っています。
私は自分が取り組んできたことが間違っていたとは思いません。
真剣にマンションの建物設備の維持保全にも取り組んできました。
全てを網羅した工事に基づいて積立金を設定してありますが、早めに値上げに取り組んだ為
値上げ額はそんなに大きくはなく、事前の値上げのアンケートでも皆さんには圧倒的支持
で承認されました。

私どものマンションは大規模修繕工事は１３年周期で計画されています。
自分の部屋と同じで、例えば畳や壁紙の交換をする場合、１０年でやられる方、１５年で
やられる方それぞれだと思います。
ある程度快適な又資産価値を保つためには、早めにやるにこしたことはありません。
全て積立金次第ですが。

[2657: マンション管理士試験上位合格者]

国土交通省が出している修繕積立金ガイドラインに比べて、積立金が足らない管理組合はたくさんあるのだが、ほとんどのマンションは低金利の借入金でなんとかなっている。
国土交通省の言うことを盲信して掲示板に書いて知識自慢する年寄りが散見されるが、もっと本質を見ないといけない。もういい年寄りなんだから。
>2652

[2658: 匿名さん]

大規模修繕なんてマンションごとの都合で勝手にやること
管理士でもない知識もない方のデタラメな投稿は参考にもならない
聞かれてもいないのに答えなくていいですよ

[2660: 匿名]

[NO.2659は、他の利用者様に対する暴言や中傷のため、本レスは削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2661: 匿名さん]

>マンション管理士試験上位合格者さん　
2656ですが、
積立金の少ないマンションは数多くありますよ。積立金がないから
借り入れをするんですよね。
借り入れをすれば修繕積立金の値上げをしなければいけませんよ。
低金利だから借りた方がましという考えですが、同じ工事代金を10年で返済
するのと20年間積み立てたものから返済するのでは1戸当たり月の積立金の額が
大きく違ってきますよ。そんな単純なことも分からないのですか？
だからいっているでしょう、あなたにはマンション管理はできないと。
積立金の少ないマンションは建物設備の維持ができません。その都度積立金の
値上げからスタートしなければなりませんよ。積立金の値上げは難しいですよ。

[2662: マンション管理士試験上位合格者]

>>2658 匿名さん
↑勝手にやることだが、マンション管理適正化指針はマンションは社会的財産だと言ってるだよ。汚いマンションが建ってると景観上も問題がらあるからだ。こいつは知らないと思うけど。国土交通省がガイドラインを出しているのは、その指針を具体化するためだ。こいつは知らないと思うけどw

[2663: マンション管理士試験上位合格者]

>>2661 匿名さん
↑わかんないひとだね。
返済にあてるのであれば、それは返済分担金だ。
低金利だから積立金は時代にあわないわけ。
そもそもおたくもマンションを借金で買ってるんでしょ。
なんで借金でかうの？低金利だからですよね。
昔は殖産住宅って会社があって積立金で住宅を買うビジネスモデルの会社が業界１位だったのしってますかね。その会社はもうないんですよ。なんでだかわかりますか？積立金が時代に合わないからなんです。歴史に学びましょうね。

[2664: マンション管理士試験上位合格者]

>>2659 匿名さん
↑こいつは議論についてこれないだろうw

[2665: マンション管理士試験上位合格者]

マンションの修繕工事をどうするかはそのマンションの勝手なのだが、2658の勝手にできるわけではない。
マンションにはいろんな人が住んでいるが7割程度は良識派だと言われている。
極端な意見は多数派にはならない。
では、私の意見は極端なのかというとそうではない。半数以上のマンションの修繕積立金は不足していて不足分は低利の借入金で賄っている。その現状は2661が言うほどの問題ではないんだよ。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[2666: マンション管理士試験上位合格者]

そもそも修繕積立金を潤沢に用意できる優秀なマンションなら人材豊富で2661みたいな人がいてもいなくても、他の人がやるんだよ。
大規模マンションではたいした問題はおきない。

