マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1720: ふぐ調理師試験上位合格者]

　管理費等の消滅時効期間が5年か10年かという問題については、従来裁判例が分かれており、高裁の判断としては、5年説をとった大阪高裁平成3年1月31日判決、10年説をとった東京高裁平成13年10月31日判決がありましたが、最高裁による明確な判断は公表されていませんでした。
　しかしこの問題について、最近、最高裁から5年説を採るという明確な判断が示されました。「管理費等の債権は、管理規約の規定に基づいて、区分所有者に対して発生するものであり、その具体的な額は総会の決議によって確定し、月ごとに所定の方法で支払われるものである。このような本件の管理費等の債権は、基本権たる定期金債権から派生する支分権として、民法169条所定の債権に当たるものというべきである。その具体的な額が共用部分等の管理に要する費用の増減に伴い、総会の決議により増減することがあるとしても、そのことは、上記の結論を左右するものではない」と判示されています（最高裁平成16年4月23日判決、最高裁ホームページ）。区分所有建物の管理費等は、通常、毎月定期的に一定額を支払うことになっており、定期給付債権に該当するから、5年の消滅時効にかかるというわけです。

[1721: マンション管理士試験上位合格者]

↑どこの管理会社でも5年という認識ですよ。
13年前の判決を引っ張り出してなにをいまさらって感じです。
どっかから貼り付けただけだろうけど。

[1722: 匿名さん]

管理費等の件では無く、区分所有法３１条（規約の設定、廃止）違反の時効ですが、？

[1723: マンション管理士試験上位合格者]

無効なものは永遠に時効。
しかし、慣習法になってしまう場合がある。
無効首長せずに、数年放置すると慣習になると考えてよい。

（任意規定と異なる慣習）
第92条
法令中の公の秩序に関しない規定と異なる慣習がある場合において、法律行為の当事者がその慣習による意思を有しているものと認められるときは、その慣習に従う。

[1724: マンション管理士試験上位合格者]

あ、間違い、
無効主張だよ

[1725: 匿名さん]

無効主張せずに放置して慣習になっている規約を無効にできないか。？

[1726: 住民板ユーザーさん2]

>>1725
訴訟起こせばいい。

[1727: 匿名さん]

区分所有法31条に違反する規約によっての組合運営は、内容にもよるでしょうが、
仮に告訴して勝訴し、無効になった場合は、区分所有法３１条に違反して設定、
変更、廃止、されるまえの規約により運営されるのでしょうが、これまでに違反
規約により組合運営されてきた事項はどう処理すれば良いでしょうか。？

※例えばこの法令違反は理事会が無効であるとの判決が出たとする、勿論理事長も
無効でありますでしょうから、これまで無効の理事長名で管理会社に支払った定額
委託管理費は無効であるから、理事会又は理事長個人又は組合員全員に返還請求で
きますでしょうか。（他の支払項目に有る方々は善意の第三者として免責する事）

宜しく解り易く解説をお願いいたします。

[1728: マンション管理士試験上位合格者]

「事情判決の法理」ってキーワードで調べてみたらどうですか？

[1729: 匿名さん]

事情判決の骨子は、法律には違反しているがそれを取り消すと
公共の利益を損なう恐れのある場合なんです。

規約・法律違反ではあるが長いこと慣行として続けられていたものを
その間の損害等を元に戻すのは、管理組合、管理会社双方に問題は
あると思われるので委託費等の返還請求は無理でしょう。
規約順守は回復するでしょうが。

[1730: 匿名さん]

時効が知りたいですが。？

[1731: 匿名さん]

具体的に何の時効ですか。
委託費であったら時効以前の問題で、管理を委託しているのであれば
当然支払うべき費用であり時効はありません。

[1732: 匿名さん]

区分所有法31条違反の規約の設定、変更、廃止された規約の無効の訴えですが。

[1733: 匿名さん]

規約は総会で承認されたんでしょう。
それを覆すには規約の改正しかありません。無効にはなりません。
ただ、裁判では慣習法を適用すると思いますよ。
その間の損害賠償等については、区分所有者全員で負うことになります。
一部の共用部分に関する事項で区分所有者全員の利益に関係しないもので
あれば規約で定めることはできるんだが、その場合は４分の１以上の反対が
あればできないことになっています。

[1734: 匿名さん]

あなたの場合管理組合で浮いているんでしょう。
自分の意見を通したいのであれば提訴するしかありません。
裁判所が結論を出してくれますよ。
勝つか負けるかは分かりませんが。

[1735: 入居済みさん]

区分所有法31条は特別決議事項。
再度特別決議をとりなおせばいい。

[1736: 匿名さん]

