マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1801: リゾートマンション役員]

マンション管理士試験上位合格者さん

日ごろあなた様のレスの速さや、その要点をとらえた端的な内容を拝見し、リスペクトの念を抱いているものですが、今回の１７９９のレスだけはいただけないですね。

あほ、とか書かれる必要など全くない、１８００さんのご指摘には激しく同意で、この方のお怒りもごもっともです。落ちたなマンション管理士上位・・氏よ。永久アクセス禁止にされても不思議はないな。

さて東急コミュニティーですが、私は最近の企業動向を見るにつけ一流と判断します。仙台空港や北九州空港等あるいは他の公共企業体の管理に次々と採用、入札を勝ち抜くあたりこの会社の底力を見ます。もちろんビル管理ばかりでなく本業のマンション管理にしても東洋経済誌のマンション管理総合力NO.1に輝くという実績がありますからね。

ただし三井や野村のような超一流なランクではないのもまた事実。この２社のブランド力はまさしく神話レベルで、追いつくにはあと十年以上はかかるでしょうね。

この会社がいかにして２社に追い付くのか、いや見ものですねー。

[1802: マンション管理士試験上位合格者]

>>1800 匿名さん
何を調査するの？マンション管理士試験上位合格者を名乗るのに法的規制はありません。あほ

[1803: 匿名さん]

>1802さん
いい加減「あほ」という表現はやめたらどうですか。
「あほ」は大阪だけの表現で全国では通用しませんよ。
「あほ」＝「バカ」ととられますからね。井の中の蛙ですよ。

[1804: マンション管理士試験上位合格者]

>>1801 リゾートマンション役員さん
私は関係者じゃないからね。落ちたのはリゾマン役員のほうであろう。
一流なのは大和ライフネクストである。
あほ

[1805: 匿名さん]

>1804
「ばか」につける薬はないね。

[1806: マンション管理士試験上位合格者]

デベ系管理会社は高い管理委託費で高い給料もらってるからサービスがいいのは当たり前である。

[1807: マンション管理士試験上位合格者]

ボケてる人に
バカなの？
と聞くのは関東特有のようだが、
バカなのか質問してどのような回答を期待しているのであろうか

[1808: 匿名さん]

管理会社などは一流、三流どこでも良い。組合の御金を安全に保管しさできればよい。

規約に組合理事長をマンション管理士等の有資格者は必須とする。

管理人についてはマンション管理士と設備等の専門資格者にして組合雇用にするか、
できない時には、お金の収支を預かる基幹事務の委託先から外して、別の組織から
の派遣、例えば、管理会社でもいいし、マンション管理士事務所、管理士会等の
派遣等で考える。

※、これ等の管理方法は、管理人と理事長が一体となった管理で相当費用対効果が
　達成され、組合員一人一人に還元できる。

※　マンション管理士等の有資格者である理事長は組合員（できれば居住者）であ
　ればさらに効果は多きいです。各マンションで検討して下さい。

現在の管理人業務の革命です。私は１０年間の経験で、失敗と成功を経験しました
成功の方が大きく組合に貢献したと自信があります。悪い事を企む組合員と管理
会社には注意を要します。大型マンションになると利権を探して色々な人間や組織
が絡んできます。それらを監視する能力のある理事長と管理人は必要です。

私は３０年を経たマンションでも、８０円/㎡の修繕積立金（修繕積立基金０）で
も剰余金は豊富で管理費等の不足で値上げや、一時金の徴収をしなくても収支の
バランスはとれております。

質問したい方はどうぞ質問して下さい。お答えできる質問にはお答えいたします。

[1809: 匿名さん]

理事会のメンバーにマンション管理士の資格を保有している者がいればすばらしいですよ。
しかし、その保有者が現役のサラリーマンとか公務員だったらマンション管理に割く時間
が取れないのであまり役に立ちません。
それに大規模なマンションではマン管の資格はなくても理事長とかはそれなりに勉強して
ますし、マン管の有資格者を敬遠する傾向にあります。
やはり有資格者の意見は強力ですからね。今まで理事長として君臨してきたのが覆される
恐れがありますから敬遠したくなるのでしょう。

>１８０８さん
平米８０円程度の積立金しかないのに、建物設備の維持保全はできませんよ。
長期修繕計画でいえば築３０年を超えたマンションは、これから大型設備の更新工事が
発生してきます。
エレベーターの更新、給排水管の更新、窓枠サッシ・網戸の交換、縦樋や避難ハッチの交換、
高置水槽や消防設備の交換、玄関扉等、これからお金がかかりますよ。
お宅のマンションでこういった工事はできません。
国交省もいっていますが、大型設備を含む望ましい積立金は１７，５００円といっています。
勿論これはマンションの規模や積立金の値上げの時期等でかわりますが。
専有部分の配管の更新工事も各戸にまかせているとやれる者とやれない者がでてきますよ。
こういった問題をあなたならどうやって解決しますか。

[1810: マンション管理士試験上位合格者]

↑文章がおかしいね

[1811: 匿名さん]

