マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1660: マンション管理士試験上位合格者]

↑僻み、妬みであろう。

[1661: マンション管理士試験上位合格者]

何もできないとわかっているなら、
そもそも相談スレにこなきゃいいよ（失笑）
1659はあほ

[1662: 匿名さん]

1660.1661
いや、初回の試験受かってます。
匿名掲示板で管理士という方（嘘、誠は不明）が何を語ってるのか見ているだけです。
マンション管理士の権限など皆無です、わかっているはずですよ、勘違いしないように。
合格者なら浅い知識でしょうが、その知識己の集合住宅ででも役に立てなさい。
また、掲示板では嘘もつき放題のようですね。

[1663: 匿名さん]

マンション管理士資格ごときで僻む人はいませんよ、何ができる訳でもありませんから。

[1664: マンション管理士試験上位合格者]

↑何もできないのはおたくが無能だからでしょう。
マンション管理士の資格の威力を実感できないのはおたくの問題。

[1665: 匿名さん]

>>1664
じゃあ、マンション管理士は何ができるのですか？
また、管理に関する行為に対し権限はありますか？
にせものマンション管理士がデタラメ書いて遊んでるのがよくわかります。

恥を知りなさい！　

[1666: 匿名さん]

本物のマンション管理士が？

by マンション管理士試験上位合格者　2017-07-28 05:44:30
↑僻み、妬みであろう。

by マンション管理士試験上位合格者　2017-07-28 19:11:05
↑僻み、妬みであろう。

こんな投稿あり得ないだろ、マンション管理士の品位のかけらもない
こんな奴にマンション管理の相談なんてしないだろ

[1667: マンション管理士試験上位合格者]

>>1665 匿名さん
おたくには理解できないだろうけど
理事長がマンション管理士資格を持っていると
管理会社フロントは反論しないのですよ。
例えば、管理規約を改訂するにしても、マンション管理士資格がないと、専門家に任せないとダメだ、とか管理会社が言うと、
まわりの理事が不安になって賛同しないから話が進まないんだよ。
では、管理会社の言う専門家とは誰なのか？と聞けば、マンション管理士と答える。
そこで、マンション管理士登録証を示せば、印籠のような効果があるのだ。
ちなみに、管理会社は相手の管理組合のレベルに合わせてフロントを配置するので、マンション管理士資格を持つ理事長には、カウンターパートとして支店のエースを配置する。
管理会社は管理組合を映す鏡のようなものだ。

[1668: 匿名さん]

くだらなすぎ。

[1669: MS理事長]

一級建築士、第一種電気主任技術者、特級ボイラー技士

[1670: マンション管理士試験上位合格者]

↑マンション管理士試験に受からないのは
マンション管理士試験には推論型の問題が
多いからであろう。
マンション管理センターの見解を推論するわけだから、たぶちゃんには無理だろう。わかってるとは思うが。

[1671: 匿名さん]

１６３９　ご近所さん　への助言を改めてお願いします

（再掲載）
今日築４０年のマンションの理事会がありました。
先月は議事録各戸配布を提案しましたが、経費の無駄、ごみが増えるだけだと否決されました。

今日は自治会費を管理費から３９万円拠出しているのですが前年度が毎年拠出する額以上の４３万残があり、予算として今年度は１９万拠出することに総会で承認されていました。議事録の５０００円が経費の無駄で、あまり余った自治会費があるにもかかわらずマンションの維持管理に使われるべき管理費からさらに１９万拠出するのは法的にもおかしいと言ったのですが、管理会社から来ている管理業務主任が、規約ではコミュニティーの形成部分がまだこのマンションでは改訂されていないので、理事会で勝手に切れないと言いました。

集会室のアンモニア臭い４０年前のトイレの改修を提案しても、年に何回使うのか、そんなところを直してもマンションの価値とは関係ないと反対されました。

管理組合の引継ぎに一人５０００円の飲食をしているので住民の理解を得られるよう１０００円でも個人負担にしないかと言ったら、誰もしたがらないのをボランティアでしてやってるのに、５０００円が駄目だというなら出て来い！て言うんだ・・と言って５０００円はそのまま。