１７３３さん
区分所有法31条を読んでみると、規約の設定、変更、廃止については、
区分所有者（総数・）及び議決権（総数？）の四分の三以上の賛成が
必要とありますが、議事録では、（総数？）では無く、出席者（委任状、
議決権行使書　出席者、含んで）は四分の三に足りておりますが、
（総数？）を入れたら不足します。これから弁護士事務所に相談に行く
前にマンション管理士の先生方の意見をお聞きしたいのです。

是でも出席者（欠席か棄権者を除いて）四分の三以上の賛成として総会
で可決された事になりますでしょうか。？
そうであるならこの規約の無効の訴えをしても無駄になりますので訴え
は辞めます。

弁護士への相談もある程度の知識がないと真面な相談にならず曖昧になり
ますのでその予防のためです。宜しくお願いします。

[1737: 外野手]

区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。

この通りだがわからないの？

総議決権１００として７５以上
区分所有者数（通常は一戸一名）１００として７５以上
両方満たして可決
議決権行使書は出席扱い、議案賛否の記入ある
委任状は有効なものだけ賛否に参加（委任状の要件が不確定な組合は問題あり）
欠席者も上記１００に加えるのは当然（委任状なけれは賛成票にはならない）

[1738: 匿名さん]

区分所有者総数及び議決権総数ではないのですね。？
区分所有者及び議決権の四分の三であれば、欠席者（棄権）は含まないので
この規約の件の総会の議決は有効と言うことになりますが。

[1739: 外野手]

おまけ

管理組合総会での特別決議の可否について

区分所有法３条、３０条以外の事柄についての議決取り決めはすべて無効

各種法律、民法、民法の特別法の建物の区分所有者等に関する法律に反する事柄の取り決めは無効

管理組合総会の場合、通常決議特別決議ともに議事録と議決権行使書、委任状など資料があります

管理組合に見せてもらってください、保管義務もあり利害関係者へ閲覧拒否することはできません

この程度なら弁護士代理人お願いしなくても本人訴訟で十分です、書類だけ司法書士にお願いするなら数万円程度

管理規約がたとえ違法でも組合員全員が合意しているのであればそのまま、一人でも反対するなら無効

いくら民主主義でも法や決まりを守ったうえでの多数決、それが当たり前の民主主義

民度の低いマンションで数の力がまかり通るなら悲惨！　　快適な暮らしと資産維持、地域社会貢献のための区分所有法です

[1740: 匿名さん]

区分所有法３１条には区分所有者及び議決権の四分の三以上と六法に記載。
よって、総会の成立要件は、区分所有者及び議決権の半数以上が出席すれ
ば成立する、しかるに、

区分所有者１００、議決権１００のマンションで、区分所有者５１、議決権５１
ガ出席（出席者、委任状、議決権行使書含む）の区分所有者３９、議決権３９
以上あれば規約の設定、変更、廃止、は可決される事になります。これでＥＮＤ

総数が入っていませんから。こういうことでしょう。

[1741: 外野手]

>>1738

議決権はマンションによって様々です、４LDKとワンルームでは議決権数も違う場合が多い
区分所有者は部屋の大小に関わらず一戸一名（複数名義で所有の場合でも代表一名選出）

特別決議は両者の総数の７５％以上の賛成が必要という事、欠席者など無関係でとにかく総数の７５％！
出席者の総数云々は総会の成立か否かの話と普通決議の場合用いるだけ
ここまで言ってわからないのなら裁判ムリ

[1742: 外野手]

>>1740
おいおい、けいじばんでうそついてはいけませんよオジイサン

それは普通決議の場合、出席者の過半数で可決するという事

質問されているのは特別決議ですが、バカなの？

[1743: 外野手]

ヒント

総戸数１００戸のマンションで議決権も１００の場合で総会成立要件が過半数以上出席ならば

出席者数、議決権数ともに５１ならば
＊管理組合総会議案として特別決議を要する議案は議決できません　残念でした

[1744: 匿名さん]

だって区分所有法３１条には総数との記載はないでしょう。総会が成立しさえすれば。、
その四分の三以上で可決されることにはなりませんか、内の管理会社は理事長にその
ようにアドバイスしていましたが。

[1745: 匿名さん]