前半部分ですね。分かっていたけど思いつくまま書いているので面倒くさかった
ので訂正しなかったのです。
内容が掴めればそれでいいだろうと思って。

[1812: マンション管理士試験上位合格者]

1808の文章がおかしい

[1813: マンション管理士試験上位合格者]

1809は別に普通だけど1808は前からボケてる人だからまじめに回答してもしょうがないです。

[1814: マンション管理士試験上位合格者]

賃貸住宅みたいに20年以上の周期にすれば
修繕積立金を安くできるでしょう。

[1815: 匿名さん]

確かに大規模修繕工事は２０年周期でも問題はありません。
早くやれば快適なマンションライフがおくれますからね。畳や壁紙の交換と
一緒です。やらなくても別に問題はありませんから。
しかし、大型設備の交換は一定の時期がきたら交換しなければなりません。
サッシは高いですよ。玄関扉も。
エレベーターは基盤だけの交換でもいいでしょう。排水管の縦管部分も塩ビ管使用なら
継手部分の交換だけでいいと思います。
しかしやはりある程度の積立金の確保は必要です。

[1816: 名無しさん]

理事長と管理人は誰がチェックするのですか？
そこに任せきりにすると不正の温床になりますね。
30年間の管理費、修繕積立金の中身が不明です。
今までどんな管理でどんな修繕をしてきたのか不明です。
またどの位の規模のマンションかもわからないので全く参考になりません。

[1817: 匿名さん]

理事の監視は監事がその役割を担っています。
管理員の管理は管理会社と理事が行います。
通常のマンションでは不正はありません。ただ工事費や管理費の
無駄遣いはあるでしょうが。
管理会社主導で全てが運営されているマンションでは無駄な工事や割高な
工事費が発生します。当然周期も短くなります。
理事がしっかりしなければなりませんが、知識と時間がなければそれも
無理でしょう。
常にマンション管理士会とかに相談して事を進めることです。顧問を
設ければ安くて済むかもですね。

[1818: 匿名さん]

>1816さん
あなたが理事長だった場合、不正をしますか？
使い込んだりしたら刑事事件で逮捕されますよ。
通常は不正はないんですよ。
無駄遣いはありますが。
５～6,000円程度の積立金ではたいした維持管理はできません。
いくら大規模マンションでも無理です。

[1819: 匿名さん]

追加
管理会社が工事のキックバックを受けるのは不正ではありません。
紹介料とかで処理されますが正規の収入です。
その収入を上げるためにせっせと工事の提案をしてきます。不正ではありません。
懇親会と称して飲み食いが頻繁であってもそれは不正ではないでしょう。そのチェック
を誰がするか、細則で規制を設けるのは誰がするかが問題なのです。
それができなければ現状を認めなければなりません。
「マンション管理、あなたが動かず誰がやる」です。

[1820: マンション管理士試験上位合格者]

↑そうなんだけど
そんなこと言い出したら政治家が誰と付き合おうと勝手。
不倫とかも夫婦の問題で他人がつべこべいうことではない。
いまの日本の風潮が異常だね。

[1821: 名無しさん]

全く参考になりませんでした。
うちのマンションでは管理士を入れる必要性を感じません。
ありがとう。

[1822: 匿名さん]

マンション管理士の先生にお伺い致します。

給水、給湯管の材質で、ポリブデンと架橋ポリエチレンの違いについて教えて下さい。
それとも、どちらが総合的に優れているのでしょうか。？

[1823: 匿名さん]

そんなのはネットで検索すればすぐ答えは出てくるよ。
調べればすぐわかることは誰も知ったかぶりして答えないよ。

[1824: 匿名さん]

給湯管を交換するんであれば、どうせその際は床板や背板を外し養生等も行い
数日間在宅しなければならないのです。
どうせなら排管、給水管、ガス管、汚水管も一緒にした方が経済的です。
配管の交換費用（管材）はそんなに高くはないでしょうから。床が空いていれば。
工事費の大半は、養生費や人件費です。
他の配管に比べれば給湯管は熱湯を通すので傷みやすいけど、遅かれ早かれ
交換する時期はきますからね。同じ管材を使用しているのですから。
各戸が個人で業者に依頼すれば、全てやった場合６０万円前後します。
ある程度値引き交渉をした場合の価格です。
管理組合として一斉にやればかなり安くなりますし、共用部分の縦管部分も一緒に
やることになるでしょうからね。在宅の負担の軽減にもなります。

[1825: 匿名さん]

ある日突然下階からコンクリートにドリルをあてて破壊する音とコンクリート片
が落ちる音がしたので、管理員に連絡、しばらくして下階の給水管の交換工事を
しておりますとのでとの返答があったきりで、その後音もなくなりました。
異変を感じておりますので、管理会社と理事長に調査を依頼しましたが返答はあ
りません。？

[1826: 新卒○年目]

なんで管理会社のフロントマンって常に人手不足なのに給料安いんだろうね（介護とおんなじような印象）
人やめる→募集する→給料安いからそれなりのやつしかこない→クレームになる→仕事大変→人やめるの繰り返し
管理費下げるばっかじゃなくて値上げも必要だよね。
クロネコとかマクドとか鳥貴族みたいに管理費も値上げする時期なんだと思うよ。うん、わりとまじで。
マンション管理士さんも管理会社の値下げでばっかりじゃなくて値上げして質を高めるような提案をしたほうがいいよ。

