マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1680: マンション管理士]

見積もり合わせ方式でも見積は金ヌキ計算方式でとるのがベターです。
しかし総合的に判断するのは誰がどのように判断するのかが問題です。 　　

評価点と見積金額が出た中でどの業者に何を基準として決めるのか。
それを決めるのは声の大きい者とか設計監理士ではせっかく相見積を取り、
専門委員とかで評価をしたのに最後で判断を誤る可能性があります。
総合評価方式を採用して数値で判断すれば問題はなくなると思います。

1678さん
管理会社に相見積には参加してもらってもいいけど、金抜き計算書で
同じ条件で相見積を取るので管理会社が参加しても全然問題ないですよ。
長期修繕計画の洗い直しの際の数量計算書を参考にすればいいでしょう。
管理会社も同じ条件で参加してもらえばいいでしょう。
相見積を取る場合は、当然同じ平米、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料で見積もりを
とるんですよね。条件が違えば相見積をとっても意味ないですから。
共通仕様書での相見積（金抜き計算）を取るためには、素人では作れないので設計監理士が
いないと無理ではないですか。

[1681: マンション管理士試験上位合格者]

↑えらい
本物のマンション管理士だ。恐れ入った。

[1682: マンション管理士]

>1678さん
当初の予算より１億超の節約ができたとはどういうことですか？４００戸程度のマンションでしょう。
お宅のマンションには長期修繕計画はあるんでしょう。
見積もりを取る場合は、共通仕様書で同じ条件で各社に見積もりを依頼すれば
そんなに工事費が違うことはありませんよ。
大規模修繕工事は、１回目、２回目までは工事費は変わりません。
ただ、３回目となると大型設備の更新時期になりますので工事費が
大幅に膨れ上がります。大型設備とは、エレベーター、給排水管、専有部分の配管、
窓枠サッシ・網戸、消防設備、玄関扉等が含まれます。
そして４回目からはまた１・２回目と同程度の工事費となります。

[1683: マンション管理士]

追伸
大型設備の工事をするときは、大規模修繕工事の時期は外します。
一緒にしますと設計管理費を支払わなければなりませんので。
別に設計監理士は大型設備の交換の時には必要ありませんからね。

[1684: 匿名さん]

大型設備、施設等の話はしておりませんが、共用部分の重大変更を
伴わない大規模修繕です。１億円超の節約分は他の用途に費やしました。

大型設備や施設はマンションの規模等で異なりますので簡単ではありませんが、
これ等も管理会社には一言のアドバイスを頂かないで自前の知識で完了しました。

勿論工事業者との共同事業でした。そんなに難しくはありません。メンバー次第。

[1685: 匿名さん]

追記
私のマンションには管理会社が作成した長期修繕計画書はありますが、
全く役に立ちませんので組合独自で専門家と作成しましたが、
計画どうりにはいきません。その都度節約も兼ねて順位を入れ替えて
施工しました。

[1686: マンション管理士]

>1684さん
完全に理事会主導で管理組合を運営しているマンションにとっては
管理会社を意識することはありません。
理事会にはフロントと管理員が参加しますけど、最後に収支報告書の報告と
入退館のおしらせをするだけで、管理会社が理事会の議題とか資料を準備する
ことはありません。勿論コピーとかをして各理事に配布まではしますけど。
議事録についても素案は管理会社が作成しますが、理事会の内容をそのまま
作成するだけのことですよ。
お宅のマンションにもマンション管理士がおられるんでしょう。
１億円超の節約とは４００戸程度のマンションなら何を節約したんだろうと思いましたので。
簡単に言えば４００戸で１戸１００万円としたら４億ですよね。それを１億の節約ですか。

私どものマンションでは最近インターホンと熱感知器の交換をしました。熱感知器は専有部分ですが
管理組合として交換をしました。勿論総会承認を得ています。
これにより年２回行われていました消防点検を室内に入らずにやることが可能になりました。
当然４～５日かかっていた点検が在宅なしに１日でできますので点検費用は安くなりました。
パナソニックとアイホン２社に説明会をしてもらい、取り付け業者に相見積を提出してもらいました。
取り付け業者も７社選定しましたが、管理会社は一切タッチしていません。
専門委員会にも参加しませんので。当然アイホン社等が取り付け業者に卸す価格は管理会社への
キックバックはありませんのでその分安くしてもらっています。
アイホンの最新版に決まりましたがかなり安かったですよ。価格は記載しませんけど。

