マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1574: 購入経験者さん]

>>1573
住宅内消火器は個人資産の個人管理、共用部分の消火器等消火設備は管理組合資産の管理組合管理。両方合わせてマンションの防火体制が確立する。
これだと防火管理が個人管理と管理組合管理の二元管理になりますね。
ある時期に住宅内消火器の資産区分変更を行って、防火に関しては管理組合の一元管理にした方がよろしいかと。
組合費からの消火器交換費用の支出が発生しますが、少なくとも使用期限切れ消火器はなくなり、消火器未交換宅はなくなります。

[1575: 匿名さん]

１５７４さんの方法を過去にマンション管理士の資格保有の理事長が対応してくれました。安心しております。
当マンションはこの理事長に引き続き理事を務めてほしかったのですが、順番制でしたので辞めましたが、相談
は管理会社にした事はありません。理事長は自宅に来たり行ったりして教えてくれます。ただいま勉強中です。

[1576: デベにお勤めさん]

理事長がマン管士資格保有者なら、少なくともマンション管理の知識はあるだろう。
あとは実務経験だ。他のマンションで役員経験を積んでるとか、本業で不動産管理や建設業に携わってるとか。
マンション管理は建物管理だから、不動産業や建設業に携わってる人の方が断然強い。

[1577: 匿名さん]

そうとは一概に言い切れない。１級建築士が理事の順番で理事になった。私も期待した、いつも夫婦で理事会に出席して議案の賛否に夫婦が挙手するので夫婦別々に２つの専有
部分を所有してるつもりで賛否の数に入れていたら、ある回の理事会で１専有部分を夫婦共有である事が発覚した。事情を説明して議案の賛否をやり直した。１級建築士だから
マンション管理士の件を尋ねたら毎年受けているが合格しないとの返答が返ってきた。問題が微妙で判断が出来ない問題が多いとの返事でした。

又、ある日組合員の部屋が上階から漏水事故があり仲介を頼まれたので、１級建築士の理事に同席を依頼して打ち合わせをした。加害者は最近中古でこの部屋を購入した、原因
は風呂釜の亀裂によりの漏水でした。１級建築士は瑕疵担保責任を持ち出して１０年間は売主に請求できる旨の回答をした。私はそれは間違いで売買契約書で瑕疵担保責任を
売主が負担してくれるかを確認するように忠告したけれども１級建築士は名刺を出して、自分の身分を公表しているので加害者はその身分を信用して私の意見は無視された。

後日この組合員から私の対して１級建築士の意見が間違いであることを言わなかったの、言ったので口論になったが、組合の保険個人賠償特約を説明してそれで対応させて事
無きを得た。こんな１級建築士も何人か遭遇して口論になった記憶があります。その他あり失礼します。立派な１級建築士の方には失礼な発言で申し訳御座いません。

[1578: 匿名さん]

↑　投稿者はどのような立場で仲裁を頼まれたのでしょうか？

[1579: 匿名さん]

マンションの住民の一人です。

[1580: 匿名さん]

管理会社は対応しなかったのでしょうか？

[1581: 匿名さん]

管理会社に何を対応させるのでしょうか。説明をお願いします。？

[1582: 匿名さん]

階下への漏水は、瑕疵担保責任ではなく不法行為の問題です。原因調査には管理会社も関与したのでは？
ところで、当時、投稿者は組合員だったのでしょうか？

[1583: 匿名さん]

原因調査を管理会社にさせねばならないという規定はありません。風呂釜の亀裂は買主の知人が発見。当然素人なら売主か仲介業者に責任ありと考えたのではありませんか。
建築士は民法の規定で瑕疵担保責任を説明したのを、私が中古の売買には適用が無い旨を訂正したのです。それでも建築士の言葉を信じて売主側に責任追及をしたのでトラブッタのです。よって、こんな初歩的な問題でも１級建築士も間違った説明をしたと言っているのです。
瑕疵担保責任と不法行為の問題は説明しているではないですか。原因調査を管理会社にさせなければならない規定はありません。私が当時組合員かどうかがなにか関係ありますか。組合員でなければならないという規定はありませんが。上階から下階への風呂釜の亀裂が原因での漏水事項の被害者に対する損害賠償は加害者は示談により解決しました。
損害賠償金は組合加入の個人賠償特約を活用したとの話でした。