[1827: 匿名さん]

管理費の値上げはしませんよ。現状維持です。
逆に余っているので数年置きに積立金へ振り替えているほどです。
補修工事や点検費は相場より高ければ値引き交渉はしますが。
確かに管理会社のフロントは大変ですね。
勤務時間がアバウトだし。
マン管や管業、宅建の資格を取り早く出世することだね。
所謂一流の管理会社には有資格者は普通にいるけどね。
二流の会社だったらマン管取得者はまだ少ないだろうから。
管業は必要だけどマン管は管理会社には不要と思っているようでは
出世は無理だよ。

[1828: 匿名さん]

マンション管理における管理費（修繕積立金及び清掃費及び組合費の保管業務は除く。）は
限りなくゼロに近ずく。建物・設備・清掃・組合費の厳重保管。以外は必要ない。後は役員
の裁量で運営すれば限りなく、管理費はゼロに近ずく。剰余金は積立金へ積み立てる。

その証拠にマンションの草分け的ラ００００マンションとＴＣ管理の中古物件の管理費等が
高額で売れ残りが目立っています。参考に今後は管理を考えましょう。

[1829: ご近所さん]

>1828 匿名さん

>近ずく
近「づ」く、ですよ。

[1830: 匿名さん]

管理費は通常の建物設備の維持保全に使うものです。
管理委託費、清掃費、管理員人件費、光熱費、各種点検費、振り替え手数料、
備品消耗品費、植栽管理費等がそれに含まれます。
勿論補修費がこれに加わります。突発的な補修工事については殆ど保険で対応できます。
こういった管理費は毎年殆ど増減はありません。
この費用が管理費です。高い安いという前に、現状の管理費を固定化することから
スタートするべきです。他所のマンションに比べて高いのであれば相場まで値下げ
交渉をすればいいだけです。
問題は修繕積立金なんですよ。国交省のいっている望まれる積立金の額１７，５００円
は確保されていますか。金額はあくまで平均的なマンションの例です。
大型設備のはいってない大規模修繕工事中心の長期修繕計画では、その時期がくれば間違いなく
積立金は不足します。
長期修繕計画に、エレベーター、消防設備の更新工事、玄関扉、窓枠サッシ・網戸の交換、
避難ハッチや縦樋、高置水槽、配管の交換等が計画されていますか。
いずれ交換しなければならない時期は必ずやってきます。早く値上げに踏み切れば少ない
値上げ幅で済みますが、遅くなればまにあいません。借り入れても返済は大変ですよ。
そういった大型設備は交換せずに住めなくなるまで住み続けますか。
売るにしても賃貸に出すにしても住み続けるにしても資産価値のないマンションになりますよ。

[1831: 匿名さん]

借り入れても返済は大変ですよ→借り入れても返済は同じことですに訂正

[1832: 匿名さん]

>そういった大型設備は交換せずに住めなくなるまで住み続けますか。
>売るにしても賃貸に出すにしても住み続けるにしても資産価値のないマンションになりますよ。

脅迫と紙一重だね

[1833: 匿名さん]

脅迫？
当たり前のことを書き込んでいるだけですよ。
玄関扉や窓枠サッシ、配管（専有部分）が悪くなったら自分で交換しますか、
それとも我慢しますか。
例えば各戸で玄関扉の交換をする場合、デザインや色・柄がめちゃくちゃになり
統一感が取れなくなりますよ。
又、配管の場合は水漏れをだすと階下の住民に迷惑をかけます。
上の部屋からあなたの部屋に漏水してくるかもしれませんが。
専有部分が原因の場合は、補償の交渉が大変ですよ。保険が適用されない
場合もあるし、一部しか補償されない場合もありますから。
住民同士での交渉は難しいし。専有部分が原因の場合組合はノータッチですから。

[1834: 匿名さん]

文句あるなら上司に言いなよ。君

[1835: 匿名さん]

>1834
もう会社をリタイアしてマン管の資格をもった理事長をしているだけだよ。
何を上司にいえばいいのかわからないけど、上司がいないんでね。

[1836: 匿名さん]

１８３３さんの意見は的を射ている。水回りは怖いですよね。外部からは見えないし。

[1837: 匿名さん]

さすがバカサークル？

[1838: 匿名さん]

漏水事故は時の経過とともにドンドン増えてきます。
まず台所の水栓の継手部分や水洗個所の配管のゆるみからの漏水です。
これは保険で殆どは対応できます。水栓の交換費用は調査費用ということで保険の請求で
通りますので。下階の補償も大した費用はかかりませんので保険が適用されます。
しかし、加害元の費用は保険の適用がされません。又、被害者の補償も十分ではありません。
例えば、押し入れの中の貴重品やフトン等が漏水しても一部しか補償はされません。
一番の問題点は、専有部分の配管からの漏水です。経年劣化による配管の更新工事に対しては
保険の適用はゼロです。
下階の補償は一部されますが、同じ上階からの漏水に対しては、保険の適用は却下されます。
ということは、専有部分の配管の更新工事は各戸で負担しなければなりませんが、各戸で
工事をすれば７０万円程度の費用がかかります。
それも大至急工事をするとなると、業者選定や価格交渉もままなりません。
さてどうすればいいでしょう？