[2667: マンション管理士試験上位合格者]

持論の開陳は終了した。あと勝手にどうぞ。

[2668: 匿名さん]

マンションは社会的財産といわれてはいます。
しかし現実には建て替えはできないんですよ。
建替えができないのであれば、資産価値を保つ努力をすべきでしょう。
例えば４０年間の工事費がかわらなければ、その費用は積立金だろうが、
借入金だろうが同じです。
だったら、こつこつと積み立てていった方が負担は少なくて済みますよ。
マンション住民に金銭的余裕があれば、必要な時には一時金で対応できる
でしょうが。ただ全員がそれに対応できる訳ではありません。
だから借り入れをするというんでしょうが、借り入れれば修繕積立金の
値上げを行い返済しなければなりません。
低金利は関係ないんですよ。
何故マンションを買うのに借り入れたかということですが、金利が安かったから
借りたんではありません。現金で購入する資金がなかったからですよ。
あなたとは水と油ですので妥協点はみつかりませんね。
どちらが正しいかというか良かったかというのは住民が判断すればいいことですが。

[2669: 通りがかりさん]

実務経験の無いペーパー試験合格者が持論展開しても。。。
積み立て金の増額と借り入れのミックスが現実的だね。

[2670: 匿名さん]

だから言ってますがね、ニセ管理士さんの知識の無さを連続投稿で相当きてますよ 笑

またしつこいとロンパされて泣き叫ぶんですよ、相手にしなさんな

[2671: 匿名さん]

知識の無さ晒して連投ですか、実務経験も無いのでしょう
いい歳して恥さらしましたね

[2672: 匿名さん]

>2669さん
ミックスが現実なら、その比率はどうしてだすんですか？
そしてその比率の検討は誰がするんですか。

[2673: 匿名さん]

え？？？

管理組合以外で誰が決めれるの？

権限は何処にあるのかも知らないとか？

[2674: 通りがかり]

あなたは中学生ですか？
いろいろシミュレーションして組合員の大部分が納得する
数字を導くんだよ。
検討するのは所有権者達があたりまえでしょ？

[2675: 匿名さん]

いやあなたがその役割を担うのかと思ったんですよ。
誰もやり手がいないのかと思ったんでね。
やり手がいないというより、誰もそんなことは考えないんじゃないかな。
ただいうだけではだめなんですよ。誰かが行動に移さないと。
それがいいたかっただけです。

[2676: 通りがかり]

うちのマンションではきちっと出来てますので。。。
お気遣いいただきありがとうございます。

[2677: 匿名さん]

＞いろいろシミュレーションして組合員の大部分が納得する数字を導くんだよ。

だから決めるのは管理組合以外に誰が決めるんだよ、日本語不自由なのか？

シミュレーションや検討する機関は理事会だろ、だが個人がやることじゃないし素人だろ。

だから半端な知識しかないなら知ったかぶりせずコンサルタントに参加してもらえばいい。

住民はプロじゃない、専門家の住民がいたとしてもそこに費用が発生して当然、プロだしな。

が、そんな単純な費用の捻出方法や割合の話は大規模修繕決議と同じく普通決議で決すればいい。

誰にも恨みを向けられないようにな。常識だろ。

[2678: 匿名さん]

普段の修繕積立金の額を抑えて安価にし、工事直前あたりに全戸から多額な一時金をとる。

このやり方は計算して転居する人にとってはありがたいやり方ですね。借り入れもそうです。

工事費はこれから住む人が多くを負担してください方式ね。

若い世代は築浅のうち、また積立金値上げする前に住み替え思考が多いからね。

あとに住む人の為に費用だすのが嫌なんですよ。　当然ですけどね。

[2679: 匿名さん]

マンションの住み替えは10年過ぎくらいがお得です。
最初の大規模修繕が始まる数年前に売り逃げですね。
築浅のうちは修繕積立金は比較的安い傾向、デべの設定がそうね。
管理費が無駄に高いけど。

