マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1781: マンション管理士試験上位合格者]

下記のように上位合格者とギリギリ合格者とは
かなりの差がある。

前にも書いたが再度、はりつけておく。

自己採点と予備校の推定得点分布で自分の位置はわかる。

私は44問正解で合格ｗ。推定全国順位17位タイ。（受験者１７０００、合格者１５００）

H２３年度 マン管試験の母集団分布の推定
母平均＝29.25

点数 上位％　人数
49点 0.005% 1
48点 0.012% 1
47点 0.03% 2
46点 0.05% 4
45点 0.10% 8
44点 0.19% 15
43点 0.35% 27
42点 0.62% 46
41点 1.06% 75
40点 1.75% 118
39点 2.80% 178
38点 4.31% 259
37点 6.43% 362
36点 9.29% 488
----------------
35点 12.98% 632
34点 17.59% 787
33点 23.12% 944
32点 29.50% 1,090
31点 36.58% 1,211
30点 44.16% 1,295
29点 51.97% 1,333
28点 59.69% 1,320
27点 67.05% 1,258
26点 73.81% 1,154

[1782: マンション管理士試験上位合格者]

ちなみに私は登録してるが、マンション管理士と名乗って投稿はしない。
法的責任が生じるからである。

[No.1773～本レスまでの一部テキストを削除しました。管理担当]

[1783: 匿名さん]

　上位合格でも、滑り込みでも合格は合格。　実力があるかないかが問題。　資格があっても実力のない専門的知識者など無用の長物。　百害あって一利なし。

[1784: スレ主です。]

何年振りですかねここにきたのは。
私はどちらかというと余裕があって合格した部類ではありませんでした。
しかし、その資格に対する取り組みによって点数は大きく変わるんではないでしょうか。
問題は資格取得後の自己研鑽次第ではないかと思っています。
資格取得後１回目の講習は受講しましたが、２回目はパスする予定です。
それ以降は元マン管士ですね。それで営業をしている訳ではありませんから
資格はなくても全然関係ありません。
以前はここで書き込みしながら勉強させて頂きましたが、削除やアク禁に会い嫌気が
さしてここから離れました。真面目に取り組んでいても削除等が依頼があれば簡単に
行われることにウンザリしました。
管理人さんもしっかり管理してから判断しないとマンコミュは淘汰されますよ。
お邪魔しました。

[1785: 匿名さん]

　私も、初学者の「マンション管理士試験上位合格者」に掲示板を荒され、投稿拒否に何度もあいました。　投稿できる際は、出来るだけ頑張りましたが、何度も投稿拒否にあいましたが、自分の財産でもあり、みんなの財産や地域社会の役に立つマンションを目指し、努力してきました。　他のスレには、マネしかできない「引用バカ」もいますので、撲滅したいと思います。　運営会社様にはお手数をおかけしますが、掲示板荒らしは表現の自由を損ねる行為ですので、投稿拒否の取り扱いにはご配慮いただきたいと思います。

[1786: 匿名さん]

事実を投稿すれば登校拒否や削除をされることはありません。

[1787: 匿名さん]

　事実を書いても、投稿拒否にはなりますが。　おかしいね、運営会社様。
　なお、登校拒否にはなりません。　運動会等の見学には、席まで用意してくれます。
　でも、輪番制理事会では、名簿から削除されたけど。　なぜかな、順番なのに？

[1788: 匿名さん]

　輪番制理事会では、管理組合の質や方針が一定せず、将来に禍根を残します。　真面目でまともな排他をしないマンション管理士の活躍を期待します。　排他をするマンション管理士の団体の中にも、優秀な方がおられるので、早く目覚めて、マンションの区分所有者や住民のみならず、地域社会のために活躍していただきたいと思います。

[1789: マンション管理士試験上位合格者]

まいった、降参だ！

[1792: 匿名さん]

