マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1841: 匿名さん]

そういう理事長がいないマンションは管理費等が高くなる。管理費等が
高いから管理が行き届いているのは錯覚です。むしろ理事長がしっかり
しているマンションは管理が行き届いて管理費等は割安である。

[1842: 匿名さん]

通常の補修工事については、相見積をとりますが管理会社に任せているのが
普通だと思います。
しかし、理事長は出てきた見積もりの内容を吟味する必要があります。
素人でも工事個所を見て判断すれば高いか安いかは判断できます。
値引き指示をすれば間違いなく安い価格になりますよ。
出てきた見積もりの中で一番安い業者にいつも決めていると足元を見られ
高い工事費となります。
それと保険の適用についても常に考慮すべきです。
管理会社が代理店のところが多いと思いますので、フロントに申請するように
指示すれば適用されると思います。

[1843: 匿名さん]

保険の適用ですが、監視カメラの故障の場合は雷との絡みで
ほぼ適用されます。分からない場合は申請してみることです。
防犯灯も同じことです。
エントランス内のタイルが台車とかで壊れていた場合や子供がボール遊びで物を壊したり
傷つけたりした場合も保険が適用されます。

[1844: 匿名さん]

来期の予算案について、下記議案については、普通決議か、特別決議かを教えて下さい。
２）チェーンゲートの設置及びリモコン保証金の徴収について。
　マンションの敷地内の違法駐車が一向に減る傾向が有りません。又、今後の防犯対策及び
資産価値の向上を図るためにも、駐車場入口にチェーンゲートを設置致したいと存じます。
工事金額３９０万円（税別）は一般会計より支出致します。
承認された場合、チェーンゲートはリモコン操作になりますが、駐車場契約者にリモコンを
貸与するにあたり、リモコン保証金として１０．０００円/個を徴収致したいと存じます。
預かった保証金は、解約の場合にリモコンの正常な返却と引き換えに返還する形になります。
ご審議の上、承認願います。

普通決議では可決でしたが、管理会社の意見で特別決議ですから否決との事でした。

工事は管理会社とは別の業者へ発注が決定されておりました。

[1845: 匿名さん]

チェーンゲートの設置代金３９０万円を一般会計で支払うこと自体まず間違っています。
共用部分の重大変更ではありませんが、これは修繕積立金の取り崩しの範疇です。
管理費会計はあくまで通常の管理に使用するものです。
どちらにしても普通決議です。

リモコンについては組合が支払い、なくしたり壊した場合にその本人が弁償するという
方法が良かったのではと思います。
決議方法は当然普通決議です。

特別決議は法で限定されていまして規約で変更することもできません。強行規定ですので。
規約の改正、共用部分の重大変更、建替え決議等限定されています。

管理会社のフロントに勉強するようにいうべきです。あなたはマンション管理のプロなんでしょうと。

[1846: マンション管理士試験上位合格者]

>>普通決議では可決でしたが、管理会社の意見で特別決議ですから否決との事でした

管理会社が、あとから言うということは、議案書を作ったのは理事会ですよね。
たぶん、この管理組合は理事会に管理会社を呼んでないんでしょう。

>>駐車場入口にチェーンゲートを設置
何もないところにチェーンゲートを設置するんだったら、特別決議でやるのが普通。設置したら保守にもカネかかるし。

>>一般会計より支出
議案を「管理費会計から修繕積立金会計に振り替えて修繕積立金会計から支出」でも支出することに変わりないから同じことです。

[1847: 住民板ユーザーさん1]

>何もないところにチェーンゲートを設置するんだったら、特別決議でやるのが普通。設置したら保守にもカネかかるし。
修繕積立金の取り崩しだから普通決議で可。

[1848: 匿名さん]

議案書案は管理委託契約で管理会社に作成させる契約である。書記も名ばかりで管理会社が作成
します。勿論議事録案も管理会社が作成して、議長はじめ他の署名人２名に署名押印させます。

管理会社の担当は総会での理事長の依頼での回答で、この案件はチェーンゲートの新設は共用部分
の重大変更に当るので特別決議事項であるとの事で４分の３の賛成票が満たせず否決としました。

私としてはマンションのセキュリティー問題も考慮して、普通決議でよいのではないかとの発言は
しました。
１８４５さんの回答通り、リモコンの件は、工事費と同じく修繕積立金からの支出をするよう提案
はしました。が取り入れてもらいませんでした。

管理会社が重大変更であるというのだからお前の意見よりは管理会社の意見の方が信用できると笑
われました。

管理会社のプロが重大変更であると言われればそれが間違いであるとまで強気な発言は控えました。

[1849: 匿名さん]

１８４５の回答が完璧だよ。
それ以外はない。

[1850: 匿名さん]

