マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[193: 匿名さん]

一括受電で個別に料金が変わったり、負担があるなら全員が了承しないと無理だろうな。
極端な話、極力電気を利用しない世帯があっても不思議じゃな。
中には都市ガスの契約をしていない世帯もある。

[194: マッチョ管理士]

>>192
たぶん区分所有法第十七条 （共用部分の変更）になるということで特別決議と解釈してるみたいですが、「共用部分の形状又は効用の著しい変更」にはならないと思います。
高圧一括受電に変更しても、共用部分の電気供給は従前と同じ高圧供給のままで電気代も変わるわけでないので効用の著しい変更にはならず、借室電気室も室内設置機器の若干の変更はあるものの形状の著しい変更とは言いがたいです。

[195: 匿名]

>186
金額の差は
「鉄部塗装工事を保留した間に劣化により、錆がひどくなり補修費用が膨れ上がりました」
「また、物価や人件費の高騰も一因と考えています」
…とかじゃないですか？

・前回実施しなかった事由
・写真の提示(前回と現状の対比)
以上を求めてみてはどうでしょうか？

[196: 匿名さん]

↑
無知な管理士君、少しは勉強しろよ、インチキ管理士が

導入までの流れは？（主なポイント）

総会での承認
居住者の４分の３以上の賛成票が必要

全戸の住居者からの申込書提出

切替工事


高圧一括受電のデメリット
1～3年に1回の受電設備の点検（停電）が義務化されている

導入に対する総会決議後に、一括受電への切替同意書が全戸分必要
総会にて3/4以上の同意が得られても、切替の同意書が全戸分必要になります。
1戸でも反対者がいると導入ができません。
そのため、マンション内での人間関係に問題が出てくる可能性があります。

事業者との10年程度の長期契約が必要

http://matome.naver.jp/odai/2142605689009658401

[197: 匿名さん]

>>196
>総会での承認
>居住者の４分の３以上の賛成票が必要

居住者？
どこの誰の意見？

[198: 無敵の剛腕理事長]

>>194
「共用部分の形状又は効用の著しい変更」にはならないことの理由は正しい。
ただし管理規約で電気供給元に具体的な電力会社名が明記されていれば、高圧一括受電導入に併せて管理規約変更を伴うから特別決議が必要だが、そうでなければ普通決議で問題ない。

が、実際に特別決議を採る最大の理由は、共用部分ではなく本来管理組合が不可侵の居住者の専有部分の電気契約に管理組合が強制的に縛りをかけるから、全員の同意が必要で特別決議が必要になる。

高圧一括受電業者にこの件を質問しても、上記の回答ができる会社は皆無。
なぜなら、「管理組合が不可侵の居住者の専有部分の電気契約に管理組合が強制的に縛りをかける」なんて口が裂けてもいえないから。

[199: 匿名さん]

だからかいてあろうがぁ～

『導入に対する総会決議後に、一括受電への切替同意書が全戸分必要
総会にて3/4以上の同意が得られても、切替の同意書が全戸分必要になります。
1戸でも反対者がいると導入ができません。』

[200: 匿名さん]

＜参考＞
相談事例：高圧一括受電方式の導入検討の進め方は？
回答者：篠原みち子弁護士
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol02_2306.html#s05

[201: 匿名さん]

>>197

196のURL見ろボケ

[202: 匿名さん]

一人でも嫌だというなら一括受電は無理ってことだ、あきらめろ。

[203: 匿名さん]

専有部の電気に関する取り決めなら全員が賛成しないと無理
総会で議決されても従来の受電方式に欠陥があるなら別だが
個々に対する契約切り替えの強制はできない

[204: 197=200]

>>201
> 196のURL見ろボケ

ボケ？
総会決議に「居住者」が関係しますか？

[205: 無敵の剛腕理事長]

>切替の同意書が全戸分必要になります。
実際に必要なのは区分所有法の総会決議ではない。
電気事業法の電力受給需給契約解約届け。

[206: 宿無し]

