マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1680: マンション管理士]

見積もり合わせ方式でも見積は金ヌキ計算方式でとるのがベターです。
しかし総合的に判断するのは誰がどのように判断するのかが問題です。 　　

評価点と見積金額が出た中でどの業者に何を基準として決めるのか。
それを決めるのは声の大きい者とか設計監理士ではせっかく相見積を取り、
専門委員とかで評価をしたのに最後で判断を誤る可能性があります。
総合評価方式を採用して数値で判断すれば問題はなくなると思います。

1678さん
管理会社に相見積には参加してもらってもいいけど、金抜き計算書で
同じ条件で相見積を取るので管理会社が参加しても全然問題ないですよ。
長期修繕計画の洗い直しの際の数量計算書を参考にすればいいでしょう。
管理会社も同じ条件で参加してもらえばいいでしょう。
相見積を取る場合は、当然同じ平米、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料で見積もりを
とるんですよね。条件が違えば相見積をとっても意味ないですから。
共通仕様書での相見積（金抜き計算）を取るためには、素人では作れないので設計監理士が
いないと無理ではないですか。

[1681: マンション管理士試験上位合格者]

↑えらい
本物のマンション管理士だ。恐れ入った。

[1682: マンション管理士]

>1678さん
当初の予算より１億超の節約ができたとはどういうことですか？４００戸程度のマンションでしょう。
お宅のマンションには長期修繕計画はあるんでしょう。
見積もりを取る場合は、共通仕様書で同じ条件で各社に見積もりを依頼すれば
そんなに工事費が違うことはありませんよ。
大規模修繕工事は、１回目、２回目までは工事費は変わりません。
ただ、３回目となると大型設備の更新時期になりますので工事費が
大幅に膨れ上がります。大型設備とは、エレベーター、給排水管、専有部分の配管、
窓枠サッシ・網戸、消防設備、玄関扉等が含まれます。
そして４回目からはまた１・２回目と同程度の工事費となります。

[1683: マンション管理士]

追伸
大型設備の工事をするときは、大規模修繕工事の時期は外します。
一緒にしますと設計管理費を支払わなければなりませんので。
別に設計監理士は大型設備の交換の時には必要ありませんからね。

[1684: 匿名さん]

大型設備、施設等の話はしておりませんが、共用部分の重大変更を
伴わない大規模修繕です。１億円超の節約分は他の用途に費やしました。

大型設備や施設はマンションの規模等で異なりますので簡単ではありませんが、
これ等も管理会社には一言のアドバイスを頂かないで自前の知識で完了しました。

勿論工事業者との共同事業でした。そんなに難しくはありません。メンバー次第。

[1685: 匿名さん]

追記
私のマンションには管理会社が作成した長期修繕計画書はありますが、
全く役に立ちませんので組合独自で専門家と作成しましたが、
計画どうりにはいきません。その都度節約も兼ねて順位を入れ替えて
施工しました。

[1686: マンション管理士]

>1684さん
完全に理事会主導で管理組合を運営しているマンションにとっては
管理会社を意識することはありません。
理事会にはフロントと管理員が参加しますけど、最後に収支報告書の報告と
入退館のおしらせをするだけで、管理会社が理事会の議題とか資料を準備する
ことはありません。勿論コピーとかをして各理事に配布まではしますけど。
議事録についても素案は管理会社が作成しますが、理事会の内容をそのまま
作成するだけのことですよ。
お宅のマンションにもマンション管理士がおられるんでしょう。
１億円超の節約とは４００戸程度のマンションなら何を節約したんだろうと思いましたので。
簡単に言えば４００戸で１戸１００万円としたら４億ですよね。それを１億の節約ですか。

私どものマンションでは最近インターホンと熱感知器の交換をしました。熱感知器は専有部分ですが
管理組合として交換をしました。勿論総会承認を得ています。
これにより年２回行われていました消防点検を室内に入らずにやることが可能になりました。
当然４～５日かかっていた点検が在宅なしに１日でできますので点検費用は安くなりました。
パナソニックとアイホン２社に説明会をしてもらい、取り付け業者に相見積を提出してもらいました。
取り付け業者も７社選定しましたが、管理会社は一切タッチしていません。
専門委員会にも参加しませんので。当然アイホン社等が取り付け業者に卸す価格は管理会社への
キックバックはありませんのでその分安くしてもらっています。
アイホンの最新版に決まりましたがかなり安かったですよ。価格は記載しませんけど。

[1687: マンション管理士試験上位合格者]

↑大規模マンションだと人材豊富だから
問題は起きないです。
マンション管理士資格なんか取らなくても400戸のマンションなら一級建築士か一級施工管理技師が二、三人住んでますよ。
1681のたぶちゃんのところでも、たぶちゃんがやらなくても誰かがやるんだよ。
アイホンが安いのはパナソニックより社員の給料が安いから当たり前。
新築だとアイホンだとしょぼいからパナソニック使ってるでしょう。