７人の理事の中で４人は飲み仲間で、その意見を言う男の挙手の様子を見て他の仲間が手を挙げ否決となります。
他の二人の女性２名は言ってることがよくわからない人たちで孤軍奮闘です。

自分たちの思うままにする理事会を変革しようと理事を取りましたが、この１年、もう何の希望もなくなりました。
理事長どころか理事も無意味に思えます。
住民はその人たちの批判をしても私の後押しはしてくれません。

ひどい意見ばかり言うので黒板に意見を書いて賛成反対の名前を記入したら自由な意見が言えないと怒鳴られました。良かれと思っていってる意見だったらいいんじゃないかと言ったのですがあいつらには通じません。

どうすればこの状態を打開できるでしょうか？

[1672: マンション管理士試験上位合格者]

↑大した話じゃないような気がします。
そんな瑣末な話ではなく、エレベーター保守料金、管理人の人件費が適正か調べてみては？
エレベーター保守料金が月5万程度、管理人の人件費が25万円程度なら理事会は機能していて問題ないと思います。

[1673: 匿名さん]

１６７１さん、築４０年のマンションでくだらない事でもめている。
組合員と管理会社がが変わらなければ無理。
町内会費の徴収の問題に関する管理会社の返答も可笑しい。標準管理
規約が改正されたからと言って規約の改正をしなければならない訳で
はないし、管理会社が管理費等と一緒に組合員の届けた預金口座から
振替えてもなんの問題もない。

築４０年のマンションに分譲当時の組合員が何割位住んでいますか。？
普通のマンションなら買い替える時期でしょう。

それとも建替えの計画を立てていますか。分譲当時の用途地域が、
第一種低層住居地域から商業地域に変更される等でにぎわいのある
町になっていれば資金の自己負担も軽いので、建て替えも順調にいくと
思いますが。どうでしょうか。？

貴方のマンションを調査しないと本当の回答は無理です。築４０年
の情報だけでは推測するしか返答ができません。アホと言われそう
ですが、ここらで勘弁して下さい。








５階建位の団地型マンションでしたらもっと長持ちはすると思います。
高層マンションでしたら管理を水回りの管理が大変ですので、築４０年
は買い替えた方がいいでしょう。

[1674: マンション管理士試験上位合格者]

↑あほ
言ってることが支離滅裂ですね。

管理会社が言ってるのは規約にコミュニティ条項があれば、理事会決議で自治会に支出できるが、
そこのマンションではコミュニティ条項がないから、総会決議で決裁した、という意味だろう。
1671の文章もおかしいから、ボケてるような気もするけど。
>第一種低層住居地域から商業地域に変更される等
これは妄想だろう。皆無じゃないんだろうが、そんなレアなケースを引き合いに出すこと自体、こいつにはコンサルは無理ってこと。

[1675: マンション管理士]

私は現在２回目の大規模修繕工事の準備をしています。１回目の工事の議事録や建設会社の
資料、設計監理士の資料等を参考に会議の進め方（会議ごとの題目と資料の作成）、長期修繕計画
の洗い直しで建築士と打ち合わせて作成した長期修繕計画（数量計算書含む）を基に工事費内訳概算、
タイムスケジュール、専門委員用に工事用の専門用語集の作成等４０ページぐらいにまとめあげました。
後は住民や専門委員、理事のメンバーに対して大規模修繕工事の進め方のセミナーを開催するだけです。
工事の進め方については住民の立場に立ったものの見方で、より具体的に明記しています。
建物診断業者選定、設計監理士選定、元請会社選定に関しては、具体的にどういう風に選定するのかを
１回目の工事を参考に、又今までの情報や知識を参考に作成しました。
設計監理士に関しては、設計料と監理料の比率により、特に監理料については勤怠によって報酬額を
決めるやり方も検討しています。
資料作成については最後の修正段階に入っています。
私はマンションの住民です。マン管の資格はもっています。単なるボランティアとして取得しました。
マン管は役に立たないという方もおられますが、この資格を取らなかったらこういう問題には
取り組まなかったと思っています。
資格取得後の研鑽が大切でしょう。