[1687: マンション管理士試験上位合格者]

↑大規模マンションだと人材豊富だから
問題は起きないです。
マンション管理士資格なんか取らなくても400戸のマンションなら一級建築士か一級施工管理技師が二、三人住んでますよ。
1681のたぶちゃんのところでも、たぶちゃんがやらなくても誰かがやるんだよ。
アイホンが安いのはパナソニックより社員の給料が安いから当たり前。
新築だとアイホンだとしょぼいからパナソニック使ってるでしょう。

[1688: 匿名さん]

そうです。内には、私が知っているだけでも、一級建築士、施工管理技士、弁護士、医師、
司法書士、行政書士、土地家屋調査士、マンション管理士、宅地建物取引主任士、官業、
ファイナンシャルプランナー二級、税理士、等の資格保持者がおりまして助かりました。

資料作成、説明会、監督、等はほとんど無手当てでしてくれました。

[1689: 匿名さん]

　マンション管理士試験上位合格者なんて、騙り。　なぜ、上位合格者の投稿が削除されるの？

[1690: マンション管理士試験上位合格者]

>>1687
たぶちゃんってだれですか？

[1691: 匿名さん]

大規模マンションだと人材が豊富だから問題は起きないですに反論。
私は大規模と、小規模と、単身用ワンルームマンションを各々所有
している。各々長短、はありますので一概に１６８７さんの意見に
は賛同しかねます。むしろ大規模だから人材が豊富と言う事は、悪
人も多いと言う事に繋がるし、住民同士のコミュニケーションも希
薄になり、気が付いた時には取り返しがつかない事が多い。利権集
団のたまり場になる。特に区分所由者の変更、入居者のチェック等
が管理会社任せは危険をはらんでいる。
特に専有部サービスや、住民への親切さをうたい文句にしている
管理会社は、管理に締まりがなく、宜しくありません。

[1692: マンション管理士試験上位合格者]

専有部サービスは規約違反だと思いますが、
専有部の細かい修理を住人が業者を探して
修理するのは面倒なので、管理会社が対応してくれる専有部サービスは便利かも。
葬式とかも管理会社に頼んだら便利です。
管理に締まりがないのは規約違反とかを注意しないんでしょうね。
はっきり言う管理人はクビになりますから。
子どもを注意すると親が管理会社に文句言うので
管理人が嫌気してやめるんです。
すべては住人の問題です。

[1693: マンション管理士試験上位合格者]

もっとも賃貸マンションだと揉めたら解約されますからね。
管理人を辞めさせられるのは分譲マンションのメリットでしょう。

[1694: 匿名さん]

悪い事をする住民が（組合員）が恐れる存在は誰ですか。
商売人（お金儲け）は駄目ですよね。
管理会社は商売人です。から、全部を任せるとどうなるか。？

組合員は真剣に考えないと取り返せなくなります。

お宅のマンションでは専有部サービスは委託費の中からの支払ですか。？
１年自動更新で専有部サービス名での独立した支払ですか。？

※収支報告書の決算と予算書で確認してみてください。

町内会費の件ですが、管理費等と一緒に口座から合計して引き落とされて
いませんか、この場合でも収支報告されているマンションと、そうでない
マンションがあります。
※これ等も収支報告書の、決算と予算で確認してみてください。

殆どのマンションでは理事長にこれ等の確認能力は無く、めくら印でしょう。

[1695: マンション管理士]

マンションの管理をしていくには人材が必要です。
確かに大規模マンションの方が確率的には人材はいるでしょう。
しかし、マンションの住民はマンション管理についは驚くほど無関心ですよ。
いくらいろんな有資格者がいても管理組合に関心をもとうという方は
殆どおられません。又その資格はマンション管理には殆ど役に立ちません。
現役として働いておられる方は時間がないのです。
それに住民の資格まで管理組合は把握してませんからね。
1688さんのマンションでは、勤務先とか資格とかまで管理組合に報告しなければ
ならないのですか。