[1839: 匿名さん]

保険には原因調査費用が含まれます。現在は１事故１００万円までですが、
今後この規定は殆どの損保会社は１年１００万円までとなります。
各戸の水栓は専有部分ですが、原因調査までは管理組合が行います。
その際水栓の取り替え工事については原因調査費用で行うのは普通です。
というのも、交換をしなければ水やトイレが使えません。だから応急措置として
２～３万円の交換費用ですので調査費用にぶっこんで保険の適用を受けます。
しかし、加害元の損害費用は適用除外となります。

築１５以上経過したマンションの総合保険料が大幅にアップしたのを知ってますか。
三井住友で２倍以上、損保ジャバンや東海上も同じように大幅値上げされています。
ドクター保険というシステムもありますが、いい評価がもらえなければ高い保険料となります。

[1840: 被害者さん]

備えあれば憂いなし、というのでしょう。
そういう当たり前のことを疑う人が理事長であるマンションに、私は住みたい。

[1841: 匿名さん]

そういう理事長がいないマンションは管理費等が高くなる。管理費等が
高いから管理が行き届いているのは錯覚です。むしろ理事長がしっかり
しているマンションは管理が行き届いて管理費等は割安である。

[1842: 匿名さん]

通常の補修工事については、相見積をとりますが管理会社に任せているのが
普通だと思います。
しかし、理事長は出てきた見積もりの内容を吟味する必要があります。
素人でも工事個所を見て判断すれば高いか安いかは判断できます。
値引き指示をすれば間違いなく安い価格になりますよ。
出てきた見積もりの中で一番安い業者にいつも決めていると足元を見られ
高い工事費となります。
それと保険の適用についても常に考慮すべきです。
管理会社が代理店のところが多いと思いますので、フロントに申請するように
指示すれば適用されると思います。

[1843: 匿名さん]

保険の適用ですが、監視カメラの故障の場合は雷との絡みで
ほぼ適用されます。分からない場合は申請してみることです。
防犯灯も同じことです。
エントランス内のタイルが台車とかで壊れていた場合や子供がボール遊びで物を壊したり
傷つけたりした場合も保険が適用されます。

[1844: 匿名さん]

来期の予算案について、下記議案については、普通決議か、特別決議かを教えて下さい。
２）チェーンゲートの設置及びリモコン保証金の徴収について。
　マンションの敷地内の違法駐車が一向に減る傾向が有りません。又、今後の防犯対策及び
資産価値の向上を図るためにも、駐車場入口にチェーンゲートを設置致したいと存じます。
工事金額３９０万円（税別）は一般会計より支出致します。
承認された場合、チェーンゲートはリモコン操作になりますが、駐車場契約者にリモコンを
貸与するにあたり、リモコン保証金として１０．０００円/個を徴収致したいと存じます。
預かった保証金は、解約の場合にリモコンの正常な返却と引き換えに返還する形になります。
ご審議の上、承認願います。

普通決議では可決でしたが、管理会社の意見で特別決議ですから否決との事でした。

工事は管理会社とは別の業者へ発注が決定されておりました。

[1845: 匿名さん]

チェーンゲートの設置代金３９０万円を一般会計で支払うこと自体まず間違っています。
共用部分の重大変更ではありませんが、これは修繕積立金の取り崩しの範疇です。
管理費会計はあくまで通常の管理に使用するものです。
どちらにしても普通決議です。

リモコンについては組合が支払い、なくしたり壊した場合にその本人が弁償するという
方法が良かったのではと思います。
決議方法は当然普通決議です。

特別決議は法で限定されていまして規約で変更することもできません。強行規定ですので。
規約の改正、共用部分の重大変更、建替え決議等限定されています。

管理会社のフロントに勉強するようにいうべきです。あなたはマンション管理のプロなんでしょうと。

[1846: マンション管理士試験上位合格者]

>>普通決議では可決でしたが、管理会社の意見で特別決議ですから否決との事でした

管理会社が、あとから言うということは、議案書を作ったのは理事会ですよね。
たぶん、この管理組合は理事会に管理会社を呼んでないんでしょう。

>>駐車場入口にチェーンゲートを設置
何もないところにチェーンゲートを設置するんだったら、特別決議でやるのが普通。設置したら保守にもカネかかるし。

>>一般会計より支出
議案を「管理費会計から修繕積立金会計に振り替えて修繕積立金会計から支出」でも支出することに変わりないから同じことです。

[1847: 住民板ユーザーさん1]

>何もないところにチェーンゲートを設置するんだったら、特別決議でやるのが普通。設置したら保守にもカネかかるし。
修繕積立金の取り崩しだから普通決議で可。

[1848: 匿名さん]

議案書案は管理委託契約で管理会社に作成させる契約である。書記も名ばかりで管理会社が作成
します。勿論議事録案も管理会社が作成して、議長はじめ他の署名人２名に署名押印させます。