質問です。
うちは賃貸で借りて住んでますが、賃貸借契約書に電気は「東京電力（40アンペア）」と明記されています。
高圧一括受電で東京電力以外の業者になりましたが、退去時に東京電力に戻す必要がありますか？

[207: 匿名さん]

>>204
＞総会決議に「居住者」が関係しますか？

それ売電業者側が書いたこと、いちいち揚げ足取らなくても所有者と理解できる範囲だろボケ！

[208: 匿名さん]

>>206
大家さんに任せろや　お前関係ないからさ

[209: 金満大家]

>>206
賃貸の合場、実際に東電と電力需給契約を締結しているのは貸主（区分所有者）ではなく借主（占有者）。
従って、高圧一括受電の導入に伴い電力需給契約の解約をするのは借主。
しかしながら貸主と借主は賃貸借契約で規制されている。
もし賃貸借契約に「東京電力（40アンペア）」と書かれているなら、これを変更するかあるいは貸主の承諾を得て東電との電力需給契約を解約し受電業者に変更することになる。
もしそれを怠れば、借主は退去時に東電に戻すための原状回復義務が発生する。

[210: 匿名さん]

>>207
>それ売電業者側が書いたこと、いちいち揚げ足取らなくても所有者と理解できる範囲だろボケ！

売電業者が書いたものを、堂々と書くな！！　ボケ！！
と突っ込んでみたものの、どこの売電業者が書いたの？

[211: 元電力エンジニア]

>それ売電業者側が書いたこと、いちいち揚げ足取らなくても所有者と理解できる範囲だろボケ！

居住している区分所有者の場合は所有者だが、賃貸している場合は借主の占有者。
従って、所有者では借主の占有者が抜けてしまうので「居住者」と範囲を広げる。
209も言っているが、高圧一括受電導入は区分所有法の総会決議では実施できない。
居住者が電力会社と締結している電気事業法の電力需給契約の解約が必須なのである。
この電力需給契約を全戸解約しない限り高圧一括受電に移行することはできない。

従って電力需給契約の解約に関しては総会決議は何の意味をなさない。
なぜなら電力需給契約は専有部分の憲法で保障されている「契約の自由」に基づく個人契約で、共用部分の管理をする管理組合は不可侵領域であるから。

マンション管理士でここまで解説できる人はスイムと思っていい。

[212: 元電力エンジニア]

スイム→皆無理事長とて同じ。

電力を知らないマンション管理士に高圧一括受電など理解できるわけない。理事長とて同じ。

[213: 匿名さん]

>>206
>うちは賃貸で借りて住んでますが、賃貸借契約書に電気は「東京電力（40アンペア）」と明記されています。

賃貸借契約締結時のインフラの現況が明記されているだけだと思います。

[214: 模範解答]

Ｑ:マンション高圧一括受電の総会決議について

　私の住むマンション（住戸数約450戸）で近日高圧一括受電導入について臨時総会が開かれます。
　かなり重要な案件であると思いますが特別決議（3/4以上の賛成）ではなく普通決議（1/2以上の賛成）で実行される予定です。
　これは区分所有法上問題ありませんか？

Ａ：区分所有法上は問題ありませんが、一括受電を導入するにはこれだけでは不十分です。

　基本的に区分所有法ではマンションの共用部の案件しか決定できません。それに対して一括受電は、専有部が含まれます。
　これは個人契約が入っている事を意味します。個人契約に関しては、近代法の原則である「契約の自由の原則」に委ねだれていますので、契約するかしないかは各人の自由意志になります。つまり、一括受電を導入する為には、賃借人を含める全戸の同意が必要不可欠となり、これが実現にあたり最大の障害になります。しかも、現在、電力会社と締結している電力需給契約を全戸解約しなければなりません。
　この電力需給契約は、電気事業法で保護された国民が当然契約できる利益、つまり公共の福祉となります。一方で、一括受電の契約は電気事業法で規制されていない代わりに保護もされていません。
　管理組合側の一方的な都合で、個人の電力需給契約を解約させてしまう事は、「契約の自由の原則」に反する管理組合の権利の濫用になり、不法行為と認定される可能性があります。最悪の場合、管理組合が一括受電に反対する人達に損害賠償請求される可能性があります。

