マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1861: マンション管理士試験上位合格者]

１８５９は、
階段をエレベータ化しても、バリアフリー化のためなら普通決議だと言い出すだろう。あほ
１８５９は動機が妥当なら普通決議だと思い込んでいるようだ。区分所有法の条文は「形状」または「効用」が大きく変わるかを要件にしており、「動機」は問題ではない。あほ

[1862: マンション管理士試験上位合格者]

もっとも「動機」が妥当なら（特別決議でやるようなことでも）普通決議でも反対はないという場合も多いので、
うちは普通決議でやりました！なんて得意げにいう者も出てくるわけだが、
管理会社は、手堅く「特別決議」を推奨しただけのことだ。
「動機」が妥当なら特別決議可決のため、総会前に戸別訪問して欠席を減らし委任状を集める、というのが望ましい運営である。

[1863: 匿名さん]

>アホ（バカ）
チェーンゲートを設置する場合電源が必要なので他所から引っ張って
くるだけの簡単な工事なのが分からんのかな。
アホのところは防犯カメラの設置や非常階段の手すり、防犯灯の設置、
水まきで水が必要なのでその機能を設置したりするのも全て特別決議なんだね。
恐れ入りやした。

[1864: マンション管理士試験上位合格者]

↑素人まるだしのあほ

[1865: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞チェーンゲートを設置する場合電源が必要なので他所から引っ張ってくるだけの簡単な工事なのが分からんのかな。

チェーンゲート設置は土木工事が必要。置くだけだと思ってるみたいだなｗ。あほ

[1866: 匿名さん]

>アホ
重大変更と軽微変更の違いは判るよね。
動機とか関係のない話しで論点をずらしちゃダメダメ

[1867: 匿名さん]

>アホ
チェーン工事設置に土木工事が必要？
殆ど置くだけの工事に該当するよ。
全く素人丸出しだね。
わいはチェーン工事を業としているもんじゃよ。

[1868: マンション管理士試験上位合格者]

1863はチェーンゲート設置をチェーンスタンドみたいなもんだとおもってるんだな。あほすぎ。
チェーンゲートは穴掘ってコンクリートで固めるんだけどねｗ
更地に穴掘ってポール埋めてチェーンで往来を妨げるんだから自動ドア設置と同じこと。

注水式　駐車場ポール チェーンスタンド プラチェーン 駐車場 ポール チェーンスタンド ホワイト
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[1869: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞殆ど置くだけの工事に該当するよ。

こんな業者に頼むと大変なことになるだろうｗ
あほすぎ

[1870: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞わいはチェーン工事を業としているもんじゃよ。

ガテン系住民が組合運営にクチを出すと大変なことになる典型例である。

[1871: マンション管理士試験上位合格者]

ガテン系住民は合意形成を軽んじる傾向がある。
もう１回書いておこう。

もっとも「動機」が妥当なら（特別決議でやるようなことでも）普通決議でも反対はないという場合も多いので、
うちは普通決議でやりました！なんて得意げにいう者も出てくるわけだが、
管理会社は、手堅く「特別決議」を推奨しただけのことだ。
「動機」が妥当なら特別決議可決のため、総会前に戸別訪問して欠席を減らし委任状を集める、というのが望ましい運営である。

[1872: 匿名さん]

>アホ
チェーンゲートの設置工事に関しては知ってるよ。
アホは自動ドアの設置と同じだと自分でいってるじゃないの。
オートロックの工事の概念を読んだ？

ちょっとこのスレに立ち寄ったんだけど、アホの相手をしている暇はないんでね。
もう少し素直になりなさい。
絶対自分の主張を曲げない強情者なんだね。それに常に上から目線でものをいう。
そんなんではみんなに嫌われるよ。

[1873: マンション管理士試験上位合格者]