>1736さん
手続き上の瑕疵に対する無効を訴えるということなんですね。
確かに無効ではありますが、運用上はそれで活用されているんでしょう。
特別に何かの文言等で定められていないことでも定期に繰り返し
慣習としてなされてきた行為は法律と同等の効果をもつといわれています。
総会の議案でも議案に誤字脱字や議決権行使者が賛否を判断する場合
支障がないものつまり実質的同一性の範囲であれば議長判断で議案の修正は
できるといわれています。
総会で議決権の取り方に問題ありと提言していればその無効については実現性が
高くなると思いますけど。議事録に記載されていればの話しです。
区分所有者並びに議決権総数の４分の３以上だったら否決だったが、委任状、議決権行使書、
並びに総会への直接出席者の４分の３以上での決議だったので承認されたというのが明確化しているので
あれば有効な証拠にはなりますね。
弁護士に聞く場合、総会決議の方法は違法だが、それで運用されているので、もし
勝訴した場合はその間の損害賠償はどうなるのか、理事長や理事の扱いはどう
なるのか（当然理事長に損害賠償責任が出ても区分所有者全員で賠償することになるだけですが）
ただ理事長に対する信義則違反とかは問えると思います。
規約の変更が具体的に何であったのかは分かりませんが。

[1746: 外野手]

>>1744

＞だって区分所有法３１条には総数との記載はないでしょう。

常識もわからないのなら裁判以前ですよ、区分所有者、議決権の…とあれば総数でしょう
集会出席者のという文言でもあればべつですがね

また総会の成立要件については各々の管理規約で取り決めることになっています
一般的には過半数の出席で総会成立、普通決議はその出席者の過半数で成立というのが一般的
だだし特別決議（３１条）等は強行規定で総数の７５％以上の賛成で可決と決まっています
これは規約などでも変更はできません

嘘を相談者に教えないように、また知識がないのならでたっらめ書かないよう頼みますよ

[1747: 匿名さん]

総数の解釈は今後の問題にしましょう。水掛け論ですから。
築２６年のマンションですが、規約の設定、変更、廃止の議案及び議事録
を調査させてもらいましたら、総数をカウントしない可決、カウントしな
い代わりに、意思表示なき者は理事長一任とか。怪しい総会案と議事録が
有るので胡散臭いマンションの原因が解ったように思います。

途中購入ですから、過去の事になりますので改善するには裁判しかないと
思いましたので、時効について質問させてもらいました。

時効の回答は得られませんでした、総数をカウントしなくてもいいのであ
れば、この案件は有効です。
総数をカウントしなければいけないのであれば告訴の意味がありますので
時効を教えてほしくてマンション管理士の先生方の知識を信用して質問し
ました。私なりに反論しましたが回答が得られません。

[1748: 外野手]

だから言ってるでしょ、３１条と、特別条項などは法律の強行規定
マンション管理組合ごときが勝手に変更できないことくらい理解しろよ
それも知らないなら婚のところでウソデタラメ書いちゃだめだよ

総会出席者だけで特別決議ができる趣旨のことの記載は一切ない

国交省の標準管理規約４７条ではわかりやすく書かれているので読んでおきなさい
多くのマンションはこの条項と同じ文言を使っていると思われます
普通決議や特別決議の見分けもつかないものが嘘書いてはいけません

また規約違反や無効決議に時効、既得権益はありません、規約違反はいつまでたっても違反です

[1749: 匿名さん]

マンション標準管理規約（単棟型）

（総会の会議及び議事）
第４７条
総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有す る組合員が出席しなければならない
２総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。　　
３次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び
　議決権総数の４分の３以上で決する。

一規約の制定、変更又は廃止
二敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わな いものを除く。）
三区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起
四建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部 分の復旧
五その他総会において本項の方法により決議することとした事項

[1750: 匿名さん]

>>1747
おたくアタマ弱いのか理解能力がないのか、裁判というか弁護士に上手く説明さえできないと思います。
裁判とかおたくじゃ無理ですよ、あきらめなさい。

お国が決めたことは規約変更など特別決議が必要なことは組合員議決権ともに総数の４分の３以上で決することに決まってるの。
総数がはっきりしないとかありえないことで論外ですよ。

そんなあなたの言動では理事長も相手にしませんよ。

[1751: マンション管理士試験上位合格者]

外野手が
>>バカなの？
って書いてるけど
これ、関東独特ですよね。
bokeてるのが明らかな人に
「バカなの？」ってなんできくんですか？

[1752: 匿名さん]

標準管理規約には総数がありますね、私のマンションの規約も同じです。
しかし、規約の設定、変更、廃止、が区分所有法３１条の強行規定なら
法律は総数をを記載しないと強行規定が曖昧になりますよね。屁理屈で
しょうか。？

結論から言って総数を入れて無効とする為に弁護士と打ち合わせましょう。
もう一つ確認をさせて下さい。
１７４８さんのおっしやる、また規約違反や無効決議に時効、既得権益は
ありません。規約違反（区分所有法31条）はいつまでたっても無効です。