[1676: マンション管理士試験上位合格者]

↑えらい
但し、最近は設計監理方式はデメリットが大きいと認識されています。
専門業者丸投げの責任施工方式を検討して下さい。

[1677: マンション管理士]

設計監理方式がベターとは私も思っていません。
１社に絞った随意契約でもいいんですが、住民の説得が大変ですしね。
変に疑われても困りますし。
随意契約だからといってもいい加減な工事や監理はしないでしょうが。
設計監理士方式にしても、手抜きがなくなったり、工事費が安くなったり
しているのかを住民が管理するのも難しいですからね。
ただ安心料というのも若干その根底にはあります。
設計監理料はうちの場合３％程度ですから、それなりの仕事はしてもらわなければなりません。
設計事務所の方が忙しくなってきたらどうしても手抜きされがちですからね。
だから総勤務時間を設定し、それで報酬を支払おうと思っているのです。

[1678: 匿名さん]

うちは４００戸超のマンションだけど管理会社抜きで組合主導の責任施行方式で大規模修繕をしました。
勿論管理会社には方式が決定する前に見積もりを取りました。
談合を避ける為に管理会社抜きで各社日時、時間をずらして相見積を取りました。
勿論組合員の中にマンション管理士有資格者がおりましたので理事になってもらいました。
その前に情報を管理会社に漏らさない為に管理員業務を他の管理会社に委託しておきました。
当初の予算より１億円超の節約をしました。塗料等は特に上質なものを使用しました。

管理会社の妨害の情報は逐次管理員から報告を受けて対応しました。他社の管理員に入れ替
たのは成功だったと思います。

[1679: マンション管理士試験上位合格者]

↑えらい
見積もり合わせで業者を決めて、責任施工方式で発注すればよい。施工不良はアフターサービスで直してもらいましょう。

[1680: マンション管理士]

見積もり合わせ方式でも見積は金ヌキ計算方式でとるのがベターです。
しかし総合的に判断するのは誰がどのように判断するのかが問題です。 　　

評価点と見積金額が出た中でどの業者に何を基準として決めるのか。
それを決めるのは声の大きい者とか設計監理士ではせっかく相見積を取り、
専門委員とかで評価をしたのに最後で判断を誤る可能性があります。
総合評価方式を採用して数値で判断すれば問題はなくなると思います。

1678さん
管理会社に相見積には参加してもらってもいいけど、金抜き計算書で
同じ条件で相見積を取るので管理会社が参加しても全然問題ないですよ。
長期修繕計画の洗い直しの際の数量計算書を参考にすればいいでしょう。
管理会社も同じ条件で参加してもらえばいいでしょう。
相見積を取る場合は、当然同じ平米、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料で見積もりを
とるんですよね。条件が違えば相見積をとっても意味ないですから。
共通仕様書での相見積（金抜き計算）を取るためには、素人では作れないので設計監理士が
いないと無理ではないですか。

[1681: マンション管理士試験上位合格者]

↑えらい
本物のマンション管理士だ。恐れ入った。

[1682: マンション管理士]

>1678さん
当初の予算より１億超の節約ができたとはどういうことですか？４００戸程度のマンションでしょう。
お宅のマンションには長期修繕計画はあるんでしょう。
見積もりを取る場合は、共通仕様書で同じ条件で各社に見積もりを依頼すれば
そんなに工事費が違うことはありませんよ。
大規模修繕工事は、１回目、２回目までは工事費は変わりません。
ただ、３回目となると大型設備の更新時期になりますので工事費が
大幅に膨れ上がります。大型設備とは、エレベーター、給排水管、専有部分の配管、
窓枠サッシ・網戸、消防設備、玄関扉等が含まれます。
そして４回目からはまた１・２回目と同程度の工事費となります。