[1688: 匿名さん]

そうです。内には、私が知っているだけでも、一級建築士、施工管理技士、弁護士、医師、
司法書士、行政書士、土地家屋調査士、マンション管理士、宅地建物取引主任士、官業、
ファイナンシャルプランナー二級、税理士、等の資格保持者がおりまして助かりました。

資料作成、説明会、監督、等はほとんど無手当てでしてくれました。

[1689: 匿名さん]

　マンション管理士試験上位合格者なんて、騙り。　なぜ、上位合格者の投稿が削除されるの？

[1690: マンション管理士試験上位合格者]

>>1687
たぶちゃんってだれですか？

[1691: 匿名さん]

大規模マンションだと人材が豊富だから問題は起きないですに反論。
私は大規模と、小規模と、単身用ワンルームマンションを各々所有
している。各々長短、はありますので一概に１６８７さんの意見に
は賛同しかねます。むしろ大規模だから人材が豊富と言う事は、悪
人も多いと言う事に繋がるし、住民同士のコミュニケーションも希
薄になり、気が付いた時には取り返しがつかない事が多い。利権集
団のたまり場になる。特に区分所由者の変更、入居者のチェック等
が管理会社任せは危険をはらんでいる。
特に専有部サービスや、住民への親切さをうたい文句にしている
管理会社は、管理に締まりがなく、宜しくありません。

[1692: マンション管理士試験上位合格者]

専有部サービスは規約違反だと思いますが、
専有部の細かい修理を住人が業者を探して
修理するのは面倒なので、管理会社が対応してくれる専有部サービスは便利かも。
葬式とかも管理会社に頼んだら便利です。
管理に締まりがないのは規約違反とかを注意しないんでしょうね。
はっきり言う管理人はクビになりますから。
子どもを注意すると親が管理会社に文句言うので
管理人が嫌気してやめるんです。
すべては住人の問題です。

[1693: マンション管理士試験上位合格者]

もっとも賃貸マンションだと揉めたら解約されますからね。
管理人を辞めさせられるのは分譲マンションのメリットでしょう。

[1694: 匿名さん]

悪い事をする住民が（組合員）が恐れる存在は誰ですか。
商売人（お金儲け）は駄目ですよね。
管理会社は商売人です。から、全部を任せるとどうなるか。？

組合員は真剣に考えないと取り返せなくなります。

お宅のマンションでは専有部サービスは委託費の中からの支払ですか。？
１年自動更新で専有部サービス名での独立した支払ですか。？

※収支報告書の決算と予算書で確認してみてください。

町内会費の件ですが、管理費等と一緒に口座から合計して引き落とされて
いませんか、この場合でも収支報告されているマンションと、そうでない
マンションがあります。
※これ等も収支報告書の、決算と予算で確認してみてください。

殆どのマンションでは理事長にこれ等の確認能力は無く、めくら印でしょう。

[1695: マンション管理士]

マンションの管理をしていくには人材が必要です。
確かに大規模マンションの方が確率的には人材はいるでしょう。
しかし、マンションの住民はマンション管理についは驚くほど無関心ですよ。
いくらいろんな有資格者がいても管理組合に関心をもとうという方は
殆どおられません。又その資格はマンション管理には殆ど役に立ちません。
現役として働いておられる方は時間がないのです。
それに住民の資格まで管理組合は把握してませんからね。
1688さんのマンションでは、勤務先とか資格とかまで管理組合に報告しなければ
ならないのですか。

特に大規模修繕工事に関しては、私どもの委員の出席する会議は専門委員会
３４回、工事期間中の建設会社との定例会議が月１回、工程報告会は毎週１回
行われていました。工程報告会については午後１時から開催されていました。
これに参加できるのは会社をリタイアした者か専業主婦でないと務まりません。
会社をリタイアした者の中に積極的にマンション管理に参加してくれる者が
いればいいんですが。
会議には参加できなければいくら優秀な人材でも役に立ちません。まず参加できる
者を選定し、その中に一人しっかりした者がいればいいんだと思います。
悪い表現ですが、会社でもヘッドさえしっかりしていれば後は雑魚でもいいと
良く言われますよね。

[1696: 匿名さん]

うちのマンションでは、専有部サービスを名称は（　　マイナス）と言った
名目で収支報告、決算、予算には委託費とは別支払でした。毎年２００万位
です、議案書には組合から拒否されない限り自動更新にする旨が記載されて
おります。

理事会で別の案件で参考人で呼ばれて、この専有部サービスの件で半数以上の
理事が反対の愚痴を言っておりますが。正式のクレームではないので管理会社
は馬耳東風を決め込む。順番制の理事では意思表示を出来ない理事が多いので
救いようがありません。余計な事を言いたくないので用を済ませて退散した。