瑕疵担保責任の問題は、後日売買契約書を確認したところ。瑕疵担保責任は負わない旨の条文を確認しました。以上、

[1584: 匿名さん]

↑　それで？
管理会社は１０９でしたよね。

[1585: マンション管理士]

瑕疵担保　売主は？

[1586: 匿名さん]

https://www.kurachic.jp/column/800/

上記でご確認ください。これでよろしいでしょうか。

[1587: 匿名さん]

↑　売主に瑕疵担保責任がある場合、階下の損害について、誰が損害賠償責任を負うことになりますか？

[1588: 匿名さん]

中古マンションの売買であって、売主は瑕疵担保責任を負わない契約でした。中古マンションの売買で瑕疵担保責任を負う場合の契約の話ではありません。以上

[1589: 匿名さん]

↑　質問の答えになっていませんよ。

[1590: 匿名さん]

1580,1582,1584,1589,に何を返答しても理解能力がないと見ましたので回答しません。なぜならば、管理会社１０９の関係者です。彼らはこのマンションを食い物にしつつ
ありましたが。マンション管理士で優秀な理事長と組合雇用の管理人によって阻止されました。つまり、彼らの思う通りにはいかなくなったが、今度は管理会社派の組合員を
総動員する事に成功して反管理会社派の役員を一掃することに成功しました。こうして解約を免れてきた管理会社です。管理会社は可笑しな仕事はやりにくいマンションになり
ました。うさん臭い匂いを嗅ぎ付けた組合員が必ず動き出すマンションです。今まで高額な工事はこの管理会社には発注された事はありません。しかし３度目の大規模修繕は
まじかに控えております。さて、どうなります事やら、工事費は４～５億円になります。

[1591: マンション管理士]

１５８７

売主です

[1592: 匿名さん]

>>1591　by マンション管理士
>売主です

その理由は？

[1593: 匿名さん]

マンション管理士の方に質問です。
当マンションは築２８年です．外部埋設排水管改修工事は設計図が無くても改修工事は安全に出来ますでしょうか。？

[1594: マンコミュファンさん]

バカな理事が留任で総会議案を作成しました。
もう防ぐ事は出来ないのかな。

[1595: 匿名さん]

議案の内容によりますが、お宅の規約も理解する必要がありますが、バカな理事を選任したのは組合員ですから防ぐ方法は限られます。法令に違反する議案であれば弁護士と
早めに対応。総会で可決されたらさらに防止策が困難になります。よって理事の選任方法はマンションにとっては重大であるのに、軽んじられている。これも、組合員の責任。

[1596: 匿名さん]

　状況によりますね。　なぜでしょうか？　留任する必要のある事業（大規模修繕工事等）があれば、継続性が必要ですのでそれなりの当然ですし、何らかの不正があれば、留任で、不祥事をもみ消そうとしているのでは？

　管理会社も、井桁の付いた悪徳管理会社は、悪事をもみ消すため、立候補と輪番の選択立候補制を廃止し、順番制だけの理事会に変更してしまいました。

　幸い、役員候補には、管理組合運営や理事会運営に関心がおありの方が多く、一般理事ではありますが、そうは問屋が卸しません。　最近は不正工事等も発覚しました。

　管理会社は、特別理事を抑えたようですが、管理規約を理解していれば、特別理事の変更は簡単です。
　輪番制にはなりましたが、新理事会には期待しています。

[1597: マンション管理士]

設計図の完備するマンションより不完全なマンションが多いでしょう
また設計図どおりに建築されているとも限りません
信頼の置ける業者なら大丈夫です
心配なら建築士に監督を依頼されてもいいでしょう

[1598: マンション管理士試験上位合格者]

