マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[173: 匿名さん]

１６９さんは、本物のマンション管理士です。

１７２は、永久不合格組で僻みでやけになっておる。

ほっとけ。

[174: 匿名さん]

↑
匿名掲示板で妄想にふける老人かぁ

[175: マンション管理士試験受験生]

>>169
悪賢い居住者による旅館業法違反行為ですね。
居住者の地位を利用してマンション福利厚生施設を使い、
ゲストルーム使用料は居住者が管理組合に払い、
裏で第三者から別途使用料を徴収して旅館営業をしています。

でも管理規約違反にはならないでしょう。
なぜなら管理規約にこのような利用は想定されてませんから既成条文がないからです。

これは誰かが監督官公署に密告して査察が入って初めて判明すると思います。

[176: 匿名さん]

↑
ばぁ～か　共同の利益に反する行為だっちゅう～に　マヌケやのぉ～

個の営業利益のために他の所有者に損害（通常ゲストルームは予約制）を与えているんだ当然だろ

しかもゲストルーム利用者の情報も届け出義務あるからな、全くの他人ならその理由も必要
ホテルじゃないんだからよ

[177: 匿名さん]

セキュリティーの内側にあるゲストルームを正体不明の者が利用できるマンションなどない。
所有者が予約申請して借りるのだが、通常は使用細則等で無縁者への又貸しは禁止だろ。
だいたいがゲストルームなど民泊使用など一所有者が頻繁に利用するとは考えない。

[178: 匿名さん]

どうして共同の利益に反するのですか？
居住者は「親戚」だといって使用申し込みし使用料を払ってるのです。
宿泊者が本当に居住者と親戚関係であることの証明を管理組合は求めますか？
この証明には居住者と宿泊者の姻戚関係が証明できるよう戸籍謄本の提出が必要になりますよ。
でも宿泊者が「友人」だったらどうしますか？もはや「友人」を証明する公的証明証などありません。
それと来年9月9日までに改正個人情報保護法が試行され、管理組合は同法の「個人情報取扱事業者」になります。
なおさら居住者の個人情報の提出は難しくなります。

[179: 購入経験者さん]

>共同の利益に反する行為だっちゅう～に
共同の利益には何も反していない、旅館業法違反なだけ。

>通常は使用細則等で無縁者への又貸しは禁止だろ。
調べたの？
多くのマンションでは、細則に申込者・使用者の制限はあるが、「転貸」の規定はない。
要するに「想定外の利用方法」だということ。

[180: 匿名さん]

>>178
>>179
お宅ら低能すぎかマンションに住んだことがないみたいだな、論外。

＞居住者は「親戚」だといって使用申し込みし使用料を払ってるのです。
うその報告してどうすんだぁ？　犯罪者がぁ～

＞宿泊者が本当に居住者と親戚関係であることの証明を管理組合は求めますか？
当然宿泊者との関係性や身分の確認はする、これは予約時に記載、虚偽の記載は私文書偽造

＞共同の利益に反する行為だっちゅう～に
盆暮れや連休時などはゲストルームの予約が集中する、虚偽の利用で他の利用者の衡平を阻害し
不利益を与える行為　

アホの高齢者、少しは学習しろ！　ボケ

[181: 周辺住民さん]

友人と申告しとけばいい。人類みな友達だから。

[182: 匿名さん]

一人の区分所有者がゲストルームを利用して民泊商売とか無理無理。
そんなに頻繁に一人がゲストルーム借りればすぐばれるし変な外人相手ならなおさら。
単純な年寄りが小遣銭稼ごうと思っても無駄、脳ミソよわいなー。

[183: デベにお勤めさん]

要するにゲストルーム使用細則に抜け穴があることを指摘しただけだと思う。

[184: ご近所さん]

ばーか、人類みな友達だよ、白も黒も黄色も、友達関係に肌の色は関係ない。

[185: 匿名さん]

土日、大型連休、年末年始のゲストルーム予約は抽選になる場合がほとんど。

民泊などで利用できるわけもないし、連泊にも制限があるのが当たり前。

おまえら管理規約や細則くらい見てからかけよ、どうせアパート暮しの老人だろうがな。

それに共用部、共用施設から生ずる利益は各共有者（管理組合）が収受する。　不の利益も同様。
これ区分所有法１９条な。

アホなことして儲かった金は管理組合に収めろよ犯罪者が！

[186: 匿名さん]