[1697: 匿名さん]

　いいこと言うね。　立候補と輪番制の組み合わせを廃止して、単純輪番制に変えてしまった、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社には、どのようにすればいいかな？

[1698: マンション管理士]

>1694さん
専有部分の工事については住民は業者等を知りません。
うちのマンションでは、必要なら業者の紹介はしますが、それだけで
後は住民と業者との交渉になります。

うちのマンションでは自治会費は年初に１年分をまとめて自治会口座に
振り込んでいます。そして毎月区分所有者から口座引き落としをしています。
当然収支報告書にも記載されています。
法的に問題があるという方もおられますが、区分所有者に総会で承認を得て
いますので問題はないと思っております。
滞納金があれば当然自治会費も滞納になる訳ですが、年初に一括振り込みを
していますので自治会としては負担はありません。

うちのマンションでは全住民が自治会に加入していますのでそれについては
認めてやってもいいかなと思っています。ちなみに約３５０戸のマンションです。
問題もあります。転勤等で賃貸にだしマンションに住んでいなくても自治会費は
口座引き落としされますし、賃借人は自治会費を支払っていないのに自治会の
恩恵を受けています。しかしそれぐらいは認めてやってもいいという判断です。

[1699: 匿名さん]

１６９５さん、１６８８です。組合に報告する義務はありません。
事前に噂で聞きました。噂を頼りに理事の時に尋ねて教えを乞いました。
親切にレクチャーしてくれました。

管理に興味のある組合員は大型マンションでもほとんどいません。
有識者もこちらが低姿勢で気を使っての行動ですので、馬鹿らし
くなります。築古のマンションは、被害者、加害者になりトラブル
になる前に買い替える事が良作と見ました。

最近のマンションは生活しやすい構造になっていて住みやすいですよ。
買い替えは大規模工事２回目の前後が一番良い時期と見ました。前か
後かです。

[1700: マンション管理士試験上位合格者]

↑井げた連呼の老人また出てきましたね

家族力プラスは一戸で月300円だから
年間3600円
555戸のマンションですかね。
便利だから付けといたらいいでしょう。

[1701: 匿名さん]

　家族力プラスて何？

[1702: 匿名さん]

１７００さんのスポンサー管理会社の専有部サービスの名称です。各管理会社
の専有部サービスは呼び名が異なります。
家族力プラスは１７００さんのスポンサー管理会社ですから１７００さんに回答
願います。回答しないと思いますけどね。
専有部サービスを利用して家具の移動を３０分無料を依頼しましたら移動終了後
２～３日くらいして、リホームや取引の営業があった。

私のマンションでは収支報告では専有部サービス料として委託費とは別の支払い
になっていて、
議案書には組合が拒否しない限り自動更新になっている。上手く仕込まれている。

[1703: 匿名さん]

　家族力プラスは、電鉄系マンション管理会社のサービス？
　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の、ばかげた「ｆｕｒｅａｉ倶楽部」と同じようなサービスのこと？

[1704: マンション管理士試験上位合格者]

安心快適生活とか
いろいろありますよ。
家族力プラスとか書いたのは
マイナスって書いたひとがいたから
プラスのことだろうと書いただけ。
私は東急コミュニティはかなりまともな会社だと思いますけどね。
東急が嫌なら日ハウ、合人社などの独立系に
変えたらいいだけ。
独立系はデベ系の半分の年収のひとがフロントやるから安いよw

[1705: 職人さん]

>>1700
何でマンションに管理組合が家族計画のサービスを300円でするのかね？

[1706: マンション管理士試験上位合格者]

1702みたいにスポンサーとか見当違いのアホがいるが、マンション管理士で東急から裏金もらうより東急に入るほうが簡単で年収も多いだろう。
世間知らずは何にもしらん。

[1707: マンション管理士試験上位合格者]

>>1705 職人さん

葬式を請け負いたいからだろう。いまは出産数より死者数が多い。
そんなこともしらないからだまされるのだ。
あほ

[1708: ↑]

おまえがアホ

[1709: 匿名さん]

家族計画を月３００円で受けられるのか。安いなー、俺も乗ろうかな。

[1710: １６７１]

１６７２さん、１６７３さん、（＋１６７４さん）、
昨日はレスを書いていただきありがとうございました。

１６３９　ご近所さん、
あなたの投稿を再掲載した私が礼を書くのも変ですが、
上記２、３名のレスを参考にしてください。

私には１６３９　ご近所さんが書いた住民の低モラル
の状況が、深刻で切実極まりない兆候に見えました。

[1711: 匿名さん]

