マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1700: マンション管理士試験上位合格者]

↑井げた連呼の老人また出てきましたね

家族力プラスは一戸で月300円だから
年間3600円
555戸のマンションですかね。
便利だから付けといたらいいでしょう。

[1701: 匿名さん]

　家族力プラスて何？

[1702: 匿名さん]

１７００さんのスポンサー管理会社の専有部サービスの名称です。各管理会社
の専有部サービスは呼び名が異なります。
家族力プラスは１７００さんのスポンサー管理会社ですから１７００さんに回答
願います。回答しないと思いますけどね。
専有部サービスを利用して家具の移動を３０分無料を依頼しましたら移動終了後
２～３日くらいして、リホームや取引の営業があった。

私のマンションでは収支報告では専有部サービス料として委託費とは別の支払い
になっていて、
議案書には組合が拒否しない限り自動更新になっている。上手く仕込まれている。

[1703: 匿名さん]

　家族力プラスは、電鉄系マンション管理会社のサービス？
　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の、ばかげた「ｆｕｒｅａｉ倶楽部」と同じようなサービスのこと？

[1704: マンション管理士試験上位合格者]

安心快適生活とか
いろいろありますよ。
家族力プラスとか書いたのは
マイナスって書いたひとがいたから
プラスのことだろうと書いただけ。
私は東急コミュニティはかなりまともな会社だと思いますけどね。
東急が嫌なら日ハウ、合人社などの独立系に
変えたらいいだけ。
独立系はデベ系の半分の年収のひとがフロントやるから安いよw

[1705: 職人さん]

>>1700
何でマンションに管理組合が家族計画のサービスを300円でするのかね？

[1706: マンション管理士試験上位合格者]

1702みたいにスポンサーとか見当違いのアホがいるが、マンション管理士で東急から裏金もらうより東急に入るほうが簡単で年収も多いだろう。
世間知らずは何にもしらん。

[1707: マンション管理士試験上位合格者]

>>1705 職人さん

葬式を請け負いたいからだろう。いまは出産数より死者数が多い。
そんなこともしらないからだまされるのだ。
あほ

[1708: ↑]

おまえがアホ

[1709: 匿名さん]

家族計画を月３００円で受けられるのか。安いなー、俺も乗ろうかな。

[1710: １６７１]

１６７２さん、１６７３さん、（＋１６７４さん）、
昨日はレスを書いていただきありがとうございました。

１６３９　ご近所さん、
あなたの投稿を再掲載した私が礼を書くのも変ですが、
上記２、３名のレスを参考にしてください。

私には１６３９　ご近所さんが書いた住民の低モラル
の状況が、深刻で切実極まりない兆候に見えました。

[1711: 匿名さん]

１７１０さん、それ等は、全て組合員の責任です。管理会社がいくら悪くても責任追及しても、
結局組合員に全て責任は帰属します。

スラム化するマンションを防止する法律がマンション管理適正化法だと嘘ぶっているだけです。

これは特定の管理会社やマンション管理士を利するだけ。排水管に亀裂が入りトラップが切れ
て封水が途絶えるまで修理を怠ったことは誰の責任でしょうか、この件の予防方法を規約に制
定しなければ、区分所有法どうりにしておけば、前期のようにアンモン二アー臭がするように
なります。

私から提案している専有部分内にある法定による共用部分以外は規約により共用部分に制定して、
それに、基ずき長期修繕計画を制定して、その計画箇所の組合費の費用負担を細かくとりきめる
事でした。

それにより資金の運用が明確になり積立金の問題、それが積み立てられない時は一時金の徴収、
これが出来ない時は金融機関よりの借入金の計画等をルール化するべきです。

その為に組合の組織の問題。管理会社との契約の問題を考える時期に来ています。本当は分譲
時にこのルールを規約や契約に反映されるのがベストだと思います。

このルールがしっかり組合が機能しておればマンションを買い替える必要はありません。永住
です。

[1712: マンション管理士試験上位合格者]

↑文章がおかしいw

[1713: 匿名さん]

>>1711
「基ずき」とありますが、基「づ」き　ですよ。

[1714: マンション管理士試験上位合格者]

>>前期のように
たぶん、書くなら「前記」でしょうね、

>>どうり
どおり

[1715: １６３９ご近所さん の投稿の要点]

マンションの設備の維持に有効な、法的、あるいは技術的の正解を教えてほしいというわけではなく、管理士のアドバイスを含む「正解」が現状（＝理事ら管理組合員の多数）と異なる場合に、自分は諦めるしかないのか？　買い替えは諦めの典型なので論外です。

築年数がかさんだある時に役員になって理事会に入ってみたら、改善の提案を含む意見が現状変更を理由にことごとく否定されてしまうほど自分のマンションの住民が落ちぶれていた、と気付くケースは多いのでは。