特に大規模修繕工事に関しては、私どもの委員の出席する会議は専門委員会
３４回、工事期間中の建設会社との定例会議が月１回、工程報告会は毎週１回
行われていました。工程報告会については午後１時から開催されていました。
これに参加できるのは会社をリタイアした者か専業主婦でないと務まりません。
会社をリタイアした者の中に積極的にマンション管理に参加してくれる者が
いればいいんですが。
会議には参加できなければいくら優秀な人材でも役に立ちません。まず参加できる
者を選定し、その中に一人しっかりした者がいればいいんだと思います。
悪い表現ですが、会社でもヘッドさえしっかりしていれば後は雑魚でもいいと
良く言われますよね。

[1696: 匿名さん]

うちのマンションでは、専有部サービスを名称は（　　マイナス）と言った
名目で収支報告、決算、予算には委託費とは別支払でした。毎年２００万位
です、議案書には組合から拒否されない限り自動更新にする旨が記載されて
おります。

理事会で別の案件で参考人で呼ばれて、この専有部サービスの件で半数以上の
理事が反対の愚痴を言っておりますが。正式のクレームではないので管理会社
は馬耳東風を決め込む。順番制の理事では意思表示を出来ない理事が多いので
救いようがありません。余計な事を言いたくないので用を済ませて退散した。

[1697: 匿名さん]

　いいこと言うね。　立候補と輪番制の組み合わせを廃止して、単純輪番制に変えてしまった、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社には、どのようにすればいいかな？

[1698: マンション管理士]

>1694さん
専有部分の工事については住民は業者等を知りません。
うちのマンションでは、必要なら業者の紹介はしますが、それだけで
後は住民と業者との交渉になります。

うちのマンションでは自治会費は年初に１年分をまとめて自治会口座に
振り込んでいます。そして毎月区分所有者から口座引き落としをしています。
当然収支報告書にも記載されています。
法的に問題があるという方もおられますが、区分所有者に総会で承認を得て
いますので問題はないと思っております。
滞納金があれば当然自治会費も滞納になる訳ですが、年初に一括振り込みを
していますので自治会としては負担はありません。

うちのマンションでは全住民が自治会に加入していますのでそれについては
認めてやってもいいかなと思っています。ちなみに約３５０戸のマンションです。
問題もあります。転勤等で賃貸にだしマンションに住んでいなくても自治会費は
口座引き落としされますし、賃借人は自治会費を支払っていないのに自治会の
恩恵を受けています。しかしそれぐらいは認めてやってもいいという判断です。

[1699: 匿名さん]

１６９５さん、１６８８です。組合に報告する義務はありません。
事前に噂で聞きました。噂を頼りに理事の時に尋ねて教えを乞いました。
親切にレクチャーしてくれました。

管理に興味のある組合員は大型マンションでもほとんどいません。
有識者もこちらが低姿勢で気を使っての行動ですので、馬鹿らし
くなります。築古のマンションは、被害者、加害者になりトラブル
になる前に買い替える事が良作と見ました。

最近のマンションは生活しやすい構造になっていて住みやすいですよ。
買い替えは大規模工事２回目の前後が一番良い時期と見ました。前か
後かです。

[1700: マンション管理士試験上位合格者]

↑井げた連呼の老人また出てきましたね

家族力プラスは一戸で月300円だから
年間3600円
555戸のマンションですかね。
便利だから付けといたらいいでしょう。

[1701: 匿名さん]

　家族力プラスて何？

[1702: 匿名さん]

１７００さんのスポンサー管理会社の専有部サービスの名称です。各管理会社
の専有部サービスは呼び名が異なります。
家族力プラスは１７００さんのスポンサー管理会社ですから１７００さんに回答
願います。回答しないと思いますけどね。
専有部サービスを利用して家具の移動を３０分無料を依頼しましたら移動終了後
２～３日くらいして、リホームや取引の営業があった。

私のマンションでは収支報告では専有部サービス料として委託費とは別の支払い
になっていて、
議案書には組合が拒否しない限り自動更新になっている。上手く仕込まれている。

[1703: 匿名さん]

　家族力プラスは、電鉄系マンション管理会社のサービス？
　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の、ばかげた「ｆｕｒｅａｉ倶楽部」と同じようなサービスのこと？

[1704: マンション管理士試験上位合格者]

安心快適生活とか
いろいろありますよ。
家族力プラスとか書いたのは
マイナスって書いたひとがいたから
プラスのことだろうと書いただけ。
私は東急コミュニティはかなりまともな会社だと思いますけどね。
東急が嫌なら日ハウ、合人社などの独立系に
変えたらいいだけ。
独立系はデベ系の半分の年収のひとがフロントやるから安いよw