１７１０さん、それ等は、全て組合員の責任です。管理会社がいくら悪くても責任追及しても、
結局組合員に全て責任は帰属します。

スラム化するマンションを防止する法律がマンション管理適正化法だと嘘ぶっているだけです。

これは特定の管理会社やマンション管理士を利するだけ。排水管に亀裂が入りトラップが切れ
て封水が途絶えるまで修理を怠ったことは誰の責任でしょうか、この件の予防方法を規約に制
定しなければ、区分所有法どうりにしておけば、前期のようにアンモン二アー臭がするように
なります。

私から提案している専有部分内にある法定による共用部分以外は規約により共用部分に制定して、
それに、基ずき長期修繕計画を制定して、その計画箇所の組合費の費用負担を細かくとりきめる
事でした。

それにより資金の運用が明確になり積立金の問題、それが積み立てられない時は一時金の徴収、
これが出来ない時は金融機関よりの借入金の計画等をルール化するべきです。

その為に組合の組織の問題。管理会社との契約の問題を考える時期に来ています。本当は分譲
時にこのルールを規約や契約に反映されるのがベストだと思います。

このルールがしっかり組合が機能しておればマンションを買い替える必要はありません。永住
です。

[1712: マンション管理士試験上位合格者]

↑文章がおかしいw

[1713: 匿名さん]

>>1711
「基ずき」とありますが、基「づ」き　ですよ。

[1714: マンション管理士試験上位合格者]

>>前期のように
たぶん、書くなら「前記」でしょうね、

>>どうり
どおり

[1715: １６３９ご近所さん の投稿の要点]

マンションの設備の維持に有効な、法的、あるいは技術的の正解を教えてほしいというわけではなく、管理士のアドバイスを含む「正解」が現状（＝理事ら管理組合員の多数）と異なる場合に、自分は諦めるしかないのか？　買い替えは諦めの典型なので論外です。

築年数がかさんだある時に役員になって理事会に入ってみたら、改善の提案を含む意見が現状変更を理由にことごとく否定されてしまうほど自分のマンションの住民が落ちぶれていた、と気付くケースは多いのでは。

管理士が正解を提示しても、その正解が現状を変えるせいで面倒臭がられ支持されずに却下されることにもなります。こういった場合、「組合の判断であり、管理士としては係わりようがない」と切り捨てるのではなく、ひたすら現状維持を是とするマンションで正解が支持されて通るような方法を何か知りませんか？

この板での反応：「大した話じゃないような」、「くだらない事」

管理士の実力、特にその有用性と積極的な姿勢の有無が試される問題。
これに対応できれば資格の評価も社会的需要も上がると思いませんか。

[1716: マンション管理士試験上位合格者]

↑会合での飲食代などは政治家でもたまに問題になるけど、大した問題じゃないですよ。
何に使ったか明示してるんだし、それを総会で決算承認されてるわけ。（＝住民は理解して賛成している）
年1回の引継ぎ会合の飲食代が5000円は高くて1000円ならいいというのは個人的主観に過ぎません。

>>管理士の実力、特にその有用性と積極的な姿勢の有無が試される問題。
お宅の独自の考えです。

[1717: マンション管理士試験上位合格者]

過去スレ参照
マンション管理士の地位向上を目指し、マンション管理士にＡＤＲ代理権を与えるように国（司法制度推進室）に訴えてちょうだい！
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177024/

[1718: マンション管理士試験上位合格者]

>>築年数がかさんだある時に役員になって理事会に入ってみたら、改善の提案を含む意見が現状変更を理由にことごとく否定されてしまうほど自分のマンションの住民が落ちぶれていた、と気付くケースは多いのでは。

具体的に、違法とかの問題がないのに変更しようとするから、支持が得られないだけですね。そういうのは、「落ちぶれて」いるのではありません。

[1719: 匿名さん]

マンション管理士の先生にお伺いいたします。
分譲マンションの区分所有法第３１条違反の時効は何年でしょうか。

[1720: ふぐ調理師試験上位合格者]

　管理費等の消滅時効期間が5年か10年かという問題については、従来裁判例が分かれており、高裁の判断としては、5年説をとった大阪高裁平成3年1月31日判決、10年説をとった東京高裁平成13年10月31日判決がありましたが、最高裁による明確な判断は公表されていませんでした。
　しかしこの問題について、最近、最高裁から5年説を採るという明確な判断が示されました。「管理費等の債権は、管理規約の規定に基づいて、区分所有者に対して発生するものであり、その具体的な額は総会の決議によって確定し、月ごとに所定の方法で支払われるものである。このような本件の管理費等の債権は、基本権たる定期金債権から派生する支分権として、民法169条所定の債権に当たるものというべきである。その具体的な額が共用部分等の管理に要する費用の増減に伴い、総会の決議により増減することがあるとしても、そのことは、上記の結論を左右するものではない」と判示されています（最高裁平成16年4月23日判決、最高裁ホームページ）。区分所有建物の管理費等は、通常、毎月定期的に一定額を支払うことになっており、定期給付債権に該当するから、5年の消滅時効にかかるというわけです。