であれば１０年前の区分所有法３１条違反は無効にする事が出来ると解釈
して弁護士に資料（議案書、議事録、規約）等を持参して相談してきます。

[1753: 匿名さん]

>>1752
特別決議のことも弁護士に聞いてごらんなさい、あなたの無知さがよくわかりますよ。

規約違反や無効の決議には時効などないのは当たり前、規約変更しなければ総会決議してもいつまでも違反は違反。

なにを争うのか知りませんが裁判には訴訟として裁判所が受理するにはそれなりの要件があります。
何でも裁判にできる訳ではありませんよ。少しは勉強してくださいね。

[1754: 元理事長]

裁判では、総会決議の無効性は次の2通りで判断される。
（１）総会決議の「内容」が違法
　総会決議の内容が法令や管理規約や公序良俗に違反する場合、決議は当然に無効になる。
（２）総会決議の「手続」が違法
　総会の招集手続に違法な点がある場合、その総会決議も違法性を帯びるが、その手続の違法性が決議に影響を与えるような重大なものでなければ決議は無効とはならない。

（１）の場合は、法令や管理規約に違反するストレートな場合は比較的判断しやすいが、公序良俗に違反するか否かの判断は裁判官の裁定に委ねられる要素が大きい。
（２）の場合は「手続の違法性が決議に重大な影響を与えるか否か」の判断にもなるので裁判官の裁定に委ねられる要素が大きい。

[1755: マンション住民さん]

>>1753
これ読んでみたら？30条の件だけど。ただし本人訴訟。

自治会との合併・統合　第３１期総会決議無効確認訴訟
http://miyamukaidanchi.blogspot.jp/2012/11/blog-post_6.html

確認訴訟結果のお知らせ
http://miyamukaidanchi.blogspot.jp/2013/04/blog-post.html

[1756: 匿名さん]

　ここにもいました。　騙りの「マンション管理士試験上位合格者」。　神出鬼没。　超能力もあり、運営会社しかできない投稿拒否も自由自在。　なぜかな？

[1757: 匿名さん]

改正標準管理規約コメント第３６条関係
③の解説をお願いします。

私は、組合が外部のマンション管理士を理事として受け入れたが、任期中に
そのマンションの組合員になり、更に組合員でなくなった後でも理事は続け
られると解釈しましたが、正でしょうか。＞

[1758: 匿名さん]

　マンション管理士答えろ。

[1759: 匿名さん]

　特に、「マンション管理士試験上位合格者」

[1760: 匿名さん]

【外部専門家を役員として選任できることとしている場合】
第35条第2項
理事及び監事は、総会で選任する。
第36条第4項
選任（再任を除く。）の時に組合員であった役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。

第36条第4項の規定は、組合員ではない者が外部の専門家として選任された場合、当該役員は、専門家としての地位に着目して役員に選任されたものであるから、当該役員が役員に選任された後に組合員となり、更にその後、組合員でなくなったとしても、役員としての地位は失わないということである。

[1761: 匿名さん]

　ほんとに？　「マンション管理士試験上位合格者」 答えよ。

[1762: 匿名さん]

１７６０さん、コメントより解り易いでした。有難う御座います。

[1763: 匿名さん]

　結局「マンション管理士試験上位合格者」 は返事できず。　騙り確定。

[1764: 匿名さん]

私もマンション管理士会の役員の無能ぶりを指摘して役員と会員を
辞退したマンション管理士の端くれですが。一応プライドはもって
おります。品位を落とす事は辞めてほしいです。

マンションの為に真剣に管理を考える能力のある専門家はマンション管理士
しかおりません。プライドを持って投稿して下さい。

[1765: 匿名さん]

　マンション管理士など、無理をしてそれなりに評価できるのは、プロナーズの連中のみ。　でも排他をするのでマンション管理士としてはダメ。　他の管理士はほとんどが力量不足。　ただし、真面目でまともな排他をしない方もおられるので、その方たちは信用できます。

[1766: マンション管理士試験上位合格者]

なんの話題かしらないが、私はマンション管理士と名乗ったことはないけどねw

[1767: マンション管理士試験上位合格者]

プロナーズって東京の団体かな

大阪には新しい全国組織がありますからプロナーズとかは関係ありませんね。

維新と都民ファーストが関係ないのと同じこと。

[1768: マンション管理士試験上位合格者]

プロナーズっか重松なんとかさんかい？
年収1000万円超えてるらしいね

[1769: 匿名さん]

　重松さんて、誰。　その人はプロナーズ？　なら、マンション管理士として不適格。