[2680: 匿名さん]

同じ規模のマンションに１０年程度で住み替える資金があればね。
５，０００万円のマンションを１０年後に売却すれば、３，５００万円ぐらいになりますよ。
改装資金とかもいりますしね。
借り入れていれば元金は１０年では５００万円以下の償却しかされていませんからね。
そうするとまた借り入れをしなければならなくなる。貸してくれればいいですけど。
１０年間で１，５００万円の貯蓄をすればそのお金を充当できますけどね。

[2681: 匿名さん]

>2678
おいおい、一時金を全戸から徴収できると思っているの？
例えば１戸当り１００万円の徴収とした場合全員支払えますか？
管理費等でさえ滞納する者がいるのに。これこそ絵空事だよ。

[2682: 匿名さん]

マンションは購入時に修繕積立金を安くするかわりに修繕一時金を
徴収しているんだよ。
１０年で出ていけば工事はその後そのお金で行われるし、買い替えれば
又そこで一時金を取られるよ。
マンションに住んだことのない者の発想だね。

[2683: 匿名さん]

一時金は皆さん公平に出さないといけませんよ、たとえ２００万でもね。出せないなら住むな。
区分所有法でも強行規定で費用は出さないといけないことになってますから。
安い修繕積立金でのうのうとしていると、大規模修繕費用の不足が出るのは当たり前。
竣工から入居、管理組合結成で最初に修繕積立金の見直ししないとね、デべ基準は販売目的で安い。
管理費は高いのが普通。

若い世代は賢い、大規模修繕前には売り抜けて住み替え、どうせ永住目的は無いし戸建志向。
１０年未満で住み替えする人もいると聞く、この版でもそのようなスレがある。

古いマンションに固執したり金がなくて居続けると災難が待っているのは誰もが予想してる事。

[2684: 匿名さん]

１０年で住替えできる方は相当資金の余裕のある方でしょう。３５年のフルローンを利用している方は一度銀行で元金残高をきいてごらんなさい。

[2685: 匿名さん]

>>2682

その購入時の修繕一時金も当然わかっております、その金額はいくらですか？　　笑

例えば４０００万の物件でその一時金はいかほどでしょうか？　

わたしはマンションに住んでいますし、多くはありませんが貸してもいます、失礼はそこそこに。

若い人は合理的、経済的にその地域環境に縛られることなく淡々と住み替え暮らすようですね。

年寄りは、そうしたくてもできないのが現実でしょう。

[2686: 匿名さん]

マンション管理士の方は意外と金融の件が理解されていない方がおります。一応不動産の取引の実務経験も必要ではないでしょうか。
少なくとも管理と取引は対だと理解します。

[2687: 匿名さん]

大規模修繕で一時金１００万とか出費して工事終了後売りに出しても高くはならない
管理組合総会での積立金の値上げの議案とか否決されっぱなしが普通だよ
誰でも工事するなら、その恩恵を受ける住人が工事費払えよ、と思うな

[2688: 匿名さん]

一時金を２００万円支払わなければいけない総会の決議は強制力が有りますので支払わなければいけません。支払わなければ組合から強制執行されます。（債権）

[2689: 匿名さん]

>2686
３５年ローン利用する方は一部じゃないのかな。
永住する場も決めていない人が賃貸より分譲の住み替えが得で快適と判断するならそれもよし。
高卒のサラリーマンなら３５年ローンでも戸建てが無理でマンション永住選択ならそれもあり。
融通利くのは小金持った若い世代、親の金でも構いませんよ。高齢者は論外ですがね。

[2690: 通りがかりさん]

一時金200万円なんて可決されないよ。
決議の強制力云々のレベルでは無いね。
そういう極論を言われる方は極々少数の組合員ですね。

[2691: 匿名さん]