管理士が正解を提示しても、その正解が現状を変えるせいで面倒臭がられ支持されずに却下されることにもなります。こういった場合、「組合の判断であり、管理士としては係わりようがない」と切り捨てるのではなく、ひたすら現状維持を是とするマンションで正解が支持されて通るような方法を何か知りませんか？

この板での反応：「大した話じゃないような」、「くだらない事」

管理士の実力、特にその有用性と積極的な姿勢の有無が試される問題。
これに対応できれば資格の評価も社会的需要も上がると思いませんか。

[1716: マンション管理士試験上位合格者]

↑会合での飲食代などは政治家でもたまに問題になるけど、大した問題じゃないですよ。
何に使ったか明示してるんだし、それを総会で決算承認されてるわけ。（＝住民は理解して賛成している）
年1回の引継ぎ会合の飲食代が5000円は高くて1000円ならいいというのは個人的主観に過ぎません。

>>管理士の実力、特にその有用性と積極的な姿勢の有無が試される問題。
お宅の独自の考えです。

[1717: マンション管理士試験上位合格者]

過去スレ参照
マンション管理士の地位向上を目指し、マンション管理士にＡＤＲ代理権を与えるように国（司法制度推進室）に訴えてちょうだい！
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177024/

[1718: マンション管理士試験上位合格者]

>>築年数がかさんだある時に役員になって理事会に入ってみたら、改善の提案を含む意見が現状変更を理由にことごとく否定されてしまうほど自分のマンションの住民が落ちぶれていた、と気付くケースは多いのでは。

具体的に、違法とかの問題がないのに変更しようとするから、支持が得られないだけですね。そういうのは、「落ちぶれて」いるのではありません。

[1719: 匿名さん]

マンション管理士の先生にお伺いいたします。
分譲マンションの区分所有法第３１条違反の時効は何年でしょうか。

[1720: ふぐ調理師試験上位合格者]

　管理費等の消滅時効期間が5年か10年かという問題については、従来裁判例が分かれており、高裁の判断としては、5年説をとった大阪高裁平成3年1月31日判決、10年説をとった東京高裁平成13年10月31日判決がありましたが、最高裁による明確な判断は公表されていませんでした。
　しかしこの問題について、最近、最高裁から5年説を採るという明確な判断が示されました。「管理費等の債権は、管理規約の規定に基づいて、区分所有者に対して発生するものであり、その具体的な額は総会の決議によって確定し、月ごとに所定の方法で支払われるものである。このような本件の管理費等の債権は、基本権たる定期金債権から派生する支分権として、民法169条所定の債権に当たるものというべきである。その具体的な額が共用部分等の管理に要する費用の増減に伴い、総会の決議により増減することがあるとしても、そのことは、上記の結論を左右するものではない」と判示されています（最高裁平成16年4月23日判決、最高裁ホームページ）。区分所有建物の管理費等は、通常、毎月定期的に一定額を支払うことになっており、定期給付債権に該当するから、5年の消滅時効にかかるというわけです。

[1721: マンション管理士試験上位合格者]

↑どこの管理会社でも5年という認識ですよ。
13年前の判決を引っ張り出してなにをいまさらって感じです。
どっかから貼り付けただけだろうけど。

[1722: 匿名さん]

管理費等の件では無く、区分所有法３１条（規約の設定、廃止）違反の時効ですが、？

[1723: マンション管理士試験上位合格者]

無効なものは永遠に時効。
しかし、慣習法になってしまう場合がある。
無効首長せずに、数年放置すると慣習になると考えてよい。

（任意規定と異なる慣習）
第92条
法令中の公の秩序に関しない規定と異なる慣習がある場合において、法律行為の当事者がその慣習による意思を有しているものと認められるときは、その慣習に従う。

[1724: マンション管理士試験上位合格者]

あ、間違い、
無効主張だよ

[1725: 匿名さん]

無効主張せずに放置して慣習になっている規約を無効にできないか。？

[1726: 住民板ユーザーさん2]

>>1725
訴訟起こせばいい。

[1727: 匿名さん]

区分所有法31条に違反する規約によっての組合運営は、内容にもよるでしょうが、
仮に告訴して勝訴し、無効になった場合は、区分所有法３１条に違反して設定、
変更、廃止、されるまえの規約により運営されるのでしょうが、これまでに違反
規約により組合運営されてきた事項はどう処理すれば良いでしょうか。？

※例えばこの法令違反は理事会が無効であるとの判決が出たとする、勿論理事長も
無効でありますでしょうから、これまで無効の理事長名で管理会社に支払った定額
委託管理費は無効であるから、理事会又は理事長個人又は組合員全員に返還請求で
きますでしょうか。（他の支払項目に有る方々は善意の第三者として免責する事）

宜しく解り易く解説をお願いいたします。

[1728: マンション管理士試験上位合格者]