↑意味不明だねｗ
図面を紛失してるマンションって聞いたことが無い。
仮に管理事務室からなくなっていても、倒産してなかったら建築会社にあるよ。

[1599: マンション管理士試験上位合格者]

１５９７は、実務経験ゼロだ。
普通なら図面はある。
無くしてるっていうのはものすごい管理不良のマンションで
無くしてるマンションのほうが多いなどと、
アホまるだしｗ

[1600: 匿名さん]

　仮に、マンション管理士試験上位合格者なら、「利用規約」等に違反しますので、運営会社がお困りになりますから、「アホ」は止めましょう。　「馬鹿丸出し」騙りの「マンション管理士試験上位合格者」

[1601: マンション管理士]

上位合格という劣等感丸出し
建築会社が永劫存続すると思う●●

[1602: 匿名さん]

　伏字の使用も、「利用規約」等では推奨されていません。

[1603: 匿名]

>>1601 マンション管理士さん
たかだか20年、30年で図面がなくなるはずがないだろう。あほ
修繕は利権だから管理会社はちゃんと図面を管理してるよ。
あほ

[1604: 匿名さん]

外部埋設排水管（雑排水管、汚水菅含む）の図面は管理会社にも組合事務所にも保管されておりません。建築会社には保管されているそうです。管理会社の回答では設計図は無くても工事は出来るそうなので、排水制限時間６時間）だけは排水（雑排水管、汚水菅含む）の使用はしない様にとの注意でした。大手の管理会社（独立系）なので大丈夫しょう。

[1605: 匿名さん]

　建て替え物件のため、もとの建物等の状況を知るために、地盤も含めた情報が必要です。
　ほとんど例のないマンションのため、大規模修繕工事を控え、困っています。　
　近隣マンションの建替え替え工事では、地下水位が高く、地盤が軟弱であることが判明しています。
　低級大規模修繕工事コンサルタントは、除却等の図面は、建築会社に無いことを確認しています。
　管理会社は、財閥系で井桁の付いた悪徳管理会社です。

[1606: 口コミ知りたいさん]

マンション管理士の方に質問します。
当マンションでは、入退去、駐車場の契約解約の規定があり、附属規程入退去と駐車場契約の規定
それに伴う入退去、駐車場契約申込み等の提出書類の書式が明記されておりました。ところが標準
管理規約にそぐわなくなったとの理由で規約の前面改正を2年前に特別決議で可決して、予算を組ん
で製本化して各区分所有者に配布しました。
ところが、製本化された規約には、退去届と駐車場契約解約の細則と書式が排除されなくなってい
ました。

私は1年前に所有権を売却したので規約に従って、所有権変更届をして退去しましたら、今回駐車場
代が未払であるとの督促を受けました。規約には無い者には従う必要ないと突っぱねました。

※所有権変更の届け出はしているし、退去届、駐車場解約届の規定は規約から排除しているのだから
　組合の催促には従う必要はないと思いますが、いかがでしょうか。催促金額は２０，０００円×１２
　＝２４０，０００円です。

余談になりますが、退去時に当時のの理事長に規約改正の不備を書面にて伝えておきましたが所有権
の変更をしていれば良いとの返事でした。
規約に無い書式を勝手に自分で作成して提出したら規約違反の可能性もありますので、当時はこの製
本され配布された規約に従いました。規約に従いましたので支払い義務はないと判断します。

※旧規約の方が正しいと思いましたが、四分の三以上の賛成で可決されたのだから、悪い規約であっ
ても区分所有法の強行規定には反していませんので有効と見て、悪いと思った規約に従います。
この規約が区分所有法の強行規定に反する規約であれば従う必要はありませんので２４万円は支払い
ます。

[1607: マンション管理士試験上位合格者]

駐車場契約は所有権変更届の提出で失効している、と言えばいいだけだと思うけど。
そもそも、2年も督促しないのはおかしな話。

[1608: マンション管理士試験上位合格者]

12ヶ月とかいてるから1年。

[1609: 匿名さん]

所有権を変更しただけであって、その後も住み続けているのではないでしょうか？

[1610: 匿名さん]