ガテン系住民は合意形成を軽んじる傾向がある。
何にも無いところに自動ドアを設置してオートロックにするのは特別決議に決まっている。少なくとも管理会社は手堅くそう言うはずである。
年寄りが結構嫌がるし。
しかし、じゃあ、普通決議でやって何が悪いのか？って話だが、特別決議も可決できないようならやらないほうがいいということである。
後から維持管理にカネのかかるようなことは、丁寧にやるほうがよい。ガテン系住民は合意形成を軽んじるけど。

もう一度書いておこう。
ｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰ-----------------------------------------------------------------------
もっとも「動機」が妥当なら（特別決議でやるようなことでも）普通決議でも反対はないという場合も多いので、
うちは普通決議でやりました！なんて得意げにいう者も出てくるわけだが、
管理会社は、手堅く「特別決議」を推奨しただけのことだ。
「動機」が妥当なら特別決議可決のため、総会前に戸別訪問して欠席を減らし委任状を集める、というのが望ましい運営である。

[1874: マンション管理士試験上位合格者]

>>それに常に上から目線でものをいう。

高度な知見でモノ言っているのだから、当たり前である。あほ

[1875: マンション住民さん]

弁護士の方がすごいと思う。

[1876: 匿名さん]

＞高度な知見でモノ言っているのだから

ぜひご説明ください。

チェーンゲートってなんですか？

ガテン系住民って何ですか？

[1877: マンション住民さん]

玄関入口にチェーンゲートを設置するのは特別決議ですか？

[1878: 匿名さん]

マンション管理士上位合格者と名乗るぐらいだから自惚れもすごいね。

>何にも無いところに自動ドアを設置してオートロックにするのは特別決議に決まっている。　　　　　　　　　なんにもない所に自動ドアを設置する筈はないだろうにね。
自分に都合が悪くなると問題をすりかえてでも自分の意見を通そうとするその強情さは
なんとかならんのかね。
今さら性格を変えることは出来ないんだろうね。

[1879: 匿名さん]

>玄関入口にチェーンゲートを設置するのは特別決議ですか？

それをオートロックというんではないですか。
現在の入り口をオートロックに変えるだけでしょう。
それは共用部分の重大変更にはあたらないので普通決議だと思います。

[1880: 匿名さん]

そもそもマンション管理士〇〇〇〇〇〇〇に仕事頼む組合あるの？
この場でうんちく語っても実務としては役に立たないね。

[1881: 匿名さん]

マンション管理士に仕事依頼とかは関係ないんではないの。
分らないこと、聞きたいことをここに書き込みみんなの意見を聞くために
書き込んでいるんだからね。
ただマンション管理についてはマンション管理士や管理会社のフロントが
詳しいので自然とマン管士が出没してくるのです。
マンション管理士をあまり意識する必要はないでしょう。
マン管士が必要な所は活用すればいいだけのことです。
実務経験がないとかいうのはそれぞれです。

[1882: マンション管理士試験上位合格者]

1878はガテン系の、ど素人だろう

>何にも無いところに自動ドアを設置してオートロックにするのは特別決議に決まっている。　　　　　　　　　
>>なんにもない所に自動ドアを設置する筈はないだろうにね。
あほ
お宅が知らないだけで、実際にありますよ。
転落事故が多いと言う理由で、複数個所、例えば、もともと観音扉、素通りだったところにドアを設置してオートロックにする場合など。
６箇所の出入り口のうち１箇所自動ドア、５箇所電気錠ドア設置などで
取り囲んでオートロックする事例など、結構ある。

何も無いと言うのは元が手動であったり、素通りであったという意味だ。
あほ

[1883: マンション管理士試験上位合格者]

間違えた
上記の「転落事故」というのは「転落事故」だ。
「転落事故」が多いマンションって毎年、１～２件くらいあったりする。

[1884: マンション管理士試験上位合格者]