マンション管理士の先生にお伺いいたします。
私のマンションの規約では、総会の議長は理事長が務めるの規定になっております。

ところが、総会の議長は副理事長が務めていましたので、注意いたしましたら、
総会の議長は理事長が指名しても良いとの管理会社１０９の担当のアドバイスでした
ので、出席者は反対なしで、副理事長の００田が議長を務めて全ての議案は承認しま
した。

この件についてご意見をお願い致します。

[1793: マンション管理士試験上位合格者]

↑そこのマンションの規約にそう書いてあるから
管理会社がそう言ったのかも。

[1795: マンション管理士試験上位合格者]

[No.1790～本レスは、他の利用者様に対する暴言や中傷のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[1796: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

他の投稿者に対する批判や暴言、中傷を含むレスが散見されたため、
関連レスの一斉削除を行っております。

削除によってやりとりが不明確になっているかと思いますが、
ご了承頂きますようよろしくお願い申し上げます。

検討されている方にとって有益な物件に関する「マイナスの情報」については、
すべて掲載させていただいておりますが、投稿をされている方に向けた
悪口や暴言、皮肉や嘲笑うような内容の投稿は、健全な情報交換を逸脱し、
また、関係のない第三者にも、不快感を与えることがありますので、
どうぞご配慮を持ったご利用をお願いいたします。

なお、ご利用にあたりましては、以下のドキュメントもご確認ください。

■利用規約
http://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html

■投稿マナー
http://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html

■削除されやすい投稿
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49191/

■FAQ　不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#2

■FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

■FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

今後とも、宜しくお願いいたします。

[1797: 匿名さん]

１７９３、削除された、１７９４、１７９５、は管理会社１０９の関係者です。
この管理会社の管理物件の住民は、議案書、契約書、重要事項説明書、規約等
を精査して下さい。課長クラスが非常によくないです。

規約や法令をあまり指導しない様にとの指導をしております。

１７９３には、規約には理事会、総会の議長は理事長が務めると記載されてお
ります。当マンションでは分譲当時からこの規約の条項には変更はありません。

皆さん真面目なご意見をお願い致します。一流の管理会社だからといって全面
的な信用は間違いのもとです。

この管理会社の担当は規約や法令に反する住民への注意はしないで逆に規約や
法令に反する組合運営をしています。役員との共謀にご注意下さい。

マンション管理士も１０９関係が多いですからよく見て相談して下さい。

[1798: 匿名さん]

「住民が悪い事をし始めたら、管理会社は注意しなきゃ」。

数年前、よそのマンションの初老の住民が語ってくれた体験談より。

彼は、やはり理事でも監事でもない、無役のようでした。

[1799: マンション管理士試験上位合格者]

>>一流の管理会社だからといって全面的な信用は間違いのもとです。

「一流の管理会社」ってどこのこといってんの？
管理戸数の多い管理会社のことかい？東急のこと言ってるなら上場はしてると思うが
お宅は一流だと思うのかい？
あほ

[1800: 匿名さん]

>>1799
あほとか？　

お前いい加減にしとけ

管理士の信用が揺らぐ

ふざけたハンドルネームやめるか

合格証書番号か登録番号示せ

これ以上恥晒すなら調査する

[1801: リゾートマンション役員]

マンション管理士試験上位合格者さん

日ごろあなた様のレスの速さや、その要点をとらえた端的な内容を拝見し、リスペクトの念を抱いているものですが、今回の１７９９のレスだけはいただけないですね。

あほ、とか書かれる必要など全くない、１８００さんのご指摘には激しく同意で、この方のお怒りもごもっともです。落ちたなマンション管理士上位・・氏よ。永久アクセス禁止にされても不思議はないな。

さて東急コミュニティーですが、私は最近の企業動向を見るにつけ一流と判断します。仙台空港や北九州空港等あるいは他の公共企業体の管理に次々と採用、入札を勝ち抜くあたりこの会社の底力を見ます。もちろんビル管理ばかりでなく本業のマンション管理にしても東洋経済誌のマンション管理総合力NO.1に輝くという実績がありますからね。

ただし三井や野村のような超一流なランクではないのもまた事実。この２社のブランド力はまさしく神話レベルで、追いつくにはあと十年以上はかかるでしょうね。

この会社がいかにして２社に追い付くのか、いや見ものですねー。

[1802: マンション管理士試験上位合格者]