当マンションでは、来週末の臨時総会に向けて、準備を進めいるところです、
その臨時総会の議案のひとつに、 修繕積立金取り崩しの件があります。
その工事のなかで、最も金額の高いものが鉄部塗装工事で、約4千万円です。
その金額を知って驚愕しました。というのは、数年前の総会では、1千6百万円だったからです。
そこで、現理事会のメンテナンス部会リーダーからその経緯を聞いとところ、「1千6百万円は数年前に管理会社から提示された金額で、実はその当時工事を発注していなかったので、今期になって管理会社から改めて4千万円の金額が提示されました。」ということでした。
その話を聞いて、1千6百万円の工事と4千万円の工事との 比較表も議案書には提示されていなかったので、納得いきません。なので、この議案には絶対反対です。
そこで、この臨時総会に出席して、この議案に反対意見を発言したいと思っていますが、どのように反対意見を述べたらいいでしょうか？
よろしくお願いします。

[187: 匿名さん]

いやだって言ってみればいい
どうせ総会決議するんだろ仲良く決めろ

[188: マンション住民さん]

1千6百万円と4千万円の差異は何かを質問し、証憑書類を出させることだ。
議案は撤回させればいい。

[189: 匿名さん]

　私の住むマンション（住戸数約450戸）で近日高圧一括受電導入について臨時総会が開かれます。
　かなり重要な案件であると思いますが特別決議（3/4以上の賛成）ではなく普通決議（1/2以上の賛成）で実行される予定です。
　これは区分所有法上問題ありませんか？

[190: 匿名さん]

>>189

共用部や共用施設の変更は普通決議でできたかどうかくらい調べてから質問しろ！

下らんことを問うだけでなく、自分で調べることぐらい先にしろや

[191: マンション比較中さん]

高圧一括受電って共用部分の変更なの？初めて聞いた。

[192: 匿名さん]

↑
電気室やキュービクルに関わることで共用施設だろ
全部を電力会社の負担でできる事なのか？

専有部以外はすべて共用部なんだが、おまえ低能杉だ　かくな！

[193: 匿名さん]

一括受電で個別に料金が変わったり、負担があるなら全員が了承しないと無理だろうな。
極端な話、極力電気を利用しない世帯があっても不思議じゃな。
中には都市ガスの契約をしていない世帯もある。

[194: マッチョ管理士]

>>192
たぶん区分所有法第十七条 （共用部分の変更）になるということで特別決議と解釈してるみたいですが、「共用部分の形状又は効用の著しい変更」にはならないと思います。
高圧一括受電に変更しても、共用部分の電気供給は従前と同じ高圧供給のままで電気代も変わるわけでないので効用の著しい変更にはならず、借室電気室も室内設置機器の若干の変更はあるものの形状の著しい変更とは言いがたいです。

[195: 匿名]

>186
金額の差は
「鉄部塗装工事を保留した間に劣化により、錆がひどくなり補修費用が膨れ上がりました」
「また、物価や人件費の高騰も一因と考えています」
…とかじゃないですか？

・前回実施しなかった事由
・写真の提示(前回と現状の対比)
以上を求めてみてはどうでしょうか？

[196: 匿名さん]

↑
無知な管理士君、少しは勉強しろよ、インチキ管理士が

導入までの流れは？（主なポイント）

総会での承認
居住者の４分の３以上の賛成票が必要

全戸の住居者からの申込書提出

切替工事


高圧一括受電のデメリット
1～3年に1回の受電設備の点検（停電）が義務化されている

導入に対する総会決議後に、一括受電への切替同意書が全戸分必要
総会にて3/4以上の同意が得られても、切替の同意書が全戸分必要になります。
1戸でも反対者がいると導入ができません。
そのため、マンション内での人間関係に問題が出てくる可能性があります。

事業者との10年程度の長期契約が必要

http://matome.naver.jp/odai/2142605689009658401

[197: 匿名さん]

>>196
>総会での承認
>居住者の４分の３以上の賛成票が必要

居住者？
どこの誰の意見？

[198: 無敵の剛腕理事長]

>>194
「共用部分の形状又は効用の著しい変更」にはならないことの理由は正しい。
ただし管理規約で電気供給元に具体的な電力会社名が明記されていれば、高圧一括受電導入に併せて管理規約変更を伴うから特別決議が必要だが、そうでなければ普通決議で問題ない。