[1721: マンション管理士試験上位合格者]

↑どこの管理会社でも5年という認識ですよ。
13年前の判決を引っ張り出してなにをいまさらって感じです。
どっかから貼り付けただけだろうけど。

[1722: 匿名さん]

管理費等の件では無く、区分所有法３１条（規約の設定、廃止）違反の時効ですが、？

[1723: マンション管理士試験上位合格者]

無効なものは永遠に時効。
しかし、慣習法になってしまう場合がある。
無効首長せずに、数年放置すると慣習になると考えてよい。

（任意規定と異なる慣習）
第92条
法令中の公の秩序に関しない規定と異なる慣習がある場合において、法律行為の当事者がその慣習による意思を有しているものと認められるときは、その慣習に従う。

[1724: マンション管理士試験上位合格者]

あ、間違い、
無効主張だよ

[1725: 匿名さん]

無効主張せずに放置して慣習になっている規約を無効にできないか。？

[1726: 住民板ユーザーさん2]

>>1725
訴訟起こせばいい。

[1727: 匿名さん]

区分所有法31条に違反する規約によっての組合運営は、内容にもよるでしょうが、
仮に告訴して勝訴し、無効になった場合は、区分所有法３１条に違反して設定、
変更、廃止、されるまえの規約により運営されるのでしょうが、これまでに違反
規約により組合運営されてきた事項はどう処理すれば良いでしょうか。？

※例えばこの法令違反は理事会が無効であるとの判決が出たとする、勿論理事長も
無効でありますでしょうから、これまで無効の理事長名で管理会社に支払った定額
委託管理費は無効であるから、理事会又は理事長個人又は組合員全員に返還請求で
きますでしょうか。（他の支払項目に有る方々は善意の第三者として免責する事）

宜しく解り易く解説をお願いいたします。

[1728: マンション管理士試験上位合格者]

「事情判決の法理」ってキーワードで調べてみたらどうですか？

[1729: 匿名さん]

事情判決の骨子は、法律には違反しているがそれを取り消すと
公共の利益を損なう恐れのある場合なんです。

規約・法律違反ではあるが長いこと慣行として続けられていたものを
その間の損害等を元に戻すのは、管理組合、管理会社双方に問題は
あると思われるので委託費等の返還請求は無理でしょう。
規約順守は回復するでしょうが。

[1730: 匿名さん]

時効が知りたいですが。？

[1731: 匿名さん]

具体的に何の時効ですか。
委託費であったら時効以前の問題で、管理を委託しているのであれば
当然支払うべき費用であり時効はありません。

[1732: 匿名さん]

区分所有法31条違反の規約の設定、変更、廃止された規約の無効の訴えですが。

[1733: 匿名さん]

規約は総会で承認されたんでしょう。
それを覆すには規約の改正しかありません。無効にはなりません。
ただ、裁判では慣習法を適用すると思いますよ。
その間の損害賠償等については、区分所有者全員で負うことになります。
一部の共用部分に関する事項で区分所有者全員の利益に関係しないもので
あれば規約で定めることはできるんだが、その場合は４分の１以上の反対が
あればできないことになっています。

[1734: 匿名さん]

あなたの場合管理組合で浮いているんでしょう。
自分の意見を通したいのであれば提訴するしかありません。
裁判所が結論を出してくれますよ。
勝つか負けるかは分かりませんが。

[1735: 入居済みさん]

区分所有法31条は特別決議事項。
再度特別決議をとりなおせばいい。

[1736: 匿名さん]

１７３３さん
区分所有法31条を読んでみると、規約の設定、変更、廃止については、
区分所有者（総数・）及び議決権（総数？）の四分の三以上の賛成が
必要とありますが、議事録では、（総数？）では無く、出席者（委任状、
議決権行使書　出席者、含んで）は四分の三に足りておりますが、
（総数？）を入れたら不足します。これから弁護士事務所に相談に行く
前にマンション管理士の先生方の意見をお聞きしたいのです。

是でも出席者（欠席か棄権者を除いて）四分の三以上の賛成として総会
で可決された事になりますでしょうか。？
そうであるならこの規約の無効の訴えをしても無駄になりますので訴え
は辞めます。

弁護士への相談もある程度の知識がないと真面な相談にならず曖昧になり
ますのでその予防のためです。宜しくお願いします。

[1737: 外野手]

区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。

この通りだがわからないの？

総議決権１００として７５以上
区分所有者数（通常は一戸一名）１００として７５以上
両方満たして可決
議決権行使書は出席扱い、議案賛否の記入ある
委任状は有効なものだけ賛否に参加（委任状の要件が不確定な組合は問題あり）
欠席者も上記１００に加えるのは当然（委任状なけれは賛成票にはならない）