>>1800 匿名さん
何を調査するの？マンション管理士試験上位合格者を名乗るのに法的規制はありません。あほ

[1803: 匿名さん]

>1802さん
いい加減「あほ」という表現はやめたらどうですか。
「あほ」は大阪だけの表現で全国では通用しませんよ。
「あほ」＝「バカ」ととられますからね。井の中の蛙ですよ。

[1804: マンション管理士試験上位合格者]

>>1801 リゾートマンション役員さん
私は関係者じゃないからね。落ちたのはリゾマン役員のほうであろう。
一流なのは大和ライフネクストである。
あほ

[1805: 匿名さん]

>1804
「ばか」につける薬はないね。

[1806: マンション管理士試験上位合格者]

デベ系管理会社は高い管理委託費で高い給料もらってるからサービスがいいのは当たり前である。

[1807: マンション管理士試験上位合格者]

ボケてる人に
バカなの？
と聞くのは関東特有のようだが、
バカなのか質問してどのような回答を期待しているのであろうか

[1808: 匿名さん]

管理会社などは一流、三流どこでも良い。組合の御金を安全に保管しさできればよい。

規約に組合理事長をマンション管理士等の有資格者は必須とする。

管理人についてはマンション管理士と設備等の専門資格者にして組合雇用にするか、
できない時には、お金の収支を預かる基幹事務の委託先から外して、別の組織から
の派遣、例えば、管理会社でもいいし、マンション管理士事務所、管理士会等の
派遣等で考える。

※、これ等の管理方法は、管理人と理事長が一体となった管理で相当費用対効果が
　達成され、組合員一人一人に還元できる。

※　マンション管理士等の有資格者である理事長は組合員（できれば居住者）であ
　ればさらに効果は多きいです。各マンションで検討して下さい。

現在の管理人業務の革命です。私は１０年間の経験で、失敗と成功を経験しました
成功の方が大きく組合に貢献したと自信があります。悪い事を企む組合員と管理
会社には注意を要します。大型マンションになると利権を探して色々な人間や組織
が絡んできます。それらを監視する能力のある理事長と管理人は必要です。

私は３０年を経たマンションでも、８０円/㎡の修繕積立金（修繕積立基金０）で
も剰余金は豊富で管理費等の不足で値上げや、一時金の徴収をしなくても収支の
バランスはとれております。

質問したい方はどうぞ質問して下さい。お答えできる質問にはお答えいたします。

[1809: 匿名さん]

理事会のメンバーにマンション管理士の資格を保有している者がいればすばらしいですよ。
しかし、その保有者が現役のサラリーマンとか公務員だったらマンション管理に割く時間
が取れないのであまり役に立ちません。
それに大規模なマンションではマン管の資格はなくても理事長とかはそれなりに勉強して
ますし、マン管の有資格者を敬遠する傾向にあります。
やはり有資格者の意見は強力ですからね。今まで理事長として君臨してきたのが覆される
恐れがありますから敬遠したくなるのでしょう。

>１８０８さん
平米８０円程度の積立金しかないのに、建物設備の維持保全はできませんよ。
長期修繕計画でいえば築３０年を超えたマンションは、これから大型設備の更新工事が
発生してきます。
エレベーターの更新、給排水管の更新、窓枠サッシ・網戸の交換、縦樋や避難ハッチの交換、
高置水槽や消防設備の交換、玄関扉等、これからお金がかかりますよ。
お宅のマンションでこういった工事はできません。
国交省もいっていますが、大型設備を含む望ましい積立金は１７，５００円といっています。
勿論これはマンションの規模や積立金の値上げの時期等でかわりますが。
専有部分の配管の更新工事も各戸にまかせているとやれる者とやれない者がでてきますよ。
こういった問題をあなたならどうやって解決しますか。

[1810: マンション管理士試験上位合格者]

↑文章がおかしいね

[1811: 匿名さん]