１８４５さんの意見と同じですが。否決されたら仕方が有りません。役員と管理会社は
チェーンゲートの設置にはあまり乗り気がないようです。賛成票は四分の三以上には届
きませんが過半数は超えております。大型マンションで、１２階建て４棟の団地型マン
ションです。不法駐車や、不法侵入等が後を絶ちません。チェーンゲートの設置を良し
としない人物も少なからず入居している様に思います。

[1851: 匿名さん]

チェーンゲートを設置すると、自分で借りている駐車場を使用しない場合、
又は通勤で使っているのならばその間友達とか遊びに来たとき自由にそこを
使うよう指示できますからね。
しかし、それは使用料を払っている住民からすれば当たり前の権利ですね。
ただ、チェーンゲートがあるとリモコンが必要になりますよね。
そこが乗り気のない要因なんでしょう。

チェーンゲートの設置は共用部分の重大変更ではないのは明白ですので
裁判にすれば間違いなく勝訴はします。ただ、誰がそれをするかの問題です。

一番簡単な解決方法としては、管理会社の上部団体である「マンション管理業協会」
に相談されたらいかがですか。
それと国交省にもそういった問題（管理会社とのトラブル等）を解決する部署があります。
管理会社を指導する機関から直接指導・注意等をしてもらうといいですよ。

チェーンゲートは良く故障をしますので保守料が必要となります。年間契約
チェーンゲートの故障は、使用者がゲートが完全に降りないうちに通過したりすれば
すぐ故障となります。そのたびに業者を呼んで修復させることになります。
又、リモコンも古くなったり使い方が荒いと機能しなくなります。

[1852: マンション管理士試験上位合格者]

>>管理会社が重大変更であるというのだからお前の意見よりは管理会社の意見の方が信用できると笑
われました。

議案書に特別決議の議案だって書いてないのかい？
総会でどっちなのか管理会社に聞いて決めるとはすごすぎ。

[1853: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞チェーンゲートの設置は共用部分の重大変更ではないのは明白ですので
裁判にすれば間違いなく勝訴はします。

↑あほですね。
駐車場入り口の「形状」が著しく変更されるのは明白だから特別決議ですよ。出入り口としての「効用」はあまり変わんないと思うが。

区分所有法
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。

[1854: マンション管理士試験上位合格者]

>>一番簡単な解決方法としては、管理会社の上部団体である「マンション管理業協会」
に相談されたらいかがですか。

無意味。実務を知らないアホ。

>>それと国交省にもそういった問題（管理会社とのトラブル等）を解決する部署があります。
管理会社を指導する機関から直接指導・注意等をしてもらうといいですよ。

地方整備局のことを言ってるのだろうが、管理会社は特別決議だと「助言」しただけのことで、なんのトラブルだというのか？あほ

[1855: 住民ユーザーさん]

チェーンゲートは駐車場の防犯設備で防犯カメラの取り付けと同じ。形状・効用の著しい変更ではない。
したがって普通決議で可。拙宅マンションでは普通決議でゲートを取り付けた。

[1856: マンション管理士試験上位合格者]

>>チェーンゲートは駐車場の防犯設備で防犯カメラの取り付けと同じ。形状・効用の著しい変更ではない。
　　↑あほ
オートロックシステムは特別決議ですよ。しらないんだろうけど。

[1857: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞拙宅マンションでは普通決議でゲートを取り付けた。
あほ
それはお宅の問題。文句が出なかっただけのこと。

[1858: 匿名さん]

又アホ（バカ）が出てきたね。
法１７条では、その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除くとなっているんだけど
アホ（バカ）の解釈ではチェーンゲートの設置や防犯カメラの設置は形状の著しい変更と
なるんだろうね。判例でもあるんかい？

[1859: 匿名さん]

>アホ（バカもしくは知ったか君）

普通決議の見解
＊バリアフリー化の工事
　　建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに、スロープを設置したり、
　　非常階段に手すりを設置すること
＊耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻きつけて補修する工事や
　構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で、基本的構造部分への加工が
　小さい工事
＊防犯工事に関しオートロック設備を設置する際、配線を空き管路内に通したり、建物
　の外周に移設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事や防犯カメラ、
　防犯灯の設置

こんなのは重大変更ではなく、軽微変更となり普通決議
当然知ってると思うけど、大規模修繕工事やエレベーター、消防設備、高置水槽やダストボックス
の撤去は普通決議だよね。

[1860: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞オートロック設備を設置する際、配線を空き管路内に通したり、建物の外周に移設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事

チェーンゲート設置は、新規に自動ドア設置＋オートロック設備設置と同じことで、「配線を空き管路内に通したり、建物の外周に移設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事」ではないことは自明のことだろう。あほ

[1861: マンション管理士試験上位合格者]