大規模修繕ならまだ平和ですよね。
建替えの話になると金の無い世帯は惨めですよ。
当然のように古い建物、所有者も高齢。
資産のあるなしで天国と地獄。
国の政策とはいえ多数のために少数の世帯が
古くなった居室を評価額で買い取られ追い出される図。
一方では建替えて新築物件で快適生活。
これから更に古い建物が増える、現行の建替え決議５分の４は更に緩和されるかもね。
これにゼネコンも当然絡むわけで費用無い者は排除される。

集合住宅は所詮共有物、長く住むのは危険が伴う。

[2692: 匿名さん]

>>2690

可決とか必要ないんですよ、おたくの管理規約見てごらんなさい。
規約で共用部の修繕等の費用は問答無用で出すのよ、普通は専有面積割です。
総会で修繕反対されてばかりならマンション倒壊しますよ。誰でもお金は払いたくないからね。

[2693: 匿名さん]

マンションにもよりますけどね。ロウコストマンションは安いうえに最長ローンの利用者はおおいです。それに加えてオーバーローンも多いですよ。
億ションとか、ハイグレートマンションは結構現金決済が多いと聞いております。世の中は貧乏人よりも金持ちが多いようです。私は貧乏人です。

アドバイスとしては借り入れ金は年収の４倍で、頭金は購入価格の４分の１、期間は２０年ローンにしておけば将来の計画が立ちます。転売もし易いです。
金利は大手都銀が安いです。頭金なしのオール３５年ローンの方も結構おります。新しいマンションの購入予定は計画が立たないでしょう。

[2694: 匿名さん]

長く住みたい人が多いマンションなら修繕積立金は早めに値上げ。
工費予定額より多くて結構、保管口座にストックですから多くて困るものではありません。
ついでにスマイル債も買ってあっげようね。融資も受けれるかもよ。

[2695: 匿名さん]

２６８２さん一応普通決議で可決してから徴収して下さいね、支払い不能者が出た時債権回収がしにくくなりますよ。
私なら総会の可決が無ければ支払いません。支払う必要が無くなくかも知れません。総会の可決は必要でしょ。

[2696: 匿名さん]

2692に足して言っておきます。誤解しるといけないので。

大規模修繕の管理組合総会での決議のほとんどは普通決議です、総会出席者の過半数で可決です。
結構少人数で決められるんですよ、反対されても困りますしマンションは地域の資産と国の考え。
また、区分所有法でも区分所有者は掛った費用の支払い義務があるんです。
簡単わかりやすく書いたのですがヨロピイかな。

[2697: 匿名さん]

>>2695
現実には突発事故でも通常の修繕でも共用部の維持のための費用は決議無関係に出さないといけないのですがね。
あなたは共同で建物を所有しているので当然保存義務があり健全に建物を維持しなくてはなりません。
嫌なら賃貸か一戸建てに住みなさい。

[2698: 匿名さん]

総会が開かれなかったり管理組合自体機能していなかったり、リゾート物件だったり。
このような場合でも倒壊したり壊れかけなら専有部割で費用負担するのがマンション法です。
最低限、地震などで崩れて一部廃棄物なら法的に私有地でも崩れた廃棄物放置は違反です。

大規模修繕の一時金、２００万前後はよく聞く話ですよ。　戸建てでもそのくらいは掛かるし。

[2699: 匿名さん]

ケチや貧乏さんばかり住むマンションでも放置してスラム化
廃墟になることを国家は許さないんですよ。
デカいコンクリートの物体を放置せず管理しろとの命令だね
資産税もしっかり払えよ。

[2700: 通りがかりさん]

>>2692 匿名さん
あの〜
合意形成は常識として必要だよ。
先ず理事会で議論してこんな額が独り歩きして話しが進むわけ無いよね。
おたくのマンションが貴方の持論を展開して大幅な一時金を組合員から
徴収できた実績がおありなら話しは別ですが。。。
これ以上机上の空論で議論するつもりはありません。