センサー動作のみの自動ドアをオートロックにする事例っていうのはほとんど無いだろう。
自動ドアが２枚あって、外側がセンサー動作の自動ドア、内側がオートロックの自動ドアっていうのは高級マンションでよく見かけるが
こういう場合、外側もオートロックにするって言うのは実用上、意味が無いからそういう改修はほとんどないだろうが、
もしやるなら普通決議だろう。

[1885: マンション管理士試験上位合格者]

ＴＯＢＩＯＴＯＪＩＳＡＴＵってかくと転落事故に自動変換されるようだ。

[1886: マンション住民さん]

ＴＯＢＩＯＴＯＪＩＳＡＴＵ

[1887: 匿名さん]

＞普通決議だろう

馬鹿が決めるのではなく規約で定められています。

[1888: 匿名さん]

（区分所有者の団体）
区分所有法第３条　区分所有者は、全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための
団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くこ
とができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部
共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも同様とする。

（区分所有者の権利義務等）
区分所有法第6条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区
分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない
２、・・・・・・・

これが分譲マンションの管理の原点。余計な事をして組合費の無駄使いが多い。これ等を守る
事が出来ないから、管理の現場に感情論が入り込み事態が複雑になっている、これ等以外は自
治会（町内会等）の仕事だと思います。管理組合に余計な仕事を持ち込まない事です。

[1889: 匿名さん]

>区分所有法第３条　区分所有者は、全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための

マンションの管理は、建物とか設備とかの管理を行うためだけではありません。
そのために各種細則とかもあるんです。
建物の管理又は使用に関する事項等について定めることにより、区分所有者の共同の利益を推進し、
良好な住環境を確保することを目的とするとなっています。
騒音、ペット、滞納金、開放廊下への自転車の放置とかいろんな問題に対応しなければなりません。
補修や工事より日常の管理の方が大変ですよ。
自治会の活動とは根本的に違います。自治会には区分所有者の一部しか入会していません。

[1890: 匿名さん]

突発的な補修工事は保険の適用を考慮してますか？

[1891: 匿名さん]

自治会には区分所有者の一部しか加入していないのは本当ですか。強制ではないけど、
むしろ、組合員の加入者の方が多いと思いますが、うちは組合員は組合員であり自治
会員でもあります（任意加入ではありますが。）

騒音、ペット問題、解放廊下への自転車（物品等）の放置、不法駐車、駐輪、タバコ
の喫煙ポイ捨て等、のマナーに関する問題は、勿論組合も規約等で管理対象ではあり
ますが、主にマナーの問題は、原則組合はノータッチで、自治会に報告して対処させ
ます。このマナーの件は自治会主導で、組合は補助的役割です。

[1892: 匿名さん]

>1891さん
残念ながら自治会への加入率は低いんですね。
特に都会程また大規模マンション程加入率は低いのが現状です。
地方とか小規模のマンションの場合は人材不足等もあり、自治会と理事会が
ごっちゃになっている所も多々見受けられます。
マナーとかを自治会がタッチしているマンションがあるとは全国でも殆どないと
思いますよ。それは理事会の役割です。
私どものマンションも自治会、老人クラブ、親子会、スポーツ倶楽部、趣味のサークル等
いろいろありますが、管理組合がタッチすることはありません。
祭りも年１回ありますが、管理組合は１００％タッチしません。
自治会とかは一部の者の活動であり、住民であれば賃借人もいますからね。

お宅のマンションでは、賃借人は自治会費を払っているんですか？また賃貸人は自治会費
を払っているんですか？

[1893: 匿名さん]

老人クラブ、親子会、スポーツクラブ、趣味のサークルなどは勿論管理組合は
タッチしません。マナーの問題はタッチしない訳ではではないが、主に自治会
の範疇です。
５００戸近くの４階建ての５棟の団地型ですが、居住している組合員は１００
％自治会には加入しております。賃借人が約１割弱ですが９０％は加入してお
ります。特に騒音、たばこの喫煙及びポイ捨て、住民同士のトラブル、不法駐
車及び自転車、バイク等、犯罪に関係する案件の警察への連絡等、は自治会に
主導権をもってもらい組合は補助的役割です。