[215: 匿名]

逆に反対者側が共同の利益に反する行為だと承認を請求されるかもしれません。
集会の決議事項に区分所有者は正当な理由なく拒否してはならないと思います。

[216: 匿名さん]

共同の利益に反する行為というのは、専有部分の自由を制限するものではありませんし、
総会決議の賛否を縛るものでもありません。

それより、
>186
の修繕積立金取り崩しの方がきになります。
完全に、現理事会が管理会社の手中にあります。
管理会社のいいなりになっていると思います。

理事会役員は、面倒なことを嫌がるので、得てして管理会社の言うとおりにしてしまいます。
そこが、管理会社の思うつぼなのです。

だから、絶対に賛成してはいけません。
明細を提示させなくてはなりません。
あるいは、あいみつを取るべきです。

[217: 匿名さん]

一括受電のデメリットをあげられたら総会決議が成立しても
一人の所有者の反対で議案の実行は不可能
強制停電の必要性や長期契約が必要など制約が多い受電契約だからな

[218: 匿名さん]

＞集会の決議事項に区分所有者は正当な理由なく拒否してはならないと思います。

一括受電契約の数々のデメリットは、議決拒否に値する合理的な理由になります。
この契約、マンションの専有部においてはさほどメリットがない。

[219: 匿名さん]

>逆に反対者側が共同の利益に反する行為だと承認を請求されるかもしれません。

共同の利益とは「一般会計の経費節減」だが、それなら一般会計を年幾ら節減する必要があり、節減した効果で何を行うのか？を明確にしなければならない。
たとえば、一般会計が年幾ら赤字で徴収管理費を値上げせざるをえないが、高圧一括受電を導入すれば徴収管理費を値上げすることなく一般会計の赤字を補填することができる、とか。
ただ単に「経費節減により一般会計の剰余金を増やす」では理由にならない。なぜなら「何の目的で剰余金を増やす必要があるのか？」だ。

>集会の決議事項に区分所有者は正当な理由なく拒否してはならないと思います。

区分所有法に基づく総会決議と電気事業法に基づく電力需給契約は土俵が違う。
保護・規制する対象と法律がもともと違うのである。
専有部分の電力需給契約は電気事業法で保護・規制されており、区分所有法の法律外である。

[220: 匿名さん]

↑
ばぁ～か　共同の利益とは金銭だけの事ではないことも理解できん無知かぁ？

[221: 匿名さん]

１５３は、マンション管理士の専門分野。それから目をそらすな。

マンション管理士の回答を要求します。

[222: 匿名さん]

意味不明な投稿はどうよ

匿名掲示板で管理士特定できるわけナカロ　アホ

[223: 匿名さん]

>>220

ばぁ～か はお前だよ。低能な回答しか出来ないくせに。
もう夜だ、とっととクソしてせんずりこいて寝ろや！

[224: 匿名さん]

↑
ばぁ～か はお前だよ。とっととクソしてせんずりこいて寝ろや！

[225: 匿名]

せんずりってなんですか？
マンション用語ですか？

[226: 匿名さん]

総会議案書を千枚刷ることをりゃくして「せんずり」と言う。
理事会出てればわかるが、会議中によく飛び交ってる言葉。
一方、大型マンションでは総会議案書も1万枚くらい刷る。
これは「まんずり」と言う。

[227: 匿名さん]

なっとく！

[228: 匿名さん]

マンション管理士がアホだということはよくわかった。
これじゃ仕事なんて頼めん現実。

[229: マンション管理士]

>>214
この方が正しい
管理会社の利益の為に組合が危険のリスクを負います
やめましょう
今でも電力料金不払いの為に送電を止められる方がいます
所有者　賃借人共にです
其の場合組合がその人たちへ請求しますが　回収は困難です

[230: 匿名さん]

マンション管理士がアホだということはよくわかった。

[231: マンション管理士]