説明不足で失礼します、規約の改正は２年前で、所有権変更は１年前です。

私も、１年間の放置は腑にに落ちません。所有権変更時に管理費等や施設
使用料は自然に消滅するので、解約届等の提出義務を廃止したと解釈して
いました。

改正前の規約では、退去届、駐車場は１ヶ月前の解約届、他の施設使用料
の解約届等々の、提出書面の書式書、が規約の製本の中に印刷されており
ました。

これ等を事務の簡素化を理由に改正で削除したとの回答でした。当時の理
事長に質問した時は管理会社１０９の提案でしたとの回答でした。１０９
のいう事だから信用してこれ以上は控えました。

[1611: 匿名さん]

１６０９さん
又説明不足で失礼しました。買い替え時期に来た古いマンションでしたので１年前
に新築に買い替え、退去してこのマンションには他の所有者が住んでおります。

[1612: 匿名さん]

区分所有者であった時期の駐車場使用料を請求されたのでは？

[1613: 匿名さん]

１６１２さん
また説明不足で失礼致しました。
区分所有権変更届後１ヶ月後に退去いたしました。

※駐車場料は1ヶ月分前払いですから区分所有権変更後１ヶ月分は支払済みです
　その後の１２か月分の未払金の督促です。

[1614: 匿名さん]

１６１２さん
又説明不足です。支払方法は私の普通預金通帳から自動振替での管理費等
の支払でした。通帳は翌月から現在まで引き落としはありません。）
（管理費等の内訳、管理費、修繕積立金、駐車場使用料、自転車等置場、
　水道料、その他集会所等使用料の毎月の合計額）

[1615: 匿名さん]

１６１２さん
又説明不足です。
預金通帳を過去に遡って調べましたら毎月自動的に管理費等の合計額が引き落とされて
おりましたので、区分所有者として居住している期間の滞納はありませんでした。

[1616: 匿名さん]

１６１２さんへ
又説明不足です。管理費等の合計額の中に町内会費が４か月に１度引き落とされておりました。

[1618: 匿名さん]

給水配管改修工事が終わり、理事会で完成検査も完了しました、その直後に区分所有者から騒音の苦情があり、配管のルート変更工事を実施しましたが、その際、修繕予算の予備費用を理事会決議で行いました、地下の雨水槽は共用部であり、また追加工事費用の予算執行となるので、議案書を作成して区分所有者の承認が必要と思いますが、いかでしょうか?　　承認なしに理事会で勝手な予算執行と共用部変更工事が許される規約条項はあるのか?
アドバイスをお願いしてもいいですか?。

[1619: 匿名さん]

　どのような築年数のマンションで、どの程度の給水管改修工事か分かりませんが、従来給水管を放棄して、新設給水管工事を行えば起こりうることかもしれませんので、もう少し詳しい情報をお願いします。

　レスだけだと、とんでもない衛生設備業者ですね。　元受けがあれば、調査不足は否めません。

　当マンションは、積和不動産関西がデベですので、セキスイご自慢の「さや管ヘッダ」で給水しているため、給水管の改修は、壁等を壊すことなく、当該住戸のみの断水で済みます。

　いずれにせよ、工事等の経過や、詳細が分からないので、管理組合の対応については、詳細が分かればレスしたいと思います。

　なお、マンション管理士でもなく、工事業者でもなく、資格もありませんので、仕事をしていた時の経験と、マンション居住５０年のもめ事の経験からの話ですので、詳しいことは、管理会社の衛生設備担当技術者と、信頼できる技術系マンション管理士の方に、状況を説明し、助言等をお受けになることをお勧めします。
　

[1620: 匿名さん]

このスレは回答はマンション管理士に限定している。

[1621: 匿名さん]

　スレ主さんのスレッド立てでは、「マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。 マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して真剣に答えていきましょう。　マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。」ですので、スレ主さんのご希望に反する投稿です。　スレ主さんのスレッド立てに反しているとは思えませんが？
　いつから、回答は、マンション管理士限定になったのでしょうか？