[1894: 匿名さん]

自治会加入率が１００％はほんとに稀有なマンションといえるのではないでしょうか。
自治会が騒音とか不法駐輪等取り締まってくれるのは理事会としてはありがたいでしょうが
使用細則は管理組合で規制しているので、自治会から注意等されても反発されることは
ないんでしょうか？
自治会役員には賃借人もなるんですか。
うちの場合は、自治会は管理組合問題にはノータッチです。当然理事会に自治会役員が
出席することは考えられません。
お宅の規模でしたら、理事会だけで十分マンションの管理はできると思いますけどね。
自治会への入退会は自由なんですが、退会する場合は自治会費の支払いをしないか退会
手続きを取るんでしょうが、管理費等と一緒に自治会費を口座引き落としにしている
マンションもあります。但し、収支報告書には自治会費の計上はされてないと思いますが。

[1895: 匿名さん]

マンションによって様々ですから、うちのマンションでは、賃借人、でも組合の役員及び自治会
（町内会）の役員は出来る様に規約に定めました。
マナー等の問題については自治会主導で組合は協力するようになっております。建物や設備等の
管理は組合が主導して自治会は協力するように規定しました。

お祭や災害訓練等の行事等は自治会長が音頭を取り組合役員と自治会役員が協力し合っております。

自治会費の徴収は賃貸借、売買契約、各々の重要事項で組合員や賃借人の口座から引き落とすよ
うになっております。勿論収支には定期的に報告されております。但し外部居住の組合員からは徴
収しません。

町内会の入会届、口座引落承諾書、退会届は、書面にて申請すれば許可されます。（様式書面あり）

[1896: 匿名さん]

１８９４さんへ、
不法駐車等は、だいたい、警察に車輌ナンバーを連絡すれば対応してくれます。
問題はありません。組合や管理会社は協力はするが、主な仕事ではありません。

[1897: 匿名さん]

強制加入よろしく

[1898: 匿名さん]

自治会の会員はそこに住んでいる者が会員になります。
賃貸人がそこに住んでいないのに口座引き落としで徴収されるのはおかしいですね。
それに自治会費を払っていない賃借人が自治会の役員になることはないと思いますが。
いろんなマンションがあるんですね。しかし、それで運営されているのならそれでいい
んじゃないかと思います。
自治会と組合を一緒にするとなると目くじらを立てて反対する者もいるでしょうが。
全国のマンションでは管理費等と一緒に口座引き落としをしたりしたら大変ですけどね。

[1899: 匿名さん]

１９８９さんへ。
外部居住の組合員からは徴収しませんと書きましたが、
賃貸人から徴収するとは書いてはおりませんが、良く
読んで下さい。

[1900: 匿名さん]

賃貸人からは徴収しないのですね。
口座引き落としと書かれていたので賃貸人も自治会員となっているのかと思いました。
賃借人からは自治会費を徴収してないということは、自治会員ではないので役員は
することはないんでしょうね。
失礼しました。

[1901: 匿名さん]

５００戸近くのマンションなので当然理事会は毎月行われていると思いますが、
建物設備の維持だけだと議題がないのではないですか？
理事の役員は何をするんでしょうね。

[1902: 匿名さん]

騒音とかペット等のマナーを自治会がやるとなると、理事会でその報告とか
あるんですか？
自治会役員が理事会に出席して問題点を検討するのはいいんですが、やはり
自治会と管理組合ははっきり分けた方がいいと思います。
決議をするときに自治会役員や監事は議決権がありませんから。
それにそのマナーは管理組合の規約や細則ですから。
自治会には何の権限もありません。

[1903: 匿名さん]

賃貸人から自治会費を徴収しないとは言っていない。よく読んでください。
居住している組合員も徴収は入会届により徴収ですが、１００％徴収です。
賃貸人にも入会届と同時ですが、９０％位徴収です。