が、実際に特別決議を採る最大の理由は、共用部分ではなく本来管理組合が不可侵の居住者の専有部分の電気契約に管理組合が強制的に縛りをかけるから、全員の同意が必要で特別決議が必要になる。

高圧一括受電業者にこの件を質問しても、上記の回答ができる会社は皆無。
なぜなら、「管理組合が不可侵の居住者の専有部分の電気契約に管理組合が強制的に縛りをかける」なんて口が裂けてもいえないから。

[199: 匿名さん]

だからかいてあろうがぁ～

『導入に対する総会決議後に、一括受電への切替同意書が全戸分必要
総会にて3/4以上の同意が得られても、切替の同意書が全戸分必要になります。
1戸でも反対者がいると導入ができません。』

[200: 匿名さん]

＜参考＞
相談事例：高圧一括受電方式の導入検討の進め方は？
回答者：篠原みち子弁護士
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol02_2306.html#s05

[201: 匿名さん]

>>197

196のURL見ろボケ

[202: 匿名さん]

一人でも嫌だというなら一括受電は無理ってことだ、あきらめろ。

[203: 匿名さん]

専有部の電気に関する取り決めなら全員が賛成しないと無理
総会で議決されても従来の受電方式に欠陥があるなら別だが
個々に対する契約切り替えの強制はできない

[204: 197=200]

>>201
> 196のURL見ろボケ

ボケ？
総会決議に「居住者」が関係しますか？

[205: 無敵の剛腕理事長]

>切替の同意書が全戸分必要になります。
実際に必要なのは区分所有法の総会決議ではない。
電気事業法の電力受給需給契約解約届け。

[206: 宿無し]

質問です。
うちは賃貸で借りて住んでますが、賃貸借契約書に電気は「東京電力（40アンペア）」と明記されています。
高圧一括受電で東京電力以外の業者になりましたが、退去時に東京電力に戻す必要がありますか？

[207: 匿名さん]

>>204
＞総会決議に「居住者」が関係しますか？

それ売電業者側が書いたこと、いちいち揚げ足取らなくても所有者と理解できる範囲だろボケ！

[208: 匿名さん]

>>206
大家さんに任せろや　お前関係ないからさ

[209: 金満大家]

>>206
賃貸の合場、実際に東電と電力需給契約を締結しているのは貸主（区分所有者）ではなく借主（占有者）。
従って、高圧一括受電の導入に伴い電力需給契約の解約をするのは借主。
しかしながら貸主と借主は賃貸借契約で規制されている。
もし賃貸借契約に「東京電力（40アンペア）」と書かれているなら、これを変更するかあるいは貸主の承諾を得て東電との電力需給契約を解約し受電業者に変更することになる。
もしそれを怠れば、借主は退去時に東電に戻すための原状回復義務が発生する。

[210: 匿名さん]

>>207
>それ売電業者側が書いたこと、いちいち揚げ足取らなくても所有者と理解できる範囲だろボケ！

売電業者が書いたものを、堂々と書くな！！　ボケ！！
と突っ込んでみたものの、どこの売電業者が書いたの？

[211: 元電力エンジニア]

>それ売電業者側が書いたこと、いちいち揚げ足取らなくても所有者と理解できる範囲だろボケ！

居住している区分所有者の場合は所有者だが、賃貸している場合は借主の占有者。
従って、所有者では借主の占有者が抜けてしまうので「居住者」と範囲を広げる。
209も言っているが、高圧一括受電導入は区分所有法の総会決議では実施できない。
居住者が電力会社と締結している電気事業法の電力需給契約の解約が必須なのである。
この電力需給契約を全戸解約しない限り高圧一括受電に移行することはできない。

従って電力需給契約の解約に関しては総会決議は何の意味をなさない。
なぜなら電力需給契約は専有部分の憲法で保障されている「契約の自由」に基づく個人契約で、共用部分の管理をする管理組合は不可侵領域であるから。

マンション管理士でここまで解説できる人はスイムと思っていい。

[212: 元電力エンジニア]

スイム→皆無理事長とて同じ。

電力を知らないマンション管理士に高圧一括受電など理解できるわけない。理事長とて同じ。

[213: 匿名さん]