[1738: 匿名さん]

区分所有者総数及び議決権総数ではないのですね。？
区分所有者及び議決権の四分の三であれば、欠席者（棄権）は含まないので
この規約の件の総会の議決は有効と言うことになりますが。

[1739: 外野手]

おまけ

管理組合総会での特別決議の可否について

区分所有法３条、３０条以外の事柄についての議決取り決めはすべて無効

各種法律、民法、民法の特別法の建物の区分所有者等に関する法律に反する事柄の取り決めは無効

管理組合総会の場合、通常決議特別決議ともに議事録と議決権行使書、委任状など資料があります

管理組合に見せてもらってください、保管義務もあり利害関係者へ閲覧拒否することはできません

この程度なら弁護士代理人お願いしなくても本人訴訟で十分です、書類だけ司法書士にお願いするなら数万円程度

管理規約がたとえ違法でも組合員全員が合意しているのであればそのまま、一人でも反対するなら無効

いくら民主主義でも法や決まりを守ったうえでの多数決、それが当たり前の民主主義

民度の低いマンションで数の力がまかり通るなら悲惨！　　快適な暮らしと資産維持、地域社会貢献のための区分所有法です

[1740: 匿名さん]

区分所有法３１条には区分所有者及び議決権の四分の三以上と六法に記載。
よって、総会の成立要件は、区分所有者及び議決権の半数以上が出席すれ
ば成立する、しかるに、

区分所有者１００、議決権１００のマンションで、区分所有者５１、議決権５１
ガ出席（出席者、委任状、議決権行使書含む）の区分所有者３９、議決権３９
以上あれば規約の設定、変更、廃止、は可決される事になります。これでＥＮＤ

総数が入っていませんから。こういうことでしょう。

[1741: 外野手]

>>1738

議決権はマンションによって様々です、４LDKとワンルームでは議決権数も違う場合が多い
区分所有者は部屋の大小に関わらず一戸一名（複数名義で所有の場合でも代表一名選出）

特別決議は両者の総数の７５％以上の賛成が必要という事、欠席者など無関係でとにかく総数の７５％！
出席者の総数云々は総会の成立か否かの話と普通決議の場合用いるだけ
ここまで言ってわからないのなら裁判ムリ

[1742: 外野手]

>>1740
おいおい、けいじばんでうそついてはいけませんよオジイサン

それは普通決議の場合、出席者の過半数で可決するという事

質問されているのは特別決議ですが、バカなの？

[1743: 外野手]

ヒント

総戸数１００戸のマンションで議決権も１００の場合で総会成立要件が過半数以上出席ならば

出席者数、議決権数ともに５１ならば
＊管理組合総会議案として特別決議を要する議案は議決できません　残念でした

[1744: 匿名さん]

だって区分所有法３１条には総数との記載はないでしょう。総会が成立しさえすれば。、
その四分の三以上で可決されることにはなりませんか、内の管理会社は理事長にその
ようにアドバイスしていましたが。

[1745: 匿名さん]

>1736さん
手続き上の瑕疵に対する無効を訴えるということなんですね。
確かに無効ではありますが、運用上はそれで活用されているんでしょう。
特別に何かの文言等で定められていないことでも定期に繰り返し
慣習としてなされてきた行為は法律と同等の効果をもつといわれています。
総会の議案でも議案に誤字脱字や議決権行使者が賛否を判断する場合
支障がないものつまり実質的同一性の範囲であれば議長判断で議案の修正は
できるといわれています。
総会で議決権の取り方に問題ありと提言していればその無効については実現性が
高くなると思いますけど。議事録に記載されていればの話しです。
区分所有者並びに議決権総数の４分の３以上だったら否決だったが、委任状、議決権行使書、
並びに総会への直接出席者の４分の３以上での決議だったので承認されたというのが明確化しているので
あれば有効な証拠にはなりますね。
弁護士に聞く場合、総会決議の方法は違法だが、それで運用されているので、もし
勝訴した場合はその間の損害賠償はどうなるのか、理事長や理事の扱いはどう
なるのか（当然理事長に損害賠償責任が出ても区分所有者全員で賠償することになるだけですが）
ただ理事長に対する信義則違反とかは問えると思います。
規約の変更が具体的に何であったのかは分かりませんが。

[1746: 外野手]

>>1744

＞だって区分所有法３１条には総数との記載はないでしょう。

常識もわからないのなら裁判以前ですよ、区分所有者、議決権の…とあれば総数でしょう
集会出席者のという文言でもあればべつですがね

また総会の成立要件については各々の管理規約で取り決めることになっています
一般的には過半数の出席で総会成立、普通決議はその出席者の過半数で成立というのが一般的
だだし特別決議（３１条）等は強行規定で総数の７５％以上の賛成で可決と決まっています
これは規約などでも変更はできません