[1683: マンション管理士]

追伸
大型設備の工事をするときは、大規模修繕工事の時期は外します。
一緒にしますと設計管理費を支払わなければなりませんので。
別に設計監理士は大型設備の交換の時には必要ありませんからね。

[1684: 匿名さん]

大型設備、施設等の話はしておりませんが、共用部分の重大変更を
伴わない大規模修繕です。１億円超の節約分は他の用途に費やしました。

大型設備や施設はマンションの規模等で異なりますので簡単ではありませんが、
これ等も管理会社には一言のアドバイスを頂かないで自前の知識で完了しました。

勿論工事業者との共同事業でした。そんなに難しくはありません。メンバー次第。

[1685: 匿名さん]

追記
私のマンションには管理会社が作成した長期修繕計画書はありますが、
全く役に立ちませんので組合独自で専門家と作成しましたが、
計画どうりにはいきません。その都度節約も兼ねて順位を入れ替えて
施工しました。

[1686: マンション管理士]

>1684さん
完全に理事会主導で管理組合を運営しているマンションにとっては
管理会社を意識することはありません。
理事会にはフロントと管理員が参加しますけど、最後に収支報告書の報告と
入退館のおしらせをするだけで、管理会社が理事会の議題とか資料を準備する
ことはありません。勿論コピーとかをして各理事に配布まではしますけど。
議事録についても素案は管理会社が作成しますが、理事会の内容をそのまま
作成するだけのことですよ。
お宅のマンションにもマンション管理士がおられるんでしょう。
１億円超の節約とは４００戸程度のマンションなら何を節約したんだろうと思いましたので。
簡単に言えば４００戸で１戸１００万円としたら４億ですよね。それを１億の節約ですか。

私どものマンションでは最近インターホンと熱感知器の交換をしました。熱感知器は専有部分ですが
管理組合として交換をしました。勿論総会承認を得ています。
これにより年２回行われていました消防点検を室内に入らずにやることが可能になりました。
当然４～５日かかっていた点検が在宅なしに１日でできますので点検費用は安くなりました。
パナソニックとアイホン２社に説明会をしてもらい、取り付け業者に相見積を提出してもらいました。
取り付け業者も７社選定しましたが、管理会社は一切タッチしていません。
専門委員会にも参加しませんので。当然アイホン社等が取り付け業者に卸す価格は管理会社への
キックバックはありませんのでその分安くしてもらっています。
アイホンの最新版に決まりましたがかなり安かったですよ。価格は記載しませんけど。

[1687: マンション管理士試験上位合格者]

↑大規模マンションだと人材豊富だから
問題は起きないです。
マンション管理士資格なんか取らなくても400戸のマンションなら一級建築士か一級施工管理技師が二、三人住んでますよ。
1681のたぶちゃんのところでも、たぶちゃんがやらなくても誰かがやるんだよ。
アイホンが安いのはパナソニックより社員の給料が安いから当たり前。
新築だとアイホンだとしょぼいからパナソニック使ってるでしょう。

[1688: 匿名さん]

そうです。内には、私が知っているだけでも、一級建築士、施工管理技士、弁護士、医師、
司法書士、行政書士、土地家屋調査士、マンション管理士、宅地建物取引主任士、官業、
ファイナンシャルプランナー二級、税理士、等の資格保持者がおりまして助かりました。

資料作成、説明会、監督、等はほとんど無手当てでしてくれました。

[1689: 匿名さん]

　マンション管理士試験上位合格者なんて、騙り。　なぜ、上位合格者の投稿が削除されるの？

[1690: マンション管理士試験上位合格者]

>>1687
たぶちゃんってだれですか？

[1691: 匿名さん]