マンション管理士は管理会社の為には働かない
組合の無駄な経費を削減する事が業務
大規模修繕は１５年に一度しかない　毎年のノルマ達成の為
管理業務主任は色々な名目で組合の積立金を毟るのが業務

[232: マンション管理士]

>>230へ

一括受電で管理会社へ入るリベートは？
未払い者への請求はどうする？

[233: 匿名さん]

だからぁー　マンション管理士がアホだということはよくわかったよ

一人でも反対ならかなわぬ夢　アホさ加減がよくわかるわい

[234: 匿名]

質問です。
マンション管理士資格のあるフロントさんは何のために働いてますか。

[235: 匿名さん]

生活の為だろ
変なこと聞くな

[236: マンション住民さん]

いや違う。マン管士としてマンション管理の実務経験に磨きをかけるためた。

[237: 匿名さん]

アホが徘徊してるのか？

[238: 俺がマンションださん]

>>232 マンション管理士さん

前にいたところだと、、、うろ覚えですけど
一部屋あたりで
総会上程で1000円
承認で2000円
全戸回収で4000円

100戸だと70万円。

マンション管理士も同じくらいなはず。
各社で当然違う。

未払いの請求は契約次第。

今さら検討するような管理組合もないでしょうけどね。

[239: マンション管理士]

一括受電で組合に入る微々たる金額に騙される理事会はまだ存在します
管理会社はちりも積もれば山になります　未払金のリスクは組合へ

[240: 匿名]

未払いに対する罰則を規約に規定しては？
「組合の負担の回避のためです」と理由付けすれば問題ありません。
本当のことですから。

[241: 名無しさん]

>>240 匿名さん

回収できるかどうかはまた別の話ですよね。

[242: 匿名]

そうですけど。
督促して応じなければ提訴すればよい話です。
管理費等と同じく。
回収できなければ最終的には組合の負担となりますけど。

3/4で可決、全戸の同意がなければいけなくても可決議案ですから、反対派は正当な理由なく拒否はできないと思います。

[243: 名無しさん]

そこまでしてやるメリットが無いから、もう誰も検討してないんでしょ。
今やる管理組合なんて、よっぽどの情弱ですからね。

[244: 匿名さん]

どうせ一括受電なんて導入できないマンションが大多数、夢見てろ。

[245: 名無しさん]

一括受電にして地獄を見ている管理組合もある。

[246: 入居済みさん]

>>245
どこのマンションですか？
アドレス貼ってください。

[247: 匿名]

これはブリリアマーレ有明のシェアハウス・民泊禁止のネットで公開している管理規約である。
マスコミにも取り上げられ、雛形として採用しているマンションもある。
ところで、この規約には種々の問題がさ散見されるが、マンション管理士として講評願いたい。

５．理事長は、理事会の承認がないにもかかわらず、専有部分がシェアハウスに供されていると認めたときは、当該専有部分の区分所有者に、専有部分をシェアハウスに供することを中止するよう請求することができる。専有部分の区分所有者または占有者が合理的な理由を示さず第１２条第７項の協力を拒んだ場合も同様である。

６．理事長は、専有部分がシェアハウスに供されているかどうかの事実を確認するため、随時、任意の区分所有者に対し専有部分の利用状況について口頭または書面で照会をすることができる。

７．前項の照会の結果、専有部分の外観、近隣住戸の居住者または専有部分に出入りする者等から任意に聴取した事項、各種媒体上で見分した賃貸情報などから合理的に判断して専有部分がシェアハウスに供されていると推認した場合、理事長は、理由を告げて、当該専有部分の区分所有者または占有者に対し、専有部分がシェアハウスに供されているかどうか実地に見分するため理事長及び理事複数名が専有部分に立ち入るのを認めるよう協力を求めることができる。

[248: 購入経験者さん]

ブリリアマーレ有明は湾岸のホテル並みの共用施設のあるタワマンで、実際に民泊の事例を管理組合が数件摘発し、その結果でシェアハウス／民泊禁止の規約を作ったから、実績に基づく規約で他のマンションは雛形として使っていいと思う。