管理会社の担当は総会での理事長の依頼での回答で、この案件はチェーンゲートの新設は共用部分
の重大変更に当るので特別決議事項であるとの事で４分の３の賛成票が満たせず否決としました。

私としてはマンションのセキュリティー問題も考慮して、普通決議でよいのではないかとの発言は
しました。
１８４５さんの回答通り、リモコンの件は、工事費と同じく修繕積立金からの支出をするよう提案
はしました。が取り入れてもらいませんでした。

管理会社が重大変更であるというのだからお前の意見よりは管理会社の意見の方が信用できると笑
われました。

管理会社のプロが重大変更であると言われればそれが間違いであるとまで強気な発言は控えました。

[1849: 匿名さん]

１８４５の回答が完璧だよ。
それ以外はない。

[1850: 匿名さん]

１８４５さんの意見と同じですが。否決されたら仕方が有りません。役員と管理会社は
チェーンゲートの設置にはあまり乗り気がないようです。賛成票は四分の三以上には届
きませんが過半数は超えております。大型マンションで、１２階建て４棟の団地型マン
ションです。不法駐車や、不法侵入等が後を絶ちません。チェーンゲートの設置を良し
としない人物も少なからず入居している様に思います。

[1851: 匿名さん]

チェーンゲートを設置すると、自分で借りている駐車場を使用しない場合、
又は通勤で使っているのならばその間友達とか遊びに来たとき自由にそこを
使うよう指示できますからね。
しかし、それは使用料を払っている住民からすれば当たり前の権利ですね。
ただ、チェーンゲートがあるとリモコンが必要になりますよね。
そこが乗り気のない要因なんでしょう。

チェーンゲートの設置は共用部分の重大変更ではないのは明白ですので
裁判にすれば間違いなく勝訴はします。ただ、誰がそれをするかの問題です。

一番簡単な解決方法としては、管理会社の上部団体である「マンション管理業協会」
に相談されたらいかがですか。
それと国交省にもそういった問題（管理会社とのトラブル等）を解決する部署があります。
管理会社を指導する機関から直接指導・注意等をしてもらうといいですよ。

チェーンゲートは良く故障をしますので保守料が必要となります。年間契約
チェーンゲートの故障は、使用者がゲートが完全に降りないうちに通過したりすれば
すぐ故障となります。そのたびに業者を呼んで修復させることになります。
又、リモコンも古くなったり使い方が荒いと機能しなくなります。

[1852: マンション管理士試験上位合格者]

>>管理会社が重大変更であるというのだからお前の意見よりは管理会社の意見の方が信用できると笑
われました。

議案書に特別決議の議案だって書いてないのかい？
総会でどっちなのか管理会社に聞いて決めるとはすごすぎ。

[1853: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞チェーンゲートの設置は共用部分の重大変更ではないのは明白ですので
裁判にすれば間違いなく勝訴はします。

↑あほですね。
駐車場入り口の「形状」が著しく変更されるのは明白だから特別決議ですよ。出入り口としての「効用」はあまり変わんないと思うが。

区分所有法
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。

[1854: マンション管理士試験上位合格者]

>>一番簡単な解決方法としては、管理会社の上部団体である「マンション管理業協会」
に相談されたらいかがですか。

無意味。実務を知らないアホ。

>>それと国交省にもそういった問題（管理会社とのトラブル等）を解決する部署があります。
管理会社を指導する機関から直接指導・注意等をしてもらうといいですよ。

地方整備局のことを言ってるのだろうが、管理会社は特別決議だと「助言」しただけのことで、なんのトラブルだというのか？あほ

[1855: 住民ユーザーさん]

チェーンゲートは駐車場の防犯設備で防犯カメラの取り付けと同じ。形状・効用の著しい変更ではない。
したがって普通決議で可。拙宅マンションでは普通決議でゲートを取り付けた。

[1856: マンション管理士試験上位合格者]

>>チェーンゲートは駐車場の防犯設備で防犯カメラの取り付けと同じ。形状・効用の著しい変更ではない。
　　↑あほ
オートロックシステムは特別決議ですよ。しらないんだろうけど。

[1857: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞拙宅マンションでは普通決議でゲートを取り付けた。
あほ
それはお宅の問題。文句が出なかっただけのこと。

[1858: 匿名さん]

又アホ（バカ）が出てきたね。
法１７条では、その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除くとなっているんだけど
アホ（バカ）の解釈ではチェーンゲートの設置や防犯カメラの設置は形状の著しい変更と
なるんだろうね。判例でもあるんかい？

[1859: 匿名さん]

>アホ（バカもしくは知ったか君）

普通決議の見解
＊バリアフリー化の工事
　　建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに、スロープを設置したり、
　　非常階段に手すりを設置すること
＊耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻きつけて補修する工事や
　構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で、基本的構造部分への加工が
　小さい工事
＊防犯工事に関しオートロック設備を設置する際、配線を空き管路内に通したり、建物
　の外周に移設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事や防犯カメラ、
　防犯灯の設置