大規模マンションだと人材が豊富だから問題は起きないですに反論。
私は大規模と、小規模と、単身用ワンルームマンションを各々所有
している。各々長短、はありますので一概に１６８７さんの意見に
は賛同しかねます。むしろ大規模だから人材が豊富と言う事は、悪
人も多いと言う事に繋がるし、住民同士のコミュニケーションも希
薄になり、気が付いた時には取り返しがつかない事が多い。利権集
団のたまり場になる。特に区分所由者の変更、入居者のチェック等
が管理会社任せは危険をはらんでいる。
特に専有部サービスや、住民への親切さをうたい文句にしている
管理会社は、管理に締まりがなく、宜しくありません。

[1692: マンション管理士試験上位合格者]

専有部サービスは規約違反だと思いますが、
専有部の細かい修理を住人が業者を探して
修理するのは面倒なので、管理会社が対応してくれる専有部サービスは便利かも。
葬式とかも管理会社に頼んだら便利です。
管理に締まりがないのは規約違反とかを注意しないんでしょうね。
はっきり言う管理人はクビになりますから。
子どもを注意すると親が管理会社に文句言うので
管理人が嫌気してやめるんです。
すべては住人の問題です。

[1693: マンション管理士試験上位合格者]

もっとも賃貸マンションだと揉めたら解約されますからね。
管理人を辞めさせられるのは分譲マンションのメリットでしょう。

[1694: 匿名さん]

悪い事をする住民が（組合員）が恐れる存在は誰ですか。
商売人（お金儲け）は駄目ですよね。
管理会社は商売人です。から、全部を任せるとどうなるか。？

組合員は真剣に考えないと取り返せなくなります。

お宅のマンションでは専有部サービスは委託費の中からの支払ですか。？
１年自動更新で専有部サービス名での独立した支払ですか。？

※収支報告書の決算と予算書で確認してみてください。

町内会費の件ですが、管理費等と一緒に口座から合計して引き落とされて
いませんか、この場合でも収支報告されているマンションと、そうでない
マンションがあります。
※これ等も収支報告書の、決算と予算で確認してみてください。

殆どのマンションでは理事長にこれ等の確認能力は無く、めくら印でしょう。

[1695: マンション管理士]

マンションの管理をしていくには人材が必要です。
確かに大規模マンションの方が確率的には人材はいるでしょう。
しかし、マンションの住民はマンション管理についは驚くほど無関心ですよ。
いくらいろんな有資格者がいても管理組合に関心をもとうという方は
殆どおられません。又その資格はマンション管理には殆ど役に立ちません。
現役として働いておられる方は時間がないのです。
それに住民の資格まで管理組合は把握してませんからね。
1688さんのマンションでは、勤務先とか資格とかまで管理組合に報告しなければ
ならないのですか。

特に大規模修繕工事に関しては、私どもの委員の出席する会議は専門委員会
３４回、工事期間中の建設会社との定例会議が月１回、工程報告会は毎週１回
行われていました。工程報告会については午後１時から開催されていました。
これに参加できるのは会社をリタイアした者か専業主婦でないと務まりません。
会社をリタイアした者の中に積極的にマンション管理に参加してくれる者が
いればいいんですが。
会議には参加できなければいくら優秀な人材でも役に立ちません。まず参加できる
者を選定し、その中に一人しっかりした者がいればいいんだと思います。
悪い表現ですが、会社でもヘッドさえしっかりしていれば後は雑魚でもいいと
良く言われますよね。

[1696: 匿名さん]

うちのマンションでは、専有部サービスを名称は（　　マイナス）と言った
名目で収支報告、決算、予算には委託費とは別支払でした。毎年２００万位
です、議案書には組合から拒否されない限り自動更新にする旨が記載されて
おります。

理事会で別の案件で参考人で呼ばれて、この専有部サービスの件で半数以上の
理事が反対の愚痴を言っておりますが。正式のクレームではないので管理会社
は馬耳東風を決め込む。順番制の理事では意思表示を出来ない理事が多いので
救いようがありません。余計な事を言いたくないので用を済ませて退散した。

[1697: 匿名さん]

　いいこと言うね。　立候補と輪番制の組み合わせを廃止して、単純輪番制に変えてしまった、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社には、どのようにすればいいかな？