「事情判決の法理」ってキーワードで調べてみたらどうですか？

[1729: 匿名さん]

事情判決の骨子は、法律には違反しているがそれを取り消すと
公共の利益を損なう恐れのある場合なんです。

規約・法律違反ではあるが長いこと慣行として続けられていたものを
その間の損害等を元に戻すのは、管理組合、管理会社双方に問題は
あると思われるので委託費等の返還請求は無理でしょう。
規約順守は回復するでしょうが。

[1730: 匿名さん]

時効が知りたいですが。？

[1731: 匿名さん]

具体的に何の時効ですか。
委託費であったら時効以前の問題で、管理を委託しているのであれば
当然支払うべき費用であり時効はありません。

[1732: 匿名さん]

区分所有法31条違反の規約の設定、変更、廃止された規約の無効の訴えですが。

[1733: 匿名さん]

規約は総会で承認されたんでしょう。
それを覆すには規約の改正しかありません。無効にはなりません。
ただ、裁判では慣習法を適用すると思いますよ。
その間の損害賠償等については、区分所有者全員で負うことになります。
一部の共用部分に関する事項で区分所有者全員の利益に関係しないもので
あれば規約で定めることはできるんだが、その場合は４分の１以上の反対が
あればできないことになっています。

[1734: 匿名さん]

あなたの場合管理組合で浮いているんでしょう。
自分の意見を通したいのであれば提訴するしかありません。
裁判所が結論を出してくれますよ。
勝つか負けるかは分かりませんが。

[1735: 入居済みさん]

区分所有法31条は特別決議事項。
再度特別決議をとりなおせばいい。

[1736: 匿名さん]

１７３３さん
区分所有法31条を読んでみると、規約の設定、変更、廃止については、
区分所有者（総数・）及び議決権（総数？）の四分の三以上の賛成が
必要とありますが、議事録では、（総数？）では無く、出席者（委任状、
議決権行使書　出席者、含んで）は四分の三に足りておりますが、
（総数？）を入れたら不足します。これから弁護士事務所に相談に行く
前にマンション管理士の先生方の意見をお聞きしたいのです。

是でも出席者（欠席か棄権者を除いて）四分の三以上の賛成として総会
で可決された事になりますでしょうか。？
そうであるならこの規約の無効の訴えをしても無駄になりますので訴え
は辞めます。

弁護士への相談もある程度の知識がないと真面な相談にならず曖昧になり
ますのでその予防のためです。宜しくお願いします。

[1737: 外野手]

区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。

この通りだがわからないの？

総議決権１００として７５以上
区分所有者数（通常は一戸一名）１００として７５以上
両方満たして可決
議決権行使書は出席扱い、議案賛否の記入ある
委任状は有効なものだけ賛否に参加（委任状の要件が不確定な組合は問題あり）
欠席者も上記１００に加えるのは当然（委任状なけれは賛成票にはならない）

[1738: 匿名さん]

区分所有者総数及び議決権総数ではないのですね。？
区分所有者及び議決権の四分の三であれば、欠席者（棄権）は含まないので
この規約の件の総会の議決は有効と言うことになりますが。

[1739: 外野手]

おまけ

管理組合総会での特別決議の可否について

区分所有法３条、３０条以外の事柄についての議決取り決めはすべて無効

各種法律、民法、民法の特別法の建物の区分所有者等に関する法律に反する事柄の取り決めは無効

管理組合総会の場合、通常決議特別決議ともに議事録と議決権行使書、委任状など資料があります

管理組合に見せてもらってください、保管義務もあり利害関係者へ閲覧拒否することはできません

この程度なら弁護士代理人お願いしなくても本人訴訟で十分です、書類だけ司法書士にお願いするなら数万円程度

管理規約がたとえ違法でも組合員全員が合意しているのであればそのまま、一人でも反対するなら無効

いくら民主主義でも法や決まりを守ったうえでの多数決、それが当たり前の民主主義

民度の低いマンションで数の力がまかり通るなら悲惨！　　快適な暮らしと資産維持、地域社会貢献のための区分所有法です

[1740: 匿名さん]

区分所有法３１条には区分所有者及び議決権の四分の三以上と六法に記載。
よって、総会の成立要件は、区分所有者及び議決権の半数以上が出席すれ
ば成立する、しかるに、

区分所有者１００、議決権１００のマンションで、区分所有者５１、議決権５１
ガ出席（出席者、委任状、議決権行使書含む）の区分所有者３９、議決権３９
以上あれば規約の設定、変更、廃止、は可決される事になります。これでＥＮＤ

総数が入っていませんから。こういうことでしょう。

[1741: 外野手]

>>1738

議決権はマンションによって様々です、４LDKとワンルームでは議決権数も違う場合が多い
区分所有者は部屋の大小に関わらず一戸一名（複数名義で所有の場合でも代表一名選出）