前半部分ですね。分かっていたけど思いつくまま書いているので面倒くさかった
ので訂正しなかったのです。
内容が掴めればそれでいいだろうと思って。

[1812: マンション管理士試験上位合格者]

1808の文章がおかしい

[1813: マンション管理士試験上位合格者]

1809は別に普通だけど1808は前からボケてる人だからまじめに回答してもしょうがないです。

[1814: マンション管理士試験上位合格者]

賃貸住宅みたいに20年以上の周期にすれば
修繕積立金を安くできるでしょう。

[1815: 匿名さん]

確かに大規模修繕工事は２０年周期でも問題はありません。
早くやれば快適なマンションライフがおくれますからね。畳や壁紙の交換と
一緒です。やらなくても別に問題はありませんから。
しかし、大型設備の交換は一定の時期がきたら交換しなければなりません。
サッシは高いですよ。玄関扉も。
エレベーターは基盤だけの交換でもいいでしょう。排水管の縦管部分も塩ビ管使用なら
継手部分の交換だけでいいと思います。
しかしやはりある程度の積立金の確保は必要です。

[1816: 名無しさん]

理事長と管理人は誰がチェックするのですか？
そこに任せきりにすると不正の温床になりますね。
30年間の管理費、修繕積立金の中身が不明です。
今までどんな管理でどんな修繕をしてきたのか不明です。
またどの位の規模のマンションかもわからないので全く参考になりません。

[1817: 匿名さん]

理事の監視は監事がその役割を担っています。
管理員の管理は管理会社と理事が行います。
通常のマンションでは不正はありません。ただ工事費や管理費の
無駄遣いはあるでしょうが。
管理会社主導で全てが運営されているマンションでは無駄な工事や割高な
工事費が発生します。当然周期も短くなります。
理事がしっかりしなければなりませんが、知識と時間がなければそれも
無理でしょう。
常にマンション管理士会とかに相談して事を進めることです。顧問を
設ければ安くて済むかもですね。

[1818: 匿名さん]

>1816さん
あなたが理事長だった場合、不正をしますか？
使い込んだりしたら刑事事件で逮捕されますよ。
通常は不正はないんですよ。
無駄遣いはありますが。
５～6,000円程度の積立金ではたいした維持管理はできません。
いくら大規模マンションでも無理です。

[1819: 匿名さん]

追加
管理会社が工事のキックバックを受けるのは不正ではありません。
紹介料とかで処理されますが正規の収入です。
その収入を上げるためにせっせと工事の提案をしてきます。不正ではありません。
懇親会と称して飲み食いが頻繁であってもそれは不正ではないでしょう。そのチェック
を誰がするか、細則で規制を設けるのは誰がするかが問題なのです。
それができなければ現状を認めなければなりません。
「マンション管理、あなたが動かず誰がやる」です。

[1820: マンション管理士試験上位合格者]

↑そうなんだけど
そんなこと言い出したら政治家が誰と付き合おうと勝手。
不倫とかも夫婦の問題で他人がつべこべいうことではない。
いまの日本の風潮が異常だね。

[1821: 名無しさん]

全く参考になりませんでした。
うちのマンションでは管理士を入れる必要性を感じません。
ありがとう。

[1822: 匿名さん]

マンション管理士の先生にお伺い致します。

給水、給湯管の材質で、ポリブデンと架橋ポリエチレンの違いについて教えて下さい。
それとも、どちらが総合的に優れているのでしょうか。？

[1823: 匿名さん]

そんなのはネットで検索すればすぐ答えは出てくるよ。
調べればすぐわかることは誰も知ったかぶりして答えないよ。

[1824: 匿名さん]

給湯管を交換するんであれば、どうせその際は床板や背板を外し養生等も行い
数日間在宅しなければならないのです。
どうせなら排管、給水管、ガス管、汚水管も一緒にした方が経済的です。
配管の交換費用（管材）はそんなに高くはないでしょうから。床が空いていれば。
工事費の大半は、養生費や人件費です。
他の配管に比べれば給湯管は熱湯を通すので傷みやすいけど、遅かれ早かれ
交換する時期はきますからね。同じ管材を使用しているのですから。
各戸が個人で業者に依頼すれば、全てやった場合６０万円前後します。
ある程度値引き交渉をした場合の価格です。
管理組合として一斉にやればかなり安くなりますし、共用部分の縦管部分も一緒に
やることになるでしょうからね。在宅の負担の軽減にもなります。