こんなのは重大変更ではなく、軽微変更となり普通決議
当然知ってると思うけど、大規模修繕工事やエレベーター、消防設備、高置水槽やダストボックス
の撤去は普通決議だよね。

[1860: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞オートロック設備を設置する際、配線を空き管路内に通したり、建物の外周に移設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事

チェーンゲート設置は、新規に自動ドア設置＋オートロック設備設置と同じことで、「配線を空き管路内に通したり、建物の外周に移設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事」ではないことは自明のことだろう。あほ

[1861: マンション管理士試験上位合格者]

１８５９は、
階段をエレベータ化しても、バリアフリー化のためなら普通決議だと言い出すだろう。あほ
１８５９は動機が妥当なら普通決議だと思い込んでいるようだ。区分所有法の条文は「形状」または「効用」が大きく変わるかを要件にしており、「動機」は問題ではない。あほ

[1862: マンション管理士試験上位合格者]

もっとも「動機」が妥当なら（特別決議でやるようなことでも）普通決議でも反対はないという場合も多いので、
うちは普通決議でやりました！なんて得意げにいう者も出てくるわけだが、
管理会社は、手堅く「特別決議」を推奨しただけのことだ。
「動機」が妥当なら特別決議可決のため、総会前に戸別訪問して欠席を減らし委任状を集める、というのが望ましい運営である。

[1863: 匿名さん]

>アホ（バカ）
チェーンゲートを設置する場合電源が必要なので他所から引っ張って
くるだけの簡単な工事なのが分からんのかな。
アホのところは防犯カメラの設置や非常階段の手すり、防犯灯の設置、
水まきで水が必要なのでその機能を設置したりするのも全て特別決議なんだね。
恐れ入りやした。

[1864: マンション管理士試験上位合格者]

↑素人まるだしのあほ

[1865: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞チェーンゲートを設置する場合電源が必要なので他所から引っ張ってくるだけの簡単な工事なのが分からんのかな。

チェーンゲート設置は土木工事が必要。置くだけだと思ってるみたいだなｗ。あほ

[1866: 匿名さん]

>アホ
重大変更と軽微変更の違いは判るよね。
動機とか関係のない話しで論点をずらしちゃダメダメ

[1867: 匿名さん]

>アホ
チェーン工事設置に土木工事が必要？
殆ど置くだけの工事に該当するよ。
全く素人丸出しだね。
わいはチェーン工事を業としているもんじゃよ。

[1868: マンション管理士試験上位合格者]

1863はチェーンゲート設置をチェーンスタンドみたいなもんだとおもってるんだな。あほすぎ。
チェーンゲートは穴掘ってコンクリートで固めるんだけどねｗ
更地に穴掘ってポール埋めてチェーンで往来を妨げるんだから自動ドア設置と同じこと。

注水式　駐車場ポール チェーンスタンド プラチェーン 駐車場 ポール チェーンスタンド ホワイト
https://shopping.yahoo.co.jp/search?rkf=2&p=%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%A...

[1869: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞殆ど置くだけの工事に該当するよ。

こんな業者に頼むと大変なことになるだろうｗ
あほすぎ

[1870: マンション管理士試験上位合格者]

＞＞わいはチェーン工事を業としているもんじゃよ。

ガテン系住民が組合運営にクチを出すと大変なことになる典型例である。

[1871: マンション管理士試験上位合格者]

ガテン系住民は合意形成を軽んじる傾向がある。
もう１回書いておこう。

もっとも「動機」が妥当なら（特別決議でやるようなことでも）普通決議でも反対はないという場合も多いので、
うちは普通決議でやりました！なんて得意げにいう者も出てくるわけだが、
管理会社は、手堅く「特別決議」を推奨しただけのことだ。
「動機」が妥当なら特別決議可決のため、総会前に戸別訪問して欠席を減らし委任状を集める、というのが望ましい運営である。

[1872: 匿名さん]

>アホ
チェーンゲートの設置工事に関しては知ってるよ。
アホは自動ドアの設置と同じだと自分でいってるじゃないの。
オートロックの工事の概念を読んだ？

ちょっとこのスレに立ち寄ったんだけど、アホの相手をしている暇はないんでね。
もう少し素直になりなさい。
絶対自分の主張を曲げない強情者なんだね。それに常に上から目線でものをいう。
そんなんではみんなに嫌われるよ。

[1873: マンション管理士試験上位合格者]

ガテン系住民は合意形成を軽んじる傾向がある。
何にも無いところに自動ドアを設置してオートロックにするのは特別決議に決まっている。少なくとも管理会社は手堅くそう言うはずである。
年寄りが結構嫌がるし。
しかし、じゃあ、普通決議でやって何が悪いのか？って話だが、特別決議も可決できないようならやらないほうがいいということである。
後から維持管理にカネのかかるようなことは、丁寧にやるほうがよい。ガテン系住民は合意形成を軽んじるけど。