特別決議は両者の総数の７５％以上の賛成が必要という事、欠席者など無関係でとにかく総数の７５％！
出席者の総数云々は総会の成立か否かの話と普通決議の場合用いるだけ
ここまで言ってわからないのなら裁判ムリ

[1742: 外野手]

>>1740
おいおい、けいじばんでうそついてはいけませんよオジイサン

それは普通決議の場合、出席者の過半数で可決するという事

質問されているのは特別決議ですが、バカなの？

[1743: 外野手]

ヒント

総戸数１００戸のマンションで議決権も１００の場合で総会成立要件が過半数以上出席ならば

出席者数、議決権数ともに５１ならば
＊管理組合総会議案として特別決議を要する議案は議決できません　残念でした

[1744: 匿名さん]

だって区分所有法３１条には総数との記載はないでしょう。総会が成立しさえすれば。、
その四分の三以上で可決されることにはなりませんか、内の管理会社は理事長にその
ようにアドバイスしていましたが。

[1745: 匿名さん]

>1736さん
手続き上の瑕疵に対する無効を訴えるということなんですね。
確かに無効ではありますが、運用上はそれで活用されているんでしょう。
特別に何かの文言等で定められていないことでも定期に繰り返し
慣習としてなされてきた行為は法律と同等の効果をもつといわれています。
総会の議案でも議案に誤字脱字や議決権行使者が賛否を判断する場合
支障がないものつまり実質的同一性の範囲であれば議長判断で議案の修正は
できるといわれています。
総会で議決権の取り方に問題ありと提言していればその無効については実現性が
高くなると思いますけど。議事録に記載されていればの話しです。
区分所有者並びに議決権総数の４分の３以上だったら否決だったが、委任状、議決権行使書、
並びに総会への直接出席者の４分の３以上での決議だったので承認されたというのが明確化しているので
あれば有効な証拠にはなりますね。
弁護士に聞く場合、総会決議の方法は違法だが、それで運用されているので、もし
勝訴した場合はその間の損害賠償はどうなるのか、理事長や理事の扱いはどう
なるのか（当然理事長に損害賠償責任が出ても区分所有者全員で賠償することになるだけですが）
ただ理事長に対する信義則違反とかは問えると思います。
規約の変更が具体的に何であったのかは分かりませんが。

[1746: 外野手]

>>1744

＞だって区分所有法３１条には総数との記載はないでしょう。

常識もわからないのなら裁判以前ですよ、区分所有者、議決権の…とあれば総数でしょう
集会出席者のという文言でもあればべつですがね

また総会の成立要件については各々の管理規約で取り決めることになっています
一般的には過半数の出席で総会成立、普通決議はその出席者の過半数で成立というのが一般的
だだし特別決議（３１条）等は強行規定で総数の７５％以上の賛成で可決と決まっています
これは規約などでも変更はできません

嘘を相談者に教えないように、また知識がないのならでたっらめ書かないよう頼みますよ

[1747: 匿名さん]

総数の解釈は今後の問題にしましょう。水掛け論ですから。
築２６年のマンションですが、規約の設定、変更、廃止の議案及び議事録
を調査させてもらいましたら、総数をカウントしない可決、カウントしな
い代わりに、意思表示なき者は理事長一任とか。怪しい総会案と議事録が
有るので胡散臭いマンションの原因が解ったように思います。

途中購入ですから、過去の事になりますので改善するには裁判しかないと
思いましたので、時効について質問させてもらいました。

時効の回答は得られませんでした、総数をカウントしなくてもいいのであ
れば、この案件は有効です。
総数をカウントしなければいけないのであれば告訴の意味がありますので
時効を教えてほしくてマンション管理士の先生方の知識を信用して質問し
ました。私なりに反論しましたが回答が得られません。

[1748: 外野手]

だから言ってるでしょ、３１条と、特別条項などは法律の強行規定
マンション管理組合ごときが勝手に変更できないことくらい理解しろよ
それも知らないなら婚のところでウソデタラメ書いちゃだめだよ

総会出席者だけで特別決議ができる趣旨のことの記載は一切ない

国交省の標準管理規約４７条ではわかりやすく書かれているので読んでおきなさい
多くのマンションはこの条項と同じ文言を使っていると思われます
普通決議や特別決議の見分けもつかないものが嘘書いてはいけません

また規約違反や無効決議に時効、既得権益はありません、規約違反はいつまでたっても違反です

[1749: 匿名さん]

マンション標準管理規約（単棟型）

（総会の会議及び議事）
第４７条
総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有す る組合員が出席しなければならない
２総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。　　
３次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び
　議決権総数の４分の３以上で決する。

一規約の制定、変更又は廃止
二敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わな いものを除く。）
三区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起
四建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部 分の復旧
五その他総会において本項の方法により決議することとした事項