嘘を相談者に教えないように、また知識がないのならでたっらめ書かないよう頼みますよ

[1747: 匿名さん]

総数の解釈は今後の問題にしましょう。水掛け論ですから。
築２６年のマンションですが、規約の設定、変更、廃止の議案及び議事録
を調査させてもらいましたら、総数をカウントしない可決、カウントしな
い代わりに、意思表示なき者は理事長一任とか。怪しい総会案と議事録が
有るので胡散臭いマンションの原因が解ったように思います。

途中購入ですから、過去の事になりますので改善するには裁判しかないと
思いましたので、時効について質問させてもらいました。

時効の回答は得られませんでした、総数をカウントしなくてもいいのであ
れば、この案件は有効です。
総数をカウントしなければいけないのであれば告訴の意味がありますので
時効を教えてほしくてマンション管理士の先生方の知識を信用して質問し
ました。私なりに反論しましたが回答が得られません。

[1748: 外野手]

だから言ってるでしょ、３１条と、特別条項などは法律の強行規定
マンション管理組合ごときが勝手に変更できないことくらい理解しろよ
それも知らないなら婚のところでウソデタラメ書いちゃだめだよ

総会出席者だけで特別決議ができる趣旨のことの記載は一切ない

国交省の標準管理規約４７条ではわかりやすく書かれているので読んでおきなさい
多くのマンションはこの条項と同じ文言を使っていると思われます
普通決議や特別決議の見分けもつかないものが嘘書いてはいけません

また規約違反や無効決議に時効、既得権益はありません、規約違反はいつまでたっても違反です

[1749: 匿名さん]

マンション標準管理規約（単棟型）

（総会の会議及び議事）
第４７条
総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有す る組合員が出席しなければならない
２総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。　　
３次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び
　議決権総数の４分の３以上で決する。

一規約の制定、変更又は廃止
二敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わな いものを除く。）
三区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起
四建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部 分の復旧
五その他総会において本項の方法により決議することとした事項

[1750: 匿名さん]

>>1747
おたくアタマ弱いのか理解能力がないのか、裁判というか弁護士に上手く説明さえできないと思います。
裁判とかおたくじゃ無理ですよ、あきらめなさい。

お国が決めたことは規約変更など特別決議が必要なことは組合員議決権ともに総数の４分の３以上で決することに決まってるの。
総数がはっきりしないとかありえないことで論外ですよ。

そんなあなたの言動では理事長も相手にしませんよ。

[1751: マンション管理士試験上位合格者]

外野手が
>>バカなの？
って書いてるけど
これ、関東独特ですよね。
bokeてるのが明らかな人に
「バカなの？」ってなんできくんですか？

[1752: 匿名さん]

標準管理規約には総数がありますね、私のマンションの規約も同じです。
しかし、規約の設定、変更、廃止、が区分所有法３１条の強行規定なら
法律は総数をを記載しないと強行規定が曖昧になりますよね。屁理屈で
しょうか。？

結論から言って総数を入れて無効とする為に弁護士と打ち合わせましょう。
もう一つ確認をさせて下さい。
１７４８さんのおっしやる、また規約違反や無効決議に時効、既得権益は
ありません。規約違反（区分所有法31条）はいつまでたっても無効です。

であれば１０年前の区分所有法３１条違反は無効にする事が出来ると解釈
して弁護士に資料（議案書、議事録、規約）等を持参して相談してきます。

[1753: 匿名さん]

>>1752
特別決議のことも弁護士に聞いてごらんなさい、あなたの無知さがよくわかりますよ。

規約違反や無効の決議には時効などないのは当たり前、規約変更しなければ総会決議してもいつまでも違反は違反。

なにを争うのか知りませんが裁判には訴訟として裁判所が受理するにはそれなりの要件があります。
何でも裁判にできる訳ではありませんよ。少しは勉強してくださいね。

[1754: 元理事長]

裁判では、総会決議の無効性は次の2通りで判断される。
（１）総会決議の「内容」が違法
　総会決議の内容が法令や管理規約や公序良俗に違反する場合、決議は当然に無効になる。
（２）総会決議の「手続」が違法
　総会の招集手続に違法な点がある場合、その総会決議も違法性を帯びるが、その手続の違法性が決議に影響を与えるような重大なものでなければ決議は無効とはならない。

（１）の場合は、法令や管理規約に違反するストレートな場合は比較的判断しやすいが、公序良俗に違反するか否かの判断は裁判官の裁定に委ねられる要素が大きい。
（２）の場合は「手続の違法性が決議に重大な影響を与えるか否か」の判断にもなるので裁判官の裁定に委ねられる要素が大きい。

[1755: マンション住民さん]

>>1753
これ読んでみたら？30条の件だけど。ただし本人訴訟。

自治会との合併・統合　第３１期総会決議無効確認訴訟
http://miyamukaidanchi.blogspot.jp/2012/11/blog-post_6.html