１８５９は、
階段をエレベータ化しても、バリアフリー化のためなら普通決議だと言い出すだろう。あほ
１８５９は動機が妥当なら普通決議だと思い込んでいるようだ。区分所有法の条文は「形状」または「効用」が大きく変わるかを要件にしており、「動機」は問題ではない。あほ

[1862: マンション管理士試験上位合格者]

もっとも「動機」が妥当なら（特別決議でやるようなことでも）普通決議でも反対はないという場合も多いので、
うちは普通決議でやりました！なんて得意げにいう者も出てくるわけだが、
管理会社は、手堅く「特別決議」を推奨しただけのことだ。
「動機」が妥当なら特別決議可決のため、総会前に戸別訪問して欠席を減らし委任状を集める、というのが望ましい運営である。

[1863: 匿名さん]

>アホ（バカ）
チェーンゲートを設置する場合電源が必要なので他所から引っ張って
くるだけの簡単な工事なのが分からんのかな。
アホのところは防犯カメラの設置や非常階段の手すり、防犯灯の設置、
水まきで水が必要なのでその機能を設置したりするのも全て特別決議なんだね。
恐れ入りやした。

[1864: マンション管理士試験上位合格者]

↑素人まるだしのあほ

[1865: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞チェーンゲートを設置する場合電源が必要なので他所から引っ張ってくるだけの簡単な工事なのが分からんのかな。

チェーンゲート設置は土木工事が必要。置くだけだと思ってるみたいだなｗ。あほ

[1866: 匿名さん]

>アホ
重大変更と軽微変更の違いは判るよね。
動機とか関係のない話しで論点をずらしちゃダメダメ

[1867: 匿名さん]

>アホ
チェーン工事設置に土木工事が必要？
殆ど置くだけの工事に該当するよ。
全く素人丸出しだね。
わいはチェーン工事を業としているもんじゃよ。

[1868: マンション管理士試験上位合格者]

1863はチェーンゲート設置をチェーンスタンドみたいなもんだとおもってるんだな。あほすぎ。
チェーンゲートは穴掘ってコンクリートで固めるんだけどねｗ
更地に穴掘ってポール埋めてチェーンで往来を妨げるんだから自動ドア設置と同じこと。

注水式　駐車場ポール チェーンスタンド プラチェーン 駐車場 ポール チェーンスタンド ホワイト
https://shopping.yahoo.co.jp/search?rkf=2&p=%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%A...

[1869: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞殆ど置くだけの工事に該当するよ。

こんな業者に頼むと大変なことになるだろうｗ
あほすぎ

[1870: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞わいはチェーン工事を業としているもんじゃよ。

ガテン系住民が組合運営にクチを出すと大変なことになる典型例である。

[1871: マンション管理士試験上位合格者]

ガテン系住民は合意形成を軽んじる傾向がある。
もう１回書いておこう。

もっとも「動機」が妥当なら（特別決議でやるようなことでも）普通決議でも反対はないという場合も多いので、
うちは普通決議でやりました！なんて得意げにいう者も出てくるわけだが、
管理会社は、手堅く「特別決議」を推奨しただけのことだ。
「動機」が妥当なら特別決議可決のため、総会前に戸別訪問して欠席を減らし委任状を集める、というのが望ましい運営である。

[1872: 匿名さん]

>アホ
チェーンゲートの設置工事に関しては知ってるよ。
アホは自動ドアの設置と同じだと自分でいってるじゃないの。
オートロックの工事の概念を読んだ？

ちょっとこのスレに立ち寄ったんだけど、アホの相手をしている暇はないんでね。
もう少し素直になりなさい。
絶対自分の主張を曲げない強情者なんだね。それに常に上から目線でものをいう。
そんなんではみんなに嫌われるよ。

[1873: マンション管理士試験上位合格者]

ガテン系住民は合意形成を軽んじる傾向がある。
何にも無いところに自動ドアを設置してオートロックにするのは特別決議に決まっている。少なくとも管理会社は手堅くそう言うはずである。
年寄りが結構嫌がるし。
しかし、じゃあ、普通決議でやって何が悪いのか？って話だが、特別決議も可決できないようならやらないほうがいいということである。
後から維持管理にカネのかかるようなことは、丁寧にやるほうがよい。ガテン系住民は合意形成を軽んじるけど。

もう一度書いておこう。
ｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰ-----------------------------------------------------------------------
もっとも「動機」が妥当なら（特別決議でやるようなことでも）普通決議でも反対はないという場合も多いので、
うちは普通決議でやりました！なんて得意げにいう者も出てくるわけだが、
管理会社は、手堅く「特別決議」を推奨しただけのことだ。
「動機」が妥当なら特別決議可決のため、総会前に戸別訪問して欠席を減らし委任状を集める、というのが望ましい運営である。

[1874: マンション管理士試験上位合格者]