[1698: マンション管理士]

>1694さん
専有部分の工事については住民は業者等を知りません。
うちのマンションでは、必要なら業者の紹介はしますが、それだけで
後は住民と業者との交渉になります。

うちのマンションでは自治会費は年初に１年分をまとめて自治会口座に
振り込んでいます。そして毎月区分所有者から口座引き落としをしています。
当然収支報告書にも記載されています。
法的に問題があるという方もおられますが、区分所有者に総会で承認を得て
いますので問題はないと思っております。
滞納金があれば当然自治会費も滞納になる訳ですが、年初に一括振り込みを
していますので自治会としては負担はありません。

うちのマンションでは全住民が自治会に加入していますのでそれについては
認めてやってもいいかなと思っています。ちなみに約３５０戸のマンションです。
問題もあります。転勤等で賃貸にだしマンションに住んでいなくても自治会費は
口座引き落としされますし、賃借人は自治会費を支払っていないのに自治会の
恩恵を受けています。しかしそれぐらいは認めてやってもいいという判断です。

[1699: 匿名さん]

１６９５さん、１６８８です。組合に報告する義務はありません。
事前に噂で聞きました。噂を頼りに理事の時に尋ねて教えを乞いました。
親切にレクチャーしてくれました。

管理に興味のある組合員は大型マンションでもほとんどいません。
有識者もこちらが低姿勢で気を使っての行動ですので、馬鹿らし
くなります。築古のマンションは、被害者、加害者になりトラブル
になる前に買い替える事が良作と見ました。

最近のマンションは生活しやすい構造になっていて住みやすいですよ。
買い替えは大規模工事２回目の前後が一番良い時期と見ました。前か
後かです。

[1700: マンション管理士試験上位合格者]

↑井げた連呼の老人また出てきましたね

家族力プラスは一戸で月300円だから
年間3600円
555戸のマンションですかね。
便利だから付けといたらいいでしょう。

[1701: 匿名さん]

　家族力プラスて何？

[1702: 匿名さん]

１７００さんのスポンサー管理会社の専有部サービスの名称です。各管理会社
の専有部サービスは呼び名が異なります。
家族力プラスは１７００さんのスポンサー管理会社ですから１７００さんに回答
願います。回答しないと思いますけどね。
専有部サービスを利用して家具の移動を３０分無料を依頼しましたら移動終了後
２～３日くらいして、リホームや取引の営業があった。

私のマンションでは収支報告では専有部サービス料として委託費とは別の支払い
になっていて、
議案書には組合が拒否しない限り自動更新になっている。上手く仕込まれている。

[1703: 匿名さん]

　家族力プラスは、電鉄系マンション管理会社のサービス？
　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の、ばかげた「ｆｕｒｅａｉ倶楽部」と同じようなサービスのこと？

[1704: マンション管理士試験上位合格者]

安心快適生活とか
いろいろありますよ。
家族力プラスとか書いたのは
マイナスって書いたひとがいたから
プラスのことだろうと書いただけ。
私は東急コミュニティはかなりまともな会社だと思いますけどね。
東急が嫌なら日ハウ、合人社などの独立系に
変えたらいいだけ。
独立系はデベ系の半分の年収のひとがフロントやるから安いよw

[1705: 職人さん]

>>1700
何でマンションに管理組合が家族計画のサービスを300円でするのかね？

[1706: マンション管理士試験上位合格者]

1702みたいにスポンサーとか見当違いのアホがいるが、マンション管理士で東急から裏金もらうより東急に入るほうが簡単で年収も多いだろう。
世間知らずは何にもしらん。

[1707: マンション管理士試験上位合格者]

>>1705 職人さん

葬式を請け負いたいからだろう。いまは出産数より死者数が多い。
そんなこともしらないからだまされるのだ。
あほ

[1708: ↑]

おまえがアホ

[1709: 匿名さん]

家族計画を月３００円で受けられるのか。安いなー、俺も乗ろうかな。