[1825: 匿名さん]

ある日突然下階からコンクリートにドリルをあてて破壊する音とコンクリート片
が落ちる音がしたので、管理員に連絡、しばらくして下階の給水管の交換工事を
しておりますとのでとの返答があったきりで、その後音もなくなりました。
異変を感じておりますので、管理会社と理事長に調査を依頼しましたが返答はあ
りません。？

[1826: 新卒○年目]

なんで管理会社のフロントマンって常に人手不足なのに給料安いんだろうね（介護とおんなじような印象）
人やめる→募集する→給料安いからそれなりのやつしかこない→クレームになる→仕事大変→人やめるの繰り返し
管理費下げるばっかじゃなくて値上げも必要だよね。
クロネコとかマクドとか鳥貴族みたいに管理費も値上げする時期なんだと思うよ。うん、わりとまじで。
マンション管理士さんも管理会社の値下げでばっかりじゃなくて値上げして質を高めるような提案をしたほうがいいよ。

[1827: 匿名さん]

管理費の値上げはしませんよ。現状維持です。
逆に余っているので数年置きに積立金へ振り替えているほどです。
補修工事や点検費は相場より高ければ値引き交渉はしますが。
確かに管理会社のフロントは大変ですね。
勤務時間がアバウトだし。
マン管や管業、宅建の資格を取り早く出世することだね。
所謂一流の管理会社には有資格者は普通にいるけどね。
二流の会社だったらマン管取得者はまだ少ないだろうから。
管業は必要だけどマン管は管理会社には不要と思っているようでは
出世は無理だよ。

[1828: 匿名さん]

マンション管理における管理費（修繕積立金及び清掃費及び組合費の保管業務は除く。）は
限りなくゼロに近ずく。建物・設備・清掃・組合費の厳重保管。以外は必要ない。後は役員
の裁量で運営すれば限りなく、管理費はゼロに近ずく。剰余金は積立金へ積み立てる。

その証拠にマンションの草分け的ラ００００マンションとＴＣ管理の中古物件の管理費等が
高額で売れ残りが目立っています。参考に今後は管理を考えましょう。

[1829: ご近所さん]

>1828 匿名さん

>近ずく
近「づ」く、ですよ。

[1830: 匿名さん]

管理費は通常の建物設備の維持保全に使うものです。
管理委託費、清掃費、管理員人件費、光熱費、各種点検費、振り替え手数料、
備品消耗品費、植栽管理費等がそれに含まれます。
勿論補修費がこれに加わります。突発的な補修工事については殆ど保険で対応できます。
こういった管理費は毎年殆ど増減はありません。
この費用が管理費です。高い安いという前に、現状の管理費を固定化することから
スタートするべきです。他所のマンションに比べて高いのであれば相場まで値下げ
交渉をすればいいだけです。
問題は修繕積立金なんですよ。国交省のいっている望まれる積立金の額１７，５００円
は確保されていますか。金額はあくまで平均的なマンションの例です。
大型設備のはいってない大規模修繕工事中心の長期修繕計画では、その時期がくれば間違いなく
積立金は不足します。
長期修繕計画に、エレベーター、消防設備の更新工事、玄関扉、窓枠サッシ・網戸の交換、
避難ハッチや縦樋、高置水槽、配管の交換等が計画されていますか。
いずれ交換しなければならない時期は必ずやってきます。早く値上げに踏み切れば少ない
値上げ幅で済みますが、遅くなればまにあいません。借り入れても返済は大変ですよ。
そういった大型設備は交換せずに住めなくなるまで住み続けますか。
売るにしても賃貸に出すにしても住み続けるにしても資産価値のないマンションになりますよ。