[1705: 職人さん]

>>1700
何でマンションに管理組合が家族計画のサービスを300円でするのかね？

[1706: マンション管理士試験上位合格者]

1702みたいにスポンサーとか見当違いのアホがいるが、マンション管理士で東急から裏金もらうより東急に入るほうが簡単で年収も多いだろう。
世間知らずは何にもしらん。

[1707: マンション管理士試験上位合格者]

>>1705 職人さん

葬式を請け負いたいからだろう。いまは出産数より死者数が多い。
そんなこともしらないからだまされるのだ。
あほ

[1708: ↑]

おまえがアホ

[1709: 匿名さん]

家族計画を月３００円で受けられるのか。安いなー、俺も乗ろうかな。

[1710: １６７１]

１６７２さん、１６７３さん、（＋１６７４さん）、
昨日はレスを書いていただきありがとうございました。

１６３９　ご近所さん、
あなたの投稿を再掲載した私が礼を書くのも変ですが、
上記２、３名のレスを参考にしてください。

私には１６３９　ご近所さんが書いた住民の低モラル
の状況が、深刻で切実極まりない兆候に見えました。

[1711: 匿名さん]

１７１０さん、それ等は、全て組合員の責任です。管理会社がいくら悪くても責任追及しても、
結局組合員に全て責任は帰属します。

スラム化するマンションを防止する法律がマンション管理適正化法だと嘘ぶっているだけです。

これは特定の管理会社やマンション管理士を利するだけ。排水管に亀裂が入りトラップが切れ
て封水が途絶えるまで修理を怠ったことは誰の責任でしょうか、この件の予防方法を規約に制
定しなければ、区分所有法どうりにしておけば、前期のようにアンモン二アー臭がするように
なります。

私から提案している専有部分内にある法定による共用部分以外は規約により共用部分に制定して、
それに、基ずき長期修繕計画を制定して、その計画箇所の組合費の費用負担を細かくとりきめる
事でした。

それにより資金の運用が明確になり積立金の問題、それが積み立てられない時は一時金の徴収、
これが出来ない時は金融機関よりの借入金の計画等をルール化するべきです。

その為に組合の組織の問題。管理会社との契約の問題を考える時期に来ています。本当は分譲
時にこのルールを規約や契約に反映されるのがベストだと思います。

このルールがしっかり組合が機能しておればマンションを買い替える必要はありません。永住
です。

[1712: マンション管理士試験上位合格者]

↑文章がおかしいw

[1713: 匿名さん]

>>1711
「基ずき」とありますが、基「づ」き　ですよ。

[1714: マンション管理士試験上位合格者]

>>前期のように
たぶん、書くなら「前記」でしょうね、

>>どうり
どおり

[1715: １６３９ご近所さん の投稿の要点]

マンションの設備の維持に有効な、法的、あるいは技術的の正解を教えてほしいというわけではなく、管理士のアドバイスを含む「正解」が現状（＝理事ら管理組合員の多数）と異なる場合に、自分は諦めるしかないのか？　買い替えは諦めの典型なので論外です。

築年数がかさんだある時に役員になって理事会に入ってみたら、改善の提案を含む意見が現状変更を理由にことごとく否定されてしまうほど自分のマンションの住民が落ちぶれていた、と気付くケースは多いのでは。

管理士が正解を提示しても、その正解が現状を変えるせいで面倒臭がられ支持されずに却下されることにもなります。こういった場合、「組合の判断であり、管理士としては係わりようがない」と切り捨てるのではなく、ひたすら現状維持を是とするマンションで正解が支持されて通るような方法を何か知りませんか？

この板での反応：「大した話じゃないような」、「くだらない事」

管理士の実力、特にその有用性と積極的な姿勢の有無が試される問題。
これに対応できれば資格の評価も社会的需要も上がると思いませんか。

[1716: マンション管理士試験上位合格者]

↑会合での飲食代などは政治家でもたまに問題になるけど、大した問題じゃないですよ。
何に使ったか明示してるんだし、それを総会で決算承認されてるわけ。（＝住民は理解して賛成している）
年1回の引継ぎ会合の飲食代が5000円は高くて1000円ならいいというのは個人的主観に過ぎません。