もう一度書いておこう。
ｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰ-----------------------------------------------------------------------
もっとも「動機」が妥当なら（特別決議でやるようなことでも）普通決議でも反対はないという場合も多いので、
うちは普通決議でやりました！なんて得意げにいう者も出てくるわけだが、
管理会社は、手堅く「特別決議」を推奨しただけのことだ。
「動機」が妥当なら特別決議可決のため、総会前に戸別訪問して欠席を減らし委任状を集める、というのが望ましい運営である。

[1874: マンション管理士試験上位合格者]

>>それに常に上から目線でものをいう。

高度な知見でモノ言っているのだから、当たり前である。あほ

[1875: マンション住民さん]

弁護士の方がすごいと思う。

[1876: 匿名さん]

＞高度な知見でモノ言っているのだから

ぜひご説明ください。

チェーンゲートってなんですか？

ガテン系住民って何ですか？

[1877: マンション住民さん]

玄関入口にチェーンゲートを設置するのは特別決議ですか？

[1878: 匿名さん]

マンション管理士上位合格者と名乗るぐらいだから自惚れもすごいね。

>何にも無いところに自動ドアを設置してオートロックにするのは特別決議に決まっている。　　　　　　　　　なんにもない所に自動ドアを設置する筈はないだろうにね。
自分に都合が悪くなると問題をすりかえてでも自分の意見を通そうとするその強情さは
なんとかならんのかね。
今さら性格を変えることは出来ないんだろうね。

[1879: 匿名さん]

>玄関入口にチェーンゲートを設置するのは特別決議ですか？

それをオートロックというんではないですか。
現在の入り口をオートロックに変えるだけでしょう。
それは共用部分の重大変更にはあたらないので普通決議だと思います。

[1880: 匿名さん]

そもそもマンション管理士〇〇〇〇〇〇〇に仕事頼む組合あるの？
この場でうんちく語っても実務としては役に立たないね。

[1881: 匿名さん]

マンション管理士に仕事依頼とかは関係ないんではないの。
分らないこと、聞きたいことをここに書き込みみんなの意見を聞くために
書き込んでいるんだからね。
ただマンション管理についてはマンション管理士や管理会社のフロントが
詳しいので自然とマン管士が出没してくるのです。
マンション管理士をあまり意識する必要はないでしょう。
マン管士が必要な所は活用すればいいだけのことです。
実務経験がないとかいうのはそれぞれです。

[1882: マンション管理士試験上位合格者]

1878はガテン系の、ど素人だろう

>何にも無いところに自動ドアを設置してオートロックにするのは特別決議に決まっている。　　　　　　　　　
>>なんにもない所に自動ドアを設置する筈はないだろうにね。
あほ
お宅が知らないだけで、実際にありますよ。
転落事故が多いと言う理由で、複数個所、例えば、もともと観音扉、素通りだったところにドアを設置してオートロックにする場合など。
６箇所の出入り口のうち１箇所自動ドア、５箇所電気錠ドア設置などで
取り囲んでオートロックする事例など、結構ある。

何も無いと言うのは元が手動であったり、素通りであったという意味だ。
あほ

[1883: マンション管理士試験上位合格者]

間違えた
上記の「転落事故」というのは「転落事故」だ。
「転落事故」が多いマンションって毎年、１～２件くらいあったりする。

[1884: マンション管理士試験上位合格者]

センサー動作のみの自動ドアをオートロックにする事例っていうのはほとんど無いだろう。
自動ドアが２枚あって、外側がセンサー動作の自動ドア、内側がオートロックの自動ドアっていうのは高級マンションでよく見かけるが
こういう場合、外側もオートロックにするって言うのは実用上、意味が無いからそういう改修はほとんどないだろうが、
もしやるなら普通決議だろう。

[1885: マンション管理士試験上位合格者]

ＴＯＢＩＯＴＯＪＩＳＡＴＵってかくと転落事故に自動変換されるようだ。

[1886: マンション住民さん]

ＴＯＢＩＯＴＯＪＩＳＡＴＵ

[1887: 匿名さん]

＞普通決議だろう

馬鹿が決めるのではなく規約で定められています。

[1888: 匿名さん]

（区分所有者の団体）
区分所有法第３条　区分所有者は、全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための
団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くこ
とができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部
共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも同様とする。

（区分所有者の権利義務等）
区分所有法第6条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区
分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない
２、・・・・・・・

これが分譲マンションの管理の原点。余計な事をして組合費の無駄使いが多い。これ等を守る
事が出来ないから、管理の現場に感情論が入り込み事態が複雑になっている、これ等以外は自
治会（町内会等）の仕事だと思います。管理組合に余計な仕事を持ち込まない事です。

[1889: 匿名さん]

>区分所有法第３条　区分所有者は、全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための

マンションの管理は、建物とか設備とかの管理を行うためだけではありません。
そのために各種細則とかもあるんです。
建物の管理又は使用に関する事項等について定めることにより、区分所有者の共同の利益を推進し、
良好な住環境を確保することを目的とするとなっています。
騒音、ペット、滞納金、開放廊下への自転車の放置とかいろんな問題に対応しなければなりません。
補修や工事より日常の管理の方が大変ですよ。
自治会の活動とは根本的に違います。自治会には区分所有者の一部しか入会していません。

[1890: 匿名さん]