[249: 住民]

「理事会の承認がないにもかかわらず」とわざわざ断り書きをする意味は？
本来は理事会決議が必要だが、理事長は理事会決議が無くても独断で出来る特権があるということか？
こんな合議制を無視した理事長の特権と独断を許すのか？問題ありだな。

[250: 匿名さん]

理事長には保存行為を単独でできるんよ。

保存行為って意味が広いけど、各所有者とは違い、平穏を保つ行為や現状維持。

民泊で専ら住宅としての静寂や平穏を阻害されるなら勝手に止められるってことよ。

住人以外のマンション駐車場や敷地の通り抜けを防止するための設備や施設も単独でOK!

[251: 匿名さん]

２５０追伸、法人化した組合限定かもだけど、規約でそうしろ。
理事長の単独での緊急時決裁権限も同じだ。

[252: 匿名さん]

理事長は単独で規約違反に是正や原状回復をさせることができる。
理事会の承諾は無用、裁判で提訴するなら話は別。
大体が、規約違反を理事会で何を承認するというのか？　是正の方法とかか？
規約違反を是正させるためにワザワザ承認など無用だ。

[253: 住民]

>理事長には保存行為を単独でできるんよ。

理事長ではなく区分所有者の間違い。

区分所有法第6条第2項
「区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。 」

[254: 匿名さん]

>民泊で専ら住宅としての静寂や平穏を阻害されるなら勝手に止められるってことよ。

阻害されたならの話、阻害されなかったら泊められないね。
>>247の規約は予防規約だよ。阻害されるされないに係らず民泊禁止。

[255: 匿名さん]

泊められない→止められない

[256: 匿名さん]

>>249

「理事会の承認がないにもかかわらず」は、「中止するよう請求することができる。」に係るのではなく、「専有部分がシェアハウスに供されている」に係る。

[257: 匿名さん]

>>253
おまえバカなのか？
区分所有法は２６条だボケ

[258: 匿名さん]

専ら住宅の規約があるなら民泊禁止。

賃貸したいなら管理組合に対して占有者の届け出義務あり手続き必用。

ここはバカなマンション管理士がウソばかりつくスレのようだな。

[259: 匿名さん]

>>253
２５１の言う通り。
管理組合法人の場合は区分所有法５２条。

区分所有者がする保存とは意味が違うくらい理解したら？

[260: 住民板ユーザーさん5]

>専ら住宅の規約があるなら民泊禁止。
友達が泊まりに来てると言えばよい。
それ以上のことは管理組合は追及できない。
もともと「人類みな友達なんだから。

>>253
おまえバカなのか？
区分所有法は２６条は管理者のけんげんだボケ

>>256
ブリリアマーレ有明のシェアハウスの定義は、賃貸借契約に基づくハウスシェアリングと旅館業法による宿泊所
を含めた広義のシェアハウスである。

>>259
第52条は「～理事が決することができる。 」であるから理事が決さなくてもよい。
そうなると決するのは区分所有者になり、第6条第2項が第52条に優先する。

[261: 草の根民主主義評論家]

↑あほ
6条2項？あほ
18条だろう。

[262: 草の根民主主義評論家]

6条2項はいぎょうちつうこうけんみたいなものだ。わからんのか？

[263: 草の根民主主義評論家]

間違えた
囲繞地通行権
いにょうちつうこうけん
わかる？
民法から勉強しないとね

[264: 検討中さん]

>>246 入居済みさん

自分で調べましょう。

熱心に営業した管理会社ほど、今は大変

[265: 調べてみた人]

囲繞地通行権
袋地の所有者が他人の土地を通ることのできる権利(民法第210条)

[266: あわび愛好家]

>>262
あほ
18条？あほ
18条は共用部分のみ。

[267: 草の根民主主義評論家]

↑あほ
保存行為は18条で
それを実行するのに他人の場所が必要なら借りれるというのが6条2項だ。
わからんのか？
52条に対応するのは18条だ。
あほ

[268: 草の根民主主義評論家]