>>管理士の実力、特にその有用性と積極的な姿勢の有無が試される問題。
お宅の独自の考えです。

[1717: マンション管理士試験上位合格者]

過去スレ参照
マンション管理士の地位向上を目指し、マンション管理士にＡＤＲ代理権を与えるように国（司法制度推進室）に訴えてちょうだい！
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177024/

[1718: マンション管理士試験上位合格者]

>>築年数がかさんだある時に役員になって理事会に入ってみたら、改善の提案を含む意見が現状変更を理由にことごとく否定されてしまうほど自分のマンションの住民が落ちぶれていた、と気付くケースは多いのでは。

具体的に、違法とかの問題がないのに変更しようとするから、支持が得られないだけですね。そういうのは、「落ちぶれて」いるのではありません。

[1719: 匿名さん]

マンション管理士の先生にお伺いいたします。
分譲マンションの区分所有法第３１条違反の時効は何年でしょうか。

[1720: ふぐ調理師試験上位合格者]

　管理費等の消滅時効期間が5年か10年かという問題については、従来裁判例が分かれており、高裁の判断としては、5年説をとった大阪高裁平成3年1月31日判決、10年説をとった東京高裁平成13年10月31日判決がありましたが、最高裁による明確な判断は公表されていませんでした。
　しかしこの問題について、最近、最高裁から5年説を採るという明確な判断が示されました。「管理費等の債権は、管理規約の規定に基づいて、区分所有者に対して発生するものであり、その具体的な額は総会の決議によって確定し、月ごとに所定の方法で支払われるものである。このような本件の管理費等の債権は、基本権たる定期金債権から派生する支分権として、民法169条所定の債権に当たるものというべきである。その具体的な額が共用部分等の管理に要する費用の増減に伴い、総会の決議により増減することがあるとしても、そのことは、上記の結論を左右するものではない」と判示されています（最高裁平成16年4月23日判決、最高裁ホームページ）。区分所有建物の管理費等は、通常、毎月定期的に一定額を支払うことになっており、定期給付債権に該当するから、5年の消滅時効にかかるというわけです。

[1721: マンション管理士試験上位合格者]

↑どこの管理会社でも5年という認識ですよ。
13年前の判決を引っ張り出してなにをいまさらって感じです。
どっかから貼り付けただけだろうけど。

[1722: 匿名さん]

管理費等の件では無く、区分所有法３１条（規約の設定、廃止）違反の時効ですが、？

[1723: マンション管理士試験上位合格者]

無効なものは永遠に時効。
しかし、慣習法になってしまう場合がある。
無効首長せずに、数年放置すると慣習になると考えてよい。

（任意規定と異なる慣習）
第92条
法令中の公の秩序に関しない規定と異なる慣習がある場合において、法律行為の当事者がその慣習による意思を有しているものと認められるときは、その慣習に従う。

[1724: マンション管理士試験上位合格者]

あ、間違い、
無効主張だよ

[1725: 匿名さん]

無効主張せずに放置して慣習になっている規約を無効にできないか。？

[1726: 住民板ユーザーさん2]

>>1725
訴訟起こせばいい。

[1727: 匿名さん]

区分所有法31条に違反する規約によっての組合運営は、内容にもよるでしょうが、
仮に告訴して勝訴し、無効になった場合は、区分所有法３１条に違反して設定、
変更、廃止、されるまえの規約により運営されるのでしょうが、これまでに違反
規約により組合運営されてきた事項はどう処理すれば良いでしょうか。？

※例えばこの法令違反は理事会が無効であるとの判決が出たとする、勿論理事長も
無効でありますでしょうから、これまで無効の理事長名で管理会社に支払った定額
委託管理費は無効であるから、理事会又は理事長個人又は組合員全員に返還請求で
きますでしょうか。（他の支払項目に有る方々は善意の第三者として免責する事）

宜しく解り易く解説をお願いいたします。

[1728: マンション管理士試験上位合格者]

「事情判決の法理」ってキーワードで調べてみたらどうですか？

[1729: 匿名さん]

事情判決の骨子は、法律には違反しているがそれを取り消すと
公共の利益を損なう恐れのある場合なんです。

規約・法律違反ではあるが長いこと慣行として続けられていたものを
その間の損害等を元に戻すのは、管理組合、管理会社双方に問題は
あると思われるので委託費等の返還請求は無理でしょう。
規約順守は回復するでしょうが。