突発的な補修工事は保険の適用を考慮してますか？

[1891: 匿名さん]

自治会には区分所有者の一部しか加入していないのは本当ですか。強制ではないけど、
むしろ、組合員の加入者の方が多いと思いますが、うちは組合員は組合員であり自治
会員でもあります（任意加入ではありますが。）

騒音、ペット問題、解放廊下への自転車（物品等）の放置、不法駐車、駐輪、タバコ
の喫煙ポイ捨て等、のマナーに関する問題は、勿論組合も規約等で管理対象ではあり
ますが、主にマナーの問題は、原則組合はノータッチで、自治会に報告して対処させ
ます。このマナーの件は自治会主導で、組合は補助的役割です。

[1892: 匿名さん]

>1891さん
残念ながら自治会への加入率は低いんですね。
特に都会程また大規模マンション程加入率は低いのが現状です。
地方とか小規模のマンションの場合は人材不足等もあり、自治会と理事会が
ごっちゃになっている所も多々見受けられます。
マナーとかを自治会がタッチしているマンションがあるとは全国でも殆どないと
思いますよ。それは理事会の役割です。
私どものマンションも自治会、老人クラブ、親子会、スポーツ倶楽部、趣味のサークル等
いろいろありますが、管理組合がタッチすることはありません。
祭りも年１回ありますが、管理組合は１００％タッチしません。
自治会とかは一部の者の活動であり、住民であれば賃借人もいますからね。

お宅のマンションでは、賃借人は自治会費を払っているんですか？また賃貸人は自治会費
を払っているんですか？

[1893: 匿名さん]

老人クラブ、親子会、スポーツクラブ、趣味のサークルなどは勿論管理組合は
タッチしません。マナーの問題はタッチしない訳ではではないが、主に自治会
の範疇です。
５００戸近くの４階建ての５棟の団地型ですが、居住している組合員は１００
％自治会には加入しております。賃借人が約１割弱ですが９０％は加入してお
ります。特に騒音、たばこの喫煙及びポイ捨て、住民同士のトラブル、不法駐
車及び自転車、バイク等、犯罪に関係する案件の警察への連絡等、は自治会に
主導権をもってもらい組合は補助的役割です。

[1894: 匿名さん]

自治会加入率が１００％はほんとに稀有なマンションといえるのではないでしょうか。
自治会が騒音とか不法駐輪等取り締まってくれるのは理事会としてはありがたいでしょうが
使用細則は管理組合で規制しているので、自治会から注意等されても反発されることは
ないんでしょうか？
自治会役員には賃借人もなるんですか。
うちの場合は、自治会は管理組合問題にはノータッチです。当然理事会に自治会役員が
出席することは考えられません。
お宅の規模でしたら、理事会だけで十分マンションの管理はできると思いますけどね。
自治会への入退会は自由なんですが、退会する場合は自治会費の支払いをしないか退会
手続きを取るんでしょうが、管理費等と一緒に自治会費を口座引き落としにしている
マンションもあります。但し、収支報告書には自治会費の計上はされてないと思いますが。

[1895: 匿名さん]

マンションによって様々ですから、うちのマンションでは、賃借人、でも組合の役員及び自治会
（町内会）の役員は出来る様に規約に定めました。
マナー等の問題については自治会主導で組合は協力するようになっております。建物や設備等の
管理は組合が主導して自治会は協力するように規定しました。

お祭や災害訓練等の行事等は自治会長が音頭を取り組合役員と自治会役員が協力し合っております。

自治会費の徴収は賃貸借、売買契約、各々の重要事項で組合員や賃借人の口座から引き落とすよ
うになっております。勿論収支には定期的に報告されております。但し外部居住の組合員からは徴
収しません。

町内会の入会届、口座引落承諾書、退会届は、書面にて申請すれば許可されます。（様式書面あり）

[1896: 匿名さん]

１８９４さんへ、
不法駐車等は、だいたい、警察に車輌ナンバーを連絡すれば対応してくれます。
問題はありません。組合や管理会社は協力はするが、主な仕事ではありません。

[1897: 匿名さん]

強制加入よろしく

[1898: 匿名さん]

自治会の会員はそこに住んでいる者が会員になります。
賃貸人がそこに住んでいないのに口座引き落としで徴収されるのはおかしいですね。
それに自治会費を払っていない賃借人が自治会の役員になることはないと思いますが。
いろんなマンションがあるんですね。しかし、それで運営されているのならそれでいい
んじゃないかと思います。
自治会と組合を一緒にするとなると目くじらを立てて反対する者もいるでしょうが。
全国のマンションでは管理費等と一緒に口座引き落としをしたりしたら大変ですけどね。

[1899: 匿名さん]

１９８９さんへ。
外部居住の組合員からは徴収しませんと書きましたが、
賃貸人から徴収するとは書いてはおりませんが、良く
読んで下さい。

[1900: 匿名さん]

賃貸人からは徴収しないのですね。
口座引き落としと書かれていたので賃貸人も自治会員となっているのかと思いました。
賃借人からは自治会費を徴収してないということは、自治会員ではないので役員は
することはないんでしょうね。
失礼しました。