自治会長、防災担当、防火管理者、修繕委員会、倫理委員会は自治会に所属
していて、組合の役員に規約で制定しております。議決権は勿論ありません。

マナーの問題は区分所有法には規定はありません。当マンションの組合規約
にはその条項はありませんが、自治会のルールには規定されております。

[1904: 匿名さん]

普通決議か特別決議とかの判断ができないぐらい理事のレベルが
低いのも問題です。
管理会社は常に正しいという考えは、お客様は常に正しいというマーケッティング理論と
同じようなものです。
５００戸近い大規模マンションとしては情けないですね。
自治会と管理組合を混同させていること自体レベルの低さを物語っています。
もう一度原点に返り管理組合とはという問題からスタートさせるべきです。
私は別に自治会を批判しているのではありません。管理組合としての役割を放棄して
いるのではと思ってカキコミをしました。

[1905: 匿名さん]

>1903さん
>賃貸人から自治会費を徴収しないとは言っていない。よく読んでください。
>居住している組合員も徴収は入会届により徴収ですが、１００％徴収です。

賃貸人からも自治会費を徴収しているということは、賃貸人も自治会員ということですか？
自治会員はそこに居住しているのが条件で、行政から戸数に応じて負担金が支給されます。
私どものマンションでは、自治会員一戸に対し年間１，８００円支給されています。

>自治会長、防災担当、防火管理者、修繕委員会、倫理委員会は自治会に所属

修繕委員会は自治会に所属とは恐れ入りました。
完全に組合と理事会は一心同体なんですね。
理事会にも自治会役員が出席しているんでしょうね。

今さらシステムを変えて自治会役員を理事会出席のメンバーから外したり、修繕委員から
外すことは難しいでしょうから、次の総会でそういった自治会の役員を理事候補として議案
として提案されたらいかがですか。自治会役員ではなく管理組合の役員として。
やはりしっかりした線引きはしておくべきです。

[1906: 匿名さん]

補足しますが、専門委員会は理事会の諮問機関ですので誰に依頼してもいいということに
なっています。
そういったいろんな機関が自治会に所属しているのが不自然なんです。
リーダーシップを取るのはあくまで理事会でなければなりません。
諮問機関には単なる意見を求めることだけですからね。決定機関はあくまで理事会です。

[1907: マンション管理士試験上位合格者]

自治会と管理組合を融合しているのは
レベルが低いのではなく
レベルが高いのである。
自治会と管理組合を分断すると、自治会組織を利用して反対派が総会で騒ぐので、自治会を管理組合に取り込むのは総会対策としては極めて有効である。

[1908: マンション管理士試験上位合格者]

1906に聞くが、諮問機関と理事会で別の結論になることがあるんですかね？
あくまで理事会で決めるとかなら、ケンカになるだけだから、最初から諮問しないほうがマシだと思いますけど。

[1909: 匿名さん]

専門委員会は理事会の諮問機関であって決定機関はあくまで理事会です。
諮問とは有識者または一定期間に意見を求めることです。
当然その諮問機関の中には理事のメンバーも一部入っていた方がいいでしょう。
その方がスムーズにいくでしょうから。
このマンションのシステムとして、防災、倫理委員会、修繕委員会が自治会に所属
していることが問題なのです。
マンション管理を行っていくには規約や細則に則って運営していかなければならない
のですが、自治会で一方的に騒音問題やペット問題、ひいては日常の修繕までも行う
こと自体おかしいと思いませんか。
修繕工事は理事会の範疇でしょう。予算にも絡んできますよ。
それを外部の団体に全て任せるというのはどう考えても不自然です。
うまく利用すればいいとか総会対策とかの問題ではありません。
あなたのいうガテン系に対応するんであれば、その連中にも理事になってもらって一緒に
マンション管理をおこなっていくべきでしょう。

[1910: 匿名さん]

管理組合と自治会（若しくは町内会）は一心同体です。管理がスムーズである。