法人の場合52条2項があるから理事が単独で保存行為ができるのだ。
理事は区分所有者とは限らないからだ。

[269: 草の根民主主義評論家]

6条2項は保存行為の執行に他人の場所の使用が必要になる場合に使用を請求できると定めているだけで、特にこの条項がなくても民法の囲繞地通行権の規定で使用を請求できるのは明らかである。

[270: 匿名さん]

第6条第2項の冒頭を読め
「区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、以下略」

[271: 草の根民主主義評論家]

↑あほ
どういうときに請求できるか要件を書いてるだけだ。あほすぎ。

[272: 草の根民主主義評論家]

18条と6条の関係がわからんとは白痴も同然だである。

[273: 強権国家主義評論家]

↑あほ
条文読めんとはあほすぎ。

[274: 草の根民主主義評論家]

↑あほ
条文読めんとは白痴も同然だである。あほすぎ。

[275: 強権国家主義評論家]

↑あほ
おまえインポだろう。あほ

[276: 草の根民主主義評論家]

↑あほ
痔ろうだよ。まだ出るぜ！あほ

[277: 草の根民主主義評論家]

↑こいつにせもの
あほ

[278: 草の根民主主義評論家]

議論で負けた場合、荒らすしかないのであろう。

[279: 草の根民主主義評論家]

下記の書き込みをした者が恥ずかしくて荒らしているようである。
52条に対応するのは6条2項ではなく18条である。ハズカチーねw

>>259
第52条は「～理事が決することができる。 」であるから理事が決さなくてもよい。
そうなると決するのは区分所有者になり、第6条第2項が第52条に優先する

[280: 草の根民主主義評論家]

18条は共用部分に限定される。6条は専有部分と共用部分に範囲が広がってる。
この違いを理解すべし。

[281: 草の根民主主義評論家]

↑他人のところも通らなきゃいけない場合があるからで囲繞地通行権と同じことだ。あほ

[282: 草の根民主主義評論家]

6条2項が保存行為の根拠だとか思うやつがいるんだね。
受験者の92パーセントを落とすマンション管理士試験はやはり必要な試験なのだろう。

[283: 草の根民主主義評論家]

しかしマンション管理士ってなんの役にもたたない。試験するだけ無駄だと思う。国費の無駄遣い。

[284: 草の根民主主義評論家]

↑こういうあほをあぶり出す試験なのだろう

[285: 草の根民主主義評論家]

↑あほ。就職するなら同じ法律の管業資格の方が有利だ。
マン管士の資格は、このスレでうんちくたれるのにふさわしい資格だ。

[286: 草の根民主主義評論家]

これからはマン管士よりも賃管士の時代だ。
賃管は今年、国交省により公的資格に引き上げられた。
5年以内に国家資格に昇格するだろう。

[287: 右手に宅建士、左手に賃管士]

いよいよ国家資格が見えてきましたね。
平成23年度に国交省は賃貸住宅管理業者登録を制度化し、
5年後の平成28年度の制度改定で賃貸不動産経営管理士の
活用を始めたことにより、民間資格から公的資格に昇格しました。
そうなると5年後の平成33年度あたりに賃貸住宅管理業が法制化され、
賃貸住宅管理士の国家資格が誕生するでしょう。
そうなると既得権者の賃貸不動産経営管理士は移行措置で国家資格が取得できると思います。

[288: 匿名さん]

それがどうしたの、マンカンシはほとんど宅建士や、
不動産経営管理位士位の資格は保有しているよ、

[289: 匿名さん]

>>282
> 6条2項が保存行為の根拠だとか思うやつがいるんだね。

しかし、このような理解をしているようでは、資格云々以前の問題・・・

[290: 匿名さん]

本当だ、妄想家だから、しょうないよ、

[291: 匿名。]

92%を落とすのではなく92%が落ちる試験

[292: 匿名さん]

>>280
> 18条は共用部分に限定される。6条は専有部分と共用部分に範囲が広がってる。
>この違いを理解すべし。

笑わしよんな。