>>206
>うちは賃貸で借りて住んでますが、賃貸借契約書に電気は「東京電力（40アンペア）」と明記されています。

賃貸借契約締結時のインフラの現況が明記されているだけだと思います。

[214: 模範解答]

Ｑ:マンション高圧一括受電の総会決議について

　私の住むマンション（住戸数約450戸）で近日高圧一括受電導入について臨時総会が開かれます。
　かなり重要な案件であると思いますが特別決議（3/4以上の賛成）ではなく普通決議（1/2以上の賛成）で実行される予定です。
　これは区分所有法上問題ありませんか？

Ａ：区分所有法上は問題ありませんが、一括受電を導入するにはこれだけでは不十分です。

　基本的に区分所有法ではマンションの共用部の案件しか決定できません。それに対して一括受電は、専有部が含まれます。
　これは個人契約が入っている事を意味します。個人契約に関しては、近代法の原則である「契約の自由の原則」に委ねだれていますので、契約するかしないかは各人の自由意志になります。つまり、一括受電を導入する為には、賃借人を含める全戸の同意が必要不可欠となり、これが実現にあたり最大の障害になります。しかも、現在、電力会社と締結している電力需給契約を全戸解約しなければなりません。
　この電力需給契約は、電気事業法で保護された国民が当然契約できる利益、つまり公共の福祉となります。一方で、一括受電の契約は電気事業法で規制されていない代わりに保護もされていません。
　管理組合側の一方的な都合で、個人の電力需給契約を解約させてしまう事は、「契約の自由の原則」に反する管理組合の権利の濫用になり、不法行為と認定される可能性があります。最悪の場合、管理組合が一括受電に反対する人達に損害賠償請求される可能性があります。

[215: 匿名]

逆に反対者側が共同の利益に反する行為だと承認を請求されるかもしれません。
集会の決議事項に区分所有者は正当な理由なく拒否してはならないと思います。

[216: 匿名さん]

共同の利益に反する行為というのは、専有部分の自由を制限するものではありませんし、
総会決議の賛否を縛るものでもありません。

それより、
>186
の修繕積立金取り崩しの方がきになります。
完全に、現理事会が管理会社の手中にあります。
管理会社のいいなりになっていると思います。

理事会役員は、面倒なことを嫌がるので、得てして管理会社の言うとおりにしてしまいます。
そこが、管理会社の思うつぼなのです。

だから、絶対に賛成してはいけません。
明細を提示させなくてはなりません。
あるいは、あいみつを取るべきです。

[217: 匿名さん]

一括受電のデメリットをあげられたら総会決議が成立しても
一人の所有者の反対で議案の実行は不可能
強制停電の必要性や長期契約が必要など制約が多い受電契約だからな

[218: 匿名さん]

＞集会の決議事項に区分所有者は正当な理由なく拒否してはならないと思います。

一括受電契約の数々のデメリットは、議決拒否に値する合理的な理由になります。
この契約、マンションの専有部においてはさほどメリットがない。

[219: 匿名さん]

>逆に反対者側が共同の利益に反する行為だと承認を請求されるかもしれません。

共同の利益とは「一般会計の経費節減」だが、それなら一般会計を年幾ら節減する必要があり、節減した効果で何を行うのか？を明確にしなければならない。
たとえば、一般会計が年幾ら赤字で徴収管理費を値上げせざるをえないが、高圧一括受電を導入すれば徴収管理費を値上げすることなく一般会計の赤字を補填することができる、とか。
ただ単に「経費節減により一般会計の剰余金を増やす」では理由にならない。なぜなら「何の目的で剰余金を増やす必要があるのか？」だ。

>集会の決議事項に区分所有者は正当な理由なく拒否してはならないと思います。

区分所有法に基づく総会決議と電気事業法に基づく電力需給契約は土俵が違う。
保護・規制する対象と法律がもともと違うのである。
専有部分の電力需給契約は電気事業法で保護・規制されており、区分所有法の法律外である。

[220: 匿名さん]

↑
ばぁ～か　共同の利益とは金銭だけの事ではないことも理解できん無知かぁ？

[221: 匿名さん]

１５３は、マンション管理士の専門分野。それから目をそらすな。

マンション管理士の回答を要求します。

[222: 匿名さん]

意味不明な投稿はどうよ

匿名掲示板で管理士特定できるわけナカロ　アホ