確認訴訟結果のお知らせ
http://miyamukaidanchi.blogspot.jp/2013/04/blog-post.html

[1756: 匿名さん]

　ここにもいました。　騙りの「マンション管理士試験上位合格者」。　神出鬼没。　超能力もあり、運営会社しかできない投稿拒否も自由自在。　なぜかな？

[1757: 匿名さん]

改正標準管理規約コメント第３６条関係
③の解説をお願いします。

私は、組合が外部のマンション管理士を理事として受け入れたが、任期中に
そのマンションの組合員になり、更に組合員でなくなった後でも理事は続け
られると解釈しましたが、正でしょうか。＞

[1758: 匿名さん]

　マンション管理士答えろ。

[1759: 匿名さん]

　特に、「マンション管理士試験上位合格者」

[1760: 匿名さん]

【外部専門家を役員として選任できることとしている場合】
第35条第2項
理事及び監事は、総会で選任する。
第36条第4項
選任（再任を除く。）の時に組合員であった役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。

第36条第4項の規定は、組合員ではない者が外部の専門家として選任された場合、当該役員は、専門家としての地位に着目して役員に選任されたものであるから、当該役員が役員に選任された後に組合員となり、更にその後、組合員でなくなったとしても、役員としての地位は失わないということである。

[1761: 匿名さん]

　ほんとに？　「マンション管理士試験上位合格者」 答えよ。

[1762: 匿名さん]

１７６０さん、コメントより解り易いでした。有難う御座います。

[1763: 匿名さん]

　結局「マンション管理士試験上位合格者」 は返事できず。　騙り確定。

[1764: 匿名さん]

私もマンション管理士会の役員の無能ぶりを指摘して役員と会員を
辞退したマンション管理士の端くれですが。一応プライドはもって
おります。品位を落とす事は辞めてほしいです。

マンションの為に真剣に管理を考える能力のある専門家はマンション管理士
しかおりません。プライドを持って投稿して下さい。

[1765: 匿名さん]

　マンション管理士など、無理をしてそれなりに評価できるのは、プロナーズの連中のみ。　でも排他をするのでマンション管理士としてはダメ。　他の管理士はほとんどが力量不足。　ただし、真面目でまともな排他をしない方もおられるので、その方たちは信用できます。

[1766: マンション管理士試験上位合格者]

なんの話題かしらないが、私はマンション管理士と名乗ったことはないけどねw

[1767: マンション管理士試験上位合格者]

プロナーズって東京の団体かな

大阪には新しい全国組織がありますからプロナーズとかは関係ありませんね。

維新と都民ファーストが関係ないのと同じこと。

[1768: マンション管理士試験上位合格者]

プロナーズっか重松なんとかさんかい？
年収1000万円超えてるらしいね

[1769: 匿名さん]

　重松さんて、誰。　その人はプロナーズ？　なら、マンション管理士として不適格。

[1770: 匿名さん]

　排他をする団体のマンション管理士が、年収1000万円超えてるらしいね？　ぼろいね。

[1771: マンション管理士試験上位合格者]

↑別に任意団体だから、いいのでは？
全日本マンション管理士協会は誰でも入れるよ。

[1772: 匿名さん]

１７６６さん、マンション管理士を名乗ったことがないとのことですが、
ここはマンション管理士に質問する、のスレですが、マンション管理士として答えている。
語るに落ちる。人間は嘘をつきとおすことはできませんよ。滅茶苦茶ですね。

[1773: マンション管理士試験上位合格者]

マンション管理士として答えてないけど。
マンション管理士試験上位合格者として答えてるけどね。

[1774: マンション管理士試験上位合格者]

1772は、違いがわかんないみたいね
登録しないとマンション管理士ではないから
合格しててもマンション管理士を名乗ると違法だけど。しらないみたいね。
まー、私が登録してるかしてないかはどちらでもいいことだろう。
マンション管理士試験上位合格者と名乗ってるんだし。

[1775: 匿名さん]

このスレは、マンション管理士に質問しているのです。マンション管理士で
なければ、質問には答える資格はありません。答えないでください。

[1776: マンション管理士試験上位合格者]

ちなみに管理業務主任者も試験に合格するだけでは管理業務主任者ではない。

[1777: マンション管理士試験上位合格者]

>>1775 匿名さん
外野手、ってひとも書いてるから削除依頼したらどう？

[1778: 匿名さん]

個々はマンション管理士に質問しているのです。管理士でなければ答えるな。
登録していないのだからマンション管理士ではないのです。

[1779: 匿名さん]

　スレ主さんは回答をマンション管理士に限定していません。　スレ主さんのスレ立てを尊重しましょう。
　騙りが確定した「マンション管理士試験上位合格者」。