>>それに常に上から目線でものをいう。

高度な知見でモノ言っているのだから、当たり前である。あほ

[1875: マンション住民さん]

弁護士の方がすごいと思う。

[1876: 匿名さん]

＞高度な知見でモノ言っているのだから

ぜひご説明ください。

チェーンゲートってなんですか？

ガテン系住民って何ですか？

[1877: マンション住民さん]

玄関入口にチェーンゲートを設置するのは特別決議ですか？

[1878: 匿名さん]

マンション管理士上位合格者と名乗るぐらいだから自惚れもすごいね。

>何にも無いところに自動ドアを設置してオートロックにするのは特別決議に決まっている。　　　　　　　　　なんにもない所に自動ドアを設置する筈はないだろうにね。
自分に都合が悪くなると問題をすりかえてでも自分の意見を通そうとするその強情さは
なんとかならんのかね。
今さら性格を変えることは出来ないんだろうね。

[1879: 匿名さん]

>玄関入口にチェーンゲートを設置するのは特別決議ですか？

それをオートロックというんではないですか。
現在の入り口をオートロックに変えるだけでしょう。
それは共用部分の重大変更にはあたらないので普通決議だと思います。

[1880: 匿名さん]

そもそもマンション管理士〇〇〇〇〇〇〇に仕事頼む組合あるの？
この場でうんちく語っても実務としては役に立たないね。

[1881: 匿名さん]

マンション管理士に仕事依頼とかは関係ないんではないの。
分らないこと、聞きたいことをここに書き込みみんなの意見を聞くために
書き込んでいるんだからね。
ただマンション管理についてはマンション管理士や管理会社のフロントが
詳しいので自然とマン管士が出没してくるのです。
マンション管理士をあまり意識する必要はないでしょう。
マン管士が必要な所は活用すればいいだけのことです。
実務経験がないとかいうのはそれぞれです。

[1882: マンション管理士試験上位合格者]

1878はガテン系の、ど素人だろう

>何にも無いところに自動ドアを設置してオートロックにするのは特別決議に決まっている。　　　　　　　　　
>>なんにもない所に自動ドアを設置する筈はないだろうにね。
あほ
お宅が知らないだけで、実際にありますよ。
転落事故が多いと言う理由で、複数個所、例えば、もともと観音扉、素通りだったところにドアを設置してオートロックにする場合など。
６箇所の出入り口のうち１箇所自動ドア、５箇所電気錠ドア設置などで
取り囲んでオートロックする事例など、結構ある。

何も無いと言うのは元が手動であったり、素通りであったという意味だ。
あほ

[1883: マンション管理士試験上位合格者]

間違えた
上記の「転落事故」というのは「転落事故」だ。
「転落事故」が多いマンションって毎年、１～２件くらいあったりする。

[1884: マンション管理士試験上位合格者]

センサー動作のみの自動ドアをオートロックにする事例っていうのはほとんど無いだろう。
自動ドアが２枚あって、外側がセンサー動作の自動ドア、内側がオートロックの自動ドアっていうのは高級マンションでよく見かけるが
こういう場合、外側もオートロックにするって言うのは実用上、意味が無いからそういう改修はほとんどないだろうが、
もしやるなら普通決議だろう。

[1885: マンション管理士試験上位合格者]

ＴＯＢＩＯＴＯＪＩＳＡＴＵってかくと転落事故に自動変換されるようだ。

[1886: マンション住民さん]

ＴＯＢＩＯＴＯＪＩＳＡＴＵ

[1887: 匿名さん]

＞普通決議だろう

馬鹿が決めるのではなく規約で定められています。

[1888: 匿名さん]

（区分所有者の団体）
区分所有法第３条　区分所有者は、全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための
団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くこ
とができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部
共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも同様とする。

（区分所有者の権利義務等）
区分所有法第6条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区
分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない
２、・・・・・・・

これが分譲マンションの管理の原点。余計な事をして組合費の無駄使いが多い。これ等を守る
事が出来ないから、管理の現場に感情論が入り込み事態が複雑になっている、これ等以外は自
治会（町内会等）の仕事だと思います。管理組合に余計な仕事を持ち込まない事です。

[1889: 匿名さん]

>区分所有法第３条　区分所有者は、全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための

マンションの管理は、建物とか設備とかの管理を行うためだけではありません。
そのために各種細則とかもあるんです。
建物の管理又は使用に関する事項等について定めることにより、区分所有者の共同の利益を推進し、
良好な住環境を確保することを目的とするとなっています。
騒音、ペット、滞納金、開放廊下への自転車の放置とかいろんな問題に対応しなければなりません。
補修や工事より日常の管理の方が大変ですよ。
自治会の活動とは根本的に違います。自治会には区分所有者の一部しか入会していません。

[1890: 匿名さん]

突発的な補修工事は保